土地招拍掛的共同特點(diǎn)是采用市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制顯化土地的真實(shí)價(jià)格，“出價(jià)高者得地”是招拍掛共同的游戲規(guī)則。然而，社會(huì)各界人士對(duì)土地拍出的“天價(jià)”頗有異議。那么，如何才能使土地招拍掛制度發(fā)揮最佳效果呢？在當(dāng)前形勢(shì)下，招標(biāo)出讓是回歸理性的較為有效的手段，畢竟最高的土地價(jià)格不是土地供應(yīng)的唯一目的。掛牌出讓的優(yōu)缺點(diǎn)。掛牌出讓的最大優(yōu)點(diǎn)是如果只有一人參加報(bào)價(jià)同樣可成交，可以由一人一次報(bào)價(jià)、多次報(bào)價(jià)，也可以由多人多次報(bào)價(jià)，具有很強(qiáng)的靈活性和操作性。缺點(diǎn)是容易受掛牌設(shè)定的限制條件、信息公開程度等因素影響，往往會(huì)出現(xiàn)不公開、不公平、不規(guī)范競(jìng)爭(zhēng)的情況，給土地市場(chǎng)秩序帶來負(fù)面影響。掛牌出讓的缺點(diǎn)是較多地考慮土地的價(jià)值，而較少顧及政府對(duì)資源的配置職能。拍賣出讓的優(yōu)缺點(diǎn)。土地拍賣出讓給我國(guó)土地市場(chǎng)發(fā)展帶來了生機(jī)和活力?！俺鰞r(jià)高者得地”是拍賣出讓的最顯著特點(diǎn)，能夠?qū)崿F(xiàn)土地價(jià)值最大化，土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值得以充分顯現(xiàn)。土地拍賣出讓的缺憾是過分追求土地的市場(chǎng)價(jià)值，政府無法控制市場(chǎng)成交價(jià)，更談不上充分發(fā)揮政府對(duì)資源的調(diào)控職能。招標(biāo)出讓的優(yōu)缺點(diǎn)。在招標(biāo)的評(píng)估過程中，地價(jià)作為確定中標(biāo)與否的一個(gè)因素，但不是主要因素，外界環(huán)境設(shè)計(jì)、配套設(shè)施建設(shè)等綜合指標(biāo)才是衡量投標(biāo)方案優(yōu)劣的更重要的因素。而且，評(píng)標(biāo)小組由出讓人代表、有關(guān)專家等五人以上組成，更能體現(xiàn)中標(biāo)的合理性和科學(xué)性。因此，招標(biāo)出讓不但能真正體現(xiàn)土地的價(jià)值，而且能更好地發(fā)揮政府配置土地資源的職能，有效地防止市場(chǎng)機(jī)制與政府職能的割裂。招標(biāo)方式的不足是容易被人為因素操控，處理不當(dāng)就會(huì)演化成暗箱操作。經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地招標(biāo)出讓是實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)功能和政府職能的最佳結(jié)合點(diǎn)土地資源要物盡其用，除了按市場(chǎng)的要求進(jìn)行配置外，還要求政府實(shí)施有效的干預(yù)。實(shí)行經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地招標(biāo)出讓，是在當(dāng)前房?jī)r(jià)高企、固定資產(chǎn)投資過熱的形勢(shì)下，健全土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、完善政府社會(huì)公共管理職能的最佳選擇。嚴(yán)格限定商品房銷售價(jià)格。普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房不同于純粹市場(chǎng)意義上的商品，其銷售價(jià)格構(gòu)成主要為土地成本（包括出讓金、拆遷安置費(fèi)等）、開發(fā)成本、稅費(fèi)和開發(fā)商利潤(rùn)等四部分，影響銷售價(jià)格的可變因素很多。因此，政府部門應(yīng)當(dāng)將商品房的銷售價(jià)格控制在土地取得前期，即在土地評(píng)標(biāo)過程中，評(píng)標(biāo)專家必須將房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)商品房銷售價(jià)位的承諾作為判斷投標(biāo)方案優(yōu)劣的重要標(biāo)準(zhǔn)，杜絕房地產(chǎn)開發(fā)商私自抬高房?jī)r(jià)、違規(guī)銷售經(jīng)濟(jì)適用住房等行為?？茖W(xué)確定土地出讓金。土地招標(biāo)以“出價(jià)最優(yōu)者得地”來確定土地使用者。在土地招標(biāo)出讓前期，國(guó)土資源管理部門會(huì)同有關(guān)部門對(duì)擬招標(biāo)地塊的地價(jià)進(jìn)行科學(xué)評(píng)估，確定出讓土地的底價(jià)和最高限價(jià)，中標(biāo)者的地價(jià)必須在底價(jià)和最高限價(jià)的區(qū)間內(nèi)。因?yàn)?，低于底價(jià)的，不符合土地有償使用的原則；高于最高限價(jià)的，開發(fā)商不可能獲得更多的開發(fā)利潤(rùn)，勢(shì)必影響限價(jià)商品房的建筑質(zhì)量，不利于人民居住安全。高度重視建筑設(shè)計(jì)要素。建造普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房的目的是滿足人民的居住要求，改善人民的生活質(zhì)量，因此，政府部門必須在土地招標(biāo)出讓時(shí)對(duì)商品房的套型、面積、層高、結(jié)構(gòu)以及建筑容積率、綠化率、公共設(shè)施配套功能等建筑設(shè)計(jì)要素提出要求，以提高普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑品位。