望京區(qū)域辦公及商業(yè)物業(yè)

市場(chǎng)分析報(bào)告目錄望京區(qū)域整體概況望京區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)情況及分析望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析綜述12/29/20232望京區(qū)域整體概況區(qū)域交通概況區(qū)域規(guī)劃概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展概況區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況區(qū)域人口消費(fèi)特征概況12/29/20233圖.望京道路現(xiàn)狀圖圖.望京道路規(guī)劃圖12/29/20234區(qū)域交通概況望京目前內(nèi)部交通現(xiàn)狀還是十分良好的，交通網(wǎng)絡(luò)較密，道路密度到達(dá)了2.9，道路較寬，通達(dá)性比較好，主要的問(wèn)題是內(nèi)部交通與外部交通的聯(lián)系通達(dá)性不好；望京地區(qū)規(guī)劃中的道路，目前只建成了50％，仍有許多道路沒(méi)通車，造成望京地區(qū)高車流量集中在幾個(gè)道路；如果望京規(guī)劃中道路均修通，將會(huì)極大的緩解目前望京的交通狀況，并且有多個(gè)路口通達(dá)各個(gè)方向，因此，望京未來(lái)的交通開(kāi)展前景是十分好的；城鐵的修通和公交樞紐的建成也將會(huì)使望京的交通更加便利。區(qū)域交通開(kāi)展加強(qiáng)區(qū)域?qū)ν忾_(kāi)放性及區(qū)域商業(yè)的輻射性。12/29/20235望京區(qū)域整體概況區(qū)域交通概況區(qū)域規(guī)劃概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展概況區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況區(qū)域人口消費(fèi)特征概況12/29/20236區(qū)域規(guī)劃概況望京整體規(guī)劃總用地范圍規(guī)劃居住人口總規(guī)劃建筑面積備注17.8平方公里33萬(wàn)人1400萬(wàn)平方米此數(shù)據(jù)包括望京規(guī)劃中的住宅、商業(yè)、商務(wù)、工業(yè)、特殊用地等所有用地的建筑面積。居住、商貿(mào)中心占地規(guī)劃居住人口規(guī)劃建筑面積備注8.6平方公里居住人口33萬(wàn)總戶數(shù)7萬(wàn)余戶1000萬(wàn)平方米此數(shù)據(jù)僅包括居住、商業(yè)、商務(wù)用地的建筑面積。北京市總體規(guī)劃方案中對(duì)望京區(qū)域的規(guī)劃區(qū)域規(guī)劃確定了區(qū)域北京副都的地位，經(jīng)濟(jì)開(kāi)展前景良好12/29/20237望京新規(guī)劃中的用地規(guī)劃K區(qū)D區(qū)C區(qū)B區(qū)A區(qū)科技園區(qū)大型公共建筑組成的市級(jí)公建中心包括寫(xiě)字樓、公寓、酒店、醫(yī)院、文體等，規(guī)劃建筑面積270萬(wàn)平方米K區(qū)：居住用地分為６個(gè)區(qū)居住用地：規(guī)劃建筑面積250萬(wàn)平方米，分為五個(gè)區(qū)望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)高科技產(chǎn)業(yè)及研發(fā)為主，兼有居住、商服等相應(yīng)配套效勞功能的綜合區(qū)12/29/20238望京區(qū)域整體概況區(qū)域交通概況區(qū)域規(guī)劃概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展概況區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況區(qū)域人口消費(fèi)特征概況12/29/20239區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展概述望京區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)主要為二、三產(chǎn)為主，其中二產(chǎn)以北京電子城科技園為龍頭形成區(qū)域內(nèi)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)；電子城科技園是中關(guān)村科技園區(qū)重要組成部份，是經(jīng)國(guó)家科技部和北京市人民政府于1994年正式批準(zhǔn)建立的?，F(xiàn)已成為推動(dòng)朝陽(yáng)區(qū)工業(yè)加速開(kāi)展的中堅(jiān)力量，是望京地區(qū)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)基地。12/29/202310區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展概況望京區(qū)域逐步開(kāi)展成電子信息產(chǎn)業(yè)的聚集地。區(qū)域內(nèi)品牌效應(yīng)凸顯，產(chǎn)業(yè)鏈日趨完善。

