資產(chǎn)評估作業(yè)2

一、單項(xiàng)選擇題

1、計算建筑期利息的工期應(yīng)按（B）計算。

A.協(xié)議工期

B.額定工期4C.協(xié)商工期

D.實(shí)際工期

2、待估建筑物帳面原值100萬元，峻工于1990年終，假定1990年的價格指數(shù)為100%,

A1991年到1995的價格指數(shù)每年增長幅度分別是11.7%、17%、30.5%、6.9%、4.8%,

則1995年終該建筑物重置成本最有也許是（B）.AA.1048000元

B.1910000元

C.14800007C

D.19100000元

3、運(yùn)用使用年限法估測建筑物實(shí)體有形損耗率是以（C）與建筑物所有使用年限的比率求

A.已使用年限

B.剩余使用年限AC.實(shí)際已使用年限AD.已提折舊年限

4、建筑物的梁柱、房面板、樓板均以鋼筋混凝土制作，墻體用磚或其他材料制作，這種建筑

物屬于（C）。

A、鋼和鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)B、鋼結(jié)構(gòu)

C、鋼筋混凝土D、混合結(jié)構(gòu)外、城鄉(xiāng)土地

的標(biāo)定地價是（D）。AA.某時點(diǎn)城鄉(xiāng)宗地價格AB.某時期城鄉(xiāng)宗地價格

C.某時點(diǎn)城鄉(xiāng)標(biāo)準(zhǔn)宗地價格

D.某時期城鄉(xiāng)標(biāo)準(zhǔn)宗地價格

6、當(dāng)建筑物的用途和使用強(qiáng)度與土地的最佳使用嚴(yán)重沖突時，應(yīng)為（C）。AA.減少土

地價值&B.增長土地價值A(chǔ)C.減少建筑物價值

D.增長建筑物價值

7、11.建筑物單位造價調(diào)整法在方法上屬于（C）。

A.核算法AB.記錄法

C.比較法

D.指數(shù)法

8、城鄉(xiāng)土地的基準(zhǔn)地價是（D）。AA.某時點(diǎn)城鄉(xiāng)土地單位面積價格

B.某時期城鄉(xiāng)土地單位面積價格

C.某時點(diǎn)城鄉(xiāng)區(qū)域性土地平均單價

D.某時期城鄉(xiāng)區(qū)域性土地平均單價

二、多項(xiàng)選擇題

1、1.建筑物從大的類別方面可分為（BDAA.商業(yè)用房AB.房屋4

C.公共建筑AD.構(gòu)筑物

￡.工業(yè)建筑62.評估建筑物需考慮的因素涉及（人8?口￡）.AA.產(chǎn)權(quán)AB.

用途AC.建筑結(jié)構(gòu)4D.建成時間AE.裝修質(zhì)量和水平A3、建安工程費(fèi)重

要涉及（ACD）。

A、按建安工程預(yù)算定額計算的工程造價

B、建安工程預(yù)算編制和審計費(fèi)

C、建安工程定額系數(shù)調(diào)整

D、重要建筑物材料價差

E、建筑期利息

4、估測建筑物重置成本的方法重要有（ACE）。

A.重編預(yù)算法AB.收益法

C.預(yù)決算調(diào)整法4D.功能價值法4E.價格指數(shù)調(diào)整法

5、我國地產(chǎn)市場按壟斷限度和流轉(zhuǎn)方式劃分，可分為（ABCE）。AA.一級地產(chǎn)市場￡

B.二級地產(chǎn)市場

C.競爭性地產(chǎn)市場AD.均衡地產(chǎn)市場

E.壟斷性地產(chǎn)市場

6、在房地產(chǎn)評估的實(shí)地查勘中哪兩個方面是必須了解的（BD）

A、裝修情況B、地理位置C、公共設(shè)施D、周邊環(huán)境

房地產(chǎn)評估的最佳使用前提可以是(ABCD)。AA.拆除重建最佳使用前提

B.在用用途最佳使用前提

C.在用用途轉(zhuǎn)換最佳使用前提

D.裝修改造續(xù)用最佳使用前提AE.不符合城市規(guī)劃的規(guī)定

8、構(gòu)成取得房產(chǎn)收入所必須支付的必要費(fèi)用涉及(BCD)。

A.土地出讓金公B.房產(chǎn)稅AC.折舊費(fèi)

