初級經(jīng)濟法基礎其他稅收法律制度

其他稅收法律制度章節(jié)簡介本章分值約14分，一般考查單選題、多選題和判斷題，部分小稅種可能會與第四章增值稅結合不定項考查。本章所含考點極其繁雜細碎，需要做好整理對比和記憶?！盾囕v購置稅》和《耕地占用稅》于2019年開始施行，涉及變動內容需引起注意。其他稅收法律制度其他稅收法律制度考情分析近3年題型題量分析表年度單項選擇題多項選擇題判斷題不定項選擇題合計數(shù)量分值數(shù)量分值數(shù)量分值數(shù)量分值2019年57.512220011.52018年710.512110013.52017年6936110016其他稅收法律制度主要稅收項目比例比例合計國內增值稅42.4%51.8%國內消費稅9.3%企業(yè)所得稅22.5%28.2%個人所得稅5.8%房產(chǎn)稅1.6%3.6%城鎮(zhèn)土地使用稅1.2%耕地占用稅0.7%其他稅收法律制度主要稅收項目比例比例合計契稅3.4%8.4%土地增值稅3.6%印花稅（證券交易印花稅）1.4%車輛購置稅1.9%1.9%關稅1.6%1.6%資源稅1.0%1.2%環(huán)境保護稅0.1%城市維護建設稅2.7%2.7%車船稅、船舶噸稅、煙葉稅等其他各項稅收收入0.6%0.6%關于房地的小稅種一關于房地的小稅種本節(jié)考點：1.房產(chǎn)稅（熟悉房產(chǎn)稅納稅人及其應納稅額的計算）2.城鎮(zhèn)土地使用稅（熟悉城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人及其稅收優(yōu)惠）3.耕地占用稅（熟悉耕地占用稅的內容）房產(chǎn)稅★★房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權所有人征收的一種財產(chǎn)稅。（一）房產(chǎn)稅納稅人房地產(chǎn)的納稅人是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內擁有房屋產(chǎn)權的單位和個人。內容納稅人產(chǎn)權屬于國家的其經(jīng)營管理的單位產(chǎn)權屬于集體和個人的集體單位和個人產(chǎn)權出典的承典人房產(chǎn)出租的房產(chǎn)產(chǎn)權所有人（出租人）房產(chǎn)稅內容納稅人產(chǎn)權所有人、承典人均不在房產(chǎn)所在地的房產(chǎn)代管人或使用人產(chǎn)權未確定以及租典（租賃、出典）糾紛未解決的房產(chǎn)代管人或使用人納稅單位和個人無租使用房產(chǎn)管理部門、免稅單位及納稅單位的房產(chǎn)由使用人代為繳納房產(chǎn)稅【小貼士】房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅，但對出售前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅（二）房產(chǎn)稅征稅范圍1.房產(chǎn)稅的征稅范圍為城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)（不包括農村）的房屋；2.獨立于房屋之外的建筑物，如圍墻、煙囪、水塔、菜窯、室外游泳池等不屬于房產(chǎn)稅征稅對象。房產(chǎn)稅【真題2019-單選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，應繳納房產(chǎn)稅的是（）。A.老年服務機構自用的房產(chǎn)B.個人擁有的市區(qū)經(jīng)營性用房C.名勝古跡自用的辦公用房D.國家機關自用的房產(chǎn)【答案】B房產(chǎn)稅【真題2019-單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于契稅征收范圍的是（）。A.房屋繼承B.房屋出租C.房屋交換D.房屋抵押【答案】C【解析】典當、“繼承”、分拆（分割）、出租、抵押，不屬于契稅的征稅范圍。房產(chǎn)稅【真題2018-判斷題】房產(chǎn)產(chǎn)權未確定以及租典糾紛未解決的，暫不征收房產(chǎn)稅。（）【答案】×【解析】產(chǎn)權未確定以及租典糾紛未解決的，房產(chǎn)代管人或者使用人為納稅人。房產(chǎn)稅【真題2012-單選題】關于房產(chǎn)稅納稅人的下列表述中，不符合法律制度規(guī)定的是（）。A.房屋出租的，承租人為納稅人B.房屋產(chǎn)權所有人不在房產(chǎn)所在地的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人C.房屋產(chǎn)權屬于國家的，其經(jīng)營管理單位為納稅人D.房屋產(chǎn)權未確定的，房產(chǎn)代管人或使用人為納稅人【答案】A【解析】房屋出租的，出租人為房產(chǎn)稅的納稅人。房產(chǎn)稅【真題2018-單選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列房屋中，不屬于房產(chǎn)稅征稅范圍的是（）。A.建制鎮(zhèn)的房屋B.農村的房屋C.現(xiàn)場的房屋D.城市的房屋【答案】B【解析】房產(chǎn)稅的納稅人，是指在我國城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)內擁有房屋產(chǎn)權的單位和個人，不包括農村。房產(chǎn)稅（三）房產(chǎn)稅稅率我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅采用比例稅率。1.從價計征的，稅率為1.2%。2.從租計征的，稅率為12%。【小貼士】對個人出租住房，不區(qū)分用途，按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。對企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織按市場價格向個人出租用于居住的住房，減按4%的稅率征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅（四）房產(chǎn)稅應納稅額及計稅依據(jù)1.應納稅額房產(chǎn)稅應納稅額的計稅方法包括從價計征和從租計征，其應納稅額的計算如下表所示：計稅方法計稅依據(jù)稅率稅額計算公式從價計征房產(chǎn)余值1.2%全年應納稅額＝應稅房產(chǎn)原值×（1－扣除比例）×1.2%從租計征房產(chǎn)租金12%全年應納稅額＝（不含增值稅）租金收入×12%房產(chǎn)稅計稅方法計稅依據(jù)稅率稅額計算公式稅收優(yōu)惠個人出租住房減按“4%”的稅率單位按“市場價格”向“個人”出租用于“居住”【小貼士】計稅租金為不含增值稅的租金收入，既包括貨幣收入，也包括實物收入。房產(chǎn)稅（四）房產(chǎn)稅應納稅額及計稅依據(jù)2.計稅依據(jù)（1）從價計征房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)從價計征的房產(chǎn)稅，是以房產(chǎn)余值為計稅依據(jù)。房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%后的余值計算繳納。房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅（四）房產(chǎn)稅應納稅額及計稅依據(jù)2.計稅依據(jù)（2）從租計征房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)房屋出租的，以房屋出租取得的租金收入為計稅依據(jù)，計繳房產(chǎn)稅。【小貼士】計征房產(chǎn)稅的計稅租金收入不含增值稅。納稅人對個人出租房屋的租金收入申報不實或申報數(shù)與同一地段同類房屋的租金收入相比明顯不合理的，稅務部門可按照相關規(guī)定采取科學合理的方法核定其應納稅額。房產(chǎn)稅【真題2017/2015-單選題】甲公司廠房原值500萬元，己提折舊200萬元。己知房產(chǎn)原值減除比例為30%，房產(chǎn)稅從價計征稅率為1.2%，計算甲公司年度應繳納房產(chǎn)稅稅額的下列算式中，正確的是（

