中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營模式研究專題一：樂學(xué)人生頤養(yǎng)天年綠城學(xué)院式養(yǎng)老模式建設(shè)構(gòu)想【一】研究背景【二】基本理念【三】運(yùn)營模式【四】愿景規(guī)劃目錄【一】研究背景〖老年，人生不可或缺的階段〗〖老齡化，日益凸顯的全球性問題〗〖國內(nèi)外養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀及分析〗【一】研究背景〖老年，人生不可或缺的階段〗中國傳統(tǒng)文化把人生歸結(jié)為生、老、病、死。老，是一個(gè)人生無法回避的過程，也是一個(gè)人生不可或缺的階段。擁有老年，才擁有完整的人生?！疽弧垦芯勘尘皘老年，人生不可或缺的階段自人類誕生，便產(chǎn)生個(gè)體老齡問題。在生產(chǎn)力極其低下的原始社會(huì)，特別是當(dāng)生存環(huán)境異常惡劣，缺乏食物資源的情況下，人類發(fā)展初期存在著拋棄長(zhǎng)者甚至是戮親的行為。

漢水鄂西北段沿江密集成排的“自死窯”遺存。

中國古代，一些民族存在著這樣的習(xí)俗：六十歲以上的老人被認(rèn)為無益于社會(huì)，應(yīng)該讓其自死，因而會(huì)被送往開鑿在山崖上的石洞或土洞中坐以待斃。這些石洞或土洞便稱作“老人洞”、老人“自死窯”。

隨著生產(chǎn)力水平的提高，人類體力和智力的提升，人們發(fā)現(xiàn)奉養(yǎng)老人帶來了智力資源的積累等益處。最初被寫入倫理總綱的原則之一就是禁止戮親。【一】研究背景|老年，人生不可或缺的階段中國傳統(tǒng)文化的重要內(nèi)容：孝

孝是中華民族的傳統(tǒng)美德，是儒家所提倡的做人最基本的道德規(guī)范。孝包含了養(yǎng)老（物質(zhì)贍養(yǎng)）和敬老（精神贍養(yǎng)）兩個(gè)方面?！瘛吧聘改笧樾??！保ā稜栄拧罚瘛靶?，善事父母者，從老省，從子，子承老也。”（《說文解字》）●子游問孝，子曰：“今之孝者，是謂能養(yǎng)。至于犬馬，皆能有養(yǎng)；不敬，何以別乎？”（《論語·為政》）●“孝子之至，莫大乎尊親。”（《孟子·萬章上》）【一】研究背景|老年，人生不可或缺的階段

中國古代孝文化，除了依靠大量社會(huì)倫理道德規(guī)范的潛移默化外，更多取決于法律的強(qiáng)制規(guī)定。早在夏朝就有了不孝罪?！缎⒔?jīng)·五刑》：“五刑之屬三千，而罪莫大于不孝。

秦朝將不孝罪入律。“歐大父母，黥為城旦舂。”

漢朝中期，在選拔官吏的察舉制度中，特設(shè)孝廉一科，將孝子選拔為國家的待職官吏。

隋唐律將不孝列為“十惡”之一。《唐律疏議》規(guī)定：“父母在，不遠(yuǎn)游，不別居，不異財(cái)?！?/p>

明朝出現(xiàn)了官員親老的養(yǎng)老保障制度——終養(yǎng)制?！疽弧垦芯勘尘皘老年，人生不可或缺的階段古人對(duì)老年生活的向往

“五畝之地，樹之以喪，五十者可以衣帛矣，雞豚狗之畜，無失其時(shí)，七十者可以食肉矣……”

《孟子?梁惠王》“茅檐低小，溪上青青草。醉里吳音相媚好，白發(fā)誰家翁媼？大兒鋤豆溪東，中兒正織雞籠。最喜小兒亡賴，溪頭臥剝蓮蓬?！?/p>

辛棄疾《清平樂·村居》“采菊東籬下，悠然見南山。”

陶淵明《飲酒》【一】研究背景|老年，人生不可或缺的階段中國傳統(tǒng)的養(yǎng)老觀念：養(yǎng)兒防老【出自】宋·陳元靚《事林廣記》養(yǎng)兒防老，積谷防饑【一】研究背景|老年，人生不可或缺的階段老年這個(gè)話題，從來不僅僅關(guān)乎個(gè)體和家庭……【一】研究背景|老年，人生不可或缺的階段

“孝乎惟孝，友于兄弟，施于有政，是亦為政?！薄墩撜Z·為政》老人安，則國家安；老人樂，則社會(huì)樂。老人福，就是天下蒼生之福。

王振耀（民政部前社會(huì)福利和慈善事業(yè)促進(jìn)司司長(zhǎng)）結(jié)論:【一】研究背景〖老齡化，日益凸顯的全球性問題〗【一】研究背景|老齡化，日益凸顯的全球性問題“我們目前所生活的時(shí)代，人們賦予它各種各樣的名稱：后冷戰(zhàn)時(shí)代、后工業(yè)時(shí)代、國際互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代和全球化時(shí)代。

今天，請(qǐng)?jiān)试S我再增加一個(gè)名稱，即：長(zhǎng)壽時(shí)代?！薄?lián)合國前秘書長(zhǎng)安南

（1999年國際老人年啟動(dòng)儀式）人口老齡化【一】研究背景|老齡化，日益凸顯的全球性問題

指總?cè)丝谥幸蚰贻p人口數(shù)量減少、年長(zhǎng)人口數(shù)量增加而導(dǎo)致的老年人口比例相應(yīng)增長(zhǎng)的動(dòng)態(tài)過程。

有兩個(gè)含義，一是指老年人口相對(duì)增多，在總?cè)丝谥兴急壤粩嗌仙倪^程；二是指社會(huì)人口結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)老年?duì)顟B(tài)，進(jìn)入老齡化社會(huì)。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個(gè)國家的老年人口系數(shù)達(dá)到10%以上（60歲以上人口）或者7%（65歲以上人口）時(shí)，標(biāo)志著這個(gè)國家或地區(qū)進(jìn)入老年型社會(huì)。注：老年人口系數(shù)，是指一定時(shí)點(diǎn)上老年人口占總?cè)丝诘谋戎兀从橙丝诶匣潭?。全球步入老齡化……據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計(jì)，在1950－1970年的20年內(nèi)，世界老年人口增加了1個(gè)億。在1970－2000年的30年內(nèi)，老年人口在3億的基礎(chǔ)上翻一番。而從2020－2050年的30年內(nèi)，世界老年人口將在10億基礎(chǔ)上再次翻一番。據(jù)估計(jì)，2050年，全球?qū)⒂薪?0億的老年人?！疽弧垦芯勘尘皘老齡化，日益凸顯的全球性問題■

1950年至2050年全球60歲以上的

人口比例■1990年第45屆聯(lián)合國大會(huì)通過決議，從1991年開始，每年

的10月1日為“國際老年人日”。中國老齡化進(jìn)程加快……中國已于1999年進(jìn)入老齡社會(huì)。

十余年來，中國31個(gè)省、市、自治區(qū)都面臨著老齡化加快的問題，尤其市沿海發(fā)達(dá)地區(qū)、人多地少矛盾突出的地區(qū)更加突出。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2010年第六次全國人口普查數(shù)據(jù)公報(bào)顯示：60歲以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個(gè)百分點(diǎn)；65歲以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個(gè)百分點(diǎn)?！疽弧垦芯勘尘皘老齡化，日益凸顯的全球性問題

老齡化將是21世紀(jì)的全球性重大社會(huì)問題?！疽弧垦芯勘尘皘老齡化，日益凸顯的全球性問題人口老齡化，將給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來巨大影響；給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來壓力；也將給經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來契機(jī)……【一】研究背景〖國內(nèi)外養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀及分析〗【一】研究背景|國內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀分析歐美、日本等發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老年社會(huì)較早，社會(huì)福利較為完善，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展較為完善，其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)現(xiàn)已形成了產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化、標(biāo)準(zhǔn)化的一整套產(chǎn)業(yè)鏈。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要組成部分。國外養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)奧古斯汀是德國最知名的高品質(zhì)老年頤養(yǎng)品牌和德國最主要的社會(huì)服務(wù)公司之一，成立于20世紀(jì)40年代末。目前，奧古斯汀在德國擁有21家品牌養(yǎng)老院，近8000位老人在那里找到了自己的家。奧古斯汀主要針對(duì)的是身體健全的老人，為他們提供全套的護(hù)理和文化交流活動(dòng)。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老的個(gè)案【一】研究背景|國內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀分析國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，但尚未建立起完善規(guī)范的產(chǎn)業(yè)鏈，尚需規(guī)范和提升。居家養(yǎng)老與子女鄰居與子女共居

獨(dú)居中國傳統(tǒng)養(yǎng)老方式機(jī)構(gòu)養(yǎng)老福利院托老所臨終關(guān)懷醫(yī)注重醫(yī)療和護(hù)理服務(wù)多針對(duì)自理能力較差的老人社會(huì)養(yǎng)老老年社區(qū)老年公寓根據(jù)老年人特點(diǎn)和需求設(shè)計(jì)養(yǎng)老居住與社會(huì)化服務(wù)結(jié)合【一】研究背景|國內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀分析國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)五大特點(diǎn)1中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)期以政府為主2中國養(yǎng)老機(jī)構(gòu)多為非營利性機(jī)構(gòu)3老年服務(wù)業(yè)處于快速發(fā)展階段4養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)呈現(xiàn)穩(wěn)步上升勢(shì)頭5老年地產(chǎn)業(yè)、理財(cái)業(yè)、旅游業(yè)逐步興起國內(nèi)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)五大不足1養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施總量不足，供需矛盾突出2養(yǎng)老產(chǎn)品服務(wù)單一，尚未形成規(guī)模3產(chǎn)業(yè)發(fā)展不規(guī)范，缺乏國家政策導(dǎo)向4養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)地域分布不合理5養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)從業(yè)人員素質(zhì)亟待提升【一】研究背景|國內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀分析中華民族歷來有敬老的優(yōu)良傳統(tǒng)，讓老人們幸福快樂頤養(yǎng)天年，是全社會(huì)的共同責(zé)任。對(duì)養(yǎng)老事業(yè)的關(guān)注和支持，是彰顯一個(gè)國家和社會(huì)進(jìn)步和文明程度的重要標(biāo)志?！敖鸶C銀窩不如自己的狗窩?！爆F(xiàn)有養(yǎng)老模式中人性的缺失國內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老模式，大多只注重對(duì)老年群體的日常生活照料、病后的醫(yī)療護(hù)理，而忽視了老年群體精神層面的需求。老年人無法獲得精神慰藉，更失去了應(yīng)有的尊嚴(yán)和自我價(jià)值?！疽弧垦芯勘尘皘國內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀分析結(jié)論:資本的時(shí)代已經(jīng)過去，接下來是公益的時(shí)代。

