主講胡勤勇

房地產(chǎn)企業(yè)成本核算

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述13二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象目錄2三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項目154四、房地產(chǎn)企業(yè)成本歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)一、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算概述（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本的特點房地產(chǎn)成本是指以房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品為成本核算對象，以正常生產(chǎn)經(jīng)營活動為前提，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)建設過程中實際消耗量和實際價格計算的實際成本。房地產(chǎn)成本按照資金進入企業(yè)的形態(tài)分類，可以分為采購成本、開發(fā)成本和經(jīng)營成本。這里主要講房地產(chǎn)開發(fā)成本。1、土地、土建、設備占有比例較大這是房地產(chǎn)開發(fā)成本的主體內(nèi)容，大致占總成本的80%。其中最重要的是土地費用。土地費用的大小是評價一個房地產(chǎn)開發(fā)項目是否可行、是否有預期利潤的最主要經(jīng)濟指標。土地費用主要包括土地出讓金、置換成本、批租費用、動遷費用、拍賣傭金、契稅等。房產(chǎn)商在決定是否開發(fā)一個項目前，都必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發(fā)的每平方米商品房所占的土地成本(俗稱樓面地價)，以此來進行項目的可行性評估。2、配套及其他收費支出標準不一主要是指水、電、熱能、小區(qū)綠化和道路、大市政和公建配套費。學校、醫(yī)院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費項目中有些雖然屬于押金性質(zhì)，如檔案保證金、綠化保證金等，但由于種種原因，需要長期占用資金。有些收費項目種類繁多、標準不一，許多收費項目由壟斷性經(jīng)營企業(yè)或事業(yè)單位執(zhí)行，任意性很強，標準普遍偏高。配套及收費項目是房地產(chǎn)開發(fā)成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%~15%。房地產(chǎn)開發(fā)商通過各種途徑，運用各種方法減少這部分費用支出，是降低開發(fā)成本取得經(jīng)營效益的一項重要手段。3、耗費的資金量大和籌資成本受益期限較長房地產(chǎn)開發(fā)與其他一般行業(yè)相比，具有建設周期長、投資數(shù)額大、投資風險高等特點。因此，大多數(shù)開發(fā)企業(yè)必須通過銀行貸款來解決資金需要，這樣就產(chǎn)生數(shù)額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對合理控制開發(fā)成本、體現(xiàn)經(jīng)營成果，將起到非常重要的作用。（二）房地產(chǎn)企業(yè)加強成本管理的措施1、針對不同房地產(chǎn)企業(yè)特點進行成本管理根據(jù)我國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)務的繁雜程度可以分為綜合型、精細型、積極型和簡化型四種類型，每類房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營的業(yè)務不同，導致成本管理的內(nèi)容和特點有很大區(qū)別，這就要求視不同房地產(chǎn)企業(yè)成本特點而進行相應的成本管理。2、制定成本計劃，執(zhí)行全過程成本管理(1)制定成本計劃。主要包括制定項目成本計劃和期間費用計劃兩部分。制定項目成本計劃具體包括：一是通過項目的可行性研究和分析論證確定項目的總投資目標，項目批準立項后，該項目總投資目標可確定為項目總成本計劃目標，這種計劃總成本對以后每一步設計與計劃起著總控制作用。二是逐層分解總成本計劃目標。(2)全過程成本控制。對項目開發(fā)的每個階段都實行成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是開發(fā)商對開發(fā)項目投資的有效控制，是房地產(chǎn)開發(fā)項目管理的重要組成部分，是成本管理活動的核心。房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制主要有以下幾個階段：一是項目策劃和投資決策階段。在該階段開發(fā)商必須對可能發(fā)生的成本進行總體控制。二是設計階段的成本控制。設計階段的成本控制是項目建設中成本管理的重點，其對工程造價的影響在75%以上，一般采用限額設計方式保證有效的成本管理。三是動遷階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如涉及動遷工作，一方面，應聘請獨立的評估咨詢機構(gòu)按政策進行評估，確定補償標準和額度，以利于動遷職能部門、動遷公司和評估機構(gòu)三方的相互制約;另一方面，要強化動遷收尾的管理和控制。四是招投標與合同洽商階段的成本控制。這個階段的工作質(zhì)量將直接影響項目的成本管理和結(jié)算。五是施工階段的成本控制。主要包括：編制或修訂成本計劃、編制工作流程、落實管理人員的職能和任務;熟悉設計圖紙和設計要求，將工程費用變化大的部分和環(huán)節(jié)作為重點成本控制對象;詳細進行工程計算，復核工程付款賬單，嚴格經(jīng)費簽證;注重合同的修改和補充工作。施工階段的設計變化和現(xiàn)場簽證是不可避免的，但這項工作應有一個嚴密的管理控制體系。六是結(jié)算階段的成本控制。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)結(jié)算工作的突出特點是大量性、集中性、復雜性。為避免結(jié)算時產(chǎn)生主觀上的錯誤和漏洞及客觀上的疏忽，應建立結(jié)算原則會議確認制、二次復核制、審計和獎懲機制。3、逐步引進科學的成本管理方法具體而言主要包括目標成本管理和作業(yè)成本管理。目標成本法的基本思想：制定目標成本，將目標成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹層層分解；再通過將預算計劃落實到部門與行動上，把目標變成可執(zhí)行的行動計劃，并在執(zhí)行過程中把實際結(jié)果與目標進行對比分析，找出差距，分析原因，制定改進措施。作業(yè)成本管理的基本思想是企業(yè)利用作業(yè)成本計算所獲得的信息進行作業(yè)管理，以達到不斷消除浪費、實現(xiàn)持續(xù)改善、提高客戶價值，最終實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的一系列活動。二、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算對象