園內(nèi)高資本，高出口，外向型經(jīng)濟(jì)明顯，高于朝陽(yáng)區(qū)港澳臺(tái)及外商投資比例。區(qū)域內(nèi)高新產(chǎn)業(yè)的開(kāi)展，促進(jìn)了區(qū)域商務(wù)氣氛形成，商務(wù)市場(chǎng)開(kāi)展?jié)摿薮髤^(qū)內(nèi)電子城的生產(chǎn)總量迅速擴(kuò)張、經(jīng)濟(jì)效益顯著。12/29/202311望京區(qū)域整體概況區(qū)域交通概況區(qū)域規(guī)劃概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展概況區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況區(qū)域人口消費(fèi)特征概況12/29/202312望京商圈－品牌精品店新概念汽車ＮＩＳＳＡＮ展示廳中旅旅游汽車公司雪亮眼鏡雪亮眼鏡大明眼鏡銅牛服飾本區(qū)域共有品牌專買(mǎi)店７家，其中汽車類３家，服裝類１家，眼鏡類３家汽車類需求面積較大，一般在２０００平米以上，所處位置多為臨街１層，服裝眼鏡類面積需求較靈活，從３０－－５００平米均可，需求周圍環(huán)境整潔，位置一般選在繁華街區(qū)或高尚居住社區(qū)，注重室內(nèi)外裝修品牌精品店業(yè)態(tài)較少，尚有開(kāi)展?jié)摿?2/29/202313望京商圈－休閑娛樂(lè)張貝健身柯達(dá)中體倍力健身俱樂(lè)部咖啡店漢方洲足療茶館足療音像瀟灑風(fēng)度美容美發(fā)網(wǎng)吧音像音像美發(fā)旺興源洗浴七甲山練歌場(chǎng)特百惠富士沖洗雪美華美容廳本區(qū)域健身中心３家，保健中心３家，娛樂(lè)中心３家，音像店２家，咖啡店，茶館２家，美容美發(fā)３家，網(wǎng)吧１家，沖洗店２家咖啡店，茶館，快餐等面積可大可小，一般在１００平米以上，周圍環(huán)境較好，位于繁華街區(qū)．健身需求面積１０００－３０００平米茶吧＼酒吧等休閑娛樂(lè)場(chǎng)所比較成舊，且數(shù)量少不夠規(guī)模，很多街道屬于空白，有極大開(kāi)展空間12/29/202314望京商圈－生活配套分布金象大藥房福奈特加油站金象大藥房福奈特電子圖書(shū)館東方愛(ài)嬰金象大藥房慈安堂郡福奈特生活配套設(shè)施稍顯缺乏，可適當(dāng)增加12/29/202315望京商圈－零售商業(yè)＼超市＼大型專業(yè)賣(mài)場(chǎng)１３２４７５６８９１０１１１２１３１４１５１６１７１８１９２０１天成超市２蘇寧電器３韓國(guó)百貨４大中電器５京客?。吨懈０儇洠分袊?guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳８華潤(rùn)超市９新都副食１０韓國(guó)百貨１１鮮花店１２中復(fù)電訊１３建材大世界１４南湖綜合市場(chǎng)１５建材城１６正時(shí)家居１７聯(lián)通１８華潤(rùn)超市１９中國(guó)煙草２０風(fēng)城食品店便利店＼鮮花＼副食店等對(duì)面積要求較小，３０平米以上即可，超級(jí)市場(chǎng)要求面積在１０００平米以上，位置主要以繁華臨街１層，地下１層商場(chǎng)房為主12/29/202316餐飲配套分布本區(qū)域中式餐飲４０家韓式餐飲１１家西餐及西式快餐３家食品專賣(mài)店４家食品專賣(mài)店＼餃子館等面積較小，３０－１００平米即可，ＲＰＣ等快餐店５００平米左右，東來(lái)順等中上檔次中餐１０００－４０００平米傳統(tǒng)餐飲和韓國(guó)餐廳量大趨于飽和，西式快餐和其他種類風(fēng)味餐飲〔如面愛(ài)面，必勝客等〕稀缺，市場(chǎng)有待開(kāi)發(fā)．大多餐廳早期設(shè)在住宅底商群樓內(nèi)，今年法規(guī)將限制餐飲＼娛樂(lè)在住宅樓下經(jīng)營(yíng)，這將是一大缺口實(shí)地調(diào)研時(shí)間；２００４年７月１０日12/29/202317教育設(shè)施幼兒園：望京目前幼兒園有八所，民辦的有六所、公立的有兩所，根本上均分布在花家地和南湖地區(qū)附近；小學(xué)：六所，大多分布在花家地地區(qū)；中學(xué)：五所，重點(diǎn)中學(xué)較多，由八十中、陳經(jīng)倫中學(xué)、首師大望京分校；高教：十一所高教學(xué)校，集中在京順路西側(cè)和望京新城附近；培訓(xùn)類學(xué)校：十一所，集中在望京北小河望京西園附近。備注：圖中藍(lán)點(diǎn)為幼兒園、藍(lán)色帶旗符號(hào)代表小學(xué)、桔紅色帶旗符號(hào)表示中學(xué)、藍(lán)色圖書(shū)符號(hào)代表高校、紅色圓點(diǎn)代表培訓(xùn)學(xué)校。12/29/202318醫(yī)療衛(wèi)生望京醫(yī)療設(shè)施相對(duì)薄弱一些，醫(yī)療診所有26家，但多為小診所，規(guī)模不大，級(jí)別較低。根本上分布在北小河以北，南湖地區(qū)和京順路西側(cè)一帶。較大型的保健按摩店主要有八家。12/29/202319體育設(shè)施望京目前僅有一個(gè)望京體育公園，總占地面積25000平方米、綠化面積為70％。園內(nèi)建有籃球場(chǎng)、排球場(chǎng)、旱冰場(chǎng)、兒童游樂(lè)場(chǎng)等。另外，望京有12個(gè)體育健身俱樂(lè)部。運(yùn)動(dòng)種類很多、齊全，網(wǎng)球、乒乓球、游泳池、排球、跳操、健美操、器械、美容美發(fā)、足療、保健、跑步機(jī)、自行車、街舞、瑜珈、跆拳道、踏板操、形體訓(xùn)練等。12/29/202320區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況小結(jié)望京地區(qū)經(jīng)過(guò)十幾年的開(kāi)展變化，到現(xiàn)在已經(jīng)初步形成居住、生活、工作為一體的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)商業(yè)、醫(yī)療、教育、體育等各個(gè)配套設(shè)施初具規(guī)模，在數(shù)量上有了大量的增長(zhǎng)，但在質(zhì)上還未有明顯的飛躍開(kāi)展；未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)將會(huì)朝著大規(guī)模、高質(zhì)量、高品質(zhì)，更加齊全的方向開(kāi)展；未來(lái)2年－3年望京的配套設(shè)施還將會(huì)十分迅速的增長(zhǎng)。12/29/202321望京區(qū)域整體概況區(qū)域交通概況區(qū)域規(guī)劃概況區(qū)域產(chǎn)業(yè)開(kāi)展概況區(qū)域綜合效勞設(shè)施概況區(qū)域人口消費(fèi)特征概況12/29/202322區(qū)域人口消費(fèi)特征概況人口數(shù)量：望京人口數(shù)量目前18萬(wàn)人，未來(lái)規(guī)劃將到達(dá)33萬(wàn)人。人口年齡：社區(qū)居民年齡構(gòu)成以25～45歲為主。人口職業(yè)特點(diǎn)：演藝界人士、企業(yè)管理者、外企職工、律師、醫(yī)生、記者、外籍人士等較多，中產(chǎn)階層比重較大，其中外籍人士以日籍和韓籍為主。月生活消費(fèi)水平：望京區(qū)域０４年人均月生活消費(fèi)８２０元?！擦闶邸⒉惋?、效勞、娛樂(lè)等，不含家居建材〕12/29/202323區(qū)域人口消費(fèi)特征概況區(qū)域性消費(fèi)水平差異化強(qiáng)，以南部建成區(qū)消費(fèi)力最差，中東部商業(yè)中心區(qū)消費(fèi)力最強(qiáng)。望京區(qū)域住宅類樓盤(pán)置業(yè)者中二次置業(yè)者增多，同時(shí)望京區(qū)域也聚集了大批外籍人士，以韓國(guó)人、日本人為主，知識(shí)層次和職業(yè)層次相對(duì)較高，消費(fèi)能力較強(qiáng)。本案所在區(qū)域，區(qū)位人口的綜合素質(zhì)較高，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較強(qiáng)，注重生活品位，品牌消費(fèi)能力強(qiáng)。12/29/202324目錄望京區(qū)域整體概況望京區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)情況及分析望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析綜述12/29/202325寫(xiě)字樓市場(chǎng)總體情況：12/29/202326二、辦公物業(yè)市場(chǎng)分析〔一〕辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況〔二〕辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況〔三〕辦公物業(yè)入住企業(yè)分析〔四〕辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展前景12/29/202327辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況