我們做過這么多產(chǎn)業(yè)，有很好的條件去開創(chuàng)一個(gè)全新的“學(xué)院式”養(yǎng)老模式。頤樂學(xué)堂事業(yè)有可能是綠城對(duì)社會(huì)做出的最大貢獻(xiàn)。它會(huì)大大增加老年人的幸福指數(shù)，使老年人有真正的晚年。這是在創(chuàng)造一個(gè)更加美好的世界，以我們的想象力、創(chuàng)造力、實(shí)踐力，為中國老年人創(chuàng)造一個(gè)比較好的將來。

這是一個(gè)朝陽產(chǎn)業(yè)。——宋衛(wèi)平【一】研究背景|國內(nèi)養(yǎng)老事業(yè)現(xiàn)狀分析〖“學(xué)院式養(yǎng)老”基本描述〗〖為什么選擇“學(xué)院式”〗〖老年及老年生活再定義〗【二】基本理念【二】基本理念〖“學(xué)院式養(yǎng)老”基本描述〗【二】基本理念|“學(xué)院式養(yǎng)老”基本描述學(xué)院式養(yǎng)老在提供基礎(chǔ)的日常生活與醫(yī)療服務(wù)之外，在園區(qū)中以學(xué)校為組織形態(tài)，以開展符合老年人生理和心理特征的學(xué)習(xí)、活動(dòng)為核心內(nèi)容的一種新型養(yǎng)老模式，實(shí)現(xiàn)老年人物質(zhì)與精神的“雙盈晚年”，從而推動(dòng)家庭、社會(huì)的和諧發(fā)展。主要服務(wù)對(duì)象：

以60歲以上的完全自理老人為主，輔以部分半自理老人?！径炕纠砟顋“學(xué)院式養(yǎng)老”基本描述核心要素：

頤樂學(xué)院：

以學(xué)校的組織方式，構(gòu)成園區(qū)內(nèi)老年人的日常組織形態(tài)，開展適合老年人身心健康的各類學(xué)習(xí)、活動(dòng)。根據(jù)目前的實(shí)踐情況，可分類：【二】基本理念|“學(xué)院式養(yǎng)老”基本描述

居家式，指老年人散居在自己家中，每日以“走讀”的形式參加到頤樂學(xué)院的學(xué)習(xí)活動(dòng)中，以此獲得晚年生活的精神所需。

集中式，指老年人集中居住在養(yǎng)老公寓中，以類似“寄宿制”的方式，參加到頤樂學(xué)院的學(xué)習(xí)活動(dòng)中，并以此作為晚年生活的主要內(nèi)容。

混合式，指結(jié)合居家式和集中式中“走讀”和“寄宿”兩種方式，以學(xué)習(xí)交流為核心內(nèi)容的養(yǎng)老社區(qū)。特點(diǎn)：【二】基本理念|“學(xué)院式養(yǎng)老”基本描述☆將現(xiàn)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中強(qiáng)調(diào)的健康、生活服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槌Ｒ?guī)必備內(nèi)容；

☆第一次將學(xué)習(xí)定位為老年生活的主旋律；

☆第一次將對(duì)老年人精神需求的重視，提升到與物質(zhì)需求的同等高度，改變以往養(yǎng)老模式中的人性缺失；

☆讓老年人不再虛耗光陰，找到歸屬感，重回社會(huì)，實(shí)現(xiàn)自我價(jià)值。【二】基本理念〖為什么選擇“學(xué)院式”〗【二】基本理念|為什么選擇“學(xué)院式”？為什么是學(xué)習(xí)？【二】基本理念|為什么選擇“學(xué)院式”？理由1：生命的意義=長(zhǎng)度×寬（厚）度古往今來，關(guān)于生命意義的討論有很多。我們認(rèn)同其中的一種觀點(diǎn)：生命如同寓言，其價(jià)值不在長(zhǎng)短，而在內(nèi)容?！帕_馬哲學(xué)家塞內(nèi)卡人生最終的價(jià)值在于覺醒和思考的能力，而不只在于生存。——古希臘哲學(xué)家亞里士多德我們無法完全掌控生命的長(zhǎng)度，卻能把握生命的厚度。美國心理學(xué)家馬斯洛在《人類激勵(lì)理論》一書中提出了人類生存基本需求層次，把需求分成生理、安全、社交、尊重和自我實(shí)現(xiàn)五類。理由2：學(xué)習(xí)是人類生存的基本要求

從鉆木取火，到第一件石器的打磨制成；

從第一列蒸汽火車的運(yùn)行，到航天飛機(jī)升上太空；

從愛迪生發(fā)明電話，到英特網(wǎng)進(jìn)入千家萬戶；

人類社會(huì)的每一步邁進(jìn)都離不開學(xué)習(xí)過程。

正是在不斷的學(xué)習(xí)中，人類獲得了生存的必需，也變得更加強(qiáng)大?！径炕纠砟顋為什么選擇“學(xué)院式”？理由3：終生學(xué)習(xí)是21世紀(jì)的生存概念孔子說：學(xué)而不已，闔棺乃止。孟子說：學(xué)至乎沒而后止。西漢劉向說：老而好學(xué)如秉燭之明。國畫大師李可染說：七十始知己無知。毛澤東說：活到老，學(xué)到老。

1968年，美國學(xué)者哈欽斯首先提出“學(xué)習(xí)型社會(huì)”。20世紀(jì)70年代，聯(lián)合國教科文組織提出：人類要向著學(xué)習(xí)化社會(huì)前進(jìn)。【二】基本理念|為什么選擇“學(xué)院式”？

1994年在意大利舉行了“首屆世紀(jì)終身學(xué)習(xí)會(huì)議”，提出了終身學(xué)習(xí)是二十一世紀(jì)的生存概念。

現(xiàn)代教育思想已形成共識(shí)：終身教育貫穿于整個(gè)人生，是人自發(fā)地、主動(dòng)的、持續(xù)的教育過程；突破時(shí)間、空間的限制，涉及人的思想、智能、個(gè)性和職業(yè)等方面的內(nèi)容。理由4：校園生活是人生中最難忘的美好時(shí)光三味書屋后面也有一個(gè)園，雖然小，但在那里也可以爬上花壇去折蠟梅花，在地上或桂花樹上尋蟬蛻……然而同窗們到園里的太多，太久，可就不行了，先生在書房里便大叫起來：“人都到哪里去了！”

魯迅《從百草園到三味書屋》輕輕的我走了正如我輕輕的來我輕輕的招手作別西天的云彩……徐志摩《再別康橋》明天你是否會(huì)想起，昨天你寫的日記明天你是否還惦記，曾經(jīng)最愛哭的你老師們都已想不起，猜不出問題的你我也是偶然翻相片，才想起同桌的你……老狼《同桌的你》【二】基本理念|為什么選擇“學(xué)院式”？理由5：學(xué)習(xí)讓晚年生活重現(xiàn)光彩健康的老年心理需要1996年頒布的《老年人權(quán)益保護(hù)法》和2006年國務(wù)院發(fā)布的《中國老齡事業(yè)發(fā)展》白皮書均明確指出，“老有所養(yǎng)，老有所醫(yī)，老有所教，老有所學(xué)，老有所為，老有所樂”是發(fā)展中國老領(lǐng)失業(yè)和保障老年人權(quán)利的目標(biāo)?！径炕纠砟顋為什么選擇“學(xué)院式”？人際關(guān)系衰退生存價(jià)值喪失身心健康衰退當(dāng)代社會(huì)困擾老年人的三大問題尊嚴(yán)感快樂感歸屬感安全感

1.能使未受過正式教育的老年人有機(jī)會(huì)學(xué)習(xí)文化知識(shí)，使已受過正式教育的老年人的文化知識(shí)得到更新；

2.能使老年人掌握新的技術(shù)、技能，讓那些身體健康并有重新就業(yè)愿望的老年人獲得重新就業(yè)的能力和條件；

3.有利于實(shí)現(xiàn)老年人的繼續(xù)社會(huì)化，使他們更順利地適應(yīng)退休生活和新的社會(huì)角色，有利于和諧社會(huì)的構(gòu)建;

4.豐富余暇生活，使老年人晚年生活過得更充實(shí)和更富有意義，增加幸福感。維持生命超越生命充實(shí)生命重整生命【二】基本理念|為什么選擇“學(xué)院式”？學(xué)習(xí)理由6：能參與學(xué)習(xí)的健康老人眾多（1）8成以上老人能完全自理據(jù)全國老齡工作委員會(huì)辦公室2008年2月發(fā)布的《中國城市居家養(yǎng)老服務(wù)研究報(bào)告》，我國城市老年人中生活能夠完全自理的占85.4%，部分自理的占9.6%，完全不能自理的占5%?！径炕纠砟顋為什么選擇“學(xué)院式”？（2）空巢老人比例持續(xù)增加根據(jù)中國老年科研中心調(diào)查，截至2008年，全國城市老年人空巢家庭（包括獨(dú)居）的比例已經(jīng)達(dá)到49.7%，與2000年相比增加非常迅速，提高了7.7個(gè)百分點(diǎn)。在針對(duì)地級(jí)以上大中城市的調(diào)查顯示，老年人空巢家庭（包括獨(dú)居）的比例更高，已經(jīng)達(dá)到56.1%，其中獨(dú)居老人占12.1%。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展，人們生活觀念的改變，住房條件的改善，以及獨(dú)生子女的父母開始進(jìn)入老年期，空巢現(xiàn)象將更加普遍，空巢期也將明顯延長(zhǎng)。與發(fā)達(dá)國家夫婦空巢戶高達(dá)70%—80%的比例相比，我國老年人空巢比例持續(xù)增加的趨勢(shì)將不可逆轉(zhuǎn)?！径炕纠砟顋為什么選擇“學(xué)院式”？（3）老年人仍具有學(xué)習(xí)能力，甚至創(chuàng)造能力20世紀(jì)60年代初，卡特爾等心理學(xué)家提出了流體智力和晶體智力的理論，現(xiàn)已成為測(cè)量成人智力的主要概念。