成本計算對象，就是指為計算產(chǎn)品成本而確定的生產(chǎn)費用歸集和分配的范圍，是被計算成本的客體。根據(jù)財政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)一般按照開發(fā)項目、綜合開發(fā)期數(shù)并兼顧產(chǎn)品類型等確定成本核算對象。（一）對單體開發(fā)項目一般以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發(fā)項目為成本核算對象。（二）對群體開發(fā)項目1、同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同的群體開發(fā)項目，開竣工時間相近、由同一施工單位施工的，可以并為一個成本核算對象。2、對開發(fā)規(guī)模較大，工期較長的項目，按綜合開發(fā)期數(shù)確定成本計算對象。

3、對于個別規(guī)模較大、工期較長的開發(fā)項目，可以結(jié)合經(jīng)濟責任制的需要，按開發(fā)項目的一定區(qū)域和部位，劃分成本核算對象。實務中存在以項目整體作為成本核算對象，待項目建成后再按一定的標準在各功能區(qū)分配的做法。比如，同一項目既有寫字樓、又有公寓等功能。不同的功能導致其設計不同從而建筑成本相差很大，這種情況下，如果不單獨核算各功能區(qū)的成本而將項目整體作為成本核算對象，會導致成本在各功能區(qū)上的平均化，但各功能區(qū)銷售價格和租金價格卻相差很大，這樣便導致成本和收入的不配比，不符合會計上的配比原則。

成本核算對象應在開發(fā)項目開工前確定，一經(jīng)確定就不能隨意改變，更不能相互混淆。

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算項目

產(chǎn)品成本項目一般是指計入產(chǎn)品成本的費用按經(jīng)濟用途劃分的項目，是對產(chǎn)品成本構(gòu)成內(nèi)容所作的分類。設置成本項目可以反映產(chǎn)品成本的構(gòu)成情況，滿足成本管理的目的和要求；有利于了解企業(yè)生產(chǎn)費用的經(jīng)濟用途，便于企業(yè)分析和考核產(chǎn)品成本計劃的執(zhí)行情況。根據(jù)財政部《企業(yè)產(chǎn)品成本核算制度（試行）》規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)設置土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施費、開發(fā)間接費、借款費用等七個成本項目（一）土地征用及拆遷補償費是指為取得土地開發(fā)使用權(quán)（或開發(fā)權(quán)）而發(fā)生的各項費用，包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、農(nóng)作物補償費、危房補償費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關(guān)稅費、拆遷補償費用、安置及動遷費用、回遷房建造費用等。（二）前期工程費是指項目開發(fā)前期發(fā)生的政府許可規(guī)費、招標代理費、臨時設施費以及水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、咨詢論證費、籌建、場地通平等前期費用。

