PAGE9附件一：基準(zhǔn)地價(jià)修正體系一、商業(yè)用地宗地地價(jià)修正體系1、容積率（樓層）修正（1）容積率修正（適用于待開發(fā)項(xiàng)目）表1—1商業(yè)用地容積率修正系數(shù)容積率≤0.40.4<r<2.4≥2.4修正系數(shù)1.00.78×（1/r）0.30.6注：（1）商業(yè)容積率等于商業(yè)建筑面積除以總用地面積；（2）評(píng)估待開發(fā)項(xiàng)目宜采用容積率修正，修正后得到的是對(duì)應(yīng)容積率下的平均樓面地價(jià)。表1—2商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率≤0.40.50.60.70.80.91.0修正系數(shù)10.96030.90920.86810.83400.80500.7800容積率1.11.21.31.41.51.61.7修正系數(shù)0.75800.73850.72100.70510.69070.67740.6652容積率1.81.92.02.12.22.3≥2.4修正系數(shù)0.65390.64340.63360.62440.61570.60750.600注：（1）商業(yè)容積率等于商業(yè)建筑面積除以總用地面積；（2）評(píng)估待開發(fā)項(xiàng)目宜采用容積率修正，修正后得到的是對(duì)應(yīng)容積率下的平均樓面地價(jià)；（3）當(dāng)商業(yè)容積率小于1時(shí)，基準(zhǔn)地價(jià)為商業(yè)分?jǐn)傆玫氐孛娴貎r(jià)。（2）樓層修正（僅適用于已建成項(xiàng)目）表1—3商業(yè)用地樓層修正系數(shù)表樓層首層第二層，地下負(fù)一層第三層，地下負(fù)二層第四層及以上，地下負(fù)三層及以下修正系數(shù)平均值1.00.60.480.35修正范圍1.00.50～0.650.35～0.550.25～0.40注：（1）當(dāng)某層商業(yè)用房的基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行樓層修正后低于所在地段的辦公用地的基準(zhǔn)地價(jià)時(shí)，取其所在地段辦公用地的基準(zhǔn)地價(jià)；（2）已建成項(xiàng)目或已有詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)且能得知樓層數(shù)的待開發(fā)項(xiàng)目宜采用樓層修正。2、臨街深度修正系數(shù)（僅適用于商業(yè)路線價(jià)區(qū)段）表1—4商業(yè)用地路線價(jià)深度修正系數(shù)表（標(biāo)準(zhǔn)深度為15米）臨街深度（米）d≤22＜d≤44＜d≤66＜d≤88＜d≤1010＜d≤1212＜d≤15修正系數(shù)1.701.561.451.321.211.121.0注：設(shè)定路線價(jià)區(qū)段的區(qū)域按平均標(biāo)準(zhǔn)深度15米確定修正系數(shù)。表1—5商業(yè)用地路線價(jià)深度修正系數(shù)表（標(biāo)準(zhǔn)深度為10米）深度（米）0≤22＜d≤44＜d≤66＜d≤88＜d≤10修正系數(shù)1.501.381.251.131.0注：設(shè)定路線價(jià)區(qū)段的區(qū)域按平均標(biāo)準(zhǔn)深度10米確定修正系數(shù)。表1—6商業(yè)用地路線價(jià)深度修正系數(shù)表（標(biāo)準(zhǔn)深度為8米）深度（米）0≤22＜d≤44＜d≤66＜d≤8修正系數(shù)1.401.281.151.0注：設(shè)定路線價(jià)區(qū)段的區(qū)域按平均標(biāo)準(zhǔn)深度8米確定修正系數(shù)。3、寬深比修正系數(shù)（僅適用于商業(yè)路線價(jià)區(qū)段）表1—7商業(yè)用地路線價(jià)寬深比修正系數(shù)表寬深比w≤0.10.1＜w≤0.30.3＜w≤0.70.7＜w≤0.90.9＜w≤1.11.1＜w≤1.2w＞1.2修正系數(shù)0.880.951.001.041.081.121.15注：（1）寬深比適用于已建成的宗地和待開發(fā)宗地；（2）深度在標(biāo)準(zhǔn)深度以內(nèi)的，計(jì)算寬深比時(shí)，寬度取實(shí)際寬度、深度取實(shí)際深度；深度超過標(biāo)準(zhǔn)深度的，計(jì)算寬深比時(shí)，寬度取實(shí)際寬度，深度取標(biāo)準(zhǔn)深度。