土地增值稅的核算土地增值稅的核算學(xué)習(xí)要點(diǎn)1.掌握土地增值稅的稅制要素2.掌握土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算方法3.熟悉土地增值稅的會(huì)計(jì)核算4.熟悉土地增值稅的征收管理5.了解土地增值稅的納稅申報(bào)第一節(jié)土地增值稅概述一土地增值稅的征稅范圍及納稅人1．征稅范圍土地增值稅的征稅范圍包括所有有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得增值收入的行為，或者說，對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)和出售房地產(chǎn)的行為征稅。2．納稅人土地增值稅的納稅人是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。二土地增值稅的稅率

土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：（1）土地增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分．稅率為30％。（2）土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額為50％，未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分，稅率為40%。（3）土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％，未超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為50％。（4）土地增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%的部分，稅率為60%。這四級(jí)超率累進(jìn)稅率每級(jí)“增值額未超過準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額”的比例，均包括本比例數(shù)。三土地增值稅應(yīng)納稅額的計(jì)算土地增值稅的計(jì)算公式：應(yīng)納土地增值稅稅額＝增值額×適用稅率一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率其中，增值額的計(jì)算公式：增值額=收入總額一準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額1．收入總額的確定收入總額是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部收入，包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入。其中，貨幣收入是指納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、本票、匯票等信用票據(jù)和國(guó)庫券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。2．準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目金額的確定（1）取得土地使用權(quán)時(shí)支付的金額，即納稅人為取得土地所有權(quán)所支付的地價(jià)款和按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。（2）房地產(chǎn)開發(fā)成本，是指納稅人開發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本，包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用等。（3）房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，是指與房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。（4）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)已繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅等。納稅人在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的教育費(fèi)附加可視同稅金予以扣除。（5）其他扣除項(xiàng)目，從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人可以按照上述第（1）項(xiàng)、第（2）項(xiàng)金額之和加計(jì)20％扣除。（6）舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格，是指在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本價(jià)乘以成新率后的價(jià)格。第二節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)核算一房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理房地產(chǎn)企業(yè)是指主要經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)買賣業(yè)務(wù)的企業(yè)。對(duì)這類企業(yè)來說，土地增值稅是為取得當(dāng)期營(yíng)業(yè)收入而支付的費(fèi)用。其會(huì)計(jì)處理為，在計(jì)提土地增值稅時(shí)，借記“營(yíng)業(yè)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目。實(shí)際上繳時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”等科目?！倦S堂練習(xí)】【例題】某房地產(chǎn)公司某月有償轉(zhuǎn)讓高級(jí)住宅樓一棟．建筑面積5000平方米，單位售價(jià)每平方米6800元，共取得銷售收入3400萬元，開發(fā)房產(chǎn)的扣除項(xiàng)目金額合計(jì)為2004萬元，以上金額均不含增值稅，請(qǐng)計(jì)算企業(yè)應(yīng)交土地增值稅，并做相應(yīng)會(huì)計(jì)處理?！窘馕觥客恋卦鲋殿~=3400—2004=1396（萬元）增值率=1396÷2004×100%=69.66%應(yīng)納土地增值稅=1396×40％-2004×5%=558.4-100.2=458.2（萬元）其會(huì)計(jì)分錄為：計(jì)提土地增值稅時(shí)：借：營(yíng)業(yè)稅金及附加4582000貸：應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交土地增值稅4582000實(shí)際繳納時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅4582000貸：銀行存款4582000二非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)繳納土地增值稅的會(huì)計(jì)處理

非房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓或銷售房地產(chǎn)應(yīng)根據(jù)具體情況分別計(jì)入相關(guān)科目：（1）企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)連同地上已完工交付使用的建筑物及附著物時(shí)，在“固定資產(chǎn)”、“固定資產(chǎn)清理”等有關(guān)科目中反映。轉(zhuǎn)讓時(shí)，借記“固定資產(chǎn)清理”、“累計(jì)折舊”等科目，貸記“固定資產(chǎn)”科目。取得轉(zhuǎn)讓收入時(shí)，借記“銀行存款”科目，貸記“固定資產(chǎn)清理”、“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）”科目。計(jì)算土地增值稅時(shí)，借記“固定資產(chǎn)清理”科目，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目。上繳稅金時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。（2）企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)連同地上未竣工的建筑物及附著物，其會(huì)計(jì)分錄如下：借：銀行存款等營(yíng)業(yè)外支出（借方差額）貸：在建工程應(yīng)交稅費(fèi)一一應(yīng)交增值稅（銷項(xiàng)稅額）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅營(yíng)業(yè)外收入（貸方差額）繳納土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)－一應(yīng)交土地增值稅”科目，貸記“銀行存款”科目。第三節(jié)土地增值稅的征收管理一土地增值稅的納稅特點(diǎn)土地增值稅的納稅人應(yīng)向房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在稅務(wù)機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納土地增值稅。其中，房地產(chǎn)所在地是指房地產(chǎn)的坐落地。納稅人轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)坐落在兩個(gè)或兩個(gè)以上地區(qū)的，應(yīng)按房地產(chǎn)所在地分別申報(bào)納稅。二土地增值稅的納稅申報(bào)

