B.要打造“時(shí)尚〞主題，我們認(rèn)為美容美發(fā)的形象店是最好的選擇，不但能吸引女性消費(fèi)者的目光，而且設(shè)置在二層能與百貨店首層經(jīng)營工程產(chǎn)生良好的互動(dòng)。樓層主題設(shè)置樓層主題主要根據(jù)各層商品經(jīng)營特點(diǎn)進(jìn)行命名。首層——名流坊首層是表達(dá)工程高檔次的焦點(diǎn)所在，各專賣店應(yīng)主營男、女正裝、鞋、皮具、化裝品等具有一定品位的品牌商品。“身份的象征，品質(zhì)的追求〞是這類商品的共同特征，也是“名流〞們的消費(fèi)要求。二層——活力營年輕人是最具消費(fèi)潛力的客戶，表達(dá)青春活力的運(yùn)動(dòng)類用品、休閑服等是他們的最愛。三層——生活館該層售賣的商品家具、電器、書籍等都是與生活息息相關(guān)的用品。四層——?dú)g樂園主題娛樂城、美食廣場、品牌食肆，全面滿足吃、喝、玩、樂的需求，家庭同歡，樂而忘返。樓層定位表：樓層主題功能經(jīng)營行業(yè)預(yù)計(jì)建筑面積〔平方米〕負(fù)一層購物大型超市全層一層名流坊購物、飲食、效勞品牌專賣店：男、女正裝、鞋、皮具、化裝品品牌快餐店〔分兩層布局〕銀行品牌快餐店：200M2銀行：150M2二層活力營購物、飲食、效勞百貨店〔分兩層布局〕品牌專賣店：休閑服、運(yùn)動(dòng)類用品、童服、飾品品牌快餐店〔同一層〕美容美發(fā)店百貨：3000M2品牌快餐店：200M2美容美發(fā)店：200M2三層生活館購物、飲食百貨店〔同二層〕專門店：家具、音響電器、書店休閑餐飲〔例如咖啡店、茶館等〕百貨：3000M2休閑餐飲：80M2四層歡樂園娛樂、飲食品牌食肆美食廣場兒童主題娛樂城品牌食肆：2000M2美食廣場：1500M2娛樂城：余下局部7.規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑設(shè)計(jì)建議規(guī)劃設(shè)計(jì)建議前面研究已顯示工程定位為玉溪市首個(gè)“一站式購物中心〞。古人有云：“因人成市〞，說明人的通行能力和活動(dòng)范圍是制約商場的重要條件。而“市〞的逐步開展那么推動(dòng)著“城〞的擴(kuò)展，反過來“城〞的規(guī)劃做得好，亦促進(jìn)了市的興旺。商場〔城〕其實(shí)是“市〞的硬殼，既圍繞“市〞來展開，亦為“市〞效勞。這里的“市〞是指商業(yè)運(yùn)營。參照日本商業(yè)建筑大師東直彥的研究結(jié)果，我們的建筑需有以下的使命：提供人們公共交往活動(dòng)空間，方便信息的瀏覽和捕捉；富有吸引力，以能吸引人氣；營造良好的商業(yè)購物氣氛；便于“一站式〞商業(yè)業(yè)態(tài)的經(jīng)營；具良好的可視性；促進(jìn)人流均勻地流向整個(gè)商業(yè)物業(yè)。因?yàn)槿肆魇恰笆楔暸d旺的首要因素，貨流是人流持續(xù)興旺的保障。所以人流、貨流的流線設(shè)計(jì)是規(guī)劃設(shè)計(jì)的重點(diǎn)。根據(jù)工程的區(qū)位特點(diǎn)和玉溪老百姓的出行習(xí)慣，我們可以有以下判斷，主要的客流會(huì)采用自駕車、搭乘公共汽車、出租車及步行的方式到達(dá)本場，而根據(jù)用地條件，自駕車的停車場設(shè)在西側(cè)〔即花園路對(duì)面〕，公共汽車分別在紅塔大道和東風(fēng)路，靠近地塊的西側(cè)及東側(cè)設(shè)站，因此人流主要會(huì)首選從西側(cè)進(jìn)入本場，其次為東側(cè)。故建議商場除在東南面〔主立面〕設(shè)形象主入口外，在西側(cè)及東側(cè)設(shè)另兩個(gè)次入口以方便顧客進(jìn)入〔請見首層示意圖〕?？紤]到沃爾瑪?shù)碾妱?dòng)坡道設(shè)在建筑的西部，為了讓沃爾瑪?shù)念櫩鸵嗄芏嗷〞r(shí)間逗留在本場，建議西端入口設(shè)在紅塔大道，既可提高可視性，也可令沃爾瑪?shù)娜肆鞅仨毥?jīng)過本場中庭才進(jìn)入沃爾瑪。這樣，其他的商業(yè)可更多分享沃爾瑪?shù)娜藲?。東端入口以最接近公共汽車站的方式開設(shè)，以最大的便利讓老百姓進(jìn)入本場。另外，我們亦注意到東端入口門前可設(shè)一約1300平方米的小型廣場，以方便日后本場進(jìn)行商品推廣活動(dòng)。至于東南面的形象主入口，可以預(yù)期是主要接待搭乘出租車的顧客。本著以人為本的原那么，可考慮設(shè)計(jì)風(fēng)雨頂蓬，令上下車的老百姓免除日曬雨淋。另外設(shè)置出租車上落客位置，以真正方便顧客，令他們感受到商場對(duì)他們的重視和細(xì)心的關(guān)心。上海嘉里中心雨蓬同時(shí)，應(yīng)盡量提供戶外場地讓顧客停留、聚集、休息和嬉戲，這樣大大有利于人氣的聚集〔這一點(diǎn)在中國大陸的商場作用尤為明顯〕。因工程紅線內(nèi)的戶外場地有限〔僅約1300平方米廣場位于東端〕，我們應(yīng)向市政部門爭取在門前三角形的公共綠地盡量開辟空間，以利公眾逗留，令其成為工程的主廣場。上海嘉里中心雨蓬人流和貨流互為保障，規(guī)劃上除了人流的照顧外，也不能忽略貨流的上落安排。不少案例也證明商場的失敗是未有足夠重視貨流。所以貨流除安排沃爾瑪?shù)穆湄淈c(diǎn)外，同時(shí)要顧及我們其余一至四層的商業(yè)貨流。依照專家經(jīng)驗(yàn)和本場的“一站式購物中心〞定位的要求，需另設(shè)3個(gè)落貨點(diǎn)〔請見首層示意圖〕。3個(gè)落貨點(diǎn)我們建議2個(gè)〔示意圖的一號(hào)和二號(hào)〕設(shè)在西側(cè)，一個(gè)〔三號(hào)〕設(shè)在東北側(cè)。3個(gè)落貨點(diǎn)均以貨運(yùn)電梯結(jié)合樓梯〔消防樓梯〕來設(shè)立。其中，西北端的落貨點(diǎn)〔示意圖的二號(hào)〕可考慮專業(yè)大型貨物使用〔如家私等〕，當(dāng)然，貨物裝卸時(shí)間上應(yīng)通過管理把他們與人流頂峰時(shí)間錯(cuò)開。考慮到本場的高度上未能比周邊建筑物有優(yōu)勢，而且離十字路口隔了一塊三角形的綠地，因此，規(guī)劃上應(yīng)強(qiáng)化本場的位置和加強(qiáng)本工程的可視性。建議：①在本場的屋頂上加設(shè)20米高〔或以上〕10米寬〔或以上〕的塔形標(biāo)志物。