君鼎·沙溪工程整體定位及營銷策略提案報(bào)告瑾呈：君鼎房地產(chǎn)開發(fā)我們對(duì)工程的思考？淡市下，面對(duì)眾多競爭對(duì)手，我們采用何種競爭策略？！淡市下，我們的目標(biāo)客戶是誰？在哪里？用什么樣的產(chǎn)品吸引他們？淡市下，我們?cè)摬捎煤畏N營銷策略？銷售策略？項(xiàng)目定位項(xiàng)目研究屬性界定宏觀市場(chǎng)研究判定地產(chǎn)走勢(shì)宏觀市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求研究潛在目標(biāo)客戶的評(píng)判消費(fèi)者訪談同行佐證高層市場(chǎng)洋房市場(chǎng)評(píng)價(jià)競爭態(tài)勢(shì)，尋求機(jī)會(huì)點(diǎn)微觀市場(chǎng)研究規(guī)劃布局建筑空間形象建筑平面營銷推廣、銷售策略園林建議配套配置我們對(duì)工程定位的思路利潤目標(biāo)盡可能快的時(shí)間內(nèi)收回投資、利潤最大化銷售目標(biāo)實(shí)現(xiàn)短平快的銷售節(jié)奏品牌目標(biāo)建立市場(chǎng)的知名度和美譽(yù)度，為后續(xù)綦江開發(fā)打好根底開發(fā)目標(biāo)體系工程開展目標(biāo)CHAPTER1

綦江區(qū)市場(chǎng)調(diào)研綦江城市認(rèn)知城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析綦江房地產(chǎn)競爭格局分析區(qū)域潛在客戶調(diào)研重慶周邊市場(chǎng)分析國家政策影響新國八條出臺(tái)房產(chǎn)稅試點(diǎn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)新國八條實(shí)施細(xì)那么出臺(tái)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)重慶公布房價(jià)控制目標(biāo)：漲幅低于2021年主城區(qū)城市居民人均可支配收入增速和城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均值上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)2月3月4月5月1月6月一房一價(jià)實(shí)施調(diào)整土地增值稅征收率上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)7月上調(diào)基準(zhǔn)利率0.25個(gè)百分點(diǎn)新“國五條〞出臺(tái)，樓市調(diào)控繼續(xù)加碼8月央行：繼續(xù)實(shí)施穩(wěn)健貨幣政策執(zhí)行差異性住房信貸政策9月重慶10月1日起開征存量房房產(chǎn)稅婚后房屋產(chǎn)權(quán)加名免征契稅10月住建部考慮收緊地方限購調(diào)整權(quán)限購或成為長期政策寫字樓利率上浮30%，商業(yè)地產(chǎn)首付至少5成，利率至少要上浮20%甚至更多11月12月下調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖

促進(jìn)房價(jià)合理回歸國家政策影響--政策內(nèi)容政策分析政策手段1.限貸〔抑制需求〕2.縮減供給〔土地管理〕政策想要實(shí)現(xiàn)的目標(biāo)：1.限制投資需求2.抑制改善型需求3.目前鼓勵(lì)剛性需求國家政策影響--政策分析重慶整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷，已經(jīng)進(jìn)入低谷隨著銀行利率的下調(diào)，預(yù)示著國家宏觀調(diào)控有放松的跡象；最近溫總理發(fā)言：房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到合理水平；這說明國家有放松的跡象，但是不會(huì)出現(xiàn)較大的反彈，在未來1-2年內(nèi)市場(chǎng)還是以剛需為主；國家政策影響--政策分析重慶在2021年1月銷售量開始有所上升；但成交的主力還是在剛性需求客戶，熱銷戶型面積在套內(nèi)55-75㎡的2房；如別墅、洋房、大平層等改善性物業(yè)產(chǎn)品依然滯銷；國家政策影響—“重慶小陽春現(xiàn)象〞在相當(dāng)長一段時(shí)間內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)采取“有保有壓〞的政策；未來1-2年內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然嚴(yán)峻，改善型和投資性需求產(chǎn)品任然是被抑制；重慶房地產(chǎn)還低谷時(shí)期；國家政策影響—總結(jié)CHAPTER1

綦江區(qū)市場(chǎng)調(diào)研綦江城市認(rèn)知城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析綦江房地產(chǎn)競爭格局分析區(qū)域潛在客戶調(diào)研重慶周邊市場(chǎng)分析國家政策影響重慶市綦江區(qū)位于四川盆地東南與云貴高原結(jié)合部，東、北、西分別與重慶市南川、巴南、江津三區(qū)比鄰，南與貴州省習(xí)水、桐梓兩縣接壤，東西寬65公里，南北長82公里，幅員面積2748平方公里，人口120萬，其中城鎮(zhèn)人口50余萬，轄25鎮(zhèn)、5個(gè)街道綦江素有“重慶南大門〞之稱，是重慶南部重要的交通、物流樞紐；境內(nèi)工業(yè)興旺，機(jī)械、冶金、能源、煤化工和食品加工等享有盛譽(yù)；綦江城市概況綦江城市戰(zhàn)略定位--次區(qū)域性中心城市?綦江縣城城市總體規(guī)劃〔2002—2021〕?中明確了城市化進(jìn)程的目標(biāo)。至2021年，城市人口規(guī)模到達(dá)20萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模16.4平方公里；至2021年，人口規(guī)模28萬人，城市建設(shè)用地規(guī)模25.3平方公里。規(guī)劃中確定綦江縣城城市性質(zhì)為政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，重慶南部重要的交通樞紐和商貿(mào)中心，以開展機(jī)械、能源、冶金、優(yōu)質(zhì)農(nóng)副產(chǎn)品加工為主并具有山水園林特色的城市。在重慶的三大經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)劃分中，綦江被規(guī)劃為“南部資源型產(chǎn)業(yè)拓展區(qū)〞內(nèi)。以重慶為核心，綦江將建設(shè)成為主城“衛(wèi)星城〞、“1小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈〞中重要的次區(qū)域性中心城市。重大政治事件2021年10月27日下午，重慶市第三屆人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第二十七次會(huì)議表決通過?重慶市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)關(guān)于設(shè)立綦江區(qū)、大足區(qū)有關(guān)問題的決定?，萬盛區(qū)和綦江縣合并，成立綦江區(qū)及萬盛經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。11月3日，市委、市政府在綦江區(qū)、大足區(qū)召開干部大會(huì)。會(huì)上，宣讀了國務(wù)院對(duì)設(shè)立綦江區(qū)、大足區(qū)的批復(fù)，宣布了兩個(gè)區(qū)委常委班子和萬盛、雙橋兩個(gè)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)領(lǐng)導(dǎo)班子的組成。綦江與萬盛的合并，使綦江由縣變區(qū)，說明了重慶對(duì)綦江的重視度，也使得兩個(gè)地區(qū)能夠更緊密的聯(lián)系，資源共享、互補(bǔ)；對(duì)于綦江未來的開展有不可無視的推動(dòng)作用。綦江交通狀況渝黔鐵路210國道蘭海高速三萬南鐵路303省道綦江道路交通便捷，距離重慶主城只需半小時(shí)車程，兩條鐵路〔渝黔、三萬南鐵路〕，兩條國〔省〕道路〔210、303〕，兩條高速〔綦萬、蘭海高速〕從橫交錯(cuò)，是通往貴州、云南、湖南、廣東、上海的重要陸上通道，也是渝南及黔北地區(qū)重要的物資集散地。全區(qū)汽車通車?yán)锍?046公里，境內(nèi)鐵路總里程135公里，水上通航河道210公里，境內(nèi)高速長72.5公里，渝黔高速鐵路也將于明年開工開建，估算總里程67公里，總投資70億元。屆時(shí)只需要13分鐘就連通綦江與主城。綦江城區(qū)未來拓展方向主要開展方向次要開展方向沙溪版塊版畫版塊CHAPTER1

綦江區(qū)市場(chǎng)調(diào)研綦江城市認(rèn)知城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析綦江房地產(chǎn)競爭格局分析重慶周邊市場(chǎng)分析區(qū)域潛在客戶調(diào)研國家政策影響城市經(jīng)濟(jì)狀況城市--GDPGDP增長率小于4%4%-5%5%-8%大于8%10%-15%房地產(chǎn)開發(fā)情況萎縮停滯穩(wěn)定發(fā)展高速發(fā)展飛速發(fā)展Key1——經(jīng)濟(jì)高速開展，GDP增幅連續(xù)四年超14%，居重慶市前列。城市經(jīng)濟(jì)水平不斷提高，2021年國民生產(chǎn)總值近200億元大關(guān)，此階段房地產(chǎn)處于飛速開展階段。800-1000美元1000-4000美元4000-8000美元8000-10000美元啟動(dòng)期快速發(fā)展期穩(wěn)定發(fā)展期減緩發(fā)展期生存需求生存、改善需求兼顧改善需求為主改善需求為主起步發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，質(zhì)量為輔平穩(wěn)發(fā)展以質(zhì)量為主，數(shù)量為輔緩慢發(fā)展以質(zhì)量為主的綜合發(fā)展Key1——人均可支配收入及社零總額保持持續(xù)、快速上漲，綦江市民購置力旺盛。城市人均可支配收入超2500美元，房地產(chǎn)處于快速開展階段；居民有需求、更有能力購房。城市經(jīng)濟(jì)狀況--人均可支配收入Key1——財(cái)政收入穩(wěn)步增加綦江2021年財(cái)政收入達(dá)42億元，良好的財(cái)政收入，加快了城市根底設(shè)施和配套設(shè)施的建設(shè)，有效的推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的開展。城市經(jīng)濟(jì)狀況--財(cái)政收入Key1——綦江區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不斷優(yōu)化，2021年三產(chǎn)比為14.9:46.2:38.9，其中第一產(chǎn)業(yè)〔農(nóng)業(yè)〕實(shí)現(xiàn)增加值25.89億元，第二產(chǎn)業(yè)〔工業(yè)〕實(shí)現(xiàn)增加值66.63億元，第三產(chǎn)業(yè)〔效勞〕實(shí)現(xiàn)增加值65.25億元。

