整合營銷提案高投國際大廈工程條件總建筑面積：87950㎡地上建筑面積：73280㎡〔可銷售面積約6萬㎡〕地下建筑面積：14670㎡建筑高度：71.8m標準層高度：3.7m車位總數(shù)：408輛市場環(huán)境分析

1

項目價值認知2項目營銷策略3項目推廣策略4我們的思考路徑市場整體形勢區(qū)域市場情況典型工程提示市場環(huán)境分析

11－1市場整體情況06年供銷比為1.8，預計2007年，將有共超過100萬平方米的供給進入成都寫字樓市場。

2006年優(yōu)質(zhì)寫字樓的總存量到達56萬平方米，新增供給量到達24萬平方米，總銷售量到達22.6萬平方米。銷售價格增幅不大，總體開展速度遠不及住宅物業(yè)。數(shù)據(jù)來源：成都市房地產(chǎn)管理局市場根本概況成都寫字樓〔中高檔〕分布特征集中以人民南路為核心軸線，在其兩端重點開展，呈啞鈴狀布局顯示；中央CBD區(qū)域分布最廣，以春熙商圈、天府廣場商務圈為主，主要為快速消費品、商務、效勞、金融等行業(yè)為主；隨政府南遷，國際城南大開展背景下的新CBD中心即將形成，區(qū)域內(nèi)高檔寫字樓大量新建，以科技、通訊、商務等行業(yè)為主。城北城東城南市中心凱萊德翰尊國際民興金融大廈時代廣場冠城廣場城市之心城西鉑金廣場川信大廈天府中心仁恒廣場航天科技大樓香格里拉開行國際財富中心商鼎國際威斯頓聯(lián)邦大廈力寶大廈中航大廈高新國際廣場國電大廈新希望國際中興通訊國棟廣場世代錦江成都市政務中心科技財富中心中信大廈成達大廈廣電大廈世紀城天府軟件園火炬動力港五冶大廈/銀海信息中心華能大廈紫檀凱萊帝景豐德國際極地海洋世界河畔新世界地鐵1號終點亞太廣場成都海關(guān)成都高院圣達大廈東方廣場國際大廈世貿(mào)中心新東方廣場市場開展趨勢1－2區(qū)域市場情況2007年以前城南供給2007年以后城南供給南部副中心科技創(chuàng)業(yè)中心－37萬㎡－政府自用；高新區(qū)檢察院辦公樓、法院綜合樓、國電大廈、曙光大廈、中興通訊大樓－自用物業(yè)－共約16萬㎡；成達大廈、廣電大廈－世紀城辦公樓出售的一部份－共計21.4萬㎡；按30-40%的可能出租比例來推算，約有萬㎡的潛在競爭供給量。圣達集團的地塊中，規(guī)劃有甲級寫字樓，約5萬多㎡。未來區(qū)域內(nèi)共有商務物業(yè)將超過200萬㎡，其商務氣氛將超過市中心。南沿線在建辦公樓隨政府南遷、地鐵1號線的開通，區(qū)域內(nèi)寫字樓將會迎來快速開展時期。工程所處的總部商務區(qū)整體規(guī)劃，是順應高標準高規(guī)格的總部經(jīng)濟開展需求的。城南開展前景四川廣電華西三建成達大廈大渡河調(diào)度中心高新國際區(qū)域內(nèi)競品中信大廈新希望國際商務大廈中信銀行背景，資金雄厚。新希望集團背景，城南成熟商務開發(fā)商。1－3典型工程情況市中心投入使用工程——時代廣場地面建筑面積：約85037.88平方米地下建筑面積：約19922.12平方米建筑層數(shù)：地下三層地上28層建筑高度：99.95米工程配套480㎡9.2米層高五星級大堂；成都市首個24小時開通中央空調(diào)；12部電梯構(gòu)成內(nèi)部垂直交通體系；全電子監(jiān)控體系泊車位；4＋1同聲傳譯系統(tǒng)國際會議中心；員工餐廳，商務酒樓；超前6類布線系統(tǒng)，10000兆網(wǎng)絡平臺。效勞體系——全面降低企業(yè)運營本錢

