第五專題商品房按揭問題英美法及我國香港地區(qū)法中的按揭制度我國商品房按揭法律制度的一般原理我國商品房按揭若干具體法律問題的探討英美法及我國香港地區(qū)法中的按揭制度“按揭”：mortgage的粵語譯音，90年代傳入我國內(nèi)地產(chǎn)生：18世紀(jì)的英國、美國。建筑社團(tuán)——1831年牛津節(jié)儉會(huì)；“19世紀(jì)房地產(chǎn)金融中的蒸汽機(jī)”發(fā)展：直到20世紀(jì)50年代都比較慎重——“預(yù)期收入理論”——迅猛發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)：開發(fā)商——依賴營銷，受制于銀行，保證責(zé)任；購房借貸人——“圓夢”，“房奴”，被銀行、保險(xiǎn)公司強(qiáng)制交易等困境已有法律文件一、英美法中的按揭mortgage：泛指各種類型的擔(dān)保；作為財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的一種類型，與質(zhì)押、留置等物的擔(dān)保形式并列英美法中的按揭涉及兩方當(dāng)事人：按揭權(quán)人（mortgagee)；按揭人房地產(chǎn)按揭：按揭人把其對(duì)房地產(chǎn)的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，以作為償還債務(wù)或履行責(zé)任的擔(dān)保。一旦所保證的債務(wù)或責(zé)任得到償還或解除后，債權(quán)人應(yīng)把房地產(chǎn)的一切權(quán)益再轉(zhuǎn)讓給按揭人。Mortgage不需要實(shí)際移轉(zhuǎn)對(duì)設(shè)按財(cái)產(chǎn)的占有，但設(shè)按人必須把該項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的權(quán)利憑據(jù)交付債權(quán)人。二、我國香港地區(qū)法律中的按揭mortgage：是屬主、業(yè)主或歸屬主將其物業(yè)轉(zhuǎn)讓予按揭受益人作為還款保證的法律行為效果，經(jīng)過這樣的轉(zhuǎn)讓，按揭受益人成為屬主、業(yè)主或歸屬主。還款后，按揭受益人將屬主權(quán)、業(yè)主權(quán)或歸屬主權(quán)轉(zhuǎn)讓予原按揭人。房地產(chǎn)按揭，房地產(chǎn)按揭人把其對(duì)房地產(chǎn)的業(yè)權(quán)轉(zhuǎn)讓給債權(quán)人，以作為償還債務(wù)或履行責(zé)任的保證，一旦所保證的債務(wù)或責(zé)任得到償還或解除，債權(quán)人應(yīng)把房地產(chǎn)的一切權(quán)益再轉(zhuǎn)讓給按揭人。最初與傳統(tǒng)英美法中的按揭無實(shí)質(zhì)性差別?，F(xiàn)在有所發(fā)展后，與英美法有所偏離，其表現(xiàn)如下：香港地區(qū)產(chǎn)業(yè)分為法定式產(chǎn)業(yè)與公義式產(chǎn)業(yè)：法定式產(chǎn)業(yè)是法律承認(rèn)現(xiàn)存的產(chǎn)業(yè)，業(yè)主對(duì)產(chǎn)業(yè)的所有權(quán)是一種法定產(chǎn)權(quán)；公義式產(chǎn)業(yè)則是指法律手續(xù)不完備或未有的或不存在的產(chǎn)業(yè)，如樓花?！兜禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓及物業(yè)條例》第44條：自1984年11月起，法定式按揭不存在了，以前所達(dá)成的法定式按揭，自動(dòng)變?yōu)榉ǘㄊ降盅?。但是公義式按揭或抵押仍然存在。我國商品房按揭法律制度的一般原理一、按揭之含義（一）按揭之基本界定移植于香港地區(qū)，但與香港地區(qū)大不相同我國的按揭，指不能或不愿一次性支付房款的按揭購房借貸人將其與房地產(chǎn)開發(fā)商已簽訂之商品房預(yù)售或銷售合同項(xiàng)下的所有權(quán)益作為向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保，銀行將一定數(shù)額的貸款以購房借貸人名義直接交由開發(fā)商，銀行與購房借貸人形成附財(cái)產(chǎn)擔(dān)保的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，開發(fā)商為借貸人向銀行貸款提供階段性擔(dān)保所形成的所有關(guān)系與行為之總稱。