近期上海購(gòu)房群體需求分析

房地產(chǎn)交易轉(zhuǎn)向買(mǎi)方市場(chǎng)，購(gòu)房群體的喜怒哀樂(lè)成了開(kāi)發(fā)商研究的熱點(diǎn)。分析如今上海市民買(mǎi)房所關(guān)注的細(xì)節(jié)，對(duì)開(kāi)發(fā)商的產(chǎn)品和價(jià)格定位影響甚大。

合理定價(jià)集聚人氣

表面上看，人們購(gòu)房熱情下降，大多數(shù)樓盤(pán)買(mǎi)賣(mài)處于拉鋸狀態(tài)。有的開(kāi)發(fā)商甚至說(shuō)，購(gòu)房者正在遠(yuǎn)離這個(gè)市場(chǎng)。然而，事實(shí)并非如此。

最近市場(chǎng)出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象：凡是哪個(gè)樓盤(pán)發(fā)布降價(jià)信息，不管降多還是降少，許多購(gòu)房者總會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)領(lǐng)行情，降價(jià)幾乎成了購(gòu)房群體采取行動(dòng)的“信號(hào)彈”。一旦購(gòu)房者現(xiàn)場(chǎng)看到降價(jià)樓盤(pán)確實(shí)物有所值，立即就會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)。他們就是今天房地產(chǎn)市場(chǎng)中仍然存在的自住需求群體。

最新一期福納市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告也證實(shí)了上述現(xiàn)象。《報(bào)告》說(shuō)，盡管樓市宏觀調(diào)控并未放松，但是打算在短期內(nèi)買(mǎi)房的人數(shù)在被調(diào)查者中依然占據(jù)21%，稍作調(diào)整仍想進(jìn)入市場(chǎng)的占12%，兩者相加，總量達(dá)到33%。

《報(bào)告》認(rèn)為，如何激活潛在的自住需求群體，大有文章可做，其中最關(guān)鍵的就是開(kāi)發(fā)商要讓利于購(gòu)房者。只要把房?jī)r(jià)達(dá)到購(gòu)房者所能接受的程度，樓盤(pán)符合合理的性?xún)r(jià)比，潛在的自住需求群體還是會(huì)入市買(mǎi)房。

近日，靜安新城板塊一樓盤(pán)把房?jī)r(jià)調(diào)低后，結(jié)果3天賣(mài)掉80套房子，打破了該板塊多時(shí)的沉寂。三林板塊某樓盤(pán)把房?jī)r(jià)調(diào)至7100元，首批推出126套公寓一天內(nèi)全部被認(rèn)購(gòu)。由此看來(lái)，購(gòu)房者是理性的，也是識(shí)貨的。

自住需求群體包括哪些人？開(kāi)發(fā)三林板塊某樓盤(pán)的香港振豐集團(tuán)董事長(zhǎng)姚征說(shuō)，買(mǎi)這個(gè)樓盤(pán)的購(gòu)房者主要分三類(lèi)：一是結(jié)婚群體，由于婚期初定，他們一般不會(huì)久等；二是附近地區(qū)改善戶(hù)，樓盤(pán)所處的三林地區(qū)有許多是10年前從成都路高架工程動(dòng)遷過(guò)來(lái)的居民，他們想改善自身的居住條件，也不會(huì)長(zhǎng)久地等待；三是已有所成就的“新上海人”，這些人只要遇到適合自己支付能力而且品質(zhì)較好的房子，就會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)。

買(mǎi)方看重“三大因素”

購(gòu)房對(duì)象和購(gòu)房目的發(fā)生變化，購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)所關(guān)心的內(nèi)容也會(huì)發(fā)生變化。