第二、第三產(chǎn)業(yè)的快速開展，將加快城市化水平的提高。城市經(jīng)濟(jì)狀況--三產(chǎn)結(jié)構(gòu)Key1——未來綦江區(qū)未來2年GDP增速仍有望保持12%以上的水平。Key2——人均可支配收入保持高速增長，2021年有望到達(dá)2.5萬人民幣。城市經(jīng)濟(jì)狀況--預(yù)測(cè)與房地產(chǎn)呈正相關(guān)的綦江宏觀經(jīng)濟(jì)，一直以來健康穩(wěn)定發(fā)展，預(yù)計(jì)未來幾年將繼續(xù)保持兩位數(shù)的增長速度，這為綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)地繼續(xù)升溫提供了良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，也為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了良好的宏觀環(huán)境支持。1隨著城市不斷發(fā)展、三產(chǎn)結(jié)構(gòu)不斷的優(yōu)化以及居民可支配收入的提高后，人們?cè)诰幼》矫姹憩F(xiàn)為對(duì)量的需求增加的同時(shí)，在質(zhì)的方面也急劇提升，這些方面將為綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供廣闊的空間，也為本項(xiàng)目的開發(fā)提供了市場(chǎng)消費(fèi)的基礎(chǔ)需求。2城市經(jīng)濟(jì)總結(jié)CHAPTER1

綦江區(qū)市場(chǎng)調(diào)研綦江城市認(rèn)知城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析綦江房地產(chǎn)競爭格局分析重慶周邊市場(chǎng)分析區(qū)域潛在客戶調(diào)研國家政策影響房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境--固定投資Key1——固定投資穩(wěn)步增加綦江2021年固定資產(chǎn)投資近200億元，6年內(nèi)全縣固定資產(chǎn)投資年均增長34%。固定資產(chǎn)投資不僅保證了城市經(jīng)濟(jì)開展，同時(shí)也促進(jìn)了房地產(chǎn)的高速開展。Key1——綦江2021年房地產(chǎn)投資達(dá)30億元，5年內(nèi)全縣固定資產(chǎn)投資年均增長48%。Key2——隨著綦江城市經(jīng)濟(jì)不斷開展，預(yù)計(jì)在未來2年內(nèi)綦江房地產(chǎn)投資增幅將會(huì)保持穩(wěn)定增長房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境--房地產(chǎn)投資Key1——綦江2021年竣工158萬方，銷售121萬方，連續(xù)2年綦江市場(chǎng)供大于求，顯示市場(chǎng)競爭劇烈。Key2——隨著綦江向通惠版塊重點(diǎn)開展，預(yù)計(jì)在未來2年內(nèi)綦江房地產(chǎn)競爭會(huì)更加劇烈，因此產(chǎn)品的差異化和品質(zhì)化會(huì)是市場(chǎng)競爭的重點(diǎn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境--銷售情況Key1——綦江商品房價(jià)格增幅較大，在2021年增加1140元㎡，漲勢(shì)明顯。Key2——可以看出宏觀調(diào)控對(duì)綦江的影響較小，當(dāng)?shù)剡€是以剛性需求為主導(dǎo)，預(yù)計(jì)在未來2年內(nèi)綦江房地產(chǎn)價(jià)格不會(huì)有太大的波動(dòng)，保持平穩(wěn)狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境--價(jià)格情況Key1——從目前數(shù)據(jù)上可以看出，市場(chǎng)主要供給還是在60-80㎡的兩房，這一比例高達(dá)50%以上，其次是80-110㎡的三房，45㎡以下的小戶型在綦江市場(chǎng)供給較低；Key2——隨著綦江房價(jià)的增長，未來市場(chǎng)戶型面積段將逐漸偏小化，60-80㎡將會(huì)是市場(chǎng)主力；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境--在售面積細(xì)分房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持健康發(fā)展，預(yù)計(jì)未來2年內(nèi)綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)發(fā)生較大轉(zhuǎn)變，將會(huì)保持穩(wěn)定增漲的態(tài)勢(shì)；1隨著綦江商品房價(jià)格的不斷提高，市場(chǎng)需求面積將會(huì)逐漸偏小化，在總價(jià)的控制上有利于刺激消費(fèi)者購買的熱情，我項(xiàng)目未來的戶型面積應(yīng)該控制在40-95㎡內(nèi)。2綦江連續(xù)2年出現(xiàn)供大于求，預(yù)示著未來綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)競爭將會(huì)更加劇烈，本工程在地段、規(guī)模上均不占優(yōu)勢(shì)，采取何種競爭策略使工程關(guān)鍵；3房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)總結(jié)CHAPTER1

綦江區(qū)市場(chǎng)調(diào)研綦江城市認(rèn)知城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析綦江房地產(chǎn)競爭格局分析重慶周邊市場(chǎng)分析區(qū)域潛在客戶調(diào)研國家政策影響本案巨龍廣場(chǎng)版塊老城版塊版畫廣場(chǎng)版塊沙溪版塊通惠版塊綦江競爭格局--城市區(qū)域劃分沙溪版塊--新興的居住區(qū)沙溪是在售工程最多的版塊，城市未來的主要居住組團(tuán)老城版塊—政治教育中心老城是政府單位聚集的地方，城市教育基地，人口密度較大，城市因地理開展受限巨龍廣場(chǎng)版塊—商業(yè)中心巨龍廣場(chǎng)聚集的綦江最高端、最大、最多的商業(yè)中心，有“綦江解放碑〞之稱通惠版塊—未來城市開展方向“造大城、興大業(yè)〞的理念，未來將是綦江的商、政、教育中心版畫廣場(chǎng)版塊—居住區(qū)版畫廣場(chǎng)以北也是城市的居住組團(tuán)，各項(xiàng)配套開始逐步完善綦城雅筑榮潤·半山國際本案楓丹·圣提亞納銀海新城山予城世紀(jì)花城千山美林國際社區(qū)香江豐源秋實(shí)·又一城元方·優(yōu)山美地凱旋名城江南世家金域·藍(lán)灣項(xiàng)目社區(qū)形態(tài)占地面積容積率建筑面積總戶數(shù)綠化率山予城高層+洋房150畝330萬方3500戶42%銀海新城高層+洋房223畝346萬方6000戶無楓丹·圣提亞納高層+洋房128畝217萬方1500戶40%綦城雅筑高層+洋房80畝316萬方1700戶40%世紀(jì)花城高層290畝3.4968萬方6474戶38.11%香江豐源高層100畝3.424萬方2400戶43.8%江南世家高層65畝313萬方1000戶28%凱旋名城高層+商業(yè)60畝416萬方1000戶無秋實(shí)·又一城高層100畝320萬方一期1000戶30%金域藍(lán)灣高層30畝48萬方1000戶37.8%國際社區(qū)高層165畝330萬方3000戶30%元方·優(yōu)山美地高層52畝4.317萬方1900戶35%半山國際高層+洋房240畝3.455萬方//綦江競爭格局—在售工程一覽表項(xiàng)目銷售業(yè)態(tài)當(dāng)前均價(jià)滯銷戶型熱銷戶型銷售率剩余體量山予城高層+洋房4600元/㎡100㎡三房88㎡兩房70%10萬方銀海新城高層+洋房4200元/㎡111㎡三房72㎡兩房50%10萬方楓丹·圣提亞納高層4100元/㎡頂躍兩房50%8萬方綦城雅筑高層4500元/㎡//90%14萬方世紀(jì)花城高層4800元/㎡117㎡三房86㎡兩房85%40萬方香江豐源高層4300元/㎡//70%3萬方江南世家高層4000元/㎡三房兩房90%2.5萬方凱旋名城高層5000元/㎡//85%0.5萬方秋實(shí)·又一城高層5200元/㎡109㎡三房45㎡一房80%由于改規(guī)劃，具體未知金域藍(lán)灣高層4800元/㎡104㎡三房74㎡兩房90%4萬方國際社區(qū)高層4900元/㎡97㎡三房68㎡兩房30%23萬方元方·優(yōu)山美地高層4600元/㎡//95%15萬方半山國際高層+洋房///055萬方綦江競爭格局—在售工程一覽表項(xiàng)目一房兩房三房四房山予城050%50%0銀海新城071.5%28.5%0楓丹·圣提亞納095%05%綦城雅筑0100%00世紀(jì)花城050%50%0香江豐源0100%00江南世家20%60%20%0凱旋名城////秋實(shí)·又一城20%60%20%0金域藍(lán)灣050%50%0國際社區(qū)075%25%0元方·優(yōu)山美地20%40%40%0半山國際////兩房是綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品供給的絕對(duì)主力綦江競爭格局—在售工程一覽表區(qū)域項(xiàng)目名稱區(qū)域資源區(qū)域房地產(chǎn)特點(diǎn)沙溪版塊山予城區(qū)域占據(jù)綦江河水景資源、營盤山公園資源，但是做為一個(gè)新興的居住區(qū)，距離城市中心有一定的距離，生活配套、公交系統(tǒng)等不完善；沙溪區(qū)域是綦江樓盤最多的區(qū)域，以高層為主、洋房為輔（綦江80%的洋房在此區(qū)域中），客戶主要還是來自綦江城區(qū)，其中拆遷及農(nóng)轉(zhuǎn)非客戶占據(jù)重要的組成部分；銀海新城楓丹·圣提亞納綦城雅筑半山國際版畫廣場(chǎng)版塊世紀(jì)花城次區(qū)域是綦江次要發(fā)展區(qū)域，沒有優(yōu)勢(shì)的景觀資源，但是區(qū)域的各項(xiàng)生活配套、公交體系已經(jīng)逐步完善，方便客戶居??；幾乎全是高層，有綦江唯一一個(gè)綜合體項(xiàng)目，區(qū)域樓盤品質(zhì)較高，也有價(jià)格的支持；凱旋名城老城版塊香江豐源區(qū)域使綦江老城，建筑密度較高，但是教育優(yōu)勢(shì)明顯；未來老城片區(qū)土地供應(yīng)很少；區(qū)域的樓盤品質(zhì)普遍較低，雖然有教育等優(yōu)勢(shì)，但是成交價(jià)格還是較低，拆遷和農(nóng)轉(zhuǎn)非人員購房占據(jù)了購房的主力客群；江南世家巨龍廣場(chǎng)版塊秋實(shí)·又一城高鐵廣場(chǎng)、濱河公園景觀資源區(qū)域項(xiàng)目品質(zhì)較高，價(jià)格也是綦江最高的項(xiàng)目之一；通惠版塊金域藍(lán)灣未來綦江重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，地段上的優(yōu)勢(shì)無可比擬，未來綦江房地產(chǎn)開發(fā)的主要區(qū)域；樓盤品質(zhì)較高，地段優(yōu)勢(shì)也使得成交價(jià)格為綦江所有版塊最高的地方；國際社區(qū)元方·優(yōu)山美地綦江競爭格局—區(qū)域概況高層為主；洋房量缺乏高層10%。綦江競爭格局—在售物業(yè)研究Key1——戶型供給：二房占60%、三房占約30%。Key2——面積供給：65-95㎡是最主要供給面積，以帶二房和緊湊三房為主。綦江競爭格局—在售物業(yè)研究整體去化較好。65㎡-95㎡是最主要去化區(qū)間，占50%以上。兩房物業(yè)，偏緊湊和帶院館戶型去化較快。大面積物業(yè)整體去化較慢戶型

