報(bào)告大綱N123輝縣城市解讀輝縣商業(yè)市場(chǎng)分析工程認(rèn)知及操盤(pán)思路商業(yè)總體布局商業(yè)規(guī)模估算核心商業(yè)解讀商業(yè)現(xiàn)狀分析商業(yè)業(yè)態(tài)劃分小結(jié)城市整體概況城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展人均消費(fèi)能力城市遠(yuǎn)景開(kāi)展規(guī)劃城市開(kāi)展空間結(jié)構(gòu)小結(jié)房地產(chǎn)開(kāi)展現(xiàn)狀工程本體分析工程開(kāi)展思路核心問(wèn)題小結(jié)輝縣城市解讀輝縣市區(qū)位、交通優(yōu)勢(shì)明顯，人口基數(shù)較大，擁有經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的先天優(yōu)勢(shì)條件。城市整體解讀商業(yè)總體布局城市區(qū)位優(yōu)勢(shì)：輝縣市位于河南省西北部，晉豫兩省接壤地區(qū)，北依太行、南眺黃河，地處河南省的新鄉(xiāng)、焦作、安陽(yáng)和山西省的晉城四地市區(qū)域中心。交通優(yōu)勢(shì)：交通便利，境內(nèi)公路縱橫交匯成網(wǎng)，通車(chē)總里程2000公里，形成“六縱七橫〞格局，有省道5條。新輝公路直通107國(guó)道和京珠高速公路、輝陵公路是晉豫兩省的交通要道至新鄉(xiāng)20分鐘、55分鐘，在建的濟(jì)東高速和將建新陵高速穿境而過(guò)。人口優(yōu)勢(shì)：輝縣縱面積2007平方公里，轄10鄉(xiāng)12鎮(zhèn)，533個(gè)行政村，2011年輝縣市人口為83.9萬(wàn)人、城鎮(zhèn)人口27.3萬(wàn)人，是河南省在黃河以北人口最多的縣之一。輝縣市GDP從2007年到2011年一直處于直線上升趨勢(shì)，平均漲幅在19％左右?？梢钥闯觯狠x縣市隨著河南整體經(jīng)濟(jì)上升的帶動(dòng)而處于加速開(kāi)展的態(tài)勢(shì)，同時(shí)，其自身礦產(chǎn)和旅游以及藥材資源得天獨(dú)厚，因此其整體經(jīng)濟(jì)狀況長(zhǎng)期看好。商業(yè)總體布局城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展輝縣市自身礦產(chǎn)、旅游以及藥材資源得天獨(dú)厚，經(jīng)濟(jì)近幾年保持著快速開(kāi)展的態(tài)勢(shì)。商業(yè)總體布局城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三產(chǎn)結(jié)構(gòu)——輝縣市第二產(chǎn)業(yè)興旺，2011年第二產(chǎn)業(yè)占比73.2%，自2007年來(lái)所占比重逐年增長(zhǎng)，第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)占比下降態(tài)勢(shì)。城市工業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展態(tài)勢(shì)良好全年生產(chǎn)總值244.8億元，比上年增長(zhǎng)17.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值33.3億元，增長(zhǎng)4.3%；第二產(chǎn)業(yè)增加值194.9億元，增長(zhǎng)21.5%；第三產(chǎn)業(yè)增加值37.9億元，增長(zhǎng)10.4%。人均生產(chǎn)總值到達(dá)3.6萬(wàn)元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為12.5：73.2：14.3。商業(yè)總體布局城市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展輝縣市近幾年固定資產(chǎn)投資一直處于上升的開(kāi)展態(tài)勢(shì)，而且增幅顯著，2007～2011年平均增長(zhǎng)34％。主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)高速增長(zhǎng)，輝縣市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅猛強(qiáng)勁。商業(yè)總體布局城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況輝縣市2007年-2010年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及住宅投資額增長(zhǎng)較慢，2011年投資額迅速增加。輝縣商品房銷售面積近幾年保持較高的增長(zhǎng)速度，市場(chǎng)需求旺盛輝縣2011年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資大愛(ài)27.1億元，其中住宅投資25億元。比2010年投資額增加90%以上。輝縣商品房銷售面積2007年為19.6萬(wàn)㎡，2011年到達(dá)71.3萬(wàn)㎡。近五年來(lái)商品房銷售面積增長(zhǎng)較快，市場(chǎng)需求旺盛。商業(yè)總體布局人均消費(fèi)能力輝縣市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入整體呈現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，為輝縣市商業(yè)開(kāi)展奠定了堅(jiān)實(shí)的根底。人均了可支配收入與消費(fèi)性支出與新鄉(xiāng)市差距較小，與鄭州市存在著較大的差距。隨著輝縣市經(jīng)濟(jì)的繼續(xù)開(kāi)展，城市消費(fèi)結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生較大的變化。從城鎮(zhèn)居民人均可支配收入來(lái)看，2011年到達(dá)16787元，比2010年上漲16.6％，從2007-2011年長(zhǎng)期開(kāi)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，平均漲幅17％。2011年，輝縣、新鄉(xiāng)、鄭州城鎮(zhèn)居民人均可支配收入分別為16787元、17988元、22477元，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出分別為10047元、12347元、14605元。輝縣市人均可支配收入與消費(fèi)性支出較高，是輝縣商業(yè)開(kāi)展的根底。商業(yè)總體布局城市開(kāi)展愿景規(guī)劃輝縣市城市規(guī)劃向西、向南呈兩軸兩帶式開(kāi)展，工程位于城市開(kāi)展主軸線，隨著城市規(guī)模的不斷擴(kuò)大，本工程所在區(qū)域?qū)⒅鸩奖恢行幕?。同時(shí)，城鎮(zhèn)人口的增加也為本工程未來(lái)開(kāi)展帶來(lái)客群根底。城市開(kāi)展的主要方向：依托老城區(qū)，向南向西為主。重點(diǎn)建設(shè)城區(qū)的南部、西部，適當(dāng)填補(bǔ)東部外環(huán)沿線。城市用地規(guī)模：現(xiàn)有城市建設(shè)用地規(guī)模為21.03平方公里；遠(yuǎn)期〔2020年〕城市建設(shè)用地規(guī)模為30.28平方公里。城市人口規(guī)劃：2020年市域總?cè)丝陬A(yù)計(jì)到達(dá)87.21萬(wàn)人，城鎮(zhèn)人口48.0萬(wàn)人本案商業(yè)總體布局城市開(kāi)展空間結(jié)構(gòu)本工程位于西區(qū)，憑借興旺的交通體系，能使中心城區(qū)商業(yè)輻射到西環(huán)，帶動(dòng)西區(qū)商業(yè)開(kāi)展；同時(shí)工程處在城市開(kāi)展方向上，工程面臨著良好的開(kāi)展機(jī)遇。城市中心城區(qū)空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“一心、兩軸、三環(huán)〞。“一心〞——規(guī)劃中心路和東大街交叉口為商業(yè)、行政復(fù)合中心，構(gòu)筑以老城區(qū)為中心的行政辦公和商業(yè)商務(wù)中心。“兩軸〞——規(guī)劃中心路為城市南北向城市開(kāi)展軸線，南環(huán)路為城市東西向開(kāi)展軸線：形成“十〞字形開(kāi)展構(gòu)架?！叭h(huán)〞——規(guī)劃以南水北調(diào)沿線防護(hù)綠化帶。新晉高速和城區(qū)間生態(tài)綠地以及夏峰路南側(cè)為200米寬綠帶為外環(huán)綠化帶；以東外環(huán)路、南環(huán)路、西環(huán)路和北環(huán)路沿線構(gòu)筑綠化帶；以共城〔古城墻〕遺址為根底，重筑環(huán)古城內(nèi)環(huán)綠化帶。南環(huán)路中心路中心商圈本工程三環(huán)北環(huán)路藥都路商業(yè)總體布局總結(jié)城市優(yōu)勢(shì)：輝縣區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯、交通便利，人口基數(shù)大。擁有經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的先天優(yōu)勢(shì)條件；經(jīng)濟(jì)開(kāi)展：城市經(jīng)濟(jì)近年來(lái)迅速開(kāi)展迅速，保持著17%以上的增長(zhǎng)速度；社會(huì)投資：輝縣市近幾年固定資產(chǎn)投資一直處于上升的開(kāi)展態(tài)勢(shì)，而且增幅顯著；房地產(chǎn)市場(chǎng)：房地產(chǎn)投資額增長(zhǎng)緩慢，商品房銷售增幅較大，市場(chǎng)需求旺盛；消費(fèi)水平：人均可支配收入整體呈現(xiàn)迅猛增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，為輝縣市商業(yè)開(kāi)展奠定了堅(jiān)實(shí)的根底；城市規(guī)劃：城市開(kāi)展方向?yàn)槲?、南，工程處在城市開(kāi)展主軸線上；輝縣市擁有工業(yè)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的先天優(yōu)勢(shì)資源，近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速，未來(lái)仍具有較大的開(kāi)展?jié)摿?。商品房市?chǎng)需求旺盛、城市居民人均可支配收入迅速增長(zhǎng)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商業(yè)市場(chǎng)面臨著良好的開(kāi)展機(jī)遇，對(duì)于本工程來(lái)說(shuō)，應(yīng)抓住城市開(kāi)展、資源整合的時(shí)機(jī)，結(jié)合工程自身屬性，具有針對(duì)性的打造具有前瞻性的產(chǎn)品。帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)展及輝縣市商業(yè)形態(tài)升級(jí)輝縣商業(yè)市場(chǎng)分析輝縣商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)布局城市商業(yè)集中于“南關(guān)〞城市核心商圈，百泉商圈為彌補(bǔ)核心商圈缺乏形成的休閑娛樂(lè)配套型商圈，本案距核心商圈較遠(yuǎn)，受百泉商圈輻射較低百泉商圈新興行政中心本案城市核心商圈距市中心1.7千米距百泉0.5千米城市核心商圈以超市百貨為主滿足居民購(gòu)物需求百泉商圈以酒店餐飲休閑娛樂(lè)為主，滿足城市居民消費(fèi)同時(shí)滿足局部外來(lái)旅游人口休閑娛樂(lè)需求，從而彌補(bǔ)核心商圈缺乏工程臨近百泉商圈，但距核心商圈較遠(yuǎn)處于城市西部邊緣，周邊無(wú)百貨類產(chǎn)品，商業(yè)氣氛差，開(kāi)發(fā)商業(yè)應(yīng)優(yōu)先考慮目的性消費(fèi)產(chǎn)品輝縣商業(yè)市場(chǎng)分析核心商業(yè)解讀商業(yè)形態(tài)與經(jīng)營(yíng)狀況——核心商圈北至東西大街，南至南關(guān)街，西至西環(huán)路，東至東環(huán)路包括5家華隆店、2家金城店以及開(kāi)元、時(shí)代、涌金廣場(chǎng)等，商業(yè)產(chǎn)品眾多，同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)劇烈、商業(yè)集中性強(qiáng)時(shí)代廣場(chǎng)涌金城市廣場(chǎng)華隆鞋城華隆佳聯(lián)店開(kāi)元百貨華隆郵政店金城量販南關(guān)店金城量販灶君廟店本案商業(yè)核心商業(yè)形態(tài)：百貨類——華隆佳聯(lián)店、開(kāi)元百貨、華隆郵政店、華隆新輝店、涌金城市廣場(chǎng)；專業(yè)市場(chǎng)類——華隆電器城、八方電器、華隆鞋城；純超市類——華隆古塔店、金城量販灶君廟店、金城量販南關(guān)店、華隆新輝店；步行街類——東西大街、時(shí)代廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況：由于核心商圈業(yè)態(tài)種類較多，互補(bǔ)性較強(qiáng)，目前經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好價(jià)值點(diǎn)——西環(huán)路電子產(chǎn)品、東環(huán)家居建材集散地物業(yè)形態(tài)較為落后專業(yè)市場(chǎng)具備一定市場(chǎng)空間輝縣商業(yè)市場(chǎng)分析核心商業(yè)解析核心商圈路況差，人車(chē)混行，交通條件惡劣，東環(huán)路與東西大街交通狀況較好，但中心路南段與新建街車(chē)輛無(wú)法通行，交通因素制約了核心商圈商業(yè)的進(jìn)一步開(kāi)展，重新拓寬修繕的南關(guān)街未來(lái)將承擔(dān)局部交通壓力新建街西大街西環(huán)路南關(guān)街南大街輝縣商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)規(guī)模估算規(guī)?！虡I(yè)核心與本工程具備競(jìng)爭(zhēng)可能的工程主要為華隆佳聯(lián)店、華隆鞋城、華隆電器、開(kāi)元百貨、涌金城市廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)等，核心商圈23萬(wàn)方體量相對(duì)輝縣市23萬(wàn)的城市人口，百貨類商業(yè)容量已根本飽和項(xiàng)目名稱層數(shù)層面積體量華隆佳聯(lián)6層