1、勘察設計費。包括勘測丈量費、規(guī)劃設計費、建筑研究用房費、其他?？睖y丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等。規(guī)劃設計費：規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。建筑研究用房費：包括材料及施工費。2、報批報建增容費。報批報建增容費包括報批報建費、項目整體性報批報建費、增容費。報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、招投標管理費等。項目整體性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費。增容費：包括水、電、煤氣增容費。3、“三通一平”費。三通一平費主要包括臨時通水、通電、通路，場地平整。臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用。臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。場地平整：基礎開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用。4、臨時設施費。臨時設施費包括臨時圍墻、臨時辦公室、臨時場地占用費、臨時圍擋。臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。（三）建筑安裝工程費是指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項主體建筑的建筑工程費、安裝工程費及精裝修費等。1、建筑工程費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預算內(nèi)的各項費用。主要包括基礎造價、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價、門窗工程、公共部位精裝修費、戶內(nèi)精裝修費?；A造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）。門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用。公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用。2、安裝工程費安裝工程費包括室內(nèi)水暖氣電管線設備費、室內(nèi)設備及其安裝費、弱電系統(tǒng)費。室內(nèi)水暖氣電管線設備費主要包括：室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水、排水、直飲水、熱水）；室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱、電熱膜、分戶燃氣爐、管道系統(tǒng)、暖氣片）；室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預埋。室內(nèi)設備及其安裝費：通風空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設備及安裝費用、空調(diào)管道、通風系統(tǒng)費用；電梯及其安裝費；發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。弱電系統(tǒng)費：居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用；寬帶網(wǎng)：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用等。（四）基礎設施建設費是指開發(fā)項目在開發(fā)過程中發(fā)生的道路、供水、供電、供氣、供暖、排污、排洪、消防、通訊、照明、有線電視、寬帶網(wǎng)絡、智能化等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林、景觀環(huán)境工程費用等。1、室外給排水系統(tǒng)費。主要包括小區(qū)內(nèi)給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；雨污水系統(tǒng)費用。2、室外采暖系統(tǒng)費。主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用。3、室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調(diào)壓站等。4、室外電氣及高低壓設備費。包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路部分費用；室外弱電管道埋設：包括用于電視、電話、寬帶網(wǎng)、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用。

5、室外智能化系統(tǒng)費。停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；電子巡更系統(tǒng)費用；電子公告屏費用等。6、園林環(huán)境工程費。園林環(huán)境工程費指項目所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括綠化建設費、建筑小品、道路、廣場建造費、圍墻建造費、室外照明、室外背景音樂、室外零星設施。綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；室外背景音樂；室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。（五）公共配套設施費是指開發(fā)項目內(nèi)發(fā)生的、獨立的、非營利性的且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公共事業(yè)單位的公共配套設施費用等。配套設施費指房屋開發(fā)過程中，根據(jù)有關(guān)法規(guī)，產(chǎn)權(quán)及收益權(quán)不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉(zhuǎn)讓也不能轉(zhuǎn)作自留固定資產(chǎn)的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：1、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的不會產(chǎn)生經(jīng)營收入的不可經(jīng)營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；2、在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生的根據(jù)法規(guī)或經(jīng)營慣例，其經(jīng)營收入歸于經(jīng)營者或業(yè)委會的可經(jīng)營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；3、開發(fā)小區(qū)內(nèi)城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施項目不能有償轉(zhuǎn)讓和取得經(jīng)營收益權(quán)時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；