面積區(qū)間

去化率（月均去化）單配40㎡以下506040㎡-50㎡40兩房50㎡-65㎡253065㎡-75㎡2575㎡-85㎡20三房85㎡-95㎡182295㎡-115㎡14四房115㎡以上55Key4——物業(yè)去化綦江競爭格局—在售物業(yè)研究競爭態(tài)勢(shì)分析--直接競爭綦城雅筑潤慶·山予城直接競爭錯(cuò)位競爭控制面積形成總價(jià)優(yōu)勢(shì)緊鄰本項(xiàng)目高層+洋房楓丹·圣提亞納異域風(fēng)情高層+洋房半山國際緊鄰本項(xiàng)目高層+洋房同板塊競爭高層+洋房銀海新城同板塊競爭高層+洋房競爭態(tài)勢(shì)分析—泛競爭泛競爭世紀(jì)花城秋實(shí)·又一城規(guī)模開發(fā)110畝公園景觀綦江標(biāo)志性建筑知名品牌地段優(yōu)勢(shì)元方·優(yōu)山美地知名品牌地段優(yōu)勢(shì)金域·藍(lán)灣普惠·國際社區(qū)地段優(yōu)勢(shì)景觀資源知名品牌、規(guī)模開發(fā)成熟地段強(qiáng)化性價(jià)比優(yōu)勢(shì)強(qiáng)化景觀資源關(guān)注點(diǎn)：配套匱乏，產(chǎn)品居住舒適度高〔戶型全為以舒適性兩房〕，但并沒有造成熱銷局面，主要在于：面積區(qū)間較為單一，限制了客戶基數(shù)；贈(zèng)送空間較少，不能為產(chǎn)品提供更大的附加值；產(chǎn)品為剛性需求，但是現(xiàn)階段交通不完善，進(jìn)出工程較難，考慮后期入住后有較大影響，使客戶對(duì)工程產(chǎn)生抗性；德宜信·綦城雅筑

位置：綦江區(qū)沙溪路與濱江路交匯處規(guī)模：總占地80畝，總建筑面積16萬方容積率：3.0綠化率：40%總戶數(shù)：1700戶物業(yè)形態(tài)：高層+洋房主力面積：75-81㎡目前在售均價(jià)：4500元/㎡綦江競爭格局—競爭樓盤研究工程亮點(diǎn)分析教育設(shè)施：幼兒園酒店式入戶大堂：5.4米挑高便利型社區(qū)配套：超市、餐飲、理發(fā)店、百貨景觀資源：背靠營盤山公園、左鄰沙溪公園，對(duì)面綦江河綦江競爭格局—競爭樓盤研究戶型配比及銷售情況層高：25層標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：2梯8戶在售面積區(qū)間：75-81㎡配比情況：75㎡占50%，81㎡占50%戶型情況：75㎡--2房單衛(wèi)81㎡--2房雙衛(wèi)銷售均價(jià)：4500元/㎡去化情況：兩種戶型不相上下綦江競爭格局—競爭樓盤研究關(guān)注點(diǎn)：配套相對(duì)完善，有公交系統(tǒng)、局部生活配套已開始投入使用，產(chǎn)品居住舒適度高〔戶型以舒適性兩房、三房為主〕，但銷售情況良好，主要在于：面積區(qū)間跨度較大，滿足各階層客戶需求；贈(zèng)送空中院管，增加產(chǎn)品附加值；同時(shí)工程距離城市中心較近，具有一定規(guī)模和品質(zhì)；潤慶·山予城

位置：綦江區(qū)·沙溪路16號(hào)規(guī)模：總占地150畝，總建筑面積30萬方容積率：3.0綠化率：35%總戶數(shù)：3500戶物業(yè)形態(tài)：高層+洋房主力面積：86-92㎡目前在售均價(jià)：4600元/㎡綦江競爭格局—競爭樓盤研究工程亮點(diǎn)分析大尺度、寬間距、全景觀〔最小樓間距超30米〕40000㎡中庭園林景觀便利的社區(qū)配套運(yùn)動(dòng)設(shè)施完善：網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)、羽毛球場(chǎng)5000㎡湖泊水景，沙灘式游泳池景觀資源：營盤山公園、濱河景長廊，沙溪河綦江競爭格局—競爭樓盤研究戶型配比及銷售情況層高：24層標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：2梯6戶在售面積區(qū)間：87-100㎡配比情況：2房占50%，3房占50%戶型情況：87㎡--2房雙衛(wèi)，占33%88㎡--2房雙衛(wèi)，占16%92㎡--2房單衛(wèi)帶院館，占33%100㎡--2房雙衛(wèi)帶院館、大陽臺(tái)，占33%銷售均價(jià)：4600元/㎡去化情況：87、88㎡舒適兩居去化較快綦江競爭格局—競爭樓盤研究關(guān)注點(diǎn)：配套正在完善，有公交系統(tǒng)、局部生活配套已開始投入使用，產(chǎn)品居住舒適度高〔戶型全為舒適性兩房〕，但銷售情況一般，主要在于：整棟樓戶型只有一種，不能滿足各階層客戶需求；無贈(zèng)送面積，沒有產(chǎn)品附加值；同時(shí)工程距離城市中心較遠(yuǎn)，即便工程一定規(guī)模和品質(zhì)銷售也困難；楓丹·圣提亞納

位置：綦江區(qū)·九龍新區(qū)·沙溪路規(guī)模：總占地120畝，總建筑面積17萬方容積率：2.0綠化率：40%總戶數(shù)：1500戶物業(yè)形態(tài)：高層+洋房主力面積：80㎡目前在售均價(jià)：4100元/㎡綦江競爭格局—競爭樓盤研究工程亮點(diǎn)分析原味西班牙建筑風(fēng)格錯(cuò)落的建筑物分布便利的社區(qū)配套游泳池社區(qū)內(nèi)園林綠化打造景觀資源：營盤山公園、濱河景長廊，沙溪河綦江競爭格局—競爭樓盤研究戶型配比及銷售情況層高：24層標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：2梯8戶在售面積區(qū)間：80㎡配比情況：整棟樓只有80㎡一種戶型，只是在面積上有1㎡的出入戶型情況：80㎡--2房單衛(wèi)無院館，有大陽臺(tái)但不可變銷售均價(jià)：4100元/㎡去化情況：銷售情況一般，開盤2月銷售近50%綦江競爭格局—競爭樓盤研究關(guān)注點(diǎn)：配套相對(duì)完善，有公交系統(tǒng)、局部生活配套已開始投入使用，產(chǎn)品居住舒適度高〔戶型全為舒適性兩房、三房〕，但銷售情況一般，主要在于：戶型面積偏大，總價(jià)較高；高層組團(tuán)密度較大；即便是工程在規(guī)模和品質(zhì)有一定的彌補(bǔ)，加上戶型贈(zèng)送面積大〔院管贈(zèng)送〕銷售也一般；銀海新城

位置：綦江區(qū)·九龍新區(qū)·沙溪路規(guī)模：總占地223畝，總建筑面積46萬方容積率：3.0綠化率：35%總戶數(shù)：6000戶物業(yè)形態(tài)：高層+洋房主力面積：72-84㎡目前在售均價(jià)：4200元/㎡綦江競爭格局—競爭樓盤研究工程亮點(diǎn)分析較大的規(guī)模周邊配套相對(duì)完善距離城市中心距離較近贈(zèng)送空間大〔院管贈(zèng)送〕社區(qū)商業(yè)豐富，并且已經(jīng)開始投入使用景觀資源：營盤山公園、濱河景長廊，沙溪河綦江競爭格局—競爭樓盤研究戶型配比及銷售情況層高：28層標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：2梯7戶在售面積區(qū)間：72-111㎡配比情況：2房占71%，3房占29%戶型情況：72㎡--2房單衛(wèi)，占14%73㎡--2房單衛(wèi)，占14%74㎡--2房單衛(wèi)，占14%84㎡--2房雙衛(wèi)，占29%108㎡--3房雙衛(wèi)，占14%111㎡--3房雙衛(wèi)，占14%銷售均價(jià)：4200元/㎡去化情況：74㎡兩居去化較快綦江競爭格局—競爭樓盤研究關(guān)注點(diǎn)：配套完善，有公交系統(tǒng)、生活配套已成體系，產(chǎn)品居住舒適度高〔2梯6戶，戶型全為舒適性兩房、三房〕，但銷售情況差，主要在于：工程戶型面積偏大，單價(jià)較高，無法控制總價(jià)；即便是工程規(guī)模較大，各項(xiàng)配套完善，所處版塊也是綦江人民較為認(rèn)可的區(qū)域，銷售也具有一定難度；世紀(jì)花城

位置：綦江區(qū)·九龍大道新法院旁規(guī)模：總占地249畝，總建筑面積68萬方容積率：3.49綠化率：38%總戶數(shù)：6474戶物業(yè)形態(tài)：高層主力面積：83-117㎡目前在售均價(jià)：4800元/㎡綦江競爭格局—競爭樓盤研究工程亮點(diǎn)分析綦江最大規(guī)模的地產(chǎn)工程周邊配套完善距離城市中心距離較近7000㎡原生態(tài)景觀110畝景觀公園超大游泳池幼兒園45層綦江標(biāo)志性建筑物綦江競爭格局—競爭樓盤研究戶型配比及銷售情況層高：33層標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：2梯6戶在售面積區(qū)間：83-117㎡配比情況：2房占50%，3房占50%戶型情況：83㎡--2房單衛(wèi)，占33%86㎡--2房單衛(wèi)帶大陽臺(tái)，占16%115㎡--2房單衛(wèi)，占33%117㎡--2房雙衛(wèi)，占16%銷售均價(jià)：4800元/㎡去化情況：83㎡兩居去化較快綦江競爭格局—競爭樓盤研究關(guān)注點(diǎn)：配套完善，有公交系統(tǒng)、生活配套已成體系，產(chǎn)品居住舒適度高〔戶型以舒適性兩房、三房為主〕，但銷售情況較好，主要在于：工程位于綦江重點(diǎn)開展區(qū)域，未來升值潛力較大，緊鄰綦江城市中心并且工程具有一定的品質(zhì)和規(guī)模；唯一缺乏就是面積區(qū)間較小，總價(jià)較高，對(duì)局部剛性需求的客戶抗性較大；普惠·國際社區(qū)