）。A.200×（1-30%）×1.2%=1.68（萬元）B.500×1.2%=6（萬元）C.（500-200）×（1-30%）×1.2%=2.52（萬元）D.500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元）房產(chǎn)稅【答案】D【解析】從價計征房產(chǎn)稅的，以房產(chǎn)原值一次減除10%?30%后的余值為計稅依據(jù)；已經(jīng)提取的折舊不得從房產(chǎn)原值中扣除。甲公司年度應繳納房產(chǎn)稅稅額=500×（1-30%）×1.2%=4.2（萬元）。房產(chǎn)稅【真題2017-單選題】2016年7月1日，甲公司出租商鋪，租期半年，一次性收取含增值稅租金126000元。己知增值稅征收率為5%，房產(chǎn)稅從租計征的稅率為12%。計算甲公司出租商鋪應繳納房產(chǎn)稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.126000/（1+5%）×（1-30%）×12%=10080（元）B.126000/（1+5%）×12%=14400（元）C.126000×（1-30%）×12%=10584（元）D.126000×12%=15120（元）房產(chǎn)稅【答案】B【解析】出租房產(chǎn)計征房產(chǎn)稅的租金收入不含增值稅；甲公司應納房產(chǎn)稅稅額=126000/（1+5%）×12%=14400（元）。房產(chǎn)稅【真題2015-多選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列與房屋不可分割的附屬設備中，應計入房產(chǎn)原值計繳房產(chǎn)稅的有（）。A.中央空調B.電梯C.暖氣設備D.排水管道【答案】ABCD房產(chǎn)稅【真題2014-判斷題】對融資租賃的房屋計征房產(chǎn)稅時，應以出租方取得的租金收入為計稅依據(jù)。（）【答案】×【解析】對融資租賃房屋計征房產(chǎn)稅時應以房產(chǎn)余值計算征收。房產(chǎn)稅【真題2013-判斷題】房屋的附屬設施無論會計上如何核算一律不征收房產(chǎn)稅。（）【答案】×【解析】以房屋為載體，不可隨意移動的附屬設備和配套設施（如中央空調），無論在會計核算中是否單獨記賬與核算，都應計入房產(chǎn)原值，計征房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅【真題2013-判斷題】以房產(chǎn)投資收取固定收入、不承擔經(jīng)營風險的，應以出租方取得的租金收入為計稅依據(jù)計繳房產(chǎn)稅。（）【答案】√房產(chǎn)稅【例題】2018年甲公司的房產(chǎn)原值為1000萬元，已計提折舊400萬元。已知從價房產(chǎn)稅稅率為1.2%，當?shù)匾?guī)定的房產(chǎn)稅扣除比例為30%。要求計算甲公司當年應繳納房產(chǎn)稅稅額?！窘馕觥考坠井斈陸U納房產(chǎn)稅稅額=1000×（1-30%）×1.2%=8.4（萬元），已提折舊不得從原值中扣除。房產(chǎn)稅（五）房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠方式包括免稅、減半計征，具體稅收優(yōu)惠的項目如下表所示：項目優(yōu)惠方式（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的房產(chǎn)（軍隊空余房產(chǎn)租賃收入暫免征收房產(chǎn)稅）

（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位（學校、醫(yī)療衛(wèi)生單位、托兒所、幼兒園、敬老院以及文化、體育、藝術類單位）所有的本身業(yè)務范圍內使用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅項目優(yōu)惠方式（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)

（4）非營利性醫(yī)療機構、疾病控制機構和婦幼保健機構等衛(wèi)生機構自用的房產(chǎn)

（5）老年服務機構自用房產(chǎn)（6）個人所有非營業(yè)用的房產(chǎn)（7）毀損不堪居住的房屋和危險房屋，經(jīng)有關部門鑒定，停止使用后（8）因房屋大修導致連續(xù)停用半年以上停用期間

（9）基建工地臨時房屋施工期間免征房產(chǎn)稅項目優(yōu)惠方式（10）公共租賃住房（11）租金偏低的公房出租

（12）高校學生公寓（13）2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn)、土地免征房產(chǎn)稅項目優(yōu)惠方式（14）2019年1月1日至2021年12月31日，對農產(chǎn)品批發(fā)市場、農貿市場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收房產(chǎn)稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的，按其他產(chǎn)品與農產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免房產(chǎn)稅農產(chǎn)品批發(fā)市場、農貿市場的行政辦公區(qū)、生活區(qū)，以及商業(yè)餐飲娛樂等非直接為農產(chǎn)品交易提供服務的房產(chǎn)、土地，應按規(guī)定征收房產(chǎn)稅免征房產(chǎn)稅項目優(yōu)惠方式（15）企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館，其用于體育活動的房產(chǎn)減半（16）其他用于體育活動的房產(chǎn)

【注意】（15）、（16）用于體育活動的天數(shù)不得低于全年自然天數(shù)的70%方可享受上述稅收優(yōu)惠免征房產(chǎn)稅【真題2013-單選題】根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不予免征房產(chǎn)稅的是（）。A.名勝古跡中附設的經(jīng)營性茶社B.公園自用的辦公用房C.個人所有的唯一普通居住用房D.國家機關的職工食堂房產(chǎn)稅【答案】A【解析】宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的房產(chǎn)免征房產(chǎn)稅。宗教寺廟、公園、名勝古跡中附設的營業(yè)單位，如影劇院、飲食部、茶社等所使用的房產(chǎn)及出租的房產(chǎn)，不屬于免稅范圍，應照章征稅。房產(chǎn)稅（六）房產(chǎn)稅征收管理1.納稅義務發(fā)生時間情形納稅義務發(fā)生時間將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營從生產(chǎn)經(jīng)營之月起

新建房屋用于生產(chǎn)經(jīng)營從建成之次月起

委托施工企業(yè)建設的房屋從辦理驗收手續(xù)之次月起

購置新建商品房自房屋交付使用之次月起

納稅人購置存量房，自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起，繳納房產(chǎn)稅

納稅人出租、出借房產(chǎn)自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起

房產(chǎn)稅情形納稅義務發(fā)生時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房自房屋使用或交付之次月起

依法終止房產(chǎn)稅納稅義務的，其應納稅款的計算截止到房產(chǎn)狀態(tài)發(fā)生變化的當月末【小貼士】房產(chǎn)稅納稅義務發(fā)生時間房產(chǎn)稅的納稅義務期限一般都是次月起算，只有將原有房產(chǎn)用于生產(chǎn)經(jīng)營時才是從生產(chǎn)經(jīng)營之月起算。房產(chǎn)稅【真題2010-單選題】甲公司委托某施工企業(yè)建造一幢辦公樓，工程于2009年12月完工，2010年1月辦妥（竣工）驗收手續(xù)，4月付清全部工程價款。根據(jù)房產(chǎn)稅法律制度的規(guī)定，甲公司對此幢辦公樓房產(chǎn)稅的納稅義務發(fā)生時間是（）。A.2009年12月B.2010年1月C.2010年2月D.2010年4月房產(chǎn)稅【答案】C【解析】納稅人委托施工企業(yè)建設的房屋，從辦理驗收手續(xù)之“次月”起，繳納房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅（六）房產(chǎn)稅征收管理2.納稅地點房產(chǎn)稅在房產(chǎn)所在地的繳納。房產(chǎn)不在同一地方的納稅人，應按房產(chǎn)的坐落地點分別向房地產(chǎn)所在地的稅務機關申報納稅。3.納稅期限房產(chǎn)稅實行按年計算，分期繳納的方法進行征收，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。城鎮(zhèn)土地使用稅★★城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅是指國家在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)的范圍內，對使用土地的單位和個人，以其實際占用的土地面積為計稅依據(jù)，按規(guī)定的稅額計算征收的一種稅。城鎮(zhèn)土地使用稅（一）城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人，根據(jù)用地者的不同情況分別確定為：城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2016/2012-多選題】下列關于城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的表述中，正確的有（

）。A.土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅B.土地使用權共有的，共有各方均為納稅人，由共有各方分別納稅C.擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅D.城鎮(zhèn)土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納【答案】ABCD城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2013-多選題】根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于城鎮(zhèn)土地使用稅納稅人的有（）。A.出租土地使用權的單位B.承租土地使用權的單位C.擁有土地使用權的個人D.土地使用權共有方【答案】ACD【解析】選項A、B，土地使用權的出租，由出租人繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅（二）城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)內國家所有和集體所有的土地?！拘≠N士】不征收項目（1）農村的土地，不征收城鎮(zhèn)土地使用稅；（2）鎮(zhèn)政府所在地所轄行政村，不征收土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2017-單選題】根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列土地中，不征收城鎮(zhèn)土地使用稅的是（

