中山市建斌職業(yè)技術(shù)學(xué)校

2023年度校園物業(yè)管理服務(wù)用戶需求書

一、總則

1.本次采購的項目及范圍為：中山市建斌職業(yè)技術(shù)學(xué)校物業(yè)管理服務(wù)，服務(wù)于小欖、

東鳳兩個校區(qū)。

2.服務(wù)合同期為12個月,簽訂合同后20天內(nèi)要完成保安、清潔、綠化工作。

3.采購人有權(quán)在簽訂合同時對項目方案作適當(dāng)修改調(diào)整或?qū)Ψ?wù)數(shù)量作適量增加或

減少。

4.成交供應(yīng)商未經(jīng)采購人批準(zhǔn),不得以任何方式轉(zhuǎn)包或分包本項目。

5.項目基本情況：

（1）中山市建斌職業(yè)技術(shù)學(xué)校小欖校區(qū)位于廣東省中山市小欖鎮(zhèn)文東南街18號，

面積為60畝，建筑面積4.1萬多m?。現(xiàn)有在校教學(xué)班級45個，在校師生2300多人，東

鳳校區(qū)位于廣東省中山市東鳳鎮(zhèn)東成路1號,面積為106畝，建筑面積2.3萬多m?。

現(xiàn)有在校教學(xué)班級37個，在校師生1300多人。

（3）物業(yè)內(nèi)容：校園安保秩序維護、保潔、綠化等。

（4）服務(wù)期間：2023年1月1日一2023年12月31日。

6.服務(wù)費預(yù)算：182.4萬元/年。

二、崗位設(shè)置

（一）中山市建斌技術(shù)學(xué)校招標(biāo)服務(wù)，分別為小纜校區(qū)和東風(fēng)校區(qū)，總?cè)藬?shù)38人。

L管理處：經(jīng)理1人（兼保安隊長），長駐學(xué)校。要求45歲以下，身體健康，無違

法犯罪記錄，高中畢業(yè)以上學(xué)歷，退伍軍人，擁有相關(guān)部門頒發(fā)物業(yè)管理師證書，具有

一定的管理經(jīng)驗；全權(quán)負(fù)責(zé)兩個校區(qū)學(xué)校的安保及清潔、綠化工作管理。

2.保安隊長：1人，要求45歲以下，身體健康，無違法犯罪記錄，高中畢業(yè)以上學(xué)

歷，退伍軍人，具有一定的管理經(jīng)驗；全權(quán)負(fù)責(zé)學(xué)校的安保及清潔工作管理。

3.保安部：保安員18人，要求退伍軍人男性50歲以下，非退伍軍人男性45歲以下，

身高1.68米以上，女性45歲以下，身高1.60米以上；身體健康，初中以上學(xué)歷，無違

法犯罪記錄，持有保安員證。有在本校保安工作經(jīng)驗者可適當(dāng)放寬條件。要求退伍軍人

不少于8個，50歲以下占比不少于50虬

4.清潔部：清潔工14人，要求男性55歲以下，女性50歲以下，身體健康，無違法

犯罪記錄。有在本校清潔工作經(jīng)驗者可適當(dāng)放寬條件。50歲以下占比不少于50虬

5.綠化部：綠化工4人，要求男性55歲以下，女性50歲以下，身體健康，無違法

犯罪記錄。有在本校綠化工作經(jīng)驗者可適當(dāng)放寬條件。男性占比不少于50%。

各類人員最低工資要求如下表：

各類人員最低工資

物業(yè)經(jīng)理5200

保安隊長4500

保安3700

保潔員、綠化工3250

三、項目具體內(nèi)容

(-)管理處

1.工作要求

(1)依據(jù)《物業(yè)管理委托合同》和校方管理要求，制訂各項切實可行的物業(yè)管理制度和

作業(yè)規(guī)程，合理支配人力、物力、財力資源。

(2)負(fù)責(zé)中山市建斌職業(yè)技術(shù)學(xué)校的安全保衛(wèi)管理，提供24小時公共秩序的維護和安

全防范。

(3)負(fù)責(zé)中山市建斌職業(yè)技術(shù)學(xué)校的消防管理，健全并實施消防安全管理制度，建立消

防檔案。

(4)負(fù)責(zé)中山市建斌職業(yè)技術(shù)學(xué)校的環(huán)境、養(yǎng)護、清潔、滅蟲滅害等服務(wù)。

(5)負(fù)責(zé)中山市建斌職業(yè)技術(shù)學(xué)校的車輛行駛、停放管理及其場地的維護保養(yǎng)。

(6)建立、健全和保管中山市建斌職業(yè)技術(shù)學(xué)校用戶檔案、物業(yè)管理檔案和公共設(shè)備設(shè)