②在門前三角形的公共綠地的邊上向市政部門申請?jiān)O(shè)置大型標(biāo)志牌，給欲到本場的顧客在遠(yuǎn)處提供明確的方向指引，增強(qiáng)便利性，在晚上也可配合大型燈飾〔如探照燈，雷射燈等戶外燈飾〕來強(qiáng)調(diào)工程的位置。建筑設(shè)計(jì)初步建議建筑造型和風(fēng)格總體上，購物中心這樣公共式購物場所，它幾乎面向社會(huì)各個(gè)層面的人群，因此風(fēng)格上很少采用較個(gè)性化的設(shè)計(jì)，這點(diǎn)也是從本錢上考慮〔請見香港又一城圖片〕。至于本工程所在地玉溪的商業(yè)建筑開發(fā)設(shè)計(jì)水平與沿海相比亦較落后，所以無論從競爭的角度，本錢的角度，功能實(shí)用性的角度，本場建筑無須采用過多的特殊造型〔如弧形玻璃幕墻等〕，應(yīng)以簡潔為主調(diào)，功能性為主導(dǎo)。我們認(rèn)為以本場的位置及規(guī)模足已是玉溪的標(biāo)志性建筑。至于玻璃幕墻的運(yùn)用也應(yīng)以功能實(shí)用為主。因?yàn)閺墓芾砩?，本場一、二、三層的商鋪均?duì)內(nèi)面向中庭，靠近玻璃幕墻的位置往往成為倉庫，從室外透過玻璃看見堆積的貨物有損本場的整潔形象。所以建議假設(shè)一定要使用幕墻的話，請使用不透光或完全反光玻璃幕墻，或者就采用非玻璃外墻體。香港又一城立面香港又一城立面以商場經(jīng)營的經(jīng)驗(yàn)看來，成熟商場的廣告收入是一個(gè)不菲的收入，所以在建筑外觀設(shè)計(jì)上應(yīng)多考慮廣告位的位置〔請見以下列圖香港海港城入口圖片〕。海港城入口海港城入口平面布局規(guī)劃上，我們已設(shè)立三個(gè)主流入口接應(yīng)各方面的人流，當(dāng)人流進(jìn)入本場后，建筑設(shè)計(jì)上需將他們盡可能均勻的“流〞向本場各層及各個(gè)角落，最大的延長他們的逗留時(shí)間。事實(shí)證明顧客逗留時(shí)間越長，人均消費(fèi)額越高，商場租金越高，鋪位價(jià)格越高。從前面商業(yè)定位可知，本場的最大磁石商戶無疑是沃爾瑪，通往負(fù)一層沃爾瑪?shù)碾妱?dòng)坡道位于西側(cè)，這樣，本場人流會(huì)容易積聚在西端和負(fù)一層。結(jié)合前面建議的業(yè)態(tài)，我們務(wù)求將人流引向東端和商場頂層〔四層〕，把東端入口設(shè)為百貨商場入口，讓百貨商場設(shè)在二、三層，每層各占3000平方米共6000平方米，把食肆及主題娛樂城設(shè)在四層〔食肆和主題娛樂城是具有唯一性和不可替代性〕。除了利用業(yè)態(tài)均衡的方法外，豎向交通設(shè)備的布置也可令沃爾瑪?shù)目腿悍至?。我們建議在兩端入口內(nèi)，在靠近門口位置設(shè)置手扶電梯，期望能分流局部欲去沃爾瑪?shù)娜巳?；三?duì)電動(dòng)扶手梯分設(shè)場內(nèi)的三個(gè)角〔也是配合本場平層三角造型〕，令本是最不流暢的方位通過參加手扶電梯，成為最旺的人流聚集處；同時(shí)，為讓人流更容易望高處走〔四層〕，更設(shè)有2臺(tái)直到四層的觀光電梯。香港太古廣場中庭另外，良好室內(nèi)空間的布局，也可引領(lǐng)室內(nèi)人群的流向。我們建議本場可設(shè)計(jì)一圓弧形的長條狀中庭，根本上從建筑的西南端貫穿至東北端。中庭可承接西南端入口的人流〔最主要人流〕，以中庭空間的魅力引向東北端，當(dāng)然中庭除了空間具有魅力外，中庭的布置裝飾也是十分重要的〔見香港太古廣場中庭圖片〕。因?yàn)橹型ナ菑氖讓又边_(dá)四層頂棚，所以亦把人們的視線從低樓層吸引到高樓層。同時(shí)弧形的長條狀中庭在視覺上極富趣味性，而且人們?nèi)菀自谑讓涌吹蕉⑷?、四層的商業(yè)活動(dòng)，促使他們往上流動(dòng)，達(dá)至人流均勻。香港太古廣場中庭香港太古廣場中庭香港太古廣場中庭再者，通道設(shè)計(jì)對(duì)人流的均勻性甚為重要，如圖顯示，在我們建議的方案里盡量消滅內(nèi)廊商鋪，讓絕大局部的商鋪在中庭和手扶電梯盤旋位有良好的可觀性，增加顧客流向每個(gè)鋪位的樂趣〔見首層、二層、三層和四層示意圖〕。配套設(shè)施建議主要機(jī)電設(shè)備首先，配合人流均勻的策略，我們設(shè)想電動(dòng)扶梯是主要的豎向交通承載體，建議每層配置3對(duì)電動(dòng)扶手梯，位置如示意圖。至于貨物豎向運(yùn)輸方面，建議設(shè)置3臺(tái)貨運(yùn)電梯，北面一臺(tái)為百貨商場專用，西南端一臺(tái)為四層主力品牌食肆專用。另外在西北端的一臺(tái)為超大貨物電梯，效勞于其他商業(yè)客戶。三臺(tái)貨運(yùn)電梯均勻地位于場地三個(gè)角，務(wù)求能提供最有效率的貨運(yùn)效勞，讓場內(nèi)人貨兩旺。工程定位是〞一站式〞購物中心，組合功能上有超市、餐飲、娛樂，百貨，零售等，這些功能〔特別是超市的熟食如燒烤食品等〕對(duì)商場的通風(fēng)條件有特別的要求，工程要營造良好的購物環(huán)境，必須提供良好的空氣環(huán)境，商場不可以有異味，工程需要完備的通風(fēng)系統(tǒng)。紅塔區(qū)氣候溫和，四季如春。盡管如此，按照昆明市商場的通常做法：商場仍裝備中央空調(diào)系統(tǒng)，以備不時(shí)之需。在管理上，全年大局部時(shí)間只開通風(fēng)系統(tǒng)。交流和休息的場所通常購物中心都設(shè)有休息設(shè)施給顧客，而工程是玉溪真正意義上的綜合性購物中心，工程更應(yīng)該提供充足的交流和休息場所，一方面為消費(fèi)者舒緩了疲勞，另一方面也增加了消費(fèi)者的駐留時(shí)間和消費(fèi)欲望。為使到這些休息場所被有真正購物消費(fèi)意向的人士所使用，杜絕閑雜人停留在商場內(nèi)，影響消費(fèi)者的購物心情，建議這些休息場所分兩種設(shè)置：第一種是與飲料店結(jié)合主要設(shè)在首層、二層、三層，體驗(yàn)有償休息。第二是在四層設(shè)置少量的椅子以供有需要的人士稍作休息之用，但這些椅子需要設(shè)置在營業(yè)員視野范圍之內(nèi)，使休息過久的客人有壓力，真正做到為有需要人士所使用。配備足夠的公共衛(wèi)生間和茶水間〔或直飲水機(jī)〕，方便客戶和商戶的使用。促銷、展示商品的活動(dòng)場所在首層中庭位置或東端入口〔百貨入口〕廣場設(shè)置促銷和展示商品的空間，以活潑商場的商業(yè)氣氛。8.