房地產(chǎn)價格波動的動因分析選題背景1998年，我國結(jié)束福利分房制，開始實行貨幣化分房，成為房地產(chǎn)業(yè)走向市場化的分水嶺。從此，我國的房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展，對拉動內(nèi)需，加快城市化進(jìn)程，促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)增長，起到了重大作用。經(jīng)過十多年的發(fā)展，房地產(chǎn)業(yè)已成為我國第三產(chǎn)業(yè)中的主要產(chǎn)業(yè)之一。〔門國家統(tǒng)計局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)增加值占我國國內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)比重超過50}，在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用。}z}然而，受到美國金融危機(jī)的沖擊，我國的房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了一些新問題，比較突出的有:房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅放緩、商品房價格不斷波動、住房結(jié)構(gòu)失衡等等。面對住房結(jié)構(gòu)失衡嚴(yán)重、價格不斷波動的城市住房市場，為了保持房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定和健康發(fā)展，我國政府相繼出臺并實施了一系列的宏觀調(diào)控措施，土地、信貸、稅收、規(guī)劃多管齊下，對房地產(chǎn)市場的發(fā)展起到了一定的積極作用。但是，房地產(chǎn)的價格一直處于變化中，并且有不斷波動的趨勢，成為影響我國社會經(jīng)濟(jì)和群眾生活的重大問題。房地產(chǎn)價格是個較為復(fù)雜的問題，涉及到的因素有社會的(比如供需關(guān)系)、經(jīng)濟(jì)的(比如住宅租金)，政策的(比如國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、貨幣政策)等等。貴陽市作為貴州省的省會城市，其房地產(chǎn)價格在西部欠發(fā)達(dá)地區(qū)的城市中一直處于較高的位置，其價格與一些經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況要遠(yuǎn)遠(yuǎn)好過貴陽市的城市比齊，成為各界十分關(guān)注的一個現(xiàn)象。在這方面己有許多討論，主要是政策層面上和市場經(jīng)營層面的，基于貴陽市房地產(chǎn)業(yè)的實證創(chuàng)新研究，仍然有許多尚待調(diào)查研究的問題。鑒于此，本文的研究分析成果就顯得更具有理論上和現(xiàn)實上的意義。1.2研究意義本文研究意義可以從理論和實踐兩個方面進(jìn)行闡述:1.理論意義從理論的角度來說，根據(jù)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)的相關(guān)原理，一個國家的城市房價與該國所處經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段密切相關(guān)，不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期的房地產(chǎn)價格有不同的表現(xiàn)特點，一般情況下，經(jīng)濟(jì)越是發(fā)展，房地產(chǎn)的價格就越能夠形成與經(jīng)濟(jì)整體的聯(lián)動關(guān)系。特別是當(dāng)前國家金融危機(jī)中，房地產(chǎn)成為一個十分敏感的產(chǎn)業(yè)。比如:受到美國金融危機(jī)的打擊，美國兩大官方按揭融資機(jī)構(gòu)房利美(FannieMae)和房地美(FreddieMac)財政出現(xiàn)嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)困難，瀕臨破產(chǎn)。據(jù)統(tǒng)計，兩家公司擁有或提供擔(dān)保的抵押貸款的總值約為5萬億美元，相當(dāng)于全美12萬億美元房屋抵押貸款債務(wù)的近一半。