）。A.位于農村的集體所有土地B.位于工礦區(qū)的集體所有土地C.位于縣城的國家所有土地D.位于城市的公園內索道公司經(jīng)營用地【答案】A【解析】凡是“城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)”范圍內（不包括農村）的土地，不論是國家所有的土地，還是集體所有的土地，都是城鎮(zhèn)土地使用稅的征稅范圍。因此選項A不選。城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2015-多選題】根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于城鎮(zhèn)土地使用稅征稅對象的有（）。A.鎮(zhèn)政府所在地所轄行政村的集體土地B.縣政府所在地的國有土地C.位于市區(qū)由私營企業(yè)占用的國有土地D.位于工礦區(qū)內的國有土地【答案】BCD【解析】選項A，上述“建制鎮(zhèn)”，是經(jīng)省級人民政府批準設立的建制鎮(zhèn)，建制鎮(zhèn)的征稅范圍為鎮(zhèn)人民政府所在地的地區(qū)，但不包括鎮(zhèn)政府所在地所轄行政村。城鎮(zhèn)土地使用稅（三）城鎮(zhèn)土地使用稅稅率城鎮(zhèn)土地使用稅采用定額稅率，即采用有幅度的差別稅額。城鎮(zhèn)土地使用稅【小貼士】經(jīng)濟落后地區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額標準可適當降低，但降低幅度不得超過上述規(guī)定最低稅額的30%。經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)，城鎮(zhèn)土地使用稅的適用稅額可以適當提高，但須報經(jīng)財政部批準。城鎮(zhèn)土地使用稅（四）城鎮(zhèn)土地使用稅應納稅額及計稅依據(jù)1.應納稅額計算公式城鎮(zhèn)土地使用稅是以納稅人實際占用土地面積作為計稅依據(jù)，按規(guī)定稅額來計算征收。年應納稅額=實際占用應稅土地面積（平方米）×適用稅額城鎮(zhèn)土地使用稅（四）城鎮(zhèn)土地使用稅應納稅額及計稅依據(jù)2.計稅依據(jù)計稅依據(jù)：納稅人實際占用的土地面積城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2019-單選題】甲商貿公司位于市區(qū)，實際占用面積為5000平方米，其中辦公區(qū)占地4000平方米，生活區(qū)占地1000平方米，甲貿易公司還有一個位于農村的倉庫，租給公安局使用，實際占地面積為1500平方米，以致城鎮(zhèn)土地使用稅適用，稅率每平方米稅額為五元計算，甲商貿公司全年應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.5000×5＝25000（元）B.（5000+1500）×5＝32500（元）C.（4000+1500）×5＝27500（元）D.4000×5＝20000（元）城鎮(zhèn)土地使用稅【答案】A【解析】農村土地不征收城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2018-單選題】甲貿易公司位于市區(qū)，實際占地面積為5000平方米，其中辦公區(qū)占地4000平方米，生活區(qū)占地1000平方米，甲貿易公司還有一處位于農村的倉庫，實際面積為1500平方米。已知城鎮(zhèn)土地使用稅適用稅率每平方米稅額為5元。計算甲貿易公司全年應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.4000×5=20000（元）B.（5000+1500）×5=32500（元）C.5000×5=25000（元）D.（4000+1500）×5=27500（元）城鎮(zhèn)土地使用稅【答案】C【解析】城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅人，是指在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內使用土地的單位和個人，不包括農村。城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2015-多選題】甲、乙兩家企業(yè)共有一項土地使用權，土地面積為1500平方米，甲、乙企業(yè)的實際占用比例為3:2。已知該土地適用的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額為每平方米5元。關于甲、乙企業(yè)共用該土地應繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅，下列處理正確的有（）。A.甲企業(yè)應納城鎮(zhèn)土地使用稅=1500×3/5×5=4500（元）B.甲企業(yè)應納城鎮(zhèn)土地使用稅=1500×5=7500（元）C.乙企業(yè)應納城鎮(zhèn)土地使用稅=1500×2/5×5=3000（元）D.乙企業(yè)應納城鎮(zhèn)土地使用稅=1500×5=7500（元）城鎮(zhèn)土地使用稅【答案】AC【解析】土地使用權共有的，以共有各方實際使用土地的面積占總面積的比例，分別計算繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2014-多選題】下列關于城鎮(zhèn)土地使用稅的計稅依據(jù)，描述正確的有（）。A.尚未組織測定，但納稅人持有政府部門核發(fā)的土地使用證書的，以證書確定的土地面積為準B.尚未核發(fā)土地使用證書的，應由納稅人據(jù)實申報土地面積，并據(jù)以納稅，待核發(fā)土地使用證書后再作調整C.凡由省級人民政府確定的單位組織測定土地面積的，以測定的土地面積為準D.城鎮(zhèn)土地使用稅以實際占用的應稅土地面積為計稅依據(jù)【答案】ABCD城鎮(zhèn)土地使用稅（五）城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠1.下列用地免征城鎮(zhèn)土地使用稅：城鎮(zhèn)土地使用稅【小貼士】①企業(yè)范圍內的荒山、林地、湖泊等占地，全額征收城鎮(zhèn)土地使用稅；②公園、名勝古跡內的“索道公司經(jīng)營用地”，應按規(guī)定繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅（五）城鎮(zhèn)土地使用稅稅收優(yōu)惠2.稅收優(yōu)惠的特殊規(guī)定項目相關規(guī)定稅收優(yōu)惠政策（1）為避免對一塊土地同時征收耕地占用稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，凡是繳納了耕地占用稅的，從批準征用之日起滿1年后征收城鎮(zhèn)土地使用稅;征用非耕地因不需要繳納耕地占用稅，應從批準征用之次月起征收城鎮(zhèn)土地使用稅。（2）免稅單位無償使用納稅單位的土地（如公安、海關等單位使用鐵路、民航等單位的土地）——免征；納稅單位無償使用免稅單位的土地——征收城鎮(zhèn)土地使用稅項目相關規(guī)定稅收優(yōu)惠政策（3）國家機關、軍隊、人民團體、政府補助事業(yè)單位、居民委員會、村民委員會擁有的體育場館，用于體育活動的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅經(jīng)費自理事業(yè)單位、體育社會團體、體育基金會、體育類民辦非企業(yè)單位擁有并運營管理的體育場館，符合相關條件的，其用于體育活動的土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。企業(yè)擁有并運營管理的大型體育場館，用于體育活動的土地，減半征收城鎮(zhèn)土地使用稅。享受上述優(yōu)惠體育場館的運動場地，用于體育活動的天數(shù)不得低于全年自然天數(shù)的70％城鎮(zhèn)土地使用稅項目相關規(guī)定稅收優(yōu)惠政策（4）經(jīng)批準開發(fā)建設經(jīng)濟適用房的用地——免征其他各類房地產(chǎn)開發(fā)用地——征收（5）廠區(qū)內（生產(chǎn)經(jīng)營用：包括辦公區(qū)、生活區(qū)、綠化帶、機場跑道等）——征收（6）對于各類危險品倉庫、廠房所需的防火、防爆、防毒等安全防范用地，可由各省、自治區(qū)、直轄市稅務局確定，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅;對倉庫庫區(qū)、廠房本身用地，應依法征收城鎮(zhèn)土地使用稅（7）老年服務機構自用土地免征城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅項目相關規(guī)定稅收優(yōu)惠政策（8）石油天然氣生產(chǎn)建設用地：地質勘探、鉆井、井下工作、油氣田地面工程等施工臨時用地；油氣長輸管線用地；在城市、縣城、建制鎮(zhèn)以外工礦區(qū)的消防、防洪排澇、防風、防沙設施用地，暫免征城鎮(zhèn)土地使用稅【小貼士1】2019年1月1日至2021年12月31日，對國家級、省級科技企業(yè)孵化器、大學科技園和國家備案眾創(chuàng)空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產(chǎn)、土地，免征城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅項目相關規(guī)定稅收優(yōu)惠政策【小貼士2】2019年1月1日至2021年12月31日，對農產(chǎn)品批發(fā)市場、農貿市場（包括自有和承租）專門用于經(jīng)營農產(chǎn)品的房產(chǎn)、土地，暫免征收誠征土地使用稅。對同時經(jīng)營其他產(chǎn)品的，按其他產(chǎn)品與農產(chǎn)品交易場地面積的比例確定征免城鎮(zhèn)土地使用稅農產(chǎn)品批發(fā)市場、農貿市場的行政辦公區(qū)、生活區(qū)，以及商業(yè)餐飲娛樂等非直接為農產(chǎn)品交易提供服務的房產(chǎn)、土地，應按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅項目相關規(guī)定特殊優(yōu)惠政策廠區(qū)外——免征：（1）火電廠：圍墻外的灰場、輸灰管、輸油（氣）管道、鐵路專用線用地供電部門的“輸電線路”、“變電站”用地（2）鹽場：鹽灘、礦井用地（3）林業(yè)系統(tǒng)：育林地、運材道、防火用地、防火設施；森林公園、自然保護區(qū)（4）水利設施：水庫庫區(qū)、大壩、灌渠（5）港口：碼頭用地城鎮(zhèn)土地使用稅項目相關規(guī)定特殊優(yōu)惠政策（6）機場：飛行區(qū)、場內外通訊導航設施用地、飛行區(qū)四周排水防洪設施用地、場外的跑道用地（7）石油天然氣生產(chǎn)企業(yè)用地：企業(yè)廠區(qū)以外的鐵路專用線、公路及輸油管道用地城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2018-單選題】根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列城市用地中，不屬于城鎮(zhèn)土地使用稅免稅項目的是（）。A.公園自用的土地B.市政街道公共用地C.國家機關自用的土地D.企業(yè)生活區(qū)用地【答案】D【解析】選項D，企業(yè)生活區(qū)用地應照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，沒有免稅規(guī)定；選項ABC，免征城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2018-單選題】根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列各項中不屬于免稅項目地是（）。A.水庫管理部門的辦公用地B.大壩用地C.堤防用地D.水庫庫區(qū)用地【答案】A【解析】水利設施及其管護用地（如水庫庫區(qū)、大壩、堤防、灌溉、泵站等用地）免征城鎮(zhèn)土地使用稅，其他用地，如生產(chǎn)、辦公、生活用地，應照章征稅。城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2017-多選題】根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列城市用地中，應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的有（）。A.民航機場場內道路用地B.商業(yè)企業(yè)經(jīng)營用地C.火電廠廠區(qū)圍墻內的用地D.市政街道公共用地【答案】ABC【解析】選項A、B、C，應照章繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；選項D:免征城鎮(zhèn)土地使用稅。城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2015-單選題】根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列城市土地中，應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅的是（）。A.企業(yè)生活區(qū)用地B.國家機關自用的土地C.名勝古跡自用的土地D.市政街道公共用地【答案】A【解析】選項B、C、D，免征城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2015-單選題】2014年甲服裝公司（位于某縣城）實際占地面積30000平方米，其中辦公樓占地面積500平方米，廠房倉庫占地面積22000平方米，廠區(qū)內鐵路專用線、公路等用地7500平方米，已知當?shù)匾?guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額為5元。甲服裝公司當年應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額的下列計算中，正確的是（）。