LOADING>>>>>>>>>1如果生命可以策劃我愿意選擇出生在云南因為那里是萬綠之宗，彩云之南更是由昆明、大理、麗江、香格里拉組成的無限美麗的家今天，來自云南的嘉賓將蒼山之魄、洱海之靈融入天津之南、天嘉湖水。星耀帶來了百億的財富和造夢的理想，合富希望能以最好的思想和謀略禮敬南賓！禮敬南賓23提報思路第一篇：找魂第二篇：40億第三篇：5的故事第四篇：推廣1條線4第一篇：找魂5我是誰？6烏托邦理想國一個是東方的世外桃源，一個是西方的神秘國度中國—《桃花源》世界—《亞特蘭蒂斯》前世9今生五洲國際，一座包容5大洲，4大洋的現(xiàn)代理想國——水中的亞特蘭蒂斯，夢中的桃花源。10我的前因·后緣…11前因天津，北方新經(jīng)濟中心濱海新區(qū)，納入國家十一五重點規(guī)劃環(huán)渤海，中國經(jīng)濟增長第三級京津融城，京津雙核—從裂變到聚變天津北京京津冀區(qū)域環(huán)渤海區(qū)域12天津市大力推動旅游業(yè)的發(fā)展，都市休閑旅游迎來發(fā)展良機結(jié)合“十一五”規(guī)劃，天津市政府提出全市要努力增強為區(qū)域發(fā)展服務(wù)的國際貿(mào)易、現(xiàn)代物流、休閑旅游、區(qū)域金融服務(wù)功能，優(yōu)化空間布局，提高服務(wù)水平的服務(wù)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)。天津市旅游業(yè)發(fā)展迅速，各種資源得以整合和優(yōu)化，“北方休閑之都”的嶄新形象正在形成。近年來天津市民人均可支配收入不斷上升，生活水平的提高將產(chǎn)生大量的都市休閑活動，這給休閑產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來機遇。歷年天津市接待國內(nèi)游客人數(shù)及旅游收入的增長率前因13這些項目為天津規(guī)劃的一軸、兩帶、三區(qū)之內(nèi)的項目。他們基本滿足了休閑度假旅游地產(chǎn)的基本要素，時間與空間距離在1-2小時，30-80公里，這些項目均具備休閑度假功能，基本可以滿足中閑與小閑的需求。上水郡山傾城京津新城濱海休閑東麗湖天嘉湖團泊新城七里海天津市休閑地產(chǎn)現(xiàn)實格局14受制于整體經(jīng)濟發(fā)展的水平，天津旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展并不充分，缺少有特色的旅游項目和旅游景點，已有的一些休閑項目偏高檔化，市場空間較小。大部分依托自然環(huán)境的休閑旅游區(qū)與市區(qū)的距離在15公里以上，且與市區(qū)間缺少便捷的交通聯(lián)系。景區(qū)名稱位置城市空間關(guān)系（公里）規(guī)模（平方公里）水面面積（平方公里）旅游資源已有開發(fā)項目鴨淀水庫西青122.812水庫生態(tài)景觀寧發(fā)集團投資20億進行筑島工程天嘉湖津南15387.1水庫生態(tài)景觀天嘉湖度假村團泊洼靜海2561.552湖水、地?zé)帷⒏郀柗蚋郀柗蚯驁?、仁愛學(xué)院、度假村七里海寧河3072.5830濕地、紅旗譜影視村景區(qū)環(huán)境建設(shè)中東嘴島津南301.10.5海河風(fēng)光未開發(fā)官港森林公園大港4022.855.14水域生態(tài)景觀建設(shè)中天津市主要休閑旅游區(qū)的比較前因15后緣中國北方最大的“雙湖之城”的出現(xiàn)——天嘉與鴨淀水庫水脈相連“北方水都”初見雛型16后緣被列為天津8個重點旅游景區(qū)之一的天嘉湖旅游區(qū)項目，規(guī)劃總用地面積為38平方公里，其中水域為7.3平方公里，將先后建設(shè)完成水景農(nóng)業(yè)公園、農(nóng)業(yè)度假莊園、生態(tài)農(nóng)業(yè)觀光園和旅游服務(wù)配套項目等4項工程。將以自然旅游資源為主，突出種植和漁養(yǎng)殖兩大特色，形成以生態(tài)、綠色為基調(diào)的濱水休閑度假區(qū)。17世界大同，未來城邦我我的理想

我是誰？中國首席國際人居署

核心定位：京津南花園，濱海后花園，未來水世界，島國生活城

但我還沒有魂！18找魂19世界建筑博覽會世界橋梁博覽會世界建筑文化世界橋梁文化20世界美食博覽會世界奢侈品博覽會世界美食文化

世界奢侈品文化21我的品牌賣點背后其實是文化

全球一體化大環(huán)境下的國際文化融合（播放視頻）22英國《獨立報》1月1日頭版以“2008：超級大國的誕生”為題，全面分析了中國過去一年來在經(jīng)濟、政治和文化發(fā)展上取得的成就，也對中國在2008年的表現(xiàn)進行了積極樂觀的預(yù)測。從全球變暖、達爾富爾人道主義危機到朝鮮核問題，中國的立場和意愿已經(jīng)成為解決眾多重大國際問題的先決條件。2008,超級大國的誕生

中國的全球貿(mào)易順差將從2007年的1300億英鎊擴大到08年的1450億。今年1月，中國的國營銀行將首次從其價值1.33萬億美元的外匯儲備中，拿出部分投資到倫敦的金融市場。隨著中國對外國藍籌股投資的增加，英國金融界已經(jīng)開始流行一種說法，即“中國制造”將很快會被“中國擁有”所代替。232008年，當(dāng)全世界都在為經(jīng)濟衰退黯然傷神時，只有中國處在喜悅之中。上百億美元總投資額的奧運會，都使得它在2008年以一個國際巨人的形象備受矚目。在上一屆奧運會，中國成為金牌榜上的榜眼。今年的8月份，作為東道主的中國有望沖擊金牌數(shù)量第一名。全國上下都對這場體育盛事寄予極高的期望。2008奧運年中國年242008，世界中國文化年

當(dāng)猶如中國印般的奧運會徽深入人心，“中國文化”已經(jīng)成為一種符號被復(fù)制到各個領(lǐng)域中，在以西服領(lǐng)帶作為主打的城市表情中，旗袍的風(fēng)情對人們的誘惑都是致命的，不容置疑，中國文化的出現(xiàn)將重現(xiàn)人們心底失落已久的中國記憶，喚醒中國文化久違的自信與驕傲。

2008年2月，英國將迎來有史以來規(guī)模最大的一次中國當(dāng)代文化藝術(shù)節(jié)，幾乎所有與中國文化相關(guān)的活動都被列入藝術(shù)節(jié)范圍之內(nèi)。同時，名為“時代中國”的北美洲的中國文化節(jié)也將啟動，活動將與2008年7月開幕的北京奧運會一起在亞歐乃至北美大陸掀起一股“中國熱”。

25在法國巴黎舉行的《孔子文化展》上，一名參觀者在觀看《論語》條幅。中國中央芭蕾舞團的芭蕾舞劇《大紅燈籠高高掛》在巴黎演出。成為在“中國文化年”中最引人注目的活動。這是歐洲第一家依據(jù)中國傳統(tǒng)“風(fēng)水”概念建造的加油站，站內(nèi)還有一泓清流，取名為“氣井”。

這是設(shè)計師韋伯在倫敦時裝周推出的幾款頗具東方風(fēng)格的作品。一支由英國倫敦唐人街組織的舞龍隊在特拉法加廣場演出，慶祝中國春節(jié)。

在美國紐約長島一家中醫(yī)診所，女針灸師珍妮弗·拉莫尼卡準(zhǔn)備為患者進行推拿治療。在美國紐約市林肯中心舉辦的皮影戲展覽會上，皮影人偶在彩燈的映襯下栩栩如生。26

全球一體化文化融合的契機到來魂08年全球華人的光榮與夢想中國有資格擁有世界以中國文化為“精髓”的國際文化生活城我們要體現(xiàn)的是一種文化態(tài)度，一場文化運動，更是一種對文化的追溯！隨著中國經(jīng)濟持續(xù)飛速的發(fā)展，世界將關(guān)注的目光移向了中國，中國文化也正在從邊緣走向中心。27以全球一體化的“國際視野”為明線（針對國內(nèi)客戶）本項目策劃推廣最核心策略國際化產(chǎn)品國際化形象代言人國際化公關(guān)活動以中國文化的滲透為暗線（針對外籍客戶和海外華人）28魂之所依（關(guān)于世界大同）

最牛的項目請中國最牛的人29中國建筑界扛大旗的人我要幫助中國建筑尋找一條將傳統(tǒng)與現(xiàn)代相結(jié)合的道路。為中國發(fā)展一套自己的建筑語言——

貝聿銘

世界上有很多著名的建筑大師，但我只請中國最牛的30我們請貝聿銘作為建筑顧問，在項目北美公建區(qū)入口設(shè)計一座標(biāo)志性的文化建筑——未來之門，代表“世界的入口”。

31中國藝術(shù)界扛大旗的人我必須要找到一條途徑讓西方人更熟悉中國文化，用中國文化震撼世界

——張藝謀世界上有很多著名的大師級導(dǎo)演，但我只請中國最牛的32

我們請張藝謀作為藝術(shù)顧問，以項目為藍本拍攝中國首部綠色大片

——環(huán)保中國

33中國文化界扛大旗的人世界上有很多著名的文化大師，但我只請中國最牛的

我們的責(zé)任，就是讓世界各地的人們了解、欣賞中華文化

——余秋雨34

我們請余秋雨作為文化顧問，以中國文化在世界的散佚情況為基礎(chǔ)創(chuàng)作新書——《世界華根》。

35我是中國的建筑名片、藝術(shù)名片和文化名片我有資格代言五洲、面向國際我有資本讓最牛的中國人為我服務(wù)我的魂是扎根于中國人居文化的“國際城、中國心”36魂之所依（關(guān)于未來城邦）