租售方案建議在設(shè)計(jì)租售方案時(shí)，既需要考慮到商業(yè)中心未來的統(tǒng)一經(jīng)營與長期開展，又要兼顧開展商的資金壓力；基于此方面的考慮，我們從不同角度出發(fā)，設(shè)計(jì)了兩套方案：方案一：先租賃后整體銷售。整體思路經(jīng)營的前期采用“只租不售〞的策略，待商場的出租率穩(wěn)定地保持在90-95%的時(shí)候，才對(duì)有實(shí)力的企業(yè)或公司〔如基金公司〕進(jìn)行一次性整體銷售?？紤]點(diǎn)從經(jīng)營角度，由于本工程規(guī)模巨大，在當(dāng)?shù)乜胺Q航母級(jí)的商業(yè)物業(yè)，由開展商統(tǒng)一出租、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一管理，有助于統(tǒng)一工程形象，通過合理配置各種資源，提升工程整體的價(jià)值；防止出現(xiàn)整個(gè)商場形成一盤散沙的局面，從而穩(wěn)定租戶的信心，確保工程的租金維持在較高的水平，為工程的長期升值打下扎實(shí)的根底；從銷售角度，統(tǒng)一業(yè)權(quán)有利于實(shí)現(xiàn)整體銷售，真正達(dá)至“全身而退〞；在分散銷售的情況下，由于各種原因，會(huì)造成一局部的物業(yè)無法達(dá)成交易，長時(shí)間地留在開展商手中，造成開展商無法真正的退出工程；由于統(tǒng)一出租、經(jīng)營的商場有著統(tǒng)一的形象及不存在產(chǎn)權(quán)上的不同分屬，這一方案有利于開展商隨時(shí)尋找有興趣、有實(shí)力的投資者；對(duì)于接手者來說，同樣易于管理，因此，這一方案也有利于大型投資者〔如基金公司〕隨時(shí)進(jìn)入，消除其顧慮，從而提升物業(yè)轉(zhuǎn)手時(shí)的價(jià)值。本方案由于工程的出售需要在整體到達(dá)一定的出租率及旺場之后才能表達(dá)其真正的商業(yè)價(jià)值，因此需時(shí)較長，對(duì)開展商的資金實(shí)力要求相對(duì)較高。操作中注意點(diǎn)此方案在操作中應(yīng)著重前期的招商、經(jīng)營，唯有經(jīng)營出自身的特色，形成玉溪市獨(dú)一無二的消費(fèi)場所，工程的價(jià)值才能得以完全表達(dá)，故此，如開展商自身無專業(yè)能力從事招商、經(jīng)營，或希望有更專業(yè)的招商、經(jīng)營時(shí)，可引入相關(guān)的招商、經(jīng)營管理公司從事工程的招商及日常經(jīng)營，從而打造工程的品牌。方案二：產(chǎn)權(quán)分割銷售。整體思路當(dāng)工程到達(dá)預(yù)售條件后，對(duì)商場的一至四層采用“租售結(jié)合，返租銷售〞的策略，分期推售商場；而對(duì)有沃爾瑪進(jìn)駐的負(fù)一層，由于沃爾瑪?shù)钠放票ＷC，其經(jīng)營長期而收益穩(wěn)定，比擬適合大型投資客的要求，因此，負(fù)一層整體轉(zhuǎn)讓給大型投資客〔基金公司/投資公司〕更有利于實(shí)現(xiàn)工程價(jià)值最大化的?？紤]點(diǎn)從經(jīng)營角度考慮，由于產(chǎn)權(quán)分割后業(yè)主過多，對(duì)于經(jīng)營中協(xié)調(diào)帶來很大障礙，并可能由此而干擾日常經(jīng)營的順利開展，因此，在方案設(shè)計(jì)中，銷售時(shí)只售所有權(quán)，而在一定時(shí)期內(nèi)保存經(jīng)營權(quán)，交給專業(yè)的商場經(jīng)營管理公司；這樣，商場同樣可以維持統(tǒng)一的經(jīng)營政策及形象，以確保經(jīng)營者的日常經(jīng)營不至于受到干擾；從投資角度考慮，由于工程在到達(dá)預(yù)售條件后即可開始銷售，且主要針對(duì)中小投資者，一方面可以提前資金的回籠，另一方面，在開發(fā)過程中即可實(shí)現(xiàn)資金的滾動(dòng)投入，有利于緩解開發(fā)期的資金壓力，加快資金回收周期。操作中的注意點(diǎn)此方案下，需要著重注意以下幾個(gè)方面：由于本工程業(yè)主眾多，各業(yè)主之間必定會(huì)有不同意見，因此要特別強(qiáng)調(diào)經(jīng)營權(quán)的統(tǒng)一，以免業(yè)主間不同時(shí)的經(jīng)營行為破壞商場整體形象；即使是局部經(jīng)營者買鋪?zhàn)誀I情況下，也需要將經(jīng)營權(quán)統(tǒng)一收回，購鋪的經(jīng)營者一方面需向經(jīng)營管理公司交租，另一方面享受開展商8%的投資返還；在分散銷售的情況下，更需要有專業(yè)的商場經(jīng)營管理公司負(fù)責(zé)日常的經(jīng)營管理。當(dāng)五年投資返還的合同到期后需要再次進(jìn)行協(xié)商，業(yè)主眾多使這一協(xié)商過程具有很大的不確定性，因此，開展商在前期組織成立業(yè)主委員會(huì)，訂立共同遵守的章程或?qū)γ课粯I(yè)主有約束力的合同，將為工程的長期提供更好的信心保障。從兩個(gè)方案的比擬看，方案一由于有統(tǒng)一的經(jīng)營權(quán)，對(duì)長期經(jīng)營上更為有利，更容易取得成功，而方案二業(yè)權(quán)分散，為工程經(jīng)營成功設(shè)置了較大的障礙。而且，從商場經(jīng)營的案例看，大型商場在開展商統(tǒng)一經(jīng)營下較分散業(yè)權(quán)更易取得成功，因此，我們建議，選用方案一更有利于工程在經(jīng)營上取得成功。9.招商策略建議招商策略工程的強(qiáng)勢合作伙伴——沃爾瑪是工程招商策略切入點(diǎn)，而工程革命性的定位那么是招商策略的助燃劑，因此，我司始終緊扣這兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，提出工程的招商策略為：核心帶動(dòng)，三位一體；形象先行，層層推進(jìn)核心帶動(dòng),三位一體：通過核心客戶沃爾瑪?shù)钠放茙?dòng)，作為工程的商場爆破點(diǎn)，配合百貨、品牌快餐等主力客戶和明星客戶的進(jìn)駐，與沃爾瑪形成強(qiáng)勢磁力作用，吸引其他品牌店進(jìn)駐；形象先行：宣揚(yáng)工程在商業(yè)形態(tài)的上先進(jìn)性、革命性，及對(duì)生活方式的改變和提升，樹立工程在當(dāng)?shù)厣虡I(yè)旗艦的形象；層層推進(jìn)：提前半年開展全面招商，配合工程整體形象進(jìn)行推廣。