首一期項(xiàng)目1 31.1.項(xiàng)目概況 31.2.項(xiàng)目建設(shè)單位介紹 31.3.可行性報(bào)告編制依據(jù) 91.4.項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 9 92.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展分析 2.2XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 2.3項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 2.4項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位及銷售價(jià)格預(yù)測(cè) 2.5市場(chǎng)分析結(jié)論 4.1項(xiàng)目地址 4.2地塊概況 5.1規(guī)劃理念 5.2建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格 5.3項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容 7.1本項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷模式簡(jiǎn)述 7.2本項(xiàng)目營(yíng)銷組織機(jī)構(gòu)及人員構(gòu)成 2 8.1投資估算范圍 8.2投資估算內(nèi)容 8.3投資估算依據(jù) 8.4投資估算結(jié)果 8.5資金籌措 9.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制說明 9.2銷售收入估算 9.3盈利能力分析(財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及指標(biāo)) 9.4貸款償還能力分析 9.5財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)結(jié)論 10.1敏感性分析 31.4用地面積：70.86畝(47243.85平方米)1.2.項(xiàng)目建設(shè)單位介紹XXXX置業(yè)有限公司成立于2010年12月24日，注冊(cè)資本2000萬元，實(shí)收資本為2000萬元，法定代表人梁謙，公司經(jīng)營(yíng)范圍為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。是XX目前公司擁有員工120人，其中本科以上(含本科)學(xué)歷占比達(dá)到90%以上，中高級(jí)職稱人員占50%左右。中高級(jí)管理人員40人，部門設(shè)置齊全，下設(shè)行政XX地產(chǎn)集團(tuán)成立于1996年6月24日，注冊(cè)地址為XX市工業(yè)大道南821號(hào)金碧花園018號(hào)單元三樓，注冊(cè)資本人民幣250,000萬元。是集房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、物業(yè)管理于一體的現(xiàn)代化國(guó)際企業(yè)集團(tuán)，連續(xù)7年位列中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)10強(qiáng)，目前，擁有中國(guó)一級(jí)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、中國(guó)甲級(jí)資質(zhì)的建筑設(shè)2009年11月5日XX于香港聯(lián)交所主板上市，當(dāng)天憑借開盤當(dāng)日705億港德意志銀行等39家全球戰(zhàn)略股東。國(guó)際資本的支持，讓XX邁入了一個(gè)全新的高全國(guó)50個(gè)主要城市擁有多個(gè)地區(qū)公司，擁有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目100余個(gè)，覆蓋中端、中4高端、高端及旅游地產(chǎn)多個(gè)產(chǎn)品系列，是中國(guó)土地儲(chǔ)備最多、在建工程面積最大、進(jìn)入省會(huì)城市最多的房地產(chǎn)企業(yè)。2010年全年銷售面積788.7萬平方米，合約銷售金額達(dá)504.2億元，銷售面積及銷售金額均位于全國(guó)第二，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了大步跨越。資金運(yùn)作優(yōu)勢(shì)公司擁有嚴(yán)密科學(xué)的資金計(jì)劃管理體系和優(yōu)秀的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)，能夠及時(shí)把握各區(qū)域、各項(xiàng)目銷售回款、貸款情況以及資金需求，以嚴(yán)謹(jǐn)周密的資金計(jì)劃控制，實(shí)現(xiàn)少投入、多產(chǎn)出，為公司帶來穩(wěn)定充裕的現(xiàn)金流。規(guī)模優(yōu)勢(shì)作為房地產(chǎn)企業(yè)，XX的規(guī)模優(yōu)勢(shì)集中體現(xiàn)在土地儲(chǔ)備方面：1、土地規(guī)模及城市分布均位居中國(guó)龍頭地位XX在全國(guó)土地儲(chǔ)備超過7300萬平方米，分布在50個(gè)主要城市，超過80%的項(xiàng)目位于天津、重慶2個(gè)直轄市和XX、武漢、沈陽、成都、南京、合肥、西安等省會(huì)城市。2、優(yōu)質(zhì)的土地儲(chǔ)備，拿地成本大幅低于行業(yè)平均水平XX的土地儲(chǔ)備價(jià)格低廉。這主要?dú)w結(jié)于兩大因素。第一，超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略決策，搶先進(jìn)入了土地成本低、升值潛力大的城5市和區(qū)域。第二，依靠大量信息和品牌優(yōu)勢(shì)，在土地二級(jí)市場(chǎng)并購優(yōu)質(zhì)低成本項(xiàng)目。3、項(xiàng)目規(guī)模合理，可最大程度獲取經(jīng)濟(jì)及品牌效益公司大部分項(xiàng)目規(guī)模在50—200萬平方米之間，最適宜規(guī)模開發(fā)、滾動(dòng)開發(fā)。此類項(xiàng)目規(guī)模較大，可滿足配套齊全、環(huán)境優(yōu)美的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件；開發(fā)周期一般3到5年，可先建造大型園林及環(huán)境配套，以實(shí)現(xiàn)銷售價(jià)格與速度雙提升，最大程度獲取規(guī)模開發(fā)的經(jīng)濟(jì)效益，從而符合公司的精品戰(zhàn)略和可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略。4、升值潛力巨大，為公司帶來更高的投資回報(bào)XX土地儲(chǔ)備的區(qū)域?qū)傩?、環(huán)境特點(diǎn)及規(guī)劃前景，決定了項(xiàng)目巨大的升值空■近幾年經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)的超大城市。