區(qū)域劃分原那么：以地域兼顧功能為劃分原那么區(qū)域四大板塊：望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京西部區(qū)域望京南部建成區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)望京南部建成區(qū)望京西部區(qū)域12/29/202328辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況中辰寫(xiě)字樓

LOFTEL

望京科技創(chuàng)業(yè)園

建協(xié)大廈

和平大廈

佳境天城博泰大廈望京西部區(qū)域望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京南部建成區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)鑫佳泓大廈

愛(ài)慕大廈

葉青大廈尚古城寫(xiě)字樓

洛娃科技大廈眾運(yùn)大廈

望京大廈四強(qiáng)寫(xiě)字樓星源國(guó)際辦公物業(yè)局部工程分布圖利景名門(mén)博亞國(guó)際中心

金隅國(guó)際12/29/202329辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況項(xiàng)目地理位置開(kāi)發(fā)商規(guī)模㎡入住時(shí)間物業(yè)級(jí)別望京科技創(chuàng)業(yè)園望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)望京科技創(chuàng)業(yè)園700001999年丙級(jí)眾運(yùn)大廈望京利澤中街二區(qū)208號(hào)北汽眾運(yùn)公司200002000年丙級(jí)洛娃科技大廈望京利澤中園二區(qū)洛娃集團(tuán)開(kāi)發(fā)公司15464.02年乙級(jí)愛(ài)慕大廈望京新興產(chǎn)業(yè)區(qū)利澤中園218-220號(hào)北京愛(ài)慕內(nèi)衣有限公司212052000年——正匯科技大廈利澤中園——18000——乙級(jí)葉青大廈望京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)葉氏企業(yè)集團(tuán)有限公司5000001年甲級(jí)中辰寫(xiě)字樓新興產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)泰富德實(shí)業(yè)有限公司1738602年7月甲級(jí)鑫佳泓大廈新業(yè)產(chǎn)業(yè)區(qū)19號(hào)地鑫佳泓科技有限公司17000——甲級(jí)

和平大廈來(lái)廣營(yíng)東路5號(hào)——1200005年1月丙級(jí)尚古城寫(xiě)字樓來(lái)廣營(yíng)東路5號(hào)貴特物業(yè)1200002年乙級(jí)佳境天城中環(huán)南路甲2號(hào)英大置業(yè)有限公司3700003年商住望京大廈望京中環(huán)南路北京國(guó)際技術(shù)合作中心3400098年乙級(jí)四強(qiáng)寫(xiě)字樓花家地街13號(hào)四強(qiáng)實(shí)業(yè)發(fā)展公司20002000年乙級(jí)建協(xié)大廈大山子北海房地產(chǎn)公司450005年5月乙級(jí)鵬景閣LOFTEL湖光中街一號(hào)巨朋投資公司1700005年6月商住星源國(guó)際廣順北大街（體育廣場(chǎng)北側(cè)）利達(dá)匯通房地產(chǎn)公司10219604年10月商住博泰大廈望京西園博泰隆房地產(chǎn)有限公司2400003年10月甲級(jí)總供給量:473751平方米辦公物業(yè)目前供給狀況表12/29/202330辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況項(xiàng)目名稱地理位置投資開(kāi)發(fā)商規(guī)模（平米）使用時(shí)間博雅國(guó)際中心新興產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)利澤中一路世紀(jì)恒成建設(shè)開(kāi)發(fā)公司270002006年底望京國(guó)際商業(yè)中心望京中東部商業(yè)中心區(qū)正鵬房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司1700002007年嘉美風(fēng)尚中心望京中東部商業(yè)中心區(qū)北京金冠達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司800002007年愛(ài)立信中國(guó)研發(fā)總院以及愛(ài)立信中國(guó)地區(qū)總部望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)愛(ài)立信一期：42000