以工程定位的革命性突破為根底，以點(diǎn)帶面，層層推開工程整體招商。招商客戶定位商戶引進(jìn)原那么保持中檔、中高檔次為主的商戶結(jié)構(gòu)所引入之商戶檔次必須服從于工程的整體檔次定位：以中檔、中高檔次為主導(dǎo)，防止“魚龍混雜〞的商戶結(jié)構(gòu)從而導(dǎo)致工程整體檔次的扭曲。遵循“品牌主導(dǎo)，品牌領(lǐng)先〞的原那么所引入之商戶要以品牌商家為主導(dǎo)：一方面，其品牌需在當(dāng)?shù)鼐咭欢ǖ闹取⒚雷u(yù)度，是具吸引力的品牌；另一方面，亦需要引入局部在當(dāng)?shù)厣形闯霈F(xiàn)，但具有廣泛市場根底的“潛力型〞品牌，以確保在現(xiàn)有市場根底上實(shí)現(xiàn)工程的品牌領(lǐng)先地位。各層商戶定位在商戶定位中，我司將商戶分為三類：主力商戶、明星商戶、品牌商戶。主力商戶是指占據(jù)的面積較大、對(duì)人流的帶動(dòng)作用明顯的商戶，主要指百貨、品牌餐飲等大商家。明星商戶是指品牌知名度較高，對(duì)工程知名度有較大提升的商戶，如品牌快餐、品牌家具、音響、服裝等知名商家。或者其品牌具有較大潛力，符合工程“品牌領(lǐng)先〞定位的優(yōu)秀商戶，如在當(dāng)?shù)厣形闯霈F(xiàn)的各優(yōu)秀品牌。品牌商戶那么指各類具有獨(dú)立品牌的商戶。各層客戶定位詳見下表：樓層類型客戶定位一層品牌快餐麥當(dāng)勞、KFC等男女正裝G2000、皮爾.卡丹、巴黎世家、卡丹路、雅戈?duì)?、杉杉THEME、AZONE、MISSK、LILY、歌力思、慕奴菲雅等鞋/皮具萊爾斯丹、百麗、康莉、金利來、沙弛、FION等二層百貨昆明百貨、摩登百貨等休閑服BOSSINI、佐丹奴、SPARKLE、生活幾何、WEEKEND等運(yùn)動(dòng)類耐克、阿迪達(dá)斯、PUMA、CONVERS、李寧、康威等童服力果、鱷魚仔、蒙特嬌、藍(lán)貓等三層家具光明家具、紅蘋果家具等音響電器CAV、JVC、愛浪音響、夏新電器等四層品牌食肆名牌川菜美食廣場云南名牌小吃、知名地方小菜娛樂廣場玩具反斗城、冒險(xiǎn)樂園等注：以上品牌為推薦客戶名單，具體所引入之客戶需視實(shí)際情況而定租金定位租金建議在確定工程的租金水平中，我司主要考慮以下三種影響要素：首先，工程在當(dāng)?shù)貙儆谙冗M(jìn)的商業(yè)形態(tài)，現(xiàn)有市場上尚未有同類型的競爭對(duì)手，從某種程度來看，工程在商業(yè)物業(yè)的開發(fā)中屬于指標(biāo)性物業(yè)；其次，工程所設(shè)定的目標(biāo)客戶尚未對(duì)工程產(chǎn)生清晰的物業(yè)認(rèn)知價(jià)值，因此，可運(yùn)用工程籌劃過程中，市場營銷組合方案等非價(jià)格變量來確定客戶心目中的物業(yè)認(rèn)知價(jià)值，以獲得合理的開發(fā)利潤；再者，工程租金水平確實(shí)立亦要參考現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)的水平，尊重市場規(guī)律，防止曲高和寡。因此，我司綜合采用領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法、認(rèn)知價(jià)值法和市場比擬法以確定工程的租金水平。玉溪現(xiàn)有局部商業(yè)物業(yè)租金比照：工程名稱位置樓層均價(jià)〔元/平方米〕〔按建筑面積計(jì)算〕九龍商業(yè)城南北大街首層200玉溪百貨大樓南北大街首層160玉溪商業(yè)大廈南北大街首層230資料來源：戴德梁行研究參謀部基于工程所在區(qū)域的商業(yè)開展現(xiàn)狀考慮：未形成成熟的商業(yè)環(huán)境，缺乏大型商業(yè)設(shè)施。故我司主要選取了南北大街上的大型商用物業(yè)進(jìn)行比擬，但同時(shí)亦考慮到南北大道的商業(yè)環(huán)境的成熟程度，所以在確定租金的過程中也參考了鳳凰路上的街鋪?zhàn)饨鹚?，綜合商業(yè)成熟度、地段價(jià)值、網(wǎng)點(diǎn)分布、工程籌劃水平等各個(gè)因素得出工程的租金。根據(jù)我司對(duì)商場物業(yè)的研究及租賃經(jīng)驗(yàn)所得，首層與首層以上的物業(yè)租金水平會(huì)有大幅度的差距，租金水平隨著樓層增高而遞減。一般而言，二層與首層的租金差距比例為40—60%，三層以上的租金與首層差距那么在70%以上。各層租金建議詳見下表：樓層均價(jià)〔元/平方米·月〕各局部租金差異〔元/平方米·月〕一層178品牌快餐：100其余局部：180二層80百貨：50其余：110三層50四層40注:以上租金不含管理費(fèi)由于品牌快餐和百貨兩者對(duì)提高工程知名度、吸引人流都有較大推動(dòng)作用，是工程需重點(diǎn)引入的客戶，但是它們的承租能力較低，因此，其租金將會(huì)較同樓層的平均租值略低?！苍斠?.3.2租金策略〕租金策略差異化租金策略以較優(yōu)惠的租金，引入知名度較高的品牌，如百貨、知名快餐等，迅速樹立自身形象，聚集人氣。其利潤的損失通過對(duì)其他品牌收取較高租金來彌補(bǔ)?！懊庾馄讪晝?yōu)惠策略為了保證能在方案時(shí)間內(nèi)完成商戶招租，可采取“開業(yè)首年免租半年〞的折扣策略，一方面，利用免租期的折扣方式進(jìn)行價(jià)風(fēng)格整，促進(jìn)物業(yè)成交，維護(hù)物業(yè)對(duì)外的統(tǒng)一形象，另一方面也有助于協(xié)作各商戶培育市場根底，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，到達(dá)共存共榮的良性效果。同時(shí)，為防止某些投機(jī)型商戶的短期租賃行為，應(yīng)與各商戶簽定2-3年的租賃合同，并按一定形式〔如三個(gè)月租金等〕收取保證金，以防其在免租期后撤場而造成租金的損失。