政府配置土地資源。在出現(xiàn)住房?jī)r(jià)格居高不下、中低價(jià)位普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足的情況下，地方政府應(yīng)及時(shí)調(diào)整住房建設(shè)格局，明確土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并確定開工和竣工時(shí)間，盡快向社會(huì)推出土地招標(biāo)公告，以穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，更好地調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。保障“居者有其屋”。居住是人類生存的最基本的條件，保障“居者有其屋”是各級(jí)政府必須具備的基本職能。政府部門應(yīng)對(duì)普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用住房的價(jià)格作必要的控制，其最有效的措施是在土地招標(biāo)過程中對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商作出合理的選擇，不是“出價(jià)高者得地”，而是“出價(jià)最優(yōu)者得地”，防止房?jī)r(jià)虛高，使社會(huì)中低收入階層買得起住房。創(chuàng)造良好的人居環(huán)境。良好的人居環(huán)境是以人為本執(zhí)政理念的體現(xiàn)，土地資源利用效率的提高促進(jìn)了人與自然的和諧共處，推動(dòng)整個(gè)社會(huì)走上生產(chǎn)發(fā)展、生活富裕、生態(tài)良好的文明發(fā)展道路。政府要?jiǎng)?chuàng)造良好的人居環(huán)境，就必須在土地招標(biāo)公告中明確商品房的環(huán)境設(shè)計(jì)和景觀布局要求，從源頭上防止出現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)中“只見房子不見綠化”等不良現(xiàn)象，真正為人民創(chuàng)造優(yōu)美的生活環(huán)境。弊端主要表現(xiàn)在如下三點(diǎn)：1、 資源價(jià)格該市場(chǎng)化的未市場(chǎng)化，導(dǎo)致價(jià)格的市場(chǎng)化形成部分占比偏低。這是資源價(jià)格形成機(jī)制最突出的問題。截至2005年底，“招拍掛”出讓土地面積占全部出讓土地面積的比例只有35%。特別是經(jīng)營(yíng)性土地該市場(chǎng)化而未市場(chǎng)化的問題比較突出，工業(yè)用地和經(jīng)營(yíng)性基礎(chǔ)設(shè)施用地，大部未按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作。2、 “已化”與“未化”兩部分并存，形成價(jià)格“雙軌制”。這種價(jià)格雙軌制導(dǎo)致了套利的機(jī)會(huì)主義傾向：以“非經(jīng)營(yíng)性用地”的名義，通過協(xié)議出讓甚至行政劃撥方式，低價(jià)或無償取得土地，之后再全部或部分轉(zhuǎn)為經(jīng)營(yíng)性用地，套取高額的利潤(rùn)。3、 即使有償交易部分，權(quán)力部門處于“雙重壟斷”地位。在中國(guó)當(dāng)前的土地市場(chǎng)中，權(quán)力部門實(shí)際擁有“雙重壟斷”的權(quán)力：一方面，面對(duì)土地的擁有者（特別是農(nóng)民的土地），權(quán)力部門是“壟斷買方”，土地要轉(zhuǎn)換性質(zhì)，必須首先“賣”給政府。這種強(qiáng)制力使權(quán)力部門與農(nóng)民之間存在一種不對(duì)等的交易（關(guān)于在這一過程中農(nóng)民的利益被嚴(yán)重?fù)p害的問題，本文將在第五部分從產(chǎn)權(quán)保護(hù)的角度進(jìn)行論述）。另一方面，面對(duì)“購(gòu)房群體”這一最終消費(fèi)者，權(quán)力部門又是上游要素一一土地的“壟斷賣方”，消費(fèi)者要購(gòu)房實(shí)際上必須先從政府處購(gòu)買土地。這又是一種不對(duì)等交易。在這種“雙重不對(duì)等交易”框架下，無論是權(quán)力部門操縱土地價(jià)格直接拉高土地成本（據(jù)了解，土地成本一般要占到整個(gè)房屋成本的30%-40%左右），還是與潛在的土地需求者合謀（權(quán)力與資本合謀）所引致的“租金”成本，最終都傳遞下去表現(xiàn)為高房?jī)r(jià)。以上三個(gè)方面的弊端，必然導(dǎo)致利益分配的扭曲，造成明顯的“兩益兩損”。所謂“兩益”，一是地方政府從操縱土地中獲取巨大利益，據(jù)了解，一些市縣的土地出讓金收入占到財(cái)政收入的35%，高者達(dá)到60%。在這當(dāng)中，一些政府官員在權(quán)力與資本合謀中把權(quán)力與土地掛鉤，將號(hào)稱人類“財(cái)富之母”的土地變成個(gè)人、家庭和相關(guān)利益者的“財(cái)富之母”，從昔日的成克杰到最近暴露的一批腐敗高官，不少因操弄土地而最終栽在“地”上，“財(cái)富之母”異化為“腐敗之母”。二是房地產(chǎn)企業(yè)獲取較高的收入。在近來的福布斯財(cái)富排行榜中，排名前200人中有60多位來自房地產(chǎn)界，2005年胡潤(rùn)版“中國(guó)大陸富豪榜”中，來自房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)主就占到四到五成。另?yè)?jù)一家人力資源咨詢公司所進(jìn)行的調(diào)查，