第5章

房地產開發(fā)工程投資估算主講：莫賢發(fā)〔副教授〕2023.3.30教學內容：1.房地產開發(fā)的本錢構成2.房地產開發(fā)的估算方法〔本錢與收入〕3.房地產開發(fā)的稅金計算教學要求：1.解釋本錢、收入、稅費工程的內容2.計算房地產開發(fā)的本錢、收入、稅費重點：1.房地產開發(fā)的稅金計算5.1房地產開發(fā)工程投資與本錢構成工程總投資建設投資建設期利息工程費用工程建設其他費用預備費一、房地產開發(fā)工程總投資5.2房地產開發(fā)工程投資及本錢費用1.土地費用2.前期工程費3.根底設施建設費4.建安工程費5.公共配套設施建設費6.開發(fā)間接費7.管理費用8.銷售費用9.財務費用10.其他費用11.開發(fā)期間稅費12.不可預見費〔一〕土地費用1.土地拆遷費〔1〕農村土地拆遷費用參考價格：旱田：5.3萬/畝;水田:9萬/畝;菜田:15萬/畝〔2〕農村土地拆遷安置補償費前三年平均年產值×補償倍數〔4-6倍〕參考價格：旱田：3萬/畝;水田:4.8萬/畝;菜田:5萬/畝〔3〕城鎮(zhèn)土地拆遷費用①貨幣補償金額〔元/m2)＝重置價格×剩余期限÷使用期限②房屋產權交換③房屋搬遷補助費500元/m2④臨時安置補助費每月15元/m22.土地出讓金(地價〕〔二〕前期工程費1.可行性研究：建安工程費×1.5%2.水文地質勘察：建安工程費×0.5%3.規(guī)劃設計：建安工程費×3%4.五通一平：建安工程費×0.35%通水、通電、通路、通氣、通訊和場地平整?！踩掣自O施建設費1.費用：水電氣、排污、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設施等。2.估算方法：〔1〕單位指標法〔2〕概算指標法直接費=每平方米造價×建筑面積〔四〕建筑安裝工程費1.建筑工程費2.設備工程費3.安裝工程費〔五〕公共配套設施費1.居委會2.派出所3.幼兒園4.停車場〔六〕開發(fā)間接費1.工資2.辦公費3.水電費〔七〕管理費1.工資2.辦公費3.差旅費4.五險一金〔八〕財務費1.利息：10%〔九〕銷售費〔占銷售收入的3%-6%〕1.工資2.辦公費3.差旅費4.五險一金〔十〕稅費〔行政事業(yè)性收費或規(guī)費〕1.土地使用稅2.市政管線費3.供電貼費4.用電權費5.綠化建設費6.初裝費7.市政公用設施費〔十一〕其他費用〔占投資額的2%-3%〕1.臨時用地費2.臨時建設費3.工程造價費4.總承包管理費〔十二〕不可預見費〔預備費〕〔占1-11的3%〕1.設計變更2.隱蔽工程驗收3.漲價預備費4.運營費5.3房地產開發(fā)工程收入估算5.3.1房地產開發(fā)工程收入內容主要包括商品房的銷售收入、出租收入、自營收入①銷售收入=出售建筑面積×銷售單價②出租收入=出租建筑面積×租金單價③自營收入=進行商業(yè)和效勞業(yè)等經營活動的收入5.3.2銷售費用及出租自營費用估算1.銷售費用〔廣告費、代理費、效勞費宣傳費等〕銷售費用=銷售收入×〔3%-5%〕2.出租經營費用〔廣告費、代理費、打印費、宣傳費、物料消消耗等〕出租自營費用=年出租自營收入×20%銷售收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元出租收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元自營收入與經營稅金及附加估算表單位：萬元1.營業(yè)稅及附加2.土地使用稅3.房產稅4.土地增值稅5.4房地產開發(fā)工程稅金5.4.1營業(yè)稅金及附加包括營業(yè)稅、城鄉(xiāng)建設維護稅、教育費附加〔通常也叫兩稅一費〕、印花稅〔0.5-1‰〕。計算公式：1.營業(yè)稅=營銷收入×5%2.城鄉(xiāng)維護建設稅=營業(yè)稅×〔7%/5%/1%〕3.教育費附加的=營業(yè)稅×3%4.兩稅一費=營銷收入×5.5%5.4.2土地使用稅以實際占用的土地面積為計稅依據，向土地所在地的稅務機關交納稅金。計算公式：土地使用稅=實際占用的土地面積〔m2)×稅率①南寧市、柳州市：0.35-1.7；②梧州市、桂林市：；③欽北防市：0.20-1.0；5.4.3房產稅房產稅是投資者擁有房地產時應繳納的一種財產稅。計算公式如下：〔1〕從價計征房產稅=房產原值×〔1-扣除比例〕×稅率〔1.2%〕〔2〕從租計征房產稅=租金收入×稅率〔12%〕5.4.4土地增值稅對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產所取得增值額為征稅對象征收的一種稅。計算原理如下：土地增值稅=增值額×稅率-扣除工程金額×速算扣除率5.4.5.企業(yè)所得稅是對房地產企業(yè)生產經營年度所得應繳納的稅金。計算公式：企業(yè)所得稅=收入總額-扣除工程金額×25%