特別說明：不涉及住房公積金貸款的相關(guān)法律制度；購房借貸人不僅指個(gè)人，也包括公司等企業(yè)組織；按揭擔(dān)保標(biāo)的物不僅包括商品住宅，還包括一切由開發(fā)商開發(fā)并拆零出售的具備按揭貸款條件的其他用途的商品房。（二）商品房預(yù)售按揭和現(xiàn)售按揭商品房預(yù)售按揭：期房按揭、樓花按揭；甲類按揭貸款；商品房現(xiàn)售按揭：現(xiàn)房按揭；乙類按揭貸款有學(xué)者認(rèn)為，只有預(yù)售商品房才存在按揭問題。理由：現(xiàn)樓按揭本質(zhì)上一種不動(dòng)產(chǎn)抵押貸款。上述理解有誤：期房與現(xiàn)房的區(qū)別是什么？即使已竣工驗(yàn)收，已取得“大產(chǎn)權(quán)證”，但由于借貸人簽訂商品房買賣合同時(shí)尚未支付購房全款，開發(fā)商也不會(huì)轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，借款人不是合法的權(quán)利人，以何作擔(dān)保財(cái)產(chǎn)抵押給銀行？開發(fā)商提供保證是預(yù)售按揭與現(xiàn)售按揭的必經(jīng)程序。區(qū)別僅在于：開發(fā)商提供保證擔(dān)保的時(shí)間長短和銀行放貸的風(fēng)險(xiǎn)高低。二、按揭的法律性質(zhì)（一）不動(dòng)產(chǎn)抵押說設(shè)定按揭的目的；法律效力方面；不履行時(shí)債權(quán)人實(shí)現(xiàn)按揭權(quán)的方式評(píng)析：主體：購房借貸人、開發(fā)商及銀行；抵押權(quán)人與借貸人（抵押人）；目的：購置房地產(chǎn)；融資；合同關(guān)系：四至六個(gè)合同關(guān)系的關(guān)聯(lián)交織；合同法律關(guān)系比較簡單；過程：權(quán)利質(zhì)押，外加開發(fā)商保證——趨同于一般抵押擔(dān)保；產(chǎn)權(quán)證書抵押登記；實(shí)現(xiàn)方式：依法折價(jià)或以拍賣、變賣擔(dān)保標(biāo)的物所得價(jià)款優(yōu)先受償；開發(fā)商出具的保函中約定開發(fā)商負(fù)回購義務(wù)，再另行追償；協(xié)商拍賣或者債權(quán)人請(qǐng)求法院強(qiáng)制拍賣以實(shí)現(xiàn)債權(quán)清償。（二）債權(quán)質(zhì)說借貸人對(duì)于作為擔(dān)保物的期房不享有任何物權(quán)而僅是一種債權(quán)，符合權(quán)利質(zhì)押標(biāo)的的權(quán)利性質(zhì)：是財(cái)產(chǎn)權(quán)，具有可轉(zhuǎn)讓性，是適于設(shè)質(zhì)的權(quán)利。評(píng)析：按揭過程是分階段的；預(yù)售合同強(qiáng)制登記備案制度：從單純的債權(quán)轉(zhuǎn)變?yōu)闇?zhǔn)物權(quán)，具有一定的對(duì)世性；忽略了開發(fā)商在按揭中的作用：保證責(zé)任；獨(dú)立的債權(quán)質(zhì)可以獨(dú)立支撐債務(wù)對(duì)債權(quán)的擔(dān)保功能。（三）相當(dāng)于讓與擔(dān)保說相當(dāng)于大陸法中的讓與擔(dān)保：讓與擔(dān)保相當(dāng)于mortgage中移轉(zhuǎn)權(quán)利作為抵押的一種擔(dān)保，按揭又源于mortgage；房地產(chǎn)權(quán)屬證明交給銀行被認(rèn)為是所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給銀行；想強(qiáng)調(diào)在借款人全部償付債務(wù)前，按揭房產(chǎn)的所有權(quán)歸貸款銀行。