XXX房地產(chǎn)開發(fā)XXX工程可行性研究報告二〇〇九年十二月目錄第一章總論 1第一節(jié)工程背景 1第二節(jié)工程概況 4第二章市場分析 6第一節(jié)國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析 6第二節(jié)大連市房地產(chǎn)市場分析 9第三節(jié)旅順房地產(chǎn)市場分析 10第三章工程競爭市場分析 13第一節(jié)工程屬性界定 13第二節(jié)工程定位 18第四章銷售策略 22第一節(jié)銷售推廣策略 22第二節(jié)銷售推廣方案 22第五章場址選擇 25第一節(jié)地址現(xiàn)狀 25第二節(jié)地址條件 25第六章建筑方案 27第一節(jié)工程總體規(guī)劃設計方案 27第二節(jié)建筑方案 28第三節(jié)主要技術經(jīng)濟指標 30第七章環(huán)保、消防及平安 31第一節(jié)環(huán)境保護 31第二節(jié)消防 31第三節(jié)平安措施 32第八章節(jié)能節(jié)水 33第一節(jié)節(jié)能措施 33第二節(jié)節(jié)水措施 33第九章人員組織 35第十章招標工程 36第十一章工程實施進度 37第一節(jié)建設工期 37第二節(jié)工程實施進度安排 37第三節(jié)工程實施進度表 38第十二章投資估算 39第一節(jié)投資估算依據(jù) 39第二節(jié)工程投資估算 39第三節(jié)資金籌措 41第十三章財務評價 43第一節(jié)財務評價根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取 43第二節(jié)銷售收入及稅金估算 43第三節(jié)利潤及利潤分配估算 44第四節(jié)財務效益分析 44第五節(jié)不確定性分析 46第六節(jié)償債能力分析 47第十四章研究結論與建議 49附錄附表：附表1:建設投資估算表附表2：投資方案與資金籌措表附表3：資金來源與應用表附表4：銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表附表5：借款還本付息方案表附表6：損益表附表7：資產(chǎn)負債表附表8：全部投資財務現(xiàn)金流量表附表9：資本金財務現(xiàn)金流量表附件：附件1：開發(fā)商營業(yè)執(zhí)照復印件附件2：土地使用證復印件附件3:巖土工程勘察報告〔初步勘察〕局部復印件附圖：附圖1：工程總平面布置圖第一章總論第一節(jié)工程背景一、工程名稱XXX房地產(chǎn)開發(fā)旅順XXXX工程二、工程開發(fā)商概況XXXX房地產(chǎn)開發(fā)是XXX房地產(chǎn)開發(fā)的子公司，成立于2009年12月，注冊地址位于大連旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)金昌街1-14-3號。法定代表人：注冊資本：公司類型：有限責任公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、房屋銷售、物業(yè)管理〔憑資質證經(jīng)營〕，房屋出租等。XXX房地產(chǎn)開發(fā)隸屬于XXX房地產(chǎn)〔集團〕股份。XXXX股份是中國XX集團控股公司，是XX集團房地產(chǎn)業(yè)務的運作平臺，是國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質企業(yè)，名列國有房地產(chǎn)企業(yè)綜合實力榜首，并連續(xù)三年蟬聯(lián)央企房地產(chǎn)品牌價值第一名。目前公司已完成以廣州、北京、上海為中心，覆蓋19個城市的全國化戰(zhàn)略布局，擁有80家控股子公司，業(yè)務拓展到包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設計、工程施工、物業(yè)管理、銷售代理以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關行業(yè)。XXX堅持以商品住宅開發(fā)為主，適度開展持有經(jīng)營性物業(yè)。XX地產(chǎn)將“和諧”提升至企業(yè)品牌戰(zhàn)略的高度，倡導“和諧生活，自然舒適”的品牌核心理念，并將這一理念始終貫徹于企業(yè)的規(guī)劃設計、開發(fā)建設和客戶等過程中。并且秉承“務實、創(chuàng)新、標準、卓越”的經(jīng)營理念，弘揚“發(fā)奮向上、團結協(xié)作、樂于奉獻、標準誠信、紀律嚴明”的企業(yè)文化理念，將誠信奉為立企之本。低調務實、標準誠信、專業(yè)高效的行事作風讓XXX地產(chǎn)獲得了廣泛的市場肯定和客戶信賴。作為央企地產(chǎn)龍頭，XXX地產(chǎn)積極投身社會公益事業(yè)，努力踐行“回報社會、傳承文化、效勞生活”的企業(yè)社會責任觀，響應政府號召，參與保障性住房建設，三、工程提出的理由與過程1、全國房地產(chǎn)概況在我國進入全面建設小康社會的今天，住房越來越受到廣闊人民群眾的關注。在過去三年內(nèi)，全國城鎮(zhèn)住宅竣工面積約為21億平方米，年均住宅竣工面積7億平方米，是改革開放以來住宅竣工面積的3倍以上；城鎮(zhèn)人均住宅面積由1997年的17.6平方米，提高到2008年的28平方米，戶均到達80多平方米。房地產(chǎn)業(yè)的開展刺激了國內(nèi)住房需求，有效的拉動了經(jīng)濟增長，1998年以來，城鎮(zhèn)住宅與房地產(chǎn)投資占GDP的比重由1997年的不到6%，增加到2008年的10%，每年拉動GDP增長1個百分點以上。據(jù)統(tǒng)計，2008年底，城鎮(zhèn)人口超過6億人，城鎮(zhèn)化率到達45.68%，預計到2010年將到達48%，城鎮(zhèn)人口將到達6.5億；到2020年將超過60%，城鎮(zhèn)人口超過8億，城鎮(zhèn)化加速將帶動住宅需求持續(xù)增加，商品住宅將繼續(xù)處于總量增長時期，以上數(shù)據(jù)說明我國房地產(chǎn)開發(fā)的長遠前景比擬樂觀。2、大連市房地產(chǎn)概況大連作為我國重要的工業(yè)、港口、貿(mào)易和旅游城市，經(jīng)濟開展速度快，城市人口增長迅速，經(jīng)濟的增長和人口的增加有力的推動了房地產(chǎn)業(yè)的開展；反之，從區(qū)域開展上來看，隨著城市“西拓北進”戰(zhàn)略的實施，大連市城市向北部、西部及城市邊緣區(qū)域迅速拓展，帶來了人群的快速蔓延擴張，形成城市中心區(qū)的人口外移，由此產(chǎn)生大量的內(nèi)部剛性需求。大連市房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟中占有重要的地位，并逐漸成為支柱產(chǎn)業(yè)。大連市已經(jīng)初步建立了完善的一、二級房地產(chǎn)市場體系，并在房地產(chǎn)配制中起到了良好的作用。隨著房地產(chǎn)市場法規(guī)及行政管理體系的不斷完善，活潑、公開的房地產(chǎn)市場已初步形成。大連作為“北方明珠”城市，優(yōu)美的環(huán)境及自然條件一直吸引東北三省及其他地區(qū)人員來連置業(yè)居住，現(xiàn)大連市降低買房入市門檻，更為這些人創(chuàng)造了方便條件。所有這些，既為房地產(chǎn)投資提供了廣闊的投資天地，也為投資者提供了良好的投資保障。綜合以上，使得大連的房地產(chǎn)市場逐漸趨向于內(nèi)需與外向型客戶共同支撐的局面，為當?shù)胤康禺a(chǎn)業(yè)開展奠定了良好的根底。3、旅順房地產(chǎn)市場概況旅順口區(qū)作為大連市“西拓北進”中“西拓”的重點區(qū)域，隨著工業(yè)化水平的提高及城鎮(zhèn)化進程的快速推進，特別是旅順口區(qū)的全面開放帶來的強勁開展勢頭漸漸顯露，其房地產(chǎn)需求市場也在逐漸的擴大，且需求市場特性也逐漸的由明顯的外向型支撐轉變?yōu)閮?nèi)外相結合的復合型健康需求市場，需求體系的逐漸穩(wěn)固化為區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的開展提供了良好的條件。2010年將是旅順口區(qū)開展的轉折之年。因為在今年，旅順口區(qū)實現(xiàn)了對外開放，并被全域納入遼寧沿海經(jīng)濟帶，這接踵而來的歷史機遇，給旅順的經(jīng)濟開展插上了一對無形的翅膀，力助旅順的全速騰飛。作為大連市城區(qū)外拓的主要承接地，“率先實現(xiàn)全域城市化、打造生態(tài)宜居城市”是大連市委、市政府對旅順口區(qū)的期望。對此，旅順口區(qū)區(qū)委、區(qū)政府提出了“五城一都”的城市開展目標，即西部臨港新城、國際旅游休閑度假城、科技創(chuàng)新城、歷史文化名城、生態(tài)宜居城和花卉之都。全面開發(fā)全速開展的旅順給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大開展空間和機遇。如今的旅順，已經(jīng)成了全國品牌開發(fā)商的聚集區(qū)，更是大連樓市外來品牌最為集中的區(qū)域。許多房地產(chǎn)品牌具備戰(zhàn)略眼光的開發(fā)商早已“搶灘”旅順，包括外地企業(yè)合生創(chuàng)展、福建中庚、天津群眾，億達、龍河、民興、華通等本地企業(yè)，已經(jīng)在旅順開發(fā)了20多個樓盤。作為一個成熟的開發(fā)區(qū)域，旅順業(yè)已成為全國性開發(fā)商比拼作品的大舞臺，而這片沃土，也已經(jīng)成為大連房地產(chǎn)開發(fā)的主戰(zhàn)場。該工程就是在上述背景下提出的。四、可行性研究報告編制依據(jù)1、《投資工程可行性研究指南》；2、國家計委辦公廳關于出版《投資工程可行性研究指南〔試用版〕》的通知〔計辦投資[2002]15號〕；3、《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》〔第三版〕；4、國家有關部門公布的關于房地產(chǎn)開發(fā)工程的有關規(guī)定；5、2008年、2009年、2010年大連市政府工作報告；6、大連市政府制定的《大連市經(jīng)濟上新臺階的規(guī)劃綱要》；7、大連市城市總體規(guī)劃；8、遼寧省建筑工程投資概預算指標及有關費用標準；9、大連統(tǒng)計局房地產(chǎn)相關數(shù)據(jù)第二節(jié)工程概況一、建設地點工程建設地點位于大連市旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)二、用地面積及建設規(guī)模本工程規(guī)劃總用地面積約為