·降低物業(yè)購置本錢：銷售價格低于市場價30%，性價比優(yōu)越；

·降低商務交通本錢：城市便利交通總府路、紅星路與大廈內(nèi)部交通系統(tǒng)，使商務活動的交通本錢降至更低；

·降低商務活動本錢：配套優(yōu)越，空中商務艙、國際會議中心、員工餐廳與商務酒樓等，使商務交流省時省力，得心應手；

·降低辦公能源本錢：分戶精確計量的中央空調(diào)，消除公攤弊端；設(shè)施設(shè)備的極優(yōu)性能，減少維修維護，降低能耗，提高效率；

·降低辦公風險本錢：特設(shè)兩套獨立市網(wǎng)電源供電系統(tǒng)，再無停電之憂；

·降低物業(yè)效勞本錢：“世邦魏理仕〞提供全程物管參謀效勞，物業(yè)效勞費較之成都同檔次寫字樓低30%。入住客戶48家世界500強企業(yè)；國內(nèi)外知名企業(yè)。深訪投資客戶投資工程？購置原因？答：時代廣場寫字樓。購置主要原因是價格低〔6500元/m2〕，地段好，加之朋友專程到上?？疾鞂懽謽堑耐顿Y性后推薦購置。購置時對該工程哪一方面是不夠滿意的？答：立面不夠氣派、公共局部裝修材質(zhì)較差。物管人員形象、素質(zhì)不夠好。物業(yè)回報現(xiàn)狀？回報的構(gòu)成〔提示被訪者：自用/出租/自然增值〕和增幅是怎樣的？現(xiàn)在的回報滿意度？答：目前租金水平為70元/㎡，租金年付，時代廣場物管代為繳稅，稅率23.5%。實際租金回報7%。自然增值較大，回報較滿意?！脖竟こ唐骄饨馂?0～75元/㎡)今后再次投資預期的回報值？答：預期投資房地產(chǎn)回報要到稅后8%-9%才考慮，因為變現(xiàn)能力比銀行理財產(chǎn)品差，風險比其大，理財產(chǎn)品回報4%-5%，如果稅后不到8%，不如購置理財產(chǎn)品。工程運營提示：最大化利用地段價值；保值增值由物業(yè)效勞提升?？偨ㄖ娣e：71905.71㎡建筑高度98.8米，地上23層，定位為配套性商業(yè)和寫字間裙樓1層到3層主要為配套性商業(yè)層11層至23層為整層銷售樓層，主要提供給世界500強、國際國內(nèi)知名企業(yè)大廈13層為企業(yè)提供4個多功能國際會議廳，擁有4＋1同聲傳譯系統(tǒng)，帶視頻會議功能。工程狀態(tài)：在售在建物業(yè)管理：世邦魏理仕典型工程－力寶大廈工程運營提示：背景優(yōu)勢引導銷售；產(chǎn)品理念超過同級。規(guī)劃總建筑面積：143222㎡總平面將整個用地分為東西兩個地塊，其中西面為雙塔狀辦公樓〔1#〕，東面為雙塔狀小戶型住宅樓〔2#〕，從而圍合為一個整體。以住宅用地年限為銷售利益點，成為投資熱點工程工程狀態(tài)：在售在建物業(yè)管理：第一太平維斯典型工程－商鼎國際工程運營提示：商務推廣理念到位；售價制造投資需求。典型工程－威斯頓聯(lián)邦大廈建筑面積：46921m2工程定位為甲級智能寫字樓，集精品商業(yè)中心、數(shù)碼會議中心等多功能于一體的24小時效勞的綜合性國際商務大廈。大廈已有世界500強企業(yè)德國領(lǐng)事館、英美煙草公司、百威、奧林巴斯、美國福祿克公司等知名企業(yè)入駐，入駐率已到達98%，是目前西南地區(qū)定位最高、設(shè)施最全、唯一同時具備智能型和生態(tài)型國際標準型專業(yè)商務樓。工程狀態(tài)：已投入使用，租金120元/㎡/月工程運營提示：全球化商務理念；商務交流平臺概念。