4、街角地修正表1—8街角地修正系數(shù)表臨街情況一面臨街兩面臨街三面臨街四面臨街修正系數(shù)1.001.081.131.155、商業(yè)集聚度修正系數(shù)進(jìn)行商業(yè)集聚度修正需同時(shí)滿足以下兩個(gè)條件：（1）屬于沒有設(shè)定路線價(jià)的路段；（2）屬商業(yè)比較集聚的區(qū)域，如批發(fā)市場(chǎng)、專業(yè)市場(chǎng)等，其修正時(shí)針對(duì)商業(yè)用地網(wǎng)格點(diǎn)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，商業(yè)集聚度修正幅度為+10%。6、其他個(gè)別因素修正系數(shù)表1—9其他個(gè)別因素修正系數(shù)表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣宗地形狀指標(biāo)說明形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀基本規(guī)則，對(duì)土地利用無不良影響形狀較不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響修正系數(shù)（%）3.01.50-1.5-3.0地形地質(zhì)指標(biāo)說明地形地質(zhì)狀況好地形地質(zhì)狀況良好地形地質(zhì)狀況適宜地形地質(zhì)狀況狀況較差地形地質(zhì)狀況差修正系數(shù)（%）2.01.00-1.0-2.0宗地大小指標(biāo)說明宗地面積大，利于開發(fā)利用宗地面積較大，較利于開發(fā)利用宗地面積適中，開發(fā)利用情況一般宗地面積偏小，較不利于開發(fā)利用宗地面積過小，不利于開發(fā)利用修正系數(shù)（%）3.01.50-1.5-3.07、土地剩余使用年期修正系數(shù)表1—10商業(yè)用地土地剩余使用年期修正系數(shù)表（還原利率r=9.08%）剩余使用年限12345678910修正系數(shù)0.08590.16460.23680.30300.36370.41930.47030.51710.55990.5992表1—13增城市土地使用開發(fā)程度修正表土地開發(fā)程度開發(fā)項(xiàng)目及成本（元/m2）合計(jì)（元/m2）通上水通下水通電通訊通路通氣土地平整數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)范圍10～305～2020～906～2025～8020～4520～50106～335一級(jí)鎮(zhèn)建成區(qū)平均數(shù)25157015704040275二級(jí)鎮(zhèn)建成區(qū)平均數(shù)20125512553535224三級(jí)鎮(zhèn)建成區(qū)平均數(shù)15104010403030175除以上一、二、三級(jí)鎮(zhèn)建成區(qū)以外的區(qū)域平均數(shù)126208252525121一級(jí)鎮(zhèn)：荔城街、增江街、新塘鎮(zhèn)；二級(jí)鎮(zhèn)：朱村街、石灘鎮(zhèn)、中新鎮(zhèn)、永寧街、仙村鎮(zhèn)；三級(jí)鎮(zhèn)：小樓鎮(zhèn)、派潭鎮(zhèn)、正果鎮(zhèn)。注：本表僅供參考，實(shí)際操作時(shí)應(yīng)根據(jù)待評(píng)估宗的具體開發(fā)狀況，參照上表進(jìn)行修正。二、住宅用地宗地地價(jià)修正體系1、容積率修正系數(shù)表1—14廣州市十區(qū)住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率≤1.0別墅≤1.0低密度住宅1.0＜r＜2.72.7≤r＜7.0≥7.0修正系數(shù)3.0（2.7/r）0.25（2.7/r）0.3（2.7/r）0.1650.85表1—15增城及從化市住宅用地容積率修正系數(shù)表容積率≤1.0別墅≤1.0低密度住宅1.0＜r＜2.12.1≤r＜7.0r≥7.0修正系數(shù)3.0（2.1/r）0.3（2.1/r）0.45（2.1/r）0.1250.86注：（1）上表所述的“別墅”是指用于開發(fā)獨(dú)立別墅、聯(lián)排別墅、雙拼別墅、疊加式別墅等獨(dú)立住宅建筑的別墅用地，而“低密度住宅”指的是用于開發(fā)低密度花園洋房的低密度住宅用地；（2）容積率為建設(shè)項(xiàng)目綜合容積率，即含裙樓商業(yè)公建配套等的綜合容積率；（3）待開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估宜采用容積率修正；（4）容積率小于1時(shí)，宗地單位面積地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×其他修正，住宅用地總價(jià)=宗地單位面積地價(jià)×住宅土地面積；（5）容積率大于或等于1時(shí)，宗地單位樓面地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×其他修正，住宅用地總價(jià)=單位樓面地價(jià)×住宅建筑面積。