41020.65萬平方米，規(guī)劃建筑總面積約為227194.95平方米，其中地上建筑面積為188694.98平方米，地下建筑面積38500平方米,容積率為4.60，建筑密度16%，綠地率45%。三、工程建設總投資與資金來源該工程總投資額約為78818萬元〔人民幣，下同〕，其中大連XXX房地產(chǎn)開發(fā)自籌資金28044萬元〔占總投資35.58%〕，申請銀行貸款30000萬元〔占總投資38.06%〕，利用銷售回款返投20774萬元〔占總投資26.36%〕。四、工程建設期工程總開發(fā)期為2009年12月-2012年11月，總開發(fā)周期〔計算期〕為三年。其中銷售期為2010年5月-2012年11月，一期開盤為2010年9月，二期開盤為2011年6月，總銷售期為兩年半。五、主要技術經(jīng)濟指標工程的主要技術經(jīng)濟指標見下表：表1-1主要技術經(jīng)濟指標表序號工程單位費用1開發(fā)本錢萬元733411.1土地費用萬元170601.2前期工程費萬元10101.3根底設施建設費萬元58491.4建筑安裝工程費萬元405961.5開發(fā)期稅費萬元23161.6其他費用萬元30181.7不可預見費萬元34922開發(fā)費用萬元54772.1管理費用萬元6002.2財務費用萬元12742.3銷售費用萬元36033總投資〔1+2〕萬元788184銷售收入萬元1201085銷售稅金及附加萬元66666土地增值稅萬元07所得稅萬元121058稅后利潤萬元225199稅后內(nèi)部收益率%94.110稅后財務凈現(xiàn)值萬元1574311稅后動態(tài)投資回收期年2.012投資利潤率%28.613銷售利潤率%18.7第二章市場分析第一節(jié)國內(nèi)房地產(chǎn)市場分析一、全國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1.房地產(chǎn)開發(fā)完成情況2009年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資36232億元，比2008年增長16.1%。其中，商品住宅完成投資25619億元，增長14.2%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為70.7%。圖2—1：2001-2009年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積31.96億平方米，比上年增長12.8%；房屋新開工面積11.54億平方米，增長12.5%；房屋竣工面積7.02億平方米，增長5.5%。其中，住宅竣工面積5.77億平方米，增長6.2%。圖2—2：2001-2009年全國商品房新開工情況2009年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積31906萬平方米，比上年下降18.9%；完成土地開發(fā)面積23006萬平方米，下降19.9%。2.商品房銷售情況2009年，全國商品房銷售面積93713萬平方米，比上年增長42.1%。其中，商品住宅銷售面積增長43.9%；辦公樓銷售面積增長30.8%；商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長24.2%。2009年，商品房銷售額43995億元，比上年增長75.5%。其中，商品住宅銷售額增長80.0%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房銷售額分別增長66.9%和45.5%。圖2—3：2001-2009年10月全國商品房銷售及增長情況3.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2009年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源57128億元，比上年增長44.2%。其中，國內(nèi)貸款11293億元，增長48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌資金17906億元，增長16.9%；其他資金27459億元，增長71.9%。在其他資金中，定金及預收款15914億元，增長63.1%；個人按揭貸款8403億元，增長116.2%。4.全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2009年4月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)〔簡稱“國房景氣指數(shù)”〕為94.76比3月份回落0.08點，比去年同期回落9.31點。圖2—4：2008年1月-2009年4月全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)

從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為91.20，比3月份回落0.80點，比去年同期回落13.08點；本年資金來源分類指數(shù)為94.30，比3月份提高0.59點，比去年同期回落7.26點；土地開發(fā)面積分類指數(shù)為92.70，比3月份提高0.50點，比去年同期回落4.18點；商品房空置面積分類指數(shù)為91.20，比3月份回落0.83點，比去年同期回落19.34點；房屋施工面積分類指數(shù)為93.47，比3月份回落0.03點，比去年同期回落14.31點。二、全國房地產(chǎn)市場預測根據(jù)中國銀行總行戰(zhàn)略開展部宏觀經(jīng)濟分析課題組日前發(fā)布《2009年我國房地產(chǎn)市場形勢分析與2010年展望》分析，盡管我國房地產(chǎn)市場再次調整的可能性較大，但調整的具體時間和幅度主要取決于政策尤其是貨幣政策和宏觀經(jīng)濟走勢兩大因素。從政策因素來看，隨著經(jīng)濟企穩(wěn)上升態(tài)勢確實立、通貨膨脹壓力的不斷增大，貨幣政策操作將不斷收緊，這將引起房地產(chǎn)市場調整；但從宏觀經(jīng)濟運行來看，國際金融危機沖擊最壞的時期已經(jīng)過去，2010年經(jīng)濟形勢將好于2009年，這又對房地產(chǎn)市場起到促進作用?？傮w判斷，盡管我國房地產(chǎn)市場存在調整的可能性，但2010年全國房市調整即房價和成交量大幅下降的可能性不大。如果不出臺新的調控政策，不排除2010年房價又會延續(xù)價格非理性上漲。1.房地產(chǎn)開發(fā)投資將保持平穩(wěn)增長2010年全年房地產(chǎn)開發(fā)投資將較快增長，房屋新開工面積負增長的情況將明顯改善。首先，2009年以來房價上漲和銷售上升將推動開發(fā)投資增加。其次，國家降低房地產(chǎn)開發(fā)工程資本金比例將降低行業(yè)融資門檻，增強開發(fā)商的投資能力。第三，房屋銷售的增加使房屋庫存大大減少，有限的庫存將鼓勵開發(fā)商加快投資。第四，十大產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃的出臺將對相關產(chǎn)業(yè)的投資起到刺激作用，必將帶動商業(yè)營業(yè)用房投資較快增長。再加上政府對保障性住房的建設力度不斷擴大，預計2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資將完成4.40萬億，增長22.0%；商品住宅投資完成3.41萬億，增長31.3%。2.全國房價大幅下跌的可能性不大隨著貨幣政策趨緊，各地相繼收緊二套房貸款政策，投資和投機性需求將受到一定程度的抑制，不排除2010年局部城市出現(xiàn)房價和成交量下降的可能。但總體看，受宏觀經(jīng)濟景氣上升、居民收入增加、流動性總體寬松和消費結構升級等因素的支撐，2010年房價大幅下跌的可能性不大。