設(shè)備、設(shè)施的管理建筑物本體及場地上的相關(guān)供配電、供排水、供氣、供冷(暖)及運(yùn)輸系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等附屬配套的設(shè)備、設(shè)施，它們是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)組成部份。批發(fā)商業(yè)用物業(yè)的根本構(gòu)成房屋建筑物業(yè)設(shè)備組成停車場配套其它配套設(shè)施建筑物設(shè)備、設(shè)施分類暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)施電氣設(shè)備、設(shè)施輔助設(shè)備、設(shè)施暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)施給水系統(tǒng)、排水系統(tǒng)、消防水系統(tǒng)；噴水沖洗機(jī)、洗地毯機(jī)、洗外墻機(jī)械；供冷系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)、鍋爐(供熱)系統(tǒng)。電氣設(shè)備、設(shè)施高壓變電系統(tǒng)、供配電系統(tǒng)、應(yīng)急供電系統(tǒng)；消防報(bào)警系統(tǒng)、安防監(jiān)控報(bào)警系統(tǒng)；通訊、視像、播送、智能化網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；垂直電梯、自動扶梯、液壓客梯/貨梯；建筑物防雷及接地系統(tǒng)。輔助設(shè)備、設(shè)施油煙處理、潑水處理、噪聲處理；景觀噴泉、燈飾廣告設(shè)施；體育運(yùn)動設(shè)施、健身器械、娛樂及游戲設(shè)施。物業(yè)設(shè)備、設(shè)施管理的目標(biāo)保持設(shè)備、設(shè)施的完好保障設(shè)備、設(shè)施“平安、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理〞運(yùn)行延長設(shè)備、設(shè)施壽命周期。管理者應(yīng)具備的素質(zhì)有超前意識和憂患意識；有良好效勞意識和技術(shù)素質(zhì)；有全面方案管理意識；有全面質(zhì)量管理意識。設(shè)備運(yùn)行管理的“八字〞方針平安——通過對設(shè)備(設(shè)施)的維修管理，使物業(yè)使用人感舒適平安；可靠——設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)按相關(guān)的規(guī)程實(shí)施，其內(nèi)容和質(zhì)量質(zhì)量應(yīng)到達(dá)的標(biāo)準(zhǔn)，杜絕組織管理上的疏忽，保證設(shè)備無故障可靠運(yùn)行。經(jīng)濟(jì)——加強(qiáng)維修工程本錢管理，維修資金和維修定額管理；合理——合理安排人力、物力、財(cái)力，務(wù)求少花錢多保養(yǎng)，要制定詳細(xì)的維修方案和方案；運(yùn)行巡視檢查“八要決〞看—設(shè)備、設(shè)施外觀有否異常；聽—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行聲音；聞—設(shè)備、設(shè)施有否異味；摸—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行溫感、震感；測—設(shè)備、設(shè)施各種參數(shù)；查—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)；比—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行數(shù)據(jù)的差異；記—設(shè)備、設(shè)施巡檢檢查的情況。

設(shè)備故障的規(guī)律初期故障期；偶發(fā)故障期；磨損故障期。設(shè)備故障率曲線故障率ⅠⅡⅢ使用年數(shù)磨損故障期偶發(fā)故障期初始故障期設(shè)備故障規(guī)律初期故障期。在設(shè)備開始運(yùn)行的初期，由于設(shè)備設(shè)計(jì)制造和安裝調(diào)試上存在缺陷問題及操作不熟練等原因所造成，因此故障率較高，這個(gè)時(shí)期大概是1?2年。經(jīng)過一定時(shí)期故障已經(jīng)排除，施工安裝遺留的問題也得到了解決，這樣就進(jìn)入正常運(yùn)行階段，偶發(fā)故障期，這一時(shí)期的故障較少，大概是5?8年的時(shí)期，大多是因設(shè)備零部件某些不可預(yù)測的缺陷而引起的，其故障率較平穩(wěn)。這些故障可由維擭保養(yǎng)工作隨時(shí)給予排除，因此這一時(shí)期是設(shè)備最正確工作期。磨損故障期，由于設(shè)備經(jīng)過初期的運(yùn)轉(zhuǎn)，大局部零件已經(jīng)磨損嚴(yán)重，因此設(shè)備的故障率又明顯上升，這時(shí)需要進(jìn)行設(shè)備的大修或更新。能完善提高設(shè)備效故障可預(yù)見性

故障處理總結(jié)

發(fā)現(xiàn)故障“先兆〞及時(shí)處理故障能源管理運(yùn)用現(xiàn)代化先進(jìn)科技綜合管理統(tǒng)計(jì)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行記錄、分析數(shù)據(jù)；合理編排設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行時(shí)段；不斷改進(jìn)設(shè)備、設(shè)施技術(shù)狀況；提高設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行效率。能源管理公共照明耗電報(bào)告中央空調(diào)耗電報(bào)告運(yùn)輸電梯耗電報(bào)告公共能源消耗分析建筑物平均負(fù)荷參數(shù)(KWH/M2)綜合樓寫字樓別墅高層住宅多層住宅商業(yè)物業(yè)節(jié)能措施運(yùn)行節(jié)能制度節(jié)能改造措施一、注重節(jié)能方案的制定,并狠抓方案的落實(shí)節(jié)能管理中首先應(yīng)注重節(jié)能方案的制定,較為科學(xué)的方法是把各物業(yè)上年同期能源消耗數(shù)的95%作為本年同期能源使用的方案數(shù),通過每月能源報(bào)表的編制和月度能源分析會對方案的執(zhí)行情況進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)和分析,其目的有兩個(gè):一是找出能源消耗中的異常情況,并進(jìn)行原因分析,制定整改措施予以消除;二是對節(jié)能管理做得較好或值得推廣和學(xué)習(xí)的地方,進(jìn)行細(xì)化總結(jié),并積極在其他的商業(yè)物業(yè)的管理中進(jìn)行推廣,以到達(dá)用好能、節(jié)好能的效果。