各期推出時(shí)機(jī)、面積、區(qū)域招商進(jìn)度方案招商時(shí)間招商目標(biāo)面積〔平方米〕開業(yè)前一年〔醞釀期〕百貨、品牌快餐、娛樂城、品牌食肆約12500開業(yè)前半年〔實(shí)施期〕品牌商戶及按樓層定位進(jìn)行招商約14700注:按2024年10月開業(yè)預(yù)計(jì)租賃進(jìn)度方案：工程租賃進(jìn)度將分為三個(gè)階段：第一階段開業(yè)時(shí)到達(dá)70%第二階段開業(yè)后5年內(nèi)增加至90%第三階段進(jìn)入穩(wěn)定經(jīng)營期，保持出租率在90%—95%之間招商形式招商形式將視招商進(jìn)度而不同；〔1〕醞釀期醞釀期重點(diǎn)是針對(duì)主力客戶和明星客戶進(jìn)行招商，同時(shí)也要為工程樹立形象造勢，因此，這階段的招商形式主要通過三種方式：招商發(fā)布會(huì)分別于玉溪、昆明兩地召開主題招商發(fā)布會(huì)，一方面了解各大品牌商家的進(jìn)駐意向，便于工程靈巧調(diào)整；另一方面，制造市場關(guān)注點(diǎn)，樹立工程形象。網(wǎng)絡(luò)發(fā)布通過網(wǎng)絡(luò)發(fā)布招商信息，擴(kuò)大工程的品牌客戶群體。個(gè)別洽談，定向招商針對(duì)百貨、品牌餐飲等重點(diǎn)商戶進(jìn)行定向招商。〔2〕實(shí)施期實(shí)施期那么以獨(dú)家代理的形式委托相關(guān)的代理公司進(jìn)行其他品牌商戶的招商。10.銷售策略建議價(jià)格策略及定位在兩種不同的租售方案之下，我們的價(jià)格定位方法也有所不同；價(jià)格定位：在方案一中，物業(yè)的價(jià)值主要表達(dá)在其整體的獲益能力，由于方案一的轉(zhuǎn)讓目標(biāo)為大型投資公司，基金公司，這一類企業(yè)對(duì)資金回報(bào)要求較高，一般都在10%以上，因此，我們不對(duì)物業(yè)的各局部定價(jià)，而是以銷售時(shí)的整體租金收入，按10%的投資回報(bào)率折算物業(yè)總價(jià)值。在方案二中，由于本工程是玉溪市規(guī)模最大、檔次最高、功能最全的一站式消費(fèi)購物娛樂中心，在目前的市場上沒有類似的工程，因此，按照市場比擬法來定價(jià)并不適用于本工程，從其規(guī)模、檔次上看，本工程的銷售價(jià)格應(yīng)該高于其他商業(yè)工程，因此應(yīng)用市場領(lǐng)導(dǎo)來為工程定價(jià)。具體定價(jià)，可按租金定位，以8%的投資回報(bào)率來確定銷售價(jià)格；各層銷售價(jià)格見表。表：方案二下的銷售定價(jià)樓層負(fù)一層一樓二樓三樓四樓租金〔元/平方米·月〕20178805040按8%投資回報(bào)〔元/平方米〕3000267001200075006000價(jià)格策略由于方案一為整體銷售，其銷售價(jià)格直接取決于物業(yè)的獲利能力及買賣雙方的談判，因此，在價(jià)格策略方面方案一并非關(guān)注重點(diǎn)，我們將著重關(guān)注于方案二的價(jià)格策略；方案二的策略：1-4層采取“返租回報(bào)〞策略，在銷售時(shí)一次性給予投資者投資返還；工程營業(yè)初期，一方面由于出租率低，另一方面，為吸引租戶將采取減、免租金等措施，必定會(huì)影響到投資者初期的投資收益；為了增強(qiáng)工程對(duì)中小投資者的吸引力，消除其對(duì)投資回報(bào)的疑慮，在一至四層的銷售中，我們可以采用“返租回報(bào)〞的資金回收策略，使投資者在工程前期出租未到達(dá)理想狀態(tài)時(shí)，同樣可以獲得穩(wěn)定而理想的投資回報(bào)。在“返租回報(bào)〞率上，按售價(jià)的8%〔租金/售價(jià)〕作為投資回報(bào)率。在“返租回報(bào)〞期限方面，由于主力商戶〔如百貨公司〕需要較長的經(jīng)營年期來確保其長期利益，一般租約以5年為期，因此，建議在投資回報(bào)方面也適應(yīng)這一情況，以5年為期限；按招商進(jìn)度方案，本工程預(yù)計(jì)于2024年底開始營業(yè)，至5年后〔2024年底〕第一個(gè)招商合同會(huì)到期。由于本工程是分期推售，銷售期約為3年〔不計(jì)負(fù)一層〕，而經(jīng)營的合同期限在2024年底到期，如按購置時(shí)計(jì)，返還5年的投資回報(bào)，二、三樓及四樓的局部物業(yè)將返還至2024年后，這將引起統(tǒng)一經(jīng)營上的混亂，并且延遲開展商的離場時(shí)間，因此，建議二、三樓及四樓的局部物業(yè)銷售返還都以工程開始營業(yè)時(shí)間計(jì)，即投資者可能在2024年、2024年購置，但其投資返還從2024年底起計(jì)算，至2024年全部結(jié)束，在購置時(shí)一次性給予投資者投資返還。負(fù)一層尋找大型投資者整體銷售，不設(shè)“返租回報(bào)〞；負(fù)一層由于有沃爾瑪進(jìn)駐，從一開始即有穩(wěn)定的租金收入，且這一局部主要銷售目標(biāo)為大型投資客，因此，負(fù)一層出售后無需進(jìn)行返租；表：扣除投資回報(bào)后物業(yè)的實(shí)際售價(jià)樓層負(fù)一層一樓二樓三樓四樓扣除8%返租后實(shí)際售價(jià)〔元/平方米〕300016020720045003600銷售手段由于方案一為開展商全部租賃，再物色適宜的公司進(jìn)行整體銷售，因此，此方案的銷售工作并非我們關(guān)注的重點(diǎn)，我們的銷售建議僅針對(duì)方案二?！案拍钍戒N售〞和“以租帶售〞相結(jié)合在工程的預(yù)售階段，由于工程未正式營業(yè)，投資者還不能看到工程的投資收益，對(duì)工程未來的前景不明了，因此，此時(shí)應(yīng)利用宣傳推廣、新聞炒作等手段向投資者灌輸概念，向投資者描繪一幅美好的前景，令其看到未來的收益，以刺激其投資的欲望；當(dāng)工程招商進(jìn)行到一定時(shí)候，商場已經(jīng)有一定數(shù)量的租約，此時(shí)，將物業(yè)連同租約一起銷售，將會(huì)對(duì)工程售價(jià)形成強(qiáng)有力的支撐，此外，在工程實(shí)現(xiàn)租金收入時(shí)，通過實(shí)在的租金回報(bào)，讓投資者有真實(shí)的感覺，也可以刺激銷售成交?！疤绞建暦謱臃制阡N售相對(duì)玉溪市商業(yè)物業(yè)市場而言，本工程規(guī)模巨大，無法在短期內(nèi)被市場所吸收，因此，我們建議采取分期分層的銷售策略進(jìn)行銷售。具體在執(zhí)行中，按一、四、二、三的順序推出各樓層。