通過對1998年2月-2009年10月房地產(chǎn)各相關統(tǒng)計數(shù)據(jù)的分析，考慮到國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的變化，根據(jù)ARIMA模型，相關專家對2009年和2010年全國房地產(chǎn)業(yè)的主要指標預測如下：表2—1：2010年我國房地產(chǎn)主要指標預測情況第二節(jié)大連市房地產(chǎn)市場分析一、大連市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀1.投資狀況2009年，大連房地產(chǎn)市場欣欣向榮的景象根本上貫穿了始終。截止2009年11月末，大連市房地產(chǎn)開發(fā)投資額到達512.9億元，占全社會固定資產(chǎn)投資額的18.2%。房地產(chǎn)總體開發(fā)投資較去年的20.1%有所下降，但總體態(tài)勢平穩(wěn)，依據(jù)市政府對2010年城市建設的規(guī)劃及經(jīng)濟開展預期，房地產(chǎn)投資仍將占據(jù)重要作用，全年仍將以保持平穩(wěn)開展。圖2—5：2009年大連房地產(chǎn)投資示意圖2.商品房市場需求供給狀況2009年大連商品房全年成交量為52293套，同比增幅高達114.44%。從2009年大連市區(qū)商品房的成交價格圖可以看出，成交均價一改2008年相對疲軟的走勢，根本呈現(xiàn)出全年一路上揚的趨勢。圖2—6：2009年市內(nèi)四區(qū)商品房成交均價同時，近期交易量的下降可以理解為春節(jié)以及春節(jié)前因政策收緊消息影響而突擊購房后的緩沖期，商品房成交取決于供給，隨著供給量的加大，成交也將隨之大幅增加。二、大連市房地產(chǎn)市場預測在投資者眼中，大連就是一座秀外慧中的城市，不僅擁有美麗的城市風景，更擁有令人艷羨的投資回報收益。在第三屆房地產(chǎn)投資論壇上，許多代表認為目前一些二三線城市的投資回報空間很大，尤其是像大連這樣的北方的重點城市的投資回報利潤空間，現(xiàn)已逐漸在替代一線城市。而且，大連不光有東北市場，更有國際市場，因為大連市與韓國、日本、俄羅斯的關系都很密切，所以在這樣的一個情況下，大連市房地產(chǎn)的市場前景良好。第三節(jié)旅順房地產(chǎn)市場分析旅順老城區(qū)是大家所熟知的旅順住宅區(qū)，但隨著城區(qū)的規(guī)劃與開展，龍河周圍、五一路沿線、水師營、塔河灣、郭水路、大學城等區(qū)域都陸續(xù)參加住區(qū)的隊伍。城區(qū)拓展的腳步不斷加快，旅順開發(fā)區(qū)在短短的幾年時間內(nèi)，已經(jīng)開發(fā)了美林西岸、中庚·香海小鎮(zhèn)、一品山水、銘熙水岸、麓島蘭灣等十余個樓盤。老鐵山、世界和平公園、月亮灣，每一處景致都為旅順的潛力增添了砝碼。旅順的商業(yè)設施、娛樂休閑場所隨著地產(chǎn)市場的壯大增多，居住環(huán)境的改善使旅順在開展中精彩盡顯。一、區(qū)域整體分析09年旅順區(qū)域整體情況表現(xiàn)為上半年較低迷平淡，六月份以后市場出現(xiàn)上行走勢。不過整體表現(xiàn)并不能如實反映市場情況，旅順區(qū)域受結構型因素變化較大。

2009年1-3月份，旅順市場持續(xù)了08年底的低迷，供給斷檔，區(qū)域價格優(yōu)惠幅度加大，個別工程出現(xiàn)了大規(guī)模的讓利，如江山帝景的聯(lián)排別墅推出6000元/平方米起的特價房源；華通和平海岸在原價根底上打九折并且每平方米再優(yōu)惠200元；藍灣公寓推出局部特價房，均價7079元/平方米，跟原價10000元/平方米的均價比，促銷力度較大；獅城天下每平方米優(yōu)惠300元優(yōu)惠；群眾開世嘉年開盤當日每平優(yōu)惠300-400元。一時間旅順出現(xiàn)了大面積的降價現(xiàn)象，特別是旅順開發(fā)區(qū)，堪稱08-09年降價幅度最大的區(qū)域之一。降價加之政策優(yōu)惠，確實對隨后幾個月的市場回暖提供了幫助，受此影響，截止5月份旅順市場成交好轉，但價格仍為下行走勢，量升價跌。

6月份旅順市場無論供給還是成交均出現(xiàn)大幅度增長。此月正值旅順“人居節(jié)”，在人居節(jié)期間有近30個樓盤參展，所有在售樓盤房價每平方米均下浮300至500元，而由于政府的推廣由沈陽、長春、哈爾濱、吉林、等東北九大城市的近2000多個意向購房者前來參觀選房，使得旅順本月的成交到達跳躍式的增長。

7月份旅順多個工程成交較好，尤其是中擁藍天下加推A東區(qū)的11棟樓，總體成交情況理想，這些工程的良好成交帶動旅順7月整體成交，但就數(shù)字顯示，旅順7月成交環(huán)比下降近60%，主要是因為6月份旅順華通·和平海岸工程集中備案使得6月旅順成交另猛增，從實際成交情況來看，旅順7月成交情況比擬樂觀。

8月旅順口區(qū)成交環(huán)比增長達94.22%，主要原于中擁藍天下和藍灣公寓3號樓工程的旺銷，再加上銘溪水岸二期、中庚香海小鎮(zhèn)和華通和平海岸工程的集中備案，使得本月成交增長幅度很大。但從旅順近兩個月的實際成交來看，旅順南路板塊和開發(fā)區(qū)板塊個別工程的旺銷帶動區(qū)域整體成交向好。

此后幾個月受整體市場大環(huán)境影響，以藍天下、藍灣、江山帝景等工程的帶動下，旅順區(qū)域成交大幅上行；合生精裝修公寓、獅城天下六期、藍天下西區(qū)、華通二期等工程的推出也增加了市場的供給量。9月出現(xiàn)的成交均價驟然下降，主要來源華通和平海岸二期、大方鷺島蘭灣、美林西岸、庭林熙谷等幾個中低端工程的大量成交，這些工程均價4000-6000元/平，造成了價格的結構性調整。

10月份旅順同樣受整體市場影響，成交量下跌，但量跌價升，目前旅順區(qū)域工程經(jīng)過下半年的調整，均價已全面上升約6000元/平。隨著交通的改善、高新園大型工程的進入和開展，除去政策因素和市場大環(huán)境的影響，旅順區(qū)域未來升值潛力巨大。二、未來開展?jié)摿Ψ治?、價格優(yōu)勢明顯相比擬于大連市內(nèi)四區(qū)的商品房成交均價每平方米10663萬元，旅順的商品房價格優(yōu)勢明顯。位于大連市旅順口區(qū)金榮街與濱港路交匯處的麓島蘭灣工程均價5700元/平方米；華通·中庚·香海小鎮(zhèn)位于大連市旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的南部,均價4200元/平方米；和平海岸工程位于大連市旅順口區(qū)濱港路999-26號，起價僅為2980元/平方米；玫瑰花園別墅，地處遼東半島的最南端，旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的核心地段。工程占地面積50000平，容積率僅為0.37,起價也只為8180元/平方米。這樣的價格與大連城區(qū)動輒上萬的均價相比，更加適合眾多的購房者。2、交通改善帶來便捷潛力除了價格之外，交通是購房者首當其沖要考慮的問題。目前大連樓市在售樓盤中，以交通便利吸引購房者的工程不在少數(shù)，即使位置相對偏遠的樓盤，由于交通條件的改善而使得工程同樣受到人們廣泛關注。旅順方向的公交線路和202路有軌電車建成開通后，使旅順到大連的出行時間縮短，不僅大大方便了沿線居民的日常出行、職工通勤和市內(nèi)百姓的旅游需求，更吸引了大批在高新區(qū)和軟件園工作的年輕購房者選擇來旅順買房。方便來往旅順和大連市的交通更便捷。3、特色景觀創(chuàng)造愜意環(huán)境旅順是一個非常適合人居住的地方，不單純是因為城市優(yōu)越的自然景觀和氣候條件，還因為旅順的城市居民建筑目前已處國內(nèi)一流的領先地位。不僅建筑質量品質卓越，在小區(qū)的整體設計和景觀規(guī)劃等方面更是考慮到了人性化設計，舒適度的概念已經(jīng)滲透到了每一個精品工程中來。憑借著天然的瑰麗環(huán)境，旅順的樓盤都打出了宜居牌，尤其是世界和平公園周圍、月亮灣畔的房子更是以如醉的環(huán)境閃耀在如今的大連樓市?？傊瑥恼?guī)劃來看，旅順未來的開展?jié)摿κ遣豢晒懒康?，特別是高新技術和房地產(chǎn)業(yè)，這兩個最具經(jīng)濟開展?jié)摿Φ男袠I(yè)將得到充分提升。雖然明年的房地產(chǎn)市場尚不明晰，但從長遠來看，區(qū)域開展不可限量，作為經(jīng)濟開展的重要表達，房地產(chǎn)業(yè)會得到長足的開展。第三章工程競爭市場分析第一節(jié)工程屬性界定區(qū)位本案本案工程位于旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，其建設目的是在現(xiàn)有根底上進一步完善大連海運學院周邊配套設施。二、本案可見價值點建筑空間體系及交通體系相承接。丹大高速公路、旅順北路、順大路、興發(fā)路及正在修建的202有軌電車構成交通體系，使得工程與大連、旅順老城區(qū)、旅順新城區(qū)緊密連接。本工程北側靠近旅順新港、世界和平公園及臺山公園，實現(xiàn)居住與自然的空間滲透，以及與山體的綠化空間滲透。本工程靠近海岸線，充分利用海景資源，提升觀海品質。配套設施大連航運職業(yè)技術學院旅順世界和平公園農(nóng)業(yè)銀行世達購物廣場三、工程周邊案例分析旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)板塊工程名稱總建面樓盤情況均價玫瑰花園23萬方在售多層、高層起價5189元/㎡中庚·香海連天13.4萬方意向登記中小高層、高層待定美林西岸50萬方二期在售多層、小高層、高層5400元/㎡海韻山莊4.6萬方在售小高層起價4250元/㎡中庚·香海小鎮(zhèn)26萬方在售高層、小高層4900元/㎡地中?？?3.7萬方在售小高層4300元/㎡左岸·尊邸6.9萬方在售高層、小高層4500元/㎡馬德里堡101萬方在售小高層、高層4300元/㎡茵特藍卡20萬方清盤高層、小高層、多層4500元/㎡郁林海景花園8.7萬方在建高層、小高層待定麓島藍灣16萬方已售80%高層、小高層、多層5200元/㎡一品山水5.5萬方清盤4500元/平米典型案例：旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)美林西岸目前均價：5400元/㎡首次開盤時間：2007年7月建筑面積：約50萬平方米占地面積：約32萬平方米總戶數(shù):3960容積率：1.56綠化率：40%物業(yè)費：多層0.8/㎡/月，高層1.0/㎡/月〔含電梯費〕周邊配套：交通配套：輕軌沿線，18路，19路；教育配套：社區(qū)幼兒園，博陽小學，鐵山中心小學，五十七中學，大連交通大學大連航運管理學院，遼寧對外經(jīng)貿(mào)學院，吉林大學藝術學院等；