福納調(diào)查公司認(rèn)為，今天購(gòu)房者對(duì)樓盤(pán)各種因素不但考慮的時(shí)間大大延長(zhǎng)，而且對(duì)樓盤(pán)內(nèi)涵的探究也大大深入了。新湖明珠城銷(xiāo)售部經(jīng)理高增華說(shuō)，一旦購(gòu)房者基本認(rèn)可這個(gè)樓盤(pán)，接下來(lái)就要考慮一系列同自身居住直接相關(guān)的因素，其中最關(guān)心的是交通條件、小區(qū)配套（包括區(qū)內(nèi)區(qū)外）和房型三大因素。

高增華認(rèn)為，價(jià)格承受力強(qiáng)的當(dāng)然首選環(huán)內(nèi)樓盤(pán)，因?yàn)樗慕煌ㄝ^便捷，如果選擇外環(huán)區(qū)域的樓盤(pán)，購(gòu)房者首先就會(huì)關(guān)心樓盤(pán)附近的軌道交通、地面公交以及快速道路等條件，尤其那些自用自住型群體更是把交通是否方便作為選擇的首要因素。

小區(qū)內(nèi)外各種配套是否完善也同自用自住需求密切相關(guān)。那些有完美規(guī)劃前景、方便的生活設(shè)施配套，特別是短時(shí)期內(nèi)能夠配套到位的樓盤(pán)，會(huì)進(jìn)入購(gòu)房者優(yōu)先考慮范圍。比如老年人需要的醫(yī)院和活動(dòng)場(chǎng)所，孩子們需要的知名學(xué)校和游戲場(chǎng)地、中年人需要的商場(chǎng)超市和健身場(chǎng)館、家庭主婦需要的菜場(chǎng)和交流場(chǎng)地等等，都成了購(gòu)房者重點(diǎn)關(guān)心的內(nèi)容。

房型設(shè)計(jì)和面積指標(biāo)是近期購(gòu)房者反復(fù)考慮的第三個(gè)因素，那些面積大、功能不足的房型首先面臨滯銷(xiāo)。有的小區(qū)一房70多平方米，二房80-90平方米，且小房型所占比例高，理所當(dāng)然被購(gòu)房者優(yōu)先看中。

據(jù)福納公司調(diào)查，以往購(gòu)房者并不關(guān)心的因素，近來(lái)也受到重視。其中包括貸款方式、已購(gòu)房客戶(hù)的層次和素質(zhì)、樓盤(pán)的環(huán)保質(zhì)量、物業(yè)管理公司的資質(zhì)和收費(fèi)情況以及開(kāi)發(fā)商的品牌等。這些內(nèi)容同樓盤(pán)本身的品質(zhì)和升值潛力有關(guān)，因此自住自用客戶(hù)十分關(guān)心。

千挑萬(wàn)選謹(jǐn)慎拍板

上世紀(jì)90年代末期上海房地產(chǎn)市場(chǎng)曾流行這樣一句話(huà)：外地人買(mǎi)房一次拍板，上海人買(mǎi)房看7次才決定，從中反映出上海購(gòu)房者的認(rèn)真和挑剔。今天上海房地產(chǎn)市場(chǎng)漸漸回歸理性，上海人購(gòu)房的認(rèn)真精神又回來(lái)了，這無(wú)疑對(duì)開(kāi)發(fā)商是一次新的挑戰(zhàn)。

據(jù)達(dá)安置業(yè)公司總經(jīng)理戴維平介紹，買(mǎi)他們樓盤(pán)的購(gòu)房者往往先是一兩個(gè)人上門(mén)看房，隔天帶上幾個(gè)來(lái)看，再過(guò)幾天看房隊(duì)伍又?jǐn)U大了，少則七八個(gè)，多的超過(guò)10個(gè)。其中大部分是三口之家、三代同堂一起來(lái)，新婚夫婦攜雙方父母，中年家庭邀親朋好友等等，他們跑工地現(xiàn)場(chǎng)、看樣板房、研究樓書(shū)圖紙……每一套房都是經(jīng)過(guò)反復(fù)多次討論才正式簽約。

近來(lái)，購(gòu)房群體中還出現(xiàn)親情購(gòu)房現(xiàn)象，一個(gè)大家庭在同