2023年房地產估價師《房地產估價原理與方法》模擬試卷六

［單選題］1.一個估價項目中的價值時點應根據（）決定。

A.估價委托合同簽訂時間

B.估價目的

C.實地查勘估價對象的時間

D.委托人的意愿

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產估價的要素。價值時點可能是現(xiàn)在、過去或將

來的某個時間，而究竟是哪個時間，不是隨意確定的，應根據估價目的來確

定。

［單選題］2.對部分超出了自己專業(yè)勝任能力的估價項目，估價師合理的處理方

式是（）。

A.對自己不能勝任的部分工作，主動請有關專家提供專業(yè)幫助

B.努力學習，邊學邊干

C.埋頭苦干，克服困難完成項目

D.找別人完成項目，簽自己的名

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產估價的職業(yè)道德。選項B、C、D都是違反職業(yè)

道德中“具備專業(yè)勝任能力”要求的；對部分超出自己專業(yè)勝任能力的工作，

應聘請具有相應專業(yè)勝任能力的專家或單位提供專業(yè)幫助。

［單選題］3.房地產抵押是債務人或者第三人（）房地產的占有，將房地產作

為履行債務的擔保。

A.不轉移

B.轉移

C.暫不轉移

D.暫時轉移

參考答案：A

參考解析：本題考查的是對房地產估價的需要。房地產抵押是債務人或第三人

不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，當債務人不履行到期

債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，債權人有權依照法律規(guī)定以該

房地產折價或以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。

［單選題］4.通常情況下，房地產估價機構為抵押貸款前所提供的服務不包括

（）0

A.抵押價值評估

B.貸款項目評價

C.抵押率測算

D.為抵押權人提供風險提示

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產抵押需要的估價。在房地產抵押貸款前，房地

產估價機構和估價師還可以提供房地產貸款項目及抵押房地產的盡職調查、評

價和抵押率（或貸款價值比、貸款成數、抵借比率）測算等相關專業(yè)服務，協(xié)

助貸款人開展貸前調查、貸中審查。選項D屬于房地產估價機構在抵押貸款后

所提供的服務。

［單選題］5.在抵押貸款期間需要提供的房地產估價服務是（）。

A.房地產抵押價值評估

B.貸款成數測算

C.抵押房地產價值動態(tài)評估

D.房地產貸款項目評價

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產抵押需要的估價。選項A、B、D都屬于貸款前

期的估價服務項目。根據監(jiān)測房地產押品市場價格變化、動態(tài)評估房地產押品

價值、掌握房地產押品價值變化情況及有關信息披露等要求，定期或在房地產

市場價格發(fā)生較大波動、房地產押品狀況有較大改變（如遭受損害）時、對房

地產押品的市場價格或市場價值等進行監(jiān)測和評估。

［單選題］6.因公共利益的需要征收處于正常生產經營中企業(yè)的房屋，該房屋占

用范圍內的建設用地使用權為劃撥性質，對該企業(yè)給予的補償不包括（）。

A.該房屋占用范圍的建設用地使用權價值的補償

B.搬遷后可繼續(xù)使用的機器設備價值的補償

C.因征收房屋造成的企業(yè)搬遷、臨時安置的補償

D.因征收房屋造成的企業(yè)停產停業(yè)損失的補償

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產征收和征用需要的估價。在房地產征收和征用

中，不僅要評估被征收房屋的價值，通常還需要評估相關構筑物和附屬設施的

價值、因征收或征用房地產造成的搬遷費用（如設備的搬遷費用包括設備的拆

除費、搬運費、重新安裝調試費等）、臨時安置費用、停產停業(yè)損失、未到使

用壽命但不可繼續(xù)利用的動產殘余價值等。

［單選題］7.某地區(qū)各項基礎設施開發(fā)的正常費用分攤到每平方米土地上，分別

為道路20元，燃氣18元，供水14元，排水16元，熱力12元，供電25元，

通信8元，場地平整15元，則該地區(qū)“五通一平”的正常費用是（）元/平

方米。

A.98

B.102

C.108

D.116

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產的種類。“五通一平”一般是指具備道路、供

水、排水、供電、通信等基礎設施條件以及場地平整?！拔逋ㄒ黄健钡馁M用

為：道路20+供水14+排水16+供電25+通信8+場地平整15=98（元/平方

米）。

［單選題］8.下列房地產權利中，屬于用益物權的是（）。

A.租賃權

B.地役權

C.抵押權

D.所有權

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。用益物權包括國有

建設用地使用權、土地承包經營權、宅基地使用權、居住權、地役權。

［單選題］9.房地產所有權有單獨所有、共有和（）三種。

A.建筑物區(qū)分所有權

B.建筑物共同共有權

C.建筑物按份共有權

D.私有權

參考答案：A

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。房地產所有權還可

分為單獨所有、共有和建筑物區(qū)分所有權。

［單選題］10.下列權利中，不屬于土地使用權的是（）。

A.建設用地使用權

B.宅基地使用權

C.土地承包經營權

D.抵押權

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。抵押權，是債務人

或第三人在不轉移房地產的占有，將該房地產作為履行債務的擔保，當債務人

不履行到期債務或發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情況時，債權人有權依照法

律規(guī)定以該房地產折價或以拍賣、變賣該房地產所得的價款優(yōu)先受償。抵押權

不是房地產使用權的概念。

［單選題H1.下列房地產權利中，屬于擔保物權的是（）。

A.地役權

B.抵押權

C.租賃權

D.宅基地使用權

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。地役權和宅基地使

用權屬于用益物權、租賃權屬于債權、抵押權屬于擔保物權。

［單選題］12.下列各項中，不屬于房地產區(qū)位的是（）。

A.地理位置

B.土地形狀

C.交通、環(huán)境

D,外部配套設施

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。某一房地產的區(qū)

位，是指該房地產與其他房地產或事物在空間方位和距離上的關系，其內涵較

豐富，主要包括地理位置、交通條件、外部配套設施、周圍環(huán)境等。

［單選題］13.區(qū)位是房地產重要的組成部分，本質上是由于房地產具有（）

性。

A.體量龐大

B.價值量大

C.不可移動

D.權益特性

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。區(qū)位原本是房地產

的外在因素，但因房地產的空間位置不能移動而成了房地產的重要組成部分。

［單選題］14.在不同的地域，房地產也有不同的名稱，中國香港地區(qū)，通常稱房

產為

地

（）0

動

不

A.

業(yè)

B物

盤

C樓

屋

房

D.