位置：綦江區(qū)·通惠新城·通惠大道規(guī)模：總占地165畝，總建筑面積30萬方容積率：3.0綠化率：30%總戶數(shù)：3000戶物業(yè)形態(tài)：高層+洋房主力面積：67-97㎡目前在售均價(jià)：4900元/㎡綦江競爭格局—競爭樓盤研究工程亮點(diǎn)分析高品質(zhì)、大規(guī)模周邊配套完善緊鄰城市中心旁邊是綦江唯一的五星級(jí)大酒店地處通惠新城是首席“經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)〞主題風(fēng)情商業(yè)街綦江競爭格局—競爭樓盤研究戶型配比及銷售情況層高：33層標(biāo)準(zhǔn)層戶數(shù)：2梯8戶在售面積區(qū)間：68-97㎡配比情況：2房占75%，3房占25%戶型情況：68㎡--2房單衛(wèi)，小陽臺(tái)，占25%77㎡--2房單衛(wèi)，大陽臺(tái)，占50%93㎡--3房單衛(wèi)，占12.5%97㎡--3房雙衛(wèi)，占12.5%銷售均價(jià)：4900元/㎡去化情況：68㎡兩居去化較快綦江競爭格局—競爭樓盤研究榮潤·半山國際占地面積240畝總建筑面積55萬㎡

容積率3.4物業(yè)形態(tài)高層、花園洋房入市時(shí)期預(yù)計(jì)2021年8月入市2021年10月份開盤競爭關(guān)系與本工程僅一路之隔，直接競爭，其業(yè)態(tài)豐富，品質(zhì)較高綦江競爭格局—將推競爭樓盤研究榮潤·半山國際開發(fā)公司重慶榮潤置業(yè)重慶榮潤置業(yè)成立于2021年2月8日，注冊(cè)資金6000萬元，房地產(chǎn)二級(jí)開發(fā)資質(zhì)，公司前身是從事市政大型設(shè)施建筑與施工，先后建設(shè)了北碚體育館，三溪口立交，龍鳳大道，永川興龍大道等多個(gè)“市政金杯〞工程，有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和政府背景。產(chǎn)品情況工程由20棟高層，23棟花園洋房，風(fēng)格商業(yè)街和1520個(gè)停車位組成，產(chǎn)品豐富，規(guī)模較大。綦江競爭格局—將推競爭樓盤研究房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)現(xiàn)階段綦江的開發(fā)熱點(diǎn)是沙溪版塊：在售工程最多，工程品質(zhì)相對(duì)較高；我們之間既是競爭關(guān)系，也是合作關(guān)系〔炒熱沙溪地塊〕在售高層工程較多，洋房工程不到高層的8%，在后期洋房產(chǎn)品在市場(chǎng)上有一定放量；小戶型是市場(chǎng)上的主力戶型，同時(shí)也是銷售情況較好的戶型；大戶型去化相對(duì)吃力；市場(chǎng)上在售工程對(duì)于贈(zèng)送面積普遍不高，在戶型設(shè)計(jì)利用方面并沒有到達(dá)效果，這是本工程的重要時(shí)機(jī)點(diǎn)；綦江市場(chǎng)同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，從風(fēng)格—戶型并沒有太大的差異化，這使我工程有很好的突破口；關(guān)鍵詞：同質(zhì)化嚴(yán)重剛需小戶型贈(zèng)送面積不多在售高層較多房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)CHAPTER1

綦江區(qū)市場(chǎng)調(diào)研綦江城市認(rèn)知城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析綦江房地產(chǎn)競爭格局分析區(qū)域潛在客戶調(diào)研重慶周邊區(qū)縣市場(chǎng)分析國家政策調(diào)控為了更好的判斷綦江市場(chǎng)，我們借鑒重慶周邊其他典型區(qū)縣〔潼南、合川、永川、銅梁〕做為參考；看看其他區(qū)縣市場(chǎng)情況；重慶周邊區(qū)縣市場(chǎng)分析潼南房地產(chǎn)市場(chǎng)在售工程花盛香醍、春天詩意、米蘭陽光、江城麗都、北城麗都、水晶之城等10個(gè)工程在售物業(yè)情況其中花園洋房工程3個(gè)，高層工程7個(gè)在售主力面積花園洋房：99-125㎡高層住宅：30-88㎡銷售情況30-45㎡一房看盤銷售一搶而空55-65㎡緊湊兩房看盤銷售80%以上65-85㎡兩房開盤銷售60%85-95㎡二變?nèi)块_盤銷售50%100㎡以上戶型滯銷銅梁房地產(chǎn)市場(chǎng)在售工程歐鵬·華府、蘭亭別院、四季花城、澤京·普羅旺斯、江南世家、香樟郡等12個(gè)工程在售物業(yè)情況其中花園洋房工程5個(gè)，高層工程7個(gè)在售主力面積花園洋房：90-135㎡高層住宅：55-85㎡銷售情況30-45㎡一房看盤銷售95%以上55-65㎡緊湊兩房看盤銷售80%以上65-85㎡兩房開盤銷售60%85-95㎡二變?nèi)块_盤銷售50%100㎡以上戶型滯銷花園洋房滯銷永川房地產(chǎn)市場(chǎng)在售工程金科·陽光小鎮(zhèn)、巴塞羅那、宇界·維斯卡、紅河楓景、荷塘月色、浦江·上海城等14個(gè)工程在售物業(yè)情況其中花園洋房工程6個(gè)，高層工程8個(gè)在售主力面積花園洋房：85-130㎡高層住宅：40-95㎡銷售情況30-45㎡一房看盤銷售90%以上55-65㎡緊湊兩房看盤銷售75%以上65-85㎡兩房開盤銷售60%85-95㎡二變?nèi)块_盤銷售40%100㎡以上戶型滯銷合川房地產(chǎn)市場(chǎng)在售工程繽果城、寶潤國際、寶龍·城市廣場(chǎng)、德潤世家、三江希望城、千山·米蘭郡等10個(gè)工程在售物業(yè)情況其中花園洋房工程5個(gè)，高層工程5個(gè)在售主力面積花園洋房：95-130㎡高層住宅：40-95㎡銷售情況30-45㎡一房看盤銷售90%以上55-65㎡緊湊兩房看盤銷售75%以上65-85㎡兩房開盤銷售60%85-95㎡二變?nèi)块_盤銷售40%100㎡以上戶型滯銷重慶周邊區(qū)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)主力面積區(qū)間在50-88㎡的剛性需求小戶型產(chǎn)品是市場(chǎng)主力購房客戶目前是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人員、打工人員以及普通工薪階層為主力人群；銷售情況較好的是30-50㎡的1房產(chǎn)品，開盤銷售在90%以上；CHAPTER1

