PAGE39-長(zhǎng)沙市寫字樓市場(chǎng)調(diào)查分析情況報(bào)告一、市場(chǎng)動(dòng)態(tài)近年來(lái)長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)風(fēng)起云涌。華美歐國(guó)際、新時(shí)代廣場(chǎng)、佳天國(guó)際新城、運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)、中天廣場(chǎng)、湘域中央……專業(yè)高端寫字樓頻頻亮相；中央商務(wù)區(qū)[CBD]跑馬圈地，樓宇產(chǎn)生積聚效應(yīng)吸引眼球帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)；相對(duì)住宅市場(chǎng)的高售價(jià)、高租金收益，高投資回報(bào)，開發(fā)商和投資者靈敏的嗅到了財(cái)富增值的氣味。在長(zhǎng)株潭城市群被國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為兩型社會(huì)改革配套試驗(yàn)區(qū)之際，外鄉(xiāng)企業(yè)積極參與國(guó)際經(jīng)濟(jì)大循環(huán)，跨國(guó)公司進(jìn)一步登陸星城……這些都刺激著長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的專業(yè)化和全面升溫。二、長(zhǎng)沙寫字樓開展回憶1、上世紀(jì)九十年代：長(zhǎng)沙寫字樓首現(xiàn)與陣痛1993年，平安大廈的成功開發(fā)，書寫了長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)第一筆。隨后，大量開發(fā)商涌入。又建成了以華僑大廈、華聯(lián)大廈等為代表的第一代長(zhǎng)沙寫字樓。1997年，受國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)體制的影響、沿海開發(fā)潮流回流，加上寫字樓自身的缺陷，導(dǎo)致寫字樓市場(chǎng)開始滑坡，大量寫字樓空置。許多實(shí)力不濟(jì)的開發(fā)商紛紛被淘汰出局，留下一個(gè)又一個(gè)空洞的大坑。這是長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的第一次興衰更替。這一階段寫字樓市場(chǎng)尚未成熟，大局部產(chǎn)品與真正的寫字樓差距較遠(yuǎn)。2、2000年前：寫字樓市場(chǎng)回暖與產(chǎn)品升級(jí)開展1998年起，長(zhǎng)沙新企業(yè)不斷增多，加之政府大力開展高新技術(shù)企業(yè)，使得寫字樓需求量大增。短短的一年間，銀華大廈、平和堂、新聞大廈、商業(yè)銀行大廈拔地而起，作為眾多第二代寫字樓的代表出現(xiàn)在長(zhǎng)沙的繁華之地。順應(yīng)當(dāng)時(shí)大中型企業(yè)的需求，優(yōu)良的硬件設(shè)施以及完善的物業(yè)管理效勞在銀華大廈等代表樓盤中得到了表達(dá)。3、21世紀(jì)年初：長(zhǎng)沙進(jìn)入SOHO商住的時(shí)代2000年，順天城利用興旺的通訊條件以及網(wǎng)絡(luò)的普及，在長(zhǎng)沙首推了SOHO居家辦公理念。一時(shí)間SOHO成為了眾人皆知的名詞，也順理成章地成為了這一階段長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的代名詞。4、2002-2005：酒店式公寓席卷星城酒店式公寓出現(xiàn)充分滿足了當(dāng)時(shí)消費(fèi)者對(duì)寫字樓產(chǎn)品的需求。作為一種商務(wù)酒店和公寓的結(jié)合體，酒店式公寓不僅將居住與辦公結(jié)合，還可以提供更完善的酒店式效勞。和府酒店公寓是其典型代表。5、當(dāng)前：長(zhǎng)沙進(jìn)入高檔專業(yè)寫字樓時(shí)代2002年入世成功對(duì)于長(zhǎng)沙的寫字樓市場(chǎng)而言是一個(gè)非常重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。大量國(guó)內(nèi)外企業(yè)進(jìn)駐長(zhǎng)沙，引發(fā)了長(zhǎng)沙寫字樓市場(chǎng)的變革。從此，“高檔次、專業(yè)化〞成為了寫字樓的主流開展方向。以順天國(guó)際財(cái)富中心、亞大時(shí)代為代表，寫字樓在硬件配置以及物業(yè)管理方面的水平明顯提高；其后，以中天廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)為代表的寫字樓在這些方面表現(xiàn)得更為超前。從配置比擬低、商務(wù)形象不凸出的早期寫字樓開展到目前的高檔專業(yè)寫字樓，硬件設(shè)施的配置以及物業(yè)管理的不斷提高是這一過(guò)程的主線。辦公概念以及平面空間的創(chuàng)新也為這個(gè)過(guò)程注入了鮮活的動(dòng)力，并代表了一個(gè)新的開展階段。三.寫字樓開展現(xiàn)狀根據(jù)相關(guān)的規(guī)劃條例，城市商業(yè)中心布局規(guī)劃中表示，近期：規(guī)劃輻射范圍東至芙蓉廣場(chǎng)，西至湘江大道，北到湘春路，南到勞動(dòng)路。遠(yuǎn)期：規(guī)劃輻射范圍東抵火車站廣場(chǎng)，南抵南湖片區(qū)，西抵溁灣鎮(zhèn)廣場(chǎng)，北達(dá)三一大道。重點(diǎn)擴(kuò)張南部商業(yè)范圍，打破現(xiàn)有商業(yè)中心區(qū)域的地域限制，以南門口區(qū)域商業(yè)為根底，延續(xù)黃興路商業(yè)步行街的商脈，引導(dǎo)高檔百貨、國(guó)際精品專業(yè)店、國(guó)際品牌店等業(yè)態(tài)的進(jìn)駐，提升周邊商業(yè)檔次，打造商業(yè)新形象。目前，已形成12個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，本次規(guī)劃21個(gè)區(qū)域商業(yè)中心，其中15個(gè)近期規(guī)劃、6個(gè)遠(yuǎn)期規(guī)劃，至2021年長(zhǎng)沙市共形成33個(gè)區(qū)域性商業(yè)中心，重點(diǎn)建設(shè)和引導(dǎo)3個(gè)城市商業(yè)副中心：星沙新城商業(yè)副中心、武廣商業(yè)副中心和梅溪湖商業(yè)副中心。