4、對于產(chǎn)權(quán)、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據(jù)當?shù)卣ㄒ?guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤?cè)氡境杀卷椖?。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產(chǎn)權(quán)，則應作為經(jīng)營性項目獨立核算。該成本項目下按各項配套設施設立明細科目進行核算，如：游泳池：土建、設備、設施；業(yè)主會所：設計、裝修費、資產(chǎn)購置、單體會所結(jié)構(gòu)；幼兒園：建造成本及配套資產(chǎn)購置；學校：建造成本及配套資產(chǎn)購置；球場；設備用房：配電房、水泵房土建及裝修費；車站建造費：土建、設備、各項設施。（六）開發(fā)間接費

指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其直接歸屬于成本核算對象的工程監(jiān)理費、造價審核費、結(jié)算審核費、工程保險費等。為業(yè)主代扣代繳的公共維修基金等不得計入產(chǎn)品成本。1、工程管理費。主要包括工程監(jiān)理費、預結(jié)算編審費、行政管理費、施工合同外獎金、工程質(zhì)量監(jiān)督費、安全監(jiān)督費、工程保險費。工程監(jiān)理費：支付給聘請的項目或工程監(jiān)理單位的費用；預結(jié)算編審費：支付給造價咨詢公司的預結(jié)算的編制、審核費用；行政管理費：直接從事項目開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事項目開發(fā)的部門的行政費；施工合同外獎金：趕工獎、進度獎；工程質(zhì)量監(jiān)督費：建設主管部門的質(zhì)監(jiān)費；安全監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；工程保險費。2、營銷設施建造費。廣告設施及發(fā)布費、銷售環(huán)境改造費、售樓處裝修、裝飾費、其他。廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現(xiàn)場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內(nèi)樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；其他。

（七）借款費用是指符合資本化條件的借款費用。資本化借款費用包括直接用于項目開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。開始資本化的條件有三個：資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生；借款費用已經(jīng)發(fā)生；為使資產(chǎn)達到預定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的構(gòu)建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)開始。終止資本化的條件有三個：符合資本化條件的資產(chǎn)的實體建造(包括安裝)或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成或者實質(zhì)上已經(jīng)完成；所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設計要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個別與設計、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地方，也不影響其正常使用或者銷售；繼續(xù)發(fā)生在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者幾乎不再發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)自行進行基礎設施、建筑安裝等工程建設的，可以比照建筑企業(yè)設置有關(guān)成本項目。四、房地產(chǎn)企業(yè)成本核算歸集、分配和結(jié)轉(zhuǎn)

（一）房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算涉及主要賬戶1、預付賬款。核算在取得發(fā)票前預先支付給建筑商、供應商和其他勞務提供者的款項。為了便于管理，其明細科目應與合同上對方單位名稱一致。2、在建工程。核算自建自用項目的工程成本。3、開發(fā)成本。核算各種商品房、經(jīng)濟適用房、還建房的在建項目成本。5、應付賬款。核算辦理進度結(jié)算，已經(jīng)取得發(fā)票的應付款。6、開發(fā)產(chǎn)品。核算各種商品房、經(jīng)濟適用房、還建房的已經(jīng)完工可交付客戶使用的開發(fā)項目成本。既要核算總成本，也要核算建筑面積和單位成本。7、主營業(yè)務成本。核算納入損益的已經(jīng)銷售和視同銷售種商品房、經(jīng)濟適用房、還建房的的成本。注意：納入成本核算內(nèi)容與期間費用不能混淆。如營銷設施建造費不能與“銷售費用”混淆；總部管理人員薪酬不能與項目管理人員薪酬混淆；資本化借款費用不能與“財務費用”混淆。（二）開發(fā)成本不用進行共同成本和間接費用分配的核算1、適用范圍（1）以獨立編制概算或施工圖預算的單項開發(fā)項目；（2）同一開發(fā)地點、結(jié)構(gòu)類型相同、開竣工時間相近、由同一施工單位施工的群體開發(fā)項目。2、開發(fā)成本明細設置二級科目：某開發(fā)項目三級科目：（1）土地征用及拆遷補償費；（2）前期工程費；（3）建筑安裝工程費；（4）基礎設施建設費；（5）公共配套設施費；（6）開發(fā)間接費；（7）借款費用。四級科目：按成本項目具體內(nèi)容設置。五級科目：不針對所有項目，只對部分成本項目具體內(nèi)容再細分類。如“開發(fā)間接費--工程管理費”中的管理人員薪酬等。對外提供的主要目的是為了滿足稅收管理需要。3、主要業(yè)務賬務處理（1）取得土地使用權(quán)借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--土地征用及拆遷補償費--土地出讓金貸：銀行存款（2）向政府支付大市政配套費借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--土地征用及拆遷補償費--大市政配套費貸：銀行存款（3）按合同支付拆遷費借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--土地征用及拆遷補償費--拆遷補償費貸：銀行存款（4）直接支付設計費借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--前期工程費--設計費應交稅費---待抵扣進項稅額貸：銀行存款（5）向某公司支付場地平整費借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--前期工程費--場地平整費應交稅費---待抵扣進項稅額貸：銀行存款（6）開發(fā)商自行采購室內(nèi)電器借：庫存商品應交稅費---待抵扣進項稅額