在全國(guó)戰(zhàn)略拓展的進(jìn)程中，XX優(yōu)先選擇中國(guó)經(jīng)濟(jì)最具活力、增長(zhǎng)續(xù)性的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心，如重慶、天津、沈陽、南京、武漢、成都等。以上城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，住宅市場(chǎng)需求旺盛，成長(zhǎng)性好，XX項(xiàng)目也因此具有巨大的升值空■三線城市毗鄰繁華市中心及政府行政中心的核心地段近年來，三線城市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定快速增長(zhǎng)，人均可支配收入水平大幅提升，對(duì)中高端宜居類商品住宅需求旺盛。XX率先儲(chǔ)備了一批三線城市的優(yōu)質(zhì)地塊，該巨大，資源稀缺性高，項(xiàng)目升值前景非常可觀。■環(huán)境優(yōu)美、規(guī)劃交通發(fā)達(dá)、房?jī)r(jià)升值潛力巨大的區(qū)域品牌及營(yíng)銷優(yōu)勢(shì)作為中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，XX嚴(yán)格實(shí)施精品戰(zhàn)略，執(zhí)行全過程精品標(biāo)準(zhǔn)。在內(nèi)部推行集團(tuán)化緊密型管理體系，嚴(yán)控產(chǎn)品質(zhì)量；對(duì)外大規(guī)模整合各類優(yōu)勢(shì)資源，從規(guī)劃設(shè)計(jì)、主體施工、園林建設(shè)、裝修裝飾，到材料設(shè)備都與國(guó)內(nèi)外300多家相關(guān)行業(yè)龍頭企業(yè)建立合作聯(lián)盟。XX產(chǎn)品，代表了中國(guó)房地6RzRz與成江型建河難A中國(guó)鐵建電周展2010年9月18日，最新的中房TOP10報(bào)道出爐，XX以80.16億元的品牌價(jià)具行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)力、最具社會(huì)影響力的領(lǐng)袖品牌，也是XX未來發(fā)展強(qiáng)大的核心競(jìng)爭(zhēng)2007年10月，XX地產(chǎn)集團(tuán)XX“XX御景半島”項(xiàng)目正式開盤。定位為“中國(guó)第一豪宅”的御景半島同時(shí)也是XX地產(chǎn)集團(tuán)推出市場(chǎng)的最高端的產(chǎn)品，在開安、南京、天津、昆明、太原、鄂州等12個(gè)核心城市18個(gè)精品樓盤實(shí)現(xiàn)同時(shí)開盤，全國(guó)范圍內(nèi)推出貨量近2萬套住宅，項(xiàng)目全部以“園林實(shí)景+準(zhǔn)現(xiàn)樓+精裝修”華府、太原XX綠洲二期3盤齊開，三個(gè)樓盤，銷售額高達(dá)十余億元。在另外十同時(shí)，XX在三線城市的項(xiàng)目也取得了優(yōu)秀的銷售業(yè)績(jī)。如2009年9月262010年11月28日，5.4億，創(chuàng)造了XX房地產(chǎn)營(yíng)銷的新傳奇。2010年12月5日，信陽7全國(guó)置業(yè)者的認(rèn)可。2010年全年銷售突破504億大關(guān)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了大步跨越。2011年XX將在全國(guó)繼續(xù)深入推進(jìn)“精品戰(zhàn)略”,保持在全國(guó)領(lǐng)先的銷售競(jìng)爭(zhēng)力。團(tuán)隊(duì)及管理優(yōu)勢(shì)公司擁有中國(guó)一流的領(lǐng)導(dǎo)管理團(tuán)隊(duì)，平均年齡42歲，平均房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)14年以上。其中教授1人，博士3人，碩士4人。集團(tuán)董事局主席許家印公司擁有一支年輕化、高學(xué)歷、高素質(zhì)的員工隊(duì)伍。員工總計(jì)1萬余人，其中房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)系統(tǒng)員工92%以上是大學(xué)本科及以上學(xué)歷，是中國(guó)一流的員工XX從人才引進(jìn)、員工培訓(xùn)、績(jī)效考核和保障員工權(quán)益四個(gè)方面建立了中國(guó)成本優(yōu)勢(shì)全過程的成本控制體系全過程的成本控制體系降低價(jià)格成本81、土地價(jià)格低，實(shí)現(xiàn)了成本的源頭控制憑借超前的土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略決策，XX搶先進(jìn)入了土地成本低、升值潛力大的城市和區(qū)域，大幅降低了拿地成本。2、產(chǎn)品設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)化，有效控制建設(shè)成本XX通過標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)及優(yōu)化設(shè)計(jì)，嚴(yán)格、有效地控制建設(shè)成本。通過設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化，達(dá)到施工工藝、施工組織的標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)現(xiàn)集中招標(biāo)、集中采購、集中施工、集中管理，有效控制建設(shè)成本。3、集中招投標(biāo)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益XX嚴(yán)格實(shí)施集中招投標(biāo)，對(duì)于各類主體、裝修、園林等大型工程，全國(guó)各地的項(xiàng)目均由集團(tuán)統(tǒng)一招投標(biāo)。由于XX全國(guó)項(xiàng)目建設(shè)的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，確保了投標(biāo)的龍頭企業(yè)能以最合理的價(jià)格提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，從而實(shí)現(xiàn)了XX集中招投標(biāo)的規(guī)模效益。4、集中采購材料及設(shè)備，大幅降低成本XX通過集中采購，在確保品質(zhì)的前提下，大幅降低了材料及設(shè)備的價(jià)格，大部分裝修材料價(jià)格控制在市場(chǎng)價(jià)的3到5折。同時(shí)，依靠全國(guó)統(tǒng)一的采購配送體系，材料及設(shè)備直接送達(dá)施工現(xiàn)場(chǎng)，有效降低了采購環(huán)節(jié)中的流通成本、運(yùn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)優(yōu)勢(shì)公司產(chǎn)品類型的組合非?？茖W(xué)合理。