表3：區(qū)域性商業(yè)中心規(guī)劃一覽表區(qū)域名稱定位位置規(guī)劃已建近期遠(yuǎn)期芙蓉區(qū)火車站商業(yè)中心高檔商貿(mào)中心火車站√馬坡嶺商業(yè)中心便利性商業(yè)中心馬坡嶺√?hào)|岸商貿(mào)中心新型商務(wù)商貿(mào)區(qū)東岸鄉(xiāng)√天心區(qū)中信商業(yè)中心商貿(mào)消費(fèi)中心大托√省府新區(qū)商業(yè)中心高檔商務(wù)中心省府新區(qū)√侯家塘商業(yè)中心綜合型產(chǎn)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心侯家塘√南湖濱河商業(yè)中心生態(tài)游憩商貿(mào)中心南湖棚改區(qū)√岳麓區(qū)溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心綜合型商業(yè)中心溁灣鎮(zhèn)√望城坡商業(yè)中心交通復(fù)合型商業(yè)中心汽車西站√梅溪湖商業(yè)中心長(zhǎng)沙市商業(yè)副中心梅溪湖√濱江新城商業(yè)中心高檔綜合商務(wù)區(qū)濱江新城√金星商業(yè)中心購(gòu)物休閑商業(yè)中心金星大道√洋湖垸商業(yè)中心總部經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心洋湖垸√坪塘商業(yè)中心便利性商業(yè)中心坪塘√岳麓區(qū)︵高新區(qū)︶雷鋒鎮(zhèn)商業(yè)中心特色生態(tài)商業(yè)中心雷鋒鎮(zhèn)√?hào)|方紅路麓谷商業(yè)中心河西城市副中心東方紅路中段兩廂√信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)中心現(xiàn)代化信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)組團(tuán)信息產(chǎn)業(yè)園√開福區(qū)伍家?guī)X商業(yè)中心新型商業(yè)復(fù)合中心伍家?guī)X/新河√金霞商業(yè)中心現(xiàn)代商貿(mào)物流中心金霞開發(fā)區(qū)√月湖商業(yè)中心高檔游憩商務(wù)區(qū)洪山－金鷹城√松桂園商業(yè)中心新型商務(wù)商貿(mào)中心松桂園√雨花區(qū)高橋商業(yè)中心專業(yè)商貿(mào)中心高橋√紅星商業(yè)中心商貿(mào)中心紅星－中信√?hào)|塘商業(yè)中心現(xiàn)代商務(wù)中心東塘√武廣商業(yè)中心長(zhǎng)沙市商業(yè)副中心武廣新城√望城區(qū)高塘嶺商業(yè)中心綜合商業(yè)中心高塘嶺鎮(zhèn)√濱水新區(qū)商業(yè)中心生態(tài)游憩商貿(mào)中心濱水新區(qū)√黃金鎮(zhèn)商業(yè)中心便利性商業(yè)中心黃金鎮(zhèn)√長(zhǎng)沙縣星沙新城商業(yè)中心長(zhǎng)沙市商業(yè)副中心縣城√暮云商業(yè)中心便利性商業(yè)中心暮云鎮(zhèn)√榔梨商業(yè)中心生態(tài)游憩商貿(mào)中心榔梨鎮(zhèn)√空港商業(yè)中心知識(shí)型現(xiàn)代效勞業(yè)生態(tài)城黃花鎮(zhèn)√黃興商業(yè)中心商貿(mào)物流中心黃興鎮(zhèn)√1.火車站商業(yè)中心。定位于高檔商貿(mào)中心。依托區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)群的提質(zhì)改造，努力提升網(wǎng)點(diǎn)質(zhì)量，注重引導(dǎo)百貨店和專賣店，優(yōu)化業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)、提升業(yè)態(tài)層級(jí)。2.馬坡嶺商業(yè)中心。定位于區(qū)域性便利性商業(yè)中心。以大型超市和倉(cāng)儲(chǔ)超市為重點(diǎn)，鼓勵(lì)開展倉(cāng)儲(chǔ)超市、大賣場(chǎng)，配套完善餐飲、生活效勞、休閑娛樂(lè)和其它效勞設(shè)施。3．東岸商貿(mào)中心。近期規(guī)劃，定位于新型商務(wù)商貿(mào)區(qū)。重點(diǎn)打造建設(shè)以東岸建材大市場(chǎng)、瑞祥陶瓷市場(chǎng)為軸心的建材產(chǎn)業(yè)群。4．中信商業(yè)中心。定位于商貿(mào)消費(fèi)中心。以中信新城為重點(diǎn)，輻射周邊約3平方公里，依托中信酒店群、中信數(shù)碼港、中信ShoppingMall、友阿奧特萊斯等重點(diǎn)商業(yè)工程，形成功能各異、業(yè)態(tài)復(fù)合、輻射長(zhǎng)株潭的南部商貿(mào)消費(fèi)中心。5．省府新區(qū)商業(yè)中心。近期規(guī)劃，定位于高檔行政商務(wù)中心。以省政府、天心區(qū)政府為中心，向周邊幅射2～3公里，注重引導(dǎo)高檔酒店、餐飲、休閑娛樂(lè)集聚，合理開展便民商業(yè)。6.侯家塘商業(yè)中心。定位于綜合型產(chǎn)業(yè)樓宇經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心。從侯家塘到金盆嶺，沿芙蓉路兩廂周邊輻射約3平方公里，以匯金國(guó)際等新建高檔寫字樓為重點(diǎn)，以華升大廈、上林國(guó)際、藍(lán)調(diào)國(guó)際、弘林國(guó)際等現(xiàn)有樓宇為依托，規(guī)劃布局一批高檔專業(yè)寫字樓，提升改造一批成熟商務(wù)辦公樓，形成綜合型產(chǎn)業(yè)的樓宇經(jīng)濟(jì)集聚中心。7．南湖濱河商業(yè)中心。遠(yuǎn)期規(guī)劃，定位于生態(tài)游憩商貿(mào)中心。規(guī)劃范圍包括南湖路與書院路交匯處，西臨湘江和京廣鐵路，以保利?南湖廣場(chǎng)、華遠(yuǎn)?金外灘工程等依托，大力引進(jìn)大型綜合超市、百貨店、高檔酒店，打造長(zhǎng)沙特色的濱江商務(wù)區(qū)。8．溁灣鎮(zhèn)商業(yè)中心。定位于特色生態(tài)商業(yè)中心。以長(zhǎng)沙濱江新城國(guó)際商貿(mào)中心〔溁灣鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造工程〕工程為依托，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整商圈內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)檔次和規(guī)模，打造集購(gòu)物餐飲、文化娛樂(lè)、商務(wù)辦公、旅游休閑、生態(tài)觀光為一體的生態(tài)型商貿(mào)中心。9．望城坡商業(yè)中心。定位于交通復(fù)合型商業(yè)中心。以望城坡市場(chǎng)群提質(zhì)改造為根底，以長(zhǎng)沙大河西綜合交通樞紐工程建設(shè)為依托，注重開展交通便利式的商業(yè)業(yè)態(tài)，打造現(xiàn)代城市交通復(fù)合型商業(yè)中心。10．梅溪湖商業(yè)中心。近期規(guī)劃，定位于長(zhǎng)沙市商業(yè)副中心。依托梅溪湖國(guó)際效勞區(qū)建設(shè)，以梅溪湖國(guó)際文化藝術(shù)中心商業(yè)配套工程建設(shè)為重點(diǎn)，注重引進(jìn)超五星級(jí)酒店、大型購(gòu)物商場(chǎng)、5A級(jí)寫字樓、公寓式酒店等，打造長(zhǎng)株潭“3+5”11．