施檔案。

(7)為用戶提供各種特約服務(wù)，協(xié)助業(yè)主開展物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)。

(8)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)屬地各級政府主管部門的關(guān)系，加強與用戶的友好溝通，締造時尚、健康

的文化氛圍。

(9)項目經(jīng)理必須常駐學(xué)校上行政班，確保手機24小時開通，每周定期向校方匯報工

作情況。

2、工作內(nèi)容

(1)根據(jù)校方需要，做好工作計劃，提前布置各部門每天、每周、每月、每季度、每學(xué)

期的工作內(nèi)容，對校方交辦任務(wù)要重點落實。

（2）每周定期召開員工例會，做好工作小結(jié)和工作布置。

（3）做好人員調(diào)度管理，定期組織培訓(xùn)和業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，提高員工業(yè)務(wù)能力。

（4）每個月至少組織保安人員開展消防演練、反恐防暴演練各一次。

（5）疫情期間，保安部門的防疫工作精準(zhǔn)化、認(rèn)真落實防疫政策。

（6）保安部門每個月進行一次技能培訓(xùn)，并進行體能檢測，檢測達標(biāo)后方可繼續(xù)上崗。

（7）每天做好巡查監(jiān)督，及時協(xié)調(diào)處理突發(fā)情況，并擇要向校方匯報，做好相關(guān)記錄。

（8）及時做好與校方的溝通協(xié)調(diào)，每周定期向校方進行書面工作匯報，服從校方管理。

3、管理處辦公設(shè)備（物業(yè)公司提供）

（1）電子辦公設(shè)備

（2）辦公文具、耗材、耗品

（二）保安部

1.工作要求

（1）根據(jù)建斌職中的管理服務(wù)需要，制定中山市建斌職業(yè)技術(shù)學(xué)校環(huán)境安全管理工作目

標(biāo)和制度。

（2）負(fù)責(zé)建斌學(xué)校出入口、來訪人員的監(jiān)管工作和現(xiàn)場咨詢答疑工作。

（3）負(fù)責(zé)建斌學(xué)校范圍內(nèi)的安全保衛(wèi)工作，維護正常的教育教學(xué)及各項活動秩序。

（4）制訂建斌學(xué)校重大活動的安全防范和應(yīng)急方案并組織實施，負(fù)責(zé)突發(fā)事件、緊急事

件的處理及組織指揮工作。

（5）負(fù)責(zé)建斌學(xué)校消防安全的日常管理工作，并建立完善的消防檔案。

（6）負(fù)責(zé)建斌學(xué)校道路及停車場的使用管理工作。

（7）制訂本部門年度工作計劃和費用預(yù)算，經(jīng)批準(zhǔn)后組織實施。

（8）負(fù)責(zé)接洽政府有關(guān)治安、消防、衛(wèi)生等管理部門的工作指導(dǎo)及檢查管理。

（9）完成學(xué)校安排的臨時性工作。

2.值班安排

保安部分設(shè)2類崗位，實行24小時值班服務(wù)。

班次配置

序號岡LXJ位/_1_主要工作職責(zé)備注

（早/中/晚）

時刻保持著良好的精神面貌。嚴(yán)格

落實執(zhí)行門崗工作標(biāo)準(zhǔn)。指揮來訪

及公司車輛停放于車位，確保大門

交通暢通。勸阻閑雜人員離開責(zé)任

區(qū)域。遇上級領(lǐng)導(dǎo)檢查或主要領(lǐng)導(dǎo)