貸：銀行存款（7）采購電器投入安裝并支付安裝費借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--建筑安裝工程費--某安裝工程應交稅費---待抵扣進項稅額（取得安裝費發(fā)票內(nèi)進項稅）貸：預付賬款---某公司銀行存款（8）與某建筑公司辦理工程進度結(jié)算，取得增值稅專用發(fā)票借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--建筑安裝工程費--某建筑工程應交稅費---待抵扣進項稅額貸：預付賬款---某公司銀行存款（9）支付某公司總承包室外電氣及高低壓設備費，取得增值稅專用發(fā)票借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--基礎設施建設費--室外電氣及高低壓設備費應交稅費---待抵扣進項稅額貸：預付賬款---某公司銀行存款（10）支付工程監(jiān)理費，取得增值稅專用發(fā)票借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--開發(fā)間接費--工程管理費--工程監(jiān)理費應交稅費---待抵扣進項稅額貸：銀行存款（11）計提項目管理人員工資借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--開發(fā)間接費--工程管理費—項目管理人員工資貸：應付職工薪酬—項目管理人員工資（12）支付售樓部裝修費，取得增值稅專用發(fā)票借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--開發(fā)間接費--營銷設施建造費—裝修費應交稅費---待抵扣進項稅額貸：銀行存款（13）支付項目管理人員交通費借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--開發(fā)間接費--工程管理費—管理人員交通費貸：銀行存款（14）應付某開發(fā)項目專門借款利息（建造期間利息）借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目—借款費用貸：長期借款—某銀行借款

（15）在開具售房發(fā)票，確認銷項稅額同時按比例抵減土地成本借：應交稅費--應交增值稅--銷項稅額抵減

貸：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--土地及拆遷補償費—土地出讓金（16）在開具售房發(fā)票，確認銷項稅額同時，確認進項稅額，若進項稅額大于銷售稅額，僅以銷項稅額結(jié)轉(zhuǎn)待抵扣進項稅額。借：應交稅費--應交增值稅—進項稅額貸：應交稅費--待抵扣進項稅額（17）開發(fā)項目完工，結(jié)轉(zhuǎn)尚未支付工程成本借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--（相關(guān)明細）貸：應付賬款—某公司（單位）（18）開發(fā)項目完工，結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品總成本借：開發(fā)產(chǎn)品---某開發(fā)產(chǎn)品

貸：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--（各明細賬金額）（19）在確認銷售收入同時確認銷售成本借：主營業(yè)務成本貸：開發(fā)產(chǎn)品---某開發(fā)產(chǎn)品（三）開發(fā)成本需要進行共同成本和間接費用分配的核算1、適用范圍（1）群體開發(fā)項目中開工時間相距較大項目（分期數(shù)）（2）群體開發(fā)項目中房屋結(jié)構(gòu)和功能不同（如住房和商用）（3）同一項目管理部門管理的不同地理環(huán)境開發(fā)項目2、“開發(fā)成本”明細科目設置