濱江新城商業(yè)中心。近期規(guī)劃，定位于高檔綜合商務(wù)區(qū)，規(guī)劃范圍包括濱江新城區(qū)域。依托世茂濱江大廈、奧克斯廣場(chǎng)、長(zhǎng)沙銀行總部、民生銀行總部及希爾頓、綠島明珠兩大五星級(jí)酒店等重大工程建設(shè)，構(gòu)建以現(xiàn)代商務(wù)功能為核心，以文化、休閑、旅游綜合商圈為驅(qū)動(dòng)器，以都市居住為依托的復(fù)合型新都會(huì)中心，打造長(zhǎng)沙的河西CBD。12．金星商業(yè)中心。近期規(guī)劃，定位于購(gòu)物休閑商業(yè)中心，規(guī)劃范圍包括金星路與桐梓坡路交叉口區(qū)域。依托郡原廣場(chǎng)、永琪西京、金麓國(guó)際等工程建設(shè)，注重引進(jìn)國(guó)際知名品牌店、大型百貨店、大型綜合超市等，打造市府板塊商業(yè)商務(wù)區(qū)。13．洋湖垸商業(yè)中心。遠(yuǎn)期規(guī)劃，定位于總部經(jīng)濟(jì)區(qū)。依托城市中心廣場(chǎng)建設(shè)，注重引進(jìn)五星級(jí)酒店、甲級(jí)寫字樓等現(xiàn)代商務(wù)業(yè)態(tài)，成為長(zhǎng)沙經(jīng)濟(jì)興旺、功能齊全、生態(tài)優(yōu)美的高檔總部經(jīng)濟(jì)基地。14．坪塘商業(yè)中心。遠(yuǎn)期規(guī)劃，定位于區(qū)域性便利性商業(yè)中心。規(guī)劃輻射范圍為岳麓區(qū)南端的坪塘街道，總面積達(dá)112平方公里，注重引進(jìn)便利店、小型超市、金融網(wǎng)點(diǎn)等便民網(wǎng)點(diǎn)，打造滿足城市居民日常生活的便利性消費(fèi)中心。15．麓谷商業(yè)中心。位于東方紅路中段兩廂，北依桐梓坡路，南接楓林三路，西臨西三環(huán)線。商業(yè)中心總用地面積6685畝，凈用地面積5338畝，總建筑面積約900萬(wàn)平方米。是未來(lái)大河西商務(wù)大道——東方紅路的核心節(jié)點(diǎn)，將與雷鋒湖片區(qū)、梅溪湖片區(qū)共同構(gòu)筑長(zhǎng)沙的“西客廳〞，成為長(zhǎng)沙河西城市副中心。16.信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)中心。位于岳麓大道以北，東方紅路以東，北依尖山及200畝尖山湖，采用“一核兩翼〞的開展路徑，一核指尖山公園與信息產(chǎn)業(yè)園后期商業(yè)中心組成的核心組團(tuán)；左翼為產(chǎn)業(yè)開展翼，沿著東方紅路，開展成為多個(gè)高端信息產(chǎn)業(yè)組團(tuán)；右翼為宜居開展翼，開展為標(biāo)準(zhǔn)商住的宜居組團(tuán)，打造全方位開展的現(xiàn)代化信息產(chǎn)業(yè)園商業(yè)組團(tuán)。17.伍家?guī)X商業(yè)中心。定位于新型商業(yè)復(fù)合中心。規(guī)劃輻射范圍包括波隆立交橋、新河三角洲、湘江世紀(jì)城、金融城四大區(qū)域。依托金融生態(tài)區(qū)商業(yè)中心、新河三角洲商業(yè)中心、湘江世紀(jì)城等區(qū)域建設(shè)，重點(diǎn)引進(jìn)高端寫字樓、現(xiàn)代商業(yè)綜合體、五星級(jí)酒店等業(yè)態(tài)，形成集金融、商務(wù)、商業(yè)于一體的商業(yè)復(fù)合圈。18．月湖商業(yè)中心。近期規(guī)劃，定位于高檔游憩商務(wù)中心。規(guī)劃輻射范圍東至武廣鐵路、西至東二環(huán)、南至三一九國(guó)道、北至新世紀(jì)大道。注重引進(jìn)高檔酒店、特色餐飲、大型娛樂(lè)休閑、創(chuàng)意文化產(chǎn)業(yè)，打造長(zhǎng)沙市特色文化休閑娛樂(lè)區(qū)。19．松桂園商業(yè)中心。近期規(guī)劃，定位于新型商務(wù)商貿(mào)中心。以湘春路商業(yè)板塊建設(shè)為核心，以松桂園金融開展為根底，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整商圈內(nèi)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的檔次與規(guī)模，注重大型零售網(wǎng)點(diǎn)、五星級(jí)酒店業(yè)態(tài)引進(jìn)。20．高橋商業(yè)中心。定位于專業(yè)商貿(mào)中心。規(guī)劃輻射范圍東臨萬(wàn)家麗南路、西至二環(huán)線、北起人民路、南到長(zhǎng)沙大道。以高橋市場(chǎng)群提質(zhì)改造為依托，以上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的質(zhì)量及規(guī)模，形成具有重要影響力的專業(yè)商貿(mào)區(qū)。21．紅星商業(yè)中心。定位于商貿(mào)商業(yè)中心。以紅星市場(chǎng)群提質(zhì)改造為依托，以通程商業(yè)廣場(chǎng)、華潤(rùn)萬(wàn)家，步步高超市、紅星美凱龍等為根底，注重引導(dǎo)商業(yè)綜合體、百貨店、大型綜合超市、國(guó)際名牌店，優(yōu)化調(diào)整商圈內(nèi)網(wǎng)點(diǎn)的檔次與規(guī)模。22．東塘商業(yè)中心。定位于現(xiàn)代商務(wù)中心。鼓勵(lì)引進(jìn)金融機(jī)構(gòu)、廣告公司、賓館酒店，注重提煉商務(wù)特色，擴(kuò)大輻射范圍和經(jīng)營(yíng)力度，開展成為帶有傳統(tǒng)特色的新型綜合消費(fèi)效勞中心，逐步形成長(zhǎng)沙市的高檔消費(fèi)中心。23．武廣商業(yè)中心。近期規(guī)劃，定位于長(zhǎng)沙市商業(yè)副中心。以武廣火車站廣場(chǎng)建設(shè)為依托，積極引進(jìn)商業(yè)綜合體等新型業(yè)態(tài)，輔以大型餐飲、休閑娛樂(lè)、酒店等業(yè)態(tài)，形成長(zhǎng)沙市特色商業(yè)集聚區(qū)。24．濱水新區(qū)商業(yè)中心。近期規(guī)劃，定位于生態(tài)游憩商貿(mào)中心。規(guī)劃范圍北起普瑞大道，南抵銀星路，東臨湘江，西至銀杉路。依托月亮島“美猴王國(guó)〞主題樂(lè)園、濱江高端生態(tài)商務(wù)休閑城、奧特萊斯世界名牌折扣店等工程建設(shè)，形成集娛樂(lè)、休閑、購(gòu)物為一體的獨(dú)具特色的濱水商貿(mào)集聚區(qū)?