對(duì)于所有項(xiàng)目，公司內(nèi)部均由規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)、地區(qū)公司三大團(tuán)隊(duì)分別進(jìn)行獨(dú)立市場(chǎng)調(diào)研；并通過與中國(guó)最專業(yè)的地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)合作，確保公司的產(chǎn)品定位準(zhǔn)確、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)科學(xué)合理，能最大程度被市場(chǎng)接受。在公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，中端產(chǎn)品占40%,中高端產(chǎn)品占30%,高端產(chǎn)品占10%,旅游地產(chǎn)產(chǎn)品占20%。此產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與市場(chǎng)需求的物業(yè)類型比例高端系列高端系列旅游地產(chǎn)系列■一般以恒大金碧天下系列為主■一般以恒大華府系列為主中高端系列■一般以恒大綠洲/恒大名都系列為主■一般以恒大城/恒大雅苑系列為主9一定位為所在城市頂級(jí)豪宅，是填補(bǔ)當(dāng)?shù)睾勒袌?chǎng)空白的標(biāo)志性物業(yè)；一通常位于大城市中區(qū)域價(jià)值高、形象較佳的中心地段或未來升值潛力較大的區(qū)域(如規(guī)劃的CBD);一產(chǎn)品主要為花園洋房、小高層洋房等；一一般均為大戶型單位，采用最高端、最豪華的設(shè)計(jì)及建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)；一通常配套有大型豪華會(huì)所、商業(yè)及教育等設(shè)施；旅游地產(chǎn)產(chǎn)品：一般以XX金碧天下系列為主一定位為集旅游、度假、商務(wù)、居住一體的大型旅游度假項(xiàng)目；一通常位于人口超過500萬特大城市周邊20-75公里范圍內(nèi)；臨近高速公路出口，非屬超大城市行政區(qū)域；一坐落于自然、優(yōu)美的大型山水環(huán)境之中，具有得天獨(dú)厚的景觀資源；一產(chǎn)品主要為單體別墅、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、花園洋房、小高層及高層一通常配套10萬平方米左右的五星級(jí)酒店、會(huì)議中心、健康中心、娛樂中心、飲食中心、商業(yè)中心、運(yùn)動(dòng)中心及區(qū)域公交系統(tǒng)；一定位為配套完善、環(huán)境優(yōu)美的大型宜居住宅小區(qū)；一通常位于城市的次級(jí)中心區(qū)域，周邊交通便利，市政配套齊全；一產(chǎn)品主要為多層、小高層、中高層以及高層住宅；一通常配套大型會(huì)所、運(yùn)動(dòng)中心、幼兒園、商業(yè)街等生活設(shè)施；1.3.可行性報(bào)告編制依據(jù)●項(xiàng)目有關(guān)資料；●XX市行政事業(yè)及服務(wù)性收費(fèi)目錄1.4.項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)序號(hào)單位指標(biāo)1建設(shè)用地2總建筑面積可銷售面積高層住宅商鋪地下車位個(gè)公共配套面積3容積率4綠化率%5總投資萬元萬元銀行貸款萬元預(yù)售收入萬元6銷售收入萬元7利潤(rùn)總額萬元8凈利潤(rùn)萬元9投資利潤(rùn)率投資凈利潤(rùn)率財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率：8%)萬元盈虧平衡點(diǎn)%第二章市場(chǎng)分析與項(xiàng)目定位2.1我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)發(fā)展分析房屋價(jià)格也持續(xù)走高，市場(chǎng)景氣狀況良好。具體態(tài)勢(shì)體現(xiàn)在4個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)投資。2010年我國(guó)房地產(chǎn)投資大幅增長(zhǎng)，住宅投資繼續(xù)占主導(dǎo)(2)房地產(chǎn)需求。2010年全國(guó)商品房需求旺盛，銷售面積和銷售額迅速增(3)房地產(chǎn)供給。2010年全國(guó)商品房竣工面積大幅增長(zhǎng)，新開工面積小幅(4)房地產(chǎn)價(jià)格。2010年全國(guó)商品房?jī)r(jià)格呈觸底反彈走勢(shì)，商品房?jī)r(jià)格出2011年房地產(chǎn)市場(chǎng)分析預(yù)測(cè)如下所述：(1)房地產(chǎn)投資預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)2011年房地產(chǎn)投資將出現(xiàn)較快增長(zhǎng)。2010年房地產(chǎn)新開工面積和施工面積都轉(zhuǎn)為正增長(zhǎng)，需要大規(guī)模的后續(xù)投資；另外，2010年企業(yè)資金狀況大有預(yù)測(cè)2011年房地產(chǎn)總體需求穩(wěn)中有升，其中一線城市受政策調(diào)控打擊投資預(yù)測(cè)2011年房地產(chǎn)供給總體將小幅增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2011年一線城市在政策調(diào)然較2010年增長(zhǎng)較大，但由于前期新開項(xiàng)目少，市場(chǎng)需求旺盛，供給仍顯不足，預(yù)測(cè)2011年房地產(chǎn)價(jià)格總體基本保持平穩(wěn)。一線城(5)政策性分析2010年4月，新國(guó)十條出爐，對(duì)一線城市過速上漲的房?jī)r(jià)進(jìn)行遏制，該政策品必然將獲得更多青睞，這一切將使以XX集團(tuán)為標(biāo)桿的龍頭房企獲得更大的發(fā)2010年10月1日，中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)聯(lián)合中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心共同發(fā)布《2010年前三季度中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)住宅銷售排行榜》,XX以597萬平方米的銷售面積居首。該榜單顯示，2010年一、二季度，三、四線城市對(duì)TOP20銷售面積城市集中度線金額城市集中度2.2XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析XX市40分鐘車程。石武高鐵通車后15分鐘即可抵達(dá)XX市區(qū)，現(xiàn)轄12個(gè)縣(市、區(qū)),總面積8629平方公里，總?cè)丝?65萬人；市區(qū)建成區(qū)面積100平方公里，人口100萬人。XX是國(guó)家衛(wèi)生城市、國(guó)家市和全國(guó)加工貿(mào)易梯度轉(zhuǎn)移重點(diǎn)承接地，連續(xù)三屆榮獲“全國(guó)質(zhì)量興市先進(jìn)市”,連續(xù)四屆榮獲“全國(guó)雙擁模范城”。省第3位。