沿海賽洛城商業(yè)產(chǎn)品日月星街區(qū)商業(yè)目標(biāo)及前景日月星項目的環(huán)境分析

總體商業(yè)情況概述交通及人流情況概述項目市場情況概述項目周邊個案情況概述日月星街區(qū)商業(yè)定位

商業(yè)定位原則商業(yè)主題定位業(yè)種分類規(guī)劃業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)品牌配置規(guī)劃日月星街區(qū)的招商策略

招商基本原則招商工作流程招商工作目標(biāo)招商指標(biāo)分解招商推廣進度招商推廣流程日月星項目總結(jié)及建議目錄1/26/20242日月星商業(yè)目標(biāo)及前景1/26/20243商業(yè)預(yù)期目標(biāo)

該項目需我司考慮的為20000平面左右的內(nèi)街商鋪的招商及銷售工作。招商目標(biāo)：9個月完成80%的招商，12個月完成95%以上銷售目標(biāo)：（？）月完成75%的銷售工作完成情況：在操作過程中吧項目的租金及單位平米的售價提高25%--50%1/26/20244商業(yè)預(yù)期前景

結(jié)合賽洛城周邊的情況，逐步提升商業(yè)街的層次，使其在業(yè)態(tài)配比從服務(wù)與社區(qū)的商業(yè)模式變?yōu)榉?wù)于整個項目所處板塊的商業(yè)模式進行轉(zhuǎn)變。達到逐步提升賽洛城項目的單位平米的租金及售價。1/26/20245日月星項目環(huán)境分析1/26/20246國貿(mào)中心國貿(mào)橋中央電視臺北京電視臺四惠橋東三環(huán)雙井橋大郊亭橋廣渠路東長安街東四環(huán)百子灣路CBD華貿(mào)中心富力廣場樂成國際現(xiàn)代城萬達廣場CBD東擴區(qū)地鐵7號線地鐵1號線CBD+東四環(huán)=無限商業(yè)價值百盛購物中心美羅城燕莎奧特萊斯沃爾瑪家樂福大成國際中心觀音堂畫家村競園北京歡樂谷公園1872萬科公園5號蘋果社區(qū)擎峰壹線國際后現(xiàn)代城國資委公務(wù)員住宅用地（即將開建）1/26/20247北京東部總體情況概述北京東三環(huán)四環(huán)商務(wù)、商業(yè)氛圍濃郁，可滿足不同人群的消費習(xí)慣，娛樂業(yè)發(fā)達。北京最大的CBD所在地，具有較強的聚客能力使館區(qū)及北京國際機場，為該區(qū)域增加了高端的消費人群大量中高端住宅項目，為該區(qū)域保障了人群基礎(chǔ)1/26/20248項目交通及人流情況分析項目周邊公共交通有11路、31路、35路、348路、740路、753路、952路公交車，地鐵1號線、八通線，規(guī)劃輕軌7號線與輕軌10號線項目前期的入住率達到90%，常駐人口穩(wěn)定。周邊流動人口達到日均10萬人次。本案人為的把商業(yè)街分割為三段，對人流的環(huán)通有一定的影響項目雖然周邊交通線較多，但離項目都有一定的距離，給人流的到達造成一定困難1/26/20249周邊人群的消費指標(biāo)1/26/202410賽洛商圈東四環(huán)廣渠路百子灣路CBD區(qū)域內(nèi)最大規(guī)模居住區(qū)大成國際中心金長安大廈金泰國際中心金泰先鋒金都杭城百子灣家園美利山百子灣14號地地鐵7號線國資委公務(wù)員住宅用地（即將開建）中水電住宅區(qū)競園1/26/202411項目市場情況概述項目位與北京東四環(huán)CBD附近，有一定的發(fā)展空間。項目總建筑面積100萬平米。周邊有一定的服務(wù)型社區(qū)商業(yè)，但欠缺主題商業(yè)氣氛及辦公環(huán)境。項目商業(yè)本身分部過散，動線過長。項目現(xiàn)有商業(yè)氛圍較差，組成較單一。1/26/202412項目周邊個案分析項目周邊小區(qū)的商業(yè)目前有三種形式存在，大城國際中心以集中式社區(qū)型商業(yè)模式，（引進主力店，商業(yè)集中形成氣候）金都杭城以散落式社區(qū)服務(wù)型商業(yè)模式（導(dǎo)入商務(wù)配套，商戶有一定的品牌價值）本案目前是以街區(qū)式社區(qū)服務(wù)型模式存在。（缺少主力店及有一定品牌價值的商戶）1/26/202413日月星項目商業(yè)定位1/26/202414商業(yè)定位的原則物業(yè)的高入住率及北京東四環(huán)CBD的東擴給賽洛城商業(yè)帶來的升值前景和發(fā)展預(yù)期。因為其足夠的體量不但能滿足社區(qū)居民的日常消費，今后又輻射整個CBD辦公樓及各居住小區(qū)的消費群體。賽洛城商業(yè)是一條典型的社區(qū)街，準(zhǔn)確的定位決定商業(yè)的成敗。整體街區(qū)不能僅以社區(qū)型為導(dǎo)向的單一服務(wù)功能，街區(qū)的成功取決于業(yè)態(tài)的組合，定位基于本案的現(xiàn)實情況應(yīng)考慮到差異定位及需求定位。1/26/202415商業(yè)定位的原則不論是那種社區(qū)型商業(yè)其對主力店的需求都是一定的。例：大成國際的大賣場，金都杭城的商務(wù)會所。品牌效應(yīng)對整體的商業(yè)氛圍有一定的提升作用，對后期的可持續(xù)發(fā)展也有一定的保障。本案目前小型社區(qū)型服務(wù)商業(yè)基本以達到飽和，建議在內(nèi)街商業(yè)部分不在考慮。本案可考慮周邊小區(qū)及辦公大樓所欠缺的商業(yè)業(yè)態(tài)進行規(guī)劃，達到吸引客流及消費的目的1/26/202416商業(yè)主題定位SUN-太陽-男人-娛樂、主力店MOON-月亮-女人-百貨STATS-星星-孩子家庭-教育、餐飲、便民1/26/202417三期二期一期五期七期南七期北四期四期社區(qū)醫(yī)院學(xué)校六期太陽月亮星星1/26/202418業(yè)態(tài)分類規(guī)劃項目業(yè)態(tài)布局（具體商戶落位及業(yè)態(tài)配比需在實際操作中做調(diào)整）文化類：占總面積的30%餐飲類：占總面積的15%百貨類：占總面積的20%便民機構(gòu)設(shè)施類：占總面積的10%主力店、娛樂類：占總面積的25%