中國最牛的項目要聯(lián)合世界最牛的項目37阿聯(lián)酋380億造全球首個“太陽城”零石油的科技城“浮”在水上的廣場

馬斯代爾城——這座“太陽城”占地600萬平方米，容納10萬居民，完全不用一滴石油，靠的是太陽能等環(huán)保能源。街道由3米寬的運河環(huán)繞，為居民消除暑氣帶來清涼感覺。告別汽車的街道“太陽城”里將完全見不到汽車出現(xiàn)，無人駕駛的公共電車隨處可見。38城市規(guī)劃以傳統(tǒng)阿拉伯露天市集為藍本，充滿阿拉伯風(fēng)情的街道都會悄悄安裝新式太陽能收集板，將陽光轉(zhuǎn)化為電力?！疤柍恰崩锏拇髮W(xué)與傳統(tǒng)大學(xué)最不同的是，頭頂陽光充沛，腳下綠水淙淙，隨處可見的河道為酷暑帶來涼意，所以學(xué)生們喜歡在水邊談?wù)搶W(xué)術(shù)。阿聯(lián)酋380億造全球首個“太陽城”39五洲國際——打造東方的“阿聯(lián)太陽城”具體操作方法：以阿聯(lián)酋在世界上的影響力借勢，學(xué)習(xí)其環(huán)保生態(tài)的技術(shù)和實用性，并以技術(shù)整合的方式切入。我們的環(huán)保大片可以以太陽城為拍攝藍本；阿聯(lián)酋太陽城的生態(tài)技術(shù)是英國“泰晤士河谷”大學(xué)研究提供，我項目可以和“清華大學(xué)”聯(lián)合，利用兩個大學(xué)間的學(xué)術(shù)交流進行論壇式的合作。在項目啟動時可以與其聯(lián)合造勢，派出準(zhǔn)業(yè)主參觀團進行互動訪問；組織青少年以“夢想中的未來”之城為題繪畫出他們對未來的想象，如果能夠在本項目有所實現(xiàn)則重金獎勵。40以國際化大同為“體”，以中國文化為“靈”，以“綠色烏托邦”的未來之城為“夢”

我找到了我的魂！

五洲國際41第二篇：40

億42

天津？天津本地市場把握43年份2004200520062007面積（萬平米）129210351087.61129.4金額（億元）432.3442.8552.9727.3價格（元）3346427950846440價格增幅20.8%27.9%18.8%26.7%天津房地產(chǎn)市場總體容量天津近年來商品房銷售總量分析44天津房地產(chǎn)市場總體容量預(yù)計2008年天津房地產(chǎn)價格增幅將會趨緩，其價格將會穩(wěn)步上升。合富預(yù)測:2008年天津商品房均價:7638元㎡,環(huán)比上漲18.6%45天津8000元以上高端產(chǎn)品市場容量自2005年以來天津單價8000以上高端產(chǎn)品供應(yīng)量急劇增加，但消化比率并沒有明顯增加。合富預(yù)測:2008年天津高端產(chǎn)品供應(yīng)量應(yīng)在600萬平米，消化量約為250平米。46天津8000以上高端產(chǎn)品市場容量由于平均單價的上升，高端產(chǎn)品貨值比率略有上升，但總體比率在下降。合富預(yù)測:2008年天津高端產(chǎn)品貨值供應(yīng)量應(yīng)在580億左右，消化量約為250億。47天津主要中高端板塊銷售數(shù)據(jù)典型板塊20062007均價（元/平米）消化量（萬平米）貨值（億）均價（元/平米）消化量（萬平米）貨值（億）西部新城688039.527.275003123.4東麗湖4443402747543123老城廂910037341020036.337大梅江8560252194702625各板塊年消化量多在20—30億間，其中市中心板塊的吸引力要大于近郊板塊。合富預(yù)測:2008年天津各主要板塊格局不會發(fā)生根本變化，值得關(guān)注的是隨著富力津門湖項目的銷售，梅江板塊有待重新崛起。48梅江板塊07年銷售26萬平米，25億老城廂板塊07年銷售36.3萬平米，37億西部新城板塊07年銷售31萬平米，23.4億東麗湖板塊07年銷售31萬平米，23億49天津主要高端大盤典型項目銷售數(shù)據(jù)典型項目20062007均價（元/平米）消化量（萬平米）貨值（億）均價（元/平米）消化量（萬平米）貨值（億）京津新城65007.44.898007.37.2團泊新城600063.695004.54.3中新城上城810086.51060022.624格林世界72007.45.388507.97.0社會山——————980043.9天津各大盤典型項目平均年消化量多在4—7億，中新城上城憑借良好的區(qū)位一舉奪得07年天津單盤冠軍。合富預(yù)測:2008年天津各大盤項目在現(xiàn)有市場容量沒有大突破的情況下將展開更加激烈的競爭。50中新城上城07年銷售22.6萬平米，24億京津新城07年銷售7.3萬平米，7.2億格林世界07年銷售7.9萬平米，7億團泊新城07年銷售4.5萬平米，4.3億社會山07年銷售4萬平米，3.9億5108年，我們能夠銷售多少？如市場未發(fā)生重大變化，按照根據(jù)天津市場近年來各項數(shù)據(jù)分析推論，本項目08年在天津市場預(yù)計可銷售25-30億左右的貨量?，F(xiàn)在看天津的市場消化量不足以支持40億！我們怎么辦？52拓展銷售區(qū)域重點區(qū)域：北京、山西、河北在天津經(jīng)濟發(fā)展迅猛的前提下，外地客戶比例的增加是擴大客戶群的有效手段，也存在操作性。合富輝煌在北京、山西、河北均有在售項目，可以拓展我們的銷售渠道。53外地客戶在津購房現(xiàn)狀遠郊三個具競爭性項目的客戶來源分析京津新城天津市區(qū)北京其他（河北省、山西省及外籍人士）所占比例80%10%10%萬科東麗湖天津市區(qū)東麗區(qū)、河?xùn)|區(qū)開發(fā)區(qū)西區(qū)空港保稅區(qū)開發(fā)區(qū)母區(qū)外地及外籍人士所占比例50%20%20%10%團泊湖庭院天津市區(qū)南開區(qū)、河西區(qū)天津其它區(qū)外地及外籍人士所占比例70%25%5%54初步結(jié)論：目前在津購房的外地客戶所占比例仍然不是很大，一般在10%左右，但近年來仍在呈現(xiàn)上升趨勢；以我司操作的濱海新區(qū)項目為例，其外地客戶比例項目前期約為10%，后期已達到15%以上；以北京市為例，據(jù)統(tǒng)計1/3以上的商品住房是賣給了北京以外的人，其中中心區(qū)高檔的商品房占50%，甚至60%以上。我們認為外地市場還是有很大的潛力可挖。55山西河北客戶職業(yè)比較單一，多為私營業(yè)主或礦主，北京客戶職業(yè)類型復(fù)雜，涉及貿(mào)易、機關(guān)、金融證券各個方面。北京、山西、河北客戶在津購房現(xiàn)狀56北京、山西、河北客戶在津購房現(xiàn)狀消費喜好三地客戶差別不大，山西河北客戶對景觀資源的喜好最為突出。57（1）在山西，每日進帳20萬元的小煤窯老板有1000多人，此類人算山西不入流的財富階層；（2）山西客戶在天津購房目的一般有兩個，生態(tài)移民及長線投資的財富儲備；（3）山西客戶的特色是一般不聚大團體，但有小型購房團存在；（4）山西客戶仍屬于沖動型消費，他們一般在太原買一套房（本鄉(xiāng)本土）、在北京買一套房（首都效應(yīng)），再考慮在天津市區(qū)及濱海新區(qū)買房（投資及短期居?。Ｉ轿骺蛻舴治鼋Y(jié)論58

麻將效應(yīng)：山西客戶群居特征明顯，口碑傳播影響力較大；

大院文化：喜歡置業(yè)，但通常為小面積多套購買，各家庭成員在同一社區(qū)中分別居住，而非一套大面積購買，大家族居住在一起，多套小面積置業(yè)同時降低投資風(fēng)險；星河灣現(xiàn)象：對于星河灣項目的盲目追崇，一部分人是真的喜歡這種風(fēng)格，而另一部分人并未見過真的星河灣，但人云亦云情況顯著，形成盲目追求；