評(píng)析：關(guān)于財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移：我國設(shè)立按揭時(shí)并不要求有特定財(cái)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移；英美法上設(shè)立按揭后財(cái)產(chǎn)權(quán)益發(fā)生轉(zhuǎn)移；關(guān)于權(quán)利實(shí)現(xiàn)：英美法中“附停止條件的所有權(quán)轉(zhuǎn)移”；我國銀行并不要求取得標(biāo)的物所有權(quán)，通常申請(qǐng)法院拍賣或要求開發(fā)商回購；關(guān)于回贖：債務(wù)人的回贖權(quán)；我國借貸人分期付款并不是贖回權(quán)，并不對(duì)按揭物享有所有權(quán)，而是通過按揭權(quán)實(shí)現(xiàn)的方式來保障債權(quán)的最終實(shí)現(xiàn)；忽略了一個(gè)問題：如果采取此說，我國按揭中將經(jīng)過兩次轉(zhuǎn)讓：開發(fā)商→銀行；銀行→購房借貸人。高額稅額，徒增購買成本，當(dāng)事人不可能樂于采取此種方式。（四）組合擔(dān)保說開發(fā)商的保證關(guān)系；債權(quán)質(zhì)權(quán)關(guān)系；抵押關(guān)系按揭的性質(zhì)是債權(quán)質(zhì)、抵押、保證三種擔(dān)保方式的聯(lián)立組合。評(píng)析：基本贊同；但對(duì)論證作兩點(diǎn)保留：關(guān)于債權(quán)質(zhì)的定性：單純的債權(quán)質(zhì)→準(zhǔn)物權(quán)，對(duì)銀行貸款債權(quán)的擔(dān)保支撐力有所提升；關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商保證責(zé)任：保證責(zé)任不同，直接影響銀行與購房借貸人按揭關(guān)系的性質(zhì)。三、按揭的流程（期房按揭）（一）開發(fā)商選定銀行現(xiàn)階段，我國個(gè)人按揭貸款業(yè)務(wù)并非由購房借貸人自主選擇借貸的商業(yè)銀行，通常由開發(fā)商先選定一家或兩家商業(yè)銀行。簽訂按揭貸款合作協(xié)議書，銀行承諾在特定條件下向開發(fā)商的客戶（購房借貸人）提供貸款。保證擔(dān)保的內(nèi)容：最基本的保證義務(wù)；特別/苛刻的保證義務(wù)（即負(fù)有回購義務(wù)）；貸款中扣除一定比例作為保證金由銀行留存（5%-8%）境外：個(gè)人金融信譽(yù)體系完善，銀行與開發(fā)商不存在任何關(guān)系（二）簽訂合同購買人選定欲購買的商品房，與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售或銷售合同；商品房預(yù)售或銷售合同登記備案：使按揭具有有效性和對(duì)抗力，保障了貸款銀行的合法利益；30日內(nèi)（三）按揭貸款的申請(qǐng)、審查與保險(xiǎn)銀行委托律師審查或自行審查購房借貸人向開發(fā)商提供的個(gè)人身份、學(xué)歷、婚姻等證件以及收入、財(cái)產(chǎn)、負(fù)債等證明，并出具審查結(jié)論法律文書；律師審查費(fèi)為貸款額的0.3%按揭保險(xiǎn)：以銀行為第一受益人的房地產(chǎn)保證保險(xiǎn)，強(qiáng)制性保險(xiǎn)（四）簽訂按揭（抵押）保證貸款合同1、確定按揭保證貸款的合同內(nèi)容（大多數(shù)為銀行先行擬定的格式合同）2、簽訂按揭保證貸款合同：往往保證合同與按揭貸款合同合一；也有保證合同與按揭貸款合同分開簽署；3、銀行占管商品房預(yù)售或銷售合同，并辦理按揭備案：占管并不必要。（五）按揭保證貸款合同的履行1、撥付貸款：銀行一次性向開發(fā)商支付購房借貸人的貸款（扣除保證金）；2、“月付”；3、竣工驗(yàn)收、過戶與抵押登記；4、權(quán)證收押、合同退回。