2、住宅用地樓層修正系數(shù)表1—16多層住宅樓層修正系數(shù)總樓層所在樓層1234567891110.99330.98250.97110.96440.96020.95730.952120.99231.01240.98471.00830.98320.98360.97760.984730.98731.02621.03341.04171.02981.02421.032140.98361.01351.03081.04241.04911.048250.98561.00431.01061.01051.008260.97380.98520.98130.981870.96530.96450.971180.95440.962290.9453表1—17高層住宅樓層修正系數(shù)總樓層所在樓層1011121314151617181920212223242510.9810.9810.9750.9740.9680.9680.9610.9610.9550.9550.9530.9530.9520.9520.9460.94520.9890.9890.9830.9830.9770.9780.9720.9720.9670.9670.9650.9650.9650.9650.9600.96030.9960.9960.9900.9900.9840.9840.9780.9780.9730.9730.9710.9710.9710.9710.9660.96641.0031.0030.9960.9960.9900.9910.9840.9850.9790.9790.9780.9770.9770.9770.9720.97251.0101.0101.0031.0030.9970.9970.9910.9910.9850.9850.9840.9830.9830.9830.9780.97861.0171.0171.0101.0101.0031.0040.9970.9970.9910.9910.9900.9900.9890.9890.9840.98471.0241.0241.0171.0161.0101.0101.0031.0040.9980.9980.9960.9960.9950.9950.9900.99081.0311.0311.0231.0231.0161.0161.0101.0101.0041.0041.0021.0021.0011.0010.9960.99591.0381.0381.0301.0301.0231.0231.0161.0161.0101.0101.0031.0031.0051.0020.9921.001101.0401.0451.0371.0361.0291.0291.0221.0221.0161.0161.0101.0101.0071.0081.0021.003111.0471.0441.0431.0361.0361.0291.0291.0221.0221.0201.0201.0101.0101.0041.007121.0471.0501.0431.0421.0351.0351.0291.0281.0261.0261.0251.0251.0101.010131.0521.0491.0491.0411.0411.0351.0341.0321.0321.0311.0311.0251.026141.0521.0551.0481.0481.0411.0411.0391.0381.0371.0371.0311.030151.0561.0541.0501.0471.0471.0451.0441.0431.0431.0371.038161.0561.0521.0531.0521.0511.0501.0501.0491.0431.042171.0531.0551.0551.0521.0521.0521.0511.0451.046181.0571.0571.0541.0541.0541.0531.0491.049191.0591.0571.0551.0561.0541.0521.050201.0601.0581.0571.0561.0531.053211.0611.0601.0581.0551.055221.0631.0611.0581.058231.0631.0621.061241.0641.063251.065注：（1）樓層修正是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目某一層的修正；（2）25層以上的，每增加一層，樓層修正系數(shù)在第25層樓層修正系數(shù)基礎(chǔ)上增加0.002。