5000㎡30000㎡華隆鞋城6層700㎡4200㎡華隆電器5層700㎡3500㎡開(kāi)元百貨6層1200㎡7200㎡八方電器2層900㎡2000㎡涌金廣場(chǎng)5層1200㎡6000㎡時(shí)代廣場(chǎng)（商業(yè)街）3層12000㎡40000㎡東西大街與中心路————40000㎡商業(yè)核心在建項(xiàng)目————約100000㎡綜合多數(shù)≥5層——約232900㎡輝縣市目前零售類商業(yè)總體量約為23萬(wàn)平方米，其中核心商圈縣運(yùn)營(yíng)工程約13萬(wàn)平米，商業(yè)核心規(guī)模優(yōu)勢(shì)明顯，輻射范圍較廣，支撐人口充足，商業(yè)開(kāi)展增速較快商業(yè)核心區(qū)工程單體體量大局部在6000㎡左右，其中華隆佳聯(lián)店為標(biāo)志工程體量達(dá)3萬(wàn)平米，本工程5萬(wàn)平米體量，位于城市邊緣開(kāi)發(fā)百貨類產(chǎn)品面臨核心商圈同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)需謹(jǐn)慎輝縣商業(yè)市場(chǎng)分析商業(yè)業(yè)態(tài)劃分業(yè)態(tài)——核心商圈商業(yè)較多，競(jìng)爭(zhēng)劇烈且業(yè)態(tài)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重，局部商業(yè)以出現(xiàn)主題化商業(yè)模式，商業(yè)市場(chǎng)將逐漸形成市場(chǎng)細(xì)分項(xiàng)目名稱地下一層一層二層三層四層五層華隆郵政——酒水飲料/鐘表/小家電/手機(jī)超市服裝/鞋帽/餐飲————華隆佳聯(lián)超市黃金珠寶/化妝品/鞋類/手表女裝/飾品男裝/皮具大眾鞋類/羽絨服家紡/童裝/電玩/美食廣場(chǎng)華隆鞋城男女鞋平價(jià)鞋城品牌男女鞋大眾女鞋影院/美食廣場(chǎng)/兒童娛樂(lè)——華隆電器——小家電/電腦/手機(jī)冰箱/洗衣機(jī)/空調(diào)/廚衛(wèi)電視/健身/戶外辦公文具/兒童玩具/讀者俱樂(lè)部圖書(shū)音像開(kāi)元百貨——化妝品/餐飲/黃金珠寶/箱包/名表/鞋類女裝/飾品/家紡男裝/男士配件百媚廣場(chǎng)好利來(lái)服飾百媚廣場(chǎng)童裝/家紡/兒童攝影八方電器——海爾專賣(mài)八方電器——————涌金廣場(chǎng)——黃金珠寶/飾品/男女服飾時(shí)尚女裝兒童生活館兒童主題公園樂(lè)界KTV時(shí)代廣場(chǎng)永輝超市/淘寶街品牌服飾店/餐飲溫州服裝城/運(yùn)動(dòng)品牌——————綜合超市為主珠寶/名表/化妝品女裝為主男裝為主兒童主題家紡/餐飲/娛樂(lè)核心商圈百貨工程以佳聯(lián)、開(kāi)元兩家為代表，佳聯(lián)店負(fù)一層引進(jìn)超市頂層設(shè)置美食廣場(chǎng)業(yè)態(tài)布局較開(kāi)元更為合理，假設(shè)本工程為百貨工程可借鑒涌金廣場(chǎng)三、四層以兒童主題為主躲避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，假設(shè)本工程與其他工程檔次相當(dāng)可借鑒主題性消費(fèi)時(shí)代廣場(chǎng)為步行街工程，負(fù)一層引進(jìn)永輝超市吸引人流，沿街為品牌時(shí)裝，內(nèi)部為運(yùn)動(dòng)品牌與群眾消費(fèi)服飾綜合業(yè)態(tài)規(guī)劃顯示本市百貨類物業(yè)開(kāi)展已相對(duì)成熟，開(kāi)發(fā)普通百貨物業(yè)本工程無(wú)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)商業(yè)解讀案例分析華龍購(gòu)物廣場(chǎng)佳聯(lián)店位于涌金大道與共和路交叉口，地理位置優(yōu)越；輝縣市首席一站式購(gòu)物中心。集流行百貨、綜合超市于一體。工程體量大、形象好、品牌較多,定位中高端。項(xiàng)目基本信息體量總建面30000㎡客源構(gòu)成特點(diǎn)大眾消費(fèi)者樓層5層交通狀況涌金大道與共和路交叉口主力店阿迪達(dá)斯、九牧王等主要業(yè)態(tài)服飾、百貨、美食城知名品牌阿迪達(dá)斯、九牧王、李寧、迪士尼等電梯數(shù)量2部扶梯兩部直梯建筑形態(tài)獨(dú)棟盒式布局停車(chē)數(shù)量——華龍購(gòu)物廣場(chǎng)佳聯(lián)店位于涌金大道與共和路交叉口〔原新建街十字〕，地理位置優(yōu)越；五層大型購(gòu)物商場(chǎng)，輝縣市首席一站式購(gòu)物中心，分別是：負(fù)一樓超市；一樓服飾、化裝品、金店女鞋、名表；二樓女裝；三樓男裝；四樓男女鞋、羽絨服；五樓美食廣場(chǎng)、床上用品、電玩城，商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品門(mén)類較為齊全，但整體檔次較高，內(nèi)部環(huán)境較好。目前整體經(jīng)營(yíng)狀況良好。商業(yè)解讀案例分析規(guī)劃及內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析——華隆商場(chǎng)佳聯(lián)店，大堂規(guī)劃中庭，能良好的襯托商業(yè)品質(zhì)，整體環(huán)境檔次較輝縣市商業(yè)市場(chǎng)較好優(yōu)點(diǎn)：a.商場(chǎng)整體檔次環(huán)境較高，品牌店較多，是輝縣市商業(yè)市場(chǎng)領(lǐng)軍商場(chǎng)，人氣較高；b.華隆商業(yè)在輝縣商業(yè)市場(chǎng)占有量較大，知名度高，消費(fèi)者認(rèn)可度高，占有一定的品牌優(yōu)勢(shì)；缺點(diǎn)：a.商場(chǎng)主力品牌店位置分布較為分散無(wú)法形成聚集效應(yīng)；b.沒(méi)有地上及地下行車(chē)場(chǎng)造成停車(chē)難問(wèn)題；c.局部商家精英松散，影響品牌店及商場(chǎng)形象。裝修豪華的中庭，彰顯商場(chǎng)品質(zhì)平面布局圖經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析——經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)豐富，形成各業(yè)態(tài)之間的拉動(dòng)作用層數(shù)業(yè)種備注-1F超市大型生活超市，為消費(fèi)者提供豐富的生活用品，提供最大的方便，經(jīng)營(yíng)狀況良好。1F金店、化妝品、女鞋、名表整體規(guī)劃?rùn)n次較好，經(jīng)營(yíng)管理較好作為商場(chǎng)的形象展示區(qū)，很好的襯托出商場(chǎng)檔次，經(jīng)營(yíng)狀況良好。2F女裝女裝服飾，品牌數(shù)量及檔次較其他商場(chǎng)較好，經(jīng)營(yíng)狀況良好。3F男裝男裝服飾，品牌及數(shù)量較其他商場(chǎng)較好，整體經(jīng)營(yíng)情況良好。4F大眾鞋城、羽絨服廣場(chǎng)等適合大眾消費(fèi)人群，品牌及數(shù)量較為一般，針對(duì)性強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)情況良好。5F美食廣場(chǎng)、兒童樂(lè)園、電玩城、床上用品由于本層娛樂(lè)型業(yè)態(tài)較多，整體人氣較好，美食廣場(chǎng)吸引本商場(chǎng)及附近從業(yè)人員較多，經(jīng)營(yíng)情況較好。