由于房利美和房地美在美國當(dāng)前樓市乃至經(jīng)濟(jì)整體中所扮演的重要角色，他們的危機(jī)引起了布什政府的高度關(guān)注。isl改革開放30年，盡管我國房地產(chǎn)業(yè)有了長足的進(jìn)展，但我國目前仍處于經(jīng)濟(jì)發(fā)展中對于房地產(chǎn)需求的“剛性和彈性”與“投資和投機(jī)”并存的特別時期，城市居民對住房的需求面臨巨大的增長空間的同時，房地產(chǎn)市場的投資效用也日益顯現(xiàn)。因此，對城市住房價格波動的動因分析是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)、社會發(fā)展和當(dāng)前對付世界性金融危機(jī)的客觀反映和必然要求。具體到某個城市的房地產(chǎn)價格運行情況看，本文擬建立特定的數(shù)量模型，根據(jù)影響價格變動的一些變量，來從數(shù)量上討論房地產(chǎn)價格變動的機(jī)理。影響房地產(chǎn)價格波動的因素可能有多種形式。首先，供求關(guān)系影響房地產(chǎn)價格，供求關(guān)系的變化是影響房價變化的主要原因;其次，房地產(chǎn)價格的波動又不僅僅受到供求因素的影響，它在受到供求關(guān)系影響的同時，還會受到其它一些變量(如國家宏觀調(diào)控政策、租金、消費者的心理預(yù)期、城市居民人均可支配收入等)的影響，這些變量可能是隨機(jī)的，也可能是人為控制的，這種影響在理論上可能會成為一個難以監(jiān)控的因素，這在理論上是需要深入探索的。因此，本文在理論上可能面臨一些新的需要突破的難點，需要采用更加綜合的方法來進(jìn)行分析和研究，從而深化本文的理論意義。2、實踐意義從實踐的角度來說，房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)。住房既是生活和生產(chǎn)的必需品，同時也是一種資產(chǎn)或者說財富。房地產(chǎn)的價格既關(guān)系到一般老百姓的生活和生產(chǎn)問題，也關(guān)系到城市發(fā)展?jié)摿透偁幜?，更關(guān)系到國家的宏觀經(jīng)濟(jì)政策和金融穩(wěn)定的順利實施。定量和定性研究房地產(chǎn)價格波動的影響因素和房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展態(tài)勢，可以為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù):為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新項目提供參考;為消費者提供信息支持。具體來說，本課題研究工作的實踐意義如下:1)為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù)由于房地產(chǎn)價格波動對整個國民經(jīng)濟(jì)的運行和社會穩(wěn)定有著重要影響，自2005年4月以來，政府通過一系列調(diào)控措施，來遏止房地產(chǎn)業(yè)投資增長過快及房價上漲過快的勢頭，取得初步成效，但隨著時間的推移，政策效力逐漸減弱。因此，對城市房地產(chǎn)價格波動與政府相關(guān)宏觀調(diào)控手段及政策效果進(jìn)行研究，有助于更好得了解我國房地產(chǎn)市場存在的問題，準(zhǔn)確把握調(diào)控的時機(jī)和方向，為政府進(jìn)行宏觀調(diào)控提供依據(jù)。2)為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新項目提供參考房地產(chǎn)開發(fā)商對未來商品住宅價格的預(yù)期，在一定時間內(nèi)對房地產(chǎn)價格的波動也有很大的影響。如果開發(fā)商認(rèn)為未來房地產(chǎn)價格有上漲空間，就會將現(xiàn)有房地產(chǎn)待價而沽;反之，則會采取各種促銷手段刺激需求。但是房地產(chǎn)商對房價的預(yù)期是主觀的、感性的，沒有建立在研究分析的基礎(chǔ)上，從而加劇了房地產(chǎn)價格的波動，增大了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險。因此，對城市房地產(chǎn)價格波動進(jìn)行分析研究并找出其變化的規(guī)律和原因，為房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)新項目提供參考，對于整個房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展起到了一定的積極作用。