流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程再造從兩個(gè)最常見(jiàn)的詞談起什么是顧客？什么是訂單？顧客就是那些我們?yōu)橹鍪碌娜?，每個(gè)人都有顧客，只是名稱或許不同而已，但他們都是顧客；

訂單無(wú)外乎是來(lái)自顧客的一個(gè)請(qǐng)求，即顧客需要我們?yōu)樗鲂┦裁?。編輯ppt你清楚你所處的組織環(huán)境嗎？

在你的企業(yè)里，從你接受一個(gè)訂單開(kāi)始到這個(gè)訂單被滿足并完結(jié)到客戶止，其間有多少不同的職能、組織或部門(mén)插手？換句話說(shuō)，就是為了滿足這個(gè)訂單究竟有多少人介入呢？編輯ppt你知道客戶有哪些要求嗎？第一點(diǎn)，客戶要求要快〔fast〕第二點(diǎn)，客戶要求要正確〔right〕第三點(diǎn)，客戶要求要廉價(jià)〔cheap〕第四點(diǎn)，客戶要求要容易〔easy〕編輯ppt流程在傳統(tǒng)組織中的陷阱

一個(gè)常用公式計(jì)算被浪費(fèi)掉的時(shí)間，就是VT除以ET，即有價(jià)值時(shí)間除以流逝的時(shí)間。在一個(gè)順利運(yùn)行的流程操作中，它應(yīng)該等于1。那么，在一個(gè)典型的組織中VT除以ET是多少呢？提示：它不是1。通常，它小于0.05。也就是有超過(guò)95％的時(shí)間被白白的流逝掉了。一個(gè)拍賣(mài)公司，其處理一個(gè)新委托的VT是26分鐘，那么流逝的時(shí)間呢〔ET〕？26天。也就是花了近一個(gè)月的時(shí)間做了一個(gè)約半小時(shí)的工作。其標(biāo)的物運(yùn)作的VT與ET之比是0.001，即99.9％是浪費(fèi)掉的時(shí)間。編輯ppt在傳統(tǒng)組織中為什么會(huì)這樣？

因?yàn)榇嬖诮M織之間的隔墻。我們想讓它快速，但是它很慢地才流動(dòng)到我們這里，我們想它正確，但是我們拿到它時(shí)卻是錯(cuò)誤的。為什么？還是那一道道無(wú)形的墻，一個(gè)組織到另一個(gè)組織或者組織內(nèi)部一個(gè)部門(mén)到另一個(gè)部門(mén)，其間的隔墻就是錯(cuò)誤的滋生地。為什么？誤解、錯(cuò)誤傳達(dá)和溝通。

——信息不對(duì)稱編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--概述概述流程拍賣(mài)流程流程設(shè)計(jì)流程管理小結(jié)識(shí)別目標(biāo)流程優(yōu)化流程再造提升素質(zhì)實(shí)現(xiàn)目的編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理—根本要求概述編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--概念流程流程的根本概念狹義理解——流程是一種工作流，表現(xiàn)為工作的上下和前后銜接，又是一種業(yè)務(wù)流，表現(xiàn)為一些強(qiáng)制性活動(dòng)規(guī)那么、規(guī)定、標(biāo)準(zhǔn)。廣義理解——企業(yè)的所有活動(dòng)可以看作是業(yè)務(wù)流程；企業(yè)的所有業(yè)務(wù)也都可以看成是有上下和前后邏輯、有投入和產(chǎn)出的活動(dòng)；企業(yè)的所有活動(dòng)必須要有意義，要為顧客〔包括企業(yè)內(nèi)部的員工，企業(yè)外部的供給商、合作伙伴〕形成價(jià)值增值。流程管理不等于管理全部，是管理叢林中的一棵樹(shù)，而一棵樹(shù)替代不了整個(gè)森林。編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--特點(diǎn)流程流程的特點(diǎn)——目標(biāo)性。流程有核心的對(duì)象、明確的目標(biāo)和任務(wù)。——內(nèi)在性。流程由輸入的資源、輸出的結(jié)果，中間是一系列活動(dòng)?！w性。流程至少有兩個(gè)以上活動(dòng)組成，往往是跨部門(mén)展開(kāi)?！?jiǎng)討B(tài)性。流程從一個(gè)活動(dòng)到另一個(gè)活動(dòng)，不是靜態(tài)的和按照一定時(shí)序開(kāi)展。——層次性。流程中的假設(shè)干活動(dòng)是“子流程〞，可以分解成假設(shè)干活動(dòng)?！Y(jié)構(gòu)性。流程的形式有串聯(lián)、并聯(lián)、反響，不同形式會(huì)影響流程輸出結(jié)果。編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--分類流程編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--要素拍賣(mài)流程的要素第一、以客戶為關(guān)注焦點(diǎn)，努力滿足客戶的需求。第二、以固化經(jīng)驗(yàn)創(chuàng)立范式為手段，不斷強(qiáng)化員工責(zé)任意識(shí)。第三、以提高效益為目標(biāo)，不斷提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。拍賣(mài)流程明晰各部門(mén)、各崗位的權(quán)責(zé)關(guān)系，明確各項(xiàng)工作內(nèi)容是什么？為什么要做？在哪里做？怎么做？誰(shuí)來(lái)做？誰(shuí)負(fù)責(zé)？什么時(shí)候做？要花多少時(shí)間或多少資源？誰(shuí)檢查考核？?jī)?yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)，注重團(tuán)隊(duì)的整體作用，建設(shè)以流程中心的-------流程導(dǎo)向型企業(yè)。編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--目的流程設(shè)計(jì)