商業(yè)解讀案例分析總結(jié)與啟示——華隆商場(chǎng)佳聯(lián)店經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)較多，經(jīng)營(yíng)管理水平較高，由超市、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)組成的購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所，屬于“一站式〞的購(gòu)物廣場(chǎng)，但缺乏大型娛樂(lè)場(chǎng)所，我工程存在市場(chǎng)時(shí)機(jī)，可以參加大型娛樂(lè)場(chǎng)所，形成差異化競(jìng)爭(zhēng)警示：交通便利性對(duì)于大型集中商業(yè)尤為重要；復(fù)合型業(yè)態(tài)商場(chǎng)能更好的吸引中高端消費(fèi)者；商場(chǎng)影響及經(jīng)營(yíng)管理決定商場(chǎng)人氣；商場(chǎng)缺少大型娛樂(lè)場(chǎng)所；借鑒：工程形象展示方面較好〔中庭、主力店等〕；業(yè)態(tài)較多且打牌合理能有效的引導(dǎo)客戶消費(fèi)購(gòu)物；商業(yè)解讀案例分析開(kāi)元百貨位于新建街與南大街東南，地理位置優(yōu)越；六層大型購(gòu)物商場(chǎng)，集流行百貨、專業(yè)市場(chǎng)于一體，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為全面。原來(lái)定位高端，后期經(jīng)營(yíng)較差，經(jīng)過(guò)市場(chǎng)磨合，引入了中端品牌。前期規(guī)劃定位的失敗使工程付出較大的代價(jià)。項(xiàng)目基本信息體量總建面15000㎡客源構(gòu)成特點(diǎn)大眾消費(fèi)者樓層5層交通狀況涌金大道與共和路交叉口主力店英納格、梅花、西鐵城、雙獅、美寶蓮、歐萊雅、阿迪達(dá)斯、耐克等主要業(yè)態(tài)服飾、百貨知名品牌梅花、西鐵城、雙獅、美寶蓮、歐萊雅、阿迪達(dá)斯、耐克電梯數(shù)量2部扶梯兩部直梯建筑形態(tài)獨(dú)棟盒式布局停車(chē)數(shù)量——商業(yè)解讀案例分析開(kāi)元百貨位于新建街與南大街東南，地理位置優(yōu)越；六層大型購(gòu)物商場(chǎng)，集流行百貨、專業(yè)市場(chǎng)于一體，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為全面地理位置優(yōu)越；地下負(fù)一層超市，一樓黃金珠寶、化裝品、名表、女鞋男鞋，二樓淑女貴婦服飾、中性休閑等，三樓男正裝、商務(wù)休閑、運(yùn)動(dòng)休閑，四樓童裝童鞋、童玩童車(chē)、嬰幼用品、兒童樂(lè)園等，五樓平價(jià)廣場(chǎng)，六樓美食廣場(chǎng)，商場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品門(mén)類較為齊全，但整體檔次一般，內(nèi)部環(huán)境一般。目前整體經(jīng)營(yíng)狀況一般。規(guī)劃及內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析——開(kāi)元百貨，外立面設(shè)置較好，能良好的襯托商業(yè)品質(zhì)，但內(nèi)環(huán)境一般，經(jīng)營(yíng)管理落后，導(dǎo)致商場(chǎng)人氣不高優(yōu)點(diǎn)：a.外立面設(shè)置LED大屏幕及觀光電梯增加商場(chǎng)形象，能起到較大的形象宣傳作用；缺點(diǎn)：a.商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理松散，個(gè)體商戶較多，無(wú)法形成標(biāo)準(zhǔn)性標(biāo)準(zhǔn)化管理；b.沒(méi)有地上及地下行車(chē)場(chǎng)造成停車(chē)難問(wèn)題；c.內(nèi)部形象展示不夠，客戶引導(dǎo)性不夠。LED大型顯示屏不僅起到宣傳作用還能提升商場(chǎng)形象觀光電梯能增加客戶的體驗(yàn)性，業(yè)能提高商場(chǎng)整體形象由于經(jīng)營(yíng)部善局部商家以開(kāi)始撤場(chǎng)商業(yè)解讀案例分析經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析——經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較多，但由于管理不善，致使業(yè)態(tài)雜亂，不能形成標(biāo)準(zhǔn)化標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)層數(shù)業(yè)種備注-1F超市生活超市，為消費(fèi)者提供豐富的生活用品，提供最大的方便，經(jīng)營(yíng)狀況一般。1F一樓黃金珠寶、化妝品、國(guó)際名表、女鞋男鞋整體規(guī)劃?rùn)n次一般，經(jīng)營(yíng)管理松散，成體檔次為中檔，經(jīng)營(yíng)狀況一般。2F女裝女裝服飾，品牌數(shù)量較多當(dāng)檔次一般，較多個(gè)體經(jīng)營(yíng)店經(jīng)營(yíng)狀況較差。3F男裝男裝服飾，品牌數(shù)量較多但檔次一般，整體經(jīng)營(yíng)情況較差。4F童裝童鞋、童玩童車(chē)、嬰幼用品、居家飾品、工藝禮品、圖書(shū)音像等主要以兒童大型樂(lè)園為主，針對(duì)性強(qiáng)，經(jīng)營(yíng)情況一般。5F平價(jià)廣場(chǎng)，六樓美食廣場(chǎng)平價(jià)廣場(chǎng)主要針對(duì)大眾消費(fèi)群體、美食廣場(chǎng)較為基因人氣，經(jīng)營(yíng)情況一般。商業(yè)解讀案例分析總結(jié)與啟示——開(kāi)元百貨經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)較多，經(jīng)營(yíng)管理水平較差，個(gè)體商戶較多，無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理導(dǎo)致商場(chǎng)人氣不高，我工程應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)營(yíng)管理局部，保證工程標(biāo)準(zhǔn)化經(jīng)營(yíng)警示：經(jīng)營(yíng)管理對(duì)于商場(chǎng)的重要性；商場(chǎng)自持比例影響后期經(jīng)營(yíng)管理；交通便利性對(duì)商業(yè)影響較大；借鑒：工程形象展示方面較好〔LED現(xiàn)實(shí)屏、觀光電梯〕；主題性?shī)蕵?lè)場(chǎng)所對(duì)于商業(yè)工程具有一定的拉動(dòng)性；商業(yè)解讀案例分析華隆鞋城位于城市核心商業(yè)區(qū)，地理位置優(yōu)越；工程是以男女鞋為主的綜合性商場(chǎng)，涵蓋高中低檔次，11月份中旬正式開(kāi)業(yè)。原來(lái)為華隆購(gòu)物廣場(chǎng)影院店，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)較為劇烈。現(xiàn)為以男女鞋為主，輝縣市專業(yè)市場(chǎng)細(xì)分越來(lái)越明顯項(xiàng)目基本信息體量總建面4200㎡客源構(gòu)成特點(diǎn)高中低擋消費(fèi)者，范圍較廣樓層-1-5層交通狀況位于市政府對(duì)面，位置優(yōu)越主力店超市主要業(yè)態(tài)男女鞋、影院、美食廣場(chǎng)知名品牌金利來(lái)、奧康、意爾康、紅蜻蜓電梯數(shù)量1部扶梯，2部直梯。建筑形態(tài)獨(dú)棟盒式布局停車(chē)情況無(wú)停車(chē)場(chǎng)商業(yè)解讀案例分析華隆鞋城位于輝縣市核心商業(yè)區(qū)角，建筑面積約4200平米，共6層。地下一層，地上5層，原為華隆購(gòu)物廣場(chǎng)影院店，后業(yè)態(tài)更改，形成以男女鞋品為主的購(gòu)物中心。