第一年：由于工程啟動(dòng)銷售時(shí)還未正式營業(yè)或已經(jīng)營業(yè)但還未能實(shí)現(xiàn)人流旺盛，一樓的價(jià)值較高，且在開業(yè)后一樓的出租率會(huì)相對(duì)較高，二樓、三樓在開業(yè)后的相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)可能還有較多的鋪位閑置，此時(shí)銷售二、三樓，其價(jià)值將得不到良好的表達(dá)；四樓由于有品牌食肆、美食廣場及娛樂廣場提前招租，其面積消化比例較高，而且由于食肆及娛樂廣場有著較好的人氣積聚作用，其贏利能力有良好的保障。而且將四樓與一樓在同一年銷售，由于兩者之間有著較大的價(jià)格差距，有利于推高四樓的價(jià)格；第二年：考慮到市場的消化力，第一年未必能將四樓消化完畢，因此，第二年將繼續(xù)銷售四樓；二樓在開業(yè)后第二年將逐漸積累起人氣，商鋪的出租率也將有較大的提高，此時(shí)銷售二樓將能較好地表達(dá)出其價(jià)值，而且，二樓在第二年推出，也淡化了投資者將二樓與一樓的銷售價(jià)格作比擬，從而有利于二樓價(jià)格的推高；第三年：隨著一、二樓經(jīng)過兩年的經(jīng)營，商場整體將積累起良好的人氣環(huán)境，在第三年將延伸到三樓，此時(shí)出售三樓其經(jīng)濟(jì)價(jià)值將會(huì)得到較好的保障；而且，在其他樓層銷售根本結(jié)束的情況下，開展商的資金壓力較小，且作為玉溪市的商業(yè)物業(yè)中的領(lǐng)導(dǎo)者，奇貨可居，這些都有利于三樓價(jià)格的推高；第四年：沃爾瑪?shù)匿N售；由于沃爾瑪贏利能力穩(wěn)定而持久，其風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，這局部物業(yè)較受一些投資公司、基金的歡迎，因此，這一局部整體出售更有利于日常經(jīng)營及工程價(jià)值的提升，沃爾瑪?shù)某鍪郯才旁谄渌植课飿I(yè)根本完成之后。這一分期銷售的方案是基于市場目前的消化能力而設(shè)計(jì)的，如果工程推出市場反響較好，消化速度快于方案時(shí)，那么應(yīng)加快后面物業(yè)的推出速度，趁投資者熱情高漲之時(shí)盡快完成整個(gè)工程的銷售。賣點(diǎn)梳理針對(duì)方案二，本工程在正式營業(yè)之前即要進(jìn)行概念式銷售，因此，需要將工程的各類賣點(diǎn)進(jìn)行提練，用于推廣目的。本工程在硬件和軟件方面分別有以下賣點(diǎn)。硬件方面玉溪商業(yè)航母本工程的規(guī)模為玉溪之最，其規(guī)模在玉溪堪稱商業(yè)航母；獨(dú)特的建筑設(shè)計(jì)：獨(dú)特的塔樓設(shè)計(jì)，使工程成為地標(biāo)建筑之一；而工程的中庭設(shè)計(jì)及觀光電梯使空間布局更具時(shí)尚特色，并使人流組織更科學(xué)合理；豐富的視覺景觀本工程附近有東風(fēng)大廣場，且自身有景觀廣場，營造出豐富的宜人景觀，可以為工程吸引人流。區(qū)位價(jià)值突出工程地處高新技術(shù)區(qū)的邊緣，這里交通便利，距離高收入人口居住區(qū)近，按規(guī)劃未來將成為玉溪市的商業(yè)次中心，未來開展前景看好。軟件方面強(qiáng)大的品牌號(hào)召憑借著沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐及硬件上出色的表現(xiàn)，工程將為名牌展示自己實(shí)力提供適宜的場所，使工程吸引品牌會(huì)聚，成為玉溪名牌聚合的商場，時(shí)尚發(fā)布的基地，品牌進(jìn)駐的首選。驕人的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合實(shí)力雄厚的泛華集團(tuán)+世界百強(qiáng)之首的沃爾瑪+擁有國際化網(wǎng)絡(luò)的戴德梁行+具備先進(jìn)經(jīng)營理念的管理公司，這種強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手的方式確保從工程一開始的立項(xiàng)、規(guī)劃、設(shè)計(jì)到開發(fā)、招商、經(jīng)營等一系列環(huán)節(jié)都以高標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行，投資者可以獲取高額回報(bào)的最好保障。突破性的商業(yè)革命作為對(duì)沿海先進(jìn)城市商業(yè)經(jīng)驗(yàn)的學(xué)習(xí)成果，工程將成為玉溪首個(gè)集購物、飲食、休閑娛樂于一體的綜合性大型購物中心，領(lǐng)導(dǎo)“一站式〞消費(fèi)潮流。工程的落成營業(yè)不僅是對(duì)玉溪市傳統(tǒng)商業(yè)的革命，也將引領(lǐng)消費(fèi)者消費(fèi)觀念的革命。全新的購物理念在理念上創(chuàng)新，工程將打造成玉溪首個(gè)室內(nèi)步行街式的商場布局，體驗(yàn)悠閑的購物樂趣，創(chuàng)造新型的生活方式。穩(wěn)定的投資回報(bào)沃爾瑪+精品百貨+品牌快餐組成的優(yōu)質(zhì)商戶組合打造工程的核心優(yōu)勢，成為吸引商業(yè)人流的最好保證，確保投資者可以獲得穩(wěn)定、高額的投資回報(bào)。此外，在工程初期有開展商提供固定的投資返還，多重確保投資的平安。11.推廣策略建議推廣主題結(jié)合前述工程的賣點(diǎn)，從中提練出工程的推廣主題為：栽得梧桐樹，引來金鳳凰——與世界百強(qiáng)之首并肩，激發(fā)無限商機(jī)主題內(nèi)涵：將工程比作是吸引金鳳凰的梧桐樹本工程是玉溪首個(gè)、也是最大型的集購物、飲食、休閑娛樂于一體的一站式購物中心，這一業(yè)態(tài)組合的先進(jìn)性在紅塔區(qū)及整個(gè)玉溪市都沒有工程可與之相比擬，而這種先進(jìn)業(yè)態(tài)組合對(duì)商戶有著強(qiáng)大的吸引力，這種吸引力使工程如同一棵梧桐樹，在恭候金鳳凰的棲息。將沃爾瑪比做第一只金鳳凰從開發(fā)程序上看，本工程是先有沃爾瑪，再有購物中心的；但在宣傳上，我們通過逆向方式，在宣傳中，將沃爾瑪塑造成受本工程吸引而來的第一只金鳳凰，讓投資者想象到沃爾瑪是受本工程的吸引而來，這一宣傳方式可以加強(qiáng)投資者信心，即本工程可以通過世界五百強(qiáng)之首的沃爾瑪以國際標(biāo)準(zhǔn)來衡量、檢驗(yàn)，沃爾瑪對(duì)工程充滿信心，沃爾瑪?shù)男判氖瞧渌?jīng)營者/投資者最好的信心保障。