晉商傳統(tǒng)：山西人花大錢算小賬的情況普遍存在，給一些小優(yōu)惠讓他感覺物有所值，便會產(chǎn)生大宗購買，例如：贈送地下室或露臺。山西客戶分析結(jié)論59（1）北京客戶群看好京津兩地的未來交通，在北京住宅房價居高不下的情況下，越來越多的北京人選在天津購房；（2）北京客戶已經(jīng)形成了購房團，但目前僅在天津某幾個樓盤形成了聚集效應(yīng)；（3）北京高檔別墅也較多，均銷售情況良好，但北京人能否接受天津的湖景別墅尚不能完全認定。北京客戶分析結(jié)論60（1）河北省客戶在濱海購房的主要為唐山、黃驊、廊坊等區(qū)域，分布較散；（2）河北客戶在濱海購房的一個鮮明目的是為孩子上天津戶口，好讓孩子在高考中以天津的錄取分數(shù)線為準(zhǔn)，解決戶口問題是河北客戶的一個特殊需求；河北省客戶分析結(jié)論61綜合結(jié)論：如果產(chǎn)品對位及加大宣傳力度，本項目的外地客戶群會有很大的提升；以我司掌握的外地客戶資源來看，我們有信心在08年將本項目的外地客戶比例提升到15％，未來幾年外地客戶購房比例將更有提升。如果還不能支持回款怎么辦？我們要外籍人士錦上添花！62西青工業(yè)園區(qū)分析西青區(qū)一般私營工商企業(yè)數(shù)量約4500家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約600家，產(chǎn)值逐年遞增。西青區(qū)是天津市郊工業(yè)園區(qū)最為密集，產(chǎn)值較高，企業(yè)數(shù)量最多的區(qū)域，尤其是緊鄰天嘉湖的大寺鎮(zhèn)，工商業(yè)企業(yè)和人口較為密集。63津南區(qū)一般私營工商企業(yè)數(shù)量約4000家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約430家，企業(yè)資質(zhì)有逐步優(yōu)化的趨勢。津南區(qū)是當(dāng)前天津熱點區(qū)域最少的區(qū)域，隨著津港公路高新電子產(chǎn)業(yè)帶的形成，該區(qū)域后勁十足。津南工業(yè)園區(qū)分析64大港區(qū)一般私營工商企業(yè)數(shù)量約2500家，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)數(shù)量約230家，多為高污染加工型企業(yè)，外資比例較少。津南區(qū)是大港區(qū)聯(lián)結(jié)中心城區(qū)的必經(jīng)之路，大港區(qū)居住格局向津南區(qū)擴散的趨勢明顯。注：規(guī)模工業(yè)企業(yè)指年產(chǎn)值超過500萬元的生產(chǎn)性企業(yè)。大港工業(yè)園區(qū)分析65天津外籍人士分國籍居住需求細化——韓國聚集區(qū)域主要項目誘因需求面積租金水平萬德莊區(qū)域紅勘公寓靠近大學(xué)區(qū)60-100平米2000-3500寧發(fā)/水上/華苑區(qū)域立達公寓/天嬌源/奧城較早涉外公寓,面積較大,符合韓國人家庭需要140平米7000-13000梅江區(qū)域藍水假期環(huán)境好,商業(yè)逐步成熟,國際學(xué)校140平米7000-13000家庭結(jié)構(gòu)工作地點/性質(zhì)房補偏好90%帶家屬,3-4口之家,韓國人戀家,女人不工作,平時購物,照看子女上學(xué)以LG/三星產(chǎn)業(yè)鏈,工作西青/東麗/北辰/津南產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)大公司高層13000/部長10000/科長7000/高級技工3-6個月,住楓林/溫泉賓館生活便利性,配套要求較高(聚居)/交通便利/國際學(xué)校/戶型面積偏大/環(huán)境與服務(wù)/安全保障/口碑傳播66聚集區(qū)域主要項目誘因需求面積租金水平寧發(fā)/水上附近立達公寓/奧城較早涉外公寓60/80/120平米7000-13000市中心酒店式公寓盛捷/國際大廈/利順德對服務(wù)與安保要求很高,傾向此類產(chǎn)品80/120/150平米10000-24000天津外籍人士分國籍居住需求細化——日本家庭結(jié)構(gòu)工作地點/性質(zhì)房補偏好以單身為主以豐田產(chǎn)業(yè)鏈為主,工作西青/東麗/開發(fā)區(qū)/津南產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)大公司高層12000-24000/部長16000/高級技工1年內(nèi)租住酒店公寓8000元/月。部分公司包部分公寓用于流動人員酒店管理公司品牌/服務(wù)(翻譯)/安全保障/交通便利/日式配套(餐廳,酒吧)娛樂設(shè)施/67歐美籍人士

聚集區(qū)域主要項目誘因需求面積租金水平市中心酒店式公寓泰達國際會館自身成熟配套/戶型面積較大150平米25000-30000梅江區(qū)域夕岸國際/城市別墅/半島別墅產(chǎn)品/環(huán)境好180-300平米15000-25000開發(fā)區(qū)御景園別墅產(chǎn)品/配套成熟/涉外氛圍140-220平米15000-20000天津外籍人士分國籍居住需求細化——歐美家庭結(jié)構(gòu)工作地點/性質(zhì)房補偏好帶家屬與單身均有開發(fā)區(qū),以摩托羅拉以及航空公司的技工為主大公司30000-50000/中等公司10000-30000/小公司5000-8000追求居住的舒適度/酒店管理公司品牌/別墅產(chǎn)品/交通便利/服務(wù)/涉外氛圍68市區(qū)外籍人士現(xiàn)狀分析目前居住在市區(qū)的外籍人士多為韓國人，其在天津置業(yè)的比例也較高；香港、臺灣以及海外華人也是外籍人士購房的主體，且對別墅類型的產(chǎn)品興趣更大；日本和歐美籍客戶在津置業(yè)的數(shù)量和比例均不大，主要是這部分外籍人士長期留居中國的較少，只有少量出于投資目的購房。69金浩年——韓國商會前會長，前現(xiàn)代電子董事長，07年卸任。金三洙——韓國商會現(xiàn)會長，韓星愛肯特電子董事長?，F(xiàn)置業(yè)地點：水上天驕源辦公地點：天津體育中心對面楓林賓館一層韓國客戶資源渠道及客戶訪談訪談情況：常駐天津的韓國人約5-6萬，其中在天津買房置業(yè)的基本有兩種人，一是企業(yè)投資人，此類人多購買較大面積的高端住宅。另外一種是韓國企業(yè)本社在天津分社的“駐在員”。他們的工資合人民幣在1.5-2萬元/月，他們一般購買120-150平米左右的公寓。韓國的高端人群最喜愛的就是打高爾夫球，他們視高爾夫會員卡為奢侈品。韓國國內(nèi)經(jīng)常有包機過來天津打高爾夫球的現(xiàn)象。我們希望能夠滿足這個要求。韓國商會在天津比較團結(jié)，且韓國人喜歡住在一起，天津的經(jīng)濟形勢和物價令我們滿意，所以會有更多的韓國人在天津置業(yè)。70三重野英治——日本商會會長日本客戶資源渠道及客戶訪談訪談情況：由于歷史和政治原因，日本人在天津置業(yè)人數(shù)不多，一般租賃高端酒店、酒店公寓和高端住宅。現(xiàn)在日本人在天津聚居地有天津奧林匹克大廈、環(huán)渤海國際公寓、九合國際村、時代奧城等。日本人一般是單身過來或夫妻二人來，很少有大家族來華的情況，日本人租房最多的選擇是100-150平米的兩室兩廳，企業(yè)主一般居住面積在150-200平米。日本人的住房租金全部是100%國內(nèi)補助，所以不需要置業(yè)。每年日本人也有年會，但參與人不是很多。71臺灣客戶資源渠道及客戶訪談丁鯤華——原天津臺企協(xié)會會長韓家宸——現(xiàn)天津臺企協(xié)會會長訪談情況：常駐天津的臺灣人約6000人。在天津置業(yè)的比較多，一般是投資于大型制造業(yè)和微電子業(yè)的企業(yè)主，如北辰工業(yè)園、西青工業(yè)園的一般購買萬科花園新城、京津新城等等。臺灣人購買的別墅都不會太大，在300平米左右，公寓在150平米左右就好。臺灣商會一年開三次會，尤其以過年的那次比較隆重，大家都會到的。72綜合結(jié)論：我們判斷本項目購買客戶群中韓國人及臺灣人較多，日籍人士后期會租賃的較多；如果本項目的亞洲區(qū)在產(chǎn)品面積和建筑風(fēng)格上能夠滿足客戶要求，我們將憑借良好的資源和關(guān)系走出去和其領(lǐng)軍人物進行進一步的洽談，以達到對更多外籍人士的號召力，促成團購而快速回款。合富還有重要武器！7325個全國銷售點同步發(fā)售合富在全國25個城市設(shè)有分公司，包括：廣州、深圳、東莞、佛山、南寧、青島、昆明、重慶、成都、廈門、長沙、南昌、合肥、南京、杭州、常州、寧波、上海、鄭州、太原、濟南、北京、天津、沈陽、烏魯木齊，這些分公司均有大量的客戶資源，并且對當(dāng)?shù)厥袌龇浅Ｊ煜?；一方面這些分公司均可成為本項目在全國各地的分銷售中心，另一方面也可直接與當(dāng)?shù)氐母叨丝腿哼M行項目推介；結(jié)合我司的各地分公司，項目可開展全國巡展，擴大影響。全國同步發(fā)售74天津合富代理機構(gòu)資源展示75全球同步發(fā)售在5個國際上華人聚集的城市——奧運期間，我們在香港、新加坡、首爾、洛杉磯、溫哥華，舉辦項目展會，讓海外華人在08年驕傲的買到葉落歸根的好房子！7677看看我們的主力客戶是誰？78看的見——家族領(lǐng)袖、金融寡頭寡頭看不見——看不見的階層、比較低調(diào)看不見——仍在攀爬、邁向巔峰看的見—中小企業(yè)主富裕中產(chǎn)千萬富豪看的見—較多財富新貴上億身家本項目主力客群合富劃分的高端客戶層次79企業(yè)會所的客戶群—出海游艇疊加別墅及高層客戶—湖中游艇如果用游艇來譬喻80企業(yè)會所客戶—私人飛機疊加別墅及高層客戶群—頭等艙如果用飛機來譬喻81行業(yè)分布：金融、冶金、礦產(chǎn)、地產(chǎn)、IT業(yè)、零售、制造業(yè)等職業(yè)職位：上探到實業(yè)主、私營企業(yè)主、職業(yè)投資者；下探到大型公司高管、高級政府官員、律師、醫(yī)生等固定收入者文化年齡：文化背景較深，多數(shù)擁有二次再造以上學(xué)歷年齡階段主要為40-50歲收入水平：年固定收入在百萬元或以上購房目的：自住為主，兼顧投資，作為休閑度假居所消費特性：注重同階層消費，講究個性功能享受購房情況：二次以上置業(yè)者，購房周期一般為一個月，用作投資置業(yè)決策人存在親屬朋友連帶關(guān)系居住結(jié)構(gòu)：家族體系較為簡單，基本為兩代之家；純粹外地購房者更多用作夫妻雙方度假及招待賓朋，部分是商務(wù)集團購買，用于公務(wù)或投資。本項目客戶理性描述82本項目客戶感性描述他們應(yīng)該是：應(yīng)享受的是“精致而自然的生活,靜靜與湖水相互凝望”的感覺；不是喧鬧的,而是一種孤獨的寧靜的美；是一種智慧的內(nèi)在境界,而非嘩眾取寵的膚淺外顯；是一種只存在于富貴者之間的悠然,而非凡夫俗子的低級品位；是一群享受過或愿意享受國際化產(chǎn)品、交通、服務(wù)、生活的富有的、有品位、有才智的城市文化新貴階層！83產(chǎn)品定位建議：本項目是大盤遠郊別墅，為規(guī)避開發(fā)風(fēng)險，貼近更多客戶，把握開發(fā)節(jié)奏和資金回流速度，合富公司建議本項目的企業(yè)會所做成天津的“頂級別墅”，而疊加別墅及高層產(chǎn)品建議做擁有更多客戶基礎(chǔ)的“中產(chǎn)別墅”。84第三篇：5