主要是在“某開發(fā)項目”后設置具體成本計算對象三級科目，而成本項目則為四級科目，再分細五級科目，甚至六級科目可設置多欄式明細賬核算。3、具體成本計算對象三級科目設置（1）期數(shù)；（2）住宅樓棟；（3）商用樓棟；（4）公益建筑；（5）樓棟名稱。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可根據(jù)實際情況確定，如花園二期住宅樓，圣境一期別墅樓；豪門寫字樓等。根據(jù)重要性原則，某個住宅樓門面房用于商業(yè)用途，沒有必要單獨作一個具體成本計算對象。

共同成本和間接費用如果事先未明確具體成本計算對象，可在開發(fā)成本設置相應的共同成本和間接費用明細賬，待明確后轉(zhuǎn)入具體成本計算對象。4、開發(fā)成本的歸集與分配開發(fā)成本的歸集與分配原則：能直接計入直接計入具體成本對象，不能直接計入按受益標準分配計入具體成本對象。（1）土地征用及拆遷補償費的歸集與分配土地征用可按“占地面積法”分配某具體成本對象應分攤土地征用費=（具體成本對象建筑面積/容積率）*單位面積土地征用費拆遷費一般直接計入安置房成本中。大市政配套費視同土地征用進行分配。賬務處理：借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期住宅-土地征用及拆遷補償費-土地出讓金開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期商業(yè)-土地征用及拆遷補償費-土地出讓金貸：銀行存款向稅務部門申報土地征用抵減稅額時：借：應交稅費應交稅費——應交增值稅--銷項稅額抵減貸：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期住宅-土地征用及拆遷補償費-土地出讓金開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期商業(yè)-土地征用及拆遷補償費-土地出讓金（2）前期工程費的歸集與分配

前期工程費能直接計入某具體成本計算對象的盡可能直接計入，如勘察設計費、報批報建增容費等在一個合同內(nèi)統(tǒng)一結(jié)算，或者使用同一結(jié)算票據(jù)的則分配計入具體成本計算對象，可按“預算造價法”分配。某具體成本計算對象應分配成本=該具體成本計算對象預算金額/總體預算金額*總體實際成本“三通一平”費、臨時設施費可按“占地面積法”分配。需要考慮的是某個具體成本計算對象尚未開工就不要計算其分配額，某個具體成本計算對象已經(jīng)完工也不要計算其分配額。按其受益期間計算分配額。賬務處理：借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期住宅--前期工程費--設計費開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期商業(yè)--前期工程費--設計費應交稅費---待抵扣進項稅額貸：銀行存款（或應付賬款或預付賬款）（3）建筑安裝工程費歸集與分配