流程設(shè)計(jì)的目的工作任務(wù)的流動(dòng)責(zé)任的流動(dòng)目標(biāo)和績(jī)效指標(biāo)的流動(dòng)時(shí)間的流動(dòng)相關(guān)資源的流動(dòng)信息的流動(dòng)編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--任務(wù)流程設(shè)計(jì)

流程設(shè)計(jì)的任務(wù)A、貫徹企業(yè)方針，整合內(nèi)部資源，打通價(jià)值鏈。B、識(shí)別客戶需求，提高客戶滿意度。C、上下聯(lián)動(dòng)，充分交流，發(fā)揮每個(gè)人潛能。D、注重流程的連續(xù)性和關(guān)聯(lián)性，理順結(jié)構(gòu)，信息共享。E、設(shè)計(jì)完整、清晰、有效的授權(quán)，明確、責(zé)任明確的流程。工作事項(xiàng)相關(guān)文件判斷選擇審核決策編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--描述流程設(shè)計(jì)

流程描述方法管理目的適用范圍角色職責(zé)管理程序編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--要求流程設(shè)計(jì)

流程設(shè)計(jì)的要求準(zhǔn)備階段任務(wù)1檢查終結(jié)階段任務(wù)2階段任務(wù)3并行任務(wù)1并行任務(wù)2方向目標(biāo)串行流程，并行流程反響流程，跨部門(mén)流程由上而下，從左到右主輔明辨，各層閉合編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理—拍賣(mài)流程拍賣(mài)流程的含義拍賣(mài)流程是一組為客戶創(chuàng)造價(jià)值的相關(guān)活動(dòng)，是為了實(shí)現(xiàn)拍賣(mài)企業(yè)戰(zhàn)略目標(biāo)、表達(dá)價(jià)值觀、優(yōu)化業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)、評(píng)價(jià)拍賣(mài)成果而制定的，為保障拍賣(mài)業(yè)務(wù)運(yùn)作、需領(lǐng)導(dǎo)者和被領(lǐng)導(dǎo)者共同遵循的標(biāo)準(zhǔn)。拍賣(mài)流程拍賣(mài)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程主要是業(yè)務(wù)邏輯、業(yè)務(wù)規(guī)那么。拍賣(mài)企業(yè)的管理流程主要是控制風(fēng)險(xiǎn)、降低本錢(qián)、提高效勞質(zhì)量、提高顧客滿意度、提高工作效率。編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--流程分類拍賣(mài)流程拍賣(mài)業(yè)務(wù)流程分類編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理—業(yè)務(wù)流程分類編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--應(yīng)用拍賣(mài)流程

流程在拍賣(mài)業(yè)務(wù)中的應(yīng)用方式流程圖-----實(shí)現(xiàn)輸入輸出、關(guān)系邏輯、節(jié)點(diǎn)責(zé)任的可視化編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--體系流程設(shè)計(jì)