醫(yī)療配套：二O三醫(yī)院，鐵山鎮(zhèn)醫(yī)院和即將建設的第三醫(yī)院；商業(yè)配套：世達購物廣場，規(guī)劃中的新瑪特超市；區(qū)域特點：城區(qū)配套相對齊全，人口比擬密集，是幾大區(qū)域中價格最高的區(qū)域，也是本地自住客戶置業(yè)的首選區(qū)域。從產(chǎn)品來看：小高層、高層產(chǎn)品比擬受歡送，消化速度明顯高于其它產(chǎn)品，售出房源90㎡以下戶型占據(jù)主導，大面積產(chǎn)品消化較慢。從價位來看：旅順傳統(tǒng)居住區(qū)典型在售工程的售價均在6000元/平方米，處于旅順價格高點，比擬平穩(wěn)，無較大波動。從客群來看：不同工程客源有所不同，主要決定于工程區(qū)位與資源。銷售狀況：受大勢影響，09年后整體銷售情況較為理想，現(xiàn)二期在售，三期即將開盤。四、區(qū)域客戶需求分析目前，區(qū)域內(nèi)主要工程的客戶構成主要是由產(chǎn)品資源影響決定。客戶類型不同類型的工程的客戶層面表現(xiàn)核心地段型資源條件型投資型旅順及周邊旅順本地人為主，比重到達70-90%，以日常生活、工作半徑為考量前提，主要是以第一居所為定位的常規(guī)居住需求，注重地段。以市區(qū)客戶和外地客戶為主，比例超過50%，以休閑、度假、養(yǎng)老為主要需求點注重自然環(huán)境。投資者為主，以具有潛力的房地產(chǎn)為主要需求點，注重升值。旅順開發(fā)區(qū)外地客戶分析成交戶型，80—100㎡的比例近半數(shù)，50—70㎡的比例近四分之一近一年，旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)80—100㎡的產(chǎn)品去化量最大，50—70㎡的產(chǎn)品因總價優(yōu)勢去化情況也較為理想戶型的成交構成中，兩房占有近六成的市場，四房及以上微乎其微。二房為主力的成交格局說明，各種客戶需求都存在比擬共同的生活型要求，即無論資源型還是地段型，最終是以居住功能為需求方向的，即：從產(chǎn)品戶型上強調生活性、居住性。五、工程目標客戶界定工程目標客戶分為三局部：1、旅順本地：偏好居住在相對熟悉的老城環(huán)境，滿足于屬于自己社交圈層的歸屬感；相似的人群具有非常明顯的聚居性；在既有城區(qū)生活的根底上向往更優(yōu)質的生活狀態(tài)、生活環(huán)境；對鄰里之間的交流溝通樂此不疲，良好友善的鄰里關系是老城的特點；雖然追逐城市生活，但對自然環(huán)境依然有所眷戀；2、大學城帶來的消費群體以方便就近照顧兒女為目的，強調離兒女所在學校近；以居住舒適、享受周邊濃郁書香氣息；注重就近上班、上學的需求；注重房產(chǎn)升值潛力；3、市區(qū)客戶：多數(shù)以度假、養(yǎng)老等資源占有、改善為目標，強調環(huán)境與社區(qū)；生活具有典型的回歸性，從城市的高樓林立回歸到鄰里之間的溝通交流；要求改變城市的生活狀態(tài)，健康、舒暢是他們來到這里的目的；看中生活的質量，尤其對與自然的親近，生活與環(huán)境的融合要求非常高；配套依然要便捷，適合生活。六、工程swot分析優(yōu)勢〔S〕劣勢〔W〕內(nèi)部分析地理位置較好地塊距離海岸線距離適中，既可借助豐富的海岸景觀因素，又能少受海風對于建筑物的影響區(qū)域內(nèi)尚無品牌開發(fā)商進入，XXX品牌優(yōu)勢明顯地塊北側緊鄰船舶制造廠等重工企業(yè)，噪音污染比擬嚴重地塊狹長，規(guī)模較小，對于產(chǎn)品設計、規(guī)劃制約條件較多70/90政策限制西南看海，室內(nèi)潮濕時機〔O〕威脅〔T〕外部分析城市西擴帶來大量制造企業(yè)、大中專院校，其附屬人群的住房需求會不斷擴充市場容量本區(qū)域作為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)重點打造的旅游教育居住區(qū)域，各類配套設施將更加齊全，將吸引更多中高端客戶周邊工程未來仍存在大量供給，市場競爭劇烈工程主力客戶群以投資型群體為主，置業(yè)需求受經(jīng)濟環(huán)境影響較大，當?shù)厝巳荷腥狈σ詽M足工程銷售需要第二節(jié)工程定位一、市場定位通過對于旅順整體市場的分析、區(qū)域市場背景以及對工程市場投資可行性進行驗證，將本工程定位為：高品質學府社區(qū)·盡享海景資源二、客戶定位整體客戶定位根據(jù)我們對于旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場的客戶調研和我們對于工程總體特性的把握，將本工程的客戶整體定位為：中高端客戶本工程所定位的客群主要面向：1、目標客戶類型按區(qū)域分布劃分，大連本地客戶和外地客戶各占約50%，其中外地客戶中以東三省客戶為主，約80%。按收入類型劃分，主體為中等收入家庭，家庭年收入在6-10萬元之間。按置業(yè)目的來看，自住需求和度假型需求為主，約占80%，其余為投資或自住兼投資的目的。2、目標客戶共性本地客戶主要是自住需求為導向的產(chǎn)業(yè)人群，年齡在30-45歲之間，收入穩(wěn)定，注重居住的功能性和價格的均衡。外地客戶主要是35-50歲之間的東三省社會中堅階層，擁有中高收入，注重生活品質的提高，期望在旅順開發(fā)區(qū)置業(yè)以滿足度假或年老后遷居的養(yǎng)老需求。下面我們會就本工程進行客戶定位，在客戶定位過程中，我們將采用以下圖所示的客戶定位流程：可可承受家庭年收入入物業(yè)總價潛在物業(yè)總價潛在客戶類型目標客戶鎖定情感偏好過濾功能偏好過濾目標客戶描述產(chǎn)品功能偏好過濾本工程的產(chǎn)品的功能特征主要表現(xiàn)在：城市新居住區(qū)，生活配套較為齊全/空氣清新、自然景觀較好根據(jù)產(chǎn)品功能偏好模型，此類產(chǎn)品適合成長型、改善型和商務型家庭，此類型客戶為自住型家庭〔35-50〕的三口之家。產(chǎn)品情感偏好過濾本工程的產(chǎn)品屬于旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)內(nèi)山海景物業(yè)，工程可以滿足客戶的地位優(yōu)越感；區(qū)域內(nèi)教育、商業(yè)、醫(yī)療、交通等各類配套的相對完善，另外臨近臺山公園和世界和平公園的景觀資源優(yōu)勢可滿足客戶的整體環(huán)境需求；本工程最大的情感偏好來自于區(qū)域內(nèi)改善型居住客戶的居住需求及工程自身的檔次展示。目標客戶群分析本工程定位于中偏高檔居住產(chǎn)品，面向的客戶群定位于中、偏高檔階層客戶群體，具體來說就是目標市場內(nèi)的中檔客戶階層及中高檔客戶階層。本地客群首次置業(yè)本地客群首次置業(yè)二次置業(yè)改善生活投資升值關注因素交通配套學府情緣社區(qū)物業(yè)小區(qū)景觀購置目的次要目標客戶1——養(yǎng)老型客戶群體養(yǎng)老型客戶對居住環(huán)境、小區(qū)建設、產(chǎn)品、配套都有較高要求。家庭結構：2人世界或3口之家生活背景：年齡在40—60歲左右行業(yè)特質：在市內(nèi)工作將要退休或退休消費偏好：資金相對充裕的投資人群及對環(huán)境、配套要求較高的老年人。次要目標客戶2——投資型客戶群體投資型客戶主要看好旅順區(qū)內(nèi)整體房地產(chǎn)價值的提升，對產(chǎn)品本身要求不高。大大連及外地客群養(yǎng)老度假投資升值購置目的關注因素環(huán)境升值潛力自住三、產(chǎn)品定位住宅局部：根據(jù)目前住宅市場成交的戶型面積分析，建議產(chǎn)品以二房為主、三房為輔、配有少量一房。兩房面積在70-90平方米之間，三房面積在90-140平方米之間，一房面積在四、價格定位該工程位于大連旅順開發(fā)區(qū)的核心位置，既享受優(yōu)越的住區(qū)環(huán)境又兼得未來商業(yè)區(qū)的繁華。周邊已建成了許多中檔居住小區(qū)，中庚·香海小鎮(zhèn)、美林西岸、玫瑰花園、茵特藍卡、麓島藍灣等工程。工程獨特的區(qū)位和景觀優(yōu)勢，加上未來該區(qū)域會開通輕軌和煙大交通樞紐的利好，工程會成為極具升值潛力的區(qū)域住宅地標。該工程在區(qū)域具有明顯區(qū)位優(yōu)勢，目前和未來工程銷售期內(nèi)區(qū)域內(nèi)都幾乎沒有觀海住宅銷售，比擬周邊工程的歷史銷售價格和現(xiàn)在少量在售望海住宅5500-7000元/平米的價格，現(xiàn)時本工程住宅均價可實現(xiàn)5450元/平方米，公建均價10000元/平方米左右，將具有很強的市場競爭力，且有很大的升值空間。