的故事85我們和5結(jié)緣我們是5洲國際；我們的酒店是5瓣花造型；我們預(yù)計的開發(fā)周期是5年；08年更是奧運5環(huán)年86“五行”計劃大氣度、大尺度、大高度項目策劃總策略87土水金木火88金融經(jīng)濟體育奧運政府政治旅游文化綠色環(huán)保水火土木金國際城中國心89政治項目需要翹動政府引起關(guān)注領(lǐng)事館的設(shè)立世界城定義大使級外交90領(lǐng)事館：根據(jù)國家間的協(xié)議，一國政府派駐對方國家某個城市并在一定區(qū)域執(zhí)行領(lǐng)事職務(wù)的政府代表機關(guān)。領(lǐng)事館分為總領(lǐng)事館、領(lǐng)事館、副領(lǐng)事館和領(lǐng)事代理處四級。目前在中國設(shè)立領(lǐng)事館及代辦處最多的國家依次為：美國、法國、英國、泰國、澳大利亞、德國、韓國、新加坡、日本、意大利、加拿大。目前中國領(lǐng)事館最多的城市依次為：北京、香港、上海、廣州、成都、沈陽；由于天津發(fā)展緩慢，目前天津還沒有一個領(lǐng)事館，本項目可以開辟獨島別墅作為各國在天津的副領(lǐng)事館和領(lǐng)事代理處。其中最具可能的是新加坡、泰國、韓國、日本、加拿大等。這樣就使項目名副其實成為國際城邦。91聯(lián)絡(luò)各國的總領(lǐng)館在此設(shè)立領(lǐng)事館聯(lián)絡(luò)處，每個國家的領(lǐng)館恰好可以按五大洲的版圖規(guī)劃分布。進行該事件的新聞炒作，說明本案是國際性的生活地標(biāo)及在天津的重要地位。并可開展一系列的各國大使、領(lǐng)事的聯(lián)誼活動等引起政府和媒體的高度關(guān)注，有利于項目形象的打造，為項目后期的強勢開發(fā)奠定堅實的市場基礎(chǔ)。92經(jīng)濟項目需要影響全球經(jīng)濟的峰會北方“博鰲”世界500強中國金融年會93世界500強企業(yè)中已有480多家在中國投資設(shè)立了企業(yè)，跨國公司在中國設(shè)立的研發(fā)中心近1000家，地區(qū)總部近40家。天津已有127家世界500強公司，投資355個項目。94展現(xiàn)本案強大的商務(wù)休閑配套設(shè)施及城市視角的宏觀規(guī)劃，體現(xiàn)天津北方經(jīng)濟中心的城市地位與未來中國經(jīng)濟走勢的發(fā)展方向。對于拓展客戶層面，增大項目的影響力與宣傳力都有一定的意義。同時達到吸引500強公司進駐項目企業(yè)會所的目的。95綠色環(huán)保項目需要影響中國環(huán)保意識的獎項聯(lián)合阿聯(lián)酋“太陽城”，成為國際環(huán)保組織認可的代表中國的環(huán)保生態(tài)城

聯(lián)合國人居署——世界人居環(huán)保示范區(qū)（結(jié)合張藝謀《環(huán)保中國》紀(jì)錄片）

中國首個“可持續(xù)發(fā)展”住區(qū)96“2007綠色中國年度人物”9名獲獎?wù)叱^一半與“水”有關(guān)。他們是：清華大學(xué)環(huán)境科學(xué)與工程系教授張曉健；中央電視臺《新聞?wù){(diào)查》欄目記者柴靜；河南周口市“淮河衛(wèi)士”會長霍岱珊；江蘇省無錫尚德太陽能電力有限公司董事長施正榮；著名導(dǎo)演張藝謀、馮小寧。綠色中國年度人物建議星耀集團顏總參選“2008綠色中國年度人物”，以此來推廣星耀企業(yè)品牌97體育奧運項目需要在奧運期間進行社會性公關(guān)全球華人的榮耀，全球華人的心意！星耀—奧運共同基金98射擊男子氣步槍朱啟南舉重女子48公斤級楊煉女子氣步槍杜麗男舉56公斤級李爭男子手槍譚宗亮男舉62公斤級丘樂女子手槍陶璐娜、陳穎男舉85公斤級陸永飛碟金迪、魏寧、胡斌淵柔道72公斤級佟文和劉歡緣游泳女子２００米自由泳楊雨、龐佳穎網(wǎng)球女雙鄭潔、晏子乒乓球女單張怡寧女花譚雪女雙王楠張怡寧跆拳道72公斤級羅微和陳中男單王勵勤、馬琳、王皓射箭錢佳靈男雙王勵勤王皓、馬琳陳杞皮劃艇男子雙人劃艇孟關(guān)良、楊文軍羽毛球男單林丹、鮑春來男子單人劃艇吳崇魁男雙蔡赟/付海峰田徑110米欄劉翔女單謝杏芳、張寧體操滕海濱、肖欽女雙魏軼力/張亞雯、楊維/張潔雯女子跳馬和自由操程菲混雙高凌女子平衡木張楠排球女排——女子高低杠李婭跳水女子3米板單、雙郭晶晶、吳敏霞女子全能龐盼盼男子3米板單、雙秦凱、王峰男子全能和雙杠楊威男子10米單林躍、周呂鑫男子雙杠和跳馬李小鵬男子10米雙林躍／火亮男子鞍馬肖欽女子10米單、雙陳若琳、王鑫兼男子吊環(huán)陳一冰我們預(yù)計奧運會中國金牌總數(shù)為36塊99

由星耀集團發(fā)起，號召全球華人捐資，以08年北京奧運得取金牌的奧運冠軍的名字命名，捐資修建希望小學(xué)（例如：劉翔希望小學(xué)），如果中國獲得36枚金牌，我們就修建36所希望小學(xué)，每所小學(xué)的開工奠基儀式、新聞發(fā)布會都會邀請以該小學(xué)命名的奧運冠軍出席。100

跟隨奧運火炬?zhèn)鬟f，開展全球、全國范圍內(nèi)的大規(guī)模奧運共同基金的公益及文化宣傳活動，營造奧運期間的市場熱點，樹立良好的品牌形象，產(chǎn)生社會轟動效應(yīng)。奧運共同基金形象代言人成龍是蜚聲國際的動作巨星，在海內(nèi)外具有無可比擬的影響力和號召力。成龍同時擔(dān)任北京奧運的形象大使、聯(lián)合國慈善大使、世界十大杰出青年、中國文化國際傳播大使等，在世界各地宣揚中國文化。101

星耀北進——帶來麗江之美建議將亞洲板塊的商業(yè)配套建筑修建成1：1的麗江古城，具有濃郁的中國特色和民族色彩，同時代表了星耀集團就是云南的名片，立刻達到了品牌聯(lián)想的轟動效應(yīng)。2007中國青年喜愛的旅游目的地評選，云南的麗江位居首位。麗江古城被列為世界文化遺產(chǎn)，國內(nèi)外游人云集，人們無不感嘆萬千，贊不絕口。旅游文化項目需要一張足以吸引關(guān)注的旅游名片102同時折射出開發(fā)商所具備的深厚文化底蘊及開發(fā)魄力，對企業(yè)形象也可以達到最直接的宣傳與提升的作用。說明本案是高于城市，區(qū)別于市場，誕生于產(chǎn)品，體現(xiàn)品牌內(nèi)涵，擁有城市配套資源的復(fù)合型大盤，詮釋產(chǎn)品特征。最重要的是讓項目有了旅游的實體，可以吸引更多的京、津、河北等客戶，同時也讓項目成為影視基地和愛情勝地成為可能。103土水金木火“五行”計劃104第四篇：推廣1條線105項目各年度整體開發(fā)線2008年，奧運造夢年——奧運滲透、生活造夢、文化造勢；2009年，公建提升年——雪場、泳池、學(xué)校等全面投入運營；2010年，非洲騰飛年——借勢南非舉辦世界杯，推出非洲組團；2011年，拉美狂歡年——借勢拉美文化的狂放，推出拉丁組團；2012年，歐洲復(fù)興年——最后推出歐洲組團，爭取最大價值。2013年，世界大同年——各組團完美收官，項目全景呈現(xiàn)。106項目08年度整體推廣線世界人居署，國際星生活合眾城、合院墅08.3-08.43月亮相—品牌導(dǎo)入5月預(yù)熱—概念導(dǎo)入8月開盤—產(chǎn)品導(dǎo)入9月大賣—賣點梳理年底沖刺—回歸品牌08.5-08.608.7-07.808.9-07.1008.11-08.12世界是平的世界大同，未來城邦建筑百年，人文百年107項目08年公關(guān)活動線起：