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產的含義。中國香港地區(qū)通常使用“物業(yè)”一

詞，把房地產估價稱為物業(yè)估值或物業(yè)估價，其所講的物業(yè)實際上是房地產，

僅叫法不同。

［單選題］15.下列關于建設用地使用權的最高年限，描述正確的是（）。

A.居住用地40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為

50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年

B.居住用地50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為

40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年

C.居住用地70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為

50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年

D.居住用地70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為

50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產的特性。建設用地使用權出讓的最高年限，居

住用地為70年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，工業(yè)、教育、科技、文化、

衛(wèi)生、體育以及綜合或者其他用地為50年。

［單選題］16.某宗土地面積為2000而，城市規(guī)劃規(guī)定的限制指標為：容積率2,

建筑密度30%,在單位建筑面積所獲得的利潤相同的條件下，下列建設方案中

最可行的是（）。

A.建筑物地面一層建筑面積為800nf,總建筑面積為4500m2

B.建筑物地面一層建筑面積為1400nf,總建筑面積為5000m2

C.建筑物地面一層建筑面積為600疔，總建筑面積為4000m2

D.建筑物地面一層建筑面積為600球，總建筑面積為2500m2

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產權益狀況的描述。該宗地土地面積2000疔，建

筑密度30%,故建筑物的基底總面積為2000X30%=600m2,容積率為2,故總建

筑面積可以為2000X2=4000nf,從方案可行性角度，符合要求的只有選項C。

［單選題］17.下列對某宗房地產狀況的描述中，屬于房地產區(qū)位狀況描述的是

（）O

A.建筑高度

B.建筑功能

C.臨街狀況

D.空間布局

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產區(qū)位狀況的描述。選項A屬于房地產權益狀況

的內容；選項B、D屬于房地產實物狀況的內容。

［單選題］18.下列關于房地產價格的說法中，錯誤的是（）。

A.房地產價格實質上是房地產權益價格

B.房地產價格兼有買賣和租賃價格

C.房地產價格易受交易情況影響

D.房地產價格形成的時間通常較短

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產價格的特點。房地產價格的特點：（1）價格與

區(qū)位密切相關；（2）實質上是權益的價格；（3）兼有買賣和租賃價格；（4）

不僅單價高且總價大；（5）價格形成的時間較長；（6）價格易受交易情況影

響；（7）價格涵蓋內容多樣復雜。選項D錯誤，房地產價格形成的時間較長，

一般商品價格形成的時間通常較短。

［單選題］19.購買一套建筑面積為120m2,單價為20000元/nV的住宅，下列付

款方式中，最經濟的是（）。（假定年折現(xiàn)率為6%）

A.于成交日期一年后一次性支付所有款項

B.于成交日期一次性付清，給予6%的優(yōu)惠

C.于成交日期支付60萬元，余款一年后支付

D.首付50%,余款以期限15年、年利率6%,按月等額還本付息的抵押貸款支付

參考答案：B

參考解析：本題考查的是名義價格和實際價格。該住宅名義價格為120H12X

20000元/nf=240（萬元）。選項A,實際價格=240/（1+6%）=226.415（萬

元）；選項B,實際價格=240X（1-6%）=225.6（萬元）；選項C,實際價格

=60+［180/（1+6%）］=229.81（萬元）；選項D,實際價格=名義價格=240（萬

元）。

［單選題］20.某在建工程在假定未設立優(yōu)先受償權下的價值為4000萬元，房地

產估價師知悉該工程尚拖欠到期應付工程款1500萬元，同時還有一筆抵押率為

40%,余額為500萬元的抵押貸款，該在建工程的再次抵押價值為（）萬元。

A.1250

B.2500

C.2000

D.2300

參考答案：A

參考解析：本題考查的是主要行為中的價格和價值。再次抵押價值=未設立法定

優(yōu)先受償權下的價值-已抵押貸款余額/社會一般抵押率-拖欠的建設工程價款-

其他法定優(yōu)先受償款=40007500-（500/40%）=1250（萬元）。

［單選題］21.在房地產區(qū)位因素中，辦公房地產的區(qū)位優(yōu)劣主要考慮的是

（）O

A.繁華程度

B.商務氛圍

C.原料的運輸

D.臨街狀況

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產區(qū)位因素。辦公房地產的區(qū)位優(yōu)劣，主要是看