拍賣(mài)流程體系編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理—優(yōu)化要求目標(biāo)流程優(yōu)化流程再造提升素質(zhì)實(shí)現(xiàn)目的首先，表現(xiàn)為企業(yè)目標(biāo)從上至下的貫穿，從而使得每一層次的流程都有明確的目標(biāo)。第二，根據(jù)目標(biāo)設(shè)計(jì)流程，而流程設(shè)計(jì)的過(guò)程就是思考如何有效率的到達(dá)目標(biāo)的過(guò)程。第三，流程實(shí)施的過(guò)程，通過(guò)人的努力結(jié)合系統(tǒng)的幫助按照設(shè)計(jì)好的流程進(jìn)行操作。第四，控制和分析目標(biāo)并確保企業(yè)按所設(shè)計(jì)的流程進(jìn)行操作。這四個(gè)步驟構(gòu)成了企業(yè)流程管理的生命周期，也決定著企業(yè)執(zhí)行能力的強(qiáng)弱。流程優(yōu)化的根本要求編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理—再造原那么目標(biāo)流程優(yōu)化流程再造提升素質(zhì)實(shí)現(xiàn)目的流程再造的根本原那么1、目標(biāo)結(jié)果的導(dǎo)向原那么；2、活動(dòng)程序組織的倒推原那么；3、信息處理的現(xiàn)場(chǎng)原那么；4、企業(yè)資源的集中使用原那么；5、高位勢(shì)流程的統(tǒng)帥原那么；6、下游活動(dòng)的指令原那么；7、員工關(guān)系的平等原那么；8、責(zé)任的無(wú)極化原那么。編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理--流程再造目標(biāo)流程優(yōu)化流程再造提升素質(zhì)實(shí)現(xiàn)目的流程管理的根本方法按照拍賣(mài)前、拍賣(mài)中、拍賣(mài)后的規(guī)律要求，對(duì)原有的業(yè)務(wù)流程進(jìn)行重新塑造，包括對(duì)一些資源重新進(jìn)行整合。

把原有的以職能為中心的傳統(tǒng)管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐粤鞒虨橹行牡男滦凸芾?。通過(guò)“取消-合并-重排-簡(jiǎn)化〞四項(xiàng)技術(shù)形成對(duì)現(xiàn)有組織、工作流程、操作規(guī)程以及工作方法的持續(xù)改進(jìn)。編輯ppt案例一：漸進(jìn)的生產(chǎn)流程改進(jìn)汽車(chē)配件廠的軸承生產(chǎn)車(chē)間，有四條生產(chǎn)線蜿蜒在車(chē)間里，周?chē)褲M了裝著半成品的籮筐。停工兩天后，當(dāng)100名工人來(lái)到車(chē)間，他們發(fā)現(xiàn)機(jī)器被分組擺在一個(gè)個(gè)“小單元“里，成堆的零件不見(jiàn)了，地面上畫(huà)滿了標(biāo)志物流方向的不同的線條。改造后，生產(chǎn)線的生產(chǎn)率提高了30%，流程占用的空間縮小一半，在制品庫(kù)存降低20%，局部工作合并后，多出的工人安排到其他部門(mén)。零件柜機(jī)床二機(jī)床四機(jī)床三機(jī)床一上漆車(chē)間焊接沖壓機(jī)原來(lái)的生產(chǎn)流程焊接零件柜機(jī)床四機(jī)床二機(jī)床三上漆車(chē)間機(jī)床一沖壓機(jī)改造過(guò)的生產(chǎn)流程編輯ppt案例二：純潔水配送公司業(yè)務(wù)流程重組某水業(yè)公司是一家凈水生產(chǎn)和配送公司。有一個(gè)生產(chǎn)中心，22個(gè)水站，大局部是直營(yíng)的。其配送體系分兩個(gè)階段：1.生產(chǎn)中心到各個(gè)水站的內(nèi)部供給體系〔面包車(chē)〕2.水站到客戶的配送體系〔人工〕每個(gè)水站的效勞范圍：半徑5公里效勞水平：2小時(shí)內(nèi)送到戰(zhàn)略目標(biāo)：建立起自己的物流配送體系，在物流本錢(qián)進(jìn)一步降低的同時(shí)使效勞水平進(jìn)一步提高，讓物流網(wǎng)絡(luò)成為增值的網(wǎng)絡(luò)。經(jīng)營(yíng)者認(rèn)為：他們現(xiàn)在的效勞已經(jīng)是同行業(yè)領(lǐng)先，但距離戰(zhàn)略目標(biāo)還很遙遠(yuǎn),按目前的做法，已經(jīng)無(wú)法再改進(jìn)了。大家覺(jué)得：他們下一步應(yīng)該怎么做？編輯ppt凈水配送公司業(yè)務(wù)流程重組前生產(chǎn)車(chē)間水站客戶訂水訂水訂水送水送水送水送水送水送水補(bǔ)水編輯ppt凈水配送公司業(yè)務(wù)流程重組后生產(chǎn)車(chē)間水站客戶客服中心控制中心統(tǒng)一補(bǔ)水送水送水送水訂水送水送水送水編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理流程執(zhí)行一個(gè)企業(yè)的成功和它的組織形態(tài)無(wú)關(guān)，而是取決于這個(gè)企業(yè)的幾個(gè)關(guān)鍵核心流程。對(duì)于21世紀(jì)的企業(yè)來(lái)說(shuō)，流程將非常關(guān)鍵。優(yōu)秀的流程將使成功的企業(yè)與其他競(jìng)爭(zhēng)者區(qū)分開(kāi)來(lái)。——(美)哈默(Hammer,M.)