世界是紅色的——和火炬一起傳遞世紀(jì)夢想

——奧運海外華人共同基金募集活動（3-4月）108起：

世界是平的

——中國文化三巨頭風(fēng)云際會（張藝謀、余秋雨、貝聿銘）

（5月）項目08年公關(guān)活動線109承：

世界是綠色的

——聯(lián)合國人居署國際環(huán)保社區(qū)示范獎發(fā)布會（6月）項目08年公關(guān)活動線110峰：

世界是金色的

——奧運會中國金牌冠軍到訪鐫刻教育希望（8-9月）項目08年公關(guān)活動線111（10月）轉(zhuǎn)：

世界是中國的

——世界500強中國經(jīng)濟年會項目08年公關(guān)活動線112（12月）合：

世界的夢是非物質(zhì)的

——美亞時尚大典：“消夏冰雪”節(jié)項目08年公關(guān)活動線113（１）世界是紅色的（２）世界是平的（３）世界是綠色的（５）世界是中國的（６）世界是反物質(zhì)的（４）世界是金色的項目公關(guān)活動線2008114項目媒體組織方案雜志類：電視類：報紙類：網(wǎng)站類：《國家地理》《財富》《三聯(lián)生活周刊》CCTV-1CCTV-奧運鳳凰衛(wèi)視LV-8人民日報參考消息雅虎亞馬遜115項目廣告圖集116117118119120121122123124125126127銷售價格預(yù)測項目08年均價預(yù)測獨棟別墅：20000元/平米合院別墅：15000元/平米疊加別墅：12000元/平米高層空中別墅：10000元/平米128項目案名建議（1）星耀五洲世界人居署，國際“星”生活星耀既是開發(fā)商名稱的名詞，還可解釋成“國際巨星”照耀五洲的意思。129（2）星耀·世界坪世界是平的，世界在這里停泊世界版圖的停機坪、世界經(jīng)濟的起飛坪世界在此變得平坦，大氣勢、大氣度！項目案名建議130項目總監(jiān)控：合富集團國內(nèi)事務(wù)部、天津總部銷售經(jīng)理：1人置業(yè)顧問：20人外地銷售20人發(fā)展策劃部銷售部市場部市場4人策劃：6人銷售組：41人項目部項目負責(zé)人：1人根據(jù)市場變化，及時準(zhǔn)確地為營銷策劃提供資訊現(xiàn)場監(jiān)控客戶接待、銷售物業(yè)、大客戶營銷異地營銷根據(jù)市場資訊明確項目定位，及推廣模式，指引后期銷售工作培訓(xùn)中心營銷策劃部技術(shù)支持本項目銷售組織131本案項目組成員項目專責(zé)小組成員：

項目總控：天津公司總經(jīng)理：歐陽達輝先生

項目執(zhí)行總負責(zé)人：天津公司副總經(jīng)理：岑小春女士

項目發(fā)展策劃總監(jiān)：鄭奮先生項目營銷策劃總監(jiān)：李思寬先生市場總監(jiān)：任炯先生銷售總監(jiān)：萬祥光先生132擁有十五年房地產(chǎn)開發(fā)和營銷工作經(jīng)驗，在地產(chǎn)開發(fā)前期的規(guī)劃建筑設(shè)計研究、產(chǎn)品定位；大型復(fù)雜的房地產(chǎn)項目的開發(fā)、營銷策劃等方面，擁有精深的理論修養(yǎng)和豐富的實踐經(jīng)驗。曾獲得2005年CIHAF“中國最具價值房地產(chǎn)經(jīng)理人”稱號，“2006全國優(yōu)秀注冊經(jīng)紀(jì)人”稱號。成功主持操作和參與項目：廣州——僑鑫集團匯景新城區(qū)域發(fā)展策劃（占地1500畝）、匯僑新城發(fā)展策劃和營銷執(zhí)行（占地1000畝），南國奧林匹克花園發(fā)展策劃（占地1000畝），中?？党前l(fā)展策劃（總建21萬平方米），珠江新城南國花園發(fā)展策劃（總建30萬）等，天津——天津奧林匹克花園發(fā)展策劃（占地1000畝），津投金廈中北西部新城區(qū)域發(fā)展策劃（占地1400畝），星運集團伴景灣發(fā)展策劃(總建20萬)，濱海新城發(fā)展策劃（總建24萬）等；山東——濟南匯科旺園、淄博頤澤花園發(fā)展策劃等。地鐵小淀項目發(fā)展策劃（占地56平方公里）等項目。歐陽達輝先生——天津公司董事總經(jīng)理工民建專業(yè)，學(xué)士學(xué)位全國注冊工程師，全國注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人133岑小春女士

——天津公司副總經(jīng)理從事營銷管理和業(yè)務(wù)拓展工作十多年，在銷售管理和資源管理方面擁有深厚造詣。在合富輝煌廣州總部期間，主管高檔物業(yè)營銷管理工作，并多次榮獲“合富輝煌優(yōu)秀員工獎”和“合富輝煌優(yōu)秀經(jīng)理人獎”。成功組建合富天津公司銷售團隊，并將南方房地產(chǎn)銷售的成功經(jīng)驗與北方地產(chǎn)市場特點巧妙融合，摸索出一套科學(xué)嚴(yán)謹、注重實操的團隊管理經(jīng)驗。2002年派駐天津，負責(zé)企業(yè)戰(zhàn)略規(guī)劃和業(yè)務(wù)拓展工作，積極融入天津本土，為企業(yè)積累各種資源。成功主持操作項目：廣州——天倫集團天譽花園營銷管理（總建25萬平方米），東洲花園營銷管理（總建10萬平方米），珠江新城南國花園發(fā)展策劃和營銷管理（總建30萬平方米），香港廖創(chuàng)興集團東湖御苑營銷管理（總建15萬平方米），羊城花園營銷管理（總建14萬平方米），中?？党前l(fā)和雅居樂集團南湖半島花園發(fā)展策劃；天津——天津奧林匹克花園營銷管理（總建87萬平方米），華納豪園營銷管理（占地9萬），濱海新城發(fā)展策劃（總建24萬）等，濱?？焖佟⑻旆考瘓F和地鐵總公司招商顧問服務(wù)。房地產(chǎn)經(jīng)濟本科、人民大學(xué)在讀MBA注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，房地產(chǎn)評估134鄭奮先生

——天津合富輝煌發(fā)展策劃總監(jiān)擁有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，對于項目定位、營銷推廣、現(xiàn)場操控等方面的策劃、執(zhí)行工作有豐富的經(jīng)驗。熟悉房地產(chǎn)項目運作的各個環(huán)節(jié)，擅長大型項目市場研究、發(fā)展策劃、營銷策劃的統(tǒng)籌、執(zhí)行。主持、參與項目有：廣州奧林匹克花園（占地500畝）、佛山匯銀城市花園（占地500畝）、廣州新光城市廣場(區(qū)域售價最高豪宅)、新光商務(wù)港（寫字樓）、新光廣場（商業(yè)項目，成功引進國際大型超市家樂福）、天津金廈西部新城發(fā)展策劃（占地1400畝）、天津奧林匹克花園營銷策劃（占地1000畝）、長瀛御龍灣發(fā)展策劃和營銷管理（總建35萬）、湖州中心城區(qū)商業(yè)步行街、湖州衣裳街歷史文化街區(qū)等。主持編寫房地產(chǎn)書籍：《現(xiàn)代房地產(chǎn)全程操作實戰(zhàn)解碼》、《現(xiàn)代房地產(chǎn)全程創(chuàng)新風(fēng)暴》、《地產(chǎn)廣告實戰(zhàn)風(fēng)云》等。組織編寫中國房地產(chǎn)首份策略型研究報告《決策情報》，對廣州、深圳、北京等城市房地產(chǎn)市場進行全面研究和監(jiān)控。參與組織、創(chuàng)辦中國房地產(chǎn)總裁特訓(xùn)營和地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人MBA培訓(xùn)。城市規(guī)劃專業(yè)，學(xué)士學(xué)位規(guī)劃師、經(jīng)濟師135李思寬先生——天津合富輝煌濱海新區(qū)策劃總監(jiān)

師范大學(xué)中文本科，學(xué)士學(xué)位理工大學(xué)微電子工程本科，學(xué)士學(xué)位擁有多年房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)驗，在項目前期地位、產(chǎn)品設(shè)計以及營銷推廣方面見解獨到，熟悉房地產(chǎn)項目運作的各個環(huán)節(jié)，擅長大型項目市場研究、發(fā)展策劃、營銷策劃的統(tǒng)籌、執(zhí)行。成功操作和參與項目：天津奧林匹克花園首期營銷管理（占地1000畝）、南市富頓中心項目發(fā)展策劃和營銷策劃（總建9萬）、天華里二期項目發(fā)展策劃（總建15萬），開發(fā)區(qū)伴景灣項目發(fā)展策劃和營銷策劃（總建20萬），濱海新城萬科項目策劃營銷管理（總建24萬），梅江香濱左岸項目全案策劃，金廈“西部新城”項目發(fā)展策劃、開發(fā)區(qū)泰達時尚廣場項目發(fā)展策劃、萬科金域藍灣等項目發(fā)展策劃工作中，屢次得到開發(fā)商的高度認可。136任炯先生

——天津合富輝煌市場研究部總監(jiān)