1/26/2024191/26/202420業(yè)態(tài)規(guī)劃指標(biāo)1/26/202421餐飲類業(yè)態(tài)劃分社區(qū)型商業(yè)物業(yè)相對租金成本較低，組合根據(jù)餐廳自身特點按不同區(qū)域劃分：休閑餐飲區(qū)：STARBUCKS/ILLYCOFFER/GINO/PIZZAHUT/PAPAJOHNS/KFC/GOLDENSTONE/ICESEASON等世界美食區(qū)：日本料理、韓國料理、東南亞菜、拉丁自助烤肉、意法美等各式西餐廳（同時借鑒本地品牌）該區(qū)域與歐風(fēng)休閑餐飲毗鄰。商務(wù)宴請區(qū)：俏江南、小南國等（同時借鑒本地品牌）1/26/202422百貨類業(yè)態(tài)劃分休閑服裝類：時尚平價類倉儲品牌UNQLO/H&M/ZARA/ASOBIO/C&A/UR/SEVENDAYS等（該品牌對物業(yè)位置，招商條件要求頗高）。運動休閑類：NAUTICA/LACOSTE/ADIDASORIGINO/NIKE360等居家類：羅萊生活館、恐龍家紡、富安娜、馨亭紡織、澳西奴、利快廚房生活、鵝媽媽廚房館，（同時借鑒本地品牌）為更貼近社區(qū)居民的日常生活需求生活用品在百貨類中更能體現(xiàn)其配套功能1/26/202423便民機構(gòu)設(shè)施類業(yè)態(tài)劃分購物類：琴行、品牌標(biāo)超、非購物類：大型網(wǎng)吧、健身中心、美容院、女子會所服務(wù)機構(gòu)：銀行、郵局、電信收費網(wǎng)點1/26/202424主力店、娛樂類業(yè)態(tài)劃分電器：國美、蘇寧家電，百思買量販?zhǔn)終TV：好樂迪、溫莎