典型工程運營提示總結(jié)：強化區(qū)域、地段優(yōu)勢，交通優(yōu)勢；強化產(chǎn)品品質(zhì)保障體系落實〔產(chǎn)品配置及落地實施〕；具有市場影響力和先導性的商務理念；后期效勞保值增值運營體系。項目價值認知2工程價值梳理核心競爭力工程定位界定2－1工程價值梳理工程區(qū)域地鐵站點政務中心本案中信大廈新希望國際新益州廣場廣電大廈水晶塔問題1——產(chǎn)品同質(zhì)化機遇1——成都城市的機遇中國開發(fā)投資潛力十強城市新經(jīng)濟實驗區(qū)，中西部戰(zhàn)略要地問題2——推廣同質(zhì)化機遇2——區(qū)域板塊的機遇問題3——客戶同質(zhì)化機遇3——投資導向轉(zhuǎn)化的機遇甲級定位，高端配置生態(tài)、科技、環(huán)保、人性化理念商務形象提升企業(yè)價值、物業(yè)價值、發(fā)展前景國內(nèi)外知名企業(yè)實力投資客戶國際化大都市發(fā)展前景政務中心、地鐵中轉(zhuǎn)商務產(chǎn)品投資趨勢城南新中心、地鐵物業(yè)投資前景工程價值思考核心價值關(guān)鍵詞□國際城南總部經(jīng)濟核心區(qū)□地鐵換乘中心商務物業(yè)□新CBD公園式生態(tài)商務中心□超甲級標準的軟硬件配置核心：政務體系發(fā)散行業(yè)區(qū)域：國際城南，政府南遷品質(zhì)：甲級寫字樓規(guī)劃2：領(lǐng)事館區(qū)交通：三大干道、地鐵出口規(guī)劃1：會展版塊國際城南核心價值聚合體系2－2工程核心競爭力核心競爭力1:城南公園式生態(tài)商務中心來由:新益州城市公園大環(huán)境配套科技財富中心的花園式生態(tài)辦公理念核心競爭力2：成都商務便利與商務效率的新里程2021“新里程〞商務效率提升方案支撐：硬件配置(層高、電梯、新風、建材、商務配套等)軟性效勞核心競爭力3：超越意義的商務地標城市價值：西部大都會的大區(qū)域價值，因強大的產(chǎn)業(yè)聚集力和商務吸引力，而會聚大量的龐大的資金流、人流、物流與信息流。區(qū)位價值：國際城南的核心區(qū)地段價值，輻射會展－城南市政辦公區(qū)區(qū)域，會聚城市最主要的交通、辦公、商務、商業(yè)、酒店、娛樂資源，其商務資源的集約度和富集度使工程所在板塊的商務價值遠盛于其它區(qū)域，并因此而具備超越時間的地段價值。核心競爭力4:地鐵換乘中心商務物業(yè)□本案所處的位置為成都地鐵重要的換乘中心，且擁有最先實現(xiàn)的地鐵一號線的出口站?！跬ㄟ^地鐵的現(xiàn)實價值與未來價值，凸顯工程的核心競爭力。2－3工程定位界定工程市場定位/功能定位國際企業(yè)進軍西部的成都門戶成都企業(yè)邁向國際的巔峰平臺成都對接世紀機遇；成都寫字樓對接國際標準；城南政務區(qū)迎來地鐵商務時代；成都寫字樓迎來全新的投資機遇。