其商務氛圍、交通條件等。

［單選題］22.下列選項中，不屬于建筑物實物因素的是（）。

A.建筑規(guī)模

B.空間布局

C.裝飾裝修

D.臨街狀況

參考答案：D

參考解析：本題考查的是房地產實物因素。房地產實物因素：（1）建筑物實物

因素：建筑規(guī)模、建筑外觀、建筑結構、設施設備、裝飾裝修、建筑性能、空

間布局、新舊程度；（2）土地實物因素：土地面積、土地形狀、地形地貌、地

質、土壤、土地開發(fā)程度。

［單選題］23.下列關于稅收制度政策對房地產價格影響的表述中，正確的是

（）0

A.如果是賣方市場，增加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收，難以使房地產價格上漲

B.如果是賣方市場，減少賣方的稅收，會使房地產價格下降

C.增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅收，如開征房產稅，會使房地產價格下降

D.如果是買方市場，增加賣方的稅收會導致房地產價格上漲

參考答案：C

參考解析：本題考查的是制度政策因素。選項A錯誤，如果是賣方市場，則增

加房地產開發(fā)環(huán)節(jié)的稅收可以通過漲價轉嫁給房地產購買者，從而會使房地產

價格上漲；選項B錯誤，如果是賣方市場，而減少賣方的稅收則主要使賣方的

收益增加，難以使房地產價格下降；選項C正確，增加房地產持有環(huán)節(jié)的稅

收，如開征房產稅，實際上是增加了持有房地產的成本，會使房地產價格下

降；選項D錯誤，如果是買方市場，增加賣方的稅收主要會降低賣方的收益等

而“內部消化”，難以導致房地產價格上漲。

［單選題］24.下列選項中，不屬于影響房地產價格的經濟因素的是（）。

A.房地產投機

B.居民收入水平

C.物價

D.利率

參考答案：A

參考解析：本題考查的是經濟因素。影響房地產價格的經濟因素，主要有經濟

發(fā)展、居民收入、物價變動、利率升降和匯率變化。

［單選題］25.根據《國有土地上房屋征收評估辦法》，房屋權屬證書與房屋登記

簿的記載不一致，除有證據證明房屋登記簿確有錯誤外，以（）為準。

A.房屋登記簿

B.房屋權屬證書

C.房屋轉讓合同

D.房屋銷售合同

參考答案：A

參考解析：本題考查的是合法原則。根據《國有土地上房屋征收評估辦法》，

房屋權屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據證明房屋登記簿確有錯

誤外，以房屋登記簿為準。

［單選題］26.下列估價基本事項中，首先應予以明確的是（）。

A.估價目的

B.價值時點

C.估價對象狀況

D.房地產市場狀況

參考答案：A

參考解析：本題考查的是價值時點原則。在估價中要特別注意估價目的、價值

時點、估價對象狀況和房地產市場狀況四者的匹配關系，其中估價目的是龍

頭。在明確了估價目的之后，再根據估價目的來確定價值時點、估價對象狀況

和房地產市場狀況。

［單選題］27.估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為96

萬元，含有一個現(xiàn)價為10萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，

家具為八成新，該可比實例經統(tǒng)一房地產范圍后的價格為（）萬元。

A.75.00

B.75.60

C.83.60

D.86.00

參考答案：C

參考解析：本題考查的是建立比較基礎。對含有房地產以外的資產，統(tǒng)一財產

范圍一般是統(tǒng)一到“純粹”的房地產范圍，利用下列公式對價格進行換算處

理：房地產價格=含有房地產以外的資產的價格-房地產以外的資產的價值，可

比實例中，包含了非房地產的成分，需要扣除。96-10-3X0.8=83.6（萬

元）。

［單選題］28.為評估某估價對象2013年10月15日的市場價格，選取的可比實

例價格情況是：交易日期為2013年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣

方7000元/nf,交易中涉及的稅費全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應繳納

的稅費分別為正常交易價格的3%和6%,又知最近1年來該地區(qū)該類房地產價格

每月環(huán)比增長0.5%,則該可比實例經修正、調整后的價格是（）元/行。

A.6804

B.7003

C.7436

D.7673

參考答案：B

參考解析：本題考查的是交易情況修正的方法。正常負擔下的價格=7000/（1

+3%）=6796.12（元/nf）。該可比實例經修正、調整后的價格=6796.12X

（1+0.5%）6=7003（元/nf）o

［單選題］29.假設估價對象位于一幢磚混結構、無電梯、總層數為6層的住宅樓

的4層，為評估該住宅的價值，選取了甲、乙、丙三個可比實例。其中，甲可

比實例位于一幢同類6層住宅樓的5層，成交價格為12900元/nV；乙可比實例

位于一幢同類5層住宅樓的4層，成交價格為13100元/肝；丙可比實例位于一

幢同類5層住宅樓的5層，成交價格為12700元/疔；已知以一層為基準的不同

樓層住宅市場價格差異系數見下表，6層住宅樓的一層住宅市場價格為5層住宅

樓的一層住宅市場價格的98%,則關于對可比實例進行樓層調整的說法中，不正

確的是()。

樓層5層住宅樓6層住宅樓

1100%(0%)

2105%(5%)105%(5%)

3110%(10%)

4105%(5%)110%(10%)

595%(-5%)100%(0%)

690%(—10%)

A.甲可比實例調整后的價格=12900義(110%/100%)

B.乙可比實例調整后的價格=13100X(110%/105%)X(100%/98%)

C丙可比實例調整后的價格=12700X(110%/95%)X(98%/100%)