四、按揭中的風(fēng)險(xiǎn)及其化解（一）來源于開發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)及其化解1、開發(fā)商欺詐性騙貸：“假按揭”，多發(fā)生于期房按揭中；2、開發(fā)商經(jīng)營不善樓盤爛尾：可能導(dǎo)致按揭貸款協(xié)議無法正常履行，有的借貸人甚至停止還貸或引發(fā)按揭貸款合同隨之解除；2006年中央銀行規(guī)定，商品房封頂前不得發(fā)放按揭貸款；3、商品房質(zhì)量不合格：提高借貸人的首付款比例，令開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任可在一定程度上化解該項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)；4、借貸人無法按期領(lǐng)到房地產(chǎn)權(quán)證：國際規(guī)范開發(fā)商為借貸人辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)的行為，令開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任可以化解該風(fēng)險(xiǎn)。（二）來源于購房借貸人的風(fēng)險(xiǎn)及其化解1、購房借貸人有主觀惡意不愿償還貸款：對(duì)其貸款資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審查，并令開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任，可在一定程度上化解上述風(fēng)險(xiǎn)；應(yīng)盡快建立社會(huì)性的個(gè)人信用制度來防范；2、借貸人遭受意外導(dǎo)致償還貸款不能：主要通過對(duì)貸款資質(zhì)嚴(yán)格審查，提高首付款比例，控制貸款額度，令開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任等化解；3、借貸人自身的非理性選擇導(dǎo)致償還貸款不能：“房奴”；對(duì)貸款資質(zhì)嚴(yán)格審查，提高首付款比例，可在一定程度上化解；2006年5月國務(wù)院九部委出臺(tái)的“國十五條”。（三）來源于按揭擔(dān)保物的風(fēng)險(xiǎn)及其化解特殊情況下，銀行對(duì)按揭擔(dān)保物的優(yōu)先權(quán)存在著無法確定實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)：1、因不可抗力或意外事件按揭擔(dān)保物毀滅；2、因按揭人或第三人損毀致使按揭擔(dān)保物價(jià)值貶損。按揭貸款合同是獨(dú)立于商品房預(yù)售合同的，即便發(fā)生上述情況，按揭貸款合同仍繼續(xù)有效。令借貸人辦理按揭貸款標(biāo)的物財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)，令開發(fā)商承擔(dān)保證責(zé)任均可化解上述風(fēng)險(xiǎn)。（四）來源于市場體系不健全的風(fēng)險(xiǎn)及其化解1、房地產(chǎn)價(jià)格不真實(shí)：評(píng)估業(yè)起步較晚，難免房價(jià)高估；規(guī)范房地產(chǎn)評(píng)估行為，完善相關(guān)制度可消減上述風(fēng)險(xiǎn)；2、經(jīng)濟(jì)波動(dòng)、房價(jià)不穩(wěn)：“負(fù)翁”、“負(fù)婆”；對(duì)房地產(chǎn)市場進(jìn)行宏觀調(diào)控，穩(wěn)定房價(jià)，可消減該風(fēng)險(xiǎn)；3、拍賣成本高，常發(fā)“低拍”、“流拍”：培育與規(guī)范房地產(chǎn)市場體系，完善相關(guān)制度，可消減上述風(fēng)險(xiǎn)。（五）來源于社會(huì)政策的風(fēng)險(xiǎn)及其化解1、社會(huì)安定考量：執(zhí)行時(shí)應(yīng)當(dāng)保留“生活必需品”；建立和完善住房社會(huì)保險(xiǎn)——廉租房制度可化解或消減上述風(fēng)險(xiǎn)；2、通貨膨脹風(fēng)險(xiǎn)和利率波動(dòng)：流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)——短期資金負(fù)擔(dān)長期貸款的風(fēng)險(xiǎn)；通脹率過高，銀行貸款利率會(huì)呈現(xiàn)出負(fù)數(shù)；目前我國實(shí)行比較嚴(yán)格的金融管制，貸款利率會(huì)隨央行基準(zhǔn)利率的變動(dòng)而波動(dòng)，在某種程度上消解了銀行的利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；加快金融改革，處理好央行的金融調(diào)控與商業(yè)銀行的營業(yè)自主性之間的關(guān)系，雖不能完全避免但可在一定程度上化解或消減上述風(fēng)險(xiǎn)。