物業(yè)管理的含義與內(nèi)容第11章物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材本章內(nèi)容提要

物業(yè)管理是發(fā)生在房地產(chǎn)使用過(guò)程中對(duì)物業(yè)及其業(yè)主的管理和服務(wù)活動(dòng)，是使房地產(chǎn)保值和增值的重要手段。本章主要對(duì)物業(yè)管理的基本概念、物業(yè)管理的內(nèi)容與程序、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)與人員等內(nèi)容進(jìn)行分析和討論。重點(diǎn)問(wèn)題物業(yè)管理的含義物業(yè)管理的內(nèi)容物業(yè)管理的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.1物業(yè)管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.1.1物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)：指一定范圍內(nèi)以建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)的特征：固定性耐久性多樣性12.1物業(yè)管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.1.1物業(yè)與物業(yè)管理的基本概念物業(yè)管理的目的營(yíng)造競(jìng)爭(zhēng)有序的物業(yè)管理市場(chǎng)環(huán)境和運(yùn)行機(jī)制，不斷提高物業(yè)管理水平。開(kāi)展全方位、多層次、高效率、高質(zhì)量的管理服務(wù)工作。建立良好的社區(qū)環(huán)境。物業(yè)管理目的12.1物業(yè)管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.1.2物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展19世紀(jì)末1981年3月起源物業(yè)管理在我國(guó)的產(chǎn)生及其發(fā)展物業(yè)管理在我國(guó)的現(xiàn)狀前景12.1物業(yè)管理概述房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.1.3物業(yè)管理的基本類型與主業(yè)相關(guān)的針對(duì)性配套服務(wù)與管理商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立托兒所、幼兒園與中小學(xué)的設(shè)立醫(yī)療保健網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)立娛樂(lè)、健身設(shè)施與社會(huì)福利場(chǎng)所的設(shè)立日常生活服務(wù)的設(shè)立物業(yè)中介機(jī)構(gòu)的設(shè)立12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.1物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)物業(yè)管理的委托物業(yè)管理委托方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)主委員會(huì)12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.1物業(yè)管理的委托與招投標(biāo)物業(yè)管理的招投標(biāo)物業(yè)管理的招標(biāo)物業(yè)管理的投標(biāo)物業(yè)管理招投標(biāo)的程序12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.2物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的性質(zhì)一般情況下，物業(yè)服務(wù)合同是在業(yè)主委員會(huì)成立后三個(gè)月內(nèi)，最多不超過(guò)六個(gè)月與選定的物業(yè)管理企業(yè)簽訂的。根據(jù)合同，物業(yè)管理企業(yè)提供規(guī)定的服務(wù)，而業(yè)主要支付相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.2物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的特征物業(yè)服務(wù)合同是典型的民事合同，但不存在于現(xiàn)今合同法規(guī)定的１５種有名合同中。物業(yè)服務(wù)合同實(shí)現(xiàn)了物業(yè)所有權(quán)和管理權(quán)的分離。物業(yè)服務(wù)合同是雙方合同，即簽訂物業(yè)服務(wù)合同的雙方當(dāng)事人互享權(quán)利，互盡義務(wù)，雙方的權(quán)利和義務(wù)也是相對(duì)而言的。物業(yè)服務(wù)合同是有償合同。12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.2物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同的變更與廢除物業(yè)服務(wù)合同在實(shí)際履行過(guò)程中如果主客觀情況或條件發(fā)生變化，經(jīng)由合同的雙方當(dāng)事人在協(xié)商一致的情況下，可以對(duì)原合同內(nèi)容進(jìn)行變更。物業(yè)服務(wù)合同在合同的有效期內(nèi)，遇到：（１）約定解除合同的條件成立；（２）雙方當(dāng)事人協(xié)商一致解除；（３）物業(yè)管理企業(yè)被吊銷(xiāo)資質(zhì)、破產(chǎn)、解散等；（４）合同期限屆至；（５）其他原因等情況，合同關(guān)系解除。12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.3前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的定義前期物業(yè)管理是指從建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)、簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同時(shí)起，到業(yè)主、業(yè)主委員會(huì)成立并選聘物業(yè)管理企業(yè)，簽訂新的物業(yè)服務(wù)合同為止的這段期間的物業(yè)管理。