，F(xiàn)有高端寫字樓主要分布在：芙蓉中路、五一大道沿線未來(lái)高端項(xiàng)寫字樓主要分布在：泊富國(guó)際廣場(chǎng)泊富國(guó)際廣場(chǎng)開福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)九龍倉(cāng)工程世茂工程華晨世紀(jì)廣場(chǎng)運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)保利南湖國(guó)際廣場(chǎng)華遠(yuǎn)華中心德思勤城市廣場(chǎng)綠地中央廣場(chǎng)北辰三角洲中信新城工程濱江新城金融街華爾街中心凱樂(lè)國(guó)際城奧克斯廣場(chǎng)湘江大道五一廣場(chǎng)武廣新城省府紅星御邦廣場(chǎng)湘府路、湘江大道，同時(shí)傳統(tǒng)的五一路和芙蓉中路，韶山路也有局部高端寫字樓工程未來(lái)長(zhǎng)沙新的商務(wù)中心主要分布在：省府CBD、濱江新城和梅溪湖等板塊。在建在售寫字樓工程：萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、綠地中央廣場(chǎng)、泊富國(guó)際廣場(chǎng)、華爾街中心、凱樂(lè)國(guó)際城、德思勤城市廣場(chǎng)、順天國(guó)際金融中心、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)等。在建待售寫字樓工程：華遠(yuǎn)華中心、華晨世紀(jì)廣場(chǎng)、保利南湖廣場(chǎng)、九龍倉(cāng)、奧克斯廣場(chǎng)、德思勤城市廣場(chǎng)，順天國(guó)際金融中心，恒力，卡瑞爾中心等。各板塊商務(wù)市場(chǎng)開展?jié)摿Ρ日辗治觯荷倘ξ逡簧倘|塘商圈芙蓉商圈省府商圈濱江新城湘江大道武廣新城備注綜合競(jìng)爭(zhēng)力★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★定位長(zhǎng)沙傳統(tǒng)城市中心城市主干道，商務(wù)形象為主，成熟城市區(qū)城市主干道，商務(wù)形象為主，成熟城市區(qū)省府CBD長(zhǎng)沙市的復(fù)合型新都會(huì)中心以綠色生態(tài)景觀和休閑游樂(lè)為特色的宜居濱江區(qū)現(xiàn)代效勞業(yè)、商業(yè)、休閑娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、居住規(guī)劃長(zhǎng)沙傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)商業(yè)中心城市主干道，商務(wù)形象為主城市主干道，商務(wù)形象為主城市向南的開展方向，省府新區(qū)商務(wù)中心中央商務(wù)區(qū)生態(tài)中心區(qū)活力生活區(qū)長(zhǎng)沙新興的商業(yè)休閑中心重點(diǎn)建設(shè)新城工程交通數(shù)條地鐵交匯，五一路、芙蓉路城市主動(dòng)脈交織，火車站城市南北交通主干道城市南北交通主干道，距離商業(yè)中心便利由湘府路連通芙蓉路、韶山路、萬(wàn)家麗、三高鐵、國(guó)際空港城、雙地鐵、城市輕軌“三縱九橫〞道路網(wǎng)絡(luò)，地鐵、城軌湘江大道、過(guò)江隧道、地鐵、城軌雙高鐵、機(jī)場(chǎng)高速連通國(guó)際空港城，但距離市中心有一定距離產(chǎn)業(yè)零售業(yè)、商務(wù)和商業(yè)經(jīng)濟(jì)、娛樂(lè)業(yè)、餐飲休閑業(yè)商業(yè)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)，其中井灣子以南以專業(yè)市場(chǎng)為主導(dǎo)商業(yè)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)商業(yè)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)、政府產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、文化產(chǎn)業(yè)商業(yè)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)、休閑和居住新城休閑旅游觀光產(chǎn)業(yè)、局部商業(yè)配套商業(yè)和商務(wù)經(jīng)濟(jì)、休閑和居住新城配套各產(chǎn)業(yè)開展完善，配套十分成熟生活配套設(shè)施根本完善生活、市政配套完善省府為龍頭的行政機(jī)關(guān)配套、生活和市政配套設(shè)施完善未成熟生活配套相對(duì)完善未成熟未來(lái)商務(wù)市場(chǎng)開展?jié)摿ε判颍何逡粡V場(chǎng)＞芙蓉中路≥東塘商圈≥芙蓉商圈＞濱江新城≥湘江大道≥武廣新城三、在售寫字樓市場(chǎng)情況：目前長(zhǎng)沙在售寫字樓根本情況：工程名稱地理位置根本情況配置銷售方式均價(jià)交付時(shí)間泊富國(guó)際廣場(chǎng)開福芙蓉中路416號(hào)，芙蓉路與湘春路交匯處228米、49層6重環(huán)?？萍?/p>

Low-E幕墻：?jiǎn)卧b配式雙層中空Low-E玻璃幕墻

智能泊車：1550個(gè)停車位

2000㎡標(biāo)準(zhǔn)層進(jìn)口通力電梯16m挑高大堂，1000㎡巍峨門庭，1000㎡入口廣場(chǎng)20臺(tái)電梯，16米大堂，中央空調(diào)，直飲水半層起售，約1000㎡20000元/㎡2021年底華爾街中心開福區(qū)芙蓉中路一段288號(hào)(芙蓉中路與湘雅路交匯處西北角)

華爾街中心是金融首發(fā)六層超高寫字樓，高158米，地上38層，地下3層，超高5A級(jí)高端寫字樓硬件配套。五星級(jí)酒店大堂，原裝進(jìn)口高速電梯，VRV戶式中央空調(diào)系統(tǒng)，頂樓直升機(jī)停機(jī)坪分割銷售，戶均100㎡16300元/㎡2021年底綠地中央廣場(chǎng)岳麓大道與銀杉路交匯處(湘江二橋西橋頭)長(zhǎng)沙十二五河西CBD，市府政務(wù)區(qū)和濱江商務(wù)區(qū)的龍頭地帶。擁有的業(yè)態(tài)有：綠地巔峰系雙子寫字樓——紫峰，創(chuàng)新智能商務(wù)辦公；綠地集團(tuán)首席地產(chǎn)文化品牌——新里·盧浮公館，69-142㎡全名品精裝綠色住宅；30㎡城市精英私家官邸——拉菲晶座，陽(yáng)臺(tái)全南向設(shè)計(jì)；海上匯，購(gòu)物中心、㎡海派CLUB；以世博中心標(biāo)準(zhǔn)建造的國(guó)際雙語(yǔ)幼兒園11米400㎡大堂，分割銷售，戶均100㎡8000元/㎡2021年底萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)開福區(qū)中山西路與湘江中路交匯處萬(wàn)達(dá)公館地處長(zhǎng)沙市最繁華的五一商圈內(nèi)，為長(zhǎng)沙的城市中心位置每棟14臺(tái)電梯，30層以下為上海三菱電梯，30層以上為日本進(jìn)口三菱電梯。