透視房產(chǎn)稅初期影響

重慶和上海作為首批房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市推出暫行辦法后，重慶樓市的反應(yīng)情況受到方方面面的關(guān)注。筆者在文中簡(jiǎn)要介紹、分析一下所了解的重慶方面情況，并綜合有關(guān)情況提出一些建議，供業(yè)界同仁研究參考。市場(chǎng)矛盾存在積極大于消極重慶房?jī)r(jià)與兄弟城市比較一直偏低，但受益于一系列國(guó)家戰(zhàn)略的大力扶持和地方政府的積極作為，重慶經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展勢(shì)頭很猛，正在成為國(guó)際性投資熱點(diǎn)，房?jī)r(jià)漲幅很快。重慶房?jī)r(jià)快于全國(guó)平均水平上漲，一方面是國(guó)家兩步走戰(zhàn)略、西部戰(zhàn)略等希望促成的，一方面又是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的中央宏調(diào)政策面不希望看到的，二者之間客觀存在兩難矛盾。這種矛盾還在地方政府一方面大力進(jìn)行舊城改造、大力招商、大量資金涌入，一方面努力克服財(cái)政壓力大興公租房和帶頭試點(diǎn)房產(chǎn)稅中體現(xiàn)出來(lái)。房產(chǎn)稅叩響降價(jià)之門重慶房產(chǎn)稅于1月28日開(kāi)征，受試點(diǎn)消息和出臺(tái)“新國(guó)八條”影響，當(dāng)月26-28日主城區(qū)一手房每日成交量突然超過(guò)900套，其中27日當(dāng)天超過(guò)1200套。三日均價(jià)7460元，也高于當(dāng)月平均水平（1月份日均成交約600套，均價(jià)約7200元）。春節(jié)期間，和很多城市相似，重慶的成交量也銳減。2月1-8日，主城區(qū)共成交一手房251套，較1月29-31日的日均約400套顯著下降，與去年春節(jié)期間的220套相比也有所減少（扣除1日成交85套）。節(jié)后成交量迅速回升，2月9-13日分別成交177、308、424、453套，達(dá)到1月底水平；均價(jià)6760元，較1月有明顯下降。春節(jié)交易量大幅下降的主要原因首先在于這個(gè)假期本身是交易低谷。另外，一系列”利空消息”也促使購(gòu)房者觀望和開(kāi)發(fā)商放長(zhǎng)假。節(jié)后交易回升顯示，新一輪調(diào)控政策雖對(duì)交易量有所影響，但并未使重慶樓市轉(zhuǎn)入蕭條。至于房?jī)r(jià)下降，究其原因，一是高端成交比重降低，二是各類成交價(jià)回落。這些都是政策面希望看到的。房產(chǎn)稅是住房消費(fèi)機(jī)制的重大變革，通過(guò)對(duì)占有環(huán)節(jié)征稅來(lái)影響消費(fèi)、投資和開(kāi)發(fā)，以及相關(guān)財(cái)稅機(jī)制。重慶的試點(diǎn)辦法主要針對(duì)高端物業(yè)和外來(lái)炒房，抑制高端消費(fèi)、高房?jī)r(jià)和炒房行為。重慶開(kāi)發(fā)界大多對(duì)房產(chǎn)稅試點(diǎn)表示理解和支持。也有部分人不理解，重慶房?jī)r(jià)和收入水平都偏低，為何反要首批試點(diǎn)？對(duì)此筆者曾撰文解讀過(guò)，從政策角度講，重慶房?jī)r(jià)在迅猛上漲周期邊緣，恰恰很急需房產(chǎn)稅進(jìn)行調(diào)控。實(shí)際上，從調(diào)控政策角度講，重慶比上海更急需房產(chǎn)稅的調(diào)控。重慶的房產(chǎn)稅暫行辦法雖然有不少需要進(jìn)一步完善的地方，但在時(shí)機(jī)把握上卻是非常及時(shí)。商業(yè)地產(chǎn)受益試點(diǎn)效用有待觀察現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)成為新的投資熱點(diǎn)，很多人關(guān)心房產(chǎn)稅對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響。實(shí)施房產(chǎn)稅肯定會(huì)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有或多或少的影響，關(guān)鍵看具體政策究竟如何。重慶目前的試點(diǎn)辦法，主要是針對(duì)高端、高價(jià)住房和炒房，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)尚未開(kāi)征。這使得一些原打算投入別墅等高端住房的資金轉(zhuǎn)而投資商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)反而成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)方案的受益板塊。至于房產(chǎn)稅的后續(xù)方案是否會(huì)抑制商業(yè)地產(chǎn)，還得看具體政策。若直接對(duì)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征，特別是較大范圍、較大力度征收，那肯定會(huì)有很大的抑制作用。由于最近政策密集出臺(tái)，政策效用比較復(fù)雜，房產(chǎn)稅試點(diǎn)的效用究竟如何，在短時(shí)間內(nèi)很難分辨，實(shí)際上也不可能這么快充分顯現(xiàn)出來(lái)。目前市場(chǎng)發(fā)展變化的前景不很明朗，企業(yè)方面有必要在產(chǎn)品定價(jià)、土地投資、開(kāi)發(fā)規(guī)模、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上保持審慎。從宏觀面上講，增大對(duì)普通商品房的開(kāi)發(fā)投資力度，無(wú)疑是明智的一一當(dāng)然要兼顧公租房的擠出效應(yīng)。各類房屋投資者也應(yīng)當(dāng)更謹(jǐn)慎一些，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，避免被后續(xù)出臺(tái)的房產(chǎn)稅試點(diǎn)或推廣政策套牢后進(jìn)退兩難。對(duì)于政策面的主要建議是，在近期一系列政策落實(shí)到位、功效充分釋放之前，最好不要急于出臺(tái)更多的調(diào)控舉措，給