其他的大型經(jīng)營者、投資者成為追隨其后的金鳳凰，只要與沃爾瑪結(jié)伴而行，與其他大型經(jīng)營者、投資者結(jié)伴而行，中小投資者/經(jīng)營者將成為下一只金鳳凰，從而給予投資者/經(jīng)營者以充分的想象空間。即將激發(fā)新一輪商業(yè)革命，創(chuàng)造更多營商時(shí)機(jī)工程全新的經(jīng)營方式，將在玉溪商業(yè)市場上激發(fā)新一輪商業(yè)革命，這種革命不僅表達(dá)在對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)格局的沖擊，更表達(dá)在對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)理念的更新，在之前的消費(fèi)理念中，購物、飲食、休閑、娛樂是各不相關(guān)的局部，而工程將使消費(fèi)者以一種全新的眼光來看待購物、飲食、休閑、娛樂，將之形成整體，并視為高品質(zhì)生活不可或缺的一局部；大型商業(yè)航母將是獲取穩(wěn)定回報(bào)的良好保障本工程不僅在于規(guī)模之大為玉溪市之首，而且其租戶組合也由高質(zhì)素的磁石商戶組成，大型超市沃爾瑪、精品百貨公司及品牌快餐〔麥當(dāng)勞/肯德基〕這一團(tuán)隊(duì)組合是本工程的核心競爭力所在，這些磁石商戶足以保證商業(yè)人流的旺盛，并惠及商場內(nèi)的其他租戶及投資者；品牌會(huì)聚的時(shí)尚基地玉溪市人均收入高，對(duì)品牌的消費(fèi)能力強(qiáng)，且對(duì)新生事物有著較強(qiáng)的接受能力，但目前的品牌分布相對(duì)較散，尚未有一個(gè)能領(lǐng)導(dǎo)潮流的地方；本工程的建成營業(yè)，將為玉溪市打造一處最潮流、最時(shí)尚的場所，足以媲美昆明的各大商業(yè)中心；消費(fèi)者無需到昆明即可領(lǐng)略到與昆明甚至與沿海城市同時(shí)的潮流。因此，玉溪市所有追隨潮流、喜愛時(shí)尚的高端消費(fèi)者都會(huì)非常樂意來本商場消費(fèi)、享受，從而帶來大批高質(zhì)素的消費(fèi)者者。媒體組合電視廣告問卷訪問中顯示，電視是投資者接受資訊的最主要渠道，因此，這一媒體是宣傳中的主要陣地。通過拍攝一系列反映工程形象、投資環(huán)境、經(jīng)營理念、消費(fèi)理念及建筑物色的宣傳片，以形象宣傳片、促銷廣告片及電視雜志等形式，投放在電視媒體上，給投資者以直觀的感受，刺激其投資的欲望。針對(duì)不同的投資者群體，可供選擇的電視媒體有云南電視臺(tái)衛(wèi)視頻道、云南有線電視、昆明電視臺(tái)、玉溪電視臺(tái)、紅塔電視臺(tái)等媒體。報(bào)紙媒體報(bào)紙媒體主要利用新聞炒作來為物業(yè)作鋪墊，并樹立起商場的形象，利用平面廣告、軟性廣告來直接推動(dòng)銷售；可利用的媒體有?春城晚報(bào)?、?都市時(shí)報(bào)?、?生活新報(bào)?等受讀者歡迎的報(bào)紙媒體；此外，?紅塔時(shí)報(bào)?的發(fā)行量到達(dá)了3.5萬份，且其目標(biāo)讀者清晰，也是新聞、廣告投放的選擇之一。網(wǎng)絡(luò)宣傳通過互聯(lián)網(wǎng)進(jìn)行形象推廣，樹立工程追隨潮流、緊貼時(shí)尚的形象，主要形式包括：建立“沃爾瑪購物中心〞的門戶網(wǎng)站，介紹中心的租戶及最新購物、飲食、休閑、娛樂動(dòng)態(tài)，為消費(fèi)者緊貼時(shí)尚提供指引；將工程有關(guān)資料放在我司網(wǎng)站〔〕作宣傳推廣，各地客戶只要通過互聯(lián)網(wǎng)登陸我司網(wǎng)站，即可實(shí)時(shí)了解“沃爾瑪購物中心〞的情況，以吸引玉溪以外的潛在租戶及投資者。推廣活動(dòng)廣告媒體是推廣的其中一種形式，配合各種活動(dòng)吸納客戶的關(guān)注，才能構(gòu)筑起“多層次、全方位〞的立體宣傳網(wǎng)。為了吸引昆明的投資者前來玉溪，可通過在昆明和玉溪舉行工程推介會(huì)向潛在投資者介紹本工程；通過新聞發(fā)布會(huì)，將招商過程中一些重大的成果及時(shí)通過新聞發(fā)布會(huì)向外發(fā)布，一方面，建立起自身的形象，另一方面，提高工程的曝光率，刺激潛在經(jīng)營者/投資者對(duì)工程的興趣；戶外廣告戶外廣告主要是為工程營造氣氛，針對(duì)經(jīng)營者、投資者及消費(fèi)者可設(shè)計(jì)不同主題的戶外廣告，其投放場所可選擇工程附近，也可選擇現(xiàn)有的商業(yè)集中場所如南北大街、鳳凰路等路段，也可有針對(duì)性地在紅塔及公務(wù)員居住小區(qū)附近進(jìn)行投放，其形式可選擇大型路牌廣告、車身廣告、車站路牌廣告等；現(xiàn)場包裝現(xiàn)場展示活動(dòng)可以為工程營造出熱烈的氣氛，通過組織經(jīng)營者、投資者舉行一些聯(lián)誼活動(dòng)并請他們現(xiàn)身說法，一方面拉近與經(jīng)營者、投資者的距離，另一方面，向外界展示其對(duì)工程的信心，從而將對(duì)工程的信心蔓延到潛在的經(jīng)營者、投資者。推廣策略在推廣中，我們根據(jù)不同階段，設(shè)定不同的目標(biāo)，采取分階段推廣的策略。第一階段第一階段為主力店招商期，時(shí)間從開業(yè)前一年開始，通過推廣活動(dòng)預(yù)熱工程所在區(qū)域，再炒工程。此時(shí)期以形象廣告和新聞報(bào)道為主，目的是讓潛在的經(jīng)營者、投資者及消費(fèi)者建立起對(duì)本區(qū)域及工程的認(rèn)知，并形成對(duì)工程的期待。建立經(jīng)營者/投資者對(duì)區(qū)域的認(rèn)知：玉溪市現(xiàn)代化綜合效勞業(yè)中心區(qū)；建立經(jīng)營者/投資者對(duì)工程的認(rèn)知：玉溪市首個(gè)集購物、飲食、休閑、娛樂于一體的大型購物中心；這一階段新聞炒作的題材有：對(duì)區(qū)域商業(yè)環(huán)境的熱炒、對(duì)區(qū)域規(guī)劃、前景的系列專題報(bào)道、對(duì)沃爾瑪及其他大型租戶簽約、進(jìn)駐的系列專訪、對(duì)開展商的專訪、消費(fèi)者、政府官員及業(yè)內(nèi)專家對(duì)本區(qū)域商業(yè)前景的看法等。第二階段第二階段是品牌商戶招商期/工程開售期，時(shí)間為開業(yè)前半年，這一階段推廣的目的是建立和擴(kuò)大工程在市場上的知名度，并樹立起緊貼時(shí)尚、追隨潮流的形象。