外立面為low-E中空玻璃幕墻，中央新風(fēng)系統(tǒng)等整層銷售，局部可拆分為120-450㎡，5-8戶銷售，開福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在售C1樓王，主推147-2000平米寫字樓，價(jià)格區(qū)間17000-21000元/平米，全款98折，按揭99折19800元/㎡2021年初御邦國(guó)際長(zhǎng)沙市天心區(qū)新姚南路222號(hào)湖南省政府僅一湘府路之隔，榮踞核心地段，御邦國(guó)際廣場(chǎng)整體建筑由兩座9層的方形建筑聯(lián)接而成，方正端莊；內(nèi)部為全框架結(jié)構(gòu)，抗震性能良好進(jìn)口三菱電梯㎡㎡12000元/㎡2021年交付北辰三角洲定江洋開福區(qū)湘江北路三段1200號(hào)〔新河三角洲湘江和瀏陽(yáng)河交匯處〕坐落于湘江與瀏陽(yáng)河交匯處，總建筑面積達(dá)537萬(wàn)平米?！岸ń蟥暰C合體總建筑面積約88萬(wàn)平米，包括1棟268米高地標(biāo)性甲級(jí)寫字樓、1棟超五星級(jí)洲際酒店、17萬(wàn)平米濱江商業(yè)〔江洋mall〕、5棟一線江景豪宅。是長(zhǎng)沙最大的濱江綜合體社區(qū)配套，健身俱樂(lè)部、高爾夫球場(chǎng)物業(yè)費(fèi)22元/平方米/月“出云〞268米地標(biāo)寫字樓210-1700㎡在售16000元/㎡2021年底運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)雨花區(qū)沙灣路289號(hào)由高端商業(yè)和高檔精裝修住宅組成，其中總面積達(dá)18萬(wàn)平方米的商業(yè)組合包括兩大超豪華五星級(jí)酒店、大型國(guó)際名品商場(chǎng)、國(guó)際5A寫字樓以及國(guó)際酒店公寓。10臺(tái)三菱電梯層高3.6米，智能安防、智能電梯等，地板采暖系統(tǒng)、中央戶式空調(diào)，24小時(shí)恒溫恒濕整層起售，單層面積2000㎡15000元/㎡2021年底德思勤城市廣場(chǎng)中國(guó)長(zhǎng)沙湘府中路2號(hào)，湘府東路與韶山南路交匯處工程規(guī)劃總建筑面積156萬(wàn)平方米〔其中商業(yè)商務(wù)面積超100萬(wàn)平方米〕，業(yè)態(tài)規(guī)劃包括TASKIN四季匯購(gòu)物中心、900米蘋果時(shí)尚步行街、2座國(guó)際五星級(jí)酒店〔其中一家為美國(guó)凱悅酒店〕、TASKIN寶格麗公寓、14棟甲級(jí)寫字樓、衛(wèi)視直播中心、建筑藝術(shù)中心、長(zhǎng)沙首座頂級(jí)城市會(huì)所、國(guó)際學(xué)校等諸多類型，規(guī)劃10000多個(gè)停車位，成為繼全球都市綜合體標(biāo)桿拉斯維加斯CityCenter之后的又一杰作，堪稱“全球都市綜合體標(biāo)桿的中國(guó)樣本〞。已建成A1棟，3臺(tái)電梯，中央空調(diào)，直飲水，小區(qū)內(nèi)部配套大型商場(chǎng)德思勤城市廣場(chǎng)，工程共50棟。50-130平米寫字樓在售，剩余量不多；商鋪50-200平米，物業(yè)管理費(fèi)：

·月11000元/㎡2021年9月順天國(guó)際金融中心雨花區(qū)韶山中路419號(hào)工程總建筑面積逾20萬(wàn)平米，由南北兩幢超高層建筑組成，南塔26-39層為來(lái)自歐洲具有115年歷史的凱賓斯基酒店，,24-25層為行政公館，6-23層為酒店式超5A甲級(jí)寫字樓，北塔為頂級(jí)金融商務(wù)寫字樓。裙樓設(shè)置有與塔樓酒店、商務(wù)空間配套的2000平米的無(wú)柱大型會(huì)議空間、9000平米國(guó)際名品商業(yè)街、外資銀行營(yíng)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、頂級(jí)名流商務(wù)會(huì)所、德國(guó)啤酒廣場(chǎng)，以及大型中西餐飲、娛樂(lè)、康體、休閑、酒吧等功能區(qū)，地下局部設(shè)置三層可供1500臺(tái)各類車輛停放的大型停車場(chǎng)。將采用溫濕獨(dú)立控制空調(diào)，配備20臺(tái)雙廂式高速電梯㎡，商業(yè)㎡17000元/㎡2021年底瑞府雨花區(qū)韶山北路641號(hào)面積從30㎡-100㎡，所有戶型陽(yáng)臺(tái)寬為1.9m，長(zhǎng)3.6~3.8m，陽(yáng)臺(tái)按半面積計(jì)算。400余平方米的主入戶大廳，以五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)裝修，層高高達(dá)6米，送全精裝修、送地暖、送空調(diào)、送熱水器的樓盤。精裝系統(tǒng)構(gòu)成：外墻為氟碳金屬保溫板雙層中空離線鍍鏌墻窗；12臺(tái)現(xiàn)代高速電梯，三網(wǎng)融合方式、電視、光纖入戶主推40-100平米公寓，屬于精裝房，本月已經(jīng)交房11000

元/㎡2021年底目前長(zhǎng)沙在售寫字樓價(jià)格在15000㎡/元左右，一些高檔工程根本采取整層或半層起售，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)需求適當(dāng)調(diào)整銷售方式進(jìn)行單間銷售。根據(jù)寫字樓定位不同，在配套設(shè)施中存在一定的差異，高檔工程配套采用全鋼化玻璃幕墻、全智能化設(shè)施、中央空調(diào)、恒溫恒濕等，層高保持在左右，特別是大堂裝修采用全石材凸顯工程品質(zhì)，高度維持在10米以上。四、典型寫字樓出租情況分析1．五一廣場(chǎng)——第一大道出租率100%第一大道租賃公司28%為投資類公司，19%為貿(mào)易公司，17%為科技類公司。其余行業(yè)所占比例比擬少，但行業(yè)種類比擬多。第一大道有3%的公司辦公面積區(qū)間集中于45-90㎡,31%的公司辦公面積在100-130㎡，14%的公司辦公面積在140-200㎡，9%的公司面積在350-750㎡，3%的公司在200-300㎡之間。2．五一廣場(chǎng)——平和堂出租率100%在平和堂寫字樓入駐的公司行業(yè)以教育機(jī)構(gòu)為主，占整個(gè)比例的43%，其次是貿(mào)易類占16%。這主要是因?yàn)槠胶吞玫牡乩砦恢靡约俺墒斓慕逃龤夥盏脑?，有了一定的市?chǎng)資源。平和堂入駐公司的辦公面積集中在140-200平米，這主要是因?yàn)榻逃龣C(jī)構(gòu)公司，規(guī)模不是很大，但是需要一定的空間去給學(xué)員培訓(xùn)，所以此區(qū)間的辦公面積受到很大的歡送，其次是一些貿(mào)易行業(yè)公司的面積聚集在85-100平米左右。3．芙蓉廣場(chǎng)——中天廣場(chǎng)中天廣場(chǎng)入駐公司類型圖11%中天廣場(chǎng)入駐公司類型圖11%2%2%4%1%7%1%4%1%6%9%13%4%1%1%11%2%8%1%5%4%2%房地產(chǎn)效勞服裝工程工業(yè)環(huán)保建筑酒店酒業(yè)科技咨詢貿(mào)易評(píng)估食品水利水電投資網(wǎng)絡(luò)文化消防信息醫(yī)療裝飾出租率100%中天入駐的公司種類繁多，其中貿(mào)易類公司居多占比例的13%，其次為房地產(chǎn)業(yè)、投資類分別占11%等等。