D.以估價對象為基準確定甲、乙、丙各自的調整系數

參考答案：B

參考解析：本題考查的是房地產狀況調整的方法。乙可比實例調整后的價格

=13100X(110%/105%)X(98%/100%)。

［單選題］30.按直接比較判定某可比實例價格的調整系數為0.98,則其依據是

()O

A.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產狀況，對價格

的影響幅度為2%

B.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產狀況，對價格

的影響幅度為2%

C.可比實例的房地產狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象的房地產狀況，對價格

的影響幅度為2.04%

D.可比實例的房地產狀況在某個因素方面劣于估價對象的房地產狀況，對價格

的影響幅度為2.04%

參考答案：C

參考解析：本題考查的是計算比較價值?？杀葘嵗齼r格的調整系數為0.98,即

估價對象價格=可比實例價格X0.98,估價對象價格指數/可比實例價格指數=

0.98,一般將估價對象價格指數設為100,設可比實例價格指數為X,則100/X

=0.98,X=102.04,表示可比實例的房地產狀況在某個因素方面優(yōu)于估價對象

的房地產狀況，對價格的影響幅度為2.04%。

［單選題］31.下列選項中說法正確的是()。

A.某空置住宅，因為沒有收益，所以不能采用收益法進行估價

B.獲取凈收益的可靠程度并不會影響收益性房地產的價值

C.收益法是以預期原理為基礎

D.收益法的本質是以房地產已經產生的收益為導向來求取房地產的價值或價格

參考答案：C

參考解析：本題考查的是收益法概述。選項C,收益法是以預期原理為基礎的，

其基本思想首先可以粗略地表述如下：由于房地產的壽命長久，擁有收益性房

地產不僅現(xiàn)在能夠獲取收益，而且可以在未來不斷地獲取收益。

[單選題]32.某宗房地產的收益期限為30年，判定其未來每年的凈收益基本上

固定不變，通過預測得知其未來3年的凈收益分別為22萬元、25萬元、26萬

元，報酬率為10%。則該房地產的收益價格為（）萬元。

A.228.23

B.229.36

C.224.74

D.223.63

參考答案：A

參考解析：本題考查的是凈收益每年不變的公式。（1）先根據未來3年的凈收

益求取不變的凈收益:22/1.1+25/1.12+26/1.13=A/10%X[1-1/1.13],A=24.21

（萬元）；（2）再求取30年凈收益的現(xiàn)值，即房地產價格：V=24.21/10%X

[1-1/1.130]=228.23（萬元）o

[單選題]33.某宗房地產的收益年限為40年，預測未來3年的凈收益分別為17

萬元、18萬元、19萬元，從第4年起，每年的凈收益將穩(wěn)定在20萬元左右，

如果報酬率為10%,則該房地產的收益價格為（）萬元。

A.190

B.210

C.213

D.217

參考答案：A

參考解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產的

收益價格為：V=17/（1+10%）+18/（1+10%）2+19/（1+10%）3+20/

10%X[1-1/（1+10%）40-3]XI/（1+10%）3=190.45（萬元）。

[單選題]34.關于建筑物經濟壽命的說法，錯誤的是（）。

A.建筑物經濟壽命主要由市場決定

B.建筑物經濟壽命與周圍環(huán)境及房地產市場狀況有關

C.建筑物經濟壽命是自價值時點起至正常情況下凈收益大于零的持續(xù)時間

D.同類建筑物在不同地區(qū)的經濟壽命可能不同

參考答案：C

參考解析：本題考查的是收益期和持有期的測算。選項C錯誤，建筑物經濟壽

命是建筑物對房地產價值有貢獻的時間，即建筑物自竣工時起至其對房地產價

值不再有貢獻時止的時間。對收益性房地產來說，建筑物經濟壽命具體是建筑

物自竣工時起，在正常市場和運營狀況下，房地產產生的收入大于運營費用，

即凈收益大于零的持續(xù)時間。建筑物經濟壽命主要由市場決定，同類建筑物在

不同地區(qū)的經濟壽命可能不同，一般是在建筑物設計使用年限的基礎上，根據

建筑物的施工、使用、維護和更新改造等狀況，以及周圍環(huán)境、房地產市場狀

況等進行綜合分析判斷得出的。參見教材P292~293。

［單選題］35.關于地租測算的說法，錯誤的是（）。

A.以農地生產農作物為途徑測算地租時，所扣除的土地上投入資本的利息不包

括對應土地價值的資本的利息

B.測算地租時，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的

C.從房租中分離出地租時，扣除項目應包括房屋折舊費、投資利息、房屋租賃

稅費等

D.泉耕地的地租等于同等質量和位置的已耕地的地租減去開墾費用

參考答案：D

參考解析：本題考查的是地租理論及地租的測算。選項D錯誤，未耕地的地租

=同等質量和位置的已耕地的地租一開墾費用的利息。

［單選題］36.下列關于收益法求取凈收益的說法，錯誤的是（）。

A.凈收益包括有形收益和無形收益

B.運營費用包含房地產折舊額及其設備的折舊費

C.通常只有客觀收益才能作為估價依據

D.應同時給出較樂觀、較保守和最可能的三種估計值

參考答案：B

參考解析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。運營費用是維持估價對象正

常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產稅（如房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）、房

屋保險費、房屋維修費、房屋管理費等，具體應根據合同租金的內涵決定取

舍，.其中由承租人負擔的部分不應計入。運營費用是從估價角度出發(fā)的，與會

計上的成本費用有所不同，通常不含房地產抵押貸款還本付息額、房地產折舊

費、房地產改擴建費用和所得稅。

［單選題］37.某寫字樓持有期內年均有效毛收入為400萬元，運營費用率為

30%,預計持有至5年末出售時的總價為6000萬元，銷售稅費率為6%,報酬率

中無風險報酬率為6%,風險報酬率為無風險報酬率的25%,則該寫字樓目前的

收益價值為（）萬元。

A.5061.44

B.5546.94

C.5562.96

D.6772.85

參考答案：A

參考解析：本題考查的是報酬率的求取方法。報酬率Y=6%+6%><25%=7.5%,V

=400義(1-30%)/7.5%X［1-1/(1+7.5%)5］+6000(1-6%)/(1+

7.5%)5=5061.438(萬元)。

［單選題］38.運用市場提取法求取的報酬率可能與估價對象未來收益風險不完全

一致，其根本原因是()。

A.能夠獲得的交易實例數量較多

B.所取得的報酬率是利用過去的數量求取的

C.利用試錯法和內插法求取報酬率時存在計算誤差

D.可比實例采用了典型買者和賣者的期望報酬率并進行適當調整

參考答案：B

參考解析：本題考查的是報酬率的求取方法。市場提取法求出的報酬率反映的

是人們頭腦中過去而非未來的風險判斷，它可能不是估價對象未來各期收益風

險的可靠指針。

［單選題］39.()是將估價對象未來第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數

來求取估價對象價值的方法。

A.毛租金乘數法

B.潛在毛租金乘數法

C.有效毛收入乘數法

D.凈收益乘數法

參考答案：C

參考解析：本題考查的是直接資本化法。有效毛收人乘數法是將估價對象未來

第一年的有效毛收入乘以有效毛收入乘數來求取估價對象價值價格的方法。

［單選題］40.某商品住宅總價為98萬元，首付款為30%,其余為抵押貸款，貸

款期限為15年，按月等額償還貸款本息，貸款年利率為7.5%,自有資金資本

化率為8%。則其綜合資本化率為()。

A.7.65%

B.8.75%

C.9.42%

D.10.19%

參考答案：D

參考解析：本題考查的是投資組合技術。抵押貸款常數RM為：RM=YMX

(1+YM)n/［(1+YM)n-l］={7.5%/12X(1+7.5%/12)15X12/［(1+7.5%/12)