流體智力在青年期達(dá)到高峰，而后隨著年齡的增長(zhǎng)而降低；晶體智力則以積累經(jīng)驗(yàn)或取得知識(shí)為基礎(chǔ)，是通過學(xué)習(xí)和訓(xùn)練獲得的，其隨著年齡的增長(zhǎng)而提高。人在50歲時(shí)晶體智力的表現(xiàn)仍如同20歲時(shí)一樣，60歲以后，若繼續(xù)從事教育和學(xué)習(xí)活動(dòng)，則晶體智力仍持續(xù)增長(zhǎng)?！径炕纠砟顋為什么選擇“學(xué)院式”？【二】基本理念〖老年及老年生活再定義〗【二】基本理念|老年及老年生活再定義

因?yàn)闅v經(jīng)滄桑，所以他顯得成熟；

因?yàn)殚啽M世態(tài)，所以他比較有見識(shí)；

因?yàn)閿[脫俗物羈絆，所以他變得自由；

因?yàn)榭吹斯γ?，所以他來的超脫。老年，是生命之巔。老年，是又一次生命傳承的開始。老年人際的疏遠(yuǎn)價(jià)值的喪失身體的衰弱人生的終結(jié)1991年12月16日聯(lián)合國大會(huì)通過《聯(lián)合國老年人原則》（第46/91號(hào)決議）：獨(dú)立老年人應(yīng)能在有收入、有家庭和社區(qū)的幫助以及自助的情況下，獲得足夠的食物、水、住房、衣著和保健。參與

老年人應(yīng)始終融合于社會(huì)中，應(yīng)積極參與制定和執(zhí)行直接涉及其福利的政策，并應(yīng)將其知識(shí)和技能傳授給子孫后代。自我實(shí)現(xiàn)老年人應(yīng)能參加適當(dāng)?shù)奈幕n程和培訓(xùn)班方案。老年人應(yīng)能尋求機(jī)會(huì)來充分發(fā)揮自己的潛力。

老年人應(yīng)能獲得社會(huì)所提供的教育、文化、精神和文娛資源。尊嚴(yán)

老年人應(yīng)能過著尊嚴(yán)和有保障的生活而且不受到剝削和對(duì)其身心的虐待。照顧老年人應(yīng)得到家庭和社區(qū)根據(jù)每個(gè)社會(huì)的文化價(jià)值體系而給予的照顧和保護(hù)?！径炕纠砟顋老年及老年生活再定義【三】運(yùn)營模式〖教學(xué)模式〗〖服務(wù)模式〗〖商業(yè)模式〗〖管理架構(gòu)〗【三】運(yùn)營模式〖教學(xué)模式〗國內(nèi)外老年教育現(xiàn)狀學(xué)院式養(yǎng)老模式中教育的定位課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織〖教學(xué)模式〗國內(nèi)外老年教育現(xiàn)狀

1973年，法國圖魯茲社會(huì)科學(xué)大學(xué)的維拉斯教授創(chuàng)辦了世界上第一所第三年齡大學(xué)。

其目的是為了對(duì)常設(shè)的教育課目以外的老年學(xué)進(jìn)行研究和進(jìn)行健康教育。隨著人口老齡化的發(fā)展、社會(huì)的進(jìn)步，在歐洲、大洋洲、南美洲、北美洲和亞洲的一些國家都開辦了第三年齡大學(xué)。第三年齡大學(xué)【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|國內(nèi)外老年教育現(xiàn)狀國際第三年齡大學(xué)協(xié)會(huì)

1975年，歐洲幾所第三年齡大學(xué)共同創(chuàng)建了國際第三年齡大學(xué)協(xié)會(huì)，總部現(xiàn)在巴黎。成立以來，協(xié)會(huì)每?jī)赡暾匍_一次大會(huì)，同時(shí)召開科學(xué)會(huì)議和研討會(huì)議。管理人員、研究人員、學(xué)生均可參加。2004年，國際第三年齡大學(xué)協(xié)會(huì)第22屆代表大會(huì)在上海舉行。來自世界22個(gè)國家和地區(qū)的151名代表出席了會(huì)議。U3AstandsfortheUniversityoftheThirdAge,whichisaself-helporganizationforpeoplenolongerinfulltimeemploymentprovidingeducational,creativeandleisureopportunitiesinafriendlyenvironment.InU.K.807U3Asand270704membersaresharinglearningexperiences.【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|國內(nèi)外老年教育現(xiàn)狀中國的老年教育起始于上世紀(jì)八十年代。1983年，中國第一所老年大學(xué)“山東省紅十字會(huì)老年大學(xué)”成立。2000年，中國第一所民辦社區(qū)老年大學(xué)“北京怡海老年大學(xué)”成立。截止2009年，全國共有各類老年大學(xué)和學(xué)校40161所。2003年，經(jīng)國家教育部批準(zhǔn)，中國人民大學(xué)設(shè)立老年學(xué)專業(yè)，招收培養(yǎng)碩士和博士研究生。國內(nèi)老年教育【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|國內(nèi)外老年教育現(xiàn)狀老年教育的目的：提高生命質(zhì)量、提高人體素質(zhì)、獲得知識(shí)創(chuàng)造財(cái)富、塑造

道德人格、完善社會(huì)角色；老年教育的形式：學(xué)校、家庭、社區(qū)、網(wǎng)絡(luò)老年教育的課程設(shè)置：多樣性、廣泛性、層次性、遞進(jìn)性〖教學(xué)模式〗學(xué)院式養(yǎng)老模式中教育的定位以豐富老年生活，提升生活品質(zhì)為取向的老年教育。豐富老年生活延續(xù)社會(huì)參與獲取知識(shí)技能【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|學(xué)院式養(yǎng)老模式中教育的定位現(xiàn)階段中國老年人參與老年大學(xué)學(xué)習(xí)的目的〖教學(xué)模式〗課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織頤樂學(xué)院課程體系設(shè)計(jì)類別系課程名稱老有所“養(yǎng)”健康課醫(yī)學(xué)保健系健康與養(yǎng)生、健康管理與慢病預(yù)防、中醫(yī)保健、西醫(yī)保健、營養(yǎng)學(xué)、老年常見病防治、針灸與推拿、家庭醫(yī)生、中草藥、食療與營養(yǎng)健身體育系武術(shù)（太極、少林、武當(dāng)、昆侖）、氣功、健美操、老年瑜伽、球類活動(dòng)（柔力球、門球、乒乓球）、棋類（中國象棋、國際象棋、圍棋）、橋牌麻將老有所“樂”活動(dòng)課舞蹈系國標(biāo)（華爾茲、倫巴、探戈、桑巴、斗牛），民族舞（蒙古、新疆、西藏、朝鮮），健身舞（廣場(chǎng)、交誼），芭蕾舞欣賞音樂系聲樂（美聲、民族、通俗），器樂（鋼琴、電子琴、小提琴、手風(fēng)琴、古箏、二胡、架子鼓、薩克斯、黑管、交響樂欣賞）生活藝術(shù)系美食烹飪、面點(diǎn)、手工藝、工藝衫、剪紙、花卉、插花藝術(shù)、編結(jié)工藝、花卉園藝、寵物飼養(yǎng)、種植、養(yǎng)植、垂釣書畫系國畫（山水、梅、蘭、竹、菊）、油畫、書法（楷書、行書、隸書、篆書、草書）、硬筆書法【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織課程設(shè)計(jì)總表類別系課程名稱老有所“樂”活動(dòng)課攝影系數(shù)碼相機(jī)講解、攝影基礎(chǔ)、攝影中級(jí)、攝影高級(jí)、圖片制作、數(shù)碼照片處理、Photoshop應(yīng)用、Photoshop高級(jí)應(yīng)用、攝影研究、攝影創(chuàng)作、攝影作品欣賞表演系老年樂隊(duì)、鑼鼓隊(duì)、時(shí)裝表演、經(jīng)紀(jì)人基本理論、流行音樂、紅歌、形體訓(xùn)練、京劇、越劇、黃梅戲、曲藝、獨(dú)唱、合唱、表演唱老有所“學(xué)”理論課文史系文學(xué)欣賞、旅游文化、歷史、詩歌、詩詞、古典文學(xué)欣賞、外國文學(xué)、國學(xué)常識(shí)、紅學(xué)研究、易經(jīng)政法系國際與國內(nèi)時(shí)事、法律普及、聯(lián)合國老年人原則、老年人權(quán)益保障法、哲學(xué)研究、資本論研究、國富論研究、馬列主義研究、毛主席語錄復(fù)習(xí)、臺(tái)灣回歸問題研究宗教系神學(xué)研究、佛學(xué)專修、道教研究、基督教禮拜、天主教禮拜、伊斯蘭教禮拜教育系老年心理學(xué)、行為學(xué)、幸福學(xué)、老年教育研究、教學(xué)法研究、子女管理、幼兒教育、亞洲老人行為研究、歐洲老人行為研究、網(wǎng)絡(luò)教育【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織類別系課程名稱老有所“學(xué)”理論課建筑系建筑發(fā)展史、城市規(guī)劃、綠城建筑設(shè)計(jì)欣賞、景觀設(shè)計(jì)與營建、工程管理、園區(qū)服務(wù)、物業(yè)管理、平面設(shè)計(jì)、AUTOCAD、室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)、國外建筑與欣賞軍事系世界武器發(fā)展史、世界大戰(zhàn)史、二戰(zhàn)經(jīng)典戰(zhàn)役、中國近代戰(zhàn)爭(zhēng)、抗日戰(zhàn)爭(zhēng)研究、解放戰(zhàn)爭(zhēng)研究、抗美援朝研究、中國兩彈一星科普系宇宙奧秘、地球年齡、航天工程、信息時(shí)代、全球氣候變遷、環(huán)境保護(hù)、外星人探秘、神農(nóng)架野人、UFO研究老有所“為”實(shí)踐課經(jīng)管系老年MBA、銷售心理學(xué)、管理咨詢、教育管理、志愿者與義工、溝通技巧、法律基礎(chǔ)、管理會(huì)計(jì)、組織行為學(xué)、市場(chǎng)營銷管理、廣告與策劃、創(chuàng)意寫作、模擬經(jīng)營、案例實(shí)踐計(jì)算機(jī)系電腦基礎(chǔ)、電腦中級(jí)、電腦高級(jí)、博客與微博、網(wǎng)絡(luò)資源應(yīng)用、電腦圖形處理、影像電腦編輯、網(wǎng)上沖浪、網(wǎng)頁三劍客應(yīng)用、Flash動(dòng)畫制作、網(wǎng)站設(shè)計(jì)與構(gòu)建外語系英語口語、常用日語、西班牙語入門、法語入門、德語入門、意大利語入門、瑞典語、中國各地方言（粵語、閩南語）、翻譯、語言與文化、跨文化交際金融系基金基本知識(shí)、基金操作技巧、期貨基本知識(shí)、期貨操作技巧、股票基本知識(shí)、股票操作技巧、風(fēng)險(xiǎn)投資、家庭理財(cái)、珠寶收藏與鑒賞、藝術(shù)品收藏與鑒賞、古董收藏與鑒賞【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織頤樂學(xué)院教學(xué)組織設(shè)計(jì)星期日星期一星期二星期三星期四星期五星期六晨練6:30-8:006:30—8:006:30-8:006:30-8:006:30-8:006:30-8:00上午9:00-10:30聲樂二胡蒙古舞葫蘆絲架子鼓戲曲欣賞下午2:00-3:30新疆舞鋼琴聲樂練習(xí)手風(fēng)琴傣族舞音樂欣賞晚上7:00-8:30棋牌麻將乒乓球電影欣賞交誼舞大合唱相聲欣賞一周課程安排范例【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織學(xué)期、假期設(shè)計(jì)假期/時(shí)間具體時(shí)間春假/14天清明前后各一周。暑假/2個(gè)月每年七月一日開始放假，八月底結(jié)束，九月一日復(fù)課。秋假/14天每年重陽節(jié)前后各一周。寒假/30天春節(jié)前后，臘月十八至正月十八。活動(dòng)設(shè)計(jì)春季：踏青與運(yùn)動(dòng)會(huì)、武術(shù)比賽夏季：老海豚與小海豚秋季：重陽賞菊、歌詠比賽、棋牌大獎(jiǎng)賽冬季：老年健走、百人太極拳【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織學(xué)位學(xué)分設(shè)計(jì)學(xué)位/學(xué)分學(xué)習(xí)時(shí)間學(xué)士/300分學(xué)員四年中修滿規(guī)定的學(xué)分，即可申請(qǐng)榮譽(yù)學(xué)位。優(yōu)秀畢業(yè)生可獲得獎(jiǎng)學(xué)金。碩士/150分學(xué)員三年中修滿規(guī)定的學(xué)分，即可申請(qǐng)榮譽(yù)學(xué)位。優(yōu)秀畢業(yè)生可獲得獎(jiǎng)學(xué)金。博士/150分學(xué)員三年中修滿規(guī)定的學(xué)分，即可申請(qǐng)榮譽(yù)學(xué)位。優(yōu)秀畢業(yè)生可獲得獎(jiǎng)學(xué)金，或出國旅游等獎(jiǎng)勵(lì)。博士后/200分通過學(xué)習(xí)，取得個(gè)人成就者（如歌舞、繪畫、書法、攝影等獲獎(jiǎng)，以及個(gè)人開辦公司，為子女管理公司，被聘請(qǐng)為顧問等有為者），或?qū)W員在讀時(shí)間超過10年以上者，均可申請(qǐng)?jiān)摌s譽(yù)學(xué)位。優(yōu)秀畢業(yè)生可獲得創(chuàng)業(yè)資金等獎(jiǎng)勵(lì)。【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織頤樂學(xué)院教學(xué)管理體系設(shè)計(jì)課程研發(fā)研究中心