3、其他個(gè)別因素修正系數(shù)表1—18其他個(gè)別因素修正系數(shù)表指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣宗地大小指標(biāo)說明宗地面積大，利于開發(fā)利用宗地面積較大，較利于開發(fā)利用宗地面積適中，開發(fā)利用情況一般宗地面積偏小，較不利于開發(fā)利用宗地面積過小，不利于開發(fā)利用修正系數(shù)（%）2.01.00-1.0-2.0宗地形狀指標(biāo)說明形狀規(guī)則，對(duì)土地利用極為有利形狀較規(guī)則，對(duì)土地利用較為有利形狀基本規(guī)則，對(duì)土地利用無不良影響形狀較不規(guī)則，對(duì)土地利用有一定影響形狀不規(guī)則，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響修正系數(shù)（%）2.01.00-1.0-2.0地形地質(zhì)指標(biāo)說明地形地質(zhì)狀況好地形地質(zhì)狀況良好地形地質(zhì)狀況適宜地形地質(zhì)狀況狀況較差地形地質(zhì)狀況差修正系數(shù)（%）2.01.00-1.0-2.0景觀條件指標(biāo)說明景觀條件好，對(duì)土地利用極為有利景觀條件良好，對(duì)土地利用較為有利景觀條件一般，對(duì)土地利用無不良影響景觀條件較差，對(duì)土地利用有一定影響景觀條件差，對(duì)土地利用產(chǎn)生嚴(yán)重影響修正系數(shù)（%）3.01.50-1.5-3.04、土地使用年期修正系數(shù)表1—19住宅用地土地剩余使用年期修正系數(shù)表（還原利率r=7.25%）剩余使用年限12345678910修正系數(shù)0.06810.13160.19080.24600.29750.34550.39020.43200.47090.5072剩余使用年限11121314151617181920修正系數(shù)0.54100.57250.60190.62930.65490.67870.70100.72170.74100.7590剩余使用年限21222324252627282930修正系數(shù)0.77580.79150.80610.81970.83240.84420.85530.86560.87520.8841剩余使用年限31323334353637383940修正系數(shù)0.89240.90020.90750.91420.92050.92640.93190.93700.94180.9462剩余使用年限41424344454647484950修正系數(shù)0.95040.95420.95780.96120.96430.96720.97000.97250.97490.9771剩余使用年限51525354555657585960修正系數(shù)0.97910.9810.98280.98450.98610.98750.98890.99010.99130.9924剩余使用年限61626364656667686970修正系數(shù)0.99340.99440.99530.99610.99690.99760.99820.99890.99951.005、臨江修正（1）廣州十區(qū)臨珠江前后航道（白鵝潭至珠江口、白鵝潭至沙貝海、白鵝潭至白沙河、白鵝潭至丫髻沙、丫髻沙至官洲島、洛溪島至瀝滘水道）、白沙河、西華海、沙貝海、白坭河、巴江河、鴉崗河、流溪河、三枝香水道、市橋水道、瀝滘水道、沙灣水道兩岸的臨江宗地，其臨江宗地線以內(nèi)50米部分的基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)不同用途在原基礎(chǔ)上有一定幅度的增加。根據(jù)對(duì)各種用途的價(jià)格影響，辦公、住宅、工業(yè)用地其臨江宗地線以內(nèi)50米部分的基準(zhǔn)地價(jià)在原基礎(chǔ)上分別增加20%、30%和30%。（2）增城市臨增城市增江和東江航道兩岸的臨江宗地，其臨江宗地線以內(nèi)50米部分的基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)不同用途在原基礎(chǔ)上有一定幅度的增加。根據(jù)對(duì)各種用途的價(jià)格影響，辦公、住宅、工業(yè)用地其臨江宗地線以內(nèi)50米部分的基準(zhǔn)地價(jià)在原基礎(chǔ)上分別增加10%、20%和10%。（3）從化市臨流溪河主航道兩岸的臨江宗地，其臨江宗地線以內(nèi)50米部分的基準(zhǔn)地價(jià)根據(jù)不同用途在原基礎(chǔ)上有一定幅度的增加。