A.30000×5=150000（元）B.（30000-7500）×5=112500（元）C.（30000-500）×5=147500（元）D.（30000-22000）×5=40000（元）城鎮(zhèn)土地使用稅【答案】A【解析】對企業(yè)的鐵路專用線、公路等用地除另有規(guī)定者外，在企業(yè)廠區(qū)（包括生產(chǎn)、辦公及生活區(qū)）以內的，應照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅；在本題中，甲公司當年的城鎮(zhèn)土地使用稅應納稅額=30000×5=150000（元）。城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2015-單選題】2014年甲鹽場占地面積為300000平方米，其中辦公用地35000平方米，生活區(qū)用地15000平方米，鹽灘用地250000平方米，已知當?shù)匾?guī)定的城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額為0.8元，甲鹽場當年應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅稅額的下列計算中，正確的是（）。A.（35000+250000）×0.8=228000（元）B.300000×0.8=240000（元）C.（15000+250000）×0.8=212000（元）D.（35000+15000）×0.8=40000（元）城鎮(zhèn)土地使用稅【答案】D【解析】對鹽場、鹽礦的生產(chǎn)廠房、辦公、生活區(qū)用地，應照章征收城鎮(zhèn)土地使用稅；鹽場的鹽灘、鹽礦的礦井用地，暫免征收城鎮(zhèn)土地使用稅；甲鹽場應繳納城鎮(zhèn)土地使用稅=（35000+15000）×0.8=40000（元）。城鎮(zhèn)土地使用稅（六）城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理1.納稅義務發(fā)生時間情形納稅義務發(fā)生時間購置新建商品房自房屋交付使用之次月起購置存量房自辦理房屋權屬轉移、變更登記手續(xù)，房地產(chǎn)權屬登記機關簽發(fā)房屋證書之次月起出租、出借房產(chǎn)自交付出租、出借房產(chǎn)之次月起以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定繳付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅情形納稅義務發(fā)生時間新征用的“耕地”自批準征用之日起滿1年時新征用的“非耕地”自批準征用之次月起【小貼士】城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間城鎮(zhèn)土地使用稅的納稅義務期限一般都是次月起算（同房產(chǎn)稅），只有新征用的“耕地”才是自批準征用之日起滿1年時起算。城鎮(zhèn)土地使用稅（六）城鎮(zhèn)土地使用稅征收管理2.納稅地點城鎮(zhèn)土地使用稅在土地所在地繳納。納稅人使用的土地不屬于同一省、自治區(qū)、直轄市管轄的，由納稅人分別向土地所在地稅務機關繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。3.納稅期限城鎮(zhèn)土地使用稅按年計算、分期繳納，具體納稅期限由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定。城鎮(zhèn)土地使用稅【真題2015-多選題】根據(jù)城鎮(zhèn)土地使用稅法律制度的規(guī)定，下列關于城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務發(fā)生時間的表述中，正確的有（）。A.納稅人購置新建商品房，自房屋交付使用之次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅B.納稅人以出讓方式有償取得土地使用權，應從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅C.納稅人新征用的耕地，自批準征用之日起滿1年時開始繳納城鎮(zhèn)土地使用稅D.納稅人新征用的非耕地，自批準征用次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅城鎮(zhèn)土地使用稅【答案】ABCD【解析】選項B，納稅人以出讓或轉讓方式有償取得土地使用權的，應由受讓方從合同約定交付土地時間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。耕地占用稅★耕地占用稅耕地占用稅是指對占用耕地建房或從事其他非農業(yè)建設的單位和個人，按其占用耕地面積一次性定額征收的一種稅。耕地占用稅（一）耕地占用稅納稅人耕地占用稅納稅人是指我國境內占用耕地建設建筑物、構筑物或者從事非農業(yè)建設的單位和個人。要點具體內容納稅人經(jīng)申請批準占用耕地的→納稅人為農用地轉用審批文件中標明的建設用地人農用地轉用審批文件中未標明建設用地人的→納稅人為用地申請人未經(jīng)批準占用耕地的→納稅人為實際用地人耕地占用稅（二）耕地占用稅納稅范圍耕地占用稅征收范圍包括納稅人為建設建筑物、構筑物或從事其他非農業(yè)建設而占用的國家所有和集體所有的耕地。耕地，是指用于種植農作物的土地。占用園地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面、漁業(yè)水域灘涂以及其他農用地建設建筑物、構筑物或者從事非農業(yè)建設的，按規(guī)定繳納耕地占用稅。耕地占用稅耕地占用稅（二）耕地占用稅納稅范圍3.建設直接為農業(yè)生產(chǎn)服務的生產(chǎn)設施占用上述農用地的，不征收耕地占用稅。建設直接為農業(yè)生產(chǎn)服務的生產(chǎn)設施占用上述農用地的，不繳納耕地占用稅。直接為農業(yè)生產(chǎn)服務的生產(chǎn)設施，是指直接為農業(yè)生產(chǎn)服務而建設的建筑物和構筑物。耕地占用稅（三）耕地占用稅稅率耕地占用稅實行定額稅率。根據(jù)不同地區(qū)的人均耕地面積和經(jīng)濟發(fā)展情況實行有地區(qū)差別的幅度稅額標準，稅率標準如下:1.人均耕地不超過1畝的地區(qū)（以縣級行政區(qū)為單位，下同），每平方米為10～50元；2.人均耕地超過1畝但不超過2畝的地區(qū)，每平方米為8～40元；3.人均耕地超過2畝但不超過3畝的地區(qū)，每平方米為6～30元；4.人均耕地超過3畝的地區(qū)，每平方米為5～25元。耕地占用稅（三）耕地占用稅稅率各地區(qū)耕地占用稅的適用稅額，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)人均耕地面積和經(jīng)濟發(fā)展等情況，在規(guī)定的稅額幅度內提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅適用稅額的平均水平，不得低于《各省、自治區(qū)、直轄市耕地占用稅平均稅額表》（見下表）規(guī)定的平均稅額。耕地占用稅省、自治區(qū)、直轄市平均稅額（元/平方米）上海45北京40天津35江蘇、浙江、福建、廣東30遼寧、湖北、湖南25河北、安徽、江西、山東、河南、重慶、四川22.5廣西、海南、貴州、云南、陜西20山西、吉林、黑龍江17.5內蒙古、西藏、甘肅、青海、寧夏、新疆12.5耕地占用稅【小貼士】在人均耕地低于0.5畝的地區(qū)，省、自治區(qū)、直轄市可以根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展情況，適當提高耕地占用稅的適用稅額，但提高部分最高不得超過確定的適用稅額的50%。占用基本農田的，應按照當?shù)剡m用稅額，加按150%征收。占用園地、林地、草地、農田水利用地、養(yǎng)殖水面、漁業(yè)水域灘涂以及其他農用地建設建筑物、構筑物或者從事非農業(yè)建設的，適用稅額可以適當?shù)陀诒镜貐^(qū)確定的適用稅額，但降低的部分不得低于50%。具體適用稅額由省、自治區(qū)、直轄市人民政府提出，報同級人民代表大會常務委員會決定，并報全國人民代表大會常務委員會和國務院備案。耕地占用稅（四）耕地占用稅計稅依據(jù)及應納稅額的計算耕地占用稅以納稅人實際占用的耕地面積為計稅依據(jù)，按照適用稅額標準計算應納稅額，一次性征收。實際占用的耕地面積包括經(jīng)批準占用的耕地面積和未經(jīng)批準占用的耕地面積。應納稅額=實際占用耕地面積（平方米）×適用定額稅率耕地占用稅（五）耕地占用稅稅收優(yōu)惠1.下列項目占用耕地，可以免征耕地占用稅：耕地占用稅【小貼士1】學校內經(jīng)營性場所和教職工住房占用耕地耕地，應當按照當?shù)剡m用稅額征收耕地占用稅。【小貼士2】醫(yī)療機構內職工住房占用耕地的，按照當?shù)剡m用稅額繳納耕地占用稅。耕地占用稅【小貼士3】學校內經(jīng)營性場所、教職工住房和醫(yī)院內職工住房不免征。按規(guī)定免征或者減征耕地占用稅后納稅人改變原占地用途，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形的，應當按照當?shù)剡m用稅額補繳耕地占用稅【小貼士4】農村烈士遺屬、因公犧牲軍人遺屬、殘疾軍人以及符合農村最低生活保障條件農村居民，在規(guī)定用地標準以內新建自用住宅，免征耕地占用稅。耕地占用稅（五）耕地占用稅稅收優(yōu)惠2.農村居民在規(guī)定用地標準以內占用耕地新建自用住宅按照當?shù)剡m用稅額減半征收耕地占用稅；其中農村居民經(jīng)批準搬遷，新建自用住宅占用耕地不超過原宅基地面積的部分，免征耕地占用稅。3.農村烈士家屬、殘疾軍人以及生活困難農村居民，在規(guī)定用地標準以內新建住宅繳納耕地占用稅有困難可免征或減征耕地占用稅，具體規(guī)定由省、自治區(qū)、直轄市人民代表大會或其常務委員會規(guī)定。耕地占用稅（五）耕地占用稅稅收優(yōu)惠4.下列項目占用耕地，可減按每平方米2元的稅額標準征收耕地占用稅：耕地占用稅（五）耕地占用稅稅收優(yōu)惠5.根據(jù)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展需求，國務院可以規(guī)定免征或減征耕地占用稅的其他情形，報全國人民代表大會常務委員會報案。耕地占用稅（六）耕地占用稅征收管理1.納稅義務發(fā)生時間納稅人收到自然資源主管部門辦理占用耕地手續(xù)的書面通知的當日。納稅人應自納稅義務發(fā)生之日起30日內申報繳納耕地占用稅。情況納稅義務發(fā)生時間未經(jīng)批準占用耕地自然資源主管部門認定的納稅人實際占用耕地的當日挖損、采礦塌陷、壓占、污染等損毀耕地自然資源、農業(yè)農村等相關部門認定損毀耕地的當日耕地占用稅情況納稅義務發(fā)生時間納稅申報數(shù)據(jù)材料納稅人占地類型、占地面積和占地時間→以自然資源等相關部門提供的資料為準；未提供相關材料或材料信息不完整的→由自然資源等相關部門自收到申請之日起30日內出具認定意見【小貼士】自然資源主管部門憑耕地占用稅完稅憑證或免稅憑證和其他有關文件發(fā)放建設用地批準書耕地占用稅（六）耕地占用稅征收管理2.納稅申報（1）納稅人占用耕地或其他農用地，應當在耕地或其他農用地所在地申報納稅。（2）耕地占用稅由稅務機關負責征收。（3）稅務機關發(fā)現(xiàn)納稅人的納稅申報數(shù)據(jù)資料異?；蛘呒{稅人未按照規(guī)定期限申報納稅的，可以提請相關部門進行復核，相關部門應當自收到稅務機關復核申請之日起30日內向稅務機關出具復核意見。耕地占用稅（六）耕地占用稅征收管理納稅人的納稅申報數(shù)據(jù)資料異?；蛘呒{稅人未按照規(guī)定期限申報納稅的，包括下列情形：①納稅人改變原占地用途，不再屬于免征或者減征耕地占用稅情形，未按照規(guī)定進行申報的；②納稅人已申請用地但尚未獲得批準先行占地開工，未按照規(guī)定進行申報的；③納稅人實際占用耕地面積大于批準占用耕地面積，未按照規(guī)定進行申報的；④納稅人未履行報批程序擅自占用耕地，未按照規(guī)定進行申報的；⑤其他應提請相關部門復核的情形。耕地占用稅（六）耕地占用稅征收管理（4）納稅人因建設項目施工或者地質勘查臨時占用耕地，應當按照規(guī)定繳納耕地占用稅。納稅人在批準臨時占用耕地期滿之日起一年內依法復墾，恢復種植條件的，全額退還已經(jīng)繳納的耕地占用稅。（5）因挖損、采礦塌陷、壓占、污染等損毀耕地屬于稅法所稱的非農業(yè)建設，應依照稅法規(guī)定繳納耕地占用稅;自自然資源、農業(yè)農村等相關部門認定損毀耕地之日起3年內依法復墾或修復，恢復種植條件的，按規(guī)定辦理退稅。耕地占用稅（六）耕地占用稅征收管理（6）納稅人改變占地用途，不再屬于免征或減征情形的，應自改變用途之日起30日內申報補繳稅款，補繳稅款按改變用途的實際占用耕地面積和改變用途時當?shù)剡m用稅額計算。耕地占用稅【例題】根據(jù)耕地占用稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，免征耕地占用稅的有（）。A.醫(yī)院內職工住房占用耕地B.軍事設施占用耕地C.城區(qū)內機動車道占用耕地D.公立學校教學樓占用耕地【答案】BD【解析】免征耕地占用稅的有：軍事設施、學校、幼兒園、社會福利機構、醫(yī)療機構。耕地占用稅【真題2017-單選題】2016年7月甲公司開發(fā)住宅社區(qū)經(jīng)批準共占用耕地150000平方米，其中800平方米興建幼兒園，5000平方米修建學校，己知耕地占用稅適用稅率為30元/平方米，甲公司應繳納耕地占用稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.150000×30=4500000（元）B.（150000-800-5000）×30=4326000（元）C.（1500000-5000）×30=4350000（元）D（150000-800）×30=4476000（元）耕地占用稅【答案】B【解析】學校、幼兒園占用耕地，免征耕地占用稅。甲公司應繳納耕地占用稅=（150000-800-5000）