根據(jù)老年人的需求，與主講教師討論開設(shè)課目的教材內(nèi)容的編寫及學(xué)時(shí)和學(xué)分的設(shè)置。根據(jù)試講的結(jié)果，形成統(tǒng)一教材。教學(xué)管理中心管理并聘請(qǐng)專業(yè)講師和志愿者教師隊(duì)伍。定期組織教師培訓(xùn)、教研、參觀訪問與觀摩聽課等方式，逐步提高教師的教學(xué)能力。對(duì)教材質(zhì)量和內(nèi)容不斷提出改進(jìn)意見。學(xué)員服務(wù)中心管理學(xué)員上課和活動(dòng)的各種環(huán)境和只需。定期組織學(xué)員對(duì)任課教師的水平及滿意度打分，把結(jié)果反饋給教學(xué)管理中心或教師本人，督促提高教學(xué)質(zhì)量。積極開展招生工作，保證學(xué)員人數(shù)穩(wěn)定上升。頤樂學(xué)院課程研發(fā)中心教學(xué)管理中心活動(dòng)管理中心學(xué)員服務(wù)中心根據(jù)老年人需求和喜好，設(shè)計(jì)并組織開展各類課余活動(dòng)，豐富學(xué)員校園生活，提升生活品質(zhì)?；顒?dòng)管理中心頤樂學(xué)院的大部分師資由有專業(yè)特長(zhǎng)的學(xué)員組成，其他教師通過外聘或兼職的方式授課。師資來源主要由學(xué)員測(cè)評(píng)的形式進(jìn)行。通過定期組織培訓(xùn)來提高教學(xué)質(zhì)量。定期舉行教學(xué)水平評(píng)審會(huì)議。每年組織明星教師評(píng)選，并予以表彰。教師考核【三】運(yùn)營模式|教學(xué)模式|課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織周一練唱歌、周二去跳舞、周三看電影、周四學(xué)鋼琴、周五聽?wèi)蚯⒅苣┤ヂ糜巍救窟\(yùn)營模式|教學(xué)模式|課程設(shè)計(jì)及教學(xué)組織美好的一天、快樂的一周、健康的一年、幸福的一生【三】運(yùn)營模式〖服務(wù)模式〗服務(wù)理念服務(wù)體系分級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)〖服務(wù)模式〗服務(wù)理念頤者，養(yǎng)也。《易·序卦》百年曰期頤。《禮記·曲禮》對(duì)學(xué)院式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)而言，服務(wù)應(yīng)該圍繞“頤”字展?！邦U”是什么？從本義上看，應(yīng)解釋為：休養(yǎng)、保養(yǎng)。服務(wù)定位【三】運(yùn)營模式|服務(wù)模式|服務(wù)理念在學(xué)院式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中，學(xué)員以戶為單元入住宿舍——頤養(yǎng)公寓。這里完全具備家的形式，可以擁有私密空間，自由支配時(shí)間。同時(shí)，又與專業(yè)服務(wù)團(tuán)隊(duì)和專業(yè)機(jī)構(gòu)同處園區(qū)中，便捷地獲得各項(xiàng)服務(wù)。在這里，家不再是簡(jiǎn)單的血緣關(guān)系組成的狹義概念，而是把人際交往和生活互助擴(kuò)大化，形成社區(qū)大家庭概念，重建社會(huì)化的親情關(guān)系，滿足不斷前進(jìn)、變化的人際溝通需求。服務(wù)理念【三】運(yùn)營模式|服務(wù)模式|服務(wù)理念家,居也?！墩f文》家人內(nèi)也?！兑住るs卦傳》上地家七人?！吨芏Y·小司徒》〖服務(wù)模式〗服務(wù)體系宗旨

真誠、善意實(shí)現(xiàn)老年新生活服務(wù)