房地產(chǎn)經(jīng)營與管理，經(jīng)濟學(xué)學(xué)士學(xué)位

深耕天津房地產(chǎn)市場多年，長期從事市場研究及項目前期市場研究工作，擁有深厚的理論功底、豐富的實踐經(jīng)驗和創(chuàng)新的工作方法。在他的率領(lǐng)下，天津合富輝煌市場研究部秉承總部“源于市場、高于市場”的理念，本著“科學(xué)、縝密、專業(yè)、獨到”的工作作風(fēng)，為香港新世界集團、香港和記黃埔集團、萬科集團等中國知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供市場咨詢服務(wù)，并獲得高度認可，從而多次榮獲“合富輝煌優(yōu)秀員工獎”。主持的項目研究工作有：天津奧林匹克花園項目發(fā)展策劃（占地1000畝）、和記黃埔、津投金廈西部新城發(fā)展策劃（占地1400畝）、天津梅江香檳左岸項目發(fā)展策劃（總建20萬）、天津富頓中心項目發(fā)展策劃（總建約9萬）、御龍灣發(fā)展策劃（總建35萬）、環(huán)投市政綠化區(qū)域研究、天津地下鐵沿線區(qū)域研究、濱海新區(qū)漢沽旅游區(qū)域研究等等。137萬祥光先生

——天津合富輝煌銷售總監(jiān)從事投資、銷售管理工作十余年，在地產(chǎn)、金融投資和銷售管理方面，擁有獨到的見解。執(zhí)掌合富天津公司銷售團隊帥印后，其獨創(chuàng)的“決策力、執(zhí)行力、銷售力”三管齊下的銷售管理模式，使合富天津公司銷售團隊在奧林匹克花園、濱海新城等所代理樓盤的銷售中屢創(chuàng)佳績，贏得了業(yè)界的一直好評和高度認可，屢獲“合富輝煌優(yōu)秀員工獎”和“合富輝煌優(yōu)秀經(jīng)理人獎”。成功操作銷售管理個案：廣州——南國奧林匹克花園營銷管理（占地1000畝）、金雅苑營銷管理（總建23萬平方米）；天津——天津奧林匹克花園營銷管理（占地1000畝）、開發(fā)區(qū)伴景灣發(fā)展策劃（總建20萬）、御龍灣營銷管理（總建35萬）、濟南匯科旺園發(fā)展策劃和營銷管理（總建11萬）、廊坊城市旺點營銷管理（總建25萬）、勝芳國際家具博覽城發(fā)展策劃（占地600畝）、勝芳麗華新城華府發(fā)展策劃和營銷管理（總建8萬平方米）等。房地產(chǎn)經(jīng)濟本科注冊房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、注冊保險經(jīng)紀(jì)、注冊期貨經(jīng)紀(jì)138本項目銷售組織項目四大俱樂部VS京城四大俱樂部滑雪俱樂部運動會員俱樂部游艇俱樂部超星酒店會員俱樂部長安俱樂部京城俱樂部中國會美洲俱樂部（一）俱樂部營銷—針對拓展客戶群139長安俱樂部的理事會主席正是民生銀行的經(jīng)叔平先生，理事會其他名譽理事還有新世界國際有限公司的董事長鄭裕彤先生，長江實業(yè)有限公司的董事長李嘉誠先生，新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司主席兼行政總裁郭炳湘先生，以及其他很多跨國大公司的高層管理者。

900多名會員以世界知名公司的高層主管為主。中國會員主要由社會高層、商界成員組成。代表會員：李嘉誠、霍英東、楊元慶

。京城俱樂部由中國國際信托投資公司和美國會所管理集團聯(lián)合設(shè)立，1994年成立，是北京最早的頂級俱樂部。號稱“中國第一富人俱樂部”?，F(xiàn)有會員1200多人。云集了全球500強大部分中國公司的總裁、相當(dāng)數(shù)量的駐華大使。代表會員：許榮茂、李澤楷。

140中國會的會員多為世界各地知名人士，包括政治家、知名企業(yè)家、藝術(shù)家以及外資企業(yè)高級行政人員等。中國會接待過無數(shù)外國元首和各界名流，包括法國總統(tǒng)席哈克、前美國國務(wù)卿鮑爾、前英國首相佘契爾夫人。港星關(guān)之琳的生日宴會、中國女星鞏俐的北京婚宴都在這里擺設(shè)。

2000年11月開業(yè)。聚集了眾多國內(nèi)外管理精英、專業(yè)人士，駐京外國使領(lǐng)館官員和商務(wù)機構(gòu)代表。遍布全球的百余家聯(lián)網(wǎng)俱樂部，讓會員在商務(wù)、休閑旅行中隨處可以擁有星級私人會所的享受，彰顯超然的身份、地位。會員幾乎都有海外教育的背景，從事的多是IT、銀行、投資等新興行業(yè)，相對年輕，代表會員是張朝陽、孫振耀。141具體做法：（1）俱樂部聯(lián)盟聯(lián)系京城頂級俱樂部和我們的頂級俱樂部聯(lián)盟，進行會員的互動活動和商務(wù)活動。（2）“磁石”效應(yīng)以其俱樂部會員到本項目游玩或購房為契機進行宣傳，起到“磁石”效應(yīng)。

（3）圈子營銷將項目廣告納入其會員會刊，并組織專門的項目推介會，進行“圈子營銷”

142（二）中產(chǎn)“退稅”計劃—針對第二套房貸難題本項目銷售組織目前第二套房貸問題比較影響客戶購房的欲望，為此，我們特別推出“中國中產(chǎn)保護計劃”——退稅計劃。這其實是國際化的一種售樓方式，美國正廣泛使用。美國做法：購房客戶貸款時，每到年末，銀行將打印總還款清單和利息部分清單，其中利息的30%的部分可以不納入其上稅的額度（即上稅基數(shù)減去這部分再報稅）。中國目前公積金貸款由此退稅政策，但按揭貸款還沒有實現(xiàn)。本項目與國際接軌，建議采用本方式進行促銷。143中國中產(chǎn)保護計劃具體做法：（1）和各大貸款銀行（中行、建行、招商、民生）等等簽訂合作協(xié)議，舉行發(fā)布會。約定每到年末，銀行將向項目提供貸款客戶的還款情況，并打印清單。（2）我們測算一定的比例作為補償回報客戶（非現(xiàn)金返還，具體比例待定）；（3）本部分資金我們聯(lián)盟大的基金公司（華夏、博時等）進行基金定投，再賺取回報回饋客戶。業(yè)主委員會可參與監(jiān)管此基金的運營。（4）這樣做就是客戶感覺多付的利息有一部分是自己的額外投資，還有收益。就減輕了購房抗性。144本項目銷售組織（三）“勞斯萊斯”移動營銷具體做法：（1）由于我們要快速回款，那么必須變“坐銷”為“行銷”，要走出去；（2）我們建議購買1-2輛“勞斯萊斯”級汽車作為移動售樓部，到各大企業(yè)，500強企業(yè)進行現(xiàn)場推介。（3）此外，本車還可作為接待貴賓（如大使、奧運明星等等）使用，提升項目形象。145本項目銷售組織（四）“5人行動組”——專家團服務(wù)營銷律師理財師置業(yè)顧問風(fēng)水師酒店星級服務(wù)146南來巨擘心猶壯，此去津門跨征鞍，

談笑敢言非勝算，潤物無聲亦尖端。開發(fā)商是項目總策劃師，合富的角色不過是沿著開發(fā)商點燃的各烽火臺（項目亮點）將整個長城（項目營銷之路）走完而已。目前項目還處在“廟算”階段，談笑敢言未必實用，我們在追求營銷的一種境界，即高調(diào)推廣，低調(diào)營銷，我們突出的是開發(fā)商的品牌、項目的品牌，我們自己不那么重要。結(jié)語147祝項目開發(fā)成功，實現(xiàn)世界大同，未來城邦的夢想！初步思路，感謝聆聽!148附件一：合富對奧運經(jīng)濟對房地產(chǎn)影響的專題研究149奧運經(jīng)濟與城市發(fā)展奧運經(jīng)濟具有明顯的階段性和周期性特征奧運會是奧運經(jīng)濟運行的核心資源，每四年舉辦一次、對舉辦城市的發(fā)展產(chǎn)生一種階段性作用。從成功申辦到正式舉辦以至奧運會后經(jīng)濟、政治、文化等各種效應(yīng)的延伸，形成一個完整的奧運經(jīng)濟周期，國際上通常定為10年到12年。一般分為三個階段，各階段呈現(xiàn)不同的經(jīng)濟發(fā)展特點。150后奧運階段、即奧運會后的一段時間內(nèi)，受需求不足制約，可能產(chǎn)生房地產(chǎn)閑置、旅游業(yè)不景氣等低谷效應(yīng)。但如果籌辦奧運會期間，能處理好可持續(xù)發(fā)展問題，可避免這些問題的出現(xiàn)。奧運前后各國股指漲幅狀況(注：按時間順序)前奧運階段，即7年左右的籌備期，以奧運場館及相關(guān)設(shè)施投資增長的拉動為主。奧運階段，即奧運會舉辦當(dāng)年，以奧運會的舉辦而增加的各項消費帶動為主，消費增勢強勁。151奧運經(jīng)濟與城市發(fā)展(案例說明）在最近三屆已經(jīng)舉辦過奧運會的城市，房價走勢如何？雅典：有價無市借助于2004年舉辦奧運會的契機，雅典房地產(chǎn)價格在1995—2002年7年間，漲幅達到了65%，在雅典新建的兩條地鐵沿線以及幾個主要的奧運設(shè)施周邊地區(qū)，房價漲幅超過了110%。但是，這種漲勢有價無市。原因主要有三個：一、希臘的國際化程度相對較低，國外直接投資少，常駐的外國機構(gòu)和外資企業(yè)不多，房地產(chǎn)市場開發(fā)需求乏力；二、希臘地大人少，十多年來人口總數(shù)始終在1100萬左右徘徊，有時還出現(xiàn)負增長，而且希臘私房擁有率高達80%以上，需要購買新房的人不多；三、希臘長期以來實行土地私有制，大部分的私有房地產(chǎn)是在家族內(nèi)世代相傳的，房地產(chǎn)市場開發(fā)缺少內(nèi)需的原動力。