2009年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1054.6億元，比上年增長(zhǎng)13%,增速居全省第2位；財(cái)政一般預(yù)算收入55.9億元、支出131.4億元，分別增長(zhǎng)14.6%和32.5%;完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資904.5億元，增長(zhǎng)30.8%,總量穩(wěn)居全省第4位；規(guī)模以上工業(yè)增加值430.2億元，增長(zhǎng)16.1%;糧食總產(chǎn)379萬噸，大旱之年再創(chuàng)歷史新高；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入分別達(dá)14170元和5431元，實(shí)際增長(zhǎng)10.3%和7.6%。該市城鎮(zhèn)化率年均提高1.87個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到40.96%;城鄉(xiāng)居民收入差距由2002年的2.8:1縮小至2009年的2.61:1。2010年1-5月份，全市完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資294.81億元，同比增長(zhǎng)21.5%。其中，全市完成工業(yè)投資180.27億元，同比增長(zhǎng)20.1%,占城鎮(zhèn)投資的比重為61.1%,對(duì)城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為57.7%,拉動(dòng)城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)12.4個(gè)百分點(diǎn)；全市完成民間投資246.78億元，同比增長(zhǎng)23.4%,比城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速高1.9個(gè)百分點(diǎn)，占城鎮(zhèn)投資的比重為83.7%,對(duì)城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為89.6%,拉動(dòng)全市城鎮(zhèn)投資增長(zhǎng)19.3個(gè)百分點(diǎn)。此外，億元以上項(xiàng)目完成投資穩(wěn)步推進(jìn)。2010年1-5月份，全市城鎮(zhèn)億元以上在建項(xiàng)目183個(gè)，比去年同期增加67個(gè)；完成投資93.31億元，同比增長(zhǎng)64.5%。其中，新開工億元以上項(xiàng)目76個(gè)，比去年同期增加44個(gè)，計(jì)劃投資212.99億元，是去年同期的2.65倍，完成投資34.09億元，比去年同期增長(zhǎng)1.7倍。3、交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出XX是豫北地區(qū)唯一的國(guó)家公路運(yùn)輸樞紐城市，京廣和太石鐵路在此交匯，石武高鐵客運(yùn)專線正在建設(shè)，106國(guó)道、107國(guó)道及京港澳、大廣、濟(jì)東高速穿境而過。劉江黃河大橋(二橋)建成通車，鄭新黃河大橋(三橋)已經(jīng)開工，官渡黃河大橋(四橋)即將建設(shè)。與省會(huì)XX隔黃河為鄰，新鄭國(guó)際機(jī)場(chǎng)至XX市區(qū)80公里。平原新區(qū)作為全省6大新區(qū)之一，是對(duì)接XX、建設(shè)“復(fù)核”城市的橋頭堡，目前已初具規(guī)模。主城區(qū)到“三區(qū)五城”8條快速路全部通車，30分鐘同城經(jīng)濟(jì)圈初步形成。全市公路總里程達(dá)到12735公里，高速公路通車?yán)锍踢_(dá)306公里，以XX為中心，600公里半徑內(nèi)覆蓋5億人口。區(qū)域狀況小結(jié)截止2010年上半年，累計(jì)投入260億元，完成舊城改造面積800余萬平方中村、棚戶區(qū)拆遷250.1萬平方米，啟動(dòng)建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)269個(gè)，累計(jì)建成面積1311.2萬平方米，搬遷入住農(nóng)戶4.5萬戶，城鄉(xiāng)居民生產(chǎn)生活工作環(huán)境得到2010年上半年XX住宅價(jià)格分析圖示2010年上半年，XX市城區(qū)商品房(含非住宅)成交價(jià)格繼續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，成交均價(jià)3275元/平方米，同比增長(zhǎng)26.37%,環(huán)比增長(zhǎng)16.99%;銷售量與同期相比增幅較大，銷售面積103.21萬平方米，同比增長(zhǎng)21.59%,環(huán)比增長(zhǎng)-5.99%;投放量亦大幅增長(zhǎng)，投放面積140.01萬平方米，同比增長(zhǎng)36.27%,環(huán)比增長(zhǎng)27.05%。由于投放量大于銷售量，使得供銷比趨于供大于求，達(dá)到1.36:1。二手房成交面積43.32萬平方米，同比增長(zhǎng)63.71%,環(huán)比增長(zhǎng)-1.34%;二手房成交價(jià)格2520.19元/平方米，同比增長(zhǎng)13.84%,環(huán)比增長(zhǎng)3.40%。2010年12月份XX市市區(qū)房地產(chǎn)銷售2172套，銷售均價(jià)3417元，較上月每平方米漲了33元。居住用房銷售2012套，其中商品住房銷售均價(jià)3868元，較上月每平方米上漲了155元，創(chuàng)新高。2010年全年，XX市市區(qū)房地產(chǎn)累計(jì)銷售21957套，同比上漲38.90%,銷售均價(jià)3121元，較2009年上漲了461元。居住用房累計(jì)銷售19429套，同比上漲31.87%,其中商品住房銷售均價(jià)3574元，較2009年每平方米上漲了482元，創(chuàng)(1)、在售多層均價(jià)對(duì)比分析XX多層均價(jià)總體價(jià)位在3100—4200元/m2之間運(yùn)行，均價(jià)差價(jià)1100元。樓層層差在30—60元之間，老城區(qū)各項(xiàng)目差價(jià)在500元左右。(2)、在售小高層、高層均價(jià)對(duì)比分析XX市場(chǎng)的小高層、高層市場(chǎng)均價(jià)在3400——4380元/m2之間浮動(dòng)，均價(jià)差為980元，根據(jù)調(diào)研樓盤，層差價(jià)為50—80元之間。2、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)(1)衛(wèi)濱區(qū)位于XX市的南部，是XX市未來城市發(fā)展“東擴(kuò)南移”的戰(zhàn)略重點(diǎn)。地理位置優(yōu)越，商業(yè)發(fā)達(dá)，歷來為商賈云集之地，貨物集散之鄉(xiāng)，素有豫北門戶之稱，是XX市乃至豫北地區(qū)商業(yè)物流的黃金區(qū)域，是最繁華的商業(yè)地帶，全市有80%的大型商場(chǎng)、市場(chǎng)集結(jié)我區(qū)，人氣旺盛，被稱為XX市的“王府井”。