工程目標客戶定位世界500強、國際知名企業(yè)、國內(nèi)大型企業(yè)的西部總部；國內(nèi)金融、證券、投資機構(gòu)的西部基地；成都(四川)大型企業(yè)贏得全球機遇的國際商務平臺；智力型，科技創(chuàng)新型企業(yè)的高效率商務平臺；各地市州駐蓉辦的政務〔招商〕交流中心；實力投資機構(gòu),投資企業(yè)與個人；……工程開展目標與核心主旨巔峰品質(zhì)·主宰者塑造成都跨越百年的商務地標頂級配置·頂級商務序列/城市中軸線·地鐵商務坐標□一切軟硬件優(yōu)勢圍繞商務地標進行包裝□一切軟硬件優(yōu)勢圍繞商務效率進行廣告展開□一切軟硬件優(yōu)勢圍繞投資價值進行深入闡述工程愿景實現(xiàn)保障寫字樓的購置是基于理性的復雜決策，以下應當是為投資者所考慮的:工程周邊商務資源評估：1)交通資源；2)主要商務樓宇3)主要企業(yè)及駐外機構(gòu)4)主要政府單位及部門5)主要商業(yè)零售網(wǎng)點6)主要高檔酒店7)主要休閑娛樂效勞網(wǎng)點9)主要展覽、會議等商務效勞設(shè)施。工程投資分析報告：1)工程周邊地價變化及趨勢；2)周邊可對照樓盤的售價、出租率、租金及收益水準3)工程租金預測與收益預測4)寫字樓投資與商鋪投資、住宅投資的比較5)地鐵因素對工程未來成長的評估6)城市商務核心區(qū)辦公物業(yè)近期和遠期投資價值評估。項目營銷策略3營銷課題營銷戰(zhàn)略推盤策略銷售體系執(zhí)行提示3－1工程營銷課題課題1：建立利益最大化還是利潤最大化的銷售體系？課題2：建立什么樣的市場高度和聲音？3－2工程營銷戰(zhàn)略成功案例——時代廣場市中心口岸價值低價入市，低開高走500強企業(yè)帶動以租代售，物業(yè)增值滯銷案例——天府中心交通瓶頸價格拒絕無強勢企業(yè)帶動推廣力度和持續(xù)性不夠銷售模式單一高端案例——知名工程的銷售周期啟示正常條件下的營銷周期從寫字樓等辦公物業(yè)的銷售軌跡看來，價格成長空間較小的商務產(chǎn)品，其銷售周期一般會在18個月以上。案例列舉開行國際，以較低價格銷售，完成80％的銷售率時統(tǒng)計，銷售周期15個月，月平均去化2894㎡；時代廣場，高于住宅價格30％的銷售價格入市，完成80％的銷售率時統(tǒng)計，銷售周期28個月，月平均去化1506㎡；威斯頓聯(lián)邦大廈，同時期寫字樓銷售價格新高，完成80％的銷售率時統(tǒng)計，銷售周期39個月，月平均去化807㎡?？蛻粢?guī)律商務產(chǎn)品銷售周期的拐點規(guī)律，工程前期主力客戶為自用客，且銷售去化速度非常緩慢；后期隨工程進展，立面呈現(xiàn)，投資客戶會逐步出現(xiàn)；至投入使用時期，辦公物業(yè)的銷售會隨租賃客戶的聚集出現(xiàn)較大轉(zhuǎn)機。營銷規(guī)律開發(fā)商利潤最大化背景下的營銷周期銷售周期一般在24－36個月以上；銷售狀態(tài)表現(xiàn)為：價格成長空間小，推廣力度和深度小，依靠工程進度自然去化為主。開發(fā)商利益最大化背景下的營銷周期銷售周期一般在18－24個月左右；銷售狀態(tài)表現(xiàn)為：投資回報明顯，開發(fā)商與客戶共同獲利，以推廣雙贏目的為主，推廣力度較大?？蛻衾孀畲蠡尘跋碌臓I銷周期銷售周期一般在18個月以內(nèi)；銷售狀態(tài)表現(xiàn)為：投資回報明顯，開發(fā)商利益表現(xiàn)為現(xiàn)金回籠速度快，客戶利益表現(xiàn)為售價優(yōu)惠較多，投資回報成長空間大；推廣投入較大。高端商務工程營銷周期規(guī)律策略1——市場競爭不可預計，戰(zhàn)線越長，風險越大策略2——工程主動性較強策略3——工程利益偏低，被動因素較多思考能否協(xié)調(diào)統(tǒng)一，優(yōu)勢互補？