土地增值稅計算表

財務費用利息能按清算工程計算且有銀行機構證明的，據實計算，其他費用按2.1+2.2的5%計算。財務費用利息不能按清算工程計算或無銀行機構證明的，三項費用合算，按2.1+2.2的10%計算。〔五〕稅率：四級超率累進稅率注意：納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除工程金額20%的，免征增值稅。公式：土地增值稅稅額=增值額×稅率-扣除工程金額×速算扣除率例：某納稅人轉讓房地產所取得的收入為400萬元，其扣除工程金額〔假設考慮了所有應扣除因素〕為100萬元，試計算其應納土地增值稅的稅額。解：〔1〕增值額為：400－100＝300萬元〔2〕增值率：300÷100=300%〔3〕增值稅的稅額為：300×60%-100×35%=145萬元

例：某房地產開發(fā)公司在市區(qū)購置一塊土地，取得土地使用權支付金額為1000萬元，拆遷安置費為80萬元，勘察設計及前期工程準備費為80萬元，建筑安裝工程費為500萬元，管理費用為8萬元，貸款利息為80萬元〔未超過規(guī)定標準〕。該房地產開發(fā)公司于3年后將該工程出售，取得轉讓收入共計2150萬元。計算應納土地增值稅稅額。。

1、轉讓房地產收入＝2150〔萬元〕2、扣除工程金額之和＝1000＋80＋80＋500＋8＋80＝1748〔萬元〕3、土地增值額＝2150－1748＝402〔萬元〕4、土地增值率＝402/1748×100%＝23%5、根據稅率，對土地增值額未超過扣除工程金額50%的局部，適用稅率為30%6、應納稅額＝402×30%＝120.6〔萬元〕《城市開展和住宅市場調研報告》《工程可行性報告》工程聽證會論證合作意向合作協(xié)議決策的失誤是最大的失誤

統(tǒng)一決策的規(guī)劃規(guī)定決策權限明確相關職責一、房地產新工程開展制度新工程開展工程概況法律及政策性風險分析市場分析規(guī)劃設計初步分析工程及銷售方案投資收益分析管理資源配置綜合分析與建議競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容在新城市開發(fā)需要補充的內容《城市開展和住宅市場調研報告》《工程可行性報告》工程聽證會論證合作意向合作協(xié)議新工程開展工程概況法律及政策性風險分析市場分析規(guī)劃設計初步分析工程及銷售方案投資收益分析管理資源配置綜合分析與建議競拍和投標方式取得土地需要增加和完善的內容在新城市開發(fā)需補充的內容《城市開展和住宅市場調研報告》《工程可行性報告》工程聽證會論證合作意向合作協(xié)議本錢測算稅務分析經濟效益分析工程資金預測萬科房地產新工程開展管理制度.doc7.2房地產開發(fā)工程本錢估算