早班7:00—15:00,

出入須敬禮問好。因特殊情況學(xué)生

1校門崗早/中/晚中班15:00—23:00,

進出一律憑班主任出據(jù)的假條并

夜班23:00—7:00

在門衛(wèi)做好登記及相關(guān)事宜。

時刻注意監(jiān)控畫面有無異?，F(xiàn)場，

及時發(fā)現(xiàn)各類安全隱患，及時上報

相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，并做好記錄。維持保安

室正常的辦公秩序。遇上級領(lǐng)導(dǎo)檢

查或主要領(lǐng)導(dǎo)出入須敬禮問好。

每隔一小時要巡查校園一遍，巡視

時要在固定地點處設(shè)定的電子卡

上打卡。檢查內(nèi)容包括治安情況、

消防設(shè)備設(shè)施情況、車輛停放情周----周五：

況、照明設(shè)施情況，各樓道、安全12:00—14:00

門關(guān)閉情況，公共區(qū)域安全隱患情17：00—23:0

2校園

機動況，校園圍墻周邊情況等。晚上6:00—7:00

巡邏崗

10:00關(guān)閉所有樓道鐵閘，早上周日：

6:00開鐵閘o對影響學(xué)校正常秩序10:00—10:30

或車輛及人員正常通行和出入的，11:30—12:00

應(yīng)及時進行疏散和勸離，必要時直

接報有關(guān)執(zhí)法部門（城管、公安等）

處理。

3.保安設(shè)施裝備（物業(yè)公司提供）

（1）保安員服裝：鞋子、衣服、帽子、皮帶必須統(tǒng)一配備。

(2)常用安保設(shè)施：警棍、辣椒水、防護叉、盾牌、雪糕筒、鐵馬、電子打卡系統(tǒng)。

(3)辦公設(shè)備：電子辦公設(shè)備、辦公文具、紙張等相關(guān)耗材耗品。

(三)清潔部

1.工作要求：

(1)負(fù)責(zé)制定中山市建斌職業(yè)技術(shù)學(xué)校各項年度、季度、月度、日常保潔養(yǎng)護計劃(包

括四害消殺計劃)，教育員工作業(yè)安全、保證工作質(zhì)量。

(2)負(fù)責(zé)中山市建斌職業(yè)技術(shù)學(xué)校所有處室、功能室、會議室、公共區(qū)域、衛(wèi)生間、建

筑物墻面、門窗、范圍內(nèi)的道路，公共綠化地等范圍的保潔工作。確保做到地面無垃圾、

墻壁無灰塵、天花無蜘蛛網(wǎng)、廁所無臭味、走廊無痰跡口香糖等、校園無衛(wèi)生死角。

(3)負(fù)責(zé)垃圾的收集、清運，做到垃圾日產(chǎn)日清；負(fù)責(zé)房屋立面、公共樓梯、本項目紅

線范圍的整潔，無堆放雜物現(xiàn)象。

(4)按工作程序?qū)椖考t線范圍內(nèi)的場所以及校門周邊進行日常定期清掃或不定期的清

掃保潔，做到按制定標(biāo)準(zhǔn)全天候、全方位保潔，特別是衛(wèi)生間，每天要確保沖洗兩次以

上，做到標(biāo)準(zhǔn)定人定點管理、巡查、監(jiān)督。

(5)校門周邊、道路、廣場、停車場、運動場、綠地等每日清掃2次，并按照規(guī)定進行

巡查保潔，及時清除道路積水。

(6)負(fù)責(zé)行政處室、會議室每日擦臺椅一次、拖掃地板一次；負(fù)責(zé)大堂拖洗，公用部位

護欄、玻璃清潔；負(fù)責(zé)飲水機的清潔，及時清倒飲水機旁垃圾桶的垃圾；負(fù)責(zé)樓道燈的

清潔；負(fù)責(zé)公用雨、污水管道的疏通；雨、污水管道檢查，視檢查情況及時清掏；化糞

池的檢查，發(fā)現(xiàn)異常及時清掏。發(fā)現(xiàn)公共設(shè)施損壞或有異常情況，要及時報后勤。

(7)負(fù)責(zé)物業(yè)范圍外圍三包，各樓層消毒，除“四害”，防蟻、滅蚊、滅老鼠、滅蜂螂

工作；每次消殺必須使用專業(yè)消殺設(shè)備，且建立“消殺登記臺帳”與轄內(nèi)消毒站商洽和

落實工作；負(fù)責(zé)每季度清洗生活用水水池1次，并提供相應(yīng)的水質(zhì)檢查報告。

(8)愛護清潔用品用具，節(jié)約使用，用后要按指定地點擺放整齊。

(9)與其它部門協(xié)調(diào)關(guān)系，密切合作，及時處理有關(guān)清潔衛(wèi)生方面的投訴；建立清潔檔

案，認(rèn)真完成學(xué)校交給的各項工作(含臨時任務(wù))，服從上級主管的工作安排。

2.工作標(biāo)準(zhǔn)

項目內(nèi)容服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)