中天入駐公司對(duì)辦公面積需求主要以100㎡-200㎡為主，其次在300㎡-500㎡，其中面積在1800㎡的公司都是整層辦公，主要是一些銀行、證券、投資公司、還有些沿海公司駐長(zhǎng)沙的辦事處等。4．袁家?guī)X——亞大時(shí)代亞大時(shí)代大廈公司行業(yè)比例圖2%7%亞大時(shí)代大廈公司行業(yè)比例圖2%7%4%2%9%2%11%2%2%4%7%30%7%4%7%咨詢裝飾證券郵政銀行醫(yī)藥物流文化網(wǎng)絡(luò)投資貿(mào)易科技金融房地產(chǎn)保險(xiǎn)出租率89%亞大時(shí)代進(jìn)駐公司行業(yè)以科技類為主、占比例的30%、其次是銀行業(yè)，占9%、這主要是因?yàn)橹行陪y行總部在此辦公，需求面積大。同時(shí)，縱觀整個(gè)寫字樓，雖然說(shuō)行業(yè)種類比擬多，但是幾乎為公司的辦事處為主。亞大時(shí)代辦公面積主要分布在四個(gè)區(qū)間其中0-99、100-200平米區(qū)間比例比擬大，主要是因?yàn)檫@些公司是駐長(zhǎng)沙的辦事處，在面積上沒有多大的要求，其次900平米以上的比例也比擬大，這是因?yàn)橛兄行陪y行的總部，以及保險(xiǎn)業(yè)和證券業(yè)都是整層包租。5．韶山路——文化大廈出租率93%文化大廈入駐公司行業(yè)以科技類為主，占據(jù)比例29%，其次為效勞和投資類行業(yè)，分別為18%、20%。其他的行業(yè)比例比擬均勻。文化大廈39%的辦公面積為60-100㎡，28%的辦公面積區(qū)間為110-150㎡。其次有八層為公司的整體辦公：新華保險(xiǎn)占三層辦公，進(jìn)出口銀行二層辦公，其余三層分別為保利南湖廣場(chǎng)接待中心、保利物業(yè)管理公司、西格工貿(mào)。目前入駐寫字樓的公司根本以科技、貿(mào)易、教育以及投資類為主，辦公面積區(qū)間為50-200㎡左右，少量大型企業(yè)采取整層出租。同時(shí)他們對(duì)寫字樓有很高的要求，主要表達(dá)在交通和配套中。三、寫字樓投資回報(bào)率情況典型寫字樓租售回報(bào)情況：寫字樓板塊區(qū)域檔次租(元/m2/月)售價(jià)〔元/㎡〕靜態(tài)投資回報(bào)率運(yùn)達(dá)國(guó)際廣場(chǎng)金融街甲級(jí)5A130200007.80%亞大時(shí)代五一路乙級(jí)78150006.24%中天廣場(chǎng)五一路甲級(jí)90160006.75%中隆國(guó)際五一路甲級(jí)160005.83%華僑國(guó)際侯家塘甲級(jí)84140007.20%順天財(cái)富中心芙蓉廣場(chǎng)甲級(jí)54120005.40%武廣新城甲級(jí)75150006.00%〔從市場(chǎng)調(diào)研來(lái)看，目前長(zhǎng)沙主要寫字樓售價(jià)約為12000-20000元/㎡，租金約為80元㎡/月；投資回報(bào)率約為6.5%.四、接下來(lái)詳細(xì)介紹一下“水電賓館〞工程所在東塘商圈的根本情況東塘商圈位于長(zhǎng)沙市雨花區(qū)，是自上世紀(jì)八十年代以來(lái)隨著城市的東拓南進(jìn)而逐步形成的一個(gè)重要商業(yè)中心。省府南遷，極大地活潑了南區(qū)商業(yè)，使東塘商圈逐步成為僅次于五一商圈的長(zhǎng)沙市主商圈。而如今隨著長(zhǎng)株潭一體化腳步的邁進(jìn)，這一片區(qū)已率先建立起長(zhǎng)株潭的空間鏈接。從而使東塘商圈的開展前景更加樂(lè)觀。商圈是指以工程所在地為中心，沿著一定的方向和范圍開展。故一般分為三個(gè)層次，即核心商圈、次級(jí)商圈、外圍商圈。我們此次調(diào)查主要是以東塘核心商圈為主。核心商圈的測(cè)量方法為：從工程地出發(fā)，步行10至15分鐘的圓圈范圍。通過(guò)測(cè)試，再結(jié)合東塘商圈人口規(guī)模與經(jīng)濟(jì)開展客觀現(xiàn)狀，我們把此次調(diào)查的東塘商圈的核心局部界定為：以東塘立交橋?yàn)閳A心，北至湖南省電信長(zhǎng)沙分公司，南至長(zhǎng)沙市工人文化宮。西至楓樹山小學(xué)，東至家潤(rùn)多超市。1、東塘商圈內(nèi)的交通情況①.商圈內(nèi)主要交通干道東塘商圈內(nèi)主要交通干道包括：勞動(dòng)路、韶山路、桂花路。其中勞動(dòng)路和韶山路都是長(zhǎng)沙市的主要交通干道。韶山路北連人民路，南接南二環(huán)。而勞動(dòng)路西接湘江路，向東那么穿過(guò)芙蓉路、車站路與京珠高速公路相連?？梢?，東塘商圈的地理位置是比擬優(yōu)越的。從路面情況來(lái)看，勞動(dòng)路和韶山路的路面寬度都到達(dá)10米以上，且道路狀況比擬良好。路面比擬平整干凈。2、交通現(xiàn)狀①．公交狀況公交車方面：路經(jīng)東塘商圈內(nèi)的公交車車次總共到達(dá)28輛，其公交路線已經(jīng)覆蓋了全市大局部地區(qū)。公交車的效勞時(shí)間根本上在上午5：30至晚上24：00點(diǎn)之間，保證了不同時(shí)間段的消費(fèi)者的出行便利。公交車發(fā)車頻率為5分鐘/趟，其平均載客量根本上都在20人/車，這說(shuō)明東塘商圈內(nèi)公交運(yùn)輸能力根本上已到達(dá)飽和〔見表1〕。表1：東塘商圈內(nèi)公交車情況公交車次發(fā)車方向效勞時(shí)間發(fā)車頻率平均載客量2東塘西-北站05:30-24:005分鐘/趟20人/車6東塘東-溁灣鎮(zhèn)05:30-24:005分鐘/趟20人/車7火車站-汽車南站05:30-24:005分鐘/趟30人/車8樹木嶺-南門口西05:30-24:005分鐘/趟20人/車11赤崗沖-新河05:30-24:005分鐘/趟20人/車102汽車南站-五一路立交橋06:00-21:455分鐘/趟20人/車103汽車南站-汽車東站05:30-24:005分鐘/趟30人/車104火車站-1103廠06:00-21:305分鐘/趟20人/車116桔園小區(qū)-新河大市場(chǎng)06:30-21:305分鐘/趟30人/車124東塘-大塘06:00-21:005分鐘/趟20人/車137科技職院-靈官渡06:30-21:305分鐘/趟20人/車143萬(wàn)家麗建材超市-華廈大市場(chǎng)06:00-22:005分鐘/趟20人/車145八角亭-友誼路06:30-21:305分鐘/趟20人/車146桔園小區(qū)-蔣家垅06:30-21:005分鐘/趟20人/車159汽車北站-體育新城06:30-21:305分鐘/趟40人/車160火車南站-體育新城06:10-21:005分鐘/趟20人/車202火車站-桃花村06:00-22:005分鐘/趟20人/車314汽車西站-東塘東06:00-24:005分鐘/趟20人/車402毛紡廠-毛紡廠05:50-23:355分鐘/趟20人/車601體院北路-解放四村06:30-22:005分鐘/趟20人/車602芙蓉苑-科技職院06:30-22:005分鐘/趟20人/車701長(zhǎng)沙機(jī)床-南郊公園06:30-21:005分鐘/趟20人/車703星沙〔三一重工〕-香樟06:30-21:005分鐘/趟20人/車902湖南民俗村-南郊公園06:30-21:005分鐘/趟20人/車905王家灣-高橋大市場(chǎng)北6：30-21：005分鐘/趟20人/車912伍星村-火炬村06:30-21:305分鐘/趟30人/車915世界之窗-新姚小區(qū)6：30-21：005分鐘/趟20人/車旅游二線圭塘-華廈大市場(chǎng)06:20-21:305分鐘/趟20人/車公交車站臺(tái)方面：東塘商圈內(nèi)總共有7個(gè)站點(diǎn)。