整合后的華隆鞋城于今年11月份開(kāi)業(yè)。規(guī)劃及內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析——鞋城內(nèi)部設(shè)計(jì)時(shí)尚、潮流富有現(xiàn)代感，表達(dá)時(shí)尚青年人的審美，激發(fā)購(gòu)物欲望。開(kāi)闊大氣的空間布局，讓購(gòu)物環(huán)境與業(yè)態(tài)更貼合，更純粹特點(diǎn)：a.工程定位為以專業(yè)的男女鞋品為主，定位細(xì)化，更能在劇烈的競(jìng)爭(zhēng)中占據(jù)市場(chǎng)地位。b.內(nèi)部規(guī)劃時(shí)尚、開(kāi)闊，與消費(fèi)客群的感知點(diǎn)統(tǒng)一。C.產(chǎn)品涵蓋低端、中端、高端，客群覆蓋面廣。內(nèi)部扶梯設(shè)計(jì)，簡(jiǎn)潔溫馨。商業(yè)解讀案例分析外部廣場(chǎng)樹(shù)立影院昭示性強(qiáng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析——經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為單一，地下一層及地上1-3層以男女鞋、童鞋為主，4層布有奧斯卡影院，5樓以美食廣場(chǎng)為主。商業(yè)解讀案例分析總結(jié)與啟示——華隆鞋城位于城市核心商圈，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，規(guī)劃布局合理，是一個(gè)針對(duì)性較強(qiáng)的專業(yè)鞋城和娛樂(lè)餐飲中心警示：位于城市核心商圈，但是停車(chē)位缺乏；分區(qū)不明確，女鞋分區(qū)中夾雜局部男鞋。借鑒：定位精準(zhǔn)，以精細(xì)化的產(chǎn)品細(xì)分贏得市場(chǎng)認(rèn)可；引進(jìn)影院產(chǎn)品填補(bǔ)市場(chǎng)空白商業(yè)解讀案例分析涌金城市廣場(chǎng)位于中心路與新建街交匯處，地理位置優(yōu)越；經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為豐富，目前4層以上未開(kāi)放，處于試營(yíng)業(yè)商業(yè)培育期。通過(guò)打造兒童主題商業(yè)，與區(qū)域其他工程形成差異化競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目基本信息體量總建面6000㎡客源構(gòu)成特點(diǎn)大眾消費(fèi)者、兒童、娛樂(lè)消費(fèi)群體樓層6層交通狀況交通條件較差，道路修繕中主力店兒童主題生活館主要業(yè)態(tài)百貨、兒童主題公園、娛樂(lè)知名品牌金利福珠寶、樂(lè)界KTV、閃電戶外、361等電梯數(shù)量一部扶梯，兩部直達(dá)電梯，一部觀景電梯建筑形態(tài)梯形布局停車(chē)數(shù)量——商業(yè)解讀案例分析涌金城市廣場(chǎng)為新入市工程，目前僅對(duì)外開(kāi)放3層以下，觀景電梯尚未投入使用，5層KTV預(yù)計(jì)12月中旬開(kāi)業(yè)規(guī)劃及內(nèi)部結(jié)構(gòu)分析——外立面為石材與玻璃，整體感覺(jué)傳統(tǒng)，缺乏創(chuàng)新，立面無(wú)特色；內(nèi)部人流動(dòng)線流暢優(yōu)點(diǎn)：a.3、4層兒童主題定位準(zhǔn)確，針對(duì)性強(qiáng)躲避與佳聯(lián)的正面競(jìng)爭(zhēng)；b.5、6層為KTV產(chǎn)品，填補(bǔ)核心商圈空白，即將開(kāi)業(yè)；缺點(diǎn)：a.商場(chǎng)形狀不規(guī)那么，產(chǎn)生犄角，造成面積浪費(fèi)，且不利于商品擺放；b.昭示牌太亮，導(dǎo)致某些字體看不清楚；c.無(wú)休息區(qū)犄角導(dǎo)視外立面商業(yè)解讀案例分析經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)分析——經(jīng)營(yíng)主題明確，一樓是，二樓服飾廣場(chǎng)層數(shù)業(yè)種1F黃金珠寶、飾品、男女服飾2F女裝3F兒童生活館4F兒童主題公園5F樂(lè)界KTV6F樂(lè)界KTV辦公區(qū)優(yōu)點(diǎn)：兒童主題，差異化競(jìng)爭(zhēng)；引入連鎖KTV，填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白缺點(diǎn)：二樓女裝品牌檔次一般，無(wú)特色，缺乏吸引力商業(yè)解讀案例分析總結(jié)與啟示——以兒童主題商業(yè)和連鎖KTV為工程核心業(yè)態(tài)，客群針對(duì)性強(qiáng)，主動(dòng)躲避區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。說(shuō)明輝縣商業(yè)市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分階段警示：局部區(qū)域規(guī)劃不合理，導(dǎo)致內(nèi)部空間難以利用，出現(xiàn)死角；經(jīng)營(yíng)商品檔次偏低，難以吸引高端消費(fèi)人群；借鑒：主體性產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，提升整體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力；填補(bǔ)區(qū)域市場(chǎng)空白，娛樂(lè)產(chǎn)品引進(jìn)，進(jìn)一步吸引人流，提高產(chǎn)品活力；商業(yè)解讀案例分析項(xiàng)目名稱項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目分析華隆購(gòu)物廣場(chǎng)佳聯(lián)店地理位置優(yōu)越；輝縣市首席一站式購(gòu)物中心。集流行百貨、綜合超市于一體。項(xiàng)目體量大、形象好、品牌較多,定位中高端經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)較多，經(jīng)營(yíng)管理水平較高，由超市、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)組成的購(gòu)物娛樂(lè)場(chǎng)所，屬于“一站式”的購(gòu)物廣場(chǎng)，但缺乏大型娛樂(lè)場(chǎng)所開(kāi)元百貨地理位置優(yōu)越；六層大型購(gòu)物商場(chǎng)，集流行百貨、專業(yè)市場(chǎng)于一體，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為全面經(jīng)營(yíng)管理水平較差，個(gè)體商戶較多，無(wú)法進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理導(dǎo)致商場(chǎng)人氣不高.前期規(guī)劃定位的失敗使項(xiàng)目付出較大的代價(jià)涌金城市廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)較為豐富，目前4層以上未開(kāi)放，處于試營(yíng)業(yè)商業(yè)培育期通過(guò)打造兒童主題商業(yè)，與區(qū)域其他項(xiàng)目形成差異化競(jìng)爭(zhēng)，以兒童主題商業(yè)和連鎖KTV為項(xiàng)目核心業(yè)態(tài)，客群針對(duì)性強(qiáng)，主動(dòng)規(guī)避區(qū)域同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