3)為消費者提供信息支持由于歷史原因，我國住房制度改革政策突出產(chǎn)權(quán)制度改革，促成了大眾消費模式、消費觀念的快速變化。一是居者有其屋的屋被普遍理解為自有產(chǎn)權(quán)房，美國老太太和中國老太太的住房故事一度盛傳于大街小巷，促進(jìn)了住房消費觀念、消費模式的快速轉(zhuǎn)變，居者有其屋本身沒有錯，但不一定非要擁有產(chǎn)權(quán)房才行;二是盲目攀比;三是恐懼心理;四是從眾心理。[4]以上四個因素共同作用導(dǎo)致了消費者的消費預(yù)期趨向于非理性，從而加劇了房地產(chǎn)價格波動并有不斷攀升的勢頭。因此，對城市房地產(chǎn)價格波動的原因進(jìn)行深入的研究和分析，找出解決的辦法，為消費者的消費觀念趨于理性提供信息支持。通過對貴陽市房地產(chǎn)業(yè)價格波動的動因進(jìn)行實證分析，在研究方法上，以數(shù)量模型的形式定量地將房地產(chǎn)價格和影響房地產(chǎn)價格的其他因素(如房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比率、社會消費品總額、城市居民人均可支配收入、土地出讓面積占GDP的比率)定義為應(yīng)變量和自變量:同時，本文也運用非市場因素理論對貴陽市房地產(chǎn)價格波動進(jìn)行分析，即以定性的形式來說明。通過觀察它們之間的因果關(guān)系來尋找其內(nèi)在之間的變化規(guī)律，以此為房地產(chǎn)業(yè)的政策制定提供依據(jù)。1.2理論綜述隨著房地產(chǎn)市場商品化的進(jìn)一步發(fā)展，房地產(chǎn)價格的高低越來越受到人們的重視，房地產(chǎn)價格的形成和變動機(jī)理也一直是學(xué)者們研究和探討的熱門領(lǐng)域。2.1國外研究現(xiàn)狀在研究房地產(chǎn)價格的國外文獻(xiàn)中，已經(jīng)有了一些應(yīng)用數(shù)量關(guān)系來研究房地產(chǎn)價格的成果，如Malpezzi(1999)針對價格收入比以及房地產(chǎn)價格變化利用誤差修正模型得出了前期價格和收入變化對于房價的影響以及短期供給弱彈性的結(jié)論;LslManning(1989)使用1980年美國94個MSA的普查數(shù)據(jù)建立了房地產(chǎn)價格方程，他認(rèn)為氣候、環(huán)境等這些區(qū)域的非經(jīng)濟(jì)性的價格已被資本化到了土地和房地產(chǎn)價格中。除收入因素、環(huán)境因素外，在許多實證研究中，人口因素也經(jīng)常被用來解釋和預(yù)測房地產(chǎn)價格變動及其走向，如Mankiw和Will(1989)通過研究美國20世紀(jì)70年代一些城市的房地產(chǎn)價格，認(rèn)為二戰(zhàn)后生育高峰起出生的一代人進(jìn)入購房階段是導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲的主要原因。〔呀反多學(xué)者利用指數(shù)平滑、自相關(guān)模型以及hedonic模型預(yù)測了美國各地區(qū)房地產(chǎn)價格的變化趨勢(Gu,2002,BirchSunderman,2003)o〔，，古德哈特(Goodhart)等人所建立的FCI(即金融形勢指數(shù))指數(shù)來研究房地產(chǎn)價格因素的貨幣政策意義。古德哈特等將FCI指數(shù)定義成真實短期利率、真實有效匯率、真實房地產(chǎn)價格和真實股票價格等主要資產(chǎn)價格的加權(quán)平均數(shù)，并用這個指數(shù)作為未來通貨膨脹水平和經(jīng)濟(jì)運行情況的先行指標(biāo)，它也是CPI指數(shù)和通貨膨脹水平的先行指標(biāo)，其作用就是檢驗主要資產(chǎn)價格的波動對未來經(jīng)濟(jì)運行情況和通貨膨脹水平的預(yù)測功能。[8]漢森(Hanson)等人構(gòu)建了貨幣形勢指數(shù)MCI。古德哈特和霍夫曼在MCI指數(shù)中引入房地產(chǎn)價格和股票價格構(gòu)建了FCI指數(shù)，對未來產(chǎn)出與通貨膨脹的變化進(jìn)行預(yù)測。實證研究表明，F(xiàn)CI指數(shù)在G7國家的預(yù)測效果比較好。fsl挪威經(jīng)濟(jì)學(xué)家漢寧.