分別是韶山北路的東塘北站，韶山中路的東塘南站，勞動(dòng)西路的東塘西和雅禮中學(xué)站，及勞動(dòng)中路的東塘東、市客管處和赤崗沖站。其中韶山路上的東塘北和東塘南站分別距商圈中心200米左右，由于距離較遠(yuǎn)，可能會(huì)給往南北方向的消費(fèi)者乘車帶來(lái)不便。而勞動(dòng)路上的幾個(gè)站臺(tái)之間的距離較短，有利于人流分散。②.流量狀況人流量方面：從東塘商圈步行人流差異圖〔12小時(shí)雙向人流〕我們可以看出，東塘商圈內(nèi)主要街道的人流量差異不是很大。其中人流量最大是韶山中路，為80人次/分鐘。最小的是勞動(dòng)中路，為60人次/分鐘。韶山北路和勞動(dòng)西路分別為：75人次/分鐘、70人次/分鐘。車流量方面：從東塘商圈車流量差異圖〔12小時(shí)雙向車流〕來(lái)看，東塘商圈內(nèi)主要街道的車流量差異也不是很大。其中車流量最大的是勞動(dòng)西路，為70輛/分鐘。最小的是勞動(dòng)中路，為55輛/分鐘。韶山北路和韶山中路分別為：60輛/分鐘、65輛/分鐘?？傮w來(lái)說(shuō)，東塘商圈的流通量還是相當(dāng)大的。12小時(shí)內(nèi)，東塘商圈內(nèi)的流量〔包括人流和車流的雙向流量〕到達(dá)了770400次，為1070次/分鐘。從一定程度上反映出了東塘商圈的繁華，以及其內(nèi)在巨大的潛力。但同時(shí)，我們也能夠看到在巨大的交通流量下，東塘商圈內(nèi)的交通情況也存在一些問(wèn)題。3.東塘商圈內(nèi)商鋪的情況①．從整體來(lái)看：商鋪數(shù)量東塘商圈內(nèi)沿街商鋪的數(shù)量為410家。其中韶山中路最多，為130家，占總數(shù)的31.7%，但是主要以小型商鋪為主。韶山北路最少，為63家，占15.4%，但此處盤踞了好幾家大型商店，如國(guó)美、平和堂、金色家族等。勞動(dòng)西路和勞動(dòng)中路的商鋪數(shù)量分別為：96家和121家，分別占總數(shù)的23.4%和29.5%。業(yè)種分布從東塘商圈內(nèi)商鋪業(yè)種分布圖可以看出，商圈內(nèi)主要是以經(jīng)營(yíng)服裝飾品、餐飲食品、日常生活效勞和通信效勞的三種商鋪為主，分別占商鋪總數(shù)的23.4%、11.7%、9.2%和8%。其他所占比例較多的還有洗浴按摩〔5.9%〕、醫(yī)療健身〔5.4%〕、煙酒水果〔6.3%〕。我們可以看出東塘商圈內(nèi)各種生活、醫(yī)療、休閑設(shè)施配制已經(jīng)較為完善，東塘商圈已經(jīng)成為一個(gè)比擬穩(wěn)定的商業(yè)地段和居住場(chǎng)所。業(yè)態(tài)分布從東塘商圈內(nèi)業(yè)態(tài)分布圖我們可以看出，東塘商圈內(nèi)以專賣店的形式經(jīng)營(yíng)的商鋪?zhàn)疃啵瑸?66家，占總數(shù)的40%。而百貨商店的數(shù)目最少，為11家，占總數(shù)的3%，但大局部百貨商店都是較大型的百貨超市。便利店、專營(yíng)店那么分別占22%、24%。②．從主要街道來(lái)看：勞動(dòng)中路從勞動(dòng)中路商鋪業(yè)種分布圖可以看出，勞動(dòng)中路一帶主要是以經(jīng)營(yíng)服裝飾品和日常生活效勞方面的商鋪為主，分別占到商鋪總數(shù)的14%和13.2%。主要是因?yàn)榭拷用裥^(qū)的緣故，所以商家都以經(jīng)營(yíng)日常生活用品和低價(jià)服飾為主。勞動(dòng)西路從勞動(dòng)西路的商鋪業(yè)種分布圖可以看出，勞動(dòng)西路一帶是以經(jīng)營(yíng)服裝飾品和餐飲食品方面的商鋪為主，分別占到商鋪數(shù)目的27.1%和20.8%。由于勞動(dòng)西路向西連接到侯家塘，消費(fèi)者流量較大，加之該路區(qū)擁有雅禮中學(xué)和楓樹山小學(xué)兩家學(xué)校，及神禹服飾廣場(chǎng)。所以以小飾品和餐飲店為主。韶山北路從韶山北路的商鋪業(yè)種分布圖可以看出，韶山北路主要是以經(jīng)營(yíng)通信效勞的商鋪為主，占到商鋪總數(shù)的34.9%。韶山北路可以說(shuō)是整個(gè)長(zhǎng)沙市最大的市場(chǎng)，這里總類繁多，效勞完善，并且棲居了中國(guó)聯(lián)通和中國(guó)移動(dòng)兩家大型通信公司的湖南總部。因此這里的消費(fèi)者占到了絕大局部。、=3\*GB3③.東塘商圈內(nèi)代表性的商鋪：具有代表性的商鋪：名稱各樓層店鋪情況友誼商城1樓鐘表、手飾、鞋業(yè)2樓女士品牌服飾3樓男士品牌服飾4樓運(yùn)動(dòng)品牌服飾5樓兒童服飾東塘服裝交易大樓1樓至3樓服裝市場(chǎng)4樓中南人力資源市場(chǎng)5樓湖南省文藝干校群星培訓(xùn)中信通程電器城1樓以為主2樓至4樓各種品牌各種生活電器平和堂負(fù)1樓化裝品、珠寶負(fù)2樓超市負(fù)3樓停車場(chǎng)1樓首飾、女包、少女系列服飾2樓女士服飾3樓男士服飾、男士皮具4樓運(yùn)動(dòng)品牌服飾、家電5樓兒童服飾以及玩具、床上用品6樓餐廳這些商鋪中通程以經(jīng)營(yíng)電器為主，各種品牌各種規(guī)格都很齊全。是居民購(gòu)置生活電器的首選場(chǎng)所；而東塘服裝交易大樓作為一個(gè)伴隨東塘商圈崛起而成長(zhǎng)起來(lái)的商鋪，以中低價(jià)位的各種服裝為主，是眾多居民以及進(jìn)貨商人的首選。而友誼商城和平和堂所經(jīng)營(yíng)的多為奢侈型消費(fèi)品，從首飾到珠寶、從品牌服飾到床上用品，琳瑯滿目。是東塘商圈內(nèi)最主要的高檔消費(fèi)場(chǎng)所。5、東塘商圈內(nèi)商鋪的租金情況從整體來(lái)看：東塘商圈內(nèi)商鋪的租金價(jià)格主要分為3個(gè)層次。分別為：離近東塘立交橋的核心地段、位與商圈中部的中間地段、位于商圈邊緣的末尾地段?？傮w來(lái)說(shuō)，租金高的商鋪有三類：靠近商圈核心地段；靠近主要街道；靠近小區(qū)和學(xué)校。因此東塘商圈內(nèi)核心地段的租金為商圈內(nèi)最高，為140元/平方米左右。其次為中間地段，為70元/平方米左右。而末尾地段的租金就相對(duì)較少，為40元/平方米左右〔見下表〕。東塘商圈內(nèi)各個(gè)地段商鋪的租憑價(jià)格核心地段中間地段末尾地段價(jià)格〔元/平方米〕1407040從主要街道來(lái)看：東塘商圈內(nèi)個(gè)主要街道中，核心地段商鋪平均租金最高的是韶山北路和韶山中路，都為160元/平方米，最低的是勞動(dòng)西路，為110元/平方米。