綦江區(qū)市場(chǎng)調(diào)研綦江城市認(rèn)知城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析綦江房地產(chǎn)競爭格局分析區(qū)域潛在客戶調(diào)研重慶周邊區(qū)縣市場(chǎng)分析國家政策調(diào)控稱呼：鄧先生年齡：42歲性別：男從事行業(yè)百貨擔(dān)任職務(wù)老板居住地書香名都置業(yè)次數(shù)2次客戶特征描述綦江巨龍廣場(chǎng)服裝行業(yè)私營業(yè)主，居住于德宜信·書香名都，小孩11歲，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，重視小孩的學(xué)校及培養(yǎng)，有一定見識(shí)，對(duì)于地段要求較高?？蛻粽Z錄：——“本區(qū)域，配套不成熟，交通不方便，感覺有點(diǎn)偏”——“一直比較關(guān)注房地產(chǎn)，想為小孩子買一套房子，做為他以后的婚房，也可以做為投資用途”——“對(duì)于自住現(xiàn)階段有過考慮，但是主要還是在城市發(fā)展的方向，因?yàn)榧胰吮容^多，考慮房間數(shù)量在3-4房”——“有公園當(dāng)然最好，這樣沒事的時(shí)候還可以散散步。但是一定要距離近一點(diǎn)。”——“還是比較喜歡時(shí)尚一點(diǎn)的，現(xiàn)在綦江的房子看起來不是很好看，比重慶的一些差遠(yuǎn)了?！薄白〉牡胤揭欢ㄒx我的店面近，因?yàn)榉b生意比較的繁瑣，這樣比較方便，周邊要買菜呀、吃飯的要方便，走得太遠(yuǎn)麻煩”典型客戶1：私營業(yè)主區(qū)域潛在客戶調(diào)研--客戶寫真稱呼：袁小姐年齡：26歲性別：女從事行業(yè)：移動(dòng)公司擔(dān)任職務(wù)：普通員工目前居住地：老城置業(yè)次數(shù)：1次客戶特征描述年輕時(shí)尚，講究品位、由于從事地產(chǎn)行業(yè)對(duì)購房的自主意識(shí)強(qiáng)，消費(fèi)并不完全理性，價(jià)格敏感度不高，對(duì)房屋綜合品質(zhì)較為看重客戶語錄：——“區(qū)域形象尚可、日常配套設(shè)施較為缺乏、交通不便捷、未來發(fā)展還是有一定潛力；”——“高層、小高層產(chǎn)品皆可，兩房、面積70－85㎡；”——“價(jià)格取決于產(chǎn)品打造；”——“建筑風(fēng)格要時(shí)尚一點(diǎn)，不要大眾化了；”——“一直在看通惠這一板塊，畢竟是綦江未來的發(fā)展方向，距離中心還是比較近；”——“綠化環(huán)境一定要好，最好多一些水景?！薄靶^(qū)內(nèi)還是要多設(shè)置一些運(yùn)動(dòng)的設(shè)施?！钡湫涂蛻?：事業(yè)單位員工區(qū)域潛在客戶調(diào)研--客戶寫真稱呼：周先生年齡：42歲性別：男從事行業(yè)統(tǒng)計(jì)局擔(dān)任職務(wù)主任居住地老城置業(yè)次數(shù)2次客戶特征描述國企中層干部，收入穩(wěn)定，有的一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，想換洋房居住，洋房樓層不要太高，有電梯最好，為購房首選客戶語錄：——“區(qū)域形象認(rèn)可、但是交通不便捷、生活配套跟不上，未來發(fā)展前景值得看好；”——“3層以下、如果景觀好、帶電梯的可以考慮樓層高一點(diǎn)，面積120㎡以下，總價(jià)最好控制在55萬；”——“建筑還是要獨(dú)特一點(diǎn)，要上檔次；”——“有公園當(dāng)然最好，但是要近一點(diǎn)；”——“道路不是很好，自己開車去都不是很方便，要是修好點(diǎn)還是可以考慮；”——“小區(qū)一定要安靜一點(diǎn)；”——“生活配套要齊全，不是不方便；”典型客戶3：國企中層管理干部區(qū)域潛在客戶調(diào)研--客戶寫真稱呼：劉先生年齡：22歲性別：男從事行業(yè)廣告公司擔(dān)任職務(wù)普通員工居住地汽車站置業(yè)次數(shù)0次客戶特征描述工作不到一年，買房全靠家人的支持，主要是結(jié)婚要考慮新房，個(gè)性鮮明，比較時(shí)尚，對(duì)于房子有自己的看法?？蛻粽Z錄：——“對(duì)區(qū)域還是比較熟悉、但是交通不便捷、生活配套跟不上；”——“面積不用太大、兩房就可以；”——“建筑一定要時(shí)尚，不然不考慮；”——“園林景觀要好，最好是有游泳池之類的；”——“要離中心區(qū)域近一點(diǎn)，這樣朋友聚會(huì)也方便；”——“生活配套要齊全，不是不方便；”典型客戶4：私企員工區(qū)域潛在客戶調(diào)研--客戶寫真稱呼：張先生年齡：28歲性別：男從事行業(yè)建筑行業(yè)擔(dān)任職務(wù)普通員工居住地春燈置業(yè)次數(shù)0次客戶特征描述建筑工地上班，經(jīng)濟(jì)實(shí)力較為薄弱，現(xiàn)階段有購房意向，面積在80㎡以下的兩房，但是總價(jià)一定要控制在30萬內(nèi)?？蛻粽Z錄：——“對(duì)區(qū)域還是比較熟悉、但是交通不便捷、生活配套跟不上；”——“面積一定要在80㎡以下的兩房，總價(jià)最好是在30萬內(nèi)；”——“建筑還是要好看一點(diǎn)，想重慶的一些住房；”——“有公園當(dāng)然最好，但是小區(qū)內(nèi)還是多一點(diǎn)運(yùn)動(dòng)設(shè)施；”——“要是有幼兒園最好了，以后孩子上學(xué)也方便；”——“生活配套要齊全，不是不方便；”典型客戶5：農(nóng)轉(zhuǎn)非人員區(qū)域潛在客戶調(diào)研--客戶寫真稱呼：苑興娟年齡：24歲性別：女擔(dān)任職務(wù)置業(yè)顧問特征描述從事房地產(chǎn)銷售2年，在第一線接觸客戶，對(duì)客戶的想法有一定的理解，對(duì)綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)也有一定的了解。訪談?wù)Z錄：——“對(duì)區(qū)域還是比較好、就是交通不便捷、生活配套不完善；”——“綦江主力面積在60-85㎡的兩房；面積越大銷售越困難”——“綦江居民對(duì)地段相當(dāng)看重，購房相對(duì)理性；”——“對(duì)公園等景觀配套比較的有興趣；”——“拆遷和農(nóng)轉(zhuǎn)非的客戶在近2年內(nèi)占據(jù)購房的主力之一，同時(shí)此部分客戶比較注重生活、教育等配套；”——“沙溪版塊還沒炒熱，價(jià)格較高對(duì)客戶還是比較有抗性；”同行訪談1：置業(yè)參謀區(qū)域潛在客戶調(diào)研—同行訪談稱呼：趙先生年齡：25歲性別：男擔(dān)任職務(wù)銷售經(jīng)理特征描述從事房地產(chǎn)銷售6年，一直在第一線工作，對(duì)客戶的想法有很深的理解，對(duì)綦江房地產(chǎn)市場(chǎng)也有很深的了解。訪談?wù)Z錄：——“對(duì)區(qū)域還是比較好、就是交通不便捷、生活配套不完善；”——“綦江主力面積在60-85㎡的兩房，逐漸在向小戶型轉(zhuǎn)變；”——“綦江居民對(duì)地段相當(dāng)看重，購房相對(duì)理性；”——“道路是限制沙溪版塊不利因素之一，其實(shí)距離巨龍廣場(chǎng)不遠(yuǎn)，但是道路崎嶇”——“拆遷和農(nóng)轉(zhuǎn)非的客戶在近2年內(nèi)占據(jù)購房的主力之一；”——“洋房在市場(chǎng)上的供應(yīng)較少，但是洋房客戶更注重的是品質(zhì)，要有好的景觀、好的建筑；”同行訪談2：銷售經(jīng)理區(qū)域潛在客戶調(diào)研—同行訪談所訪客戶均對(duì)區(qū)域表現(xiàn)出認(rèn)可，但是多數(shù)客戶認(rèn)為區(qū)域的交通不便捷、生活配套不完善；

絕大多數(shù)訪談客戶看好區(qū)域的未來開展?jié)摿颓熬?，并認(rèn)為此區(qū)域?qū)⑹囚虢磥砭幼≈氐?。大局部還是比較注重城市開展的方向，在通惠和沙溪做選擇；對(duì)區(qū)域的看法絕大多數(shù)客戶對(duì)營盤山公園表現(xiàn)出濃厚的興趣，普遍表現(xiàn)出對(duì)目前居住的社區(qū)綠化面積少，活動(dòng)空間小的不滿；

但是一定要有直接到公園的道路，太遠(yuǎn)對(duì)公園的興趣不大；

對(duì)地塊邊上營盤山公園的看法區(qū)域潛在客戶調(diào)研—訪談結(jié)論所訪客戶認(rèn)為工程應(yīng)該設(shè)置根本生活配套，滿足日常生活需要，如生活小超市，臨街的餐飲等；

絕大多數(shù)訪談客戶認(rèn)為小區(qū)應(yīng)多設(shè)置一些運(yùn)動(dòng)的設(shè)施，如籃球場(chǎng)，羽毛球場(chǎng)、游泳池等。對(duì)生活配套的看法對(duì)產(chǎn)品需求狀況高層物業(yè)

——訪談客戶對(duì)一房至三房產(chǎn)品均有需求，其中兩房為主，兩房主力需求面積約60-80平米，三房主力需求面積約95平米；

花園洋房物業(yè)

——大局部訪談客戶接受85--110平米兩房房或三房產(chǎn)品；

——大局部訪談客戶接受11F電梯洋房。區(qū)域潛在客戶調(diào)研—訪談結(jié)論CHAPTER2

工程整體定位工程本體研究同類型案例借鑒工程產(chǎn)品定位工程概念定位目標(biāo)客戶定位本體條件研究--宗地四至東巨龍廣場(chǎng)版塊開發(fā)區(qū)，是現(xiàn)階段城市商業(yè)中心南綦江河，對(duì)面是綦江老城區(qū)，現(xiàn)階段的教育、政治中心西綦城雅筑工程，距離我工程直線400米，北綦江最大的公園“營盤山公園〞現(xiàn)階段已開始打造，局部已完工營盤山公園綦城雅筑老城開發(fā)區(qū)綦江河綦江河地塊整體坡勢(shì)較陡，地塊之間的高差較大，尤其是在地塊與臨綦江河公路的高差很大，最大高差近50米；地塊周邊沒有其他建筑物，視野不受遮擋，內(nèi)部植物較多；工程背靠營盤山公園，面朝綦江河，對(duì)望綦江城市風(fēng)貌，工程大局部的地方均有較好的景觀資源；本體條件研究—地塊特征道路是工程與城市連接的樞紐現(xiàn)階段工程與城市相連接的只有1號(hào)線路，并且道路崎嶇，不利車輛通行；后期政府將會(huì)修建濱江路；如何有效的組織道路交通是工程成功的關(guān)鍵之一--已建成路線，但是道路很差〔1號(hào)〕--在建路線〔2號(hào)〕--待建線路〔3號(hào)〕宗地本體條件研究—道路及交通狀況周邊配套效勞設(shè)施零售配套小型超市，沙溪各小區(qū)臨街配套商業(yè)，在周邊工程入住后商業(yè)和居住氣氛濃厚，配套會(huì)逐步完善；醫(yī)療配套距離最近的康復(fù)醫(yī)院有1公里，醫(yī)療設(shè)施匱乏；休閑配套綦江最大市政公園，工程內(nèi)部設(shè)置運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所，休閑設(shè)施齊全；教育配套與工程僅一墻之隔的是沙溪小學(xué)，未來在二橋修通后到綦江中學(xué)距離較近；本體條件研究—周邊配套效勞優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)景觀優(yōu)勢(shì)可以俯瞰城市景觀，項(xiàng)目較大的高差給予項(xiàng)目最大的景觀利用；背靠綦江最大的休閑公園：營盤山公園；整個(gè)項(xiàng)目地塊處于上風(fēng)上水，“依山傍水”符合中國人傳統(tǒng)的生活習(xí)性；開發(fā)優(yōu)勢(shì)地塊是原工業(yè)廠房，不存在其他的拆遷，容易開發(fā)；項(xiàng)目目前配套不完善，消費(fèi)者對(duì)項(xiàng)目有一定抗性；項(xiàng)目與城市的道路連接不夠緊密，缺乏公共交通體系，容易造成項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)的尷尬局面；距離項(xiàng)目20米處有鐵路（是否確定拆遷），有一定的噪音；項(xiàng)目地塊不規(guī)整；機(jī)會(huì)威脅綦江與萬盛合并，對(duì)綦江的發(fā)展有較好的推動(dòng)作用；綦江老城建筑時(shí)間長、密度大，加上城市發(fā)展會(huì)產(chǎn)生大量拆遷和農(nóng)轉(zhuǎn)非人員；隨著山予城、銀海新城、圣地亞納、公安小區(qū)的入住，沙溪版塊價(jià)值將會(huì)增加綦江產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，差異化的競爭會(huì)是項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)；項(xiàng)目所在的沙溪版塊在售項(xiàng)目較多，市場(chǎng)競爭激烈；下半年將會(huì)有200多畝的項(xiàng)目“榮潤·半山國際”將會(huì)與本項(xiàng)目產(chǎn)生最直接競爭；本體條件研究—SWOT分析三線城市中配套匱乏的資源型小工程本體條件研究—屬性界定CHAPTER2

工程整體定位工程本體研究同類型案例借鑒工程產(chǎn)品定位工程概念定位目標(biāo)客戶定位選擇原因?yàn)榱藢で蠊こ坛晒Φ腒PI，我們?cè)谥貞c周邊區(qū)縣中尋找類似案例進(jìn)行分析選擇條件位置較偏、配套匱乏、交通不完善，容積率在3.0，占地50畝左右，銷售情況很好的區(qū)縣工程同類型案例借鑒—條件選擇繽果城