2006年博泰金卡中心高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)博泰隆房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司203002005年摩托羅拉園區(qū)以及摩托羅拉研發(fā)中心望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)摩托羅拉一期：550002005.10總供給量:394300平方米辦公物業(yè)未來(lái)兩年供給狀況表12/29/202331辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況■辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)緩慢，工程稀缺，規(guī)模較小■目前可調(diào)研到的已入住辦公物業(yè)工程17個(gè)，在建工程5個(gè)■目前市場(chǎng)供給總量為473751平米,未來(lái)兩年供給量超過(guò)394300平米■區(qū)域辦公物業(yè)分布區(qū)位特征明顯，55%的物業(yè)集中在北部產(chǎn)業(yè)園內(nèi)，近兩年新開(kāi)發(fā)物業(yè)多集中在中東部商業(yè)中心12/29/202332辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況已入住辦公物業(yè)工程開(kāi)發(fā)規(guī)模表〔平方米〕辦公物業(yè)工程規(guī)模較小，44%物業(yè)規(guī)模普遍集中在12000—20000平方米之間，屬于小體量辦公樓；其中一座大體量物業(yè)屬于商住樓，對(duì)于開(kāi)發(fā)商而言，商務(wù)氣氛還尚未形成狀況下，小體量辦公摟在投資開(kāi)發(fā)方面降低了很大風(fēng)險(xiǎn)；大體量寫(xiě)字樓工程是目前市場(chǎng)中的空檔。

12/29/202333辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況辦公物業(yè)級(jí)別統(tǒng)計(jì)表〔平方米〕純寫(xiě)字樓與商住樓目前在開(kāi)發(fā)總量中各占55%、45%。甲級(jí)及乙級(jí)寫(xiě)字樓開(kāi)發(fā)量較少，滿足不了區(qū)域市場(chǎng)大中型企業(yè)的辦公需求。目前市場(chǎng)中1個(gè)大體量商住樓在一定程度上緩解了區(qū)域辦公物業(yè)的缺乏，滿足了局部小型企業(yè)辦公需求12/29/202334二、辦公物業(yè)市場(chǎng)分析〔一〕辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況〔二〕辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況〔三〕辦公物業(yè)入住企業(yè)分析〔四〕辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展前景12/29/202335辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況項(xiàng)目銷售價(jià)格元/㎡租金水平元/㎡/日物業(yè)級(jí)別望京科技創(chuàng)業(yè)園只租不售2丙級(jí)眾運(yùn)大廈——2.6丙級(jí)洛娃科技大廈——3.5乙級(jí)愛(ài)慕大廈只租不售3——正匯科技大廈不詳2.5乙級(jí)葉青大廈74803.5甲級(jí)中辰寫(xiě)字樓80003乙級(jí)鑫佳泓大廈——3.5甲級(jí)博泰金卡中心整售2.2甲級(jí)和平大廈——1.9乙級(jí)尚古城寫(xiě)字樓——1.6乙級(jí)佳境天城88003.50商住望京大廈不詳3.8乙級(jí)四強(qiáng)寫(xiě)字樓不詳2.8乙級(jí)建協(xié)大廈不詳2.3——LOFTEL87002.6商住星源國(guó)際78002.7商住博泰大廈88002.8甲級(jí)區(qū)域工程平均售價(jià)8263元/平米平均租價(jià)2.58元/日/平米12/29/202336辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況早期開(kāi)發(fā)辦公物業(yè)以租賃為主現(xiàn)有銷售工程多為近兩年開(kāi)發(fā)樓盤(pán)，售價(jià)集中在7800-8800元/平米左右銷售樓盤(pán)價(jià)格與區(qū)域內(nèi)局部高檔住宅樓盤(pán)價(jià)格持平，具有一定的升值空間圖表中最高售價(jià)的博雅國(guó)際中心售價(jià)12000元/平米，目前沒(méi)有開(kāi)盤(pán)12/29/202337辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況租金中均包含了物業(yè)管理費(fèi)用區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)租金以2-2.5元/日/平米為主區(qū)域平均租金為2.58元/日/平米除局部工程外，區(qū)域租金水平比較平穩(wěn)，起伏不大物業(yè)租金水平的地理區(qū)位性特征強(qiáng)辦公物業(yè)工程租金水平圖12/29/202338辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況物業(yè)租金水平的地理區(qū)位性特征明顯高新產(chǎn)業(yè)科技園區(qū)影響因素：政策優(yōu)勢(shì)、辦公物業(yè)集中、市場(chǎng)供不應(yīng)求工程個(gè)數(shù)：8個(gè)租金水平：元/日/平米中東部商業(yè)中心區(qū)影響因素：新興商業(yè)中心、商務(wù)氣氛不夠成熟工程個(gè)數(shù)：4個(gè)租金水平：2-3元/日/平米南部建成區(qū)影響因素：臨近燕莎\麗都商圈、商務(wù)氣氛成熟、交通便利工程個(gè)數(shù)：3個(gè)租金水平：元/日/平米來(lái)廣營(yíng)影響因素：地理位置偏遠(yuǎn)工程個(gè)數(shù)：2個(gè)租金水平：元/日/平米12/29/202339二、辦公物業(yè)市場(chǎng)分析〔一〕辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況〔二〕辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況〔三〕辦公物業(yè)入住企業(yè)分析〔四〕辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展前景12/29/202340辦公物業(yè)入住企業(yè)分析