加可森和他的同事利用計量經(jīng)濟(jì)模型分析了影響房地產(chǎn)價格的各種因素，得出了一些非常有意義的結(jié)論。他們使用的計量經(jīng)濟(jì)模型并不十分復(fù)雜，卻包含了變量。這個研究使用挪威30年的房價數(shù)據(jù)分析了各種經(jīng)濟(jì)變量和房價的關(guān)系，最終得出結(jié)論:影響房價的最主要的因素是利率、住宅存量、失業(yè)率和家庭收入。由于經(jīng)濟(jì)基本要素的變化可以較好地解釋房價變化，因此，說挪威己經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)價格泡沫的論斷是缺乏根據(jù)的。當(dāng)然，挪威和中國國情相差甚遠(yuǎn)，不能用挪威的結(jié)論來套中國的房地產(chǎn)市場。但是，挪威經(jīng)濟(jì)學(xué)家采用的研究方法很值得借鑒。1.2.2國內(nèi)研究現(xiàn)狀在研究房地產(chǎn)價格的國內(nèi)文獻(xiàn)中，國內(nèi)學(xué)者大多數(shù)都是利用線性回歸、主成分分析及長期趨勢法等方法來研究影響房地產(chǎn)價格的因素及其變動過程。如馬思新、李昂02002)借鑒現(xiàn)有關(guān)于hedonic定價的理論方法和研究經(jīng)驗，構(gòu)建了北京市商品房價格的hedoni。模型;tlol李立、李永輝(2002)認(rèn)為，房地產(chǎn)價格是由多種要素決定的，除土地成本、建筑安裝工程成本外，還與城市經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如居民收入水平、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度等因素有重要的關(guān)聯(lián)性;「‘”吳建峰(2002)對我國城市房地產(chǎn)價格進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn):人均工資水平對城市房地產(chǎn)價格會產(chǎn)生一定影響;1127王勇、龍奮杰(2002)對我國城市房地產(chǎn)價格進(jìn)行研究后發(fā)現(xiàn)城市房地產(chǎn)價格與城市職工的平均收入之間有很強(qiáng)的相關(guān)關(guān)系;1137劉立民(Zoa2>討論了房地產(chǎn)價格的形成與決定因素，認(rèn)為城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境的發(fā)展變化所造成的房地產(chǎn)供求變化，逐漸成為房地產(chǎn)價格形成中最具決定性的因素。柴強(qiáng)(Zo01>在其《房地產(chǎn)估價》一文中認(rèn)為，從成本構(gòu)成的角度看，房地產(chǎn)的價格主要由以下幾部分構(gòu)成，用公式表示為:房地產(chǎn)的價格二土地使用費+土地開發(fā)費+建筑物建造成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤。在市場價格穩(wěn)定的條件下，開發(fā)成本增加，如土地價格、建筑材料價格、拆遷成本的上漲，以及新材料、新技術(shù)、新工藝的使用均使開發(fā)成本增加，再加上勞動力工資、利息等費用的增加，使開發(fā)商獲得利潤減少，利潤率下降，市場供給量減少，供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾加劇，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格波動并有不斷攀升的趨勢。0147吳建峰(2002)在其《我國城市住宅價格研究》一文中認(rèn)為，消費者個體的家庭經(jīng)濟(jì)狀況、家庭的人口構(gòu)成和結(jié)構(gòu)都對房地產(chǎn)的需求產(chǎn)生影響。tlsl在房地產(chǎn)市場中，不同收入的家庭，負(fù)擔(dān)能力是不同的，在選擇房地產(chǎn)的規(guī)模、檔次、區(qū)位等是有差異的。就住宅而言，在城市里低收入家庭的住房狀況相對較差，都具有改善住房條件的需求，尤其是我國取消福利分房實行貨幣補(bǔ)貼以來，由于增加了購房的專項補(bǔ)貼，這些低收入人群逐漸轉(zhuǎn)變成了潛在的消費者，但是需求價格受到支付能力的制約仍然處于比較底的水平。在過去的實證研究中，也得出家庭年收入與房地產(chǎn)價格是呈正相關(guān)。