整合策略以開發(fā)商利益最大化為根底，適當考慮利潤最大化的實現(xiàn)，在推廣中表現(xiàn)客戶利益最大化的開發(fā)商責任感。低開高走的價格策略；租售并舉，高頻次推售實現(xiàn)利潤最大化；預計銷售周期18－24個月。3－3工程推盤策略由寫字樓客戶構(gòu)成和需求無規(guī)律的慣性決定，工程推盤可在三個節(jié)點內(nèi)考慮價風格整：工程傳播期，少量推盤，提供大面積單位，以租賃客戶和自用的大客戶積累為主；工程亮相期〔示范區(qū)、外立面段落〕，適量推盤，大小面積單位兼顧，抓住自用客戶和投資客戶；工程呈現(xiàn)期〔外立面完全呈現(xiàn)，工程土建根本施工完畢〕，存量推售，保存一定大面積，以備大客戶隨時出現(xiàn)的可能性。面積最小單位建議1選擇投資客戶，投資置業(yè)門檻設(shè)定。商業(yè)按揭5成10年的門檻，會拒絕中小投資者的進入，那么，確定最小單位的劃分非常重要。以月供額度和租金回報大致相近的最正確比例測算得出，面積最小劃分在60㎡左右，首付在25～30萬元，月供5000～6000元較為適宜。面積最小單位建議2由工程設(shè)計結(jié)構(gòu)圖示，柱網(wǎng)結(jié)構(gòu)下最小單位面積會小于60㎡；具體劃分將根據(jù)施工圖申報預售條件核實測算，建議以產(chǎn)權(quán)面積最小化原那么劃分面積最小銷售單位，但在銷售和租賃過程中應根據(jù)推盤節(jié)奏和客戶情況加以控制。工程節(jié)點；推廣節(jié)點；政策影響；區(qū)域大事件。銷控影響因素推盤建議根據(jù)工程建筑構(gòu)成，其推售過程中需結(jié)合建筑特點和產(chǎn)品情況進行控制，原那么如下：將工程劃分單核心筒銷售。將單核心筒分為：一、二、組團〔或A、B組團〕，中間局部考慮跟據(jù)具體情況分割。將單核心筒再分為上、中、下三種層次分別制定價格策略進行推售。推盤建議根據(jù)工程銷售難度推測，工程整體推售分批大致可分為：低樓層〔7層以下〕——首先推出，價格在均價線下；中間樓層〔8～13層〕——在工程有實景示范間時推出，價格拔升10～20％；高樓層〔14層以上〕——工程銷售初期進行招租，即將交付時對外銷售，價格提升10～15％。具體方案將在資金回籠要求下另行制定。推盤建議根據(jù)工程節(jié)點推進，工程整體推售期大致可分為：形象推廣期——工程形象傳播，區(qū)域價值傳播；亮相銷售期——工程亮相，取得預售；持續(xù)銷售期——工程實景局部展示，銷售持續(xù)提升；銷售爆發(fā)期——工程立面露出，即將交付，銷售大幅提升；尾盤銷售期——工程入住后，少量持續(xù)銷售。各時期內(nèi)銷售控制要素時期銷控策略銷售策略價格銷售手段形象推廣期（2－3月）內(nèi)部客戶征定提前定購和大客戶優(yōu)惠策略均價線下大幅優(yōu)惠以行銷為主圈層營銷亮相銷售期（3－5月）銷售10～15％，主要以低樓層小面積為主以尋找自用客戶為主，適當考慮高層部分招租均價線下5～10％以行銷為主圈層營銷持續(xù)銷售期（8－10月）銷售至40％左右，低樓層持銷，中間樓層發(fā)售以中小型自用客戶和投資客戶為主，少量大面積購買或租賃客戶均價線上2～5％以廣告?zhèn)鞑橹餍袖N持續(xù)分銷啟動銷售爆發(fā)期（2－3月）銷售至70％左右，中低樓層持銷，高層樓層租售并舉以中小型自用客戶和投資客戶為主，少