1、墻面瓷磚目視潔凈光亮，用紙巾抹拭50厘米,紙巾基本不被污染；

2、鏡面目視潔凈光亮，無污痕、水跡、無裂痕；

3、臺盆目視潔凈光亮、無污痕；

衛(wèi)生間4、臺面光亮，無污痕、水跡；

5、水槽目視無積水、無污痕；

6、水龍頭、沖水開關(guān)等鍍格件目視潔凈光亮，無水痕、污痕；

7、臺盆下水管、臺盆支架目視無灰塵、污痕；

8、地面瓷磚目視光潔、無污跡、積水；

9、天花、角落目視干凈無污痕、脫灰及蜘蛛網(wǎng)現(xiàn)象；

10、門、窗、目視潔凈無灰塵、污痕；

11、墻面開關(guān)、照明燈、排氣扇目視無灰塵、污痕；

12、便池每月酸洗一次，確保無明顯污漬、黃垢；

13、室內(nèi)空間無異味。

化糞池1、服務(wù)期限內(nèi)，對校園內(nèi)所有化糞池及時抽渣。

1、目視光亮、潔凈，無垃圾、雜物，水跡、油跡、角落無灰塵；

2、目視角落無蜘蛛網(wǎng)；天花板、墻面目視無灰塵、污痕、裂痕、脫灰現(xiàn)象；

3,飲水機目視潔凈光亮，無積水、雜物、污漬；

公共走廊

4、垃圾筒內(nèi)部無異味，外部無污漬、破損；

5、不銹鋼扶手目視潔凈光亮，無灰塵、污痕；

6、燈具無積塵。

1、地面目視無垃圾、雜物、積水、落葉、污漬，無灰塵堆積；

校園、道路、2、各項設(shè)施（主要包括雕塑、路燈、運動設(shè)施等），目視表面無灰塵、污痕；

廣場、運動場、3、明溝、管井內(nèi)無雜物、異味、積水、蚊蟲嶂螂等害蟲；

綠化帶（草坪、4、各宣傳欄、標(biāo)識牌完整無破損，表面干凈，無灰塵、污漬；

綠籬）5,綠化帶內(nèi)無垃圾，無落葉堆積；

6、垃圾桶桶蓋上方及周邊無垃圾，垃圾桶內(nèi)無異味。

1、門、窗、玻璃（含幕墻玻璃）表面目視潔凈光亮、無灰塵、無污痕；

大堂

2、宣傳欄表面目視潔凈光亮、無灰塵、無污痕；

3、墻身目視無灰塵、污痕，無衛(wèi)生死角；

4、地面光亮、潔凈，無污漬，水跡；

5、天花、角落干凈、無脫灰、蜘蛛網(wǎng)；

1、地面目視潔凈，無灰塵、無垃圾、無污痕；

2、桌面、柜面、設(shè)施表面目視潔凈光亮，用紙巾抹拭，紙巾基本不被污染；

各辦公用房、3、垃圾夢里垃圾每天清理一次；

會議室4、天花、角落無蜘蛛網(wǎng)、脫灰現(xiàn)象；

5、空調(diào)出風(fēng)口目視無灰塵、污漬；

6、桌椅物品擺放整齊有序。

1、開關(guān)、插座、配電箱等表面目視潔凈光亮，無灰塵污漬；

電器設(shè)施、管2、設(shè)備、設(shè)施內(nèi)部目視無灰塵、污痕，無衛(wèi)生死角；

道指示牌3、燈罩目視無灰塵、無污痕；燈具目視潔凈、光亮；

4、指示牌無灰塵、無污跡，金屬件表面光亮；

消防栓、消防1、保持表面干凈，無灰塵、無污漬

箱2、報警器、火警通訊電話插座、滅火器表面光亮、無積塵、無污跡