×30=4326000（元）。耕地占用稅【真題2017/2016-多選題】根據(jù)耕地占用稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，免征耕地占用稅的有（）。A.公立學校教學樓占用耕地B.廠區(qū)內機動車道占用耕地C.軍事設施占用耕地D.醫(yī)院內職工住房占用耕地【答案】AC【解析】選項B、D，照章征收耕地占用稅。房地權屬轉移二房地權屬轉移本節(jié)考點：1.契稅（掌握契稅的征稅范圍）2.土地增值稅（掌握土地增值稅的計稅依據(jù)）3.印花稅（熟悉印花稅稅收優(yōu)惠）契稅★★★契稅契稅是指土地、房屋權屬轉移時，國家按照當事人雙方簽訂的契約（合同）以及所確定權屬轉讓價格的一定比例，向其財產(chǎn)承受人征收的一種稅。契稅（一）契稅的納稅人契稅的納稅人，是指在我國境內承受土地、房屋權屬轉移的單位和個人。契稅（二）契稅的征稅范圍項目相關規(guī)定征稅范圍（1）國有土地使用權出讓（2）土地使用權轉讓（包括以出售、贈與、交換等方式將土地使用權轉移給其他單位和個人）（3）房屋買賣、贈與、交換契稅（二）契稅的征稅范圍項目相關規(guī)定征稅范圍（4）視同應稅行為：①以土地、房屋權屬：a.作價投資b.作價入股c.抵債②以獲獎方式承受土地、房屋權屬③以預購方式或者預付集資建房款方式承受土地、房屋權屬④土地使用權受讓人通過完成土地使用權轉讓方約定的投資額度或投資特定項目，以此獲取低價轉讓或無償贈與土地使用權的（計稅依據(jù)由征收機關參照納稅義務發(fā)生時當?shù)氐氖袌鰞r格核定）契稅（二）契稅的征稅范圍項目相關規(guī)定不征稅范圍（1）土地、房屋權屬未發(fā)生轉移的，不征收契稅；（2）土地使用權的轉讓不包括“農村集體土地承包經(jīng)營權”的轉移；（3）土地、房屋權屬的典當、“繼承”、分拆（分割）、出租以及抵押等行為契稅【小貼士1】注意區(qū)分土地使用權的“出讓”和“轉讓”出讓：土地所有權人（國家）將土地一定年限的使用權有償讓與集體或個人的行為（俗稱土地一級市場）。轉讓：土地使用權人將土地剩余年限的使用權轉讓給其他集體或個人的行為（俗稱土地二級市場）。“國家”是唯一的土地所有權人，土地從國家到其他企業(yè)或個人，稱為“出讓”；土地在企業(yè)或個人之間流轉，稱為“轉讓”。契稅【小貼士2】注意區(qū)分土地、房屋權屬的“抵債”和“抵押”抵債：企業(yè)破產(chǎn)清算時，若需要以土地、房屋權屬抵償債務的，證明權屬需要轉移，此時承受方（債權人）需要繳納契稅。抵押：指抵押人和債權人訂立合同約定，不轉移抵押土地或房屋的所有權，將該財產(chǎn)作為債權的擔保，結果分為以下兩種情況：（1）抵押人能按約定履行債務的，此時不涉及權屬轉移，不需要繳納契稅；（2）抵押人不能按約定履行債務的，債權人有權依法以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償，此時涉及權屬轉移，由承受方繳納契稅。契稅【真題2019-單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于契稅納稅人的是（）。A.受讓土地使用權的單位B.出租房屋的個人C.承租房屋的個人D.轉讓土地使用權的單位 【答案】A【解析】出租不涉及契稅的繳納，因為沒有房屋權屬的轉移。契稅【真題2018-單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，屬于契稅征稅范圍的是（）。A.房屋抵押B.房屋交換C.房屋繼承D.房屋出租【答案】B【解析】土地、房屋典當、繼承（選項C）、分拆（分割）、抵押（選項A）以及出租（選項D）等行為，不屬于契稅的征稅范圍。契稅【真題2018-多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于契稅征稅范圍的有（）。A.房屋贈與B.國有土地使用權出讓C.土地使用權轉讓D.房屋繼承【答案】ABC【解析】契稅征稅范圍：國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣、房屋贈與、房屋交換。土地、房屋典當、繼承、分拆（分割）、抵押以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。契稅（三）契稅應納稅額的計算項目相關規(guī)定稅率實行3%-5%的幅度比例稅率（各省、自治區(qū)、直轄市人民政府按本地區(qū)實際情況確定，以適應不同地區(qū)納稅人的負擔水平和房地產(chǎn)市場發(fā)展等情況）應納稅額的計算應納稅額＝計稅依據(jù)×稅率契稅項目相關規(guī)定計稅依據(jù)（1）國有土地使用權出讓、土地使用權轉讓、房屋買賣→成交價格（不含增值稅）（2）土地使用權、房屋贈與→市場價格（由征收機關參照核定）（3）