量大面積購買或租賃客戶均價線上5～10％以活動推廣為主行銷持續(xù)分銷啟動尾盤銷售期（3－6月）銷售盡量提升以投資客戶和大面積購買或租賃客戶為主均價線上10～20％以活動推廣為主行銷持續(xù)推盤建議價格建議——投資回報測算2007年上半年，據(jù)外資權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，成都甲級寫字樓的租金在90元/㎡/月左右，以投資客戶最低投資回報要求8％〔稅前〕反推測算:10年期8%回報率要求下，售價測算應為8640元/㎡；受期房、地段成熟度影響，3環(huán)外寫字樓較市中心低20％－30％，故工程實現(xiàn)起價在7000元左右，可實現(xiàn)利益最大化；受營銷期推廣和現(xiàn)場氣氛營造提升，均價可提升10－15％，即8000元/㎡左右；受銷售周期約束和成長，工程可在7000～10000元/㎡價風格整中獲得利潤最大化。3－4工程銷售體系銷售預設(shè)根據(jù)寫字樓工程轉(zhuǎn)化率規(guī)律10％以內(nèi)，因區(qū)域成熟度因素制定銷售現(xiàn)場轉(zhuǎn)化率約在5－8％。根據(jù)寫字樓客戶與住宅客戶出現(xiàn)規(guī)律不同、購置目的不同、購置能力差異、決策周期不同等特性，制定相應的客戶甄別體系、客戶維系體系、客戶公關(guān)執(zhí)行體系、商務化可持續(xù)培訓體系、客戶轉(zhuǎn)化加強培訓體系。坐銷現(xiàn)場服務體系；現(xiàn)場項目推介。行銷寫字樓巡展銷售；企事業(yè)單位推介；大型單位招商。外銷外地推廣銷售；異地購房優(yōu)惠。團隊準備坐銷現(xiàn)場商務化服務；項目商務性推介；區(qū)域發(fā)展引導；客戶目的判斷；客戶認知轉(zhuǎn)化。行銷客戶訊息獲得；客戶意識引導；投資潛力發(fā)掘。外銷區(qū)域優(yōu)勢引導；投資回報引導；銷售服務創(chuàng)新。團隊要求3－5工程執(zhí)行提示結(jié)合工程特點，在蓄客過程中尋找可以放大的客戶元素和商務元素，在工程亮相時，放大成為足以引起一定關(guān)注的商務事件或者公關(guān)事件；以事件帶動客戶轉(zhuǎn)化和工程知名度提升，在引爆期內(nèi)持續(xù)傳播，引起談論話題，加深對工程的良好印象。事件營銷非常重要小眾推介會：針對投資客戶——主要目的為吸引效益較好的企業(yè)員工如公務員等，吸引其投資性購置。小眾媒體：針對自用客戶——在區(qū)域內(nèi)辦公場所和商務場所深入傳播，吸引使用者和購置客戶的關(guān)注，吸引其租賃或購置自用。渠道營銷市區(qū)及外地寫字樓巡展登門拜訪陌生拜訪非常重要體驗營銷立面展示——商務立面工程立面裝修完畢的樓層外立面與清水樓體同步展示，以吸引不同客戶關(guān)注非常重要體驗營銷大堂效勞——商務氣氛效勞配置非常重要入戶門廳細節(jié)提示大堂空間設(shè)置物業(yè)效勞臺體驗營銷賣場——商務氣氛商務手冊〔產(chǎn)品手冊〕商務氣氛的洽談區(qū)非常重要專業(yè)門廳效勞體驗營銷示范間——商務氣氛行業(yè)特點明亮硬朗的辦公空間非常重要硬朗的電梯廳體驗營銷標準間——交樓標準展示裝修品質(zhì)非常重要體驗營銷現(xiàn)場包裝——廣告牌展示街沿燈箱密集展示，營造商務感非常重要樓體廣告牌，注意夜視效果亮出門楣燈箱，提示功能