我們保守估算本工程的住宅局部在銷售期的市場起始均價可實現(xiàn)5450元/平米左右。第四章銷售策略第一節(jié)銷售推廣策略一、積累客戶階段營銷中以渲染工程的優(yōu)勢區(qū)位、臺山公園和世界和平公園及海景住宅，戶型合理、工程的配套設施健全、準備開展各種認購舉措以及未來開展的美好藍圖為主，營造氣氛，強調工程的生活主張，樹立品牌形象感召力。二、品牌推廣階段將局部住宅推出上市，在市場上樹立起中檔價位、高檔生活社區(qū)的形象。全面整合各方面推廣手段，全面帶動人氣，媒體宣傳力度到達最高潮，在公眾層面展示“XXX”的品牌地位，在完成推廣銷售的同時為以后的開發(fā)工程打下深厚的市場根底。三、品牌升華階段XXX地產(chǎn)已有的品牌效應增強了客戶對產(chǎn)品增值盈利前景的信心，再針對投資型客戶的特點，開展準確有效的推廣活動。四、品牌延續(xù)階段針對客戶的特點，開展準確有效的推廣活動，使“XXXX”成為該區(qū)域乃至整個旅順中高檔社區(qū)的代表，使品牌得以延續(xù)。第二節(jié)銷售推廣方案一、市場推廣籌劃工作內(nèi)容：通過參加房展會展示樓盤整體模型和分戶平面模型，大量散出售樓彩頁，宣傳造勢，集聚人氣。媒體類型：利用形象墻，沿公交道路兩側設立圍欄、圍墻廣告，其風格和色彩及整體推廣宣傳語要緊扣工程主題，不停頓夜間照明，醒目、通俗。本工程針對工程開工、預售、持續(xù)銷售期等不同階段的特點，可在《大連日報》、《半島晨報》和《大連晚報》進行系列廣告宣傳，另外在外埠進行一些定向的廣告?zhèn)鞑?。售樓處：售樓處要緊鄰出入開發(fā)區(qū)的主干道，售樓處應符合專業(yè)要求：標志醒目，功能分區(qū)明確，門前廣場、停車場、接待區(qū)、洽談區(qū)、展示區(qū)、客戶休息區(qū)、衛(wèi)生間、更衣間、儲藏室齊備；進入銷售中心有明確的導示；其周邊綠化較好，內(nèi)外空間通透，售樓員著裝統(tǒng)一，建立專業(yè)的銷售隊伍，彬彬有禮，室內(nèi)燈光明亮，有充足的售樓書和銷售彩頁。工作目標：向購房者介紹產(chǎn)品，使目標客群持續(xù)關注本工程，吸引客戶咨詢，現(xiàn)場訪問?？偨Y并及時反響信息，調整銷售策略，積累有效客戶。戶外廣告區(qū)域：市內(nèi)為主，北三市為輔，輻射東北三省。工作方法：廣告中不涉及工程具體的情況，在接待和現(xiàn)場接待中充分總結客戶信息。二、前期營銷籌劃按照房地產(chǎn)工程未來獲取收益的方式，可將房地產(chǎn)工程分為以下類型：出售型房地產(chǎn)工程、出租型房地產(chǎn)工程、混合型房地產(chǎn)工程。按上述標準劃分，本工程可歸于銷售型房地產(chǎn)工程，即開發(fā)商以預售或開發(fā)完成后出售的方式得到收入、回收開發(fā)資金、獲取開發(fā)收益，以到達贏利的目的。結合該工程特點，本著謹慎性原那么取其銷售期為31個月，在此前提下進行工程的經(jīng)濟評價。1、開盤時間為：一期開盤2010年9月15日，二期開盤2011年6月。2、工程按工程開工順序分期推出，視客戶積累情況保存標桿產(chǎn)品及局部價值產(chǎn)品，價值產(chǎn)品保存比例約為該類產(chǎn)品的15%-20%。3、整個銷售周期方案在31個月，依靠推出產(chǎn)品品質提升帶動價格的表象攀升。三、市場銷售籌劃1、工程預售、大舉“造勢”階段2010年5月1日至2、熱烈出售“強式”階段2010年9月15日至2011年9月15日，在此階段，銷售進入強式銷售，品牌與理念的導入到達推廣頂峰期。3、持續(xù)跟進“收勢”階段2011年9月15日至2012年11月31日，銷售維持階段，適當?shù)臏p少銷售人員、銷售費用的投入，通過小區(qū)完善的居住環(huán)境、優(yōu)良的物業(yè)管理吸引“現(xiàn)房購置者”。第五章場址選擇第一節(jié)地址現(xiàn)狀一、工程建設地點該工程建設地點位于大連市旅順經(jīng)濟開發(fā)區(qū)。地理位置十分優(yōu)越，北至金華街，南抵大連海運職業(yè)學院教學區(qū)，東接興發(fā)路，西到濱港路，有丹大高速、旅順北路、興發(fā)路與大連、旅順老城區(qū)相連。二、場址現(xiàn)狀該工程已通過土地所有權出讓的方式獲得該地塊的所有權。工程場址目前已實現(xiàn)“六通一平”。第二節(jié)地址條件1、地形地貌旅大地區(qū)屬遼東半島南部丘陵區(qū)是典型的基巖港灣海岸。由于無河流入海及其他泥沙來源，岸線和沿岸海底地形甚穩(wěn)定。本區(qū)處于新華夏系第二隆起帶遼東臺背斜復州古凹陷的南部，主要構造線方向為北東、北西和緯向，除金州大斷裂外沒有大的斷層。擬建場區(qū)內(nèi)地貌西部為構造剝蝕低丘及丘坡部位，東部為海漫灘，地形總趨勢是北高南低，西高東低。2、地層分布根據(jù)初步勘察報告，場地層自上而下分布為：①素填土〔Q4ml〕：雜色，松散，潮濕，成分以板巖、石英巖、碎石土為主，含少量粉質粘土，碎石直徑多在10-70mm，近期回填，欠固結，層底埋深1.9-8.2m，層厚1.9-8.2m〔層底標高35.79-52.54m〕,分布于整個場地。②粉質粘土〔Q4apl〕：黃褐色，濕，可塑，搖振無反響，稍有光滑，干強度中等，韌性中等，含10%左右碎石，碎石成分為板巖、石英巖，直徑4-10mm，埋深2.7-8.3m，層底埋深6.2-10.2m，層厚2.0-4.2m〔層底標高33.66-37.47m〕，分布于整個場地。③強風化板巖〔Z2P〕：褐黃色，稍濕，厚層狀，巖芯碎裂呈沙粒狀、塊狀，下部有少量短柱狀，巖體完整程度為破碎，巖體根本質量等級為Ⅳ級，層底埋深2.9-15.9m，層厚0.7-6.5m〔層底標高27.96-49.02m〕，分布于整個場地。④中風化板巖：〔Z2P〕灰黃色，稍濕，厚層狀，節(jié)理、裂隙較發(fā)育，巖芯呈柱狀，為較軟巖，巖體完整程度為較破碎，巖體根本質量等級為Ⅲ級，層頂埋深2.9-15.9m，層厚8.6-20.7〔層頂標高27.96-49.02m〕，分布于整個場地。3、場地不良地質現(xiàn)象根據(jù)場地區(qū)域地質構造特征、地震活動規(guī)律、場地周圍勘察和勘探揭露情況，場地內(nèi)不存在大型活動斷層，天然狀態(tài)下未發(fā)現(xiàn)滑坡，泥石流等不良地質作用。4、場地穩(wěn)定性與場地建筑適宜性評價場地內(nèi)未發(fā)現(xiàn)有斷裂構造、滑坡、泥石流、軟弱土層等不良地質現(xiàn)象存在，不會對場地穩(wěn)定性造成影響。區(qū)地貌成因類型主要為剝蝕低丘丘坡部位及海漫灘，地層較穩(wěn)定，巖石強度適宜，透水性較差，且?guī)r石埋深適宜，本場地適宜于工程的建設。5、地震根據(jù)《中國地震參數(shù)區(qū)劃圖》〔GB18306-2001〕，本工程區(qū)的抗震設防烈度為7度，設計根本地震動峰值加速度為0.10g，設計地震分組為一組二、自然條件工程區(qū)地處北溫帶半濕潤季風型大陸性氣候區(qū)，并具海洋性氣候特征。該區(qū)域日照充足，空氣濕潤，氣候溫和，季節(jié)變化明顯。夏季主導風向為東南風，冬季盛行北風。三、社會經(jīng)濟環(huán)境條件旅順是目前大連“西拓北進”的主要城區(qū)之一，是大連市主要城區(qū)的功能延伸地，2008年旅順口區(qū)全年實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值115億元，增長24.3%；固定資產(chǎn)投資121.6億元，增長38%；財政一般預算收入10.4億元，增長30.3%，提前兩年實現(xiàn)“十一五”規(guī)劃財政收入目標；社會消費品零售總額27億元，增長17.4%；實際利用外資1.05億美元，可比增長80.3%；城市居民人均可支配收入15240元，農(nóng)民人均純收入12430元，分別增長20%和19.4%；恩格爾系數(shù)控制在38%以下；三次產(chǎn)業(yè)結構調整為9.8:51.7:38.5。第六章建筑方案第一節(jié)工程總體規(guī)劃設計方案一、規(guī)劃設計原那么根據(jù)《大連市城市規(guī)劃管理條例》的有關規(guī)定及工程法人意見，工程總體規(guī)劃原那么如下：1、堅持合理有序安排的原那么，為實現(xiàn)土地良性開發(fā)創(chuàng)造前提；2、堅持系統(tǒng)性原那么，做到統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一建設；3、堅持可持續(xù)開展觀，防止浪費資源；4、堅持超前性原那么，能適應相當長時期開展的需要；5、規(guī)劃時做到因地制宜、量力而行，防止規(guī)模過大、脫離實際，充分分析在經(jīng)濟上、技術上開發(fā)的可行性；6、建筑物應有良好的通風及平安出口，應滿足衛(wèi)生、通風、消防等要求,實現(xiàn)人性化建筑。二、設計理念本工程在規(guī)劃布局上充分考慮“高科技，高檔次，人文化”的設計思路，為追求高品位居住環(huán)境的都市人提供融合景觀與生態(tài)的創(chuàng)新公寓。三、設計方案〔一〕住宅建筑組成及特點該工程融匯尖端宜居思想，為舒適空間的設計奠定了根底。