契稅項目相關規(guī)定計稅依據(jù)（4）以劃撥方式取得土地使用權→補繳的土地使用權出讓費用或者土地收益（由房地產(chǎn)轉讓者補繳契稅）為了防止納稅人隱瞞、虛報成交價格以偷、逃稅款，對成交價格明顯低于市場價格而無正當理由的，或所交換的土地使用權、房屋價格的差額明顯不合理并且無正當理由的，征收機關參照市場價格核定計稅依據(jù)契稅【真題2017-單選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，不征收契稅的是（）A.張某受贈房屋B.王某與李某互換房屋并向李某補償差價款10萬元C.趙某抵押房屋D.夏某購置商品房契稅【答案】C【解析】選項A、B、D，在我國境內“承受”（受讓、購買、受贈、交換等）土地、房屋權屬轉移的單位和個人，應照章繳納契稅；選項C，土地、房屋典當、繼承、分拆（分割）、“抵押”以及出租等行為，不屬于契稅的征稅范圍。契稅【真題2017-單選題】2016年2月周某以150萬元價格出售自有住房一套，又購進價格200萬元住房一套。己知契稅適用稅率為5%，計算周某上述行為應繳納契稅稅額的下列算式中，正確的是（

）。A.150×5%=7.5（萬元）B.200×5%=10（萬元）C.150×5%+200×5%=17.5（萬元）D.200×5%-150×5%=2.5（萬元）契稅【答案】B【解析】契稅由房屋、土地權屬的承受人繳納；在本題中，周某出售住房應由承受方繳納契稅，周某不必繳納：周某購進住房應照章繳納契稅=200×5%=10（萬元）。契稅【真題2017-單選題】2016年10月王某購買一套住房，支付房價97萬元、增值稅稅額10.67萬元。己知契稅適用稅率為3%，計算王某應繳納契稅稅額的下列算式中，正確的是（）。A.（97+10.67）×3%=3.2301（萬元）B.97/（1-3%）×3%=3（萬元）C.（97-10.67）×3%=2.5899（萬元）D.97×3%=2.91（萬元）契稅【答案】D【解析】房屋買賣，以成交價格作為計稅依據(jù)，且該成交價格不含增值稅；王某應繳納契稅=97×3%=2.91（萬元）。契稅（四）契稅的稅收優(yōu)惠項目相關規(guī)定免稅（1）國家機關、事業(yè)單位、社會團體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學、醫(yī)療、科研和軍事設施的（2）城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購買公有住房的（3）納稅人承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地使用權，用于農、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的（4）按照規(guī)定的駐華機構及其外交人員承受土地、房屋權屬的，經(jīng)外交部確認，可以免征契稅契稅（四）契稅的稅收優(yōu)惠項目相關規(guī)定免稅（5）因不可抗力住房滅失而重新購買住房的酌情準予減征或免征契稅，不一定是免稅（6）土地、房屋被縣級以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權屬的，是否減征或者免征契稅，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府確定契稅【真題2015-多選題】根據(jù)契稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，免征契稅的有（）。A.軍事單位承受土地用于軍事設施B.國家機關承受房屋用于辦公C.納稅人承受荒山土地使用權用于農業(yè)生產(chǎn)D.城鎮(zhèn)居民購買商品房用于居住【答案】ABC契稅（五）契稅的征收管理契稅的征收管理內容包括納稅義務發(fā)生時間、納稅期限和納稅地點。契稅【例題】2018年，Peter獲得單位獎勵房屋一套，稅務機關核定獎勵Peter的房屋價值18萬元。Peter得到該房屋后又將其與小志擁有的一套房屋進行交換。經(jīng)過房地產(chǎn)評估機構評估Peter獲獎房屋價值為20萬元，小志房屋價值28萬元。兩人協(xié)商之后，Peter實際向小志支付房屋交換價格差額款8萬元。已知當?shù)匾?guī)定的契稅稅率為4%。要求：計算Peter應繳納的契稅稅額。契稅【解析】（1）以獲獎方式取得房屋權屬的應視同房屋贈與征收契稅，計稅依據(jù)為稅務機關參照市場價格核定的價格，即18萬元。Peter獲獎承受房屋權屬應繳納的契稅稅額=180000×4%=7200（元）（2）房屋交換且交換價格不相等的，應由多支付貨幣的一方繳納契稅，計稅依據(jù)為所交換的房屋價格的差額，即8萬元。Peter交換房屋行為應繳納的契稅稅額=80000×4%=3200（元）（3）Peter實際應繳納的契稅稅額=7200+3200=10400（元）。土地增值稅★★★土地增值稅土地增值稅是指轉讓國有土地使用權、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人，以轉讓所取得的收入包括貨幣收入、實物收入和其他收入減除法定扣除項目金額后的增值額為計稅依據(jù)向國家繳納的一種稅，不包括以繼承、贈與方式無償轉讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅（一）土地增值稅的納稅人土地增值稅的納稅人為轉讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物的單位和個人?！拘≠N士1】注意與契稅納稅人區(qū)分①契稅的納稅人是指在我國境內承受土地、房屋權屬的單位和個人。②契稅和土地增值稅都適用于國有土地使用權、地上建筑物及其附著物權屬轉移的情形，但契稅由承受方繳納、土地增值稅由轉讓方繳納。土地增值稅（二）土地增值稅的征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括一般規(guī)定和特殊規(guī)定。情形具體規(guī)定一般規(guī)定土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅土地增值稅既對轉讓國有土地使用權的行為征稅，也對轉讓地上建筑物及其附著物產(chǎn)權的行為征稅土地增值稅情形具體規(guī)定一般規(guī)定土地增值稅只對有償轉讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉讓的房地產(chǎn)，不予征稅不征土地增值稅的房地產(chǎn)贈與行為包括以下兩種情況：（1）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的行為；（2）房產(chǎn)所有人、土地使用權所有人通過中國境內非營利的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權、土地使用權贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的行為土地增值稅情形具體規(guī)定特殊規(guī)定企業(yè)改制重組，暫不征土地增值稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)部分房地產(chǎn)轉讓企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉移，不征收增值稅房地產(chǎn)的交換，屬于土地增值稅的征稅范圍但對于個人之間互換自由居住用房產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核實，可以免征土地增值稅合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅，建成后轉讓的，應征收土地增值稅土地增值稅情形具體規(guī)定特殊規(guī)定房地產(chǎn)的出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉讓，因此，不屬于土地增值稅的征稅范圍房地產(chǎn)的抵押，在抵押期間并沒有發(fā)生權屬的變更，不征收土地增值稅待抵押期滿后，視該房地產(chǎn)是否轉移占有而確定是否征收土地增值稅房地產(chǎn)的代建行為，雖取得收入，但沒有發(fā)生房地差權屬轉移，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍土地增值稅情形具體規(guī)定特殊規(guī)定房地產(chǎn)的重新評估，因其既沒有發(fā)生房地產(chǎn)權屬轉移，房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權也未取得收入，所以不屬于土地增值稅的征稅范圍土地使用者轉讓、抵押或置換土地，只要其享有占有、使用、收益或處分該土地的權利，且有合同等證據(jù)表明其實際轉讓、抵押或置換土地并取得相應的經(jīng)濟利益，土地使用者及其對方當事人就稅法規(guī)定征稅【小貼士】土地增值稅的繳納是否繳納土地增值稅，關鍵看房地權屬是否有發(fā)生實質性的轉移。土地增值稅【真題2019-單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，屬于土地增值稅納稅人的是（）。A.出售房屋的企業(yè)B.購買房屋的個人C.出租房屋的個人D.購買房屋的企業(yè) 【答案】A【解析】B、D選項交契稅，C選項房屋出租不交契稅也不交土地增值稅，因為不涉及權屬的轉移。土地增值稅【真題2018-單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列行為中，應繳納土地增值稅的是（