二、加強(qiáng)培訓(xùn)和巡檢,消除浪費(fèi)源頭日常管理中,可通過各種方式和途徑,加強(qiáng)對員工節(jié)能意識的教育和培訓(xùn),讓節(jié)能管理成為員工的自覺行為。通過日常的巡視和對用水設(shè)備的檢查,消除系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行中的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象,杜絕無人燈、長流水和無人空調(diào);在條件許可的情況下,還可以適度降低座便器水箱水位,適時(shí)調(diào)節(jié)延時(shí)水龍頭,更換座便器橡皮旋塞等方法來消除各類能源使用中的浪費(fèi)源頭。

三、每天抄錄水、電、油、氣消耗量,及時(shí)制止非正常情況的發(fā)生

每天抄錄水、電、油、氣消耗讀數(shù),其優(yōu)點(diǎn)就在于:第一,積累原始數(shù)據(jù),為統(tǒng)計(jì)分析提供第一手的分析資料;第二,能及時(shí)發(fā)現(xiàn)能源使用中的異常情況,發(fā)現(xiàn)及時(shí),防止造成大的浪費(fèi)。

四、重視系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng),最大限度地發(fā)揮設(shè)備的使用效能

現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)多采用中央空調(diào)系統(tǒng),而中央空調(diào)系統(tǒng)能源消耗最大的設(shè)備主要是空調(diào)主機(jī)、水泵和末端設(shè)備,所以定期清洗制冷主機(jī)冷凝器、蒸發(fā)器水管,對銅管束內(nèi)壁水垢進(jìn)行通炮,并清洗各溫度探測器,對冷凍水、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行水質(zhì)處理,對變風(fēng)量、風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組翅片進(jìn)行清潔等,就顯得十分重要。因?yàn)樯鲜龉ぷ髯龊昧?不僅能夠確保系統(tǒng)和設(shè)備的正常運(yùn)行,更關(guān)鍵的是能夠提高主機(jī)和末端設(shè)備的熱交換效率,從而能夠最大限度地發(fā)揮設(shè)備的使用效能。

五、定期監(jiān)控賣場溫濕度狀況,適時(shí)進(jìn)行設(shè)定中的調(diào)節(jié)對賣場溫度狀況每天屢次進(jìn)行監(jiān)控抄錄,對每層按多處固定測溫點(diǎn)進(jìn)行溫濕度記錄,并將所測溫濕度及時(shí)反響給空調(diào)班,操作人員那么根據(jù)反響溫濕度狀況及時(shí)進(jìn)行空調(diào)出水、回水溫度的修正設(shè)定,調(diào)整溫度循環(huán)水泵開啟臺數(shù),并對末端設(shè)備及新風(fēng)、回風(fēng)的開啟進(jìn)行調(diào)節(jié),以到達(dá)既能保證賣場的舒適度,又能最大限度地降低能源消耗。

六、完善計(jì)量管理網(wǎng)絡(luò),定期校驗(yàn)、更換計(jì)量表計(jì)理順商業(yè)物業(yè)能源使用中計(jì)量表計(jì)的邏輯關(guān)系,對方案性、合理性管理使用能源有著十分重要的作用。邏輯關(guān)系搞不清,不僅最終的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確,而且還會造成損失和浪費(fèi),甚至還會出現(xiàn)“別人用能,你來買單〞的狀況。日常管理中,不僅要讓相關(guān)人員熟知、理清計(jì)量網(wǎng)絡(luò)的邏輯關(guān)系,還應(yīng)該定期對水表、電表、油表、蒸汽汽量計(jì)進(jìn)行定時(shí)校驗(yàn)或更換。一些普通的電表和流量表使用幾年后,計(jì)量誤差較大,通常采取的有效方法是逐步更換,雖然會發(fā)生一些費(fèi)用,但經(jīng)驗(yàn)告訴我們,這種投入是非常值得的。

七、加強(qiáng)夜間用電的管理,杜絕樓面通亮狀況的發(fā)生每天夜間時(shí)段內(nèi),商場都處于停止?fàn)I業(yè)的狀態(tài),所以這個(gè)時(shí)段各樓層(應(yīng)急)照明亮度應(yīng)降至最低,即以滿足賣場主通道＝＝和夜間監(jiān)控?cái)z像所需亮度的情況時(shí)為宜。

通常情況下,商業(yè)物業(yè)會利用夜間時(shí)段進(jìn)行專柜調(diào)整、系統(tǒng)設(shè)備維護(hù)和改造,以確保其形象和功能的完善,所以夜間對施工用電的管理就顯得十分重要,具體管理中特別要防止一個(gè)施工點(diǎn)作業(yè),整層樓面通亮的狀況。夜間值班電工要加強(qiáng)巡視,及時(shí)關(guān)閉多開的燈具,必要時(shí)可采用移動照明的方式來減少照明電量。

八、根據(jù)季節(jié)變化,合理運(yùn)行變壓器的臺數(shù)

變壓器的運(yùn)行會產(chǎn)生電損,在中央空調(diào)停用和相關(guān)條件許可的情況下,停用空調(diào)運(yùn)行專用或局部動力所用的變壓器能夠大幅降低運(yùn)行本錢,減少電能的損耗。一般情況下,