1、建筑戶型細致推敲，中小戶型注重緊湊合理和動靜分區(qū)，大戶型的設計更加注重空間的舒適度；2、室內(nèi)與室外的良好銜接，設計自然陽臺、陽光花園等設施，可以更好地接觸自然，享受陽光海風；3、空間通透暢順，設計大采光窗充分利用自然光，形成空間五明特征；4、空間方正簡約，闊開間，短進深，打造高效使用率，形成效能的黃金分割；5、空間設計完全尊重人體工程學原理，以人為本，量體造房，充分保證了人體的舒適性；6、空間設計特別注重環(huán)保、節(jié)能特色的打造，在設計細節(jié)上保持可持續(xù)性特征。7、住宅朝向擴大了住宅的看海視野，通過開敞陽臺和落地窗的設置，使海景資源的利用都到達了最正確效果?！捕彻簿植恳?guī)劃設計1、小區(qū)道路實現(xiàn)人車分流，停車以地下停車為主，只保存少量的地面訪客停車，既減少車庫建設本錢，又解決了小區(qū)的停車問題。2、綠化系統(tǒng)以庭院組團綠化為主，較大的庭院尺度保證了綠化布置的豐富性，藝術小品、密林草坪散落其間，景觀廊架、休息亭掩映在綠色當中。3、大連市所有本地建筑物抗震等級必須為七級。本工程建筑結構采用鞏固的鋼筋混凝土框架結構，不但抗震、抗風性能優(yōu)越，而且平面布置可以自由組合，給每位用戶留下了充分發(fā)揮自己想象力、隨意裝修家居的自由空間。第二節(jié)建筑方案 一、建筑方案描述1、建筑藝術與風格XXX工程的建筑風格為ArtDeco，既裝飾藝術?；丶y飾曲線線條、金字塔造型等埃及元素紛紛出現(xiàn)在建筑的外立面上，表達了當時高端階層所追求的高貴感；而摩登的形體又賦予古老的、貴族的氣質，代表的是一種復興的城市精神。該建筑風格強調建筑物的高聳、挺拔，給人以拔地而起、傲然屹立的非凡氣勢，表達出工業(yè)革命的技術革新所帶來的不斷克服地心引力而到達新的高度，表達出不斷超越的人文精神和力量。通過新穎的造型、艷麗奪目的色彩以及豪華材料的運用，成為一種摩登藝術的符號。2、建筑特征與結構本工程住宅小區(qū)住宅以高層框架住宅為主，容積率為4.60，綠化面積為45％。3、總平面布置該工程占地面積41020.65萬平方米，總建筑面積為227194.98平方米。其中計入容積率建筑面積188694.98平方米，其中住宅184514.98平方米，地下工程小區(qū)與大連海運職業(yè)技術學院相對，南鄰大連交通大學科技園，周邊有世界和平公園和臺山公園。工程用地地塊狹長，總布局規(guī)劃相對簡單。工程規(guī)劃建設9棟樓，均為33層。狹長區(qū)域西北側有一、二號樓，北側有三、四、五號樓，東北側有八、九號樓，每棟樓內(nèi)設置4部電梯；南側有六、七號樓，每棟樓內(nèi)設置2部電梯。兩排建筑之間是公共活動區(qū)，比擬利于朝向海景方向。4、戶型方案按戶型分，分為一室一廳，兩室兩廳，三室兩廳，以兩室兩廳為主，90平方米以下的占71%面積區(qū)間50-70平方米70-90平方米90-1200平方米120-140平方米合計比例%25%46%19%10%100二、配套根底設施建設為了滿足工程建設及運營的需求，需要建設相應的根底設施。結合該工程周邊市政配套條件，做出工程配套設施建設方案。1、供電系統(tǒng)市政供電，工程用電可直接由周邊變電所接入即可。2、給排水系統(tǒng)〔1〕供水方式該工程供水方式采取直接接入市政管網(wǎng)方式。同時安裝二次加壓泵房，滿足小區(qū)內(nèi)的用水需求?！?〕排水系統(tǒng)安裝凈水設備，污水經(jīng)污水凈化處理裝置處理后排入市政管網(wǎng)。3、暖通系統(tǒng)工程采取區(qū)域配套熱源，滿足業(yè)主的取暖需求。4、通訊及弱電系統(tǒng)通信：在各住戶安裝插座、有線電視接口、寬帶入戶接口等配套系統(tǒng)。5、消防系統(tǒng)建設消防水池、消防泵房等。采用生活、消防雙路給水系統(tǒng)。消防設計滿足《建筑設計防火標準GBJ16-87》(2001年修訂版)的要求。三、小區(qū)周邊現(xiàn)有配套設施商店、購物中心周邊商業(yè)目前主要以農(nóng)貿(mào)市場和社區(qū)臨街商業(yè)為主，未來將會新建一個中等規(guī)模的超市。學校、醫(yī)院附近有金家村幼兒園、博陽小學、鐵山中心小學、大連市第五十七中學等教育配套設施，周邊醫(yī)療設施主要有二O三醫(yī)院、鐵山鎮(zhèn)醫(yī)院和即將建設的第三醫(yī)院等。銀行、郵局周邊目前銀行機構較少，主要有農(nóng)業(yè)銀行、鐵山鎮(zhèn)工行；并有鐵山鎮(zhèn)郵電局。文體、公園場所等區(qū)域內(nèi)文體配套設施完備，世界和平公園以及眾多小型主題公園。第三節(jié)主要技術經(jīng)濟指標該工程建筑方案的主要技術經(jīng)濟指標如下表：工程名稱單位數(shù)量規(guī)劃用地面積㎡41020.65總建筑面積㎡227194.98計入容積率建筑面積㎡188694.98其中住宅建筑面積㎡184514.98會所、社區(qū)、物業(yè)建筑面積㎡4180地下車庫面積㎡38500容積率4.60居住戶〔套〕數(shù)戶2050地下停車位個數(shù)個1025綠地率%45建筑密度%16第七章環(huán)保、消防及平安第一節(jié)環(huán)境保護該工程使用的設備在生產(chǎn)過程中沒有“三廢”排出，由于設備技術指標先進，在生產(chǎn)中產(chǎn)生的噪音在國家允許標準之內(nèi)，不影響周圍居民的正常生活和工作，同時設備生產(chǎn)過程中的粉塵，都有吸塵設施，粉塵排放量完全可到達國家標準，對生產(chǎn)工人不產(chǎn)生任何不良影響。擬采取的措施有：一、建筑垃圾主要是由于土方開挖、場地平整產(chǎn)生的廢棄土石、剩余建筑材料等，這局部垃圾一般無毒害，在建筑施工結束后將及時清理。在設計時，將充分考慮土方平衡，通過填方處理或堆山造景處理。二、生活垃圾生活垃圾將采取分類收集、分別處理的方法。對有機垃圾，采用成套的垃圾處理機進行生化處理，污水在通過污水處理達標后回灌；對無機垃圾轉運到指定垃圾處理場集中處理。1、污水處理建立完善的生活污水排放系統(tǒng)，處理后到達國家環(huán)保法規(guī)要求后排放。2、噪音處理對公共場所、機電設備、泵房等產(chǎn)生噪音的設備采取相應隔音、消聲措施，符合《中國城市區(qū)域噪聲標準》。3、大氣保護盡量使用電力以及太陽能等清潔能源，以減少甚至消除污染，節(jié)約能源；制冷設備禁止選用以氟里昂制冷的設備；排氣煙管應避開其他環(huán)境敏感地帶。4、材料選用采用無污染、無輻射作用、隔音效果好的建筑材料，實現(xiàn)對生態(tài)環(huán)境的保護。第二節(jié)消防消防問題涉及到公司的財產(chǎn)、職員和客戶的人身平安，并關系到整個工程的聲譽，因此需要通過招投標，選擇具有相應資質并具有豐富業(yè)績的結構及消防設計單位和施工單位，嚴格按照《建筑設計防火標準GBJ16-87》(2001年修訂版)、《火災自動報警系統(tǒng)設計標準》、《建筑滅火器配置設計標準》以及《建筑工程施工現(xiàn)場供用電平安標準》以及各專業(yè)提供的有關設計資料要求進行設計。杜絕消防事故。擬采用的措施有：1、設施在設計上要到達政府部門的消防要求，施工時安裝完善的消防報警、滅火系統(tǒng)。2、部門專門設立消防保安崗位，通過對平安設施及消防報警聯(lián)動控制系統(tǒng)的晝夜監(jiān)控，及時發(fā)現(xiàn)并解決問題，最大限度地降低平安及消防隱患。3、平安及消防設備，對設備運行及時的維護與更換，保證平安及消防系統(tǒng)的正常運行。4、健全消防制度，逐級落實消防責任制嚴格執(zhí)行消防的操作程序；健全消防組織，根據(jù)實際需要進行演練。5、關鍵場所設立醒目的消防警示標志。第三節(jié)平安措施該工程采用綜合布線，24小時保安可視監(jiān)控，訪客對講系統(tǒng)，防火防盜防燃氣系統(tǒng)。內(nèi)設有先進的平安報警系統(tǒng)，并直接與110報警中心聯(lián)網(wǎng)，使小區(qū)的平安能夠得到極大的保障。在建筑設計中應該符合《城市居民住宅平安防范措施建設管理規(guī)定》和《城市燃氣平安管理規(guī)定》等法律、法規(guī)，擬采用的措施如下：1、在工程施工過程中要求施工方設置平安管理小組，并催促其嚴格執(zhí)行有關平安措施和制度，完全防止施工中的重大人身傷亡事故。2、對一定級別的業(yè)主，由保安部門制定相應的平安保衛(wèi)方案和應急措施；3、對各個平安崗位的人員進行上崗前的強化培訓；4、定期進行各平安崗位、平安防范措施、平安防范設備的檢查，及時發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。第八章節(jié)能節(jié)水第一節(jié)節(jié)能措施工程建筑熱環(huán)境和能源系統(tǒng)的設計應貫徹國家和大連市有關節(jié)約能源的法規(guī)和政策，嚴格執(zhí)行《民用建筑節(jié)能設計標準》。保證舒適、健康的室內(nèi)熱環(huán)境根底上，采取有效的節(jié)能措施，改善建筑的熱工性能，降低建筑全年能耗；積極采用對環(huán)境污染小的可再生能源——太陽能，并提高采暖、空調等耗能系統(tǒng)的效率；最大限度地減少建筑對能源的需求和對空氣污染的破壞，以實現(xiàn)可持續(xù)開展的目標。第二節(jié)節(jié)水措施一、工程水環(huán)境合理規(guī)劃和建設工程水環(huán)境，提供平安有效的供水、污水處理、日用系統(tǒng)，節(jié)約用水。實現(xiàn)水資源的可持續(xù)開展和利用，改善小區(qū)生態(tài)環(huán)境。建立完善的給水系統(tǒng)，保證供水水質符合衛(wèi)生要求，水量穩(wěn)定，水壓可靠；建立完善的排水系統(tǒng)；雨水或生活污水經(jīng)處理后回用作生活雜用水等各種用途時，水質應到達國家規(guī)定的相應標準，以保障回用水的平安和適用。