152奧運村坐落在雅典西北郊外的一片無人地帶，沒有任何公共交通連接此地。希臘政府當(dāng)初的設(shè)想，是借助奧運的輻射效應(yīng)，在郊外開發(fā)出一片適合部分低收入無房戶居住的經(jīng)濟適用房。但由于配套設(shè)施不完善，小區(qū)內(nèi)至今沒有學(xué)校和公共交通，沒有購物場所，更談不上公共娛樂設(shè)施，造成大量已出售的商品房長期閑置無法入住，房價大幅下跌。這里房屋的最初價位為每平方米2000歐元左右，但據(jù)說如今降至每平方米1000歐元也不會有人問津。奧運會結(jié)束快兩年了，奧運村的3000套商住房的入住率還不到5%，絕大部分房子空空如也。小區(qū)里空曠無人。153奧運經(jīng)濟與城市發(fā)展(案例說明）在最近三屆已經(jīng)舉辦過奧運會的城市，房價走勢如何？悉尼：變動劇烈

1993年悉尼申辦2000年奧運會成功以后，引發(fā)了房地產(chǎn)業(yè)的興旺發(fā)達，蜂擁而來的投資者把房價不斷推高，每年房價遞增10%以上，在隨后七八年的時間里，城市房價翻了一番。許多20世紀(jì)90年代初以前來到澳洲的新移民，都受惠于這一時期悉尼房地產(chǎn)市場的變化，不知不覺中就成了百萬富翁。雖然由于慣性的作用，2000年奧運會之后，悉尼的房價還在上漲，并一直持續(xù)到2003年底。但2004年初，悉尼房價終于成了強弩之末，開始下跌。澳大利亞房產(chǎn)業(yè)監(jiān)督機構(gòu)APM日前提供的資料顯示，過去兩年多以來，悉尼房價一直呈下降走勢。目前，悉尼平均房價比2004年初最高峰時下降了8%。

154奧運村里空空蕩蕩，包括運動員村在內(nèi)的許多漂亮房子現(xiàn)在也是雜草叢生，空置率很高。業(yè)內(nèi)人士認為，奧運效應(yīng)使悉尼房地產(chǎn)潛力被提前挖掘完畢，或者說被“嚴(yán)重透支”了，必然要經(jīng)過一個調(diào)整期。好在澳大利亞經(jīng)濟發(fā)展勢頭不錯，移民大量涌入使房地產(chǎn)市場需求沒有大量萎縮。專家預(yù)測，悉尼房市將從今年下半年開始復(fù)蘇，并逐漸恢復(fù)到申奧成功以前穩(wěn)步上升的局面。

155奧運經(jīng)濟與城市發(fā)展亞特蘭大：房價穩(wěn)定

為舉辦1996年奧運會，美國亞特蘭大市政府總共投資了10億美元，進行基礎(chǔ)設(shè)施改建。當(dāng)時的《紐約時報》載文介紹說，當(dāng)奧運準(zhǔn)備工作進入尾聲時，亞特蘭大整個城市的每一個角落都發(fā)生了改變。隨之而來的是，亞特蘭大房地產(chǎn)市場日益活躍。

在奧運會舉辦前5年，亞特蘭大市房價增長了19%，當(dāng)時美國全國的房價平均漲幅只有13%。在1993年到1995年間，該市的房屋銷售在全國表現(xiàn)最佳，平均每年銷售3.3萬套單戶住房。奧運會之后，許多美國人，尤其是亞裔美國人，都從洛杉磯等地搬到亞特蘭大居住。因為那里的房價雖然上漲了，可是與東北部或者西海岸的城市相比，價格仍然偏低。外來移民的不斷進入，使得亞特蘭大的房子輕易就能租售出去，因奧運上漲的房價并沒有因為運動會的結(jié)束而落下來。156從歷屆奧運會舉辦城市的經(jīng)驗來看，后奧運“低谷效應(yīng)”主要來自以下幾個方面：

1.奧運會舉辦前過量投資和奧運結(jié)束后投資下滑帶來的經(jīng)濟風(fēng)險；2.奧運會結(jié)束后，體育場館和基礎(chǔ)設(shè)施利用不足帶來的投資風(fēng)險；3.奧運會舉辦前后房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過熱可能產(chǎn)生的泡沫風(fēng)險；4.城市的分散開發(fā)建設(shè)和布局結(jié)構(gòu)調(diào)整風(fēng)險。奧運經(jīng)濟與城市發(fā)展157那么奧運對于中國經(jīng)濟的影響程度有多大？1.奧運依托城市舉辦，對舉辦城市影響較大。2.奧運場館在北京依托現(xiàn)有區(qū)域建設(shè)，而非像雅典一樣。3.北京日益增長的健身運動需求使得運動場館緊缺。4.北京限制在2008年建設(shè)項目的建設(shè)要求，延緩奧運前建設(shè)工程大批上馬。5.中國經(jīng)濟保持高速增長，中國處于快速上升通道內(nèi)。6.北京城市品牌價值達到最大化，這種城市品牌影響力的顯著提升，將會使北京迎來新一輪經(jīng)濟增長周期。根據(jù)奧運經(jīng)濟周期理論，奧運經(jīng)濟將延續(xù)到2011-2013年158房地產(chǎn)市場周期性波動1、美國房地產(chǎn)周期波動1870年～1973年間，美國房地產(chǎn)大致經(jīng)歷了六次周期性波動循環(huán)，從周期長度角度來看，美國房地產(chǎn)周期18年左右完成一次周期波動，同時也存在5年一次的短期波動。以1981年繁榮期為基礎(chǔ)，按照18～20年的周期頻率來預(yù)測，美國房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了1990年～1992年蕭條期后，大約在1999年前后重新進入新的繁榮期，其間歷時約19年。另外，如從1972年房地產(chǎn)市場上升算起，按前述周期推算，美國房地產(chǎn)業(yè)大約在1993年～1994年走出蕭條期，進入恢復(fù)發(fā)展期，直至20世紀(jì)末而步入繁榮階段。實際上，隨著20世紀(jì)90年代以來美國經(jīng)濟逐步走出衰退而復(fù)蘇，在政府高度重視房地產(chǎn)業(yè)振興的前提下，美國房地產(chǎn)業(yè)也明顯回升，不僅房地產(chǎn)交易量顯著增加，而且價格也不斷上漲，同時住宅投資量也顯著增加，由此綜合推進了美國房地產(chǎn)周期重新進入擴張期。這與按周期趨勢推測的房地產(chǎn)走勢大體一致。不過，隨著2001年美國經(jīng)濟放緩和股市出現(xiàn)大跌，始于2000年秋季的美國房地產(chǎn)降溫趨勢明顯加快。如舊金山的辦公樓待租率已從2000年的零待租提高到2001年上半年的15%，不但高價住宅出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象，而且眾多買主開始持幣等待或觀望，

從2003年全球進入了經(jīng)濟增長周期，美國國內(nèi)的房價也出現(xiàn)了第七次的周期性波動循環(huán)，房價一路高漲，情況好轉(zhuǎn)持續(xù)至2007年次級房貸的出現(xiàn)，房價開始出現(xiàn)了波動性改變。

1592、日本房地產(chǎn)波動概況

從最能代表日本房地產(chǎn)波動情況的地價變動來看，1956年以來日本房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)五個發(fā)展階段，以10年左右的波動頻率和周期長度，形成五個明顯的房地產(chǎn)波動周期。

周期Ⅰ（1956年～1966年）：伴隨戰(zhàn)后日本經(jīng)濟迅速恢復(fù)和持續(xù)高速增長，特別是重型、大型產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展，導(dǎo)致對工業(yè)用地的需求劇增，由此推動日本房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展。在本周期內(nèi)，前6年為擴張期，后4年為收縮期，1961年房地產(chǎn)業(yè)達到繁榮期。

周期Ⅱ（1966年～1976年）：隨著日本以東亞模式創(chuàng)造出令世人矚目的東亞經(jīng)濟奇跡，并經(jīng)受了石油危機的沖擊和考驗，房地產(chǎn)業(yè)也以前7年擴張、后3年收縮的表現(xiàn)繼續(xù)快速成長。

周期Ⅲ（1976年～1986年）：隨著日本經(jīng)濟從高速增長轉(zhuǎn)入中低速穩(wěn)定增長，整體經(jīng)濟進入穩(wěn)定擴展階段，使得日本房地產(chǎn)業(yè)也轉(zhuǎn)為相對平穩(wěn)增長時期。

周期Ⅳ（1986年～1996年）：隨著1985年日元大幅升值，迫使日本對持續(xù)了30年的外向型經(jīng)濟增長模式進行戰(zhàn)略調(diào)整，推行內(nèi)需主導(dǎo)的經(jīng)濟增長模式。

周期Ⅴ（1997年以后）：1997年東南亞金融危機爆發(fā)后，日元大幅貶值，經(jīng)濟增長率大幅下滑，日本經(jīng)濟陷入戰(zhàn)后最嚴(yán)重的困境。在此過程中，日本房地產(chǎn)經(jīng)濟出現(xiàn)長期下降，給本來就因房地產(chǎn)泡沫破滅而出現(xiàn)收縮的日本房地產(chǎn)經(jīng)濟嚴(yán)重打擊,至今仍難以看到明顯的景氣回升態(tài)勢。房地產(chǎn)市場周期性波動160房地產(chǎn)市場周期性波動3.香港房地產(chǎn)周期波動