15X12-1］}X12=ll.12%,R0=MXRM+(1-M)RE=7O%X11.12%+30%X

8%=10.19%o

［單選題］41.有一宗房地產總價為100萬元，綜合資本化率為7%,土地資本化

率為6%,建筑物資本化率為8%,則該宗房地產的土地收益為()萬元(收

益可視為無限年)。

A.3

B.4

C.5

D.6

參考答案：A

參考解析：本題考查的是收益法總結。該宗房地產的凈收益為：V=A/Y,A=

100X7%=7（萬元），設土地的凈收益為AL,建筑物的凈收益為7—AL,則AL

/6%+（7-AL）/8%=100,AL=3（萬元）。

［單選題］42.某成片荒地面積1k球，進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉

讓，建設成本及管理費用、銷售費用等為3億元，年貸款利率為7.2%,開發(fā)經

營期為1年，上述費用均勻投入，可轉讓土地面積比率為65%。該地塊可轉讓土

地的應計成本是（）元/nf。

A.310.61

B.321.60

C.477.87

D.494.77

參考答案：C

參考解析：本題考查的是房地產價格構成。建設成本、管理費用、銷售費用3

億；投資利息=3X［（1+7.2%）0.5-11=1061.23（萬元）；總成本=

31061.23（萬元）；單位成本為310.61（萬元）；可轉讓地塊單位成本=

310.61/65%=477.87（元/曲）□

［單選題］43.某建筑物的建筑面積為500nf,重置價格為3600元/而，經濟壽命

為50年，有效年齡為10年。其中，門窗等損壞的修復費用為2萬元；裝飾裝

修的重置價格為600元/m:平均壽命為5年，年齡為3年；設備的重置價格為

60萬元，平均壽命為15年，年齡為10年。殘值率假設均為零。則該建筑物的

物質折舊額為（）萬元。

A.75.6

B.77.6

C.80.6

D.87.6

參考答案：B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。門窗等損壞的修復費用=2

（萬元）；裝飾裝修的折舊額=600X500X3/5=18（萬元）；設備的折舊額=

60X1/15X10=40（萬元）；長壽命項目的折舊額=（3600X500-20000-600

X500-600000）X1/50X10=17.6（萬元）；該建筑物的物質折舊額=2+18

+40+17.6=77.6（萬元）。

［單選題］44.下列關于成本法中建筑物折舊的說法中，不正確的是（）。

A.根據引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊分為物質損耗、無形損耗和外部折

舊

B.外部折舊一般都是永久性的

C.功能折舊可分為功能缺乏折舊、功能落后折舊和功能過剩折舊

D.建筑物折舊=建筑物重新購建成本-建筑物市場價值

參考答案：B

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的含義和原因。選項B錯誤，外部折舊可

分為暫時性外部折舊和永久性外部折舊。

［單選題］45.假設開發(fā)法的理論依據是（）。

A.替代原理

B.預期原理

C.均衡原理

D.適合原理

參考答案：B

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法概述。假設開發(fā)法的理論依據與收益法相

同，是預期原理。

［單選題］46.運用假設開發(fā)法估價一般分為8個步驟：（1）計算開發(fā)價值；

（2）選擇估價前提；（3）求取后續(xù)開發(fā)經營期；（4）選取最佳開發(fā)經營方

式；（5）確定折現(xiàn)率或計算后續(xù)開發(fā)的利息和利潤；（6）測算后續(xù)開發(fā)的必

要支出；（7）測算開發(fā)完成后的價值；（8）選擇具體估價方法。以下排序正

確的是（）。

A.(8)(2)(4)(3)(7)(6)(5)（1）

B.(8)(5)(3)(6)(7)(4)(1)（2）

C.(8)(4)(3)(6)(5)(7)(1)（2）

D.(8)(2)(5)(6)(4)(7)(3)（1）

參考答案：A

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法概述。運用假設開發(fā)法估價一般分為8個

步驟：（1）選擇具體估價方法；（2）選擇相關估價前提；（3）選取最佳開發(fā)

經營方式；（4）求取后續(xù)開發(fā)經營期；（5）測算開發(fā)完成后的價值；（6）測

算后續(xù)開發(fā)的必要支出；（7）確定折現(xiàn)率或測算后續(xù)開發(fā)的利潤；（8）計算

開發(fā)價值。

［單選題］47.采用假設開發(fā)法中的動態(tài)分析法評估某住宅在建工程的市場價值,

預測取得在建工程后3個月開始建設，建設期1年，假設建成后3個月一次售

出，同類住宅現(xiàn)行市場價格為8000元/itf,預測未來2年內同類住宅價格每年

遞增5%0若折現(xiàn)率為12%,則該在建工程開發(fā)完成后房地產的現(xiàn)時價值為

（）元/m，

A.7262

B.7380

C.7500

D.8670

參考答案：A

參考解析：本題考查的是動態(tài)分析法和靜態(tài)分析法。8000（1+5%）1.5/（1+

12%）1.5=7261.84（萬元）□

［單選題］48.關于假設開發(fā)法估價中調查房地產開發(fā)用地狀況的說法，錯誤的是

（）O

A.弄清規(guī)劃條件主要是為了選取開發(fā)完成的房地產狀況服務

B.弄清土地權益狀況主要是為了預測開發(fā)完成后的房地產市場價格、租金等

C.弄清土地區(qū)位狀況主要是為了確定房地產已投入成本的合理性

D.弄清土地實物狀況主要是為了預測后續(xù)開發(fā)的必要支出

參考答案：C

參考解析：本題考查的是最佳開發(fā)經營方式的選擇。選項C錯誤，弄清土地的

區(qū)位狀況，主要是為選擇最佳的用途服務。

［單選題］49.關于假設開發(fā)法估價中開發(fā)經營期、建設期、經營期等之間關系的

說法，錯誤的是（）。

A.開發(fā)經營期可分為建設期和經營期

B.建設期的起點與開發(fā)經營期的起點相同

C.經營期可具體分為銷售期和運營期

D.建設期和經營期不會重疊

參考答案：D

參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)經營期的求取。在銷售（含預售）的情形

下，建設期和經營期有部分重疊。

［單選題］50.某在建工程按正常建設進度建設1年后停工，停工半年后基坑進

水，現(xiàn)人民法院強制拍賣該在建工程，預計拍賣處置正常期限為0.5年，之后

處理基坑進水、清淤、協(xié)調施工約需0.25年。經市場調查，類似開發(fā)項目正常

建設期為2.5年，開發(fā)完成后的市場價格為5000元/nf。折現(xiàn)率為10%,用動態(tài)

分析法估價時，開發(fā)完成后的市場價格的現(xiàn)值為（）元/而。

A.3939.93

B.4034.93

C.4132.23

D.4231.87

參考答案：B

參考解析：本題考查的是后續(xù)開發(fā)經營期的求取。類似開發(fā)項目正常建設期為

2.5年，之前按正常建設進度建設1年，因此后續(xù)正常建設期為1.5年，由于這

是強制拍賣目的估價，應按被迫轉讓開發(fā)前提測算，在接手前有一個接手期或

者說一個“前期”，這個時期為0.5+0.25=0.75年，因此后續(xù)開發(fā)期為2.25

年。開發(fā)完成后現(xiàn)值=5000/（1+10%）2.25=4034.93（元/itf）。

［單選題］51.假設開發(fā)法采用投資利潤率計算后續(xù)開發(fā)的應得利潤的，計算基數

不包括（）。

A.待開發(fā)房地產價值

B.后續(xù)建設成本

C.后續(xù)管理費用

D.后續(xù)投資利息

參考答案：D

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法公式中各項的求取。采用投資利潤率計算

后續(xù)開發(fā)利潤的，計算基數為待開發(fā)房地產價值及其取得稅費，以及后續(xù)開發(fā)

的建設成本、管理費用和銷售費用。

［單選題］52.某租賃期限為20年的土地擬建設批發(fā)市場，承租人投入建設成本

費用為3500萬元（建設期內均勻投入）。建設期為1年，建成后可全部租出，

每年可獲得凈利潤600萬元（未扣除應支付的土地租金）。若承租人要求的年

報酬率為10%,則可支付的土地租金為（）萬元/年。

A.146

B.125

C.144

D.227

參考答案：C

參考解析：本題考查的是假設開發(fā)法總結和應用。600/10%X［l-l/（1+10%）

19］/（1+10%）-3500/（1+10%）0.5=可承受的最高地價=可支付的土地年

租金/10%X［l—1/（1+10%）20］,解得可支付的土地年租金=144萬元/年。

［單選題］53.下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。

A.路線價法實質是比較法，其理論依據與比較法相同，是房地產價格形成的替

代原理

B.路線價法適用于城鎮(zhèn)臨街商業(yè)用地的估價

C.運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊

D.路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)段，設定標準臨街深度，選取若干標

準臨街宗地并求其平均價格

參考答案：D

參考解析：本題考查的是路線價法。路線價法是在城鎮(zhèn)街道上劃分路線價區(qū)

段、設定標準臨街深度，在每個路線價區(qū)段內選取標準臨街宗地并測算其價值

價格得出路線價，再利用有關價格修正率將路線價調整為各宗臨街土地價值價

格的方法。

［單選題］54.運用路線價法估價的前提條件是（）。

A.街道不規(guī)整，臨街土地排列較整齊

B.街道較規(guī)整，臨街土地排列不整齊

C.街道較規(guī)整，臨街土地排列較整齊

D.街道及兩側的土地排列均不整齊

參考答案：C

參考解析：本題考查的是路線價法。運用路線價法估價的前提條件是街道較規(guī)

整，臨街土地排列較整齊。

［單選題］55.利用直線趨勢法預測某房地產價格，該城市該類房地產2009年?