照章辦事與強(qiáng)化管理并舉編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理流程執(zhí)行一個(gè)事情沒(méi)有做好，85%是體系設(shè)計(jì)時(shí)就出了問(wèn)題，15%是操作者個(gè)人的問(wèn)題?！傲鞒淘O(shè)計(jì)是管理部門(mén)的事情，與業(yè)務(wù)部門(mén)無(wú)關(guān)，管理部門(mén)把流程建立好了，我們業(yè)務(wù)部門(mén)來(lái)執(zhí)行就可以了〞，這是流程執(zhí)行不力的重要原因。企業(yè)流程制度規(guī)定了企業(yè)人員業(yè)務(wù)工作要共同遵守的準(zhǔn)那么，是企業(yè)各職能部門(mén)、各崗位職責(zé)的再分配，是各角色接口關(guān)系的再明確，也是權(quán)力的再分配過(guò)程，

領(lǐng)導(dǎo)重視與全員參與并舉編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理流程執(zhí)行流程設(shè)計(jì)、執(zhí)行、監(jiān)督是一個(gè)閉環(huán)管理圈，這正如立法、執(zhí)法、監(jiān)督的三權(quán)分立方式。流程執(zhí)行得比較差，與沒(méi)有人監(jiān)督執(zhí)行有關(guān)，沒(méi)有流程審計(jì)，流程就得不到好的執(zhí)行。流程審計(jì)，就象人大的執(zhí)法檢查，審計(jì)到位才能保證執(zhí)行到位。

流程培訓(xùn)與流程審計(jì)并舉流程培訓(xùn)，就是掌握流程體系、明確流程執(zhí)行要求。編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理流程執(zhí)行電子信息系統(tǒng)是沒(méi)有情面可講的，做了第一步，第二步?jīng)]有執(zhí)行，第三步的權(quán)限是不會(huì)開(kāi)放的，所以想在IT固化的流程中繞道走是不可行的。流程制度只有得到持續(xù)優(yōu)化才會(huì)有生命力。

持續(xù)優(yōu)化與電子固化并舉流程不是僵死的，要隨著公司的業(yè)務(wù)開(kāi)展得到持續(xù)優(yōu)化。編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理〔拍賣(mài)委托〕流程設(shè)計(jì)