位置：合川合陽城街道沙坪大道末端北側(cè)開發(fā)公司：重慶鴻建創(chuàng)嘉房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：46667㎡建筑面積：15.5萬方容積率：2.5綠化率：30%總戶數(shù)：1238戶物業(yè)形態(tài)：高層+商業(yè)主力面積：26-60㎡目前在售均價(jià)：4900元/㎡同類型案例借鑒—案例研究工程分析：該工程以城市青年為目標(biāo)客戶，在理念和推廣都緊跟時(shí)尚路線，面積控制在26-60㎡的靈動(dòng)小戶，可變空間較大，一經(jīng)面世就受到市場(chǎng)熱捧；核心價(jià)值提煉：面積控制、總價(jià)優(yōu)勢(shì)靈動(dòng)可變空間，超大贈(zèng)送面積，一房變兩房配套齊全，享受便捷生活同類型案例借鑒—案例研究戶型鑒賞同類型案例借鑒—案例研究共誼·春天詩意位置：潼南江北新城巴渝大道中段開發(fā)公司：重慶共誼房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：40畝建筑面積：110萬方容積率：3綠化率：40%總戶數(shù)：1500戶物業(yè)形態(tài)：高層+小高層主力面積：30-88㎡目前在售均價(jià)：4100元/㎡同類型案例借鑒—案例研究工程分析：該工程以城市青年、空巢家庭為核心目標(biāo)客戶，在理念和推廣都緊跟中式路線，面積控制在30-92㎡的靈動(dòng)小戶，可變空間較大，5個(gè)月2次開盤，每次開盤銷售80%；核心價(jià)值提煉：面積控制、總價(jià)優(yōu)勢(shì)〔總價(jià)12萬買房〕靈動(dòng)可變空間，超大贈(zèng)送面積，一房變兩房同類型案例借鑒—案例研究戶型鑒賞同類型案例借鑒—案例研究主力面積是30-70㎡的1房和緊湊2房戶型可變空間大，實(shí)得面積多；超高的總價(jià)優(yōu)勢(shì)；吸引客戶下定；同類型案例借鑒—案例總結(jié)CHAPTER2

工程整體定位工程本體研究同類型案例借鑒工程產(chǎn)品定位工程概念定位目標(biāo)客戶定位工程產(chǎn)品定位--定位依據(jù)客戶需求競爭策略：

為滿足客戶需求，在競爭中獲取最優(yōu)的有利差異政治/法律環(huán)境市場(chǎng)環(huán)境技術(shù)環(huán)境社會(huì)/經(jīng)濟(jì)環(huán)境工程自身市場(chǎng)競爭競爭策略本質(zhì)上是處理三個(gè)要素之間的關(guān)系：消費(fèi)者、競爭和工程工程產(chǎn)品定位--定位依據(jù)綦江市場(chǎng)同質(zhì)化嚴(yán)重60-85㎡剛需小戶型是綦江熱銷戶型戶型贈(zèng)送面積普遍不多周邊市場(chǎng)50-80㎡的1房和緊湊2房是市場(chǎng)熱銷戶型；工程自身三線城市中配套匱乏的資源型小工程在國家政策的宏觀調(diào)控下：投資需求驟減改善需求受到壓制觀望態(tài)度嚴(yán)重剛性需求得到大量釋放差異化的高品質(zhì)剛需產(chǎn)品工程產(chǎn)品定位工程產(chǎn)品定位創(chuàng)新：當(dāng)前市場(chǎng)認(rèn)可度高的創(chuàng)新戶型增加產(chǎn)品附加值總價(jià)：控制單套戶型的總價(jià)，提升市場(chǎng)競爭力創(chuàng)新：1.躍層〔2房變4房〕2.可變空間〔空中庭院〕3.極致緊湊戶型面積：一房建筑面積控制在45m2以內(nèi)；一房〔可變二〕建筑面積控制在68m2以內(nèi)；兩房建筑面積控制在80m2以內(nèi)兩房〔可變?nèi)辰ㄖ娣e控制在90m2以內(nèi)三房〔可變四〕建筑面積控制在105m2以內(nèi)工程產(chǎn)品定位核心客戶：農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，個(gè)體經(jīng)營戶，私企員工、國企員工，空巢家庭置業(yè)目的：以自住需求為主根本特征：處于事業(yè)奮斗期、吃苦耐勞置業(yè)特征：首次置業(yè)者，沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，但是注重生活品質(zhì)重要客戶一：公務(wù)員和私營業(yè)主置業(yè)目的：改善居住條件及投資為主根本特征：個(gè)性強(qiáng)烈，有自己的觀點(diǎn)，有一定的經(jīng)濟(jì)承受能力；置業(yè)特征：屢次置業(yè)者為主，想體會(huì)不同的生活方式；重要客戶二：來源廣泛重要客戶一核心客戶重要客戶二目標(biāo)客戶群定位ArtDeco時(shí)尚建筑工程建筑風(fēng)格定位CHAPTER3

工程產(chǎn)品建議工程建筑及園林風(fēng)格建議工程案名建議工程產(chǎn)品建議工程物業(yè)配套效勞建議工程商業(yè)定位及位置建議工程規(guī)劃建議建筑風(fēng)格建議沉穩(wěn)·歷久而彌新通過色調(diào)組合和材質(zhì)搭配，將建筑的沉穩(wěn)氣質(zhì)表達(dá)得淋漓盡致，數(shù)十年之后，依舊歷久而彌新，成為該區(qū)域標(biāo)志性建筑群。時(shí)尚·簡潔的質(zhì)感通過線條處理、局部造型，使各組團(tuán)建筑群與城市、街區(qū)和諧相容，形成良好的城市界面。文化·第五外立面注重第五立面·屋頂?shù)奶幚?，以表達(dá)不同檔次、不同類別物業(yè)所蘊(yùn)含的文化調(diào)性，形成各組團(tuán)的識(shí)別性與個(gè)性。ArtDeco時(shí)尚建筑建筑風(fēng)格建議--風(fēng)格示意高層住宅建筑風(fēng)格建議—色彩建議高層住宅外立面顏色建議采用次種顏色，原因：1.有別于綦江其他工程2.沉穩(wěn)、大氣、時(shí)尚彰顯氣質(zhì)建筑風(fēng)格建議--風(fēng)格示意洋房住宅園林風(fēng)格建議--東南亞在有小高差時(shí)建議用曲折步梯消除，周邊點(diǎn)綴局部園林，花臺(tái)按照層次感的設(shè)計(jì)園林風(fēng)格建議--細(xì)節(jié)打造園林風(fēng)格建議--細(xì)節(jié)打造一重景觀：草坪二重景觀：小型灌木三重景觀：球狀灌木四重景觀：小型喬木五重景觀：大型喬木園林風(fēng)格建議--細(xì)節(jié)打造小區(qū)小品：以另類的藝術(shù)氣息的小品為主，增加小區(qū)園林的可欣賞性園林風(fēng)格建議--細(xì)節(jié)打造小區(qū)水景：以點(diǎn)式水景為主，中間穿插流動(dòng)的可參與式的水景，最好是與小區(qū)的情趣小品相結(jié)合；CHAPTER3

工程產(chǎn)品建議工程建筑及園林風(fēng)格建議工程案名建議工程產(chǎn)品建議工程物業(yè)配套效勞建議工程商業(yè)定位及位置建議工程規(guī)劃建議工程案名建議君鼎·濱江1號(hào)“濱江〞點(diǎn)出我工程所在位置的同時(shí)也反響出我工程的景觀優(yōu)勢(shì)；以“1號(hào)〞的氣勢(shì)，迅速拔高工程的再區(qū)域樓盤的地位；工程名直接的點(diǎn)出工程優(yōu)勢(shì)，給客戶留下景觀品質(zhì)樓盤形象；工程案名建議君鼎·御景天下“御景〞表達(dá)工程得天獨(dú)厚的景觀資源，突出景觀優(yōu)勢(shì)；以“天下〞的氣勢(shì)，占領(lǐng)綦江品質(zhì)樓盤的高度；工程名直接的點(diǎn)出工程優(yōu)勢(shì)，給客戶留下景觀品質(zhì)樓盤形象；工程案名建議君鼎·觀山水CHAPTER3

工程產(chǎn)品建議工程建筑及園林風(fēng)格建議工程案名建議工程產(chǎn)品建議工程物業(yè)配套效勞建議工程商業(yè)定位及位置建議工程規(guī)劃建議工程產(chǎn)品建議—面積“偷算〞套內(nèi)面積60平方米以內(nèi)〔含60平方米〕的住宅，其設(shè)計(jì)的陽臺(tái)進(jìn)深如果大于2.7米，或每戶陽臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積之和如果大于10平方米，超出局部按全面積計(jì)入容積率。套內(nèi)面積60平方米以上的住宅，其設(shè)計(jì)的凹陽臺(tái)進(jìn)深如果大于2.4米，或每戶陽臺(tái)結(jié)構(gòu)底板投影面積之和占該戶套內(nèi)面積的比例如果大于17%，超出部門按全面積計(jì)入容積率。對(duì)陽臺(tái)的計(jì)算方式居住建筑層高大于3.6米、小于或者等于5.8米〔即3.6+2.2〕的，不管層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其計(jì)容建筑面積按照該層水平投影面積的2倍計(jì)算；層高大于5.8米、小于或者等于8米〔即5.8+2.2〕的，不管層內(nèi)是否設(shè)有夾層，其計(jì)容建筑面積按照該層水平投影面積的3倍計(jì)算；層高大于8米的，以此類推躍層式居住建筑，其門廳、起居室、餐廳的通高局部不超過該層套內(nèi)建筑面積的35%且小于或者等于7.2米的，該通高局部的計(jì)容建筑面積按照該層水平投影面積的1倍計(jì)算；通高局部超過該層套內(nèi)建筑面積的35%或者大于7.2米的，按照上一條的規(guī)那么計(jì)算。對(duì)躍層的計(jì)算方式躍層可以在客廳中挑空面積現(xiàn)階段在重慶市：不計(jì)入計(jì)容面積考慮到躍層“偷贈(zèng)送〞地方較多,但客戶群體較少;建議考慮少量躍層;工程產(chǎn)品建議—面積“偷算〞工程產(chǎn)品建議—高層戶型建議2房，可變3房建筑面積：80-85㎡2房，含可變空間；2陽臺(tái)，2衛(wèi)生間；緊湊2房建筑面積：68㎡以下2房，1衛(wèi)；2陽臺(tái)；2房建筑面積：75㎡2陽臺(tái)，2衛(wèi)；戶型示意1房，可變2房建筑面積：65㎡1房，含可變空間；2陽臺(tái)；1房建筑面積：40㎡2陽臺(tái)；1房，可變2房建筑面積：60-68㎡1房，1衛(wèi)，可變兩房2陽臺(tái)；戶型示意3房，可變4房建筑面積：95㎡3房，2衛(wèi)，可變4房2陽臺(tái)；工程產(chǎn)品建議—高層戶型建議戶型配比基準(zhǔn)層：2梯7-8戶面積區(qū)間：26-98㎡單配—14%1.5房—14%緊湊型2房—14%舒適型2房—14%2.5房—29%3房—10%3.5房--5%工程產(chǎn)品建議—高層戶型配比戶型建議2房建筑面積：85㎡2房，1衛(wèi)3陽臺(tái)；2房變3房建筑面積：93㎡2房，2衛(wèi)帶院館2陽臺(tái)+入戶花園；3房建筑面積：100㎡3房，2衛(wèi)帶大露臺(tái)陽臺(tái)+入戶花園；工程產(chǎn)品建議—洋房戶型建議戶型配比基準(zhǔn)層：1梯3戶層高：9-11層面積區(qū)間：85-130㎡特色建議：一層帶地下室，頂層客廳挑空并帶屋頂花園面積分布：1層：130㎡2-3層：120㎡3-5層：110㎡6-7層：95㎡7-9層：85㎡工程產(chǎn)品建議—洋房戶型配比工程產(chǎn)品建議—?jiǎng)?chuàng)意戶型假飄窗工程產(chǎn)品建議—?jiǎng)?chuàng)意戶型錯(cuò)層式設(shè)計(jì)工程產(chǎn)品建議—?jiǎng)?chuàng)意戶型地下室偷面積工程產(chǎn)品建議—?jiǎng)?chuàng)意戶型生活陽臺(tái)偷面積CHAPTER3