管家式專業(yè)內(nèi)容

醫(yī)療、健康、飲食、家政、娛樂、綠化、安全…資源

內(nèi)外部品牌專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)運(yùn)營

組建服務(wù)團(tuán)隊(duì)搭建服務(wù)資源平臺(tái)管理

數(shù)字化手段學(xué)員自治【三】運(yùn)營模式|服務(wù)模式|服務(wù)體系服務(wù)體系〖服務(wù)模式〗分級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)參照綠城園區(qū)生活服務(wù)體系，學(xué)院式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)中的服務(wù)內(nèi)容由教育服務(wù)和生活服務(wù)（后勤）兩大系統(tǒng)構(gòu)成。每個(gè)服務(wù)系統(tǒng)均由基礎(chǔ)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)和特約服務(wù)三種服務(wù)類型組成。服務(wù)內(nèi)容文化教育服務(wù)生活服務(wù)居家生活服務(wù)醫(yī)療健康服務(wù)【三】運(yùn)營模式|服務(wù)模式|分級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)類型（附件1:藍(lán)庭頤養(yǎng)公寓服務(wù)菜單）（附件2:《上海市養(yǎng)老機(jī)構(gòu)管理和服務(wù)基本標(biāo)準(zhǔn)》）【三】運(yùn)營模式|服務(wù)模式|分級(jí)和標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)檔次根據(jù)學(xué)院式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)園區(qū)建設(shè)檔次的不同，可將服務(wù)體系的服務(wù)內(nèi)容分為：居家級(jí)、舒適級(jí)、尊貴級(jí)。把基礎(chǔ)服務(wù)、專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù)歸類為一級(jí)目錄，在一級(jí)目錄之后根據(jù)服務(wù)功能定位劃分二級(jí)目錄，具體服務(wù)內(nèi)容細(xì)分為三、四級(jí)目錄。服務(wù)檔次【三】運(yùn)營模式〖商業(yè)模式〗居家式養(yǎng)老項(xiàng)目中頤樂學(xué)院的運(yùn)營集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)模式〖商業(yè)模式〗居家式養(yǎng)老項(xiàng)目中頤樂學(xué)院的運(yùn)營居家式養(yǎng)老項(xiàng)目中頤樂學(xué)院的運(yùn)營（以綠城樓盤為例）頤樂學(xué)院開支構(gòu)成：師資經(jīng)費(fèi)+教學(xué)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)+管理費(fèi)用（場(chǎng)租、能耗等暫忽略）頤樂學(xué)院收入來源樓盤類型運(yùn)營經(jīng)費(fèi)來源已交付，物管費(fèi)中無園區(qū)服務(wù)費(fèi)用的樓盤（45個(gè)）物管公司補(bǔ)助+學(xué)員學(xué)費(fèi)物管費(fèi)中有園區(qū)服務(wù)費(fèi)用，項(xiàng)目公司已注銷的樓盤（3個(gè)）物管公司從園區(qū)服務(wù)費(fèi)中抽取一部分用作補(bǔ)助+學(xué)員學(xué)費(fèi)物管費(fèi)中有園區(qū)服務(wù)費(fèi)用，項(xiàng)目公司未注銷的樓盤（18個(gè)）物管公司從園區(qū)服務(wù)費(fèi)中抽取一部分用作補(bǔ)助+項(xiàng)目公司補(bǔ)助一部分+學(xué)員學(xué)費(fèi)新開發(fā)，尚未交付的樓盤物管費(fèi)設(shè)定時(shí)，設(shè)置部分比例用于學(xué)院專項(xiàng)費(fèi)用+學(xué)員學(xué)費(fèi)頤樂學(xué)院的考核關(guān)鍵點(diǎn)：★入學(xué)率★學(xué)員參與度（人均參加課程數(shù)量）【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|居家式養(yǎng)老項(xiàng)目中頤樂學(xué)院的運(yùn)營〖商業(yè)模式〗集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的開發(fā)模式【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式｜常見經(jīng)營模式｜｜會(huì)員制模式運(yùn)作分析｜｜學(xué)院式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營模式的選擇｜｜現(xiàn)實(shí)案例｜機(jī)構(gòu)類型社會(huì)福利院敬老院老年公寓投資主體政府集體+政府補(bǔ)貼企業(yè)運(yùn)營主體事業(yè)單位集體企業(yè)企業(yè)用地性質(zhì)國有劃撥集體國有出讓開發(fā)模式用地類型贏利模式開發(fā)→短期出租→服務(wù)社會(huì)福利租金+服務(wù)費(fèi)開發(fā)→長(zhǎng)期出租→服務(wù)商住（養(yǎng)老）會(huì)員費(fèi)+服務(wù)費(fèi)開發(fā)→出售→服務(wù)商住銷售收入+服務(wù)費(fèi)開發(fā)→出售+出租→服務(wù)商住銷售收入+租金+服務(wù)費(fèi)模式1：物業(yè)銷售+服務(wù)模式2：物業(yè)出租+服務(wù)（會(huì)員制+服務(wù)）【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式｜常見經(jīng)營模式｜模式利弊物業(yè)銷售+服務(wù)1、投資回報(bào)速度較快2、開發(fā)周期相對(duì)較短3、短期投資回報(bào)率較高4、投資風(fēng)險(xiǎn)小……1、后期管理服務(wù)難度較大2、長(zhǎng)期投資回報(bào)缺失3、實(shí)際入住率相對(duì)偏低……物業(yè)出租+服務(wù)1、后期管理服務(wù)相對(duì)容易2、享有物業(yè)增值，長(zhǎng)期投資回報(bào)率較高3、實(shí)際入住率相對(duì)較高……1、投資回報(bào)速度較慢2、短期投資回報(bào)率較低3、開發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)4、持續(xù)性的租賃客戶招募……【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式兩種經(jīng)營模式利弊分析●會(huì)員制模式簡(jiǎn)介會(huì)員制是一種營銷模式，指由某個(gè)組織發(fā)起，并在該組織管理運(yùn)作下，吸引客戶自愿加入，定期與會(huì)員聯(lián)系，為他們提供具有較高感知價(jià)值的利益包。一般情況下，會(huì)員制組織是企業(yè)、機(jī)構(gòu)及非贏利組織維系其客戶的方式之一。1996年，沃爾瑪在中國首個(gè)實(shí)行會(huì)員制。養(yǎng)老項(xiàng)目中的會(huì)員制模式，是指以出租為主要經(jīng)營方式。入住者通常需要交納一定數(shù)額的租金，每月再交納少量的管理費(fèi)。國外的專業(yè)管理機(jī)構(gòu)一般將租金進(jìn)行投資以獲取利潤。【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式｜會(huì)員制模式運(yùn)作分析｜贏利方式：（1）常規(guī)收入：會(huì)員費(fèi)（一次性支付的長(zhǎng)期租金）+年費(fèi)（每年支付的服務(wù)費(fèi)）（2）后期開發(fā)資金來源：持有物業(yè)抵押貸款+會(huì)員費(fèi)【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式優(yōu)劣勢(shì)分析：優(yōu)勢(shì)——可同時(shí)獲得兩方面增值（物業(yè)的增值和會(huì)員費(fèi)的提升）；能維持長(zhǎng)期運(yùn)營劣勢(shì)——資金回籠速度慢，拉長(zhǎng)開發(fā)周期●會(huì)員制模式的基本運(yùn)作思路經(jīng)營模式：會(huì)員制+服務(wù)根據(jù)學(xué)院式養(yǎng)老項(xiàng)目的特殊性，即園區(qū)內(nèi)設(shè)有一定規(guī)模的頤樂學(xué)院，需要長(zhǎng)期運(yùn)營，我們認(rèn)為采用以下運(yùn)營模式較為可行：出售+出租（會(huì)員制）+服務(wù)銷售收入（會(huì)員費(fèi)）（年費(fèi)）｜學(xué)院式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)運(yùn)營模式的選擇｜【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式會(huì)員制租金收入可用于實(shí)現(xiàn)單個(gè)項(xiàng)目開發(fā)初期的迅速回籠資金，支持項(xiàng)目后期開發(fā)可用于滿足同類項(xiàng)目在異地的滾動(dòng)開發(fā)可用于項(xiàng)目公共配套設(shè)施的折舊損耗可用于支撐物業(yè)、園區(qū)服務(wù)（包含頤樂學(xué)員）的運(yùn)營會(huì)員費(fèi)（一次性交納的租金）：根據(jù)不同的入住房型付費(fèi)?！救窟\(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式會(huì)員費(fèi)的定價(jià)原則：（1）會(huì)員費(fèi)的設(shè)定要考慮與銷售價(jià)格的差異度（2）項(xiàng)目開發(fā)初始，為實(shí)現(xiàn)資金快速回籠，銷售價(jià)格不宜過高，應(yīng)與租金保持較小差距，以便促進(jìn)快速銷售。在開發(fā)后期，資金壓力減輕后，可適當(dāng)抬高銷售價(jià)額，與租金拉開距離，促進(jìn)物業(yè)的出租。服務(wù)費(fèi)（年費(fèi)）：根據(jù)不同的入住年限付費(fèi)。促進(jìn)客戶選擇會(huì)員制的辦法：會(huì)員費(fèi)計(jì)息，在入住年限期滿后可退還本金，利息部分可抵扣年費(fèi)。上海親和源地址：上海南匯區(qū)康橋鎮(zhèn)性質(zhì)：民辦營利占地面積：125.52畝（每床50.17㎡）建筑面積：約10萬㎡（每床59.95㎡,公寓每床43.38㎡）床位數(shù)：養(yǎng)老公寓834套，1668床；頤養(yǎng)院300床設(shè)施配置：健康會(huì)所8000㎡,商業(yè)街1450㎡,配餐中心2575㎡,辦公15620㎡總投資：一期5.6億床均投資：28.45萬元【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式｜現(xiàn)實(shí)案例｜卡費(fèi)年費(fèi)項(xiàng)目開發(fā)成本服務(wù)運(yùn)營成本【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式親和源社區(qū)運(yùn)營以會(huì)員制模式為載體，老人購買會(huì)員卡獲得親和源老年公寓的使用權(quán)（親和源用地性質(zhì)為公益用地，使用年限50年），根據(jù)不同的卡種和房型支付年費(fèi)。入會(huì)卡種不記名卡（A卡）永久使用權(quán)可指定符合條件老人入住入會(huì)時(shí)一次性支付入會(huì)費(fèi)根據(jù)選擇的房型大小每年支付不同的年費(fèi)可繼承、可轉(zhuǎn)讓記名卡（B卡）終身使用權(quán)未住滿15年，按年限退還住滿15年后，只需繼續(xù)繳納年費(fèi)根據(jù)選擇的房型大小支付入會(huì)費(fèi)每年支付同樣金額不可繼承、不可轉(zhuǎn)讓【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式卡種年限房型卡費(fèi)年費(fèi)設(shè)備押金A卡永久可繼承轉(zhuǎn)讓大-120756.98無中-723.98小-582.98B卡終身15年內(nèi)可退大-120882.38無中-7255小-5845

收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)—會(huì)員卡【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式親和源社區(qū)采用會(huì)員制模式進(jìn)行銷售及管理，目前已銷售450張卡，入住630人。（《烏鎮(zhèn)項(xiàng)目運(yùn)營分析》）【三】運(yùn)營模式|商業(yè)模式|集中式養(yǎng)老項(xiàng)目的經(jīng)營模式【三】運(yùn)營模式〖管理架構(gòu)〗學(xué)院式養(yǎng)老機(jī)構(gòu)老年研究中心戰(zhàn)略拓展工作模塊開發(fā)建設(shè)工作模塊市場(chǎng)銷售工作模塊頤樂教育工作模塊園區(qū)服務(wù)工作模塊【三】運(yùn)營模式|管理架構(gòu)〖綠城優(yōu)勢(shì)〗〖發(fā)展愿景〗〖規(guī)劃時(shí)序〗【四】愿景規(guī)劃【四】愿景規(guī)劃〖綠城優(yōu)勢(shì)〗經(jīng)過17年的耕耘，綠城已發(fā)展為以地產(chǎn)開發(fā)為主業(yè)，建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)、教育、體育、酒店、文化、醫(yī)療、農(nóng)業(yè)等產(chǎn)業(yè)齊頭并進(jìn)的企業(yè)集團(tuán)，員工人數(shù)超過2.6萬人，包括綠城房地產(chǎn)集團(tuán)、綠城控股集團(tuán)、綠城建設(shè)管理公司、綠城發(fā)展公司4大運(yùn)營主體?！舅摹吭妇耙?guī)劃|綠城優(yōu)勢(shì)【四】愿景規(guī)劃|綠城優(yōu)勢(shì)成熟優(yōu)秀的企業(yè)理念定位：以商業(yè)模式運(yùn)營的社會(huì)公益企業(yè)核心價(jià)值觀：真誠、善意、精致、完美使命：為員工創(chuàng)造平臺(tái)，為客戶創(chuàng)造價(jià)值，為城市創(chuàng)

造美麗，為社會(huì)創(chuàng)造財(cái)富愿景：創(chuàng)造城市的美麗，做理想主義的實(shí)踐者信念：講正義，走正道，得正果。人品即產(chǎn)品，生命

多精彩，產(chǎn)品多精彩倡導(dǎo)：與人為善，仁愛求真；追求認(rèn)真，追求精致，

同道共識(shí)，方謂同仁【四】愿景規(guī)劃|綠城優(yōu)勢(shì)行業(yè)領(lǐng)先的房產(chǎn)開發(fā)實(shí)力▲歷經(jīng)17年的發(fā)展，已擁有100多家成員企業(yè)，開發(fā)足跡遍及國內(nèi)50多個(gè)城市?！刂?011年6月底，土地儲(chǔ)備總用地面積2400多萬平方米，規(guī)劃總建筑面積4200多萬平方米?！放苾r(jià)值達(dá)80.08億元，在混合所有制房地產(chǎn)企業(yè)中排名第二；連續(xù)7年名列中國房地產(chǎn)公司品牌價(jià)值和中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)綜合實(shí)力TOP10?！鴮Ｗ⒂诟咂焚|(zhì)物業(yè)的開發(fā)，產(chǎn)品類型不斷豐富和完善，已形成別墅、平層官邸、多層公寓、高層公寓、城市綜合體、大型社區(qū)、商用物業(yè)等高品質(zhì)產(chǎn)品系列?！c眾多企業(yè)建立起長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系?！舅摹吭妇耙?guī)劃|綠城優(yōu)勢(shì)強(qiáng)大全面的服務(wù)支撐▲國內(nèi)首創(chuàng)“園區(qū)生活服務(wù)體系”，為業(yè)主提供健康、教育和生活等全方位的服務(wù)，全面提升居住品質(zhì)?！G城控股集團(tuán)屬下的綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)已是行業(yè)三甲，綠城教育、綠城足球、綠城醫(yī)院、綠城設(shè)計(jì)等也占據(jù)業(yè)內(nèi)高點(diǎn)，綠郡公司、頤樂公司開始實(shí)踐、探索專業(yè)化老年服務(wù)。▲秉承“理念相通、資源互補(bǔ)、利益共贏”的理念，綠城建設(shè)管理公司和綠城發(fā)展公司攜手合作伙伴，“共同創(chuàng)造城市的美麗”。【四】愿景規(guī)劃〖發(fā)展愿景〗我們有信心，可以把頤樂學(xué)堂做成老年人的精神家園。