新工程本錢估算體系

－工程評價工作流程設計部銷售部本錢管理部工程開展部財務管理部地塊現狀、地價本錢市場定位產品方案付款節(jié)奏周邊配套地塊現狀本錢規(guī)劃要點建造標準銷售節(jié)奏、開發(fā)節(jié)奏收益情況收益情況收益情況收益情況本錢估算計算－工作流程掌握根本資料準備相關資料計算單類產品本錢合并平均本錢土地方面規(guī)劃設計方面土地價格紅線外配套情況土地現狀本錢估算計算－工作流程掌握根本資料準備相關資料計算單類產品本錢合并平均本錢土地方面規(guī)劃設計方面產品形式規(guī)劃條件本錢估算計算－工作流程掌握根本資料準備相關資料計算單類產品本錢合并平均本錢土地方面規(guī)劃設計方面產品形式規(guī)劃條件容積率配套建筑本錢估算計算－工作流程掌握根本資料準備相關資料計算單類產品本錢合并平均本錢土地方面規(guī)劃設計方面產品形式規(guī)劃條件裝修定位采暖方式結構形式產品類型本錢估算計算－工作流程掌握根本資料準備相關資料計算單類產品本錢合并平均本錢參照項目相關文件法規(guī)經驗數值工程造價方面開發(fā)建設方面本錢估算計算－工作流程掌握根本資料準備相關資料計算單類產品本錢合并平均本錢按產品類別分類計算公共部分按比例攤銷本錢估算計算－工作流程掌握根本資料準備相關資料計算單類產品本錢合并平均本錢各單類產品單項總價匯總總價除以總可售面積得出單位成本本錢估算計算－計算方法固定收費標準直接計算〔修正〕經驗數據直接計算和經驗數據相結合本錢估算計算方法

－固定收費標準開發(fā)前期準備費規(guī)劃設計費報批報建費董迅：不關我的事！人家有文！060324規(guī)費明細表〔town城2#地塊〕.xls本錢估算計算方法

－直接計算〔修正〕土地獲得價款主體建筑工程費主體安裝工程費園林環(huán)境費配套工程費開發(fā)間接費本錢估算計算方法

－直接計算〔修正〕紅線外配套情況土地現狀、付款方式產品形式〔類型、結構、裝飾、采暖〕容積率配套建筑戶均面積開發(fā)周期主要影響因素本錢估算計算方法

－經驗數據社區(qū)管網費期間費開發(fā)本錢與開發(fā)費用開發(fā)本錢開發(fā)費用土地獲得價款開發(fā)前期準備費主體建筑工程費主體安裝工程費社區(qū)管網工程費園林環(huán)境工程費配套設施費開發(fā)間接費管理費銷售費財務費總投資〔完全本錢〕建造本錢建造本錢：指工程的建筑安裝本錢。包括：開發(fā)前期準備費、主體建筑工程費、主體安裝工程費、社區(qū)管網工程費、園林環(huán)境費、配套設施費6大項。開發(fā)本錢：指工程的制造本錢。開發(fā)本錢=土地獲得價款+建造本錢+開發(fā)間接費完全本錢：完全本錢=開發(fā)本錢+期間費用。完全本錢中不包含營業(yè)稅金。工程本錢：在未特別說明時，一般指工程的“開發(fā)本錢〞。幾個根本本錢概念1、土地獲得價款地價及政府市政配套費支付合作方款項紅線外市政設施費拆遷補償費為取得土地開發(fā)使用權而發(fā)生的各項費用土地獲得價款A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。B、合作款項：補償合作方地價、合作工程建房轉入分給合作方的房屋本錢和相應稅金等。C、紅線外市政設施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設費、接口補償費。D、拆遷補償費：有關地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農作物補償費，危房補償費等。2、開發(fā)前期費勘察設計費報批報建增容費三通一平費臨時設施費指在取得土地開發(fā)權之后、工程開發(fā)前期的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、“三通一平〞等前期費用。主要包括以下內容：開發(fā)前期準備費