上海世紀(jì)聯(lián)華、瑞華服飾、金利來購物中心、沃爾瑪?shù)戎髽I(yè)紛紛落戶該區(qū)，XX市規(guī)劃建設(shè)的大型市場(chǎng)群也坐落在該區(qū)南環(huán)路兩側(cè)，市場(chǎng)群正成為各地商家投資興業(yè)的首選之地。近年來，衛(wèi)濱區(qū)區(qū)委、區(qū)政府堅(jiān)持以項(xiàng)目統(tǒng)攬全局，正在努力打造立足豫北、面向中原、輻射周邊的商貿(mào)物流中心，特設(shè)衛(wèi)濱區(qū)工業(yè)集中區(qū)，水、電、路、場(chǎng)地三通一平，內(nèi)外部環(huán)境寬松，已有10余個(gè)國(guó)家和地區(qū)的客商在給區(qū)投資興業(yè)。該區(qū)域內(nèi)大盤眾多，且為眾多品牌開發(fā)商看好，成為房地產(chǎn)開發(fā)、銷售的熱點(diǎn)區(qū)，轄區(qū)駐有小店工業(yè)區(qū)、科教園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)。城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，生活便利，通訊快捷，金融網(wǎng)點(diǎn)密布，國(guó)際通兌業(yè)務(wù)暢達(dá)。大部分市級(jí)行政機(jī)關(guān)位于我區(qū)，轄區(qū)金融保險(xiǎn)、通訊網(wǎng)點(diǎn)密布，新聞、醫(yī)療單位云集。區(qū)內(nèi)匯集了5所高校、25所中學(xué)、38小學(xué)，市委、市政府規(guī)劃建設(shè)的科教園區(qū)也坐落在該區(qū)。該區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)以公務(wù)員小區(qū)為主，周邊配套還不太成熟，客戶群主要集中在公務(wù)員及有一定資金實(shí)力的青年人。(3)牧野區(qū)位于XX市市區(qū)中北部，東西橫穿整個(gè)XX市區(qū)。牧野區(qū)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過近幾年來的快速發(fā)展，已形成自己的特色產(chǎn)業(yè)、行業(yè)優(yōu)勢(shì)，成為豫北地區(qū)全方位開放的經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)，但該區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻不太成熟，處于起步階段，有充足的發(fā)展空間，客戶群多為中年人及部分事業(yè)有成的外來務(wù)工人員。(4)鳳泉區(qū)，位于XX市城區(qū)北部，太行山余脈鳳凰山麓。在建的南水北調(diào)中線但由于先前當(dāng)?shù)鼐用癫蛔⒁猸h(huán)境的保護(hù)，目前該區(qū)域居住環(huán)境較差，而且XX市未來城市的發(fā)展戰(zhàn)略是“東擴(kuò)南移”,故該區(qū)的房地產(chǎn)發(fā)展處于空白階3、XX購房客群需求分析(1)、客群主力戶型需求分析在購房需求中，體現(xiàn)出來的仍是以自住為主導(dǎo)，所需主力面積在120—150平米的舒適、面積稍大的三房產(chǎn)品接受度較高，面積在80—120平米的兩房、三(2)、目標(biāo)客戶群定位分析XX市城區(qū)市場(chǎng)將是本項(xiàng)目的主打市場(chǎng)，而周邊縣鎮(zhèn)的外地購房客戶將是本項(xiàng)目的重要客群。1)各區(qū)域客源比例預(yù)估：XX市區(qū)70%、XX市周邊客戶30%;2)年齡層區(qū)分預(yù)估：35-45歲65%、其他35%;3)購買目的預(yù)估：純自用85%、投資15%。小結(jié)：近幾年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需兩旺，這一格局保證了XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展，但是，也使本地的房地產(chǎn)開發(fā)商忽視了樓盤品質(zhì)及客戶的真實(shí)需求，房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平一直沒有本質(zhì)的提升，精品宜居類住宅稀缺，這與XX市長(zhǎng)遠(yuǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃不相符，與客戶提升居住品質(zhì)追求宜居的愿望不相符。作為民生品牌地產(chǎn)代表---XX產(chǎn)品系列里精品宜居樓盤的典范，XXXX項(xiàng)目恰到好處的彌補(bǔ)了這一缺憾，市場(chǎng)機(jī)會(huì)十分有利。1、XX的房地產(chǎn)開發(fā)步伐相對(duì)落后，人均居住面積和住房品質(zhì)兩方面都還有2、XX距周邊的武漢、XX、合肥、西安等大城市較近，是全國(guó)重要的交通樞紐。另一方面，國(guó)家實(shí)施城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略將會(huì)有大量的人口從農(nóng)村到鎮(zhèn)、鎮(zhèn)到縣城、縣城到中心城區(qū)的大方向移動(dòng)，因此，XX的商品住宅將會(huì)有長(zhǎng)期和較大的市場(chǎng)3、目前XX市房地產(chǎn)商品化的程度在逐步提高，但產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)較大，購房客戶可選擇的余地大，市場(chǎng)缺少大規(guī)模、高品質(zhì)的樓盤。隨著客戶對(duì)高品質(zhì)居住環(huán)境的渴求，本項(xiàng)目在XX擁有非?？捎^的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。2.3項(xiàng)目市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析2.3.1項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)分析本項(xiàng)目無可比擬的獨(dú)到優(yōu)勢(shì)：占地面積約340畝，規(guī)劃建筑面積80萬平方米，定位為城市中央生態(tài)宜居城。XXXX歐陸新古典主義建筑與皇家園林交相輝映，80-140平方米精裝尊邸，南北對(duì)流，戶戶觀景；五星級(jí)豪華會(huì)所、國(guó)際風(fēng)情商業(yè)街等國(guó)際級(jí)至尊配套；著名物業(yè)--金碧物業(yè)提供尊貴服務(wù)；世界級(jí)皇家園林、國(guó)際級(jí)航母配套、滿屋名牌9A理于一體的現(xiàn)代化國(guó)際企業(yè)集團(tuán)。繼2009年全年共實(shí)現(xiàn)總銷售額303億元佳績(jī)，同比增長(zhǎng)400%后，2010年全年銷售突破504億大關(guān)，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了大步跨越。2011年XX將在全國(guó)繼續(xù)深入推進(jìn)“精品戰(zhàn)略”,保持在全國(guó)領(lǐng)先的銷售競(jìng)爭(zhēng)力。