D.租金損失準(zhǔn)備費(fèi)

E.管理費(fèi)用A三、簡答題

1、建筑物的評估特點(diǎn)是什么？

答：(1)房地分估與房地分估；

(2)建筑物產(chǎn)權(quán)受土地使用權(quán)年限的制約；

(3)單獨(dú)評估建筑物一般可以用成本法；

(4)建筑物評估應(yīng)在適法的前提卜進(jìn)行。

2.建筑物殘余估價法的基本思緒是什么？

答：(1)先估測建筑物及其基地產(chǎn)生的年總收益；

(2)用收益法以外的方法求得土地的價格及其年收益；A(3)用房地總收益減

土地收益得到屬于建筑物的年收益;A(4)用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率將建筑物年收益還原得到建

筑物的評估價值。

3、(影響)無形資產(chǎn)評估價值的因素有哪些？

答：進(jìn)行無形資產(chǎn)評估，一方面應(yīng)明確影響無形資產(chǎn)評估價值的因素。一般影響無形資產(chǎn)

評估價值的因素重要有：

(1)無形資產(chǎn)的成本。

(2)機(jī)會成本

(3)效益因素

(4)使用期限

(5)技術(shù)成熟限度

(6)轉(zhuǎn)讓內(nèi)容因素。

(7)國內(nèi)外無形資產(chǎn)的發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度

(8)市場供需狀況

(9)同行業(yè)同類無形資產(chǎn)的價值水平

四、計算分析題

1、待估建筑物賬面原值100萬元,竣工于1990年終。假定1990年的價格指數(shù)為10

0%,從1991年到1995年的價格指數(shù)每年比上年增長的幅度分別是11.7%,17%,30.5%、

6.9%和4.8%,試求1995年終待估建筑物的重置成本。

解:根據(jù)題意：(1)先計算價格變動指數(shù)：

價格變動指數(shù)=(1+11.7%)(1+17%)(1+30.5%)(1+6.9%)(1+4.8%)X100%=1

91%

(2)估算建筑物重置成本：重置成本=1000000乂191%=1910000(元)

2、待估建筑物為磚混結(jié)構(gòu)單層住宅,宅基地300平方米，建筑面積200平方米，月租金3

000元,土地還原利率為7%,建筑物還原利率為8%。評估時,建筑物的剩余使用年限為25

年,取得租金收入的年總費(fèi)用為76000元，評估人員另用市場比較法求得土地使用權(quán)價

格每平方米1000元，試用建筑物估價殘余法估測建筑物的價值。A解:根據(jù)題意：

(1)計算房地合一狀態(tài)下的總收入：

總收入=3000x12=36000(元)&(2)總費(fèi)用=7600(元)3(A)計算總收益:

總收益=36000-7600=28400(元)&(4)計算土地收益：

土地收益=1000x300x7%=21000(元亞5)計算建筑物收益：

建筑物收益=28400-21000=7400(元)A(6)建筑物折舊率=1/25xl00%=4%*(7)

建筑物價格=7400+(8%+4%)xf1-1/(1+12%)為A=6I667xO.9412

=58041(元)

3、公司轉(zhuǎn)讓彩電顯像管新技術(shù)，購買方用于改造年產(chǎn)10萬只彩電顯像管生產(chǎn)線。經(jīng)對無形

資產(chǎn)邊際奉獻(xiàn)因素的分析，測算在其壽命期間各年度分別可帶來追加利潤100萬元、120萬

元、90萬元、70萬元，分別占當(dāng)年利潤總額的40%、30%>20%、15%,試評估無形資

產(chǎn)利潤提成率。(折現(xiàn)率為10%)

解:各年度利潤總額及現(xiàn)值之和(折現(xiàn)率為10%)為：

100-40%十120-30%十90-20%70-15%

(1+10%)(1+10%)2(1+10%)3(1+10%)4

=250x0.9091+400x0.8264+450x0.7513+467+0.6830

=227.275+330.56+338.085+318.961

=1214.881(萬元)

10。12090