A、勘察設計費〔1〕勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等?！?〕規(guī)劃設計費〔占建安工程費3%左右〕規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設計模型制作費、方案評審費、效果圖設計費、總體規(guī)劃設計費。設計費：施工圖設計費、修改設計費、環(huán)境景觀設計費等。其他：可行性研究費、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等。〔3〕建筑研究用房費：包括材料及施工費開發(fā)前期準備費：B、報批報建增容費(1)報批報建費：包括安檢費、質檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等。工程整體性報批報建費：工程報建時按規(guī)定向政府有關部門交納的報批費。(2)增容費：包括水、電、煤氣增容費開發(fā)前期準備費C、“三通一平〞費：(1)臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設計、建造費用。(2)臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設計費、臨時管線鋪設、改造、遷移、臨時變壓器安裝及撤除費用。(3)臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設施的設計、建造、管線鋪設、改造、遷移等費用。(4)場地平整：根底開挖前的場地平整、場地清運、舊房撤除等費用。開發(fā)前期準備費：D、臨時設施費(1)臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設計、建造、裝飾費用。(2)臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。(3)臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費。(4)臨時圍板：包括設計、建造、裝飾費用。3、主體工程費根底造價結構及粗裝修門窗工程公共局部精裝修戶內精裝修費指工程開發(fā)過程中發(fā)生的主體內列入土建預算內的各項費用。主要包括:3、主體建筑工程費A、根底造價：包括土石方、樁基、護壁〔坡〕工程費，根底處理費、樁基咨詢及檢測費、降水。B、結構及粗裝修造價：主要包括砼框架〔含獨立柱基和條基等淺根底〕、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體〔高層建筑的裙樓有架空層，原那么上架空層結構列入裙樓、有轉換層結構并入塔樓〕。C、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內門、外墻門窗、防火門的費用。D、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用。E、戶內精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用4、主體安裝工程費室內水暖氣電管線及設備費室內設備及安裝費室內弱電系統(tǒng)費主體安裝工程費A、室內水暖氣電管線設備費；(1)室內給排水系統(tǒng)費〔自來水／排水／直飲水／熱水〕；(2)室內采暖系統(tǒng)費〔地板熱／電熱膜／分戶燃氣爐／管道系統(tǒng)／暖氣片〕；(3)室內燃氣系統(tǒng)費；(4)室內電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設、燈具、開關插座、含弱電工程管盒預埋主體安裝工程費B、室內設備及其安裝費(1)通風空調系統(tǒng)費：包括空調設備及安裝費用、空調管道、通風系統(tǒng)費用；(2)電梯及其安裝費；(3)發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；(4)消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；(5)人防設備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等。主體安裝工程費C、弱電系統(tǒng)費(1)居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；(2)對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；(3)三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；(4)有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內外布線及終端插座費用；(5)系統(tǒng)費用：包括主體內外布線及終端插座費用；(6)寬帶網：包括主體內外布線及終端插座費用。各類建安工程近似估算5、社區(qū)管網工程費室外給排水室外采暖室外燃氣室外電氣室外智能化社區(qū)管網工程費A、室外給排水系統(tǒng)費(1)室外給水系統(tǒng)費：主要包括小區(qū)內給水管道、檢查井、水泵房設備、及外接的消火栓等費用；(2)雨污水系統(tǒng)費用B、室外采暖系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、熱交換站、鍋爐房費用C、室外燃氣系統(tǒng)費：主要包括管道系統(tǒng)、調壓站社區(qū)管網工程費D、室外電氣及上下壓設備費(1)上下壓配電設備及安裝：包括紅線到配電房的高壓線、高壓柜、變壓器、低壓柜及箱式變壓設備費用；(2)室外強電管道及電纜敷設：室外強電總平線路局部費用；(3)室外弱電管道埋設：包括用于電視、、寬帶網、智能化布線的管道預埋、檢查井等費用社區(qū)管網工程費E、室外智能化系統(tǒng)費(1)停車管理系統(tǒng)費用：包括露天停車場管理系統(tǒng)、地下室或架空層停車場管理系統(tǒng)的費用；(2)小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)費用：包括攝像頭、顯示屏及電氣系統(tǒng)安裝等費用；(3)周界紅外防越系統(tǒng)費用：紅外對掃等；(4)小區(qū)門禁系統(tǒng)費用；(5)電子巡更系統(tǒng)費用；(6)電子公告屏費用6、園林環(huán)境工程費綠化小品圍墻室外照明室外背景音樂室外零星設施園林環(huán)境工程費