拍賣(mài)委托流程設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段1--調(diào)研與情報(bào)整理審核終結(jié)階段2—整合拍賣(mài)工程階段3--簽訂合同并行任務(wù)1--尋找委托主體并行任務(wù)2--溝通與評(píng)價(jià)執(zhí)行合同串行流程，并行流程反響流程，跨部門(mén)流程由上而下，從左到右主輔明辨，各層閉合編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理〔公告和展示〕流程設(shè)計(jì)公告與展示流程設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段1--選擇媒體與編制公告審核終結(jié)階段2--發(fā)布拍賣(mài)公告階段3—公開(kāi)展示撤展與工程整理審核編制標(biāo)的物展示方案競(jìng)買(mǎi)咨詢拍賣(mài)公告期限的規(guī)定1、拍賣(mài)人應(yīng)當(dāng)于拍賣(mài)7日前發(fā)布拍賣(mài)公告；2、拍賣(mài)船舶公告期：不少于30日；3、法院拍賣(mài)股權(quán)：拍賣(mài)前十天在?中國(guó)證券報(bào)?，?證券報(bào)?或?上海證券報(bào)?上刊登；4、土地出讓：招、拍、掛，開(kāi)始前20個(gè)工作日發(fā)布拍賣(mài)公告；5、國(guó)有產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓公告期為20個(gè)工作日；6、民事執(zhí)行中拍賣(mài)不動(dòng)產(chǎn)或其它財(cái)產(chǎn)權(quán)的應(yīng)當(dāng)在拍賣(mài)15日前公告；7、中止拍賣(mài)超過(guò)15日以上要重新發(fā)布拍賣(mài)公告。編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理〔競(jìng)買(mǎi)登記〕流程設(shè)計(jì)

競(jìng)買(mǎi)登記流程設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段1--提交申請(qǐng)審核終結(jié)階段2--簽署競(jìng)買(mǎi)登記和承諾文件階段3--發(fā)放競(jìng)價(jià)號(hào)牌和競(jìng)買(mǎi)圖錄并行任務(wù)--審核資格領(lǐng)取號(hào)牌和文件繳納競(jìng)買(mǎi)保證金串行流程，并行流程反響流程，跨部門(mén)流程由上而下，從左到右主輔明辨，各層閉合編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理〔拍賣(mài)實(shí)施〕流程設(shè)計(jì)

拍賣(mài)實(shí)施流程設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段1--擬定預(yù)案終結(jié)階段2—拍賣(mài)會(huì)階段--簽訂各類文書(shū)召開(kāi)預(yù)備會(huì)和布置會(huì)場(chǎng)拍賣(mài)會(huì)宣布結(jié)束串行流程，并行流程反響流程，跨部門(mén)流程由上而下，從左到右主輔明辨，各層閉合審核拍賣(mài)師主持成交或流拍編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理〔成交結(jié)算〕流程設(shè)計(jì)

拍賣(mài)結(jié)算流程設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段1--溝通或通知終結(jié)階段2--收付款標(biāo)的物驗(yàn)收與核對(duì)填寫(xiě)結(jié)算單或收款憑證拍賣(mài)工程宣告結(jié)束串行流程，并行流程反響流程，跨部門(mén)流程由上而下，從左到右主輔明辨，各層閉合審核提供或交割收付款審核與結(jié)算編輯ppt流程設(shè)計(jì)與拍賣(mài)流程管理〔檔案管理〕流程設(shè)計(jì)

檔案管理流程設(shè)計(jì)準(zhǔn)備階段1--收集檔案資料終結(jié)階段2--整理分類檔案借用和更新鑒定核對(duì)檔案內(nèi)容檔案銷(xiāo)毀串行流程，并行流程反響流程，跨部門(mén)流程由上而下，從左到右主輔明辨，各層閉合審核維護(hù)保管審核編輯ppt小結(jié)延伸知識(shí)--國(guó)有土地使用權(quán)的拍賣(mài)爭(zhēng)取委托通過(guò)拍賣(mài)出讓國(guó)有土地使用權(quán)目前階段主要渠道是政府供地，各級(jí)政府的國(guó)土資源部門(mén)是主要的拍賣(mài)委托方。爭(zhēng)取到他們的委托是拍賣(mài)公司需要做到的第一步；選擇一家信譽(yù)良好、操作標(biāo)準(zhǔn)的拍賣(mài)公司也是委托方的第一需要。因此，懂得根本的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)技巧是必不可少的。拍賣(mài)人爭(zhēng)取委托的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)主要是上門(mén)自我營(yíng)銷(xiāo)。它首先需要拍賣(mài)公司掌握大量供、需雙方的市場(chǎng)信息，同時(shí)，還需要在實(shí)踐中不斷積累經(jīng)驗(yàn)和技巧，形成獨(dú)特的品牌，從而用實(shí)力爭(zhēng)取到拍賣(mài)委托。編輯ppt委托人如何選擇拍賣(mài)人從委托人的角度，選擇拍賣(mài)人主要有兩種方式：一、競(jìng)爭(zhēng)性談判；二、招標(biāo)。具體的，衡量一家拍賣(mài)公司是否是適宜的拍賣(mài)人選，主要依據(jù)有：一、該公司在國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)領(lǐng)域的業(yè)績(jī)與品牌；二、市場(chǎng)推介能力〔拍賣(mài)公告前后〕；三、現(xiàn)場(chǎng)主持拍賣(mài)的拍賣(mài)師綜合素質(zhì)；四、整體的組織協(xié)調(diào)能力。其中，市場(chǎng)推介能力是至關(guān)重要的因素。國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌中市場(chǎng)推介的“東方模式〞：以招商啟動(dòng)拍賣(mài)，以點(diǎn)對(duì)點(diǎn)推介為主，以精確定位客戶群為標(biāo)準(zhǔn)