建筑安裝工程費主要是對墻面內(nèi)施工，按實際結(jié)算發(fā)票歸集，一般不用分配。萬一統(tǒng)一開具發(fā)票未分清具體成本計算對象，可按“預算造價法”進行分配。賬務處理：借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期住宅----建筑安裝工程費--某工程開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期商業(yè)----建筑安裝工程費--某工程應交稅費---待抵扣進項稅額貸：銀行存款（或應付賬款或預付賬款）（4）基礎設施建設費歸集與分配基礎設施建設費一般是室外工程，如果合同和結(jié)算發(fā)票不能分清是某個具體成本計算對象的，需要分配計入成本。可按“預算造價法”進行分配。如果判斷某個具體成本計算對象與使用土地面積關(guān)聯(lián)度很大，也可采用“占地面積法”分配。賬務處理：借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期住宅---基礎設施建設費---某工程開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期商業(yè)---基礎設施建設費---某工程應交稅費---待抵扣進項稅額貸：銀行存款（或應付賬款或預付賬款）（5）公共配套設施費歸集與分配公共配套設施費屬于公益性質(zhì)，屬于售后業(yè)主共有或者交由政府管理的，應納入計稅成本，在計算土地增值稅和企業(yè)所得稅時納入售房收入的扣除項目。如果屬于開發(fā)商所有，開發(fā)商建造后能取得額外收入（如地下車庫）則應作為一個單獨成本計算對象進行核算。公共配套設施費屬于公益性質(zhì)的，一般不分攤土地征用及拆遷補償費、成本能直接計入盡可能直接計入，不能直接計入按“預算造價法”分配或者“建筑面積法”分配。賬務處理:借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目---某公益項目---建筑費開發(fā)成本--某開發(fā)項目---某公益項目---安裝費開發(fā)成本--某開發(fā)項目---某公益項目---基礎設施建設費應交稅費---待抵扣進項稅額貸：銀行存款（或應付賬款或預付賬款）（6）開發(fā)間接費的歸集與分配在一個項目部門管理群體開發(fā)項目中，雖然費用內(nèi)容繁多，也并不是所有成本都需要采用分配方法。凡是結(jié)算票據(jù)和相關(guān)合同能明確分清具體成本計算對象的應直接計入。不能直接計入的費用（如項目行政管理費等）則分配計入成本。一般按“預算造價法”或“建筑面積法”進行分配。建筑面積法某具體成本計算對象應分配某項間接費=該具體成本計算對象/總建筑面積*某項間接費總額賬務處理：借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期住宅----開發(fā)間接費--某費用開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期商業(yè)----開發(fā)間接費--某費用應交稅費---待抵扣進項稅額貸：銀行存款（或應付賬款或預付賬款）（7）借款費用的歸集與分配能明確分清具體成本計算對象的應直接計入，不能分清一般按“預算造價法”分配。賬務處理借：開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期住宅----借款費用--利息開發(fā)成本--某開發(fā)項目--某期商業(yè)----借款費用--利息貸：長期借款---某銀行借款---應付利息（四）房地產(chǎn)企業(yè)成本費用核算舉例1、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)拍得環(huán)山土地120.6畝（80404平方米），該地塊已七通一平，土地出讓金546747336元，出讓金含城市基礎設施配套費，應支付契稅16402420.08元（546747336×3%），印花稅273374元（546747336×0.5‰），已支付土地出讓金首付款273373668元，現(xiàn)支付余款。借：開發(fā)成本—環(huán)山土地—土地征用及拆遷補償費563149756.10稅金及附加—印花稅273374.00貸：預付賬款—市土地資源局273373668.00銀行存款290049462.102、收到太平路項目勘察設計院設計文件，支付余款并取得勘察費專用發(fā)票。發(fā)票載明稅額19201.28元，不含稅價計320021.3元，已預付96484.8元，按小區(qū)建筑面積126918.4㎡分配。成本計算對象建筑面積分配率分配金額商務寫字樓40726.40102690.51住宅樓86192.00217330.79合計126918.402.5215320021.30借：開發(fā)成本—太平路小區(qū)—商務寫字樓—前期工程費—勘察費102690.51—住宅樓—前期工程費—勘察費217330.79

應交稅費--待抵扣進項稅額19201.28貸：預付賬款—某勘察設計院96484.80銀行存款242737.783、市建工總公司中標商務寫字樓，中標價129873600元，監(jiān)理工程師和合同預算部審核確認市建工總公司預付款支付申請，經(jīng)財務部復核中標單位預付款保函和預付款支付申請同意，按中標價的10%，支付中標單位預付款12987360元，工程完成80%開始抵扣。借：預付賬款—市建工總公司12987360貸：銀行存款129873604、為太平莊路項目取得工商銀行一年半期貸款200000000元，貸款利率6.78%，利息每季支付一次，實際利率7.35%，因貸款發(fā)生的各種直接費用2100000元。借：銀行存款197900000長期借款—工商銀行貸款利息調(diào)整2100000貸：長期借款—工商銀行貸款成本2000000005、市建工總公司申請支付商務寫字樓已完工程價款。經(jīng)監(jiān)理工程師簽字確認，公司合同預算部審核簽字確認已完工程量為1200萬元。財務部收到工程價款結(jié)算賬單和已完工程月報，經(jīng)與中標工程量清單報價和已完工程量和工程形象進度對比時，認為不符，退回預算合同部要求復審，經(jīng)與監(jiān)理部門，施工單位均測量復核，施工單位多報已完工程量100萬元，重報工程價款結(jié)算賬單和已完工程量月報，本期已完工程量為1100萬元，財務部予以確認，并取得增值稅專用發(fā)票所載稅額121萬元。借：開發(fā)成本—太平路小區(qū)—商務寫字樓—建筑安裝工程費—土建工程費11000000應交稅費—待抵扣進項稅額1210000貸：應付賬款—市建工總公司122100006、收到經(jīng)監(jiān)理工程師，預算合同部簽字確認，朝陽一建公司住宅樓工程價款結(jié)算賬單和已完工程月報，本期已完工程量為1650萬元，經(jīng)與中標工程量清單比對審核，財務部確認，并取得增值稅專用發(fā)票所載稅額181.5萬元。借：開發(fā)成本——太平路小區(qū)—住宅樓—建筑安裝工程費—土建工程費16500000應交稅費—待抵扣進項稅額