2015年的價格經過方程擬合得到直線趨勢方程Y=5744+563X,其中Y為商品

住宅價格，X為時間，SX=0o經驗證，該方程擬合度較高，則利用該方程預測

該類商品住宅2016年的平均價格為（）元/m，

A.9122

B.9685

C.7996

D.8559

參考答案：C

參考解析：本題考查的是未來價值評估方法。X取4,5744+563X4=7996（元

/m2）o

［單選題］56.主要用于評估房地產價值損失額或價值增加額的方法是（）。

A.修復成本法

B.價差法

C.損失資本化法

D.長期趨勢法

參考答案：B

參考解析：本題考查的是價差法。價差法主要用于評估不可修復的房地產價值

損失額。此外，價差法還可用于評估房地產價值增加額。

［單選題］57.根據《房地產估價機構管理辦法》，三級資質房地產估價機構可以

從事（）的房地產估價業(yè)務。

A.公司上市

B.企業(yè)清算

C.司法鑒定

D.在建工程抵押

參考答案：D

參考解析：本題考查的是受理估價委托?！斗康禺a估價機構管理辦法》對不同

資質等級的房地產估價機構的業(yè)務范圍有以下規(guī)定：“從事房地產估價活動的

機構，應當依法取得房地產估價機構資質，并在其資質等級許可范圍內從事估

價業(yè)務。一級資質房地產估價機構可以從事各類房地產估價業(yè)務。二級資質房

地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產估價業(yè)務。三級資

質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清算、司法鑒定以外的房地產估

價業(yè)務。暫定期內的三級資質房地產估價機構可以從事除公司上市、企業(yè)清

算、司法鑒定、房屋征收、在建工程抵押以外的房地產估價業(yè)務。”