指工程所發(fā)生的園林環(huán)境造價，主要包括：A、綠化建設費：包括公共綠化、組團宅間綠化、一樓私家花園、小區(qū)周邊綠化支出；B、建筑小品：雕塑、水景、環(huán)廊、假山等；C、道路、廣場建造費：道路廣場鋪設、開設路口工程及補償費等；D、圍墻建造費：包括永久性圍墻、圍欄及大門；E、室外照明：室外照明電氣工程，如路燈、草坪燈；F、室外背景音樂；G、室外零星設施：兒童游樂設施、各種指示牌、標識牌、示意圖、垃圾桶、座椅、陽傘等。7、配套設施費不可經營性可經營性指房屋開發(fā)過程中，根據有關法規(guī)，產權及收益權不屬于開發(fā)商，開發(fā)商不能有償轉讓也不能轉作自留固定資產的公共配套設施支出。主要包括以下幾類：配套設施費

〔參照規(guī)劃標準與技術準那么中的要求〕〕A、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的不會產生經營收入的不可經營性公共配套設施支出，包括居委會、派出所、崗亭、兒童樂園、自行車棚等；B、在開發(fā)小區(qū)內發(fā)生的根據法規(guī)或經營慣例，其經營收入歸于經營者或業(yè)委會的可經營性公共配套設施的支出，如建造幼托、郵局、圖書館、閱覽室、健身房、游泳池、球場等設施的支出；配套設施費C、開發(fā)小區(qū)內城市規(guī)劃中規(guī)定的大配套設施工程不能有償轉讓和取得經營收益權時，發(fā)生的沒有投資來源的費用；D、對于產權、收入歸屬情況較為復雜的地下室、車位等設施，應根據當地政府法規(guī)、開發(fā)商的銷售承諾等具體情況確定是否攤入本本錢工程。如開發(fā)商通過補交地價或人防工程費等措施，得到政府部門認可，取得了該配套設施的產權，那么應作為經營性工程獨立核算8、開發(fā)間接費工程管理費營銷設施建造費資本化借款費用物業(yè)管理完善費開發(fā)間接費核算與工程開發(fā)直接相關、但不能明確屬于特定開發(fā)環(huán)節(jié)的本錢費用性支出；以及工程營銷設施建造費。開發(fā)間接費A、工程管理費(1)工程監(jiān)理費：支付給聘請的工程或工程監(jiān)理單位的費用；(2)預結算編審費：支付給造價咨詢公司的預結算的編制、審核費用；(3)行政管理費：直接從事工程開發(fā)的部門的人員的工資、獎金、補貼等人工費以及直接從事工程開發(fā)的部門的行政費(4)施工合同外獎金：趕工獎、進度獎(5)工程質量監(jiān)督費：建設主管部門的質監(jiān)費；(6)平安監(jiān)督費：建設主管部門的安監(jiān)費；(7)工程保險費。開發(fā)間接費B、營銷設施建造費(1)廣告設施及發(fā)布費：車站廣告、路牌廣告；(2)現場包裝銷售環(huán)境改造費：會所、推出銷售樓盤(含示范單位)周圍等銷售區(qū)域銷售期間的現場設計、工程、裝飾費；臨時銷售通道的設計、工程、裝飾等費用；(3)接待廳售樓處裝修、裝飾費：設計、工程、裝飾等；(4)樣板間：包括樣板間設計、裝修、家具、飾品以及保潔、保安、維修費。主體外搭設的樣板間還包括建造費用；主體內樣板間銷售后回收的設計、裝修、家具、家私等費用，在主營業(yè)務收入中單列或單獨記錄，考核時從總費用中扣除；(5)

銷售模型費：售樓沙盤、戶型模型等；(6)其他。開發(fā)間接費C、資本化借款費用包括直接用于工程開發(fā)所借入資金的利息支出、折價或溢價攤銷和輔助費用，以及因外幣借款而發(fā)生匯兌差額。因借款而發(fā)生的輔助費用包括手續(xù)費等。D、物業(yè)管理完善費包括按規(guī)定應由開發(fā)商承擔的由物業(yè)管理公司代管的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金；以及小區(qū)入住前投入的物業(yè)管理費用。期間費用－－管理費用

〔約占開發(fā)本錢的3%左右〕房地產開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理產開發(fā)工程的開發(fā)經營活動而發(fā)生的各工程費用：人工費用行政費用財務費用其它費用項目公司開發(fā)設計工程銷售類型職能管理型矩陣式管理型開發(fā)設計工程銷售職責分工開發(fā)設計工程銷售工程部工程部只負責施工現場管理部門工程