1、樓梯表面干凈無污漬、無灰塵；

樓梯

2、扶手欄桿表面干凈，目視無灰塵、無污痕；

及樓梯間

3、墻面、天花板無積塵、蜘蛛網(wǎng)、無霉點。

1、教學(xué)區(qū)運動區(qū)垃圾集中到教學(xué)區(qū)垃圾房，生活區(qū)垃圾集中到生活區(qū)垃圾

房（池）；

垃圾處理2、垃圾每天清理兩次以上，垃圾上桶；垃圾房保持清潔；

3、垃圾房（池）附近地面、墻面無明顯油漬、污跡；

4、垃圾房外無異味；

1、采取綜合措施消滅老鼠、螳螂、蚊子、蒼蠅、白蟻；

2、嚴(yán)格控制室內(nèi)蚊蠅孳生地，辦公室、大廳、走廊、及室內(nèi)公共部分都應(yīng)

滅蟲害管理和

達到基本無蠅，有蚊房間數(shù)量控制在一定范圍，并且有蚊房間也能嚴(yán)控；

衛(wèi)生消毒

3、每季度對校園綠化帶、下水井口及管道、室內(nèi)進行綜合消毒噴藥水一次，

不使用國家禁用的藥品。

3.清潔物資工具（由物業(yè)公司提供，包括但不限于以下物品）

（1）工作服裝：含工作服、工作鞋、工作帽、手套（含膠、布、紗）、口罩等。

（2）清潔工具：掃把（含膠掃竹掃）、長尾掃、竹耙、地拖、大堂拖、垃圾鏟、垃圾桶

（圓桶）、大白桶、垃圾簍、垃圾車、圓膠篩、鐵鉗、鐵鏟（大小規(guī)格）、打藥機、通管

器等。

（3）清潔物資：垃圾袋（各種規(guī)格）、潔廁水、洗手液、洗衣粉、洗潔精、鋼絲球、香

丸、砂紙、滅蚊水、清新劑、除“四害”藥水藥品等。

（四）綠化部

1.工作內(nèi)容及要求：

⑴、綠化工要認(rèn)真履行職責(zé)，以良好的工作作風(fēng)，盡職盡責(zé)地做好自己的本職工作。

⑵、校園地氈草每年至少修剪2次，適時修剪果樹枝條。

⑶、加強樹木、花草的保護和管理，適時修剪、施肥、澆水、松土、除草，力爭成活，

減少和防止植物死亡，珍貴花卉應(yīng)精心養(yǎng)護。

⑷、加強病蟲害的防治工作，要及時組織噴打藥水，及時減少和消滅害蟲，每月進行一

次病蟲害檢查，發(fā)現(xiàn)病蟲害及時處理，保證樹木、花草的生長旺盛。

⑸、對校區(qū)內(nèi)的花草樹木應(yīng)熟悉其生長情況，發(fā)現(xiàn)問題及時查明起因，分析處理，盡量

將問題消除在萌芽中。

⑹、根據(jù)轄區(qū)的綠化情況，適時適量植樹栽花，做好花木移栽更換，合理調(diào)整花木布局;

⑺、對花壇、花籬、行道樹、警示牌等應(yīng)及時檢查，發(fā)現(xiàn)問題加以整理，使其整齊、美

觀。

⑻、愛護綠化設(shè)備，學(xué)會正確使用各種機械，用完并清潔后復(fù)位。

⑼、認(rèn)真做好學(xué)校重大活動及節(jié)假日臨時擺花。

⑩、認(rèn)真完成學(xué)校交給的各項工作（含臨時任務(wù)），服從上級主管的工作安排。

（11）、及時