中國有一億多城市老人，頤樂學(xué)堂總有一天會(huì)與幼兒園一樣普及推廣，變成社會(huì)公共產(chǎn)品?！涡l(wèi)平【四】愿景規(guī)劃|發(fā)展愿景【四】愿景規(guī)劃|發(fā)展愿景綠城·頤樂學(xué)院將打造成一個(gè)專業(yè)化、國際化和現(xiàn)代化的老年教育頂尖品牌。專業(yè)化頤樂學(xué)院成為擁有完善教育體系和發(fā)展模式的國內(nèi)專業(yè)老年教育機(jī)構(gòu)。國際化與全世界優(yōu)秀的老年教育機(jī)構(gòu)充分合作，全方位接軌，成為其中優(yōu)秀的一員?，F(xiàn)代化走在老年教育最前沿，以發(fā)展的眼光開展工作，緊跟時(shí)代，滿足不斷變化的需求?！舅摹吭妇耙?guī)劃|發(fā)展愿景學(xué)院式養(yǎng)老模式經(jīng)過不斷的自我完善和市場(chǎng)驗(yàn)證，成為最能滿足中國老人不斷變化的各類需求的養(yǎng)老模式，為中國的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)走出一條持續(xù)發(fā)展的路。最具完整價(jià)值最具人文關(guān)懷最具發(fā)展前景【四】愿景規(guī)劃〖規(guī)劃時(shí)序〗【四】愿景規(guī)劃|發(fā)展愿景2011－13年學(xué)習(xí)探索期10－20家學(xué)習(xí)優(yōu)秀典型探索綠城模式2014－17年推廣完善期30－40家推廣相對(duì)成熟的模式、逐步改進(jìn)完善2018－20年快速發(fā)展期50－60家選擇合適的城市、加快建設(shè)專題二：“養(yǎng)老地產(chǎn)”還是“地產(chǎn)養(yǎng)老”?——“地產(chǎn)開發(fā)+養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”的開發(fā)模式研究2011年專題總綱成都重慶西安北京沈陽無錫天津湖州佛山海南鎮(zhèn)江南京青島第一章國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)及開發(fā)條件研究宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究——養(yǎng)老地產(chǎn)宏觀發(fā)展維度中觀視角開發(fā)條件研究——養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入維度微觀視角開發(fā)條件研究——意向地塊微觀條件維度開發(fā)機(jī)會(huì)及條件小結(jié)我國“居家養(yǎng)老”方式逐步成為主流中國現(xiàn)已步入老齡化迅速發(fā)展階段，此階段對(duì)傳統(tǒng)養(yǎng)老模式構(gòu)成沖擊，老人自我養(yǎng)老意識(shí)加強(qiáng)，更多老人們傾向于高級(jí)老年公寓形式的居家養(yǎng)老方式。宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究現(xiàn)狀趨勢(shì)到21世紀(jì)中期，我國老年人口(60歲以上)將超過4億，占全國總?cè)丝诘?8%2010~2040年是中國人口老齡化速度最快的時(shí)期，這一階段老年人口平均每10年提高3.99%截止2009年，我國60歲以上的老年人已達(dá)到1.67億，占全國總?cè)丝诘?2.5%依據(jù)聯(lián)合國標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)一個(gè)國家或地區(qū)60歲以上老年人口占總?cè)丝诘?0%，或65歲以上老年人口占總?cè)丝诘?%，即視為進(jìn)入老齡化社會(huì)第一階段1990~2003199020102030204020501.360.972.304.71老年人人口(億人)年份中國老齡化進(jìn)程第二階段2003~2020第三階段2020~2050老齡化比率8.6~10.2%老齡化比率10.2~15.6%老齡化比率15.6~27.4%20202000第一階段：市場(chǎng)發(fā)展初期（1999年-2010年）——老年住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢老年人口的絕對(duì)值很大，市場(chǎng)對(duì)老年住宅有需求，但由于我國社會(huì)福利水平及總體經(jīng)濟(jì)水平還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有達(dá)到能夠支持老年人住房消費(fèi)的能力，老年人不能構(gòu)成老年住宅消費(fèi)的主體，同時(shí)，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老居住觀念還未轉(zhuǎn)變過來，因此市場(chǎng)有效需求不明朗，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)稍大，老年住宅市場(chǎng)發(fā)展緩慢。第二階段：市場(chǎng)快速發(fā)展階段（2010年-2025年）——老年住宅井噴式增長(zhǎng)一方面，我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一個(gè)新的水平，人均GDP達(dá)到3000美元以上，社會(huì)保障體系的逐步完善，老年人已逐漸成為老年住宅的消費(fèi)主體，市場(chǎng)需求明朗；另一方面，目前年齡在35—45歲的一批中年人在這一階段也步入老年，他們是目前社會(huì)的主流，有著較高的收入及教育水平；同時(shí)，這一時(shí)期，老年人獨(dú)立居住的養(yǎng)老觀念已經(jīng)形成，因此，這一階段老年住宅的需求將會(huì)出現(xiàn)井噴現(xiàn)象，老年住宅的增長(zhǎng)將會(huì)保持在一個(gè)較高水準(zhǔn)，約在10%左右。第三階段：市場(chǎng)成熟發(fā)展階段（從2025年-2055年）——處于較高水平穩(wěn)定期老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展已進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定發(fā)展期，發(fā)展初期的消費(fèi)需求釋放階段已經(jīng)過去，市場(chǎng)發(fā)展?jié)u趨理性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也相對(duì)激烈，逐漸呈現(xiàn)出品牌化、規(guī)?；陌l(fā)展趨勢(shì)，因此，老年住宅市場(chǎng)的發(fā)展將穩(wěn)定在一個(gè)較高的合理水平。目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)的井噴式增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)初步形成

宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究“421“家庭養(yǎng)老壓力加大，針對(duì)“獨(dú)子養(yǎng)老”面臨的困境，目前市場(chǎng)形成了“以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，社區(qū)養(yǎng)老為依托，機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充”的養(yǎng)老服務(wù)體系”緩解”421“家庭養(yǎng)老壓力大力發(fā)展居家養(yǎng)老和社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老使老年人既能生活在熟悉的生活環(huán)境里，又能發(fā)揮社區(qū)老年人互相幫助的優(yōu)勢(shì)，這對(duì)老年人、對(duì)家庭、對(duì)社會(huì)都是最好的選擇。”421“家庭養(yǎng)老壓力加大一對(duì)夫妻，一個(gè)孩子，四個(gè)老人的新型家庭成為城鎮(zhèn)家庭結(jié)構(gòu)的主要模式，城市家庭結(jié)構(gòu)模式的變遷。爺爺奶奶姥爺姥姥爸爸媽媽子女<421家庭結(jié)構(gòu)>宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展2000《關(guān)于加快實(shí)現(xiàn)社會(huì)福利社會(huì)化的意見》制定出臺(tái)促進(jìn)老年社會(huì)福利事業(yè)發(fā)展的優(yōu)惠政策；把養(yǎng)老服務(wù)尤其是“三無對(duì)象”和低保對(duì)象的養(yǎng)老服務(wù)提到工作議事日程。2007.12.21民政部關(guān)于開展“全國養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范單位”創(chuàng)建活動(dòng)的通知民政部《關(guān)于開展養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范活動(dòng)的通知》由點(diǎn)到面，逐步推開。省級(jí)民政部門要在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上，樹立典型，命名一批養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位；民政部將在適當(dāng)時(shí)機(jī)命名全國養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化示范區(qū)（市）和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)示范單位，以進(jìn)一步深化示范活動(dòng)，推進(jìn)社會(huì)福利社會(huì)化。

2005.3民政部公布《關(guān)于支持社會(huì)力量興辦社會(huì)福利機(jī)構(gòu)的意見》一、支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的重要意義

二、支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的基本原則

三、制定優(yōu)惠政策，抓好政策落實(shí)，支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展四、多渠道、多形式籌集資金，支持社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的發(fā)展五、發(fā)揮職能作用，維護(hù)社會(huì)辦福利機(jī)構(gòu)的合法權(quán)益

2005.12.152001建設(shè)部關(guān)于《城市道路和建筑物無障礙設(shè)計(jì)規(guī)范》規(guī)范為老年人服務(wù)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和與老年人生活密切相關(guān)的無障礙設(shè)施建設(shè)

2006.3《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的意見》一、進(jìn)一步發(fā)展老年社會(huì)福利事業(yè)；二、大力發(fā)展社會(huì)養(yǎng)老服務(wù)機(jī)構(gòu)三、鼓勵(lì)發(fā)展居家老人服務(wù)業(yè)務(wù)四、支持發(fā)展老年護(hù)理、臨終關(guān)懷服務(wù)業(yè)務(wù)五、促進(jìn)老年用品市場(chǎng)開發(fā)六、加強(qiáng)教育培訓(xùn)，提高養(yǎng)老服務(wù)人員素質(zhì)

2006.9中國老齡委出臺(tái)《老齡事業(yè)發(fā)展“十一五”規(guī)劃》一、繼續(xù)建立健全老齡政策法規(guī)體系

二、不斷健全和完善老年社會(huì)保障體系三、加快構(gòu)建養(yǎng)老服務(wù)體系四、努力豐富老年人精神文化生活

2008.1民政部轉(zhuǎn)發(fā)財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于老年服務(wù)機(jī)構(gòu)有關(guān)稅收政策的通知法律政策及建筑規(guī)范