編輯ppt我們的思考屢次國(guó)有土地使用權(quán)出讓操作經(jīng)驗(yàn)告訴我們，“酒香也怕巷子深〞，出讓國(guó)有土地使用權(quán)，第一步需要考慮的就是買(mǎi)家問(wèn)題。再好的土地工程，無(wú)法將信息及時(shí)傳遞到有效客戶手中，也就無(wú)法到達(dá)我們預(yù)期的出讓效果。

＊＊哪些客戶才是有效客戶？＊＊在哪里才能聯(lián)系到他們？＊＊他們?yōu)槭裁磿?huì)對(duì)我們的工程感興趣？＊＊什么因素是最終促使他們決定投資競(jìng)買(mǎi)的決定因素？

編輯ppt我們的方法一、詳細(xì)分析國(guó)有土地出讓部門(mén)和規(guī)劃部門(mén)、環(huán)保部門(mén)等相關(guān)單位制作的材料，確定該出讓宗地在未來(lái)城市開(kāi)展中的定位，以此來(lái)確定未來(lái)買(mǎi)家投資的性質(zhì)---------是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、根底設(shè)施開(kāi)發(fā)、娛樂(lè)業(yè)工程、商業(yè)開(kāi)發(fā)，還是僅僅滿足風(fēng)險(xiǎn)投資家“轉(zhuǎn)手獲利〞的需要就可以？確定了市場(chǎng)投資性質(zhì)，然后才能確定我們要找的買(mǎi)家在哪里。二、確定了買(mǎi)家投資性質(zhì)后，我們開(kāi)始考慮該性質(zhì)投資目前在中國(guó)最活潑、資金流動(dòng)量最大的區(qū)域是什么地方〔大工程甚至可以考慮在世界范圍內(nèi)尋找適宜的投資商〕。比方，我們現(xiàn)在需要操作一個(gè)小商品城的建設(shè)工程，經(jīng)過(guò)分析，我們認(rèn)為它的投資方首先應(yīng)該是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或投資企業(yè)，同時(shí)，考慮到開(kāi)發(fā)成功后的運(yùn)作，投資方還應(yīng)該是熟悉小商品流通情況的行家里手，知道他將來(lái)的客戶喜歡什么樣的房子或商鋪類型，最終我們確定我們的意向客戶在江蘇、浙江一帶可能性最大，我們就重點(diǎn)向該地區(qū)招商推介。編輯ppt我們的方法展開(kāi)招商活動(dòng)，確定招商形式：

·推介會(huì)

·點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商

·其他方式

一般，土地工程比較大，或多個(gè)工程同時(shí)出讓，可以采用專門(mén)舉辦一次推介會(huì)的方式來(lái)招商，重點(diǎn)突出，效果也比較好。如果工程規(guī)模較小，可以采用“點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商〞的方法，即利用我公司多年積累的客戶資源，將可能投資的客戶全部列為意向客戶-----、，電子郵件通知，然后篩選有效客戶。