華隆鞋城項(xiàng)目是以男女鞋為主的綜合性商場(chǎng)，涵蓋高中低檔次，11月份中旬正式開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)相對(duì)單一，規(guī)劃布局合理，是一個(gè)針對(duì)性較強(qiáng)的專業(yè)鞋城和娛樂(lè)餐飲中心,以精細(xì)化的產(chǎn)品細(xì)分贏得市場(chǎng)認(rèn)可，引進(jìn)影院產(chǎn)品填補(bǔ)市場(chǎng)空白

時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目是以超市、服裝為主的特色步行街，定位中端，經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)明確。目前尚有部分商鋪未營(yíng)業(yè)。大型生活超市對(duì)人流量具有巨大的吸引力，休閑娛樂(lè)類產(chǎn)品欠缺

商業(yè)解讀案例總結(jié)案例總結(jié)——核心商圈競(jìng)爭(zhēng)劇烈，華隆購(gòu)物廣場(chǎng)占據(jù)著較大的市場(chǎng)份額。商業(yè)業(yè)態(tài)由一站式購(gòu)物廣場(chǎng)逐步向?qū)I(yè)市場(chǎng)轉(zhuǎn)移，通過(guò)特色的產(chǎn)品打造，如娛樂(lè)、餐飲類，能夠有效的吸引目標(biāo)客戶，將逐步出現(xiàn)市場(chǎng)細(xì)分現(xiàn)象價(jià)值點(diǎn)

1、商業(yè)布局——城市只有“南關(guān)〞一個(gè)商業(yè)核心區(qū)，百泉商圈為餐飲休閑娛樂(lè)配套類商圈，兼具旅游效勞功能

2、商業(yè)規(guī)?！鞘辛闶垲愒谶\(yùn)營(yíng)商業(yè)約12萬(wàn)方，規(guī)模效應(yīng)明顯，輻射全市，

3、商業(yè)交通——傳統(tǒng)商業(yè)核心，舊城改造穩(wěn)固核心地位，以群眾主流消費(fèi)為主，交通條件差，車(chē)輛難以通行

4、商業(yè)現(xiàn)狀——由于大量工程集中，形成明顯的互補(bǔ)性，核心商圈經(jīng)營(yíng)狀態(tài)良好，同時(shí)10萬(wàn)方新增，說(shuō)明未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)劇烈化，百貨市場(chǎng)根本飽和，局部專業(yè)市場(chǎng)形態(tài)未形成存在可利用空間

5、商業(yè)業(yè)態(tài)分析——以目前經(jīng)營(yíng)狀況最好的佳聯(lián)店為例，以負(fù)一層超市吸引人氣，首層珠寶首飾、名表、鞋類、化裝品實(shí)現(xiàn)高租金，二層、三層、四層服裝類分別以女裝、男裝、羽絨服分布，頂層以兒童游樂(lè)、家紡、美食廣場(chǎng)等目的性消費(fèi)拉動(dòng)人流，整體業(yè)態(tài)布局合理。整體商業(yè)業(yè)態(tài)布局較為合理，少數(shù)老舊工程布局混亂，經(jīng)營(yíng)較差小結(jié)輝縣市商業(yè)目前經(jīng)營(yíng)狀況良好，核心商圈規(guī)模體量大，業(yè)態(tài)互補(bǔ)性強(qiáng)，且增長(zhǎng)迅速，已形成規(guī)模優(yōu)勢(shì)，輻射范圍廣，人口支撐力度大但交通條件差。核心商圈百貨類產(chǎn)品體量已根本飽和，短期內(nèi)次級(jí)商圈形成可能性低；新入市工程已開(kāi)始主動(dòng)躲避同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，輝縣商業(yè)市場(chǎng)已進(jìn)入產(chǎn)品細(xì)分階段；休閑娛樂(lè)市場(chǎng)與專業(yè)市場(chǎng)存在一定市場(chǎng)空白，商業(yè)形態(tài)將升級(jí)改造。

輝縣商業(yè)市場(chǎng)分析總結(jié)項(xiàng)目認(rèn)知及操盤(pán)思路北至城市規(guī)劃道路，目前未修繕西至百泉河，河道未修繕本案北工程認(rèn)知及操盤(pán)思路東至藥都路，藥都路北連229省道，南接306省道南至八盤(pán)磨村民宅地塊現(xiàn)狀本案中心路西

環(huán)路藥

都路蘇門(mén)大道北環(huán)路東環(huán)路東西大街規(guī)劃道路道路實(shí)景工程交通條件優(yōu)越，具備開(kāi)發(fā)高端物業(yè)的外在條件，但因藥都路為快車(chē)道車(chē)位問(wèn)題應(yīng)妥善解決交通便利！優(yōu)勢(shì)明顯！交通狀況———工程認(rèn)知及操盤(pán)思路李時(shí)珍像交通環(huán)境城區(qū)內(nèi)，藥都路北連北環(huán)路，南接城市主干道東西大街，北側(cè)規(guī)劃道路直接連通城市南北主干道中心路，交通資源優(yōu)勢(shì)明顯，人流導(dǎo)入便捷對(duì)外，藥都路連接229省道與306省道，周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民前來(lái)購(gòu)物方便藥都路為快車(chē)道，本工程開(kāi)發(fā)應(yīng)考慮緩沖停車(chē)空間，負(fù)責(zé)將影響消費(fèi)者購(gòu)物體驗(yàn)工程周邊交通條件優(yōu)越，可滿足開(kāi)發(fā)大體量集中商業(yè)需求城市長(zhǎng)期來(lái)看向西向南開(kāi)展，本工程處于城市未來(lái)開(kāi)展的方向上，欲開(kāi)展自身，必先提升所在區(qū)域的價(jià)值向西向南本案軸線之上！潛藏機(jī)遇！區(qū)位狀況———工程認(rèn)知及操盤(pán)思路地塊區(qū)位地塊北側(cè)為耕地與民宅，西側(cè)為未修繕河道與耕地，未來(lái)地塊西部居住價(jià)值較高，東側(cè)為廠房，影響工程品質(zhì)；工程地塊目前為荒地，地面平整，利于開(kāi)發(fā)體量較大，具備開(kāi)發(fā)大體量高品質(zhì)物業(yè)的根底地塊平整！根底良好！現(xiàn)狀與價(jià)值———工程認(rèn)知及操盤(pán)思路地塊開(kāi)發(fā)環(huán)境項(xiàng)目地塊耕地民宅梅溪馨居廠房圍墻耕地未修繕河道本案藥