戰(zhàn)后以來，香港房地產(chǎn)業(yè)在六次盛衰循環(huán)中走出了一批巨型企業(yè)。

周期性盛衰循環(huán)相伴戰(zhàn)后香港地產(chǎn)香港房地產(chǎn)業(yè)雖然幾經(jīng)起伏，但一直是香港經(jīng)濟的支柱之一，占GDP的比重在20%以上，是香港經(jīng)濟的“晴雨表”。

戰(zhàn)后至現(xiàn)在，香港房地產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)明顯的周期性盛衰循環(huán)。第一個周期是1946年至1959年；第二個周期是1959年至1969年；第三個周期是1969年至1975年；第四個周期是1976年至1985年；第五個周期是1985年底至2003年；第六個周期是2003年底至現(xiàn)在。每個周期經(jīng)歷的時間長短不同，周期最短的約6-7年，最長的是第五個周期，歷時19年。161

90年代初期，國際游資及本地炒家開始瘋狂炒買香港房地產(chǎn)，樓價、地價飚升，嚴(yán)重脫離居民購買力。從1991年到1997年房價上升4倍左右，若從1985年房地產(chǎn)市道復(fù)蘇算起，到1997年時房價已上升了9-10倍。1997年，香港房地產(chǎn)泡沫破滅，樓價一路下跌，至2003年中，下跌了70%左右，給香港經(jīng)濟帶來嚴(yán)重的負面影響。這一輪周期性上漲歷時13年，下跌過程達6年，至2003年底才慢慢有復(fù)蘇的跡象。

香港房地產(chǎn)業(yè)興衰背后的動因香港總面積1078平方公里，但可以開發(fā)利用的土地還不到30%。近60年來，香港人口由60萬增長到600多萬，增長了10倍，人口的急劇增長所產(chǎn)生的巨大住房需求是拉動香港房地產(chǎn)經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展的最根本原因。

162房地產(chǎn)市場周期性波動中國內(nèi)地的房地產(chǎn)周期大體為7至8年，即5年的發(fā)展期加2年左右的一個低落期。我國的房地產(chǎn)市場自1974年開始，已經(jīng)歷三個發(fā)展期、兩個低落期的同期性波動：

1974年起到1988年為發(fā)展期；

1989年至1990年進入低落期；

1991年至1995年進入第二個發(fā)展期；

1996年至1997年為第二個低落期；

1998年至2003年為第三個發(fā)展期；2004年至現(xiàn)在處于又一個新的發(fā)展期。中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展周期之所以比較短，因為它在我國還是個新興產(chǎn)業(yè)，需要一個健全發(fā)展的過程，目前這個發(fā)展期就比以前的發(fā)展期更加理性化，據(jù)此判斷，當(dāng)前的發(fā)展期會比以前的三個發(fā)展期持續(xù)的時間要長。以6-8年左右為一個周期分析，我國房地產(chǎn)業(yè)周期波動的前一個波峰是1992、1995、1998年最近的一個波峰是2004年，時隔六年，但是中國房地產(chǎn)在2004年開始步入了快速發(fā)展通道，房地產(chǎn)波浪性運動增強，形成三小浪，一大浪的格局，根據(jù)不同國家經(jīng)濟增長周期來比較，中國這次周期預(yù)計將在13-15年結(jié)束。根據(jù)周期理論推算預(yù)計此次波峰出現(xiàn)在2011-2013年出現(xiàn)163附件二：合富對天津別墅產(chǎn)品的專題研究

（含我司對本項目別墅產(chǎn)品面積初步建議）1642007天津別墅競爭格局165天津別墅項目一覽表項目名稱位置開發(fā)商建筑面積（萬平米）天鵝湖河西區(qū)梅江南江勝置業(yè)7卡梅爾河西區(qū)梅江南寧發(fā)發(fā)展6.2水岸公館河西區(qū)梅江南松江置業(yè)8社會山西青區(qū)張家窩國民地產(chǎn)2011號公館南開區(qū)老城廂中新集團5堂中堂南開區(qū)老城廂中新置地7.11領(lǐng)世郡津南永泰紅磡房15團泊新城靜海仁愛龍都6朗鉅天域東麗湖朗鉅實業(yè)17夏陽·溪韻風(fēng)景灣東麗湖億兆集團5.46萬科東麗湖東麗湖萬科6.4瑪歌莊園友誼南路延長線津濱發(fā)展12唐郡西青楊柳青精銳置業(yè)6.7京津新城寶坻合生珠江43.5166天津別墅項目供需情況天津市現(xiàn)實別墅項目的供應(yīng)量與成交量的狀況。其中現(xiàn)實供應(yīng)量127.37萬平米，成交量83.6萬平米。供求比例達到67%.別墅市場供呈現(xiàn)出旺盛的需求態(tài)勢。167天津別墅項目產(chǎn)品類型項目名稱建筑形式容積率天鵝湖雙拼、獨體1.42卡梅爾雙拼、獨體1.28水岸公館聯(lián)排、獨棟1.49社會山院墅、聯(lián)排、疊加0.6911號公館雙拼、獨棟0.8堂中堂聯(lián)排、雙拼、獨棟0.6領(lǐng)世郡聯(lián)排、雙拼、獨棟0.4團泊新城聯(lián)排、獨棟0.35朗鉅天域聯(lián)排合院、雙拼、獨棟0.46夏陽·溪韻風(fēng)景灣聯(lián)排、雙拼、獨棟0.51萬科東麗湖聯(lián)排、雙拼、獨棟0.36瑪歌莊園獨體0.38唐郡聯(lián)排、聯(lián)院、四合院0.57京津新城聯(lián)排、雙拼、獨棟0.28從各個項目的產(chǎn)品構(gòu)成來看，目前在銷別墅項目的供應(yīng)以雙拼、聯(lián)排別墅為主流，占到市場銷售比例的70%以上，但隨人們的生活水平的不斷提高，對住宅的附加值越來越高，獨棟別墅在市場上占有一定的份額。168天津別墅項目價格項目名稱價格天鵝湖15000卡梅爾20000社會山1100011號公館15000堂中堂25000領(lǐng)世郡14000團泊新城12000朗鉅天域8000-12000夏陽·溪韻風(fēng)景灣7500萬科東麗湖7000-20000瑪歌莊園13000唐郡9500京津新城11000別墅產(chǎn)品中，獨棟別墅價格主要集中在18000-25000元/平米；

雙拼聯(lián)排別墅價格主要集中在8000-12000元/平米。169天津別墅項目建筑風(fēng)格項目名稱建筑風(fēng)格天鵝湖法國南部卡梅爾南加州水岸公館現(xiàn)代風(fēng)格社會山德式11號公館現(xiàn)代堂中堂中式領(lǐng)世郡北美團泊新城北美風(fēng)格朗鉅天域意大利夏陽·溪韻風(fēng)景灣西班牙萬科東麗湖北歐瑪歌莊園地中海唐郡中式京津新城萬國風(fēng)情別墅產(chǎn)品中，整體風(fēng)格也從現(xiàn)代簡潔派開始細化到地中海西班牙風(fēng)格、法國風(fēng)格、美國南加州風(fēng)格等。建筑風(fēng)格越來越多元化發(fā)展。170天津別墅項目建筑風(fēng)格171天津別墅項目銷售情況項目名稱銷售率%天鵝湖30卡梅爾70社會山6011號公館10堂中堂90領(lǐng)世郡90團泊新城20朗鉅天域60夏陽·溪韻風(fēng)景灣50萬科東麗湖92瑪歌莊園80唐郡25京津新城50在售別墅中，多數(shù)項目的銷售情況較好，隨著別墅用地的禁止審批，這一現(xiàn)象將更為明顯。172戶型項目名稱獨棟面積聯(lián)排面積雙拼面積天鵝湖純聯(lián)排310-350卡梅爾160-350社會山220-260堂中堂400以上220-260280-330領(lǐng)世郡260-510160-200350-400團泊新城200-220朗鉅天域600以上200-220300左右夏陽·溪韻風(fēng)景灣320170-220180-240萬科東麗湖199-271160180165-210瑪歌莊園462-567唐郡180-260京津新城200-2000173獨棟別墅目前別墅市場銷售狀況比較好的幾個項目中，獨體別墅的主力面積區(qū)間在290-500平米之間。市區(qū)別墅項目的面積要小于郊縣地區(qū)，價格是制約面積的主要因素，市區(qū)項目由于各種因素的影響，價格普遍高于郊縣項目。174聯(lián)排別墅

220—300平米左右的戶型是聯(lián)排別墅市場的熱銷戶型，從居住功能角度上來講，別墅的舒適度要大于平層住宅和其他住宅，因此同等面積的前提下，大部分客戶選擇了聯(lián)體別墅。175雙拼別墅

熱銷的雙拼別墅產(chǎn)品在260平米以上，主要來自郊縣地區(qū)的別墅項目，雙拼別墅從一定程度上要好于聯(lián)排別墅，如采光、私密性、花園的控制等等。市區(qū)的別墅項目中雙拼別墅很少，主要原因在于項目整體面積局限了這部分的規(guī)劃。176本項目首期戶型區(qū)間初步建議形式建議面積區(qū)間獨棟別墅約300-350平米疊加別墅約220-260平米合院別墅約170平米注：由于對項目產(chǎn)品了解較少，本建議僅作為初步意見177天津別墅市場展望1、原有熱點區(qū)域競爭激烈，新板塊競爭力不容小視；2、新項目從市區(qū)中心、市區(qū)周邊地區(qū)向城市外圍擴散3、新增供應(yīng)逐年減少，未來以存量房為主；4、價格穩(wěn)定增長；5、產(chǎn)品多元化發(fā)展；6、經(jīng)濟型別墅，走俏06、07別墅市場。

178京津新城萬科東麗湖團泊新城遠郊別墅單盤細化調(diào)研資料179