）。A.房地產(chǎn)的出租B.國有土地使用權的轉讓C.國有土地使用權的出讓D.房地產(chǎn)的繼承土地增值稅【答案】B【解析】選項A，出租房地產(chǎn)，未發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉讓行為，不屬于土地增值稅的征稅范圍；選項C，土地增值稅只對轉讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地的行為不征稅；選項D，土地增值稅只對有償轉讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等無償轉讓的房地產(chǎn)不征稅。土地增值稅（三）土地增值稅的稅率級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率（%）速算扣除系數(shù)（%）1不超過50%的部分3002超過50%至100%的部分4053超過100%至200%的部分50154超過200%的部分6035土地增值稅【真題2015-判斷題】土地增值稅實行四級超率累進稅率。（）【答案】√土地增值稅（四）土地增值稅的計稅依據(jù)1.應稅收入的確定納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，應包括轉讓房地產(chǎn)的全部價款及有關的經(jīng)濟收益。從收入形式來看，包括貨幣收入、實物收入和其他收入（納稅人轉讓房地產(chǎn)取得的收入為不含增值稅收入）。土地增值稅（四）土地增值稅的計稅依據(jù)2.扣除項目及金額土地增值稅（四）土地增值稅的計稅依據(jù)2.扣除項目及金額（1）新房轉讓A.取得土地使用權所支付的金額a.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款。b.納稅人在取得土地使用權時按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關費用和稅金。B.房地產(chǎn)開發(fā)成本，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。C.房地產(chǎn)開發(fā)費用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用和財務費用。土地增值稅（四）土地增值稅的計稅依據(jù)2.扣除項目及金額（1）新房轉讓a.能分攤且能證明財務費用中的利息收入，凡能夠按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤并提供金融機構證明的，可據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費用，按規(guī)定（即取得土地使用權所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本，下同）計算的金額之和的5%以內計算扣除。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=利息＋（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級政府確定的比例土地增值稅（四）土地增值稅的計稅依據(jù)2.扣除項目及金額（1）新房轉讓b.不能分攤或證明財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費用按規(guī)定計算的金額之和的10%以內計算扣除。允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額＋房地產(chǎn)開發(fā)成本）×省級政府確定的比例土地增值稅【小貼士】（1）利息的上浮幅度按國家的有關規(guī)定執(zhí)行，超過上浮幅度的部分不允許扣除。（2）對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。D.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金a.與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金，是指在轉讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅、印花稅。因轉讓房地產(chǎn)繳納的教育費附加，也可視同稅金予以扣除。b.根據(jù)有關規(guī)定土地增值稅扣除項目涉及的增值稅進項稅額，允許在銷項稅額中抵扣的，不計入扣除項目，不允許在銷項稅額中抵扣的，可以計入扣除項目。土地增值稅【小貼士】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的印花稅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉讓時繳納的印花稅已列入管理費用當中，故不允許單獨再扣除。E.財政部確定的其他扣除項目對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可按規(guī)定計算的金額之和，加計20%的扣除（此優(yōu)惠只適用于從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人，除此之外其他不適用）。土地增值稅（四）土地增值稅的計稅依據(jù)2.扣除項目及金額（2）舊房及建筑物的扣除項目舊房及建筑物的扣除項目內容如下圖所示：土地增值稅（四）土地增值稅的計稅依據(jù)2.扣除項目及金額（3）計稅依據(jù)的特殊規(guī)定A.對于納稅人隱瞞、虛報房地產(chǎn)成交價格的，應由評估機構參照同類房地產(chǎn)的市場交易價格進行評估，稅務機關根據(jù)評估價格確定轉讓房地產(chǎn)的收入。B.對于納稅人申報扣除項目金額不實的，稅務機關對計算的房屋成本價和取得土地使用權時的基準地價進行評估，根據(jù)評估價格確定的房產(chǎn)扣稅項目金額+用該房產(chǎn)所坐落土地取得時的基準價或標準地價確定的土地的扣除項目金額=該房地產(chǎn)的扣除項目金額。土地增值稅（四）土地增值稅的計稅依據(jù)2.扣除項目及金額（3）計稅依據(jù)的特殊規(guī)定C.轉讓房地產(chǎn)的成交價格，又無正當理由的，應按評估的市場交易價確定其實際成交價，并以此作為轉讓房地產(chǎn)的收入計算征收土地增值稅。D.非直接銷售和自用房地產(chǎn)收入按下列方法和順序確認：一是按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價格確定；二是由主管稅務機關參照當?shù)禺斈?、同類房地產(chǎn)的市場價格或評估價值確定。土地增值稅（五）土地增值稅應納稅額的計算1.計算公式應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)土地增值稅（五）土地增值稅應納稅額的計算2.應納稅額的計算步驟土地增值稅【真題2019-多選題】根據(jù)地方增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，在計算土地增值稅依據(jù)時，應列入房地產(chǎn)開發(fā)成本的有（）。A.土地出讓金B(yǎng).前期工程費C.耕地占用稅D.公共配套設施費土地增值稅【答案】BCD【解析】房地產(chǎn)開發(fā)成本包括土地征用及拆遷補償費（含耕地占用稅）、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發(fā)間接費用等。土地增值稅【真題2018-單選題】根據(jù)土地增值稅法律制度的規(guī)定，下列各項中，在計算土地增值稅計稅依據(jù)時不允許扣除的是（）。A.在轉讓房地產(chǎn)時繳納的城市維護建設稅B.納稅人為取得土地使用權所支付的地價款C.土地征用及拆遷補償費D.超過貸款期限的利息部分【答案】D【解析】對于超過貸款期限的利息部分在計算土地增值稅時不允許扣除。土地增值稅【真題2013-單選題】甲公司開發(fā)一項房地產(chǎn)項目，取得土地使用權支付的金額為1000萬元，發(fā)生開發(fā)成本6000萬元，發(fā)生開發(fā)費用2000萬元，其中利息支出900萬元無法提供金融機構貸款利息證明。已知，當?shù)胤康禺a(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。甲公司計算繳納土地增值稅時，可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為（