此時(shí)出于銷售及招商的需要，可減少區(qū)域的宣傳，而強(qiáng)化對(duì)工程優(yōu)勢的宣傳，突出工程商業(yè)革命的領(lǐng)先性和沃爾瑪?shù)钠放铺?hào)召力，繼續(xù)加強(qiáng)宣傳沃爾瑪及各主力租戶、次主力租戶的力度，強(qiáng)調(diào)交通的便捷性，臨近富人區(qū)，展現(xiàn)工程美好的前景，同時(shí)弱化當(dāng)前商業(yè)人流少的劣勢，以引起經(jīng)營者、投資者的興趣。第三階段這一階段是普通商戶招商期/開業(yè)準(zhǔn)備期，這一階段的工作重點(diǎn)是面向普通商戶及中小投資者，因此，這一階段通過各種現(xiàn)場活動(dòng)營造出熱烈的氣氛，一方面為開業(yè)作準(zhǔn)備，另一方面，進(jìn)一步刺激經(jīng)營者、投資者對(duì)工程的興趣；此時(shí)可利用周邊和自身的廣場，配合主題活動(dòng)，形成工程鮮明個(gè)性和文化內(nèi)涵，集聚人流。在訴求上，重點(diǎn)突出品牌會(huì)聚的時(shí)尚基地及一站式的購物、飲食、休閑娛樂體驗(yàn)；各階段的訴求和推廣安排具體見下表：表：各階段推廣安排時(shí)間階段廣告訴求媒體運(yùn)用開業(yè)前一年主力店招商期玉溪首個(gè)集購物、飲食、休閑娛樂于一體的大型購物中心現(xiàn)身世界500強(qiáng)之首——沃爾瑪率先進(jìn)駐形象推廣媒體：報(bào)紙廣告、電視廣告開業(yè)前半年品牌商戶招商期/工程開售期大型商業(yè)航母，提供高效穩(wěn)定的投資回報(bào)創(chuàng)新的購物理念，激發(fā)新一輪的商業(yè)革命促銷推廣媒體：報(bào)紙廣告、電視廣告、戶外廣告、現(xiàn)場包裝、推廣活動(dòng)開業(yè)前三個(gè)月商戶招商期/開業(yè)準(zhǔn)備期品牌會(huì)聚的時(shí)尚基地一站式的購物、娛樂、飲食、休閑體驗(yàn)形象推廣/促銷推廣媒體：報(bào)紙廣告、電視廣告、推廣活動(dòng)12.工程經(jīng)濟(jì)效益分析本錢費(fèi)用分析根據(jù)工程的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行測算，工程總開發(fā)本錢為17,005萬元，建筑面積單方本錢為3,811元/平方米。工程開發(fā)本錢中包括七大類費(fèi)用：土地本錢、前期費(fèi)用、建安工程本錢、根底設(shè)施建設(shè)費(fèi)、開發(fā)期稅費(fèi)、不可預(yù)見費(fèi)、企業(yè)管理費(fèi)。工程的開發(fā)進(jìn)度按照建設(shè)規(guī)模和合作方沃爾瑪?shù)倪M(jìn)駐要求，基于有序而高效的原那么，將在一年半內(nèi)完成工程建設(shè)，由2024年第三季度起至2024年第四季度投入使用。其中，2024年需投入5,841萬元，2024年需投入11,164萬元。營業(yè)利潤分析根據(jù)籌劃建議所提出的兩個(gè)租售方案，我們分別進(jìn)行了收益和利潤的測算。方案一：采用先租賃后整體銷售的方式，在8年的經(jīng)營期內(nèi)共獲取收益56,272萬元，扣除租售稅費(fèi)、地租和大修費(fèi)等有關(guān)費(fèi)用后，其可運(yùn)用的資金總額到達(dá)47,784萬元。該方案主要采用銀行貸款的方式進(jìn)行資金籌措，所需銀行貸款11,023萬元。其收益在扣除開發(fā)本錢、財(cái)務(wù)費(fèi)用等經(jīng)營本錢后，利潤總額為27,762萬元，稅后利潤到達(dá)18,601萬元。方案二：采用產(chǎn)權(quán)分割銷售的方式，在4年的經(jīng)營期內(nèi)共獲取收益26,596萬元，扣除銷售稅費(fèi)、地租等有關(guān)費(fèi)用后，其可運(yùn)用的資金總額到達(dá)22,132萬元。該方案采用預(yù)售和銀行貸款的方式進(jìn)行資金籌措，通過將銷售收入再投入開發(fā)本錢，本方案只需銀行貸款4,688萬元。其收益在扣除開發(fā)本錢、財(cái)務(wù)費(fèi)用等經(jīng)營本錢后，利潤總額為4,918萬元，稅后利潤為3,295萬元。盈利能力分析我們通過靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的評(píng)價(jià)指標(biāo)分別對(duì)兩方案進(jìn)行綜合的盈利能力分析。方案一：由于該方案采用租賃的形式，因此其靜態(tài)指標(biāo)采用年平均指標(biāo)。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后投資利潤率13.91%9.32%投資利稅率16.67%自有資金利潤率51.83%34.73%全部投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值〔單位：萬元〕13,8848,466內(nèi)部收益率〔IRR〕18.25%14.45%投資回收期〔動(dòng)態(tài)〕8.44投資回收期〔靜態(tài)〕8.18自有資金投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值〔單位：萬元〕13,8048,386內(nèi)部收益率〔IRR〕24.26%18.89%投資回收期〔動(dòng)態(tài)〕8.44方案二：由于該方案采用銷售的形式，因此其靜態(tài)指標(biāo)采用總體指標(biāo)。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后投資利潤率24.43%16.37%投資利稅率32.11%自有資金利潤率82.64%55.37%全部投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值〔單位：萬元〕3,1631,801內(nèi)部收益率〔IRR〕23.71%15.93%投資回收期〔動(dòng)態(tài)〕4.46投資回收期〔靜態(tài)〕4.13自有資金投資動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)表：評(píng)價(jià)指標(biāo)稅前稅后凈現(xiàn)值〔單位：萬元〕3,0121,651內(nèi)部收