根據(jù)對(duì)各種用途的價(jià)格影響，辦公、住宅、工業(yè)用地其臨江宗地線以內(nèi)50米部分的基準(zhǔn)地價(jià)在原基礎(chǔ)上分別增加10%、20%和10%。6、土地開發(fā)程度修正（同商業(yè)用地）三、辦公用地宗地地價(jià)修正體系1、容積率修正系數(shù)表1—20廣州市十區(qū)辦公用地容積率修正系數(shù)表容積率≤1.01.0＜r≤3.63.6＜r＜7.0≥7.0修正系數(shù)1.26（3.6/r）0.18（3.6/r）0.20.875表1—21增城及從化市辦公用地容積率修正系數(shù)表容積率≤1.01.0<r<3.03.0≤r＜7.0r≥7.0修正系數(shù)1.22（3.0/r）0.175（3.0/r）0.150.88注：（1）容積率為建設(shè)項(xiàng)目綜合容積率，即含裙樓商業(yè)公建配套等的綜合容積率；（2）待開發(fā)項(xiàng)目評(píng)估宜采用容積率修正；（3）容積率小于1時(shí)，宗地單位面積地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×其他修正，辦公用地總價(jià)=宗地單位面積地價(jià)×辦公土地面積；（4）容積率大于或等于1時(shí)，宗地單位樓面地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)×容積率修正系數(shù)×其他修正，辦公用地總價(jià)=單位樓面地價(jià)×辦公建筑面積。2、臨江修正（同住宅用地）3、其他個(gè)別因素修正系數(shù)(同住宅用地)4、樓層分配系數(shù)（同住宅用地）5、開發(fā)程度修正（同商業(yè)用地）6、使用年期修正系數(shù)表1—22辦公用地使用年期修正系數(shù)表1（還原利率r=7.70%）剩余使用年期12345678910修正系數(shù)0.07540.14540.21030.27070.32670.37870.42700.47180.51350.5521剩余使用年期11121314151617181920修正系數(shù)0.58800.62140.65230.68110.70770.73250.75550.77690.79670.8151剩余使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.83220.84810.86280.87650.88920.90100.91200.92210.93160.9404剩余使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.94850.95610.96310.96960.97560.98130.98650.99130.99581.00注：辦公用地使用年期修正，適用于純辦公、商務(wù)金融業(yè)用地。綜合辦公用地基準(zhǔn)地價(jià)是法定最高使用年期50年的價(jià)格，當(dāng)待估宗地剩余使用年限不到50年時(shí)，應(yīng)進(jìn)行使用年期修正。表1—23辦公用地土地剩余使用年期修正系數(shù)表2（還原利率r=7.70%）剩余使用年期12345678910修正系數(shù)0.07330.14130.20450.26320.31770.36820.41520.45880.49930.5369剩余使用年期11121314151617181920修正系數(shù)0.57180.60420.63430.66220.68820.71230.73460.75540.77470.7926剩余使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.80920.82470.8390.85230.86470.87610.88680.89670.90590.9144剩余使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.92230.92960.93650.94280.94870.95420.95920.96390.96830.9724剩余使用年期41424344454647484950修正系數(shù)0.97610.97960.98290.98590.98870.99130.99370.9960.99811.00注：綜合辦公用地使用年期修正，適用用于綜合辦公用途，總部經(jīng)濟(jì)辦公用地。四、工業(yè)用地宗地地價(jià)修正體系1、容積率修正表1—24工業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率r≤1.01.52.02.53.0R>3修正系數(shù)1.001.101.161.201.260.42r考慮到國(guó)家、廣東省和廣州市鼓勵(lì)工業(yè)用地集約節(jié)約利用以及對(duì)工業(yè)用地增加