洛娃科技實(shí)業(yè)北京愛(ài)慕制衣北京葉氏企業(yè)集團(tuán)中石化博泰金卡集團(tuán)北京鑫佳泓科技開(kāi)展北京北汽眾運(yùn)汽車貿(mào)易自建辦公物業(yè)企業(yè)12/29/202341辦公物業(yè)入住企業(yè)類型明細(xì)名稱公司類別四強(qiáng)寫(xiě)字樓旅游、食品、圖文設(shè)計(jì)、廣告、眼鏡、藝術(shù)、房地產(chǎn)廣告、咨詢、通訊、裝飾望京大廈雜志、學(xué)會(huì)、招待所、工程、裝飾工程博泰大廈物業(yè)公司、銀行、健身、醫(yī)療、設(shè)備、電子、律師、影視、投資、設(shè)計(jì)、協(xié)會(huì)津港儲(chǔ)運(yùn)大廈海關(guān)儲(chǔ)運(yùn)公司、銀行、餐飲、生物醫(yī)學(xué)、綠化、通訊、商貿(mào)、科研、旅游、廣告、軟件開(kāi)發(fā)洛娃大廈電子研發(fā)、日化用品、乳業(yè)、房地產(chǎn)、培訓(xùn)、數(shù)碼、貿(mào)易、飲品、機(jī)械眾運(yùn)大廈政府機(jī)關(guān)、酒樓、貿(mào)易、技術(shù)研發(fā)、通訊、廣告、數(shù)碼、綜合類葉青大廈商貿(mào)、物流、電子科技研發(fā)、廣告中辰大廈研發(fā)、建筑、機(jī)械、醫(yī)療、投資、運(yùn)動(dòng)望京科技創(chuàng)業(yè)園電子與信息技術(shù)(376)、先進(jìn)制造技術(shù)(30)、航空航天技術(shù)(2)、環(huán)境保護(hù)新技術(shù)(11)、生物工程和新醫(yī)藥技術(shù)(24)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)技術(shù)(3)、其它在傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)改造中應(yīng)用的新工藝、新技術(shù)(24)、新材料及應(yīng)用技術(shù)(26)、新能源與高效節(jié)能技術(shù)(14)鑫佳泓大廈科研愛(ài)慕大廈電器、貿(mào)易、建設(shè)開(kāi)發(fā)、服裝、電影、規(guī)劃設(shè)計(jì)、大型顧問(wèn)公司佳境天城旅游、顧問(wèn)、商貿(mào)、建筑裝飾、藝術(shù)、投資、美容、科技、材料、環(huán)境、食品、網(wǎng)絡(luò)、報(bào)社、汽車俱樂(lè)部、影視、運(yùn)輸利景名門(mén)旅游、服裝、廣告、投資星源國(guó)際醫(yī)療、美容、通訊、貿(mào)易、房地產(chǎn)、律師所、食品、建材、裝飾、雜志物流、廣告和平大廈家居城、貨運(yùn)公司、戶外運(yùn)動(dòng)公司12/29/202342辦公物業(yè)入住企業(yè)類型比例類型數(shù)量所占比例大型綜合類30.37%房地產(chǎn)60.73%各類組織161.95%廣告、文化、藝術(shù)、影視354.27%國(guó)際大型公司172.07%建筑、工程、設(shè)備313.78%教育30.37%客服類172.07%旅游40.49%律師會(huì)計(jì)事務(wù)所30.37%其他40.49%生物醫(yī)學(xué)、醫(yī)藥、美容404.88%食品50.61%體育健身10.12%投資、貿(mào)易516.22%網(wǎng)絡(luò)、通訊、電子、科技44954.76%銀行30.37%雜志50.61%政府20.24%裝飾50.61%咨詢顧問(wèn)101.22%高科技11013.41%合計(jì)820100.00%12/29/20234312/29/202344辦公物業(yè)入住企業(yè)類型分析12/29/202345北京百藝源裝飾有限公司B座新加視輝煌廣告有限公司B座新加伊淑顏女子美體SPA館B座新加北京嘉華博達(dá)科技有限公司B座新加北京瑞京傲烽商貿(mào)有限公司B座新加北京永豐智業(yè)有限公司B座新加北京依格娜國(guó)際皮革制品銷售分公司B座新加博宇物流（北京)有限公司B座新加北京宏億萌科技開(kāi)發(fā)有限公司B座新加北京晨輝日升光技術(shù)有限公司B座新加希思科技B座新加韓國(guó)公司B座新加北京天昊天航空運(yùn)輸代理有限公司B座新加北京天紀(jì)通航空運(yùn)輸代理有限公司B座新加北京普斯維斯石油技術(shù)有限公司B座新加北京市佑林裝璜材料有限公司B座新加星源國(guó)際新入住企業(yè)名單12/29/202346辦公物業(yè)入住企業(yè)使用面積區(qū)間項(xiàng)目

規(guī)模

平米

開(kāi)間面積望京科技創(chuàng)業(yè)園70000－眾運(yùn)大廈2000027-800洛娃科技大廈1546450-150正匯科技大廈1800079--1100葉青大廈50000280-1500中辰寫(xiě)字樓17386－鑫佳泓大廈17000200博泰金卡中心－50-2000