都路規(guī)劃道路水利醫(yī)院本案百泉湖景區(qū)傳統(tǒng)中產(chǎn)階層聚集區(qū)商業(yè)核心輝城港灣第二高級(jí)中學(xué)華藝郡府職工子弟學(xué)校蘇門(mén)中學(xué)市體育館政府五大局聚集區(qū)億源龍城偉龍國(guó)際汽車(chē)站休閑娛樂(lè)銀河國(guó)際東站金苑小區(qū)工程南側(cè)高品質(zhì)小區(qū)較多，但距離稍遠(yuǎn)，工程?hào)|側(cè)為傳統(tǒng)中產(chǎn)階層聚集區(qū)，但局部已開(kāi)始向城郊遷移，吸引力成為商業(yè)成敗點(diǎn)南側(cè)為群眾餐飲聚集區(qū)，北側(cè)為休閑娛樂(lè)區(qū)，本工程假設(shè)經(jīng)營(yíng)此類商業(yè)應(yīng)采取差異化競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略群眾餐飲關(guān)鍵詞：周邊資源匱乏休閑娛樂(lè)地緣底蘊(yùn)“品質(zhì)化〞提升檔次工程認(rèn)知及操盤(pán)思路區(qū)域配套距市中心1.7千米休閑廣場(chǎng)百泉河小結(jié)

1、地塊參數(shù)——商業(yè)體量預(yù)計(jì)5萬(wàn)方

2、地塊四至——東至藥都路，南至八盤(pán)磨村、西至未修繕河道、北至城市規(guī)劃道路

3、地塊現(xiàn)狀與價(jià)值——地塊平整易于開(kāi)發(fā)，但東側(cè)有廠房，影響工程品質(zhì)

4、地塊交通——位于交通干線藥都路沿線，連著兩條省道，配合規(guī)劃道路導(dǎo)入人流便捷，但因臨近快車(chē)道需注意預(yù)留廣場(chǎng)空間

5、地塊配套——東側(cè)為傳統(tǒng)中產(chǎn)階層聚集區(qū)，南部有高品質(zhì)小區(qū)分布，但居民區(qū)距核心商圈距離相通，本地塊吸引力營(yíng)造為關(guān)鍵要素；地塊臨近百泉休閑娛樂(lè)圈，同類產(chǎn)品開(kāi)發(fā)空間有限，距核心商圈1.7千米，商業(yè)氣氛差，開(kāi)發(fā)百貨產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)大工程認(rèn)知及操盤(pán)思路基于對(duì)于工程市場(chǎng)環(huán)境、本體情況的分析，我們初步認(rèn)為本工程屬于——四線城市開(kāi)展不成熟區(qū)域單體商業(yè)工程·城市近郊，處于城市未來(lái)開(kāi)展方向··緊鄰城市重要交通干道··周邊生活配套不成熟··無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源占有·總結(jié)優(yōu)勢(shì)1、項(xiàng)目位于輝縣市未來(lái)發(fā)展方向，將被中心化融合；2、現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)無(wú)強(qiáng)勢(shì)商業(yè)，為項(xiàng)目自我中心化發(fā)展奠定了基礎(chǔ)；3、項(xiàng)目周邊交通較為便利為，為商業(yè)物業(yè)提供了保障；4、項(xiàng)目可塑性較強(qiáng)，可通過(guò)對(duì)輝縣市市場(chǎng)及商業(yè)形態(tài)研究，有針對(duì)性的進(jìn)行規(guī)劃，規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)劣勢(shì)1、現(xiàn)階段區(qū)域發(fā)展慢，配套匱乏，屬于不成熟區(qū)域；2、項(xiàng)目外圍競(jìng)爭(zhēng)激烈，輝縣市消費(fèi)習(xí)慣較為傳統(tǒng)，主要集中在市中心商圈；3、單一項(xiàng)目初期無(wú)法形成聚集效應(yīng)；機(jī)會(huì)1、傳統(tǒng)市中心商圈存在諸多問(wèn)題面臨商業(yè)形態(tài)升級(jí)；2、市中心商圈專業(yè)市場(chǎng)性商業(yè)缺乏；3、輝縣市老娛樂(lè)區(qū)域，設(shè)施落后面臨升級(jí)改造，項(xiàng)目可在娛樂(lè)物業(yè)方面發(fā)力；威脅1、傳統(tǒng)商圈的競(jìng)爭(zhēng)觀念，及后續(xù)大體量商業(yè)開(kāi)發(fā)帶來(lái)的沖擊；2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合的合理性及風(fēng)險(xiǎn)性；3、政府對(duì)于區(qū)域的固定資產(chǎn)投資系數(shù)決定區(qū)域發(fā)展速度及程度；工程認(rèn)知及操盤(pán)思路SWOT分析領(lǐng)導(dǎo)者追隨者補(bǔ)缺者挑戰(zhàn)者壟斷價(jià)格產(chǎn)品有不可重復(fù)性形成追捧搭便車(chē)，借勢(shì)以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價(jià)格戰(zhàn)的制造者目標(biāo)明確，挖掘客戶瞄準(zhǔn)市場(chǎng)縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點(diǎn)[領(lǐng)袖地位][非領(lǐng)袖地位，奪取市場(chǎng)份額][次/非主流地位][敏銳的時(shí)機(jī)主義者]基于工程競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境理解，認(rèn)為本工程可以作為補(bǔ)缺者和挑戰(zhàn)者的角色，帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)展，打造自身特色，填補(bǔ)市場(chǎng)空缺，并挑戰(zhàn)傳統(tǒng)市中心商圈，吸納人流工程認(rèn)知及操盤(pán)思路工程開(kāi)展思路改變游戲規(guī)那么強(qiáng)調(diào)新的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品的特色和價(jià)值挑戰(zhàn)者——做商業(yè)形態(tài)的城市挑戰(zhàn)者，提升產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力補(bǔ)缺者——做區(qū)域商業(yè)配套的補(bǔ)缺者，針對(duì)目標(biāo)客群，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化工程開(kāi)發(fā)背景總結(jié)：1、宏觀市場(chǎng)輝縣市擁有經(jīng)濟(jì)開(kāi)展的先天優(yōu)勢(shì)資源，近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展迅速。商品房市場(chǎng)需求旺盛、城市居民人均可支配收入迅速增長(zhǎng)，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是商業(yè)市場(chǎng)面臨著良好的開(kāi)展機(jī)遇，對(duì)于本工程來(lái)說(shuō)，應(yīng)抓住城市開(kāi)展、資源整合的時(shí)機(jī)，結(jié)合工程自身屬性，具有針對(duì)性的打造具有前瞻性的產(chǎn)品。帶動(dòng)區(qū)域開(kāi)展及輝縣市商業(yè)形態(tài)升級(jí)2、商業(yè)市場(chǎng)

輝縣市商業(yè)體量約23萬(wàn)方，已經(jīng)趨于飽和，商業(yè)工程以市中心核心商圈為主，輻射整體城市，規(guī)模較大新增市場(chǎng)較多，百貨型業(yè)態(tài)齊全，其中華隆商場(chǎng)占有量較大，成為龍頭百貨，但核心商圈環(huán)境較差，規(guī)劃混亂，交通擁堵，且主要以零售百貨類為主，百貨類商業(yè)出現(xiàn)飽和，業(yè)態(tài)已出現(xiàn)細(xì)分，重復(fù)經(jīng)營(yíng)情況較多。輝縣整體專業(yè)市場(chǎng)型及娛樂(lè)型商業(yè)較少，成為市場(chǎng)空白點(diǎn)及工程發(fā)力點(diǎn)2、本體分析