土地增值稅的納稅人應(yīng)在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂后的7日內(nèi)，到房地產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交房屋及建筑物產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)證書，土地轉(zhuǎn)讓、房產(chǎn)買賣合同，房地產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，以及其他與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的資料。納稅人因經(jīng)常發(fā)生房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓而難以在每次轉(zhuǎn)讓后申報(bào)的，可以向納稅所在地的地方稅務(wù)機(jī)關(guān)備案，選擇定期申報(bào)方式，即按月或按各省、自治區(qū)、直轄市和計(jì)劃單列市地方稅務(wù)局規(guī)定的期限申報(bào)繳納土地增值稅。定期申報(bào)方式確定后，一年之內(nèi)不得變更。三房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理

1．土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。2．土地增值稅的清算條件符合下列條件之一的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的。（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的。（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例員未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的。（2）取得銷售（預(yù)售）許可證滿3年仍未銷售完畢的。（3）納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的。（4）?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市）稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。3．非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：（1）按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷售的同類房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定。（2）由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)年同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)格確定。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。4．土地增值稅的扣除項(xiàng)目（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建造的與清算項(xiàng)目配套的公共設(shè)施的處理。（2）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售已裝修的房屋，其裝修費(fèi)用可以計(jì)人房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用，除另有規(guī)定外，不得扣除。（3）屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。（4）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除；未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)量保證金不得計(jì)算扣除。（5）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)不得扣除。（6）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。5．上地增值稅清算應(yīng)報(bào)送的資料納稅人辦理土地增值稅清算應(yīng)報(bào)送以下資料：（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)清算土地增值稅書面申請(qǐng)、土地增值稅納稅申報(bào)表。（2）項(xiàng)目竣工決算報(bào)表、取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款憑證、國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同、銀行貸款利息結(jié)算通知單、項(xiàng)目工程合同結(jié)算單、商品房購銷合同統(tǒng)計(jì)表等與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入、成本和費(fèi)用有關(guān)的證明資料。（3）主管稅務(wù)機(jī)關(guān)要求報(bào)送的其他與土地增值稅清算有關(guān)的證明資料等。納稅人委托中介機(jī)構(gòu)審核鑒證的清算項(xiàng)目，還應(yīng)報(bào)送中介機(jī)構(gòu)出具的《土地增值稅清算稅款鑒證報(bào)告》。6．土地增值稅的核定征收在土地增值稅清算過程中，發(fā)現(xiàn)納稅人符合核定征收條件的，應(yīng)按核定征收率不低于5％對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行清算。在土地增值稅清算中符合以下條件之一的，可實(shí)行核定征收：（1）依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定應(yīng)當(dāng)設(shè)置但未設(shè)置賬簿的。（2）擅自銷毀賬簿或者拒不提供納稅資料的。（3）雖設(shè)置賬簿，但賬目混亂或者成本資料、收入憑證、費(fèi)用憑證殘缺不全，難以確定轉(zhuǎn)讓收入或扣除項(xiàng)目金額的。（4）符合土地增值稅清算條件，企業(yè)未按照規(guī)定的期限辦理清算手續(xù)，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)責(zé)令限期清算，逾期仍不清算的。（5）申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的。7．清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理在上地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。單位建筑面積成本費(fèi)用=清算時(shí)的扣除項(xiàng)目總金額÷清算的總建筑面積【隨堂練習(xí)】【例題】2016年11月，某市稅務(wù)機(jī)關(guān)擬對(duì)轄區(qū)內(nèi)某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行土地增值稅清算。該房地產(chǎn)開發(fā)公司提供該房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資料如下：2014年8月以5000萬元拍得用于該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的一宗土地，并繳納契稅；因閑置1年，支付土地閑置費(fèi)200萬元。2015年9月動(dòng)工，發(fā)生開發(fā)成本2400萬元。在開發(fā)過程中，銀行貸款憑證顯示利息支出600萬元．2016年10月，項(xiàng)目已銷售可售建筑面積的80%，共計(jì)取得收入12000萬元?？墒劢ㄖ娣e的20％投資入股某酒店，約定共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享利益。公司已按照3％的預(yù)征率預(yù)繳了土地增值稅360萬元（注：所有收入均不含增值稅，暫不考慮城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加及地方教育費(fèi)附加，當(dāng)?shù)仄醵惗惵蕿?%，其他開發(fā)費(fèi)用的扣除比例為5%）?！窘馕觥糠康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于對(duì)外投資的，應(yīng)視同銷售房地產(chǎn)。由于80％對(duì)外銷售，20％視同銷售，則房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工并完成銷售，符合土地增值稅清算條件，房地產(chǎn)公司應(yīng)進(jìn)行上地增值稅清算?？鄢?xiàng)目金額=5000×（1+5%）+2400+600＋〔5000×（1+5%）+2400〕×5%＋〔5000×（1+5%）+2400〕×20%=10162.5（萬元）增值額=12000÷80％一10162.5=4837.5（萬元）增值率=4837.5÷10162.5×100%=47.6%，適用稅率為30％。應(yīng)納土地增值稅=4837.5×30％=1451.25（萬元）應(yīng)補(bǔ)繳土地增值稅=1451.25一360=1091.25（萬元）第四節(jié)土地增值稅納稅申報(bào)表的填寫一消費(fèi)稅會(huì)計(jì)核算的依據(jù)消費(fèi)稅作為價(jià)內(nèi)稅，在購進(jìn)應(yīng)稅消費(fèi)品時(shí)，應(yīng)納稅額已經(jīng)計(jì)入產(chǎn)品成本中。在銷售應(yīng)稅消費(fèi)品時(shí)，收取的消費(fèi)稅已經(jīng)通過“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等科目體現(xiàn)為企業(yè)收入，企業(yè)繳納的消費(fèi)稅就成為一項(xiàng)支出，