勞動(dòng)中路為120元/平方米。中間地段商鋪平均租金最高的是勞動(dòng)中路，為85元/平方米。最低的是韶山中路，為60元/平方米。勞動(dòng)西路和韶山北路分別為：75元/平方米和70元/平方米。末尾地段商鋪平均租金最高的是勞動(dòng)西路，為60元/平方米。最低的是韶山北路，為30元/平方米。韶山中路和勞動(dòng)中路分別為；40元/平方米和50元/平方米〔見以下圖〕。6、東塘商圈內(nèi)生活配套設(shè)施的情況東塘地段作為雨花區(qū)一個(gè)成熟的商圈，有著龐大的流動(dòng)人口以及眾多的固定居民，與之相配套的學(xué)校、銀行、公園、醫(yī)院、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等生活配套設(shè)施也很齊備。以下是東塘商圈4個(gè)方向上的根本生活配套設(shè)施名稱類型位置芝林大藥房藥店勞動(dòng)西路北側(cè)楓樹山小學(xué)學(xué)校勞動(dòng)西路北側(cè)雅禮中學(xué)學(xué)校勞動(dòng)西路南側(cè)芝林大藥房藥店韶山中路西側(cè)中醫(yī)附一醫(yī)院醫(yī)院韶山中路東側(cè)曹家坡小學(xué)學(xué)校韶山北路東側(cè)赤崗沖農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)菜市場(chǎng)曙光南路東側(cè)芝林大藥房藥店勞動(dòng)?xùn)|路北側(cè)現(xiàn)代女子醫(yī)院醫(yī)院勞動(dòng)?xùn)|路北側(cè)桂花公園公園桂花路工商銀行銀行勞動(dòng)西路北側(cè)交通銀行銀行勞動(dòng)?xùn)|路北側(cè)農(nóng)業(yè)銀行銀行勞動(dòng)西路南側(cè)建設(shè)銀行銀行韶山中路西側(cè)人民銀行銀行韶山北路東側(cè)招商銀行銀行韶山中路東側(cè)上表格中的根本生活設(shè)施根本都緊鄰主干道，而且均位于公交車站兩旁，方便居民前往。商圈內(nèi)的2所小學(xué)和1所中學(xué)，主要分布在商圈的西面和北面，很好的解決了固定居民子女教育的問(wèn)題；東西南北4個(gè)方向上的六大銀行均有分布，讓生活上的資金流通也不成問(wèn)題；3所藥店和2所醫(yī)院，也讓區(qū)域內(nèi)數(shù)量眾多居民的健康生活有著保障；但是居民根本飲食所需的菜市場(chǎng)較少，只有一個(gè)，位于曙光路，離商圈中心較遠(yuǎn)；公園和休閑設(shè)施的情況也如出一轍。使得生活休閑的構(gòu)成過(guò)于單一。以下一些大型商鋪在一定的程度上彌補(bǔ)了上述的缺乏名稱各樓層店鋪情況平和堂負(fù)1樓化裝品、珠寶負(fù)2樓超市負(fù)3樓停車場(chǎng)1樓首飾、女包、少女系列服飾2樓女士服飾3樓男士服飾、男士皮具4樓運(yùn)動(dòng)品牌服飾、家電5樓兒童服飾以及玩具、床上用品6樓餐廳長(zhǎng)沙工人文化宮1樓健身中心、電游廳2樓美容屋、休閑吧3樓舞廳步步高超市1樓超市2樓至3樓國(guó)美電器城平和堂和步步高的超市，分別位于區(qū)域的北面和西面，很大的緩解了西北方和東南方居民購(gòu)置生活根本飲食所需而不便的問(wèn)題。而東塘唯一的大型休閑去處長(zhǎng)沙工人文化宮位于商圈南面。但建筑整體老舊，休閑工程少，設(shè)備簡(jiǎn)陋，而且價(jià)格不菲，并不是一個(gè)適合固定居民長(zhǎng)久休閑的地方，在緩解區(qū)域內(nèi)休閑場(chǎng)所缺乏的問(wèn)題上效果甚微。根本生活所需外，東塘商圈的奢侈品消費(fèi)場(chǎng)所也是眾多的。北面以市場(chǎng)為主，各種品牌各式店鋪林立；南面以服裝銷售為主，中低價(jià)位檔次服飾店眾多；東西面各種商鋪混雜，小到報(bào)刊雜志、電器維修，大到金融證券、國(guó)債期貨，應(yīng)有盡有。7、東塘及周邊建設(shè)中工程的情況〔見附件〕從附近可以看出，東塘商圈的商業(yè)附加值對(duì)樓盤價(jià)值的提升是巨大的。而這些工程的開盤能讓更多的經(jīng)濟(jì)收入較高的人群融入到這個(gè)范圍內(nèi)，必然在提升商圈檔次以及進(jìn)一步提升商圈經(jīng)濟(jì)價(jià)值提出強(qiáng)有力的支撐。8、政府對(duì)于東塘商圈的開展政策1、長(zhǎng)沙市政府的整體規(guī)劃在?長(zhǎng)沙市城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃?中，政府將長(zhǎng)沙市商業(yè)體系分為市級(jí)商業(yè)中心〔一級(jí)商業(yè)中心〕、區(qū)域性商業(yè)中心〔二級(jí)商業(yè)中心〕、社區(qū)〔居住區(qū)〕級(jí)商業(yè)中心、專業(yè)〔特色〕街〔區(qū)〕、中心鎮(zhèn)商業(yè)、一般鎮(zhèn)商業(yè)五大類。東塘商圈屬于區(qū)域性商業(yè)中心〔如以下圖〕。長(zhǎng)沙市政府對(duì)于東塘商業(yè)中心規(guī)劃為：近期應(yīng)注重引入專業(yè)店和專賣店等新型業(yè)態(tài)，增加餐飲、娛樂(lè)設(shè)施，配套建設(shè)方便居民生活的效勞設(shè)施；遠(yuǎn)期規(guī)劃中，創(chuàng)立區(qū)域中心的商務(wù)特色，在實(shí)施城市“開拓〞戰(zhàn)略中，以大型購(gòu)物中心和大型消費(fèi)中心建設(shè)為具體措施，擴(kuò)大輻射范圍和經(jīng)營(yíng)力度。并確定雨花區(qū)大型批發(fā)市場(chǎng)以汽車配件、機(jī)電、食品、蔬菜、圖書音像、農(nóng)資產(chǎn)品為主2、雨花區(qū)政府對(duì)于東塘商圈的政策在雨花區(qū)最近的區(qū)政協(xié)二屆五次會(huì)議上，關(guān)于東塘商圈開展的提案有2個(gè)：一個(gè)是?關(guān)于東塘商圈附近配套商業(yè)設(shè)施建設(shè)的建議?；一個(gè)是?努力創(chuàng)造東塘商圈新輝煌?。從2個(gè)提案題目涉及的大致研討方向可以看出，關(guān)于東塘商圈現(xiàn)在更多的是著眼于未來(lái)如何開展，如何在全市商圈并起的時(shí)期進(jìn)一步挖掘其潛力。配合長(zhǎng)久以來(lái)雨花區(qū)在經(jīng)濟(jì)宏觀層面執(zhí)行的?長(zhǎng)沙市雨花區(qū)外商投資政策?、?關(guān)于加速經(jīng)濟(jì)開展的獎(jiǎng)勵(lì)方法?、?關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化投資環(huán)境的假設(shè)干規(guī)定?這一東塘持久開展的強(qiáng)力引擎，使得東塘商圈在進(jìn)一步提升商業(yè)興旺程度上有了個(gè)堅(jiān)實(shí)的根底。名稱意義?長(zhǎng)沙市雨花區(qū)外商投資政策?標(biāo)準(zhǔn)外商來(lái)雨花區(qū)投資細(xì)節(jié)，做到有