工程位于四線城市開(kāi)展不完善區(qū)域大型商業(yè)工程，處于城市近郊，城市未來(lái)開(kāi)展方向有成為區(qū)域商業(yè)中心的潛力，緊鄰城市重要交通干道，且工程自建有地下停車(chē)場(chǎng)，交通非常便利，區(qū)域現(xiàn)階段周邊生活配套不成熟需要工程有強(qiáng)勢(shì)配套支撐，無(wú)資源占有。工程認(rèn)知及操盤(pán)思路開(kāi)發(fā)背景面對(duì)現(xiàn)有信息掌握，我公司認(rèn)為工程應(yīng)采取這樣定位原那么打造集一站式娛樂(lè)中心與高端專業(yè)類形象品牌店為一體的全業(yè)態(tài)、多元化的商業(yè)復(fù)合體。打造高端物業(yè)形態(tài)抓住市場(chǎng)空白點(diǎn)專業(yè)類高端品牌店一站式娛樂(lè)中心規(guī)?；?、集中式商業(yè)配套建立自身共生體系高端、引領(lǐng)、專業(yè)工程認(rèn)知及操盤(pán)思路開(kāi)展思路一站式娛樂(lè)生活中心+高端專業(yè)類形象館基于工程市場(chǎng)情況、區(qū)位屬性及市場(chǎng)成功案例的借鑒，我公司建議工程的開(kāi)展方向?yàn)椤こ陶J(rèn)知及操盤(pán)思路工程整體開(kāi)展思路以?shī)蕵?lè)生活中心擴(kuò)大工程影響力及輻射面，更多的吸引全市消費(fèi)人群，同時(shí)高端專業(yè)類形象館能為工程帶來(lái)更多的高端客戶群體，兩者之間互助互利，共生共贏輝縣市城市級(jí)一站式娛樂(lè)中心工程開(kāi)發(fā)目標(biāo)——主體分為娛樂(lè)城和形象館，娛樂(lè)城致力于打造輝縣高端一站式娛樂(lè)設(shè)施科引進(jìn)大型電影院、高端會(huì)所、KTV、電玩城、臺(tái)球俱樂(lè)部、高檔餐廳等。形象館為專業(yè)型品牌主力店如：高檔家具、高檔汽車(chē)效勞、4S店等高復(fù)合價(jià)值都市生活圈工程認(rèn)知及操盤(pán)思路工程整體開(kāi)展思路關(guān)鍵詞：新都市核心圈層、輻射層、創(chuàng)富巨擎、城市中堅(jiān)階層使工程開(kāi)發(fā)不僅成為區(qū)域商業(yè)的先驅(qū)者，更帶有濃厚的運(yùn)營(yíng)城市空間的色采，完成城市商業(yè)形態(tài)升級(jí)改造工程整體開(kāi)展方向——借助城市資源，運(yùn)營(yíng)城市價(jià)值，成為商業(yè)形態(tài)的領(lǐng)導(dǎo)者！改變城市面貌促進(jìn)區(qū)域配套經(jīng)濟(jì)開(kāi)展提升城市想多核心開(kāi)展改變城市消費(fèi)觀念工程認(rèn)知及操盤(pán)思路工程整體開(kāi)展思路一站式娛樂(lè)中心——引進(jìn)知名娛樂(lè)型主力店〔奧斯卡/銀座/樂(lè)道等〕，輻射全市區(qū)域，工程影響力，傳播覆蓋面，使工程迅速成為輝縣市熱點(diǎn)區(qū)域娛樂(lè)中心：一站式娛樂(lè)，外向開(kāi)展集和各種功能于一體，進(jìn)行全方位效勞，輻射工程周邊及全市區(qū)域；按樓層或片區(qū)進(jìn)行業(yè)態(tài)劃分，多業(yè)態(tài)并舉；統(tǒng)一招商，統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，統(tǒng)一管理。工程認(rèn)知及操盤(pán)思路工程整體開(kāi)展思路輝縣市第一品牌4s店+高端家具形象館建立唯一的品牌4S店及高端家居形象館，提升工程整體影響力輻射范圍及形象工程認(rèn)知及操盤(pán)思路工程整體開(kāi)展思路開(kāi)發(fā)目標(biāo)：打造輝縣市最好的新型商業(yè)體項(xiàng)目本體市場(chǎng)環(huán)境核心問(wèn)題構(gòu)思非城市核心生活區(qū)1地塊規(guī)整、規(guī)模較大2整體商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)良好1城市整體商業(yè)環(huán)境落后33潛在及外圍競(jìng)爭(zhēng)激烈2平安利潤(rùn)形象本工程與城市的關(guān)系是什么，并承擔(dān)哪種角色？工程采取何種業(yè)態(tài)組合模式，來(lái)實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)目標(biāo)，并樹(shù)立工程形象。本工程該如何進(jìn)行發(fā)力點(diǎn)打造，通過(guò)科學(xué)合理規(guī)劃布局，形成工程自身的特有的競(jìng)爭(zhēng)價(jià)值體系，以實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)突破！工程后期如何招商運(yùn)營(yíng)，使得工程得到可持續(xù)性開(kāi)展。工程認(rèn)知及操盤(pán)思路核心問(wèn)題思考周邊無(wú)強(qiáng)勢(shì)資源占有——工程核心問(wèn)題思考1工程作為三四線城市不成熟區(qū)域的大體量集中商業(yè)工程，如何進(jìn)行統(tǒng)一招商，及各業(yè)態(tài)組合如何形成具有相互拉動(dòng)作用的復(fù)合商業(yè)體系對(duì)工程未來(lái)起到良性推動(dòng)作用，商業(yè)運(yùn)營(yíng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)目前本工程無(wú)外在可利用資源及配套，本工程先期開(kāi)發(fā)大規(guī)模商業(yè)，且利用一系列招商方式吸引品牌商家，通過(guò)本工程的逐步開(kāi)發(fā)帶動(dòng)區(qū)域的開(kāi)展。工程認(rèn)知及操盤(pán)思路核心問(wèn)題思考招商運(yùn)營(yíng)模式——工程核心問(wèn)題思考2工程如何根據(jù)市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，正確規(guī)劃各類業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)，使工程在符合市場(chǎng)環(huán)境情況下，合理的進(jìn)行各類物業(yè)之間的搭配，使之形成完善的互助作用，到達(dá)整體開(kāi)展、整體運(yùn)營(yíng)、相互帶動(dòng)。通過(guò)類似案例的成功開(kāi)發(fā)模式，并結(jié)合輝縣市調(diào)研情況和我公司多年的操作經(jīng)驗(yàn)，最終確定與工程自身?xiàng)l件相符合的業(yè)態(tài)布局及功能分區(qū)；通過(guò)對(duì)工程情況的初步了解，合理業(yè)態(tài)布局及完善的功能分區(qū)將成為工程開(kāi)展的關(guān)鍵。工程認(rèn)知及操盤(pán)思路核心問(wèn)題思考業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū)——工程核心問(wèn)題思考3根據(jù)我公司多年操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)及輝縣市商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境，工程后期如何進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理〔銷售、自持、托管〕如何將銷售與自持的比例與各商業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)合，形成標(biāo)準(zhǔn)化、標(biāo)準(zhǔn)化統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)，是經(jīng)營(yíng)管理的關(guān)鍵。自持與銷售比例：通過(guò)輝縣市商業(yè)市場(chǎng)的大量調(diào)查研究，結(jié)合工程自身情況，憑借我公司多年商業(yè)工程操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，制定自持與銷售占比，市工程在保證現(xiàn)金流充足的情況下，實(shí)現(xiàn)后期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。經(jīng)營(yíng)托管的可行性：通過(guò)國(guó)內(nèi)大型商業(yè)工程的經(jīng)營(yíng)托管案例研究，結(jié)合輝縣市商業(yè)市場(chǎng)情況，并對(duì)商業(yè)托管公司進(jìn)行接洽，論證工程商業(yè)經(jīng)營(yíng)托管的可行性。