［單選題］58.下列估價業(yè)務中，估價機構可以承接的是（）。

A.超出了估價機構業(yè)務范圍的估價業(yè)務

B.承接后出現(xiàn)很大執(zhí)業(yè)風險的估價業(yè)務

C.估價機構的專業(yè)能力難以勝任的估價業(yè)務

D.估價機構的某些估價師與估價需求者有利害關系的估價業(yè)務

參考答案：D

參考解析：本題考查的是受理估價委托。與房屋征收當事人有利害關系的，應

當回避，選派其他沒有利害關系的估價師進行評估。

［單選題］59.估價對象為一個特許加盟經營、有特色裝飾裝修、正在運營的餐

廳，對其進行純房地產抵押估價時，財產范圍包括（）。

A.特色裝飾裝修

B.廚具等動產

C.特許經營權

D.抵押貸款

參考答案：D

參考解析：本題考查的是確定估價基本事項。進行純房地產抵押估價時，估價

對象財產范圍不包括特色裝飾裝修、廚具等動產、特許經營權。

［單選題］60.估價中的主要不同意見和外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見記錄（）。

A.應作為估價資料保存

B.不用作為估價資料保存

C.由估價機構決定是否保存

D.依委托人的意見決定是否保存

參考答案：A

參考解析：本題考查的是保存估價資料。所需保存的估價資料：（1）估價報

告；（2）估價委托書和估價委托合同；（3）作為估價依據的委托人提供的資

料；（4）估價項目來源和溝通情況記錄；（5）估價作業(yè)方案；（6）估價對象

實地查勘記錄；（7）估價報告內部審核記錄；（8）估價中重大不同意見記

錄；（9）外部專業(yè)幫助的專業(yè)意見。

［多選題H.關于房地產估價要素的說法，正確的有（）。

A.估價目的取決于估價委托人對估價的實際需要

B.估價對象由估價委托人和估價目的雙重決定

C.選取估價依據應有針對性，主要是根據估價對象和價值類型選取

D.估價類型應根據估價目的來確定

E.估價程序是指完成估價項目所需做的各項工作進行的先后次序，不得交叉或

反復

參考答案：ABD

參考解析：本題考查的是房地產估價的要素。選項C錯誤，一個估價項目的估

價依據應根據其估價目的和估價對象來選取，既要完整又要有針對性，既不能

遺漏又不能多余，更不得“張冠李戴”；選項E錯誤，某些估價工作之間不是

絕對隔開的，可以有部分交叉，甚至須有必要的反復。參見教材PIO、P457O

［多選題］2.房地產估價是估價行業(yè)的主體，原因有（）。

A.國家法律規(guī)定

B.房地產是所有需要估價的資產中價值最大的

C.房地產量大面廣

D.房地產需要估價的情形較多

E.房地產估價還普遍提供房地產咨詢服務

參考答案：CDE

參春牽析：本題考查的是房地產估價的必要性。房地產估價是估價行業(yè)的主

體，主要原因有：（1）房地產量大面廣；（2）房地產需要專業(yè)估價服務的情

形較多；（3）房地產估價還普遍提供房地產咨詢服務。

［多選題］3.與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點包括（）。

A.是一種專業(yè)意見

B.估計價格或價值

C.實行有償服務

D.承擔相關責任

E.估價作業(yè)日期長

參考答案：ACD

參考解析：本題考查的是對房地產估價的深入理解。專業(yè)估價與非專業(yè)估價有

本質不同，主要表現(xiàn)：（1）由估價專業(yè)人員和專業(yè)機構從事；（2）提供的是

專業(yè)意見；（3）具有公信力；（4）要依法承擔相關責任；（5）實行有償服

務。

［多選題］4.可以用于判斷房地產估價是否存在估價誤差的方法有（）。

A.與實際成交價格相比

B.與合格估價師的重新估價結果相比

C.考察估價程序是否嚴謹

D.考察估價過程方法有無失誤

E.考察是否遵循估價業(yè)務技術規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范

參考答案：BCDE

參考解析：本題考查的是對房地產估價的深入理解。評判某一評估價值的合理

性與準確性，通常是把它與可信度更高的重新評估價值進行比較。通過檢查履

行估價程序是否有疏漏，估價原則、估價前提和估價依據是否正確，估價假設

是否合理，估價方法是否適用，估價參數是否合理等，間接地對評估價值予以

肯定或否定，或者指出評估價值是否超出了合理范圍。

［多選題］5.下列選項中，屬于房地產權利受房地產權利以外因素的限制情況的

有（）。

A.房地產使用管制

B.相鄰關系的約束

C.設立了抵押權

D.住宅帶有上學指標

E,被人民法院查封

參考答案：ABE

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。選項C是受其他房

地產權利帶來的限制，選項D是房地產權益中額外的利益和好處。該房地產權

利受房地產權利以夕卜因素的限制情況。例如，房地產使用管制（如對房屋用

途、土地用途、容積率等的規(guī)定），受相鄰關系（即房地產的相鄰權利人依照

法律、法規(guī)規(guī)定或按照當地習慣，相互之間應提供必要的便利或接受必要的限

制而產生的權利和義務關系）的約束，被司法機關或行政機關依法查封（簡稱

被查封）等。

［多選題］6.房地產權利的分類中，下列屬于他物權的有（）。

A.國有建設用地使用權

B.集體建設用地使用權

C.抵押權

D.租賃權

E.房屋所有權

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。在他物權中，建設

用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權屬于用益物權，抵押權

屬于擔保物權。選項D屬于債權；選項E屬于自物權。

［多選題］7.下列選項中，屬于用益物權的有（）。

A.地役權

B.土地承包經營權

C.宅基地使用權

D.抵押權

E.租賃權

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是房地產實物、權益和區(qū)位的含義。在他物權中，建設

用地使用權、宅基地使用權、土地承包經營權、地役權屬于用益物權，抵押權

屬于擔保物權，租賃權屬于債權。

［多選題］8.下列房地產中，屬于按經營使用方式劃分的房地產種類的有

（）O

A.出售的房地產

B.收益性房地產

C.出租的房地產

D.自用的房地產

E.有租約限制的房地產

參考答案：ACD

參考解析：本題考查的是房地產的種類。房地產的經營使用方式主要有出售、

出租、自營和自用，相應地可以把房地產分為出售的房地產、出租的房地產、

自營的房地產和自用的房地產。選項B屬于按是否產生收益劃分的種類；選項E

屬于按權益狀況劃分的種類。

［多選題］9.下列房地產狀況描述內容中，屬于反映房地產建筑物實物狀況的有

（）0

A.土地面積

B.裝飾裝修

C.建筑性能

D.土地形狀

E.新舊程度

參考答案：BCE

參考解析：本題考查的是房地產實物狀況的描述。建筑物實物狀況的描述主要

說明下列方面：（1）建筑規(guī)模；（2）建筑外觀；（3）建筑結構；（4）設施

設備；（5）裝飾裝修；（6）建筑性能；（7）空間布局；（8）新舊程度；

（9）其他，說明可間接反映建筑物實物狀況的有關情況。選項A,D屬于土地

實物狀況的描述。

［多選題］10.判定工業(yè)房地產區(qū)位優(yōu)劣的主要因素有（）。

A.臨街狀況

B.是否便于動力取得

C.是否便于廢料處理

D.是否接近大自然

E.是否便于產品和原料運輸

參考答案：BCE

參考解析：本題考查的是房地產區(qū)位因素。工業(yè)房地產的區(qū)位優(yōu)劣，通常需要

視產業(yè)性質而定，一般地說，凡是有利于原料和產品的運輸，便于動力取得和

廢料處理的區(qū)位，價值價格必有趨高的傾向。

［多選題］11.根據適合原理，平衡原理以及收益遞增遞減原理，當房地產（）

時，便為最高最佳使用。

A.與外部環(huán)境最協(xié)調

B.達到規(guī)模遞增

C.各個組成部分又相搭配

D.外部環(huán)境與內部因素相關聯(lián)

E.外部環(huán)境要素為最適當的組合

參考答案：AC

參考解析：本題考查的是最高最佳利用原則。適合原理加上平衡原理，即當估

價對象與其外部環(huán)境相協(xié)調，同時其各個組成部分又相搭配時，便為最高最佳

利用。

［多選題］12.下列關于影響房地產價格的經濟因素的表述中，正確的有（）。

A.影響房地產價格的經濟因素包括經濟發(fā)展、居民收入、利率、匯率和房地產

投機

B.在有較多土地供應者的情況下，房價是主動的，地價是被動地，地價水平主

要取決于房價水平

C.如果居民收入的增加是衣食都較困難的低收入者的收入增加，對房地產價格

的影響就不大

D.從較長時期看，房地產價格的上漲率高于一般物價的上漲率

E.從綜合效應看，房地產價格與利率正相關

參考答案：BCD

參考解析：本題考查的是經濟因素。選項A錯誤，影響房地產價格的經濟因

素，主要有經濟發(fā)展、居民收入、物價變動、利率升降和匯率變化；選項E錯

誤，從綜合效應看，房地產價格與利率負相關。

［多選題］13.下列房地產價格影響因素中，會引起房價上漲的因素有（）。

A.周邊土地出讓出現(xiàn)“地王”