）萬元。A.2000-900=1100（萬元）B.6000×10%=600（萬元）C.2000×10%=200（萬元）D.（1000+6000）×10%=700（萬元）土地增值稅【答案】D【解析】財務費用中的利息支出，凡不能按轉讓房地產(chǎn)項目計算分攤或不能提供金融機構證明的，允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（取得土地使用權所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）×所在省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定的扣除比例；因此，甲公司可以扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用=（1000+6000）×10%=700（萬元）。土地增值稅【例題】2016年某國有商業(yè)企業(yè)利用庫房空地進行住宅商品房開發(fā)，按照國家有關規(guī)定補交土地出讓金2840萬元，繳納相關稅費160萬元；住宅開發(fā)成本2800萬元，其中含裝修費用500萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費用中的利息支出為300萬元（不能提供金融機構證明）；當年住宅全部銷售完畢，取得不含增值稅銷售收入共計9000萬元；繳納城市維護建設稅和教育費附加45萬元；繳納印花稅4.5萬元。已知：該公司所在省人民政府規(guī)定的房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算扣除比例為10%。計算該企業(yè)銷售住宅應繳納的土地增值稅稅額。土地增值稅【答案】（1）住宅銷售收入為9000萬元。（2）確定轉讓房地產(chǎn)的扣除項目金額包括：①取得土地使用權所支付的金額=2840+160=3000（萬元）②住宅開發(fā)成本為2800萬元③房地產(chǎn)開發(fā)費用=（3000+2800）×10%=580（萬元）④與轉讓房地產(chǎn)有關的稅金=45+4.5=49.5（萬元）土地增值稅【答案】合計：扣除項目金額=①+②+③+④=6429.5（萬元）（3）轉讓房地產(chǎn)的增值額=9000-6429.5=2570.5（萬元）（4）增值額與扣除項目金額的比率=2570.5÷6429.5≈39.98%（5）應納土地增值稅稅額=2570.5×30%=771.15（萬元）土地增值稅【真題2016-單選題】甲房地產(chǎn)公司2015年銷售自行開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)項目，取得收入20000萬元，準予從房地產(chǎn)轉讓收入額中減除的扣除項目金額12000萬元。已知土地增值稅稅率為40%，速算扣除系數(shù)為5%，甲房地產(chǎn)公司該筆業(yè)務應繳納土地增值稅稅額的下列計算列式中，正確的是（

）。A.（20000-1