金融信貸政策（貸款的規(guī)模、期限、利率方面的優(yōu)惠）

財(cái)政財(cái)策（專項(xiàng)撥款、補(bǔ)貼、減免收費(fèi)等）稅收政策（優(yōu)惠與減免等）

宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究市場(chǎng)需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目中老年住宅基本位于遠(yuǎn)郊區(qū)，市場(chǎng)需求量較大，整體市場(chǎng)供應(yīng)項(xiàng)目較少，推出項(xiàng)目基本全部售罄，老年住宅市場(chǎng)存在較大機(jī)會(huì)。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，導(dǎo)致了市場(chǎng)的細(xì)分。部分房地產(chǎn)開發(fā)商在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中注意到了中國人口的老齡化趨勢(shì)，將老年人作為目標(biāo)客戶，主動(dòng)將市場(chǎng)細(xì)分，針對(duì)老年人的特殊需求，開發(fā)建設(shè)了適宜老年人居家養(yǎng)老的住宅。老年住宅這市場(chǎng)上的特殊產(chǎn)品一經(jīng)開盤銷售便取得了較好的銷售成績(jī)。老年住宅區(qū)縣總建面（萬平）銷售狀態(tài)東方太陽城順義80萬目前在售三期為老年公寓，僅剩余200余套房源。現(xiàn)階段公寓平均月消化速度為30套左右。去年市場(chǎng)好時(shí)100套/月。曜陽國際密云6.72未開盤，處于客戶儲(chǔ)備階段：7月初開始接待客戶，目前已接待1000多組客戶，預(yù)計(jì)8月28日開盤。北京太陽城昌平30項(xiàng)目已售馨怡海花園豐臺(tái)110項(xiàng)目已售馨澳洲康都朝陽28項(xiàng)目已售馨宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動(dòng)力，開發(fā)機(jī)會(huì)良好推動(dòng)中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展養(yǎng)老觀念轉(zhuǎn)變社會(huì)對(duì)養(yǎng)老住宅的關(guān)注“421”家庭養(yǎng)老壓力社會(huì)老齡化趨勢(shì)宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)研究政策的優(yōu)惠市場(chǎng)的需求及供應(yīng)缺口養(yǎng)老地產(chǎn)城市進(jìn)入主要判斷參數(shù)指標(biāo)模型中觀視角開發(fā)條件研究人口狀況判斷城市是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)人均可支配收入判斷城市人口購買力是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)世界衛(wèi)生組織根據(jù)聯(lián)合國將“60歲以上的人口占總?cè)丝诒壤_(dá)到10%，或65歲以上人口占總?cè)丝诘谋戎剡_(dá)到7%”作為判斷一個(gè)地區(qū)是否進(jìn)入老齡社會(huì)的標(biāo)準(zhǔn)國際標(biāo)準(zhǔn)為人均可支配收入達(dá)到3000美元（約20000人民幣）以上具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件擬進(jìn)入城市是否適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)？從社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)層面兩維度進(jìn)行判斷以核心城市為代表，對(duì)全國七大城市群進(jìn)行分析研究中觀視角開發(fā)條件研究根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。成熟區(qū)：華東、華北、西北城市群考察區(qū)：東北、華中、西南城市群潛力區(qū)：華南移民城市群暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品及老齡化程度均不高的其它城市群根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。成熟區(qū)：老齡化程度高，經(jīng)濟(jì)水品發(fā)達(dá)。目前階段可立即進(jìn)入的成熟區(qū)域。以上海、北京、西安為代表的華東地區(qū)、華北地區(qū)和西北地區(qū)城市群因?yàn)槠淅淆g化程度最嚴(yán)重，具有巨大的潛在市場(chǎng)，另外，強(qiáng)大的消費(fèi)力又提供了有力的消費(fèi)支撐，為老年住宅的試點(diǎn)開發(fā)和良性發(fā)育提供了有利條件。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)?？疾靺^(qū)：老齡化程度嚴(yán)重，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有待提高。具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)能力。以沈陽、武漢、成都為代表的東北地區(qū)、華中地區(qū)和華南地區(qū)城市群老齡化程度嚴(yán)重，具有巨大的潛力市場(chǎng)，但經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)力相對(duì)較差，該區(qū)域具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和消費(fèi)能力。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。潛力區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平高，老齡化程度有限，具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)貙?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。以廣州為代表的華南移民城市群經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高，消費(fèi)力強(qiáng)，但人口老齡化程度相對(duì)較輕，該區(qū)域具體項(xiàng)目應(yīng)重點(diǎn)考察當(dāng)?shù)貙?duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求狀況。根據(jù)各區(qū)域的人口老齡化程度和經(jīng)濟(jì)狀況，可將全國主要城市群分為四類。中觀視角開發(fā)條件研究注：65歲人口占常住人口比例數(shù)據(jù)來源為2010年第六次全國人口普查結(jié)果；人均可支配收入為各城市2009年度統(tǒng)計(jì)年鑒數(shù)據(jù)。暫不考慮區(qū)：經(jīng)濟(jì)發(fā)展水品及老齡化程度均不高老齡化程度較輕，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較差的城市。微觀視角開發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)民政系統(tǒng)項(xiàng)目（社會(huì)福利用地）產(chǎn)權(quán)用地“養(yǎng)老”地產(chǎn)項(xiàng)目：前期通過一般渠道取得土地，以養(yǎng)老概念為主打銷售住宅產(chǎn)品綜合型地產(chǎn)項(xiàng)目：通過醫(yī)院／養(yǎng)老等項(xiàng)目捆綁，以低成本取得大規(guī)模土地開發(fā)開發(fā)商有土地使用權(quán)開發(fā)商無土地使用權(quán)通過醫(yī)院等養(yǎng)老元素獲取土地通過一般地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)渠道獲取土地以產(chǎn)權(quán)用地地塊為研究對(duì)象將產(chǎn)權(quán)類用地作為研究對(duì)象微觀視角開發(fā)條件研究養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)用地土地微觀條件交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源地塊條件：方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃拿地方式：通過招、拍、掛形式土地性質(zhì)：綜合用地優(yōu)惠條件：土地出讓金應(yīng)比周圍同等條件住宅用地低廉土地出讓政策方面地塊微觀條件方面微觀視角開發(fā)條件研究土地出讓政策方面拿地方式現(xiàn)有項(xiàng)目大部分都是通過公開市場(chǎng)上招、拍、掛取得土地土地性質(zhì)綜合用地，大部分采用住宅+商業(yè)的模式，住宅用地與其它性質(zhì)用地（養(yǎng)老配套用地)建筑面積比例大致為8：2優(yōu)惠條件土地出讓金應(yīng)比周圍同等條件住宅用地便宜

大部分成功項(xiàng)目拿地價(jià)格都較低微觀視角開發(fā)條件研究地塊微觀條件方面交通條件：較為便利，便于子女探望自然環(huán)境：環(huán)境優(yōu)美，最好有溫泉、森林、自然水體等自然資源地塊條件方正，可利用空間大，便于整體規(guī)劃

良好的交通條件是項(xiàng)目成功的重要先決條件綠化率高、溫泉能有效提升項(xiàng)目檔次土地方正便于規(guī)劃養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)機(jī)會(huì)及開發(fā)條件總結(jié)宏觀視角開發(fā)機(jī)會(huì)——養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展具有極大動(dòng)力，開發(fā)機(jī)會(huì)良好目前我國養(yǎng)老地產(chǎn)市場(chǎng)的井噴式增長(zhǎng)時(shí)期已經(jīng)初步形成，“居家養(yǎng)老”成為主流養(yǎng)老方式。政策制度扶持促進(jìn)老齡產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展市場(chǎng)需求及供應(yīng)缺口利于發(fā)展養(yǎng)老項(xiàng)目中觀視角開發(fā)條件——根據(jù)城市人口老齡化程度及人均可支配收入兩個(gè)維度衡量擬進(jìn)入城市成熟區(qū)域：華東、華北、西北城市群（以北京、上海、西安等為代表）考察區(qū)：東北、華中、西南城市群（以沈陽、成都、武漢等為代表）潛力區(qū)：華南移民城市群（以廣州等為代表）其它城市群暫不考慮微觀視角開發(fā)條件——地塊資質(zhì)良好、捆綁優(yōu)惠條件的產(chǎn)權(quán)用地產(chǎn)權(quán)用地住宅占大比例（市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)值為80%）低價(jià)較周邊土地低廉土地交通、環(huán)境等資源良好第二章養(yǎng)老地產(chǎn)案例研究東方太陽城北京太陽城上海親和源燕達(dá)國際健康城我國老年住宅模式分類目前我國市場(chǎng)中老年住宅可分為三種模式:政府收益型政府福利型企業(yè)贏利型主要是由政府相關(guān)部門聯(lián)合組織開發(fā)和經(jīng)營，以出租的形式收取一定的費(fèi)用的老年住宅形式如：匯晨老年公寓主要由政府組織開發(fā)和經(jīng)營管理的社會(huì)福利性老年機(jī)構(gòu)，即屬于傳統(tǒng)的養(yǎng)老院與福利院如：北京第一社會(huì)福利院由企業(yè)投資開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營的初級(jí)大型老年綜合社區(qū)，擁有基本的老年社區(qū)設(shè)計(jì)配套設(shè)施如：東方太陽城多數(shù)是在住宅小區(qū)內(nèi)，專門規(guī)劃出一兩棟樓，按照適于老年人居住的要求來設(shè)計(jì)和建造，由社會(huì)投資按照市場(chǎng)化運(yùn)作的商品住宅如：上海親和源老年公寓、北京東方太陽城銀齡老年公寓老年公寓老年社區(qū)老年社區(qū)類似于一般的住宅小區(qū)，但主要入住的是老年人，并允許老年人帶親人（如子女）住在一起如：北京東方太陽城、北京太陽城、燕達(dá)國際健康城本專題確定將企業(yè)盈利型的老年公寓和老年社區(qū)作為案例研究對(duì)象企業(yè)型養(yǎng)老住宅按盈利模式分類如下：“銷售+持有運(yùn)營”的方式運(yùn)作，“銷售+持有”，住宅銷售與老年公寓等養(yǎng)老配套設(shè)施持有運(yùn)營相結(jié)合方式典型案例：北京太陽城采取會(huì)員制管理模式，出售長(zhǎng)、短租會(huì)員卡，變相的“銷售+持有”模式典型案例：上海親和源老年社區(qū)只租不售，對(duì)自理、半自理、非自理客戶區(qū)別對(duì)待，收取不同租金典型案例：燕達(dá)國際健康城以老年住宅概念，出售房屋產(chǎn)權(quán)為主，區(qū)域級(jí)別配套并舉典型案例：東方太陽城“全部出售”模式——養(yǎng)老概念住宅＋超配套設(shè)施“只租不售”模式——醫(yī)療健康社區(qū)，全部持有運(yùn)營“會(huì)員制管理”模式——銷售會(huì)籍“銷售+持有”模式——養(yǎng)老概念住宅＋養(yǎng)老地產(chǎn)我國老年住宅模式分類全部出售模式——北京東方太陽城區(qū)位坐落于有“東方萊茵河”之美譽(yù)的北京市順義區(qū)潮白河畔；定位“世界級(jí)的高尚退休社區(qū)”、“全新退休生活的領(lǐng)跑者”規(guī)模規(guī)劃面積234萬平方米，總建筑面積70萬平米，共可入住2萬余人；物業(yè)類型獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、點(diǎn)式公寓、板式公寓和連廊式公寓面積為78-716平方米不等；開發(fā)商中國希格瑪有限公司，成立于1986年，隸屬中國科學(xué)院所在區(qū)域概況項(xiàng)目所在順義區(qū)植被覆蓋率、綠化率和空氣質(zhì)量等環(huán)境條件和基礎(chǔ)條件都非常好，位于北京傳統(tǒng)認(rèn)知的中央別墅區(qū)板塊開盤時(shí)間一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年針對(duì)老年人需求的大規(guī)模超級(jí)配套服務(wù)設(shè)施設(shè)備總建筑面積為70萬平方米，其中配套公建近5萬平方米