如何建立標(biāo)準(zhǔn)化：我公司多年商業(yè)地產(chǎn)的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合工程自身情況，并研究國(guó)內(nèi)類似商業(yè)工程，制定工程從初期開(kāi)發(fā)到后期運(yùn)營(yíng)的標(biāo)準(zhǔn)的模式，使工程躲避開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營(yíng)工程認(rèn)知及操盤(pán)思路核心問(wèn)題思考經(jīng)營(yíng)管理模式針對(duì)本工程工作思路圍繞三大核心問(wèn)題前期招商業(yè)態(tài)劃分經(jīng)營(yíng)管理憑借我公司全國(guó)性運(yùn)營(yíng)及強(qiáng)大的商家合作資源，結(jié)合工程屬性及市場(chǎng)環(huán)境，接洽商家完成工程主力店招商通過(guò)輝縣市場(chǎng)調(diào)研及工程自身屬性結(jié)合我公司多年商業(yè)操作經(jīng)驗(yàn)，規(guī)劃建議工程整體開(kāi)展方向、功能布局、業(yè)態(tài)劃分等問(wèn)題挑選我公司商業(yè)運(yùn)營(yíng)合作伙伴，為工程引入最符合工程情況的商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司，并與商業(yè)運(yùn)營(yíng)公司共同完成商業(yè)前期運(yùn)營(yíng)工作關(guān)鍵詞：全國(guó)化參謀公司強(qiáng)大商家資源庫(kù)大型商業(yè)合作伙伴我公司價(jià)值商家合作資源——聚集強(qiáng)大的品牌商家資源，為每一個(gè)商業(yè)工程提供最契合的一站式商業(yè)運(yùn)營(yíng)效勞參謀效勞模式——不僅僅提供商業(yè)地產(chǎn)一站式商業(yè)運(yùn)營(yíng)效勞，更致力于與商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商戰(zhàn)略合作，共同成長(zhǎng)，幫助開(kāi)發(fā)商建立有效的開(kāi)展戰(zhàn)略與管理模式，培養(yǎng)和開(kāi)展自身的管理團(tuán)隊(duì)，獲得商業(yè)地產(chǎn)工程開(kāi)的較強(qiáng)執(zhí)行力，形成長(zhǎng)期穩(wěn)定的可持續(xù)開(kāi)發(fā)合作模式合作資源經(jīng)驗(yàn)沉淀研究平臺(tái)精準(zhǔn)定位商業(yè)地產(chǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)及研究平臺(tái)豐富的商業(yè)地產(chǎn)全程參謀效勞多年商業(yè)銷售代理經(jīng)驗(yàn)龐大的商業(yè)合作資源庫(kù)商業(yè)工程商家資源品牌前期拿地規(guī)劃設(shè)計(jì)中期招商后期運(yùn)營(yíng)前期顧問(wèn)招商顧問(wèn)運(yùn)營(yíng)顧問(wèn)1、可行性研究顧問(wèn)服務(wù)2、項(xiàng)目整體定位顧問(wèn)服務(wù)3、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)顧問(wèn)服務(wù)1、主力店預(yù)招商服務(wù)2、全程商業(yè)規(guī)劃顧問(wèn)1、整合招商顧問(wèn)服務(wù)，及項(xiàng)目商業(yè)銷售租賃顧問(wèn)1、商業(yè)整體運(yùn)營(yíng)及資產(chǎn)運(yùn)作顧問(wèn)服務(wù)項(xiàng)目定位階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工-招商-銷售運(yùn)營(yíng)/資本運(yùn)作我公司商業(yè)參謀效勞體系前期工程開(kāi)展定位參謀中期招商參謀1、工程可行性研究2、市場(chǎng)調(diào)查研究3、總體定位參謀4、產(chǎn)品定位規(guī)劃參謀5、工程資金測(cè)算6、規(guī)劃設(shè)計(jì)參謀7、建筑概念與方案參謀8、設(shè)計(jì)方案論證1、工程形象定位2、工程整體宣傳3、主力店統(tǒng)一招商4、工程整體市場(chǎng)推廣5、工程散鋪招商6、工程運(yùn)營(yíng)籌備7、工程試營(yíng)業(yè)運(yùn)營(yíng)參謀1、商業(yè)管理參謀2、市場(chǎng)推廣參謀3、商業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境分析4、物業(yè)管理參謀5、資產(chǎn)管理參謀我公司商業(yè)參謀效勞細(xì)那么前期工程開(kāi)展定位參謀中期招商參謀后期運(yùn)營(yíng)管理參謀1、工程可行性研究2、市場(chǎng)調(diào)查研究3、總體定位參謀4、產(chǎn)品定位規(guī)劃參謀5、工程資金測(cè)算6、規(guī)劃設(shè)計(jì)參謀7、建筑概念與方案參謀8、設(shè)計(jì)方案論證1、工程形象定位2、工程整體宣傳3、主力店統(tǒng)一招商4、工程整體市場(chǎng)推廣5、工程散鋪招商6、工程運(yùn)營(yíng)籌備7、工程試營(yíng)業(yè)運(yùn)營(yíng)參謀1、商業(yè)管理參謀2、市場(chǎng)推廣參謀3、商業(yè)運(yùn)營(yíng)環(huán)境分析4、物業(yè)管理參謀5、資產(chǎn)管理參謀我公司針對(duì)本工程的階段劃分第一階段工程整體市場(chǎng)研究第二階段工程定位及物業(yè)開(kāi)展建議第三階段規(guī)劃落地跟進(jìn)7-10個(gè)工作日10-15個(gè)工作日截止規(guī)劃落地主要工作地塊勘察宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究區(qū)域開(kāi)展研究城市開(kāi)展規(guī)劃研究區(qū)域功能開(kāi)展現(xiàn)狀研究相似區(qū)域案例研究規(guī)劃功能市場(chǎng)及指標(biāo)研究…屬性定位客戶定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位物業(yè)組合建議工程規(guī)劃布局…根據(jù)開(kāi)發(fā)商需求，與設(shè)計(jì)院對(duì)接，從市場(chǎng)角度提出規(guī)劃調(diào)整建議解決問(wèn)題認(rèn)清市場(chǎng)形勢(shì)指導(dǎo)工程定位修正經(jīng)驗(yàn)判斷如何打造工程產(chǎn)品如何確定工程地位如何提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力市場(chǎng)層面與技術(shù)層面的融合挖掘價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)值國(guó)內(nèi)外成功開(kāi)發(fā)區(qū)域的實(shí)證案例研究——大規(guī)模地產(chǎn)案例庫(kù)深圳大梅沙成都芙蓉古城天津京津新城天津東麗湖區(qū)域開(kāi)發(fā)昆山綠地21城上海新浦江城廣州鳳凰城深圳四季花城武漢萬(wàn)科城市花園香港愉景灣霍姆斯蒂德度假區(qū)隱居谷四季度假區(qū)……兼顧長(zhǎng)、短期利益的開(kāi)發(fā)目標(biāo)梳理及方案落地區(qū)域開(kāi)發(fā)涉及多方利益主體、所需資金規(guī)模大且往往與企業(yè)的整體開(kāi)展息息相關(guān)多方利益主體：區(qū)域開(kāi)發(fā)往往涉及地方政府利益，擔(dān)負(fù)一定的政府目標(biāo)，且需要強(qiáng)大的政府支持，同時(shí)開(kāi)發(fā)主體在工程的開(kāi)發(fā)中又有自己的盈利目標(biāo)或品牌目標(biāo)；財(cái)務(wù)要求：大規(guī)模土地開(kāi)發(fā)，規(guī)模大、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、盈利點(diǎn)復(fù)雜，開(kāi)發(fā)商必須結(jié)合工程背景和自身實(shí)力，明確每種盈利點(diǎn)在不同開(kāi)發(fā)階段的可實(shí)現(xiàn)性和相應(yīng)規(guī)模，并從財(cái)務(wù)目標(biāo)出發(fā)安排開(kāi)發(fā)節(jié)奏企業(yè)開(kāi)展需求：區(qū)域工程開(kāi)發(fā)以及盈利周期長(zhǎng)、資金投入大等特點(diǎn)決定其往往與開(kāi)發(fā)主體的企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)開(kāi)展戰(zhàn)略目標(biāo)相關(guān)聯(lián)，因此區(qū)域工程在不同階段的開(kāi)發(fā)目標(biāo)設(shè)置必須考慮企業(yè)的開(kāi)展策略安排因此，區(qū)域開(kāi)發(fā)應(yīng)從兼顧多利益平衡的角度，從企業(yè)自身實(shí)力的角度以及企業(yè)戰(zhàn)略開(kāi)展的角度制定不同階段的開(kāi)發(fā)目標(biāo)和方案。案例：河南安陽(yáng)工程工程規(guī)模：七個(gè)工程共20多平方公里參謀切入點(diǎn)：房地產(chǎn)工程Vs區(qū)域開(kāi)發(fā)工程開(kāi)展Vs