B.家庭規(guī)模小型化

C.下調貸款利率

D.GDP增速放緩

E.城鎮(zhèn)化速度減慢

參考答案：ABC

參考解析：本題考查的是經濟因素。選項A正確，建設用地使用權出讓中新出

現(xiàn)一塊“地王”，會很快導致其周邊的房價上漲；選項B正確，隨著家庭的小

型化，即每個家庭平均人口數下降，家庭數量增多，所需的住宅套數將會增

加，住宅的價值價格有上漲趨勢；選項C正確，從綜合效應看，利率升降對房

地產需求的影響大于對房地產供給的影響，從而房地產價格與利率負相關：利

率上升，房地產價格會下降；利率下降，房地產價格會上漲。

［多選題］14.下列房地產中，一般情況下適用比較法估價的有（）。

A.標準廠房

B.房地產開發(fā)用地

C.行政辦公樓

D.寫字樓

E.在建工程

參考答案：ABD

參考解析：本題考查的是比較法概述。比較法適用的估價對象是同類數量較

多、有較多交易、相互間具有一定可比性的房地產，例如：住宅、寫字樓、商

鋪、標準廠房、房地產開發(fā)用地。選項C,基本不用于出售交易，所以難以取得

可比實例；選項E,在建工程的施工進度存在很大差別，可比性很差。

［多選題］15.搜集交易實例時應收集的交易實例信息包括（）。

A.成交價格

B.議價時間

C.成交日期

D.交易方式

E.交易目的

參考答案：ACDE

參考解析：本題考查的是收集交易實例。搜集的交易實例信息應能滿足比較法

運用的需要，并盡可能收集較多的信息、，收集的交易實例信息一般包括以下內

容：（1）交易對象基本狀況；（2）交易雙方基本情況；（3）交易方式；

（4）成交日期；（5）成交價格；（6）付款方式；（7）融資條件；（8）交易

稅費負擔；（9）交易目的。

［多選題］16.比較法中選取可比實例時，應做到可比實例與估價對象的（）。

A.區(qū)位相近

B,權利性質相同

C.面積相等

D.檔次相當

E.建成年份相同

參考答案：ABD

參考解析：本題考查的是選取可比實例?？杀葘嵗姆康禺a應是估價對象的類

似房地產，具體應滿足下列要求：（1）與估價對象的區(qū)位相近；（2）與估價

對象的用途相同；（3）與估價對象的權利性質相同；（4）與估價對象的檔次

相當；（5）與估價對象的規(guī)模相當；（6）與估價對象的建筑結構相同。

［多選題］17.下列情況，會導致成交價格偏離正常價格的有（）。

A.相鄰房地產合并交易

B.交易雙方成交前進行了超長時間的協(xié)議磋商

C.對市場行情或交易對象缺乏了解的交易

D.人為哄抬價格的交易

E.交易中的某一方特別熟悉和了解市場行情

參考答案：ACD

參考解析：本題考查的是造成成交價格偏離正常價格的因素。特殊交易情況多

樣復雜，歸納起來有下列方面：（1）利害關系人之間的交易；（2）對市場行

情或交易對象缺乏了解的交易；（3）被迫出售或被迫購買的交易；（4）對交

易對象有特殊偏好的交易；（5）相鄰房地產合并的交易；（6）人為哄抬價格

的交易；（7）受迷信影響的交易；（8）其他特殊交易情況。

［多選題］18.比較法中對房地產狀況進行調整中，下列屬于實物狀況調整內容的

有（）。

A.臨街狀況調整

B.外部配套設施調整

C,裝飾裝修狀況調整

D.采光、通風狀況調整

E.土地使用期限狀況調整

參考答案：CD

參考解析：本題考查的是房地產狀況調整的內容。選項AB屬于區(qū)位狀況調整的

內容；選項E屬于權益狀況調整的內容。

［多選題］19.下列房地產中，通常適用收益法估價的有（）。

A.農地

B.寫字樓

C.加油站

D.二手商品住宅

E.行政辦公樓

參考答案：ABCD

參考解析：本題考查的是收益法概述。收益法適用的估價對象是收益性房地

產，包括商品住房、寫字樓、商店、旅館、餐館、游樂場、影劇院、停車場

（庫）、汽車加油站、非專業(yè)性廠房（用于出租的）、倉庫（用于出租的）、

農用地等。收益法一般不適用于行政辦公樓、學校、公園等公用、公益性房地

產的估價。

［多選題］20.求取出租的寫字樓凈收益，從有效毛收入中應扣除的項目包括

（）O

A.房產稅

B.承租人支付的物業(yè)管理費

C.空調設備重置提撥款

D.所得稅

E.房屋保險費

參考答案：ACE

參熹軍析：本題考查的是凈收益測算的基本原理。凈收益=有效毛收入-運營費

用。運營費用是維持估價對象正常使用或營業(yè)的必要支出，包括房地產稅（如

房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅）、房屋保險費、房屋維修費、房屋管理費等，具體

應根據合同租金的內涵決定取舍，其中由承租人負擔的部分不應計入。運營費

用是從估價角度出發(fā)的，與會計上的成本費用有所不同，通常不含房地產抵押

貸款還本付息額、房地產折舊費、房地產改擴建費用和所得稅。

［多選題］21.征收集體土地的土地成本中，土地征收補償費用包括（）。

A.土地補償費

B.安置補助費

C.農村村民住宅補償費用

D.建設用地使用權出讓金等土地有償使用費用

E.被征地農民社會保障費用

參考答案：ABCE

參考解析：本題考查的是房地產價格構成。征收集體土地的土地成本中，土地

征收補償費用包括：（1）土地補償費；（2）安置補助費；（3）農村村民住宅

補償費用；（4）其他地上附著物和青苗等補償費用；（4）被征地農民社會保

障費用。建設用地使用權出讓金等土地有償使用費用也是征收集體土地下的土

地成本之一，但不屬于土地征收補償費用。

［多選題］22.關于重新購建成本的說法，正確的有（）。

A.重新購建成本是指重新開發(fā)全新狀況的估價對象的實際支出

B.重新購建價格相當于賬面價值

C.重新購建成本是客觀的重新購建成本

D.建筑物的重新購建成本是全新狀況的建筑物的重新購建成本

E.土地的重新購建成本是法定最高出讓年限的土地使用權價格

參考答案：CD

參考解析：本題考查的是重新購建成本的內涵。選項A錯誤，在重新購置的情

況下，重新購建成本是在價值時點重新取得的必要支出；選項B錯誤，賬面價

值是基于歷史成本的余值，重新購建成本是客觀的重新購建成本；選項E錯

誤，土地重新購建成本一般是價值時點狀況的土地的重新購建成本。

［多選題］23.根據求取建筑物重新購建成本中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，

求取建筑物重新購建成本的方法有（）。

A.單位比較法

B.市場提取法

C.分解法

D.工料測量法

E.指數調整法

參考答案：ADE

參考解析：本題考查的是建筑物重新購建成本的求取方法。求取建筑安裝工程

費的方法有單位比較法、分部分項法、工料測量法和指數調整法。市場提取

法，是求取“報酬率”的方法。分解法，是求取建筑物折舊的方法。

［多選題］24.關于建筑物壽命的說法，正確的有（）。

A.利用年限法求取建筑物折舊時，建筑物的年齡應采用有效年齡，壽命應采用

經濟壽命

B.對建筑物進行更新改造可使建筑物的經濟壽命長于其自然壽命

C.建筑物的剩余經濟壽命是其自然壽命減去有效年齡后的壽命

D.建筑物的剩余自然壽命是其經濟壽命減去實際年齡后的壽命

E.建筑物的有效年齡與剩余經濟壽命之和為建筑物經濟壽命

參考答案：AE

參考解析：本題考查的是建筑物折舊的求取方法。選項B錯誤，建筑物經過了

更新改造，其自然壽命和經濟壽命都能得到延長；選項