（六）來源于銀行自身決策和管理缺陷的風(fēng)險(xiǎn)及其化解完善銀行自身決策和管理機(jī)制，建立行為規(guī)范，可在一定程度上化解或消減上述風(fēng)險(xiǎn)，還應(yīng)在法律上傾向于對(duì)貸款人利益的保護(hù)。我國商品房按揭若干具體法律問題的探討一、“假按揭”及其防范（一）“假按揭”的含義、特征及分類“假按揭”——主要指開發(fā)商串通無真實(shí)購房意愿的購房借貸申請(qǐng)人或獨(dú)立偽造購房借貸申請(qǐng)人，以虛假購房交易套取銀行個(gè)人貸款并可能代替虛擬或不真實(shí)的購房借貸人歸還貸款的行為?！凹侔唇摇钡乃膫€(gè)主要特征：1、開發(fā)商偽造虛假購房合同；2、開發(fā)商虛高標(biāo)注商品房買賣價(jià)款；3、開發(fā)商不收取虛假購房人首付款；4、虛假購房借貸人不向銀行承擔(dān)還貸義務(wù)：“融資”為目的的開發(fā)商會(huì)代替還貸；“套現(xiàn)”轉(zhuǎn)移貸款為目的的開發(fā)商通常會(huì)階段性地代替還貸，但持續(xù)時(shí)間不會(huì)太長。已發(fā)現(xiàn)的“假按揭”貸款，在法律上基本可以分為兩大類：1、有購房借貸申請(qǐng)人真實(shí)簽名的購房/預(yù)售合同、抵押借款合同的“假按揭”貸款：所有申請(qǐng)資料和合同在形式上完備、合法；2、開發(fā)商以偽造借款人簽名的購房合同、借款合同申請(qǐng)的“假按揭”貸款以第一類為多一旦發(fā)生無法按時(shí)償還貸款，開發(fā)工程“爛尾”，甚至攜款外逃；借款人以沒有真實(shí)購房為由主張合同無效并拒絕償還貸款時(shí)，銀行面臨極大風(fēng)險(xiǎn)。（二）“假按揭”的成因探悉1、“假按揭”成為開發(fā)商解決“資金短缺”的捷徑甚至實(shí)施違法犯罪的手段：1998年福利分房被終結(jié)；2003年6月“央行121文件”→“潛規(guī)則”；2、商業(yè)銀行為爭奪貸款市場份額而非規(guī)范操作給開發(fā)商以可乘之機(jī)：森豪公寓騙貸案；3、虛假購房人被開發(fā)商威逼、蒙騙、利誘，成為“假按揭”的道具：威逼利誘本企業(yè)員工，迫使其提供身份證明、簽訂虛假合同（盛鑫嘉園假按揭案）；騙取親朋提供身份證明、簽訂虛假合同（立恒名苑假按揭案）；有償購買虛假“業(yè)主”信息。4、開發(fā)商實(shí)施“假按揭”大多有負(fù)責(zé)按揭貸款審查的銀行職員或銀行委托的律師暗中配合或合謀。（三）“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)之防范1、銀行與開發(fā)商簽訂按揭貸款合作協(xié)議之前應(yīng)對(duì)開發(fā)商的合法性、資信狀況以及開發(fā)項(xiàng)目的合法性、真實(shí)性、進(jìn)展情況、現(xiàn)狀、周圍市場價(jià)格等進(jìn)行嚴(yán)密、周到的調(diào)查、核實(shí)；2、銀行受理開發(fā)商移交的借貸人的按揭貸款申請(qǐng)后，應(yīng)親自或委托律師對(duì)預(yù)售/銷售合同及其報(bào)政府備案情況、首付款憑證的真實(shí)性及內(nèi)容進(jìn)行審查，并嚴(yán)格對(duì)借貸人的資信情況進(jìn)行調(diào)查核實(shí)；3、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估的有關(guān)規(guī)定，必須親自到現(xiàn)場測量、查看、對(duì)比；4、嚴(yán)格規(guī)范商業(yè)銀行內(nèi)部（銀行工作人員）和外部（銀行委托的律師、估價(jià)師）的按揭貸款審核、批準(zhǔn)流程制度，建立審核、批轉(zhuǎn)負(fù)責(zé)制、問責(zé)制；5、嚴(yán)格禁止開發(fā)商以任何借口實(shí)施“假按揭”，加重其違法犯罪應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任；公民個(gè)人與開發(fā)商合謀，或被威逼、蒙蔽、利誘，有“過錯(cuò)”的，應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。