對工程用水水量和水質進行估算與評價，提供詳盡的居民用水量估算資料。提出合理用水分配方案、水質和水量保證方案。最大限度地有效利用水資源，減少小區(qū)污水的排放量，實現(xiàn)小區(qū)用水的良性循環(huán)，以足夠的水量和水壓向所有的用戶不間斷地供給符合衛(wèi)生要求的飲用水、消防用水和其它生活用水；及時將小區(qū)內(nèi)的污水和雨水排放收集到指定場所。完善小區(qū)屋頂和地表徑流規(guī)劃，防止雨水淹漬、沖刷給環(huán)境帶來的破壞。充分利用雨水，減少市政供水。二、綠化景觀用水節(jié)水保障工程綠化、景觀用水，改善小區(qū)用水分配，提高景觀用水水質和效率。景觀用水應設置循環(huán)系統(tǒng)，并應結合中水系統(tǒng)進行優(yōu)化設計以保證水質，提高用水效率。提倡營造少灌或免灌綠化群落，減少草坪面積，尤其是冷地型草坪面積。綠化用水應利用雨水或生活污水回用作為綠化用水，以利于節(jié)水及利用自然滲透補充地下水。三、節(jié)水器具應用大力推廣使用節(jié)水型器具，不斷提高用水效益。第九章人員組織本工程采用開發(fā)總經(jīng)理負責制。工程部架構如下：總經(jīng)理總經(jīng)理總工程師副總經(jīng)理總工程師副總經(jīng)理辦公室財務部人力資源部物業(yè)部辦公室財務部人力資源部物業(yè)部 設計部工程部籌劃銷售部設計部工程部籌劃銷售部在全面制定資金使用總方案、工程進度總方案的前提下編制各階段的詳細方案。工程部及財務部齊心協(xié)力，各負其責。施行定崗、定位、定編、定標、定責的工作制度。第十章招標工程根據(jù)《中華人民共和國招投標法》的規(guī)定，在我國境內(nèi)進行的大型根底設施公用事業(yè)等關系社會公共利益、公眾平安的工程、全部或局部使用國有資金投資或國家融資的工程，其勘察、設計、施工、監(jiān)理立以及重要設備、材料等采購必須進行招標。根據(jù)2000年5月1日國家開展方案委員會發(fā)布的《工程建設工程招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》本工程屬于關系社會公共利益、公眾平安的公用事業(yè)工程，因此本工程勘察、設計、施工、監(jiān)理等必須進行招標。結合本工程特點采取委托招標的形式進行公開招標。其招標內(nèi)容如下。招標內(nèi)容根本條目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標局部招標自行招標委托招標公開招標邀請招標勘查設計√√√施工√√√監(jiān)理√√√第十一章工程實施進度第一節(jié)建設工期工程總開發(fā)期為2009年12月-2012年11月，工程一期于2010年5月開工建設，二期于2010年10月開工建設。主要工程內(nèi)容包括項前期工作，土建及安裝工程、配套工程施工，衛(wèi)生清潔、竣工驗收等。第二節(jié)工程實施進度安排為了縮短工期，確保工程進度及質量，各工序之間應統(tǒng)籌安排，嚴格監(jiān)理，嚴把質量關。工程實施進度安排如下：2009年12月—2010年4月，辦理立項申請及審批手續(xù)、設計、施工手續(xù)辦理、招標等前期工作；2010年5月—2012年11月，一期土建安裝工程、配套工程施工；2010年10月—2012年11月，二期土建安裝工程、配套工程施工：2012年11月，衛(wèi)生清潔，竣工驗收。2010年5月-2012年11月，銷售期。工程銷售實施進度安排如下：一期〔10萬平方米〕銷售：2010年5月—2010年11月：一期總面積的30%〔2010年9月正式開盤〕；2010年12月—2011年11月：一期總面積的40%；2011年12月—2012年11月：一期總面積的30%；二期〔12.7萬平方米〕銷售：2011年6月—2011年11月：二期總面積的40%；2011年12月—2012年11月：二期總面積的60%。第三節(jié)工程實施進度表該工程的工程實施進度安排見下表。第一年第二年第三年09年2010年2011年2012年12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月前期工作一期建筑安裝工程、配套工程施工二期建筑安裝工程、配套工程施工衛(wèi)生清潔竣工驗收第十二章投資估算第一節(jié)投資估算依據(jù)《全國統(tǒng)一建筑工程預算工程量計算規(guī)那么》2008年《遼寧省建筑工程預算實物量定額》2008年《遼寧省建筑工程預算實物量定額單位估價表》2009年機電設備報價手冊委托方提供的資料其他相關資料第二節(jié)工程投資估算根據(jù)建設單位提供的資料及委托方要求，列入本次評價范圍的是“XXX”工程，設計用途為民宅，總用地面積約為41020.65平方米，總建筑面積約為227194.98平方米，其中住宅面積工程評價人員按本工程開發(fā)設計方案確定的建筑規(guī)模、技術方案、設備方案、工程方案和工程實施進度以及可行性研究財務評價有關取費要求估算工程開發(fā)的總投資造價。該工程投資估算包含：開發(fā)本錢和開發(fā)費用。其中開發(fā)本錢包括土地費用、前期工程費用、根底設施建設費用、建筑安裝工程費用、開發(fā)期稅費、其他費用、不可預見費；開發(fā)費用包括財務費用、管理費用、銷售費用。一、開發(fā)本錢1、土地費用該項費用包含了取得土地費用及相關稅費，根據(jù)委托方提供的相關資料,確定本工程全部的土地費用為17060萬元。表12-1土地費用估算表序號工程取費依據(jù)金額〔萬元〕1土地出讓金3995元/平方米，面積41020.65平方米163882土地契稅出讓金的4%6563土地印花稅出讓金的萬分之五84土地評估費出讓金的萬分之五8合計170602、前期工程費前期工程費主要是勘測設計費，可行性研究費，白蟻防治費、墻改基金、水土流失危害賠償費等，經(jīng)估算約1010萬元，詳見附表1。3、根底設施建設費用根底設施建設費用包括根底設施配套費、小區(qū)道路停車場工程、小區(qū)路燈工程、小區(qū)綠化工程及環(huán)衛(wèi)設施，經(jīng)估算約5849萬元，詳見附表1。4、建筑安裝工程費包括土建工程費和安裝工程費，參考大連市同類房地產(chǎn)開發(fā)工程的實際建造本錢估算確定約40596萬元。5、開發(fā)期稅費包括土地使用稅和人防費，根據(jù)相關規(guī)定計算兩項費用，共計2316萬元。6、其他費用其他費用包括施工圖設計費、審查費、環(huán)境影響評估費、招標代理費、建設單位管理費、工程監(jiān)理費、房屋測繪費、工程合同預算或標底審查費、水泥走向基金等，按照相關取費標準及取費比例進行估算，共計3018萬元。7、不可預見費在此按照上述六項之和的5%估算其不可預見費共計3492萬元。二、開發(fā)費用1、管理費用結合公司的開發(fā)經(jīng)驗，估算年管理費用為200萬元，共計600萬元。2、財務費用本工程擬向銀行貸款30000萬元，按6%的貸款利率進行估算，開發(fā)期內(nèi)財務費用共計1274萬元，詳見附表5。3、銷售費用本工程銷售費用擬控制在銷售收入總額的3%，共計3603萬元，開發(fā)期三年內(nèi)按照40%，40%，20%的比例進行分配，分為1441.2萬元，1441.2萬元，720.6萬元。三、總投資綜上該工程估算總投資為開發(fā)本錢和開發(fā)費用之和共計78818萬元。工程投資估算詳見下表：表12-2工程投資估算表序號工程總投資1開發(fā)本錢733411.1土地費用170601.2前期工程費10101.3根底設施建設費58491.4建筑安裝工程費405961.5開發(fā)期稅費23161.6其他費用30181.7不可預見費34922開發(fā)費用54772.1管理費用6002.2財務費用12742.3銷售費用36033總投資78818第三節(jié)資金籌措一、資金籌措方案本工程建設資金籌措方案為建設單位自有和向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款兩局部。工程工程建設所需資金約78818萬元，其中大連XXXX房地產(chǎn)開發(fā)以自有資金〔資本金〕投入28044萬元，向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)貸款30000萬元，工程預〔銷〕售收入投入20774萬元。符合詳見長期借款還本付息估算表、資金來源與運用表。表12-3借款還本付息估算表單位：萬元序號工程合計計算期〔年〕123一銀行借款1期初借款余額00824090002當期借款3000080001300090003當期應計利息12742404945404當期還本付息31274012734185405其中：還本30000012000180006付息127407345407期末資金余額824090000二還款資金來源1309619588可用于還款的未分配利潤1309619588計算利息備付率〔％〕04076%5474%指標償債備付率〔％〕103%106%表12-4資金來源與運用表單位：萬元序號工程合計1231資金來源1781524312864904701201.1銷售收入1201081508447904571201.2自有資金2804420044400040001.3銀行借款3000080001300090002資金運用1275892888145353533552.1開發(fā)本錢733412640323469234692.2管理費用6002002002002.3銷售費用3603144114417212.4經(jīng)營稅金及附加6666837265931702.5土地增值稅00002.6所得稅121050485072552.7應付利潤00002.8借款本金歸還30000012000180002.9借款利息支付127407345403盈余資金505631424719551167654累計盈余資金98608142473379850563二、資金構成分析資金籌措方案本工程自有資金28044萬元，占總投資的比例為35.58%，銀行貸款30000萬元，占總投資的比例為38.06%，銷售收入反投20774萬元，占總投資比例26.36%。