作為中國(guó)領(lǐng)先的房地產(chǎn)企業(yè)，中國(guó)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)的精品地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)者，XX開發(fā)于京珠高速、滬陜高速與石武高鐵進(jìn)入XX市區(qū)的交叉點(diǎn)，周邊4、9A精裝，滿屋名牌的裝修公司建立了戰(zhàn)略合作關(guān)系，由他們配備專業(yè)素質(zhì)的隊(duì)伍來負(fù)責(zé)裝修，而XX自己的管理團(tuán)隊(duì)也針對(duì)整體施工環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，以此保XXXX擁有約6萬平米的園林景觀，綠化率達(dá)40%以上。近6000平米的大線、蜿蜒的道路、力求為業(yè)主在繁忙城市中創(chuàng)造一種悠閑生活。部規(guī)劃配套建設(shè)5200平方米超五星級(jí)皇家會(huì)所，國(guó)際精品商業(yè)街區(qū)。5200平米多功能超豪華的皇家會(huì)所，以純粹歐式新古典建筑，內(nèi)外裝潢豪完美成就休閑健身、科學(xué)養(yǎng)生、財(cái)智會(huì)晤、高XXXX由國(guó)際著名建筑大師主筆，結(jié)合現(xiàn)代園林小區(qū)，吸取先進(jìn)科技，激三房，面積在80-150平米左右，戶型設(shè)計(jì)經(jīng)典，空間布置合理緊湊。XXXX項(xiàng)目由金碧物業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)。金碧物業(yè)有限公司成立于一九九七年，隸屬于XX集團(tuán)，其資本為77680萬元，系國(guó)家一級(jí)資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)(證書編號(hào)：建1050231)?？偛吭O(shè)在XX,目前已在XX、增城、清遠(yuǎn)、佛山、天津、長(zhǎng)沙、包頭、洛陽、合肥等21個(gè)城市成立了32家分支機(jī)構(gòu)。在管物業(yè)項(xiàng)目逾86個(gè)，總建筑面積逾3883萬平方米，管理物業(yè)類型涵蓋多層住宅、高層住宅、獨(dú)立式別墅及商業(yè)物業(yè)等，不斷升級(jí)“精品物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)”,社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化服務(wù)優(yōu)勢(shì)日益凸顯。金碧物業(yè)有限公司擁有一支逾12000人的年輕化、高以其鮮明的“三大特色”(特色的保安隊(duì)伍、特色的物業(yè)服務(wù)、特色的社區(qū)文化)10、“精品化”發(fā)售模式XX一貫堅(jiān)持“精品化”發(fā)售模式，各項(xiàng)目開放時(shí)均以準(zhǔn)現(xiàn)樓、實(shí)景園林、高端配套、精裝修樣板房立體化全景呈現(xiàn)，實(shí)景體驗(yàn)式營(yíng)銷手段在全國(guó)屢創(chuàng)佳績(jī)。11、項(xiàng)目選擇經(jīng)過科學(xué)深入調(diào)研XX對(duì)于新項(xiàng)目的立項(xiàng)，實(shí)施統(tǒng)一的選擇標(biāo)準(zhǔn)，包括：區(qū)位、項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目現(xiàn)狀的標(biāo)準(zhǔn)化，區(qū)域購買力等以確保新項(xiàng)目符合集團(tuán)發(fā)展戰(zhàn)略，保證項(xiàng)目未來開發(fā)成功，最大限度降低了決策風(fēng)險(xiǎn)。在三線城市XX要求新項(xiàng)目距市政府兩公里左右，距市中心不超過5公里，建筑面積70萬平米以上，樓面地價(jià)控制在500元/平米以下，且處于城市發(fā)展方向。XXXXXX項(xiàng)目位于XX市西南角，距離老城區(qū)人民公園3.6公里。隨著XX城市東移南擴(kuò)的發(fā)展戰(zhàn)略，南部區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，這是XX集團(tuán)經(jīng)過認(rèn)真深入的市場(chǎng)研究和對(duì)城市發(fā)展趨勢(shì)的清晰把握所做出的選擇。12、市政府的大力支持考察了XX集團(tuán)在XX地區(qū)的樓盤，XX市政府均充分意識(shí)到項(xiàng)目的重要性，并把13、項(xiàng)目的規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益極其顯著,直接推動(dòng)XX市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展XXXX項(xiàng)目預(yù)計(jì)累計(jì)總投資將超過28億元人民幣，累計(jì)銷售總額將超過40億元人民幣，累計(jì)凈利潤(rùn)總額將超過8億元人民幣，累計(jì)上繳各項(xiàng)稅收將達(dá)5億元。圍繞項(xiàng)目建設(shè)的各類配套設(shè)施將新增3000個(gè)左右的就業(yè)崗位，較大程度上緩解XX市的就業(yè)壓力。項(xiàng)目開工建設(shè)后，還將帶動(dòng)公交、客運(yùn)、商業(yè)物流等相新的契機(jī)，并對(duì)XX市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展起到較大的推動(dòng)作用。2.4項(xiàng)目銷售價(jià)格預(yù)測(cè)項(xiàng)目各方面優(yōu)勢(shì)，以及XX地產(chǎn)集團(tuán)成熟的開盤必特價(jià)，特價(jià)必升值的銷售手法，高性價(jià)比入市，建立項(xiàng)目品牌知名度，逐步調(diào)高價(jià)格。預(yù)計(jì)2011年7月下旬XXXX首期項(xiàng)目高層住宅開盤，精裝住宅預(yù)計(jì)銷售均價(jià)為5200元/平方米。2.5市場(chǎng)分析結(jié)論預(yù)測(cè)2010年-2015年XX市房地產(chǎn)市場(chǎng)將保持持續(xù)上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，土地成本將持續(xù)上升，普通住宅供應(yīng)量將增加，整體價(jià)格呈上升態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)管理日趨專市場(chǎng)對(duì)有特色的中低密度高檔精品樓盤有較大的接受度。因此，本項(xiàng)目有良好的外部市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展空間。