和平大廈12000－尚古城寫(xiě)字樓120008000愛(ài)慕大廈212052000佳境天城37000113—390望京大廈34000562四強(qiáng)寫(xiě)字樓2000100,150建協(xié)大廈4500隨意分割鵬景閣LOFTEL17000181；169；星源國(guó)際10219660,130博泰大廈24000114---1200銀時(shí)國(guó)際大廈34000400藍(lán)濤中心3000092-400目前望京辦公物業(yè)單體規(guī)模都不大，開(kāi)間面積從最小的30平方米左右到幾千平方米的均有，但主要面積開(kāi)間處在100-300平方米左右，這樣的面積區(qū)間比較受歡送，多為中小型企業(yè)購(gòu)置。12/29/202347小結(jié)12/29/202348二、辦公物業(yè)市場(chǎng)分析〔一〕辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)投資狀況〔二〕辦公物業(yè)銷售與租金水平狀況〔三〕辦公物業(yè)入住企業(yè)類型分析〔四〕辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展前景12/29/202349辦公物業(yè)市場(chǎng)開(kāi)展前景辦公物業(yè)將迎來(lái)新的開(kāi)發(fā)高潮,趨向于品質(zhì)化、規(guī)?；⒓谢_(kāi)展高科技企業(yè)的聚集使望京五環(huán)產(chǎn)業(yè)帶初具雛形開(kāi)發(fā)商的投資開(kāi)發(fā)，區(qū)域商務(wù)氣氛日益成熟政府規(guī)劃國(guó)際企業(yè)總部入住12/29/202350辦公物業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié)市場(chǎng)售價(jià)和租金狀況市場(chǎng)需求情況市場(chǎng)供給分布市場(chǎng)供給規(guī)模市場(chǎng)供給量市場(chǎng)開(kāi)發(fā)進(jìn)度市場(chǎng)開(kāi)展緩慢，供給工程較少，滿足不了市場(chǎng)需求；已使用的工程87%在2000年后開(kāi)發(fā)使用,未來(lái)兩年內(nèi)市場(chǎng)將呈現(xiàn)集中開(kāi)發(fā)態(tài)勢(shì)。大型企業(yè)多項(xiàng)選擇擇望京科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的中高檔寫(xiě)字樓，需求面積較大；中小型企業(yè)選擇范圍較廣，商住和低檔寫(xiě)字樓均可；大公司將區(qū)域總部遷入望京，吸引了更多的為這些企業(yè)總部提供效勞的中小型公司進(jìn)駐。目前市場(chǎng)上供給工程普遍偏小,44%的工程規(guī)模在12000—20000平米間缺少大體量辦公物業(yè)目前市場(chǎng)總供給量較大〔575947平米〕,主要以望京科技園區(qū)為主未來(lái)兩年內(nèi)市場(chǎng)開(kāi)展較快,供給量將超過(guò)394300平米。目前市場(chǎng)供給的工程分布比較集中,以北部高新園區(qū)及中東部商業(yè)中心區(qū)為主,此區(qū)域在未來(lái)兩年內(nèi)仍將是辦公物業(yè)開(kāi)發(fā)集中地市場(chǎng)中銷售的工程多為近幾年開(kāi)發(fā)的工程，平均售價(jià)為8263元/平方米，與區(qū)域內(nèi)局部高檔住宅樓盤(pán)價(jià)格接近，升值空間較大；區(qū)域租金水平的地理區(qū)位特征明顯,租金水平差距較大，平均租金水平為2.58元/日/平方米。12/29/202351目錄望京區(qū)域整體概況望京區(qū)域辦公物業(yè)市場(chǎng)情況及分析望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析綜述12/29/202352望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供給商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求商業(yè)未來(lái)趨勢(shì)12/29/202353望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)供給情況望京區(qū)域商業(yè)分布分析－區(qū)域劃分原那么：以地域兼顧功能為劃分原那么－區(qū)域四大板塊：望京西部區(qū)域望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京南部建成區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)望京南部建成區(qū)望京西部區(qū)域12/29/202354望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)供給情況炫彩嘉軒寶星國(guó)際大西洋新城CLASS望京燕莎購(gòu)物中心CITYONE鹿港慧谷金色家園中福百貨季景沁園麗港購(gòu)物中心葉青大廈佳境天城博泰大廈望京區(qū)域帶有商業(yè)局部的工程分布〔見(jiàn)以下圖〕望京西部區(qū)域望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)望京南部建成區(qū)望京中東部商業(yè)中心區(qū)銀領(lǐng)國(guó)際望京西園LOFTEL星源國(guó)際澳洲康都望京商業(yè)中心嘉美風(fēng)氣中心華聯(lián)商廈備注：藍(lán)色字體標(biāo)注的工程為的未來(lái)商業(yè)供給望京K6區(qū)商業(yè)博雅國(guó)際中心12/29/202355望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)供給情況社區(qū)配套商業(yè)建材家居超市綜合百貨其它供應(yīng)量9.9萬(wàn)8.4萬(wàn)7.2萬(wàn)3.3萬(wàn)1.2萬(wàn)百分比33%28%24%11%4%目前望京區(qū)域商業(yè)工程類型供給比例商業(yè)總供給量：30萬(wàn)小結(jié)：望京目前商業(yè)供給多為社區(qū)配套商業(yè)，供給量不大12/29/202356望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)供給情況區(qū)域板塊綜合百貨/專業(yè)類商業(yè)社區(qū)配套商業(yè)代表項(xiàng)目周邊寫(xiě)字樓/商住樓周邊社區(qū)望京北部產(chǎn)業(yè)園區(qū)——炫彩嘉軒葉青大廈、中辰大廈、洛娃大廈、麗景新貴望京花園東區(qū)、慧谷根園、CLASS——CLASS望京西部區(qū)域麗港購(gòu)物中心季景沁園——季景沁園、銀領(lǐng)國(guó)際慧谷金色家園、金隅麗港城中福百貨望京南部建成區(qū)燕沙望京購(gòu)物中心CITYONE望京大廈佳境天城花家地西里、CITYONE鹿港、方舟苑、城市月光鹿港望京中東部商業(yè)中心區(qū)正時(shí)家居(專業(yè)類商業(yè))星源國(guó)際公寓電信大廈博泰大廈大西洋新城、夏都盈座、望京西園寶星國(guó)際12/29/202357望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)供給情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型地理位置開(kāi)發(fā)商住宅價(jià)元/㎡底商面積㎡底商價(jià)格萬(wàn)元/㎡商業(yè)使用時(shí)間業(yè)態(tài)規(guī)劃炫彩嘉軒普通住宅宏泰西路與阜安西路交匯處天地嘉利房地產(chǎn)750060001F：1.52F:1.206，08限制KTV、洗浴、餐飲麗景新貴公寓商住樓寫(xiě)字樓望京產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)華瀛置業(yè)地產(chǎn)公司—40000——30000平方米的家樂(lè)福LOFTEL商住樓朝陽(yáng)湖光中街1號(hào)巨鵬投資公司870032001F：32F;2.505，—博雅國(guó)際中心公寓、寫(xiě)字樓商業(yè)望京利澤中園二區(qū)218號(hào)京世紀(jì)恒成建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司830080001.506，12餐飲、娛樂(lè)、健身、銀行等融科橄欖城普通住宅朝陽(yáng)望京新城金冠達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司68004043—06，12—嘉美國(guó)際風(fēng)尚中心普通住宅望京新城金冠達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司—60000—07—寶星國(guó)際普通住宅望京新城東北200米寶星置業(yè)有限公司7500會(huì)所6000商業(yè)39000—07—目前望京區(qū)域商業(yè)工程供給情況12/29/202358望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)供給情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型地理位置開(kāi)發(fā)商住宅價(jià)格元/㎡底商面積㎡底商價(jià)格萬(wàn)元/㎡商業(yè)使用時(shí)間業(yè)態(tài)規(guī)劃澳洲康都普通住宅望京廣順北大街世紀(jì)潤(rùn)通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司720010000—06，12醫(yī)療中心，餐飲，銀行，便利店，咖啡廳，書(shū)店，美容等CITYONE普通住宅商住望京南湖公園正門(mén)金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司78008300150002萬(wàn)左右05，06—金隅麗港城公寓望京花家地西里金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司580030000只租不賣(mài)05，04麗港購(gòu)物中心、銀行等銀領(lǐng)國(guó)際普通住宅望京K5區(qū)(輕軌望京西站旁)城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司5700—內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，不對(duì)外04，03—湖畔雅居普通住宅廣順北大街33號(hào)法亞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8300會(huì)所8000—05，08游泳館、健身中心、餐飲等星源公寓公寓廣順北大街以東利達(dá)匯通房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司78003500———都市心海岸公寓望京阜通西大街18號(hào)熒佳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司5600——03，07會(huì)所、健身中心、商務(wù)中心、專賣(mài)店、超市、茶館、咖啡廳、鮮花店、美容美發(fā)、家政服務(wù)等12/29/202359望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)供給情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型地理位置開(kāi)發(fā)商住宅價(jià)格元/㎡底商面積㎡底商價(jià)格萬(wàn)元/㎡商業(yè)使用時(shí)間業(yè)態(tài)規(guī)劃慧谷陽(yáng)光普通住宅望京西園三區(qū)東北角陽(yáng)光嘉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8100只租不賣(mài)3.2元/㎡/日04,10華鼎世家公寓望京商務(wù)中心區(qū)內(nèi)城市開(kāi)發(fā)集團(tuán)有限責(zé)任公司690020001.305,12季景沁園普通住宅城鐵13號(hào)線望京西站向東300米京勵(lì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司8200會(huì)所4500商業(yè)12000—07，12商業(yè)：娛樂(lè)、酒吧、咖啡廳餐飲等鹿港公寓北四環(huán)東路望京橋東北角天地嘉利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司66002000———CLASS公寓望京廣澤路6號(hào)世紀(jì)春天房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)740040001.2餐飲12/29/202360望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