二、強(qiáng)制按揭貸款保險(xiǎn)是否必要、合理？（一）設(shè)定強(qiáng)制按揭貸款保險(xiǎn)的依據(jù)《個(gè)人住房貸款管理辦法》第25條、第26條；銀行單方面起草的格式合同中也通常作出特別約定。（二）關(guān)于強(qiáng)制按揭貸款保險(xiǎn)是否必要、合理的爭議1、銀行：第一受益人理應(yīng)是銀行；2、消費(fèi)者：存在諸多不合理：保險(xiǎn)金額不合理：土地使用權(quán)的價(jià)格占30％以上；保險(xiǎn)期限不合理：貸款發(fā)放日至交房日存在空白期；商品房尚未交付使用時(shí)就已經(jīng)支付保險(xiǎn)費(fèi)了；要求投保的條件不合理；保險(xiǎn)費(fèi)率不合理，存在“暴利”之嫌；保費(fèi)交付方式不合理；保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任不相配。3、一些房地產(chǎn)專業(yè)人士、學(xué)者支持消費(fèi)者的主張（三）強(qiáng)制按揭貸款保險(xiǎn)是否必要、合理?銀行確實(shí)面臨諸多風(fēng)險(xiǎn)，更多的應(yīng)通過加強(qiáng)立法、強(qiáng)化監(jiān)管、規(guī)范行為等積極措施加以防范，設(shè)定保險(xiǎn)對(duì)于問題的解決并不是唯一或最佳的選擇。?銀行的風(fēng)險(xiǎn)來源于：開發(fā)商、銀行自身的失誤或不規(guī)范操作、購房借貸人惡意不償還貸款→建立和完善個(gè)人信用信息披露制度。?目前的強(qiáng)制按揭貸款保險(xiǎn)：是必要的，但不是合理的設(shè)計(jì)；1、可強(qiáng)制購買保險(xiǎn)，但不指定保險(xiǎn)公司；2、保險(xiǎn)金額以抵押房地產(chǎn)的實(shí)際保險(xiǎn)價(jià)值確定，不計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格；3、保險(xiǎn)費(fèi)可從貸款之日起計(jì)收，但明確保險(xiǎn)期限從商品房交付使用時(shí)計(jì)算；4、重新核定保險(xiǎn)費(fèi)率，核定依據(jù)、方式向社會(huì)公開；5、變通保費(fèi)交付方式，允許借貸人作出選擇，實(shí)現(xiàn)保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)與責(zé)任配當(dāng)；6、借鑒：開發(fā)獨(dú)立的個(gè)人住房抵押貸款保證保險(xiǎn)、住房抵押貸款壽險(xiǎn)等新險(xiǎn)種。三、提前還貸購房借貸人是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任（一）提前還貸的主要誘因及銀行對(duì)該行為采取的對(duì)策1、主要誘因借款人自身主觀原因：?傳統(tǒng)理財(cái)觀念影響；?收入狀況改善；

?經(jīng)濟(jì)能力預(yù)期發(fā)生變化等等；客觀原因（真正的誘因）：市場利率變動(dòng)——“下年年初開始”。2、銀行對(duì)此的對(duì)策經(jīng)歷了三個(gè)階段的變化：1999年前，基本不反對(duì)，也不會(huì)根據(jù)實(shí)際用款期限調(diào)整利率標(biāo)準(zhǔn)→1999年到2000年，逐步進(jìn)行一些限定→2001年至目前，明確提出收取違約金。（二）關(guān)于對(duì)提前還貸應(yīng)否收取違約金的爭議1、應(yīng)收取違約金：?合同明確具體了還款計(jì)劃與期限，違約行為；?提前還貸情形不一，無法運(yùn)用計(jì)算機(jī)進(jìn)行快速操作，浪費(fèi)人力資源；?使銀行原有的貸款計(jì)劃被打亂，中長期預(yù)期收益受影響；?增加了銀行再投資的風(fēng)險(xiǎn)；?造成銀行資金大量閑置，收益減少；?收取一定比例違約金是國際慣例。2、認(rèn)為對(duì)提前還貸不應(yīng)收取違約金:?