12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.3前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的特殊性前期物業(yè)管理在時(shí)間上的過(guò)渡性前期物業(yè)管理涉及當(dāng)事人的多重性物業(yè)管理企業(yè)簽約期限的較長(zhǎng)性12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.3前期物業(yè)管理前期物業(yè)管理的內(nèi)容早期介入管理制定前期物業(yè)管理方案物業(yè)的接管驗(yàn)收業(yè)主進(jìn)戶管理物業(yè)裝修管理物業(yè)檔案資料建立12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.4房屋修繕管理房屋修繕管理應(yīng)遵循的原則充分利用，以人為本經(jīng)濟(jì)合理，安全實(shí)用認(rèn)真細(xì)致，保持耐心12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.4房屋修繕管理房屋修繕管理的內(nèi)容對(duì)所管房屋的查勘鑒定工作房屋維修計(jì)劃管理房屋維修質(zhì)量管理維修工程預(yù)算維修施工隊(duì)伍選擇房屋維修成本管理房屋維修要素管理房屋維修施工項(xiàng)目管理房屋日常養(yǎng)護(hù)管理12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.5物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備的構(gòu)成與分類物業(yè)設(shè)備管理的基本內(nèi)容運(yùn)行使用管理安全管理維修保養(yǎng)管理技術(shù)檔案資料管理能源管理備用品和更新管理12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.5物業(yè)設(shè)備管理物業(yè)設(shè)備管理的要求建立標(biāo)準(zhǔn)，保障安全計(jì)劃保養(yǎng)，做好預(yù)防分工細(xì)致，責(zé)任落實(shí)專業(yè)管理，控制成本12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.6經(jīng)費(fèi)與財(cái)務(wù)管理物業(yè)經(jīng)費(fèi)管理經(jīng)費(fèi)來(lái)源定期收取的物業(yè)管理費(fèi)專項(xiàng)維修基金多種經(jīng)營(yíng)收入政府、開(kāi)發(fā)單位多方面的扶持12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.6經(jīng)費(fèi)與財(cái)務(wù)管理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)原則等價(jià)交換優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)取之于民，用之于民公開(kāi)政府監(jiān)督12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.6經(jīng)費(fèi)與財(cái)務(wù)管理物業(yè)服務(wù)費(fèi)的定價(jià)形式和計(jì)費(fèi)方式定價(jià)形式政府指導(dǎo)價(jià)市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)計(jì)費(fèi)方式包干制酬金制12.2物業(yè)管理的內(nèi)容和程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.2.6經(jīng)費(fèi)與財(cái)務(wù)管理專項(xiàng)維修基金的管理代管監(jiān)督12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.3.1居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的特點(diǎn)統(tǒng)一規(guī)劃，整體配套規(guī)模龐大，功能齊全產(chǎn)權(quán)多元，管理復(fù)雜12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.3.1居住物業(yè)的物業(yè)管理居住物業(yè)管理的目標(biāo)社會(huì)效益經(jīng)濟(jì)效益環(huán)境效益12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.3.2非居住物業(yè)的物業(yè)管理寫(xiě)字樓物業(yè)的管理營(yíng)銷(xiāo)推廣前臺(tái)服務(wù)安全保衛(wèi)12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.3.2非居住物業(yè)的物業(yè)管理商業(yè)物業(yè)的管理打造整體商業(yè)形象建立完善應(yīng)急措施保證車(chē)輛暢通安全12.3不同類型房地產(chǎn)的物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.3.2非居住物業(yè)的物業(yè)管理其他物業(yè)的管理文化類物業(yè)體育類物業(yè)衛(wèi)生類物業(yè)娛樂(lè)類物業(yè)其他物業(yè)12.4物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)與案例分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)（第二版）普通高等教育“十一五”國(guó)家級(jí)規(guī)劃教材12.4.1物業(yè)管理與ISO9002質(zhì)量管理質(zhì)量認(rèn)證的意義有利于企業(yè)績(jī)效的提高更容易得到市場(chǎng)和顧客的認(rèn)同衛(wèi)生類物業(yè)有助于提高企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的競(jìng)爭(zhēng)能力和生存能力其他物