符合《國務院關于調整固定資產(chǎn)投資工程資本金比例的通知》〔國發(fā)[2009]27號〕關于房地產(chǎn)開發(fā)按工程資本金20%的規(guī)定。第十三章財務評價第一節(jié)財務評價根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取一、財務評價依據(jù)根據(jù)國家計委計辦〔2002〕15號文件發(fā)布的“國家計委辦公廳關于出版《投資工程可行性研究指南〔試用版〕》的通知”和《投資工程可行性研究指南》、《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版》以及《房地產(chǎn)開發(fā)工程經(jīng)濟評價方法》的有關規(guī)定，以及工程單位提供的有關根底資料，進行財務評價。二、財務評價根底數(shù)據(jù)與參數(shù)選取1、計算期工程總開發(fā)期三年為2009年12月-2012年11月，銷售期為2010年5月-2012年11月末，總銷售期為31個月，分別在計算期內(nèi)每年不同比例分布。2、財務基準收益率設定根據(jù)30年期國債利息與風險系數(shù)之和設定財務基準收益率。30年期國債利息為4.03%〔稅前〕，考慮25%的所得稅和風險系數(shù)，結合《建設工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)第三版》設定財務基準收益率為12%。第二節(jié)銷售收入及稅金估算一、銷售收入估算1、銷售量及空置率根據(jù)對大連市房地產(chǎn)市場的預測，結合本工程的實際情況，在企業(yè)提供銷售方案的根底上，評估確定本工程住宅的銷售量按照100%考慮。2、產(chǎn)品銷售收入本工程的收入主要取決于銷售局部，銷售局部由住宅及公建的銷售收入以及地下車位出售〔30年使用權〕構成。本次工程可銷售住宅建筑面積為184514.98平方米，車位1025個。依據(jù)大連市旅順口區(qū)房地產(chǎn)市場價格現(xiàn)狀，結合工程的優(yōu)勢，綜合考慮認為住宅銷售每年可達為5450元/平方米，車位為15萬元/個，以其在整個銷售期內(nèi)價格保持不變?yōu)楣浪闱疤?，預期銷售收入合計為120108萬元。其中住宅計算期三年內(nèi)按照15%、40%、45%的比例銷售，總銷售收入100560萬元，每年銷售收入分別為15084萬元、40224萬元、45252萬元。車位從計算期第二年開始按照49.95%、50.05%的比例銷售，總銷售收入15368萬元，每年銷售收入分別為7680萬元、7688萬元。二、經(jīng)營稅金及附加估算營業(yè)稅按照銷售收入的5%計提，城市維護稅和教育附加分別按照營業(yè)收入的7%和4%計算。計算期內(nèi)經(jīng)營稅金及稅金附加共計6666萬元，詳見附表4。三、土地增值稅估算本工程免征土地增值稅。第三節(jié)利潤及利潤分配估算一、利潤總額估算利潤總額為銷售收入扣除總本錢費用和營業(yè)稅金及附加后的余額，所得稅按利潤總額的25%計算。通過附表7損益表計算得出：1、在整個銷售內(nèi)，獲利潤總額34624萬元；2、扣除所得稅〔25%〕后，稅后利潤為22519萬元。二、利潤分配估算稅后利潤額在按10%的比例提取盈余公積金和公益金后即為可供分配利潤。提取盈余公積金、公益金后，在整個銷售期內(nèi)，累計可分配利潤為18887萬元。第四節(jié)財務效益分析一、相關技術經(jīng)濟指標說明1、投資利潤率：指開發(fā)投資工程實現(xiàn)凈利潤合計與工程總投資之比。2、投資利稅率:指工程利潤總額和銷售稅金之后與工程總投資之比。3、資本金利潤率：指開發(fā)投資工程凈利潤合計與自有資金之比。4、銷售利潤率：指開發(fā)投資工程實現(xiàn)凈利潤合計與銷售收入之比。5、銷售利稅率：指工程利潤總額和銷售稅金之后與銷售收入之比。6、現(xiàn)金流量：在房地產(chǎn)投資分析中，把該項投資活動視為一個獨立的系統(tǒng)，把各個時間點上實際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量。流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差稱為凈現(xiàn)金流量。7、財務內(nèi)部收益率〔IRR〕：是指工程在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，是評估工程盈利能力的相對指標。這里的計算期對擬抵押貸款工程而言是指從經(jīng)濟指標評價日開始到工程銷售到達行業(yè)平均銷售水平為止的時間。其經(jīng)濟含義是，工程在這樣的折現(xiàn)率下，到工程壽命終了時，所有投資可以被完全收回。該指標說明了工程投資所能支付的最高貸款利率。如果FIRR>Ic，那么該工程盈利能力能夠滿足要求。8、財務凈現(xiàn)值〔NPV〕：指工程按行業(yè)的基準收益率或設定的目標收益率Ic將各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和，該指標是評價工程盈利能力的絕對指標，反映工程在滿足目標收益率要求的盈利之外所獲得的超額盈利的現(xiàn)值。如果財務凈現(xiàn)值大于或等于零，說明工程的獲利能力到達或超過了開展商預期的根本收益水平，因而該工程在財務上是可接受的。9、投資回收期〔Pt〕：指開發(fā)工程以凈收益抵償全部投資所需的時間，是反映開發(fā)工程真實償債能力的重要指標。投資回收期越短，說明工程盈利能力和抗風險能力越強。二、一般經(jīng)濟指標評價1、投資利潤率：28.6%2、投資利稅率：52%3、資本金利潤率:80.3%4、銷售利潤率：18.7%5、銷售利稅率：34.4%三、現(xiàn)金流量分析根據(jù)財務現(xiàn)金流量表估算的技術經(jīng)濟指標如下表所示。表13-2技術經(jīng)濟指標表工程指標稅后內(nèi)部收益率〔IRR〕94.1%稅后投資凈現(xiàn)值〔NPV)〔萬元〕￥15743稅后靜態(tài)投資回收期〔年〕1.9稅后動態(tài)投資回收期〔年〕〔折現(xiàn)率12%〕2.0所得稅前內(nèi)部收益率(IRR)137%所得稅前投資凈現(xiàn)值(NPV)(萬元〕￥24773所得稅前靜態(tài)投資回收期〔年〕1.7所得稅前動態(tài)投資回收期〔年〕〔折現(xiàn)率12%〕1.8稅后財務內(nèi)部收益率94.1%，高于基準折現(xiàn)率12%，財務凈現(xiàn)值為15743萬元大于零，可以看出，該工程有一定的盈利能力。工程財務現(xiàn)金流量詳見附表8。上述各項財務指標說明，本工程具有一定的盈利能力。工程的財務內(nèi)部收益率大于設定財務基準收益率，說明本工程財務指標均較好，工程建設在財務上是可行的。第五節(jié)不確定性分析一、盈虧平衡分析BEP〔c〕=固定本錢/(銷售收入—銷售稅金—銷售費用)=75215/109846=68.5%BEP〔銷售量〕=銷售面積×BEP〔c〕=184515×68.5%≈126393平方米〔住宅面積〕=1025×68.5%≈702個〔車位個數(shù)〕計算結果說明，工程盈虧平衡點較高，說明工程銷售能力只有到達設計能力的68.5%，住宅銷售量到達126393平方米、公車位銷售量到達702個時，即可以到達盈虧平衡，保本銷售。說明本工程具有一定的抗二、敏感性分析財務評價以根本數(shù)據(jù)為根底，具有不確定性。對財務根本數(shù)據(jù)中的銷售收入，建設總投資兩項因素分別作出不利于企業(yè)效益的增加或降低5%幅度的變化，以判斷其單因素變化對財務評價指標的敏感程度。敏感性分析詳見表13-3。表13-3敏感性分析表序號不確定因素變化率〔%〕IRR〔%〕敏感系數(shù)根本方案94.11銷售收入+5%151.5+11.48-5%74.9-11.482建設投資+5%74.2-11.52-5%151.7+11.52從圖13-1可以看出：建設投資為最敏感因素，建設投資增長〔或減少〕5%，財務內(nèi)部收益率降低11.52%〔或增長11.52%〕。其次是銷售收入，只要銷售收入增長〔或減少〕5%，財務內(nèi)部收益率增長11.48%〔或減少11.48%〕。通過盈虧平衡分析和敏感性分析，說明該工程盈虧平衡點一般〔68.5％〕；當二種不確定因素變化幅度為5%時〔向不利于經(jīng)濟效益方向變化〕，財務內(nèi)部收益率等指標仍然優(yōu)于基準值要求，說明該工程具有一定的抗風險能力。第六節(jié)償債能力分析一、利息備付率〔ICR〕利息備付率〔ICR〕系指在借款歸還期內(nèi)的息稅前利潤〔EBIT〕與應付利息〔PI〕的比值，它從付息資金來源的充裕性角度反映工程償付債務利息的保障程度。計算公式：ICR=EBIT/PI本