提前還貸行為并不違反現(xiàn)行法律、商業(yè)規(guī)則及道德規(guī)范；?有利于社會(huì)整體效率，體現(xiàn)了借款人良好的信用意識(shí)，應(yīng)當(dāng)受到鼓勵(lì)；?銀行的做法是在轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)，使借貸人處于不利境地。（三）提前還貸購房借款人是否應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任借貸雙方的直接利益沖突：借方提前還貸可以減少利息支出；必然導(dǎo)致某一具體借貸關(guān)系中貸方預(yù)期利息收益的減少。?提前還貸從靜態(tài)上、局部上減少銀行的預(yù)期收益；單筆貸款業(yè)務(wù)流程復(fù)雜化，造成成本增加；?我國利率管制下的銀行與購房借貸人的關(guān)系根本就非真正意義上的意思自治、契約自由前置條件下的民事法律關(guān)系；?利率變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由更具有抵御社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)力的銀行來承擔(dān)；?

可對(duì)銀行作出些許讓步，允許其收取少量數(shù)額的手續(xù)費(fèi)或補(bǔ)償金（訂立合同時(shí)約定）；?銀行主要應(yīng)擴(kuò)大其投資面，通過多渠道投資來轉(zhuǎn)移資金——實(shí)為銀行應(yīng)承擔(dān)的一項(xiàng)“社會(huì)責(zé)任”?！景咐?】【爭議焦點(diǎn)】購房者與開發(fā)商解除購房合同后，對(duì)于購房擔(dān)保貸款合同應(yīng)當(dāng)如何進(jìn)行處理？【案情簡介】2005年10月12日，原告張先奎與被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司簽訂《杭州市商品房預(yù)售合同》，該合同約定：原告向被告購買其開發(fā)承建的“鴻達(dá)公寓”8號(hào)樓1208室房屋1套，建筑面積為131.32平方米，總房價(jià)款482006元。原告于2005年12月5日向被告支付房款96400元、2005年12月28日支付房款7400元，計(jì)103800元，組合貸款33萬元，共支付房款433800元。雙方約定被告交房期限為2006年3月31日前，若被告逾期交房超過90天，原告有權(quán)終止合同，被告除支付原告張先奎已交房款的利息外，還應(yīng)按總房價(jià)款的10%支付違約金。由于被告逾期交房超過90天，原告于2006年7月18日向被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司發(fā)出要求退房的書面通知。2006年9月13日，雙方就退房事宜經(jīng)協(xié)商后達(dá)成一致意見，并簽訂《協(xié)議書》一份。該協(xié)議規(guī)定：（1）原告與被告解除《杭州市商品房預(yù)售合同》。（2）截至2006年8月30日止，原告已歸還銀行的公積金、商業(yè)貸款及利息共計(jì)84814.16元，由被告付給原告，尚未歸還銀行的部分貸款由被告向銀行償還，從2006年11月起，原告不再承擔(dān)向銀行還款的責(zé)任和由此承擔(dān)的其他一切后果。（3）原告張先奎已向被告支付的房款103800元，由被告退還給原告張先奎，被告同時(shí)支付原告張先奎該款自2005年12月5日至2006年9月30日的利息10317.24元及以上款項(xiàng)的10%作為違約金計(jì)10380元，補(bǔ)償原告其他經(jīng)濟(jì)損失688.15元，以上被告杭州市鴻達(dá)地產(chǎn)公司共需支付原告21萬元。(4)被告支付原告房地產(chǎn)交易登記費(fèi)及印花稅款305元，截至銀行債務(wù)還清時(shí)的房屋抵押保險(xiǎn)費(fèi)在銀行貸款清償后立即支付。（5）被告應(yīng)當(dāng)按照下列期限向銀行返還購房款：第一次為2006年9月28日前，金額為7萬元；第二次為2006年10月16日，金額為5萬元及原告張先奎已付的2006年9月、10月銀行貸款5337.26元；第三次為2006年11月20日之前，金額為9萬元。