第三章項(xiàng)目建設(shè)的依據(jù)及合法性項(xiàng)目從用地取得、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，按照國(guó)家建設(shè)項(xiàng)目程序進(jìn)行，具備合法性，目前已取得下列項(xiàng)目開發(fā)合法性有關(guān)文件(詳見表3-1):表3-1:序號(hào)文件名稱文件編號(hào)取得時(shí)間1國(guó)土證2建設(shè)工程規(guī)劃許可證第四章項(xiàng)目建設(shè)地址及環(huán)境4.1項(xiàng)目地址項(xiàng)目位于XX市南區(qū)，距離XX市核心商業(yè)區(qū)3公里，距離老城區(qū)人民公園3.6公里。周邊解放路、勝利路、南環(huán)路均為城市主干道，交通便利，符合XX城市東移南擴(kuò)的發(fā)展方向。核心商業(yè)區(qū)人民公園東香江夏荷公園東香江恒大雅苑綠地迪亞莊園沃爾瑪擬進(jìn)駐4.2地塊概況4.2.1用地現(xiàn)狀整個(gè)地塊為平原地，地面平坦，無地上建筑，環(huán)境適于居住。4.2.2土地性質(zhì)綜述第五章項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容5.1項(xiàng)目總體規(guī)劃本項(xiàng)目總占地面積為340畝，建筑面積約80萬m2,容積率為3.5,綠化率40%以上；由綜合樓、高層洋房及商業(yè)組成。其中一期總建筑面積13.63萬m2,由1棟32層、3棟27層高層及1棟4層綜合樓組成。5.2規(guī)劃設(shè)計(jì)理念組團(tuán)人文關(guān)系、城市形象和天際線、商業(yè)業(yè)態(tài)理念，以原生山水為依托，重塑與自然和諧相處的生態(tài)環(huán)境健康人居形象。5.3規(guī)劃設(shè)計(jì)特點(diǎn)及技術(shù)創(chuàng)新樓距：超寬樓距，南北樓距最大約120米。景觀(環(huán)境):本項(xiàng)目環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)，以城市生態(tài)承載設(shè)計(jì)模型構(gòu)建為基礎(chǔ)，閑配套商業(yè)和配套小商業(yè)。為方便各期住戶的便利，每期均有不同的商業(yè)面積和5.4建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格XXXX采用雋永的歐洲建筑手法，既有現(xiàn)代主義住宅造型元素，如大面積開窗、飄窗等，又吸收歐洲建筑的基座厚重線腳，著重的豎向線條劃分等手法，并創(chuàng)新引入空中私家花園等設(shè)計(jì)鐫刻出一種歐陸的浪漫高雅情調(diào)。這種設(shè)計(jì)力求達(dá)到既南北通透，又更加私密的空間，更要滿足住戶的采光及日照項(xiàng)目建筑立面色彩上采用歐洲經(jīng)典的建筑色，清新而不失舒雅，配合原生態(tài)的石材、木材等作為建筑元素，力面材料和顏色選擇上，既不張揚(yáng)跳躍，又不會(huì)隨著時(shí)間的流逝和雨水的洗刷而輕易變臟，基座突出了建筑的厚重感和親切感。5.5建設(shè)內(nèi)容表5-1項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容一覽表層數(shù)棟數(shù)建筑面積(平方米)高層住宅4商業(yè)1綜合樓41合計(jì)國(guó)際級(jí)航母配套、滿屋名牌、9A精裝整合，幾千余條精品標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，消費(fèi)者將獲得大量?jī)?yōu)勢(shì)市場(chǎng)資源信息庫，尊貴會(huì)員身份，品質(zhì)保障，真正讓消費(fèi)者享受到高性價(jià)比的產(chǎn)品。XXXX景觀設(shè)計(jì)采用歐洲古典皇家園林的設(shè)計(jì)手法，結(jié)合地域原有條件進(jìn)行設(shè)計(jì)，精心運(yùn)用各式極具歐洲皇家園林風(fēng)格的景觀元素營(yíng)造出精致美景小品，繁復(fù)的歐式地花，雕刻精細(xì)的落水景墻，精美的花缽，流暢的模紋花壇，歐式雕塑以及華麗的水景在空間中均有體現(xiàn)；風(fēng)格上主要體現(xiàn)了英式園林的自然風(fēng)情和法式園林的尊貴大氣，同時(shí)具有精致典雅，浪漫高中的氣質(zhì)，兼有觀賞配合自然而生態(tài)的環(huán)境，給住戶提供了一個(gè)高品質(zhì)高品位的生活空間。XXXX力求營(yíng)造領(lǐng)先國(guó)際的休閑居住模式，社區(qū)內(nèi)部規(guī)劃配套建設(shè)5200平方1)電話：預(yù)留電話線接口，配高級(jí)面板。(由用戶自行申請(qǐng)開通)2)電視：預(yù)留有線電視接收插座，配高級(jí)面板。(由用戶自行申請(qǐng)開通)3)寬帶網(wǎng)：預(yù)留寬帶網(wǎng)接口，配高級(jí)面板。(由用戶自行申請(qǐng)開通)4)供電：每戶設(shè)獨(dú)立電表，電線暗裝，配優(yōu)質(zhì)“SIEMENS”(西門子)名牌5)給排水：每戶設(shè)獨(dú)立水表，水管暗裝。6)燃?xì)猓好繎粼O(shè)獨(dú)立燃?xì)獗?，管道燃?xì)馊霊簟?)安防：每戶安裝可視對(duì)講。家居安防標(biāo)準(zhǔn)配置為客廳設(shè)紅外線探頭一個(gè)，8)燈飾：客廳、餐廳、主人房、衛(wèi)生間配精美水晶燈，其余空間配精美燈飾。9)廚房配送電器：“西門子”燃?xì)鉅t、抽油煙機(jī)、消毒碗柜，微波爐、冰品牌簽訂戰(zhàn)略供貨聯(lián)盟。裝修建材內(nèi)部供貨獲得5折以下優(yōu)惠。更為重要的是，第六章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度本項(xiàng)目計(jì)劃分五期開發(fā)，其中，首期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)期(含裝修期)為30個(gè)月，銷售期30個(gè)月。本項(xiàng)目計(jì)算期按3年計(jì)算。開發(fā)建設(shè)和銷售計(jì)劃為：●籌建期：(2011年1月前)●工程期：(2011/1—2013/6)(含精裝修期)●銷售期：(2011/7-2013/12)表6-1項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃表2010年2011年2012年2013年季度二季度三季度四季度季度一季度季度二季度四季度季度二季度四季度籌建工程期銷售期第七章營(yíng)銷組織7.1本項(xiàng)目市場(chǎng)營(yíng)銷模式簡(jiǎn)述本項(xiàng)目營(yíng)銷模式簡(jiǎn)述歸納如下：●規(guī)劃設(shè)計(jì)：以人為本、尊重自然；●價(jià)位檔次：高檔綠色生態(tài)園林精品樓盤；●營(yíng)銷操作：首先明確定位，進(jìn)行全方位包裝，并整合媒體及廣告資源，全面推廣企業(yè)品牌及項(xiàng)目信息，利用現(xiàn)場(chǎng)示范環(huán)境及樣板房等道具，實(shí)現(xiàn)開盤前蓄水認(rèn)籌，最后于開盤當(dāng)天集中解籌，引爆銷售業(yè)績(jī)。●物業(yè)管理：優(yōu)質(zhì)服務(wù)、品牌化物管；●開發(fā)層次：配套先行、景觀建設(shè)先行。7.2本項(xiàng)目營(yíng)銷組織機(jī)構(gòu)及人員構(gòu)成●項(xiàng)目營(yíng)銷組織機(jī)構(gòu)本項(xiàng)目營(yíng)銷機(jī)構(gòu)是公司下屬項(xiàng)目的營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，依托公司項(xiàng)目而存在，機(jī)構(gòu)設(shè)營(yíng)銷部營(yíng)銷部合同管理部開發(fā)部行政人事部綜合計(jì)劃部采購部招投標(biāo)部預(yù)決算部保安部工程技術(shù)部工程部總工室財(cái)務(wù)部計(jì)原則機(jī)構(gòu)精簡(jiǎn)，分工負(fù)責(zé)。組織機(jī)構(gòu)圖董事長(zhǎng)總經(jīng)理總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理總經(jīng)理助理第八章投資估算及資金來源8.1投資估算范圍8.2投資估算內(nèi)容項(xiàng)目總投資包括固定資產(chǎn)投資及項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)所需的少量流動(dòng)資金?？?.3投資估算依據(jù)■河南省建筑工程計(jì)價(jià)定額、費(fèi)用定額、安裝工程預(yù)算定額及國(guó)家、地方■建設(shè)期利息，根據(jù)開發(fā)貸款1--3年期利率計(jì)算。8.4投資估算的結(jié)果經(jīng)估算，本項(xiàng)目總投資為48456.66萬元，各項(xiàng)投資情況詳見附表。XX首一期項(xiàng)目---投資成本估算表用地面積：47243.85平方米/70.865畝序號(hào)計(jì)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)預(yù)測(cè)金額綜合每平方米建筑成本(萬元)(元)總建筑面積(平方米)土地成本1土地費(fèi)用按每畝70萬元計(jì)算2土地契稅按土地總價(jià)的4%計(jì)二各項(xiàng)政府收費(fèi)1征用土地公證費(fèi)按土地總價(jià)的0.2%計(jì)2征用土地交易服務(wù)費(fèi)按土地價(jià)款的1%計(jì)3室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)費(fèi)按建筑面積1元/平方米計(jì)4城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)按建筑面積120元/平方米計(jì)4圖紙審查費(fèi)按建筑面積1.8元/平方米計(jì)5氣象避雷監(jiān)測(cè)費(fèi)按建筑面積1.46元/平方米計(jì)6地震安全評(píng)價(jià)費(fèi)按工程造價(jià)(四、五項(xiàng)合計(jì))的0.5%計(jì)7抗震施工圖審查費(fèi)按建筑面積2.2元/平方米計(jì)8招標(biāo)代理費(fèi)按建筑面積1元/平米9施工許可證印花稅按工程造價(jià)(四、五項(xiàng)合計(jì))的萬分之三三前期工程費(fèi)用1建筑設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑面積15元/平方米計(jì)2園林設(shè)計(jì)費(fèi)按建筑面積2元/平方米計(jì)3勘探及測(cè)量費(fèi)用按建筑面積2元/平方米計(jì)4文物堪探費(fèi)按建筑面積1元/平方米5工程咨詢費(fèi)按建筑面積0.50元/平方米6土地平整費(fèi)用按建筑面積4元/平方米7工程監(jiān)理費(fèi)按建筑面積7元/平方米8臨時(shí)施工道路、水、電等其他費(fèi)用按建筑面積5元/平方米四建安工程費(fèi)用1高層建筑工程費(fèi)高層按照1320元/平米計(jì)算設(shè)備購置安裝費(fèi)(鋁合金門窗、入戶門、防火門、欄桿)按照建筑面積250元/平米計(jì)算裝修工程按照建筑面積800元/平米計(jì)算土石方工程按照建筑面積30元/平米計(jì)算電梯工程費(fèi)按照建筑面積70元/平米計(jì)算零星工程費(fèi)按照建筑面積10元/平米計(jì)算五基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)1室外水電、消防、燃?xì)?、智能化工程等暫按建筑面積120元/平方米2園林綠化工程暫按建筑面積80元/平方米六不可預(yù)見費(fèi)按工程造價(jià)(四、五項(xiàng)合計(jì))七管理費(fèi)用按銷售收入的1.5%計(jì)八銷售費(fèi)用按銷售收入的2%計(jì)九財(cái)務(wù)費(fèi)用按1-3年期銀行貸款基準(zhǔn)利率6.4%計(jì)算表8-3投資分類占比表首一期項(xiàng)目投資分類占比表序號(hào)金額(萬元)占比1土地費(fèi)用2前期工程費(fèi)用3基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)4建筑安裝工程費(fèi)5財(cái)務(wù)費(fèi)用6管理和銷售費(fèi)用7各項(xiàng)政府收費(fèi)8不可預(yù)見費(fèi)9總投資圖8-1投資分類占比示意圖□土地費(fèi)用口基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)口建筑安裝工程費(fèi)■財(cái)務(wù)費(fèi)用■管理和銷售費(fèi)用■各項(xiàng)政府收費(fèi)□不可預(yù)見費(fèi)8.5資金籌措項(xiàng)目的資金來源包括自有資金、銀行貸款、銷售回款三部分組成，各部分計(jì)劃資金占比及資金來源與運(yùn)用見下表。項(xiàng)目所需總投資48456.66萬元，其中：企業(yè)自籌15000萬元，占投資總額的31%;●向銀行申請(qǐng)開發(fā)貸款15000萬元，占投資總額的31%;表8—4資金來源占比表序號(hào)金額(萬元)占比備注1自籌資金2銀行貸款3銷售收入回款4總投資合計(jì)9.1財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)編制說明●國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)“計(jì)辦投資[2002]15號(hào)關(guān)于出版《投資項(xiàng)目可行9.1.2財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是對(duì)擬建項(xiàng)目未來的效益和費(fèi)用進(jìn)行分析，采用的是預(yù)測(cè)價(jià)經(jīng)營(yíng)收入計(jì)征營(yíng)業(yè)稅，稅率5%;城建稅和教育附加費(fèi)分別按應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅的7%和3%估算；印花稅按銷售收入0.05%估算?！耥?xiàng)目計(jì)算期財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)計(jì)算期暫設(shè)定為3年?！褙?cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率參考本行業(yè)一定時(shí)期的平均收益水平，并考慮項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素，設(shè)定為●借款利率借款利率按人民銀行1-3年中長(zhǎng)期年貸款基準(zhǔn)利率6.4%估算。9.2銷