)供給情況項(xiàng)目名稱項(xiàng)目性質(zhì)面積市場(chǎng)定位經(jīng)營(yíng)方式使用時(shí)間租金/售價(jià)嘉美風(fēng)尚中心商業(yè)中心6萬(wàn)㎡大型一站式購(gòu)物中心未定07年未定博雅國(guó)際中心公寓\寫(xiě)字樓\底商8000㎡公寓寫(xiě)字樓配套商業(yè)產(chǎn)權(quán)出售不包租06年年底1.5萬(wàn)元/㎡(170-2000㎡分割)望京K6區(qū)商業(yè)中心商業(yè)中心5.8萬(wàn)㎡綜合性大型商業(yè)中心只租不售06年年底未定博泰望京35#地商業(yè)中心2.4萬(wàn)㎡綜合性百貨商場(chǎng)以售為主06年1—1.7萬(wàn)元/平方米望京國(guó)際商業(yè)中心商業(yè)中心12萬(wàn)㎡大型一站式購(gòu)物廣場(chǎng)只租不售07年3—12元/㎡/日合計(jì)（萬(wàn)平方米）27潛在市場(chǎng)供給－純商業(yè)12/29/202361望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)供給情況潛在市場(chǎng)供給－住宅配套項(xiàng)目名稱項(xiàng)目類型地理位置住宅價(jià)格元/㎡底商面積㎡底商價(jià)格萬(wàn)元/㎡商業(yè)使用時(shí)間業(yè)態(tài)規(guī)劃炫彩嘉軒w住宅宏泰西路與阜安西路交匯處75006000㎡1F：1.52F：1.22006.8限制KTV、洗浴、餐飲麗景新貴公寓商住樓寫(xiě)字樓望京產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)——40000————30000平方米的家樂(lè)福博雅國(guó)際中心公寓寫(xiě)字樓商業(yè)望京利澤中園二區(qū)830080001.52006.12餐飲、娛樂(lè)、健身、銀行等融科橄欖城住宅朝陽(yáng)望京新城68004043——2006.12——嘉美國(guó)際風(fēng)尚中心住宅望京新城——60000——2007——寶星國(guó)際住宅望京新城東北200米7500會(huì)所6000商業(yè)39000——2007——季景沁園住宅城鐵13號(hào)線望京西站向東300米8200會(huì)所4500商業(yè)12000——2007.12會(huì)所：游泳館、網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、桑拿、桌球室、視聽(tīng)室商業(yè)：娛樂(lè)、酒吧、咖啡廳、餐飲等澳洲康都住宅望京廣順北大街葉青大廈往西300米路北720010000——2006.12醫(yī)療中心，餐飲，銀行，便利店，咖啡廳，書(shū)店，美容美發(fā)等合計(jì)（萬(wàn)平方米）18.9543望京區(qū)域未來(lái)兩年到三年內(nèi)商業(yè)供給將會(huì)大量增加，大約在50萬(wàn)平方米左右，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)劇烈12/29/202362望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)供給情況商業(yè)類型代表性項(xiàng)目租金(元/M2/日)售價(jià)元/M2備注住宅底商銀領(lǐng)國(guó)際2.6不詳——CLASS41.2萬(wàn)業(yè)態(tài)規(guī)劃為中高檔次的餐飲業(yè)，美滋滋私家菜；山子木美容大西洋新城5.3不詳——寫(xiě)字樓商住樓底商佳境天城4.51.4萬(wàn)共兩層,一層只售不租，目前為中復(fù)手機(jī)市場(chǎng)；二層為健身中心。LOFTEL4.8一層：3萬(wàn)二層：2.5萬(wàn)共兩層：一層已有星巴克、中國(guó)銀行、中青旅租用；二層整層（面積1600㎡）銷售，已定租戶為青鳥(niǎo)健身。實(shí)行帶租約銷售，租金以9%投資回報(bào)率計(jì)，簽10年租約。商鋪望京3區(qū)商鋪3.5不詳——望京西園三區(qū)東門(mén)商鋪5.5不詳——綜合購(gòu)物中心麗港購(gòu)物中心10-14只租不售百貨類望京區(qū)域局部商業(yè)租金水平望京區(qū)域租金水平價(jià)格總體較低，新近開(kāi)業(yè)的麗港購(gòu)物中心租金價(jià)格最高，這與望京購(gòu)物中心商業(yè)供給量有關(guān)。區(qū)域商業(yè)類型多以住宅或?qū)懽謽?商住樓底商為主,單獨(dú)的商業(yè)街很少。12/29/202363望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)供給情況商業(yè)類型構(gòu)成比例不均：商業(yè)總供給量為30萬(wàn)平方米，社區(qū)商業(yè)配套占總商業(yè)33%，超市類商業(yè)供給占商業(yè)總供給量24%，綜合百貨類商業(yè)供給量較少，只占總商業(yè)供給11%,缺乏具規(guī)模具檔次的大中型綜合百貨購(gòu)物中心；商業(yè)供給的區(qū)域分布不集中：各商業(yè)類型供給分布比較零散，大局部分布在望京中心區(qū)以及廣順南北大街兩側(cè)，缺乏有效的商業(yè)連接，很難形成一定的商業(yè)集中效應(yīng)，沒(méi)有形成具規(guī)模具檔次的商業(yè)中心區(qū)；商業(yè)經(jīng)營(yíng)檔次與消費(fèi)需求有差距：商業(yè)檔次多集中在中低檔消費(fèi)水平，缺乏品牌類的高檔次商業(yè)，而現(xiàn)有的綜合百貨商場(chǎng)局部高檔次商業(yè)品種少，滿足不了望京區(qū)域內(nèi)大批中高階層消費(fèi)群體的需求。12/29/202364望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供給商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)需求商業(yè)未來(lái)趨勢(shì)12/29/202365望京區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)情況及分析－商業(yè)業(yè)態(tài)分析1.10%綜合百貨商場(chǎng)本圖例共選取了168個(gè)樣本，以經(jīng)營(yíng)網(wǎng)點(diǎn)為樣本單位餐飲類商業(yè)占望京區(qū)域商業(yè)比例最大，占總體商業(yè)比例21％文化圖書(shū)類商業(yè)明顯缺乏，社區(qū)商業(yè)中只有2家小型店鋪，占總體商業(yè)比例的1.1%休閑娛樂(lè)類商