工程產(chǎn)品建議工程建筑及園林風(fēng)格建議工程案名建議工程產(chǎn)品建議工程物業(yè)配套效勞建議工程商業(yè)定位及位置建議工程規(guī)劃建議KeyPoints-1滿足容積率前提下，盡可能加大高利潤的低密度產(chǎn)品比例在整體滿足容積率指標(biāo)前提下，結(jié)合分地塊質(zhì)素，盡可能加洋房比例，以形成區(qū)域良好的居住氣氛同時(shí)，對(duì)開發(fā)利潤具有一定的提升作用。KeyPoints-2工程為實(shí)現(xiàn)快速銷售，多修市場(chǎng)接受度高的產(chǎn)品—高層小戶型工程大量體量為高層物業(yè)，面對(duì)最為劇烈的競爭市場(chǎng)，通過合理規(guī)劃和景觀利用，提升高層物業(yè)品質(zhì)成為住宅板塊的重點(diǎn)。工程規(guī)劃建議--規(guī)劃思路工程規(guī)劃建議—方案一洋房項(xiàng)目均價(jià)（元/m2）地段規(guī)模配套景觀視野周邊環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)品牌形象總結(jié)近期加權(quán)均價(jià)與商業(yè)區(qū)距離項(xiàng)目用地項(xiàng)目資源安靜度戶型設(shè)計(jì)知名度周邊配套住戶數(shù)量小區(qū)景觀區(qū)域形象規(guī)劃建筑交通便捷度小區(qū)內(nèi)部配套視野人員檔次附加值美譽(yù)度楓丹·圣提亞納490050100-10050-10004900銀海新城4900100150-100-50-10004900花園洋房物業(yè)加權(quán)均價(jià)為4900（元/平米）價(jià)格預(yù)估高層項(xiàng)目均價(jià)（元/m2）地段規(guī)模配套周邊環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)品牌形象總結(jié)近期加權(quán)均價(jià)與商業(yè)區(qū)距離項(xiàng)目用地安靜度戶型設(shè)計(jì)知名度周邊配套住戶數(shù)量區(qū)域形象規(guī)劃建筑交通便捷度小區(qū)內(nèi)部配套人員檔次附加值創(chuàng)新度舒適度美譽(yù)度楓丹·圣提亞納4100505050-5004200銀海新城42001001500-10004350綦城雅筑450050-50-50-100504400山予城4600100100-50-50504750舒適型高層物業(yè)加權(quán)均價(jià)為4400（元/平米）工程規(guī)劃建議—方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算綜合本錢綜合成本業(yè)態(tài)建筑面積建安成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用稅費(fèi)行政收費(fèi)高層680001700元/㎡銷售額*2%銷售額*2.7%銷售額*12%330元/㎡洋房140001950元/㎡銷售額*2%銷售額*2.7%銷售額*12%330元/㎡別墅21002200元/㎡銷售額*2%銷售額*2.7%銷售額*12%330元/㎡工程規(guī)劃建議—方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案一凈利潤方案一建筑面積銷售均價(jià)建安成本（含管網(wǎng)、綠化）管理費(fèi)用行政收費(fèi)（含配套、人防）銷售費(fèi)用稅費(fèi)單方綜合成本總計(jì)單方利潤（除地價(jià)）利潤小計(jì)高層680004400145088330118.85282514.81885.2128193600洋房140004900156598330132.35882713.32186.730613800別墅210060001865120330162720319728035886300總計(jì)1.65億元工程規(guī)劃建議—方案一經(jīng)濟(jì)測(cè)算此方案戶型面積偏大在市場(chǎng)較好情況下〔如2021年〕會(huì)暢銷但現(xiàn)階段政策調(diào)控下改善性需求受到抑制，在未來1-2年內(nèi)不會(huì)有大的好轉(zhuǎn)，在市場(chǎng)上接受度不高在后期開盤銷售會(huì)滯銷預(yù)計(jì)月均去化20套工程規(guī)劃建議—方案一銷售測(cè)算高層高層高層小高層板式電梯洋房板式電梯洋房板式電梯洋房板式電梯洋房：1梯3戶，11+1層板式電梯洋房商業(yè)位置：高層底商裙樓工程規(guī)劃建議—方案二價(jià)格預(yù)估方案二以小戶型為主，小戶型在價(jià)格上會(huì)比方案一銷售單價(jià)上高出250元/㎡洋房整個(gè)景觀會(huì)比方案一的景觀優(yōu)勢(shì)更強(qiáng)方案二：洋房單價(jià)5000元/㎡高層單價(jià)4650元/㎡洋房項(xiàng)目均價(jià)（元/m2）地段規(guī)模配套景觀視野周邊環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)品牌形象總結(jié)近期加權(quán)均價(jià)與商業(yè)區(qū)距離項(xiàng)目用地項(xiàng)目資源安靜度戶型設(shè)計(jì)知名度周邊配套住戶數(shù)量小區(qū)景觀區(qū)域形象規(guī)劃建筑交通便捷度小區(qū)內(nèi)部配套視野人員檔次附加值美譽(yù)度楓丹·圣提亞納490050100-10050-10004900銀海新城4900100150-100-50-10004900花園洋房物業(yè)加權(quán)均價(jià)為4900（元/平米）高層項(xiàng)目均價(jià)（元/m2）地段規(guī)模配套周邊環(huán)境產(chǎn)品品質(zhì)品牌形象總結(jié)近期加權(quán)均價(jià)與商業(yè)區(qū)距離項(xiàng)目用地安靜度戶型設(shè)計(jì)知名度周邊配套住戶數(shù)量區(qū)域形象規(guī)劃建筑交通便捷度小區(qū)內(nèi)部配套人員檔次附加值創(chuàng)新度舒適度美譽(yù)度楓丹·圣提亞納4100505050-5004200銀海新城42001001500-10004350綦城雅筑450050-50-50-100504400山予城4600100100-50-50504750舒適型高層物業(yè)加權(quán)均價(jià)為4400（元/平米）工程規(guī)劃建議—方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算方案二凈利潤方案一建筑面積銷售均價(jià)建安成本（含管網(wǎng)、綠化）管理費(fèi)用行政收費(fèi)（含配套、人防）銷售費(fèi)用稅費(fèi)單方綜合成本總計(jì)單方利潤（除地價(jià)）利潤小計(jì)高層680004650145093330125.555582556.552093.45142354600洋房16100500015651003301356002730227036547000總計(jì)1.79億元工程規(guī)劃建議—方案二經(jīng)濟(jì)測(cè)算此方案戶型面積偏小正好適合在淡市情況下剛性需求置業(yè)為主，在市場(chǎng)上接受度高在后期開盤銷售會(huì)比方案一較為理想預(yù)計(jì)月均去化45套工程規(guī)劃建議—方案二銷售測(cè)算在品質(zhì)上方案一最高從市場(chǎng)接受度和資金周轉(zhuǎn)我司建議采用規(guī)劃方案二工程規(guī)劃建議CHAPTER3

工程產(chǎn)品建議工程建筑及園林風(fēng)格建議工程案名建議工程產(chǎn)品建議工程物業(yè)配套效勞建議工程商業(yè)定位及位置建議工程規(guī)劃建議可視對(duì)講系統(tǒng)工程物業(yè)配套效勞建議品質(zhì)物管工程物業(yè)配套效勞建議紅外線探測(cè)工程物業(yè)配套效勞建議門禁系統(tǒng)工程物業(yè)配套效勞建議CHAPTER3

工程產(chǎn)品建議工程建筑及園林風(fēng)格建議工程案名建議工程產(chǎn)品建議工程物業(yè)配套效勞建議工程商業(yè)定位及位置建議工程規(guī)劃建議商業(yè)定位以完善工程自身配套為主工程商業(yè)定位及位置建議商業(yè)位置原因有以下兩點(diǎn)：1：商業(yè)設(shè)置在高層底商，不占地且不會(huì)影響到其他地方2：設(shè)置在此處也可以吸引榮潤·半山國際人群消費(fèi)，增加商業(yè)利用，提升商業(yè)價(jià)值3.體量大致在2000㎡左右工程商業(yè)定位及位置建議CHAPTER4

工程營銷總體策略工程階段性營銷方案工程入市時(shí)機(jī)選擇工程銷售分期控制工程價(jià)格定位及走勢(shì)

絕佳景觀視野

小戶型低總價(jià)大贈(zèng)送靈動(dòng)可變空間超大樓間距

項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)

核心價(jià)值提煉教育就在家門口唯一親水平臺(tái)—公園上的小戶生活工程概念定位“濱江1號(hào)〞—與營盤山公園共流傳工程概念定位“濱江1號(hào)〞蓄水期內(nèi)部認(rèn)購期開盤期強(qiáng)銷期持續(xù)銷售期預(yù)售許可證距離預(yù)售一個(gè)半月高層根底正負(fù)零開始開盤后一個(gè)月開盤后二個(gè)月發(fā)放內(nèi)部認(rèn)購卡的形式，積累有效目標(biāo)客戶以戶外廣告迅速建立工程形象，活動(dòng)造勢(shì)排隊(duì)開盤或搖號(hào)開盤形式促銷政策，逼定客戶成交以各種活動(dòng)優(yōu)惠，老帶新政策工程階段性營銷方案CHAPTER4