主力餐飲：俏江南、小南國等（同時借鑒本地品牌）1/26/202425文化類動漫產(chǎn)業(yè)：動畫、漫畫、及其衍生產(chǎn)品成人教育：英孚、北京青鳥、聯(lián)邦等益智教育：紅黃藍、華爾街、金寶貝、東方愛嬰嬰幼兒類：嬰大童的服裝服飾，玩具反斗城，博士蛙365，可考慮建300M2左右的兒童樂園，少兒涂鴉室，親子教育培訓(xùn)中心少兒攝影等。擴大兒童部分的經(jīng)營面積跟能貼近社區(qū)家庭活，滿足周末家庭生活的兒童消費同時又帶動餐飲的需求1/26/202426產(chǎn)業(yè)發(fā)展已具規(guī)模，支柱地位初步確立根據(jù)經(jīng)濟普查資料測算，北京全市文化產(chǎn)業(yè)活動共有從業(yè)人員51.4萬人，占全市從業(yè)人員的7.3%；文化產(chǎn)業(yè)活動占用資產(chǎn)為2827.5億元，占全市資產(chǎn)總計的1.3%；全年業(yè)務(wù)收入為1714.8億元，占全市收入總計的6.0%；文化產(chǎn)業(yè)增加值為328.7億元，占全市地區(qū)生產(chǎn)總值的5.4%。從文化產(chǎn)業(yè)活動增加值所占的比重看，文化產(chǎn)業(yè)在我市經(jīng)濟發(fā)展中的支柱地位已經(jīng)初步確立。產(chǎn)業(yè)介紹1/26/202427產(chǎn)業(yè)介紹動漫產(chǎn)業(yè)本身有巨大的市場空間，而動漫產(chǎn)品的衍生產(chǎn)品市場空間更大。中國目前每年兒童食品每年的銷售額為人民幣350億元左右，玩具每年的銷售額為人民幣200億元左右，兒童服裝每年的銷售額達900億元以上，兒童音像制品和各類兒童出版物每年的銷售額達人民幣100億元……在某種程度上，這些行業(yè)今后的發(fā)展與行銷都有賴于動漫這一新興產(chǎn)業(yè)的帶動作用，以此類推，中國動漫產(chǎn)業(yè)將擁有超千億元產(chǎn)值的巨大發(fā)展空間。1/26/202428俏江南集團創(chuàng)始于2000年，總部位于北京，旗下品牌包括

俏江南品牌餐廳、蘭（LANClub）和SUBU三大高端品牌，是中國最具發(fā)展?jié)摿?、值得信賴的國際餐飲服務(wù)管理集團。

自成立以來，俏江南集團遵循著創(chuàng)新、發(fā)展、品位與健康的企業(yè)核心精神，不斷追求品牌的創(chuàng)新和突破，從國貿(mào)第一家餐廳到北京、上海、天津、成都、太原、南京、青島等30多家店，從世界級的中國餐廳俏江南到中國最具世界藝術(shù)品味的頂級會所蘭，從服務(wù)商業(yè)精英、政界要員到2008北京奧運會場……歷經(jīng)八年的健康成長，俏江南集團已經(jīng)成為了中國最具發(fā)展?jié)摿Φ膰H餐飲服務(wù)管理集團之一，并引領(lǐng)著中華美食文化走向國際市場。

俏江南品牌餐廳——最具時尚品位和創(chuàng)新理念的世界級中國餐廳

俏江南1/26/202429品牌合作伙伴InternationalStrategicPartners國際合作伙伴1/26/202430Tenants

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＋1/26/202432注：其余品牌附表Tenants

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1/26/202433日月星街區(qū)的招商策略1/26/202434招商基本原則

做到業(yè)態(tài)互補，相互依附。管理及維護好既定主題。招商順序原則主力店先行，輔助店隨后。特殊商戶招商優(yōu)惠原則。統(tǒng)一的招商及管理。做到對重點租賃客戶放水養(yǎng)魚。1/26/202435招商工作流程1/26/202436招商工作目標(biāo)開業(yè)的保障：力爭在規(guī)定時間內(nèi)完成85%的開業(yè)率品牌的塑造：對招商品牌的篩選，打造客戶品牌的同時，完成項目品牌的塑造龍頭效應(yīng)：通過主力店的進駐。帶動二、三類品牌的進駐，進而實現(xiàn)商浦的銷售。1/26/202437招商指標(biāo)分解1/26/202438招商推廣進度1/26/202439招商推廣流程1/26/202440優(yōu)勢：賽洛城從項目板塊考慮有一定的區(qū)位優(yōu)勢。周邊居住氛圍較好。項目位于東四環(huán)整體地理位置較好。項目整體商業(yè)體量足夠項目的配套設(shè)施建設(shè)較好劣勢：因外部沿街商鋪已出售，商業(yè)整體性很難控制2萬平米商業(yè)多為內(nèi)街在操作上有一定難度。

項目的周邊可直達交通不足項目進距離周邊的商業(yè)氛圍較