北京東方太陽城主體配套建筑概況：規(guī)劃面積5萬平米的配套建筑群位于社區(qū)中央，主要以社區(qū)中心、康體中心、度假酒店、商業(yè)中心和酒店公寓等四大功能區(qū)為主，集文化、娛樂、商業(yè)、醫(yī)療、康體、度假休閑等多種功能于一身。大型公共建筑群太陽城社區(qū)醫(yī)院：規(guī)模：太陽城醫(yī)院面積1.6萬平米；專業(yè)醫(yī)師和設(shè)備：醫(yī)護(hù)人員由北京市老年病研究中心選派，設(shè)施和醫(yī)療水平高于國家二級(jí)醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)（社區(qū)擬引進(jìn)中日友好醫(yī)院）；定期體檢提出保健計(jì)劃：醫(yī)院對(duì)每位業(yè)主每年進(jìn)行一次免費(fèi)體檢，并存入個(gè)人健康檔案，專業(yè)醫(yī)師為業(yè)主量身定做保健方案；全覆蓋的應(yīng)急呼叫系統(tǒng)：緊急呼叫系統(tǒng)將醫(yī)院同各家各戶及公共場(chǎng)所每一角落連接起來；專業(yè)急救中心：與北京紅十字會(huì)緊急救援中心合作，在太陽城內(nèi)設(shè)立急救站。專業(yè)醫(yī)師問診專業(yè)的醫(yī)療器械北京東方太陽城大型康體中心：康體中心接近8000平米，室內(nèi)、室外的游泳池、跑道、各種健身器材、網(wǎng)球場(chǎng)、舞蹈房、室內(nèi)跑道、溫泉，均針對(duì)老年人特別設(shè)計(jì)。社區(qū)農(nóng)莊：在社區(qū)內(nèi)開辟可以耕作的農(nóng)莊，每塊地管理費(fèi)低廉，一年中可以在地塊中耕作。很多老年人非常喜歡這種農(nóng)家樂的感覺.老年大學(xué):是北京市第一家社區(qū)內(nèi)申辦的老年大學(xué)，開設(shè)多種課程，如芭蕾、陶藝、書法、雕刻等，部分課程由社區(qū)中的老年人擔(dān)當(dāng)教師。開敞空間：通透大氣的視覺走廊、開敞綠地與文化廣場(chǎng)和多個(gè)小型戶外活動(dòng)場(chǎng)地、湖濱健身步道與兒童樂園。

看護(hù)健身中心農(nóng)莊苗圃老年大學(xué)健康步道全部出售，構(gòu)建復(fù)合的產(chǎn)品體系滿足多元化的客群需求客戶群體來源多樣北京東方太陽城其中有退休教授、干部等，總體層次較高，小區(qū)定位的老年人都是生活可以自理的活躍的老年人很多四、五十歲的人在此買房，在退休前為自己買養(yǎng)老的住宅，而他們的父母多在六、七十歲左右，因此房子買來可以先給父母住，等自己退休后再搬過來住在市區(qū)都有住宅，很多人周末來這里陪父母，并有部分客群與父母住在同一小區(qū)，方便照料本項(xiàng)目離機(jī)場(chǎng)較近，機(jī)場(chǎng)的工作人員和飛行員會(huì)在此買房養(yǎng)老一族準(zhǔn)養(yǎng)老一族地緣性客戶養(yǎng)老族子女產(chǎn)品體系類型多樣四層電梯公寓共600套，170㎡-250㎡聯(lián)排共230套，222㎡-260㎡獨(dú)棟共118套，268㎡-380㎡四合院共7套，424㎡-716㎡銷售情況良好一期、二期、三期分批開盤后均已售罄北京東方太陽城開盤時(shí)間：一期2003年，二期2004年，三期2007-2009年歷史價(jià)格：2003年3300元/平米，2007年底9000元/平米，2008年下旬8700元/平米人性化、生態(tài)化的組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)，體現(xiàn)項(xiàng)目養(yǎng)老理念北京東方太陽城整體規(guī)劃帶狀排布，景觀資源最大化：傍水而建，周邊為7000畝綠化隔離帶。組團(tuán)呈帶狀平鋪，保證了每個(gè)組團(tuán)與景觀最大的接觸面組團(tuán)設(shè)計(jì)，功能獨(dú)立：由于項(xiàng)目各期均體量較大，周期較長(zhǎng)，采用組團(tuán)式設(shè)計(jì)，功能景觀內(nèi)部配套，互不依賴；老年社區(qū)特色規(guī)劃組團(tuán)內(nèi)引入大量景觀，追求極致：在整體景觀之外，每個(gè)組團(tuán)內(nèi)單獨(dú)布置了大量水系、綠化景觀，滿足老年人對(duì)居住環(huán)境的需要；多層級(jí)交流空間：組團(tuán)式布局，組團(tuán)內(nèi)部設(shè)置小型公共交流空間，組團(tuán)外部設(shè)置相對(duì)較大的活動(dòng)場(chǎng)所；規(guī)劃依據(jù)：目標(biāo)：開退休社區(qū)之先河，立晚年幸福之標(biāo)準(zhǔn)理念：摒棄原來的養(yǎng)老方式，老有所學(xué)、老有所養(yǎng)、老有所樂，老有所為北京東方太陽城針對(duì)老年人人性化的規(guī)劃設(shè)計(jì)無障礙設(shè)計(jì)：四層公寓均設(shè)電梯并設(shè)無障礙坡道地面防滑處理，墻壁預(yù)埋扶手，陽角抹圓戶內(nèi)緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)居室充分考慮朝向、采光和通風(fēng)衛(wèi)生間離臥室不遠(yuǎn)并設(shè)有防滑扶手插座、開關(guān)都相應(yīng)地降低高度感應(yīng)門鎖替代旋轉(zhuǎn)式鑰匙采用明亮的顏色，增強(qiáng)環(huán)境的可識(shí)別性戶型設(shè)計(jì)各有側(cè)重：老年人渴望交流：有些別墅設(shè)了雙客廳；中國傳統(tǒng)觀念子女與父母同?。捍髴粜投嗯P室老人需要照顧：有些戶型設(shè)計(jì)了保姆間。環(huán)境設(shè)計(jì)方便交流：大型會(huì)所成為老年人相互交流活動(dòng)的主要空間；園林設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)可交互性：在園林區(qū)里都開辟了小型平臺(tái)作為隨機(jī)性的交流空間；

景觀步道加寬以便通行寬電梯入口，方便進(jìn)入會(huì)所針對(duì)老年人打造多彩的精神文化生活北京東方太陽城精彩紛呈社區(qū)文化、休閑、娛樂活動(dòng)：舉辦過3屆國際風(fēng)箏節(jié)舉行了3次新年音樂會(huì)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)、游園會(huì)、文藝匯演、各種展覽、講座、培訓(xùn)、交流活動(dòng)數(shù)不勝數(shù)社區(qū)組織的俱樂部：乒乓球俱樂部、太極拳俱樂部、棋牌俱樂部、釣魚俱樂部；業(yè)主自發(fā)的俱樂部：音樂沙龍、民族舞俱樂部、太極拳俱樂部、乒乓球俱樂部、健身俱樂部；每個(gè)老人都能找到自己喜愛的活動(dòng).摒棄原來的養(yǎng)老方式：老有所學(xué)老有所養(yǎng)老有所樂老有所為案例小結(jié)：“超級(jí)配套+復(fù)合的產(chǎn)品形式+優(yōu)美的景觀環(huán)境”是東方太陽城成功的關(guān)鍵因素北京東方太陽城成功關(guān)鍵優(yōu)美的景觀環(huán)境完善的養(yǎng)老配套復(fù)合的產(chǎn)品形式養(yǎng)老住宅應(yīng)將環(huán)境和養(yǎng)老配套并重以全項(xiàng)目為養(yǎng)老地產(chǎn)之名，做純銷售，打造全齡社區(qū)概念“銷售+持有”模式——北京太陽城區(qū)位：位于京城北郊昌平區(qū)小湯山鎮(zhèn)，西臨立湯路、北畔溫榆河、東距首都機(jī)場(chǎng)17公里、南距亞運(yùn)村15公里。規(guī)模：占地面積42萬m2（623畝），總建筑面積30萬m2，容積率0.7，綠化率60％。總投資5億多人民幣。產(chǎn)品類型：獨(dú)棟別墅、聯(lián)體別墅、花園洋房、四合院住宅社區(qū)特色：中國式的園林，2萬平米的人工聯(lián)體雙湖，L型綠化帶。根據(jù)老年人的特點(diǎn)進(jìn)行了無障礙設(shè)計(jì)，三層以上的住宅全部配有電梯，24小時(shí)溫泉水入戶區(qū)域環(huán)境：周邊地區(qū)現(xiàn)已成為北京市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和高等文化教育的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)，成為北京市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技示范園區(qū)和綠色食品的主要供應(yīng)基地太陽城醫(yī)院購物中心出租老年公寓銷售別墅銷售住宅銷售住宅酒店度假村中醫(yī)院北京太陽城北京太陽城開發(fā)物業(yè)類型概覽北京太陽城開發(fā)策略及銷售情況分析一、二期公寓和聯(lián)排別墅已售罄，目前正在銷售的是三期公寓（戶型面積60-70平方米為主），銷售均價(jià)在8100元/㎡左右，精裝修，總價(jià)約為51萬/套左右。銷售情況北京太陽城銀齡公寓——完全租住式老年公寓北京太陽城銀齡公寓位于太陽城社區(qū)內(nèi)，是一處