如逾期支付，按當(dāng)期必須支付款項(xiàng)的1‰/日支付違約金。（6）本協(xié)議書簽訂之日起，被告可就原告名下系爭房屋以恰當(dāng)方式尋找新客戶，但原告對(duì)此可能引發(fā)的其他糾紛不承擔(dān)任何責(zé)任。（7）被告應(yīng)當(dāng)將原告在銀行尚未歸還的的貸款清償完畢，并向原告提交債務(wù)清償證明等所有相關(guān)文件，并且已將所有必須支付給原告的款項(xiàng)付清后，原告將配合被告辦理最終的退房手續(xù)及相關(guān)事宜。（8）本協(xié)議一式兩份，經(jīng)雙方簽字蓋章后即時(shí)生效。（9）自本協(xié)議生效之日起視為退房。協(xié)議簽訂后，被告按約支付第一期款項(xiàng)，第二期款項(xiàng)逾期7天。被告于2006年11月25日書面通知原告辦理貸款銀行的龍卡注銷手續(xù)或辦理龍卡的擔(dān)保轉(zhuǎn)移手續(xù)，但原告2006年12月6日致函被告，告知必須在銀行貸款清償完畢后才能辦理龍卡的擔(dān)保轉(zhuǎn)移手續(xù)；同時(shí)要求被告支付第三期款項(xiàng)。而在協(xié)議規(guī)定的時(shí)間內(nèi)，被告未向原告支付第三期款項(xiàng)。據(jù)此，2007年3月5日，原告向被告發(fā)出《終止協(xié)議通知書》，認(rèn)為由于被告拒不履行《協(xié)議書》，故終止該協(xié)議書的履行。由于雙方分歧較大，在協(xié)商未果的情況下，原告于2007年5月12日依法向杭州市法院起訴，要求被告按照《協(xié)議書》內(nèi)容履行付款義務(wù)?！景咐?】【爭議焦點(diǎn)】購房者未按期還貸，房產(chǎn)商代為清償后是否可以取得追償權(quán)向購房者主張權(quán)利？【案情簡介】2003年5月12日，原告華光地產(chǎn)公司與被告金智賢簽訂了《北京市商品房預(yù)售合同》，合同約定被告向原告購買其開發(fā)承建的“高麗小區(qū)”商品房1套。同日，被告又與中國工商銀行海淀支行的房產(chǎn)信貸部簽訂了《個(gè)人住房借款合同》，約定被告向銀行房產(chǎn)信貸部借款30萬元，借期15年，原告為被告提供階段性保證。2003年9月至2004年12月期間，被告未歸還上述銀行的借款，銀行信貸部遂從保證人原告華光地產(chǎn)公司在該行信貸部的保證金賬戶上扣劃了被告所欠到期貸款本息46812元及罰息2289.13元，并書面通知原、被告。隨后，原告華光地產(chǎn)公司經(jīng)多次電話聯(lián)系被告還款，但被告一直未予理睬。2005年10月18日，原告書面致函要求被告返還上述被銀行房產(chǎn)信貸部扣劃的錢款，但被告金智賢收到函后未還款。原告認(rèn)為，被告有義務(wù)償還本公司被銀行房產(chǎn)信貸部扣劃的保證金，并按中國人民銀行同類同期固定資產(chǎn)貸款利率賠償自扣劃之日起至歸還之日止所扣劃款的利息。被告對(duì)此事一直采取回避的態(tài)度，2007年4月20日，原告華光地產(chǎn)公司無奈之下向北京市海淀區(qū)人民法院提起訴訟，要求被告金智賢歸還上述款項(xiàng)。被告認(rèn)為：其當(dāng)時(shí)正與原告就房屋質(zhì)量問題進(jìn)行交涉，而且銀行房產(chǎn)信貸部未通知其還款，也未告知將扣劃原告華光地產(chǎn)公司保證金賬戶上其應(yīng)還款的事實(shí)，而自己直至收到訴狀后才知道上述事實(shí)。而且原告主張追償權(quán)已經(jīng)超過訴訟時(shí)效期間，故請(qǐng)求法院判決駁回原告的訴訟請(qǐng)求?！景咐?】【爭議焦點(diǎn)】銀行貸款審批未獲通過，購房者無力支付購房款，其是否應(yīng)當(dāng)向開發(fā)商承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任？【案情簡介】2005年9月8日，原告匯聯(lián)公司與被告楊麗簽訂了《上海市商品房預(yù)售合同》，該合同約定：被告向原告匯聯(lián)公司購買其開發(fā)承建的商品房一套，總房價(jià)款暫定為1050578元，被告楊麗已于2006年1月15日向原告支付房價(jià)款320578元，并于簽訂合同當(dāng)日再次支付房款3萬元，余款70萬元向銀行申請(qǐng)按揭貸款。