體驗營銷樓書——商務手冊租賃手冊很重要硬朗大氣的商務調(diào)性理性展示產(chǎn)品特點嚴謹引導投資體驗營銷商務化裝備——筆記本電腦重要商務道具，演示工程推介展示現(xiàn)代商務辦公形象全員營銷建立全員營銷意識，為工程尋找客戶標準全員的舉止言行，統(tǒng)一全員的對外形象和外宣口徑，有方案有目的地向每個接觸到樓盤的客戶傳達工程的特點、優(yōu)勢、利益點，結(jié)合每個員工崗位特點，有針對性地進行傳播滲透，并使之了解、認知、達成購置行為、幫助傳播。有方案的提供員工的利益保障。大堂效勞(1)問訊效勞和留言效勞；

(2)信件報刊收發(fā)、分揀、遞送效勞；

(3)代租代售效勞；

(4)出租汽車預約效勞；

(5)提供旅游活動咨詢效勞；

(6)航空機票訂購、確認；

(7)全國各地酒店預定效勞；

(8)公共秘書全天侯免費效勞，代客應答、留言轉(zhuǎn)告、信函收發(fā)、客戶接待等；效勞營銷(9)商務會所、文娛活動安排及組織效勞；

(10)外幣兌換，代售卡；

(11)花卉代購、遞送效勞；

(12)保潔、綠化效勞；

(13)代購辦公用品效勞；

(14)提供全樓員工“一卡通〞效勞；

(15)其他各種委托代辦效勞。

〔16〕報修點也可設(shè)在前臺，方便客戶報修。租賃保障體系效勞營銷根據(jù)投資客戶對投資回報率的期望值，建立完善的靈活多變的租賃保障體制。核定穩(wěn)定的合理的租金范圍；代租、代售、代繳稅；加強效勞保障租金成長；整合行業(yè)優(yōu)勢，提供業(yè)主行業(yè)溝通效勞；提升物業(yè)效勞品質(zhì)，持續(xù)維護和更新配置，保障工程的保值和增值。附加值增值——國際化物管團隊高力國際〔代表工程：國航大廈、凱德工程等〕戴德梁行〔代表工程：高新國際、冠城廣場等〕仲量聯(lián)行〔代表工程：中環(huán)廣場、新世紀廣場等〕世邦魏理仕〔代表工程：時代廣場、力寶大廈等〕第一太平維斯〔代表工程：商鼎國際、紫檀等〕附加值增值——商務平臺〔企業(yè)溝通和交流平臺〕商務俱樂部商務沙龍行業(yè)峰會CEO會所項目推廣策略4推廣策略推廣控制費用預算4－1工程推廣策略□包裝策略——以“成都超越式的商務地標〞為核心，梳理工程的核心競爭力并由此展開工程軟硬件賣點的包裝；□競爭策略——以“城南公園式生態(tài)商務中心〞與“地鐵商務物業(yè)〞為基點，建立工程領(lǐng)導性的市場地位和市場競爭力；□說服策略——以“成都商務便利與商務效率的新里程〞為主線，展開工程的賣點表達，達成工程與目標群體的共識；□引導策略——為加快工程銷售，工程推廣中應該鎖定成都中等以上的實力投資者，通過工程投資平安，收益性與成長性的表達，掀起成都寫字樓市場的投資風暴?！跬茝V策略——為加快工程銷售，工程應該展開工程跨越地域的銷售與推廣〔尤其是沿海中心城市〕，工程廣告宣傳也應該考慮大型企業(yè)決策者所閱讀的媒體推廣〔如?南方周末?、?新周刊?、?21世紀經(jīng)濟報道?、?時尚〔先生〕?、?鳳凰周刊?、?三聯(lián)生活周刊?、?中國國家地理?等。4－2工程推廣控制第一步/吸引號召力企業(yè):世界級公司、國內(nèi)大型企業(yè)1)工程周邊商務資源評估報告；2)工程投資分析報告；3)會展－行政中心－地鐵等支撐因素。推廣步驟第二步/吸引知名企業(yè):成都、四川(西部)大型企業(yè)機構(gòu)1)已入國際級企業(yè)；2)工程周邊商務資源評估報告；3)工程投資分析報告；4)會展-行政中心-地鐵等支撐因素。推廣步驟第三步吸引投資機構(gòu)、企業(yè)與個人1)已入國際級名企業(yè)與知名公司；2)工程投資分析報告；3)工程周邊商務資源評估報告；4)會展-行政中心-地鐵等支撐因素。推廣步驟