工程營銷總體策略工程階段性營銷方案工程入市時(shí)機(jī)選擇工程銷售分期控制工程價(jià)格定位及走勢(shì)工程入市時(shí)機(jī)選擇用地勘測(cè)可行性研究立項(xiàng)前期籌劃定位、物業(yè)開展建議方案設(shè)計(jì)營銷執(zhí)行籌劃開盤前籌備施工圖設(shè)計(jì)施工設(shè)計(jì)任務(wù)書方案評(píng)標(biāo)規(guī)劃圖溝通平面設(shè)計(jì)溝通設(shè)計(jì)細(xì)部溝通展示溝通銷售執(zhí)行執(zhí)行與調(diào)整5月9月11月工程工程實(shí)踐節(jié)點(diǎn)大致為11月份根底正負(fù)零也是工程入市時(shí)機(jī)首次開盤時(shí)間在12月底-1月原因有以下兩點(diǎn)：工程上留有充足時(shí)間，12月底可以拿到預(yù)售區(qū)縣市場(chǎng)在過年前是銷售旺季，我工程必須抓住銷售旺季快速去化，緩解第二年銷售壓力；工程入市時(shí)機(jī)選擇CHAPTER4

工程營銷總體策略工程階段性營銷方案工程入市時(shí)機(jī)選擇工程銷售分期控制工程價(jià)格定位及走勢(shì)工程銷售分期控制—案例借鑒卓然·水晶之城位置：潼南江北新城巴渝大道南段開發(fā)公司：重慶卓然房地產(chǎn)開發(fā)占地面積：150畝建筑面積：26萬方容積率：2.3綠化率：40%總戶數(shù)：3000戶物業(yè)形態(tài)：高層+洋房主力面積：高層60-88㎡洋房85-135㎡目前在售均價(jià)：洋房4500元/㎡市場(chǎng)情況：市場(chǎng)以剛性需求為主，市場(chǎng)面積區(qū)間在60-88㎡，洋房、高層大戶型等改善性需求執(zhí)行，但是洋房市場(chǎng)空白，無在售工程；開發(fā)策略分析：以洋房帶高層，洋房提升品質(zhì)，以期待后期高層價(jià)值提升；實(shí)踐證實(shí)：前期蓄客大量廣告投入，積累客戶3月，開盤銷售30%在淡市情況下以洋房入市銷售受挫工程銷售分期控制—案例借鑒高層入市，帶動(dòng)洋房以高品質(zhì)高層入市迅速在綦江建立口碑以及積累人氣，快速銷售，占據(jù)市場(chǎng)位置；繼而帶動(dòng)洋房銷售工程銷售分期控制—案例借鑒工程銷售分期控制開發(fā)順序開發(fā)地塊開發(fā)順序開發(fā)地塊開發(fā)順序開發(fā)地塊第1批2號(hào)樓第2批3號(hào)樓第3批5-6號(hào)樓第4批4號(hào)樓第5批7-8號(hào)樓第6批1號(hào)樓王預(yù)計(jì)工程整體開發(fā)周期為3年。123456789CHAPTER4

工程營銷總體策略工程階段性營銷方案工程入市時(shí)機(jī)選擇工程銷售分期控制工程價(jià)格定位及走勢(shì)工程價(jià)格定位及走勢(shì)工程采取“低開高走〞的方式入市CHAPTER5

工程推廣策略工程推廣主題工程整合包裝工程整體推廣方案廣告預(yù)算及媒體組合工程推廣策略工程推廣策略借勢(shì)本工程邊上是榮潤·半山國際，比本工程早面世由于其規(guī)模大、體量多，在市場(chǎng)上肯定會(huì)做大量推廣，我工程要借半山國際的勢(shì)，使工程在綦江打響知名度時(shí)效性由于工程體量不大，不可能會(huì)在廣告商友巨大投入，那么我們就要注意時(shí)效性，以最少的錢辦最多的事；“把錢花在刀刃上〞。CHAPTER5

工程推廣策略工程推廣主題工程整合包裝工程整體推廣方案廣告預(yù)算及媒體組合工程推廣策略工程推廣主題讓每一扇窗對(duì)著風(fēng)景深呼吸CHAPTER5

工程推廣策略工程推廣主題工程整合包裝工程整體推廣方案廣告預(yù)算及媒體組合工程推廣策略工程整合包裝--售房部包裝內(nèi)部通過陳列知名藝人作品，營造藝術(shù)氣氛，陳列作品可當(dāng)場(chǎng)出售，以調(diào)動(dòng)受眾參與熱情，維持現(xiàn)場(chǎng)人氣利用櫥窗陳列藝術(shù)品、增加導(dǎo)識(shí)性內(nèi)部巧妙過道空間陳列藝術(shù)品、襯托氣氛通過增設(shè)藝術(shù)書吧、咖啡吧，將時(shí)尚更好融入休閑生活

工程整合包裝--售房部包裝內(nèi)部工程整合包裝—示范區(qū)包裝道路兩旁，林蔭大樹，形成景觀走廊、彰顯工程品質(zhì)跌水廣場(chǎng)形成局部焦點(diǎn)內(nèi)部硬質(zhì)鋪裝，展示良好的時(shí)尚街區(qū)感受藝術(shù)小品點(diǎn)綴氣氛工程整合包裝—示范區(qū)包裝售房車工程整合包裝—其他包裝用售房車，顯示出開發(fā)公司實(shí)力，并且方便客戶看房CHAPTER5

工程推廣策略工程推廣主題工程整合包裝工程整體廣告方案廣告預(yù)算及媒體組合工程推廣策略線上+線下全面打擊整體廣告方案--媒體策略整體廣告方案階段公交無線電視車身公交站臺(tái)戶外大牌樓宇視頻公交座椅短信報(bào)媒電視蓄客期11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初—開盤前11月初—開盤前11月初—開盤前以格調(diào)為主，樹立項(xiàng)目形象間斷性信息告知項(xiàng)目形象項(xiàng)目形象開盤期11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)開盤前1周—開盤后2周開盤前1周—開盤后2周開盤前1周—開盤后2周開盤信息告知強(qiáng)銷期11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)開盤后2周—開盤后1.5月開盤后2周—開盤后1.5月開盤后2周—開盤后1.5月形象+促銷政策信息發(fā)布促銷政策信息發(fā)布形象+促銷政策信息發(fā)布形象持續(xù)期11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)11月初--完結(jié)開盤后1.5月—開盤后2.5月開盤后1.5月—開盤后2.5月開盤后1.5月—開盤后2.5月形象+信息發(fā)布間斷性信息告知形象+信息發(fā)布形象CHAPTER5

工程推廣策略工程推廣主題工程整合包裝工程整體廣告方案廣告預(yù)算及媒體組合工程推廣策略廣告預(yù)算及媒體組合—廣告預(yù)算廣告預(yù)算：一般為總銷售額的8‰本工程推廣預(yù)算金額為：320萬1〕媒體思路控制費(fèi)用，強(qiáng)調(diào)費(fèi)效比..在不同推廣階段、針對(duì)不同目標(biāo)客群、應(yīng)用不同媒體組合。2〕媒體選擇主要媒體：戶外、車身、站臺(tái)、樓宇視頻、公交座椅。

輔助媒體：報(bào)媒、電視、短信。廣告預(yù)算及媒體組合—媒體組合戶外OutdoorADS投放思路：

戶外廣告具有信息持續(xù)性久和區(qū)域有效攔截的效果，特別在綦江區(qū)主干道，人流集中區(qū)域需重點(diǎn)投放，充分樹立工程在市場(chǎng)中的品牌形象。車身廣告BusADS投放思路：

高層推廣期，選擇公交車輛，投放車身廣告，向目標(biāo)客戶傳遞工程信息，引起客戶關(guān)注，精準(zhǔn)鎖定客群。廣告預(yù)算及媒體組合—媒體組合戶外OutdoorADS電視廣告TVADS樓宇視頻廣告BuildingVideoADS投放思路：

投放思路：通過在住宅區(qū)電梯轎廂或政府辦公樓發(fā)布樓宇視頻廣告，向目標(biāo)客戶傳遞工程信息，引起綦江市民關(guān)注，引起客戶話題。在工程重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)：如售房部開放、開盤、加推、促銷信息等階段，在目標(biāo)客群經(jīng)常收看的電視欄目中投放廣告，傳遞工程信息、引起客群關(guān)注。廣告預(yù)算及媒體組合—媒體組合短信廣告SMSADS投放思路：

建立短信儲(chǔ)值平臺(tái)，在重要節(jié)點(diǎn)期間向目標(biāo)客戶進(jìn)行信息告知。利用短信靈活機(jī)動(dòng)，適應(yīng)性強(qiáng)，既能大面積覆蓋，也能利用情報(bào)資源精準(zhǔn)打擊，同時(shí)配合其他媒體，拓展目標(biāo)客戶群，對(duì)工程產(chǎn)生推動(dòng)作用。廣告預(yù)算及媒體組合—媒體組合線下營銷派單Sendasingle

在綦江重要交通要到、人流集中、廣場(chǎng)、商業(yè)繁華處派發(fā)工程宣傳海報(bào)，引起廣泛關(guān)注并積累客戶。巡展Tour在綦江核心商圈與工程目標(biāo)客群聚集社區(qū)，進(jìn)行工程宣傳展示，廣泛積累客戶。廣告預(yù)算及媒體組合—媒體組合活動(dòng)規(guī)劃——CustomerRerentionActivities

活動(dòng)主題“感恩有你〞君鼎·國際社區(qū)中小學(xué)生大型演講活動(dòng)活動(dòng)主題

君鼎·國際社區(qū)大型煙花文藝匯演

廣告預(yù)算及媒體組合—媒體組合活動(dòng)主題君鼎·國際社區(qū)“老爺車巡展〞活動(dòng)規(guī)劃——CustomerRerentionActivities

活動(dòng)主題智力集結(jié)號(hào)—玩具總發(fā)動(dòng)廣告預(yù)算及媒體組合—媒體組合君鼎·濱江1號(hào)君鼎地產(chǎn)厭倦一層不變城市發(fā)展需要活力生活更需要活力離塵不離城自由呼吸遠(yuǎn)眺城市滿足感油然而生廣告預(yù)算及媒體組合—推廣思路CHAPTER6公司簡介尚典地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)分析市場(chǎng)研究工程定位規(guī)劃籌劃營銷推廣招商代理商鋪、住宅銷售執(zhí)行商業(yè)