“東方模式〞，其實(shí)是建立在掌握強(qiáng)大客戶資源前提上的招商運(yùn)作模式，它強(qiáng)調(diào)在啟動(dòng)拍賣(mài)程序的同時(shí)就啟動(dòng)招商程序，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)細(xì)分，首先根據(jù)土地開(kāi)發(fā)性質(zhì)確定投資性質(zhì)，然后開(kāi)展點(diǎn)對(duì)點(diǎn)招商。編輯ppt簽訂委托拍賣(mài)合同爭(zhēng)取到委托之后應(yīng)該盡快簽定委托合同。1、委托人、拍賣(mài)人的姓名和住所；2、拍賣(mài)標(biāo)的的名稱、規(guī)格、數(shù)量、質(zhì)量；3、委托人提出的保存價(jià)〔一般在拍賣(mài)會(huì)當(dāng)場(chǎng)向拍賣(mài)師提供密封報(bào)價(jià)單〕；4、拍賣(mài)的時(shí)間、地點(diǎn)；5、拍賣(mài)標(biāo)的的交付或者轉(zhuǎn)移的時(shí)間，方式；6、傭金及支付的方式、期限〔拍賣(mài)會(huì)當(dāng)天〕；7、價(jià)款的支付方式、期眼；8、違約資任；9、雙方約定的其他事項(xiàng)。一事一簽，盡量防止使用格式合同。編輯ppt編制拍賣(mài)文件一、國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)〔招標(biāo)、掛牌〕公告的編制。公告包括以下主要內(nèi)容：1、出讓人的名稱和地址；2、出讓宗地的位置、現(xiàn)狀、面積、使用年限、用途、規(guī)劃設(shè)計(jì)要求；3、競(jìng)買(mǎi)人〔投標(biāo)人〕的資格要求及申請(qǐng)取得競(jìng)買(mǎi)〔投標(biāo)〕資格的方法；4、索取拍賣(mài)〔招標(biāo)、掛牌〕文件的時(shí)間、地點(diǎn)及方式；5、拍賣(mài)〔招標(biāo)、掛牌〕時(shí)間、地點(diǎn)〔投標(biāo)掛牌的期限〕、競(jìng)價(jià)方式和投標(biāo)等；6、確定競(jìng)得人〔中標(biāo)人〕的標(biāo)準(zhǔn)和方法；7、競(jìng)買(mǎi)〔投標(biāo)〕保證金；8、其他需要公告的事項(xiàng)〔拍賣(mài)傭金收取的標(biāo)準(zhǔn)〕。編輯ppt編制拍賣(mài)文件二、國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)買(mǎi)須知的編制。競(jìng)買(mǎi)須知的主要內(nèi)容：1、土地拍賣(mài)時(shí)間、地點(diǎn)；2、競(jìng)買(mǎi)資格及形式；3、交付土地條件；4、參與競(jìng)買(mǎi)應(yīng)提交的文件及履約保證金說(shuō)明；5、競(jìng)買(mǎi)資格審查條件；6、拍賣(mài)出讓土地使用權(quán)程序及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)買(mǎi)本卷須知；7、?拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)?的簽定；8、土地出讓合同書(shū)的簽定；9、違約處分條款；10、辦理拍賣(mài)競(jìng)得地塊的土地登記條件。特別說(shuō)明：拍賣(mài)會(huì)開(kāi)始后，?競(jìng)買(mǎi)須知?應(yīng)該自動(dòng)轉(zhuǎn)為拍賣(mài)規(guī)那么。編輯ppt編制拍賣(mài)文件三、國(guó)有土地使用權(quán)競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)的編制。拍賣(mài)人應(yīng)編制統(tǒng)一格式的?競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)?供競(jìng)買(mǎi)人填寫(xiě)，競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)要求競(jìng)買(mǎi)人認(rèn)真審閱拍賣(mài)文件，并在實(shí)地踏勘拍賣(mài)地塊的根底上，愿意遵守土地使用權(quán)拍賣(mài)文件的要求和規(guī)定，對(duì)拍賣(mài)文件無(wú)異議并參與競(jìng)買(mǎi)。競(jìng)買(mǎi)人應(yīng)在?競(jìng)買(mǎi)申請(qǐng)書(shū)?