房地產價格的形成及其影響因素摘要：房地產是現代經濟社會中最為發(fā)達的行業(yè)，也是一個國家經濟繁榮程度是最直接體現。而房地產價格是對房地產最直接的反映，通過對房地產價格的分析，有助于了解房地產變動的原因，還可以幫助預測房地產產業(yè)未來發(fā)展趨勢。房地產價格的形成主要有需求決定論、價值決定論、效用決定論和收益決定論等四種理論。每一種理論都從不同角度解釋了房地產價格的形成。關鍵字：房地產價格形成理論影響因素一、房地產價格的概念：房地產價格是房地產經濟中的一個核心問題，它關系到房地產所有權和使用權在經濟上的實現，房地產市場運行的秩序和房地產資源的優(yōu)化配置。房地產價格具有兩重性。其一，房地產價格是建筑物價格和土地價格的統一；其二，是房地產商品價值和地租資本化價格的貨幣表現。在房地產價格的構成中，有一部分來源于土地開發(fā)和房屋建造安裝所形成的價值，另一部分來源于土地租賃的資本化收入。按西方效用價格理論，房地產價格可表述為：房地產的效用、房地產的相對稀少性及房地產的有效需求三者共同作用而產生的對房地產經濟價值的貨幣表現。二、房地產價格形成的四種理論：（一）供求決定論：這種理論是從房地產開發(fā)的角度討論價格的形成。其理論依據為，商品本身并沒有一定的價格，商品價格是由市場上的供求雙方共同決定的。因此，供求決定論學者認為供求才是房地產價格形成的最直接原因。（二）價值決定論：這種理論的依據為，決定商品價格的基礎是商品價值，即價格是價值的貨幣表現。而價值是凝結在商品中的人類勞動，即勞動是創(chuàng)造價值的唯一源泉，商品價值量是由社會必要勞動時間決定的。也就是房地產商品的價格是由其價值決定的，本質是由社會必要勞動時間決定。（三）效用決定論：這種理論是從房地產消費角度討論價格的形成。其理論依據是，商品的價格取決于商品的效用，效用越大，價格就越高；效用越小，價格就越低。效用是商品能夠滿足人們某種需求和欲望的能力。從這種理論來考慮，由于房地產商品具有其特性，現實中房地產的價格取決于效用，而不是花費的成本，成本的增加一定要對效用有所作用才能形成價格。（四）收益決定論：這種理論是從房地產投資的角度討論價格的形成。其理論依據為，商品之所以有價值是因為商品能夠在未來給商品擁有者帶來收益。對于房地產商品的投資需求者，最關心的就是，投資的房地產能夠在未來給他帶來的收益大小。三、房地產價格影響因素：（一）影響房地產價格的一般因素1、經濟發(fā)展形勢可用GDP來反映經濟發(fā)展形勢，經濟的高速發(fā)展必將推動房地產業(yè)的快速發(fā)展。房地產業(yè)已成為國民經濟的支柱性產業(yè)。作為反映整個宏觀經濟發(fā)展水平和房地產業(yè)發(fā)展經濟背景的GDP同房價之間必然存在著一定的相關性。經濟形勢的看好，就會吸引更多投資，尤其是進入房地產行業(yè)的資金會明顯增加，這將推動房價的上漲。從理論上分析，經濟增長形勢越好，房價上漲的可能性就越大，兩者應呈現出正向關系。2、人民生活水平用城鎮(zhèn)居民人均可支配收入(INC)的增加來反映人民生活水平的提高。居民可支配收入決定了其實際購買能力，進而決定了居民住房消費能力。城鎮(zhèn)居民可支配收入的增加將使得居民用來購房的資金增加，同時也使居民有了改善居住水平的愿望，這樣就刺激了對房地產的需求，從而在一定程度上推動了房價的上漲。因此，房價水平與人均可支配收入也應呈現出正向關系。3、利率的高低利率（R）的高低決定了房地產開發(fā)商的融資成本，貸款利率降低，開發(fā)商就可以以較低的成本獲得資金，而房地產開發(fā)的利潤相對而言是比較有保證的，因此在低利率的情況下，開發(fā)商就會有相對可觀的收益。房地產行業(yè)自身的特性決定了利率是影響房地產定價的重要因素，房地產本身是一個高負債的行業(yè)，開發(fā)商的資產中大部分是通過債務融資獲得的，因此貸款利率的高低勢必會影響房地產的定價。同樣，存款利率的高低也會影響房地產的需求。在我國，利率是受到管制的，存款利率的走勢和貸款利率的走勢基本相同。央行多次調低利率使實際活期存款利率都接近于負值，這意味著消費者沒有必要再把銀行存款作為一種投資手段，消費者為選擇收益率比較有保證的投資品種，而房地產投資就為消費者提供了一個很好的投資機會。4、土地價格地價是房地產成本的重要組成，其走勢直接影響著房價。這是因為：一是在房價中，地價一般占有五至六成的比重。二是隨著國民經濟和城市建設的發(fā)展，相關土地會因“級差地租”變化的影響，造成土地出讓價格的上漲。尤其是隨著我國城市化進程的推進，城市土地資源日漸稀缺，土地含金量增大。三是我國加入WTO，某些大中城市走國際化的發(fā)展路線，城市功能及市政規(guī)劃等政策性因素，引發(fā)區(qū)域性地價明顯上升。5、房地產投資從理論上看，房地產投資(HI)增加，將導致房地產市場供給的增加，在需求不變或者房地產需求彈性小于供給彈性的情況下，房價將下降?？梢?，房地產投資的增長和房價的增長應該呈反方向變動。6、貨幣供應量我國金融市場不發(fā)達，市場機制不成熟，間接融資比例很高，房地產投資在相當大的程度上需要銀行信貸資金支持。因而貨幣供應量（M2）將從供給方面影響房地產投資信貸規(guī)模，從需求方面影響購買水平。同時，白國家鼓勵發(fā)展個人住房消費信貸的政策放寬后，個人住房信貸消費逐漸發(fā)展成為住房消費最主要的形式。全國個人住房貸款余額由1998年的426.16億元增長到2005年底的1.84萬億元，八年間個人住房貸款余額增長了近43倍。近年來貨幣供應量的增加，刺激了房地產的投資和消費的購買能力，推動房價的上漲。7、消費者對房價的預期在討論供求決定價格的時候是基于這樣一個假設：消費者是理性的。然而在現實生活中理性人的假設往往是不成立的，雖然房價已經很高，但仍有人排隊購買，原因在于消費者預期房價還會進一步上漲。同時，房地產行業(yè)的景氣程度也會影響消費者的預期。在房地產行業(yè)景氣時期，消費者會預期房價會進一步上漲，為了不愿在將來支付更多的貨幣來購買同樣的商品房，那么會有更多的消費者選擇現期購買，這樣就使得對房地產的需求進一步擴大。在房地產行業(yè)不景氣時期，消費者則會產生相反的預期，這樣會使得對房地產的需求減少。在具體的研究中，筆者采用國家房地產景氣指數（JQC）來反映房地產行業(yè)的景氣程度與消費者對房地產的預期。另外，由于宏觀政策的變化會對整個經濟運行產生非常重要的影響，房地產行業(yè)在整個經濟中處于舉足輕重的地位，因此宏觀政策和政策法