1815000

貸：應付賬款—朝陽一建公司183150007、分配本月市政公共配套設施費借：開發(fā)成本—太平路小區(qū)—商務寫字樓—配套設施費38185.49開發(fā)成本—太平路小區(qū)—住宅樓—配套設施費80814.51貸：開發(fā)成本—太平路小區(qū)—上水工程16400開發(fā)成本—太平路小區(qū)—下水工程15800開發(fā)成本—太平路小區(qū)—熱力工程20400開發(fā)成本—太平路小區(qū)—煤氣工程13400開發(fā)成本—太平路小區(qū)—雨水工程11200開發(fā)成本—太平路小區(qū)—道路工程27200開發(fā)成本—太平路小區(qū)—電力工程11000開發(fā)成本—太平路小區(qū)—綠化工程3000開發(fā)成本—太平路小區(qū)—圍墻工程600成本計算對象建筑面積分配率分配金額商務寫字樓40726.4038185.49住宅樓86192.0080814.51合計126918.400.936761190008、分配本月開發(fā)間接費用（1）分配利息費用（2）其他開發(fā)間接費用分配成本計算對象建筑面積分配率分配金額商務寫字樓40726.403617887.37住宅樓86192.007656776.63合計126918.4088.833911274664成本計算對象建筑面積分配率分配金額商務寫字樓40726.40470402.91住宅樓86192.00995545.09合計126918.4011.55031465948借：開發(fā)成本—太平路小區(qū)—商務寫字樓—借款費用3617887.37開發(fā)成本—太平路小區(qū)—商務寫字樓—開發(fā)間接費470402.91開發(fā)成本—太平路小區(qū)—住宅樓—借款費用7656776.63

開發(fā)成本—太平路小區(qū)—住宅樓—開發(fā)間接費995545.09

貸：開發(fā)成本—太平路小區(qū)—間接費用—利息費用11274664

開發(fā)成本—太平路小區(qū)—間接費用—監(jiān)理費600000開發(fā)成本—太平路小區(qū)—間接費用—質(zhì)檢費200000開發(fā)成本—太平路小區(qū)—間接費用—招標編制費292759開發(fā)成本—太平路小區(qū)—間接費用—招標管理費731899、預售1-6號住宅樓88套，3758.24平方米，30065904元；7-10號住宅樓96套，4716.48平方米，42448389.12元；商務寫字樓3000平方米，1320元/㎡，19800000元。開具售房發(fā)票，所載增值稅9148263.28元。借：銀行存款92314293.12

貸：預收賬款—各客戶明細92314293.12

借：應收賬款—申報增值稅銷項稅額9148263.28

貸：應交稅費---應交增值稅---銷項稅額9148263.28注：確認“待抵扣進項稅額”轉(zhuǎn)入“進項稅額”分錄省略。

10、土地征用成本563149756.10元，土地總面積80404平方米，能得到稅務部門確認抵扣稅額55807633.48元（563149756.10/（