后附上營(yíng)業(yè)法人執(zhí)照副本、法定代表人身份證明書(shū)、法人代表身份證影印件〔競(jìng)買(mǎi)人為自然人的只須提供身份證影印件〕、委托代理人身份證影印件以及參加競(jìng)買(mǎi)的履約保證金〔支票或匯票〕，并承諾如能競(jìng)得，將按照拍賣(mài)文件的要求付清全部成交價(jià)款，否那么履約保證金可以不予返還，并承擔(dān)由此產(chǎn)生的法律貴任。編輯ppt編制拍賣(mài)文件四、國(guó)有土地使用權(quán)拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)的編制。拍賣(mài)成交確認(rèn)書(shū)的主要內(nèi)容：1、拍賣(mài)人、競(jìng)得人和委托人〔出讓人〕的名稱或姓名、地址；2、拍賣(mài)成交時(shí)間、地點(diǎn)；3、拍賣(mài)標(biāo)的狀況；4、傭金、費(fèi)用和稅款及其支付方式、期限；5、拍賣(mài)價(jià)款及其支付方式、期限6、拍賣(mài)標(biāo)的的交付時(shí)間、地點(diǎn)和方式7、違約責(zé)任及爭(zhēng)議解決方式；8、其他需要約定的事項(xiàng)。編輯ppt編制拍賣(mài)文件五、土地使用權(quán)出讓合同及建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)的編制。拍賣(mài)地塊土地使用權(quán)出讓合同及建設(shè)用地批準(zhǔn)書(shū)均可使用標(biāo)準(zhǔn)文本，在標(biāo)準(zhǔn)文本中事先填印上地塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)、開(kāi)工竣工時(shí)間等條款。宗地圖作為土地出讓合同的附件可一并印制在合同書(shū)最后一頁(yè)，土地出讓合同書(shū)中土地利用要求一欄那么填上規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)內(nèi)容。編輯ppt拍賣(mài)前的準(zhǔn)備一、發(fā)布拍賣(mài)公告。至少在拍賣(mài)〔招標(biāo)、掛牌〕前二十日發(fā)布拍賣(mài)〔招標(biāo)、掛牌〕公告。一般性拍賣(mài)標(biāo)的發(fā)布拍賣(mài)公告時(shí)間為拍賣(mài)前7日；司法強(qiáng)制拍賣(mài)房地產(chǎn)的在拍賣(mài)會(huì)前15日發(fā)布拍賣(mài)公告。二、組織踏勘土地和自行踏勘土地〔標(biāo)的物展示〕。三、接受咨詢、辦理競(jìng)買(mǎi)手續(xù)并交納保證金。保證金數(shù)額可定在標(biāo)的物評(píng)估值的5%～20%。通過(guò)銀行轉(zhuǎn)帳的須在公告規(guī)定的時(shí)間如數(shù)到達(dá)指定帳戶。編輯ppt舉辦拍賣(mài)會(huì)一、主持人應(yīng)熟悉土地方面拍賣(mài)的根本知識(shí)：1、概念性知識(shí)：〔1〕建筑容積率：是指建筑總面積與建筑用地面積之比．它反映建筑用地空間的利用程度。例：總建筑面積800平方米，用地面積200平方米、那么容積率是800÷200=4。〔2〕綠化率：是規(guī)劃建設(shè)用地內(nèi)的綠化用地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。〔3〕土地利用率：土地利用率是指已利用的土地面積與土地總面積之比。它反映土地的利用程度?！?〕土地使用年限的不同規(guī)定：居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50年：商業(yè)、旅游．娛樂(lè)用地40年；綜合和其他用地50年。編輯ppt拍賣(mài)競(jìng)價(jià)方式二、遞增性的競(jìng)價(jià)階梯250、258?！?〕250式競(jìng)價(jià)階梯：5000元以下，每次均加200元；200、400、600、800、1000、1200、1400……5000；5000～10000元，每次加500元；5500、6000、6500、7000、7500、8000……10000；1萬(wàn)～5萬(wàn)元，10萬(wàn)～50萬(wàn)、100萬(wàn)～500萬(wàn)……加2000和2000的倍數(shù)；5萬(wàn)～10萬(wàn)元，50萬(wàn)～100萬(wàn)、500萬(wàn)～1000萬(wàn)……每次加5000和5000的倍數(shù)；(2)258式競(jìng)價(jià)階梯：5000元以下，200、500、800、1000、1200、1500、1800、2000