易憲容(2005)在其《中國房地產(chǎn)市場泡沫存在與否之爭》一文中認(rèn)為，我國房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)投資過熱、空置率過高、房地產(chǎn)價格持續(xù)增長、房價收入比超出警戒線等都說明我國房地產(chǎn)價格已出現(xiàn)泡沫，應(yīng)該采取嚴(yán)格調(diào)控措施進(jìn)行調(diào)控，他還認(rèn)為，中國房地產(chǎn)價格波動主要是住房有效需求不足。Cis7無論從消費者的角度還是從投資的角度，國內(nèi)住房市場的熱銷僅是以往“存量需求”的釋放，而不是潛在需求真正地轉(zhuǎn)化為有效需求。這種依賴銀行信貸所釋放的“存量需求”不僅可能給銀行帶來巨大的系統(tǒng)性風(fēng)險，而且這種需求脆弱性將暴露無遺，房地產(chǎn)價格泡沫也隨時有可能被戳穿。有效需求不足，一味地提升房地產(chǎn)的價格只能使得我國房地產(chǎn)價格增長的越來越快。梁榮(2005)在其《中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系研究》一文中認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與國民經(jīng)濟(jì)是相適應(yīng)的，并且是良性互動的，即房地產(chǎn)價格的高低與國民經(jīng)濟(jì)的增長水平是密切相關(guān)的.書中在對房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟(jì)一般關(guān)系進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，首先討論了主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)演進(jìn)理論(包括經(jīng)濟(jì)成長階段論)和房地產(chǎn)“倒U曲線”假說及其關(guān)系，論證了房地產(chǎn)“倒U曲線”所反映和描述的規(guī)律，即特定時期房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)模與國民經(jīng)濟(jì)總量關(guān)系的“長期趨勢”。書中引用了庫茲尼茨教授曾對世界各國的宏觀經(jīng)濟(jì)增長與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r之間的關(guān)系的研究結(jié)果，即宏觀經(jīng)濟(jì)增長率達(dá)到8%-10%，則房地產(chǎn)業(yè)的總體發(fā)展?fàn)顩r處于高速發(fā)展階段.該結(jié)論同樣適用于我國這樣的發(fā)展中國家，目前我國GDP年均增長率在10%左右，而且這種勢頭沒有任何減退的跡象;同時由于人民收入水平的不斷提高，對房地產(chǎn)特別是住宅的需求會繼續(xù)保持旺盛狀態(tài)。〔川王維安，賀聰(2005)在其《房地產(chǎn)價格與貨幣供求:經(jīng)驗事實和理論假說》一文中認(rèn)為，從房地產(chǎn)價格與通貨膨脹關(guān)系的角度來研究房地產(chǎn)價格波動，可以通過構(gòu)建房地產(chǎn)均衡市場模型，在風(fēng)險中性的假設(shè)前提下，利用無套利均衡定價原理，試圖從房地產(chǎn)價格波動中分離出通貨膨脹預(yù)期的新方法。但其結(jié)論是嚴(yán)格基于風(fēng)險中性和無套利均衡假設(shè)。[18，周京奎(2006)在其《1998-2005年我國資產(chǎn)價格波動機(jī)制研究》一文中認(rèn)為，房地產(chǎn)價格與股票價格之間的聯(lián)系是間接的，房地產(chǎn)價格通過對通貨膨脹的作用間接影響般票價格;而股票價格對房地產(chǎn)價格卻沒有明顯的作用。〔閉韓德宗(2005)在其《房地產(chǎn)上市公司與行業(yè)發(fā)展偏離的實證研究》一文中表明，我國數(shù)萬家房地產(chǎn)開發(fā)公司只有幾十家是上市公司，而且這些上市公司的業(yè)績表現(xiàn)與整個行業(yè)情況出現(xiàn)了嚴(yán)重的偏離，我國房地產(chǎn)價格波動對股價波動產(chǎn)生的直接影響還是次要的，而更多的作用是有房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點所決定的，即通過對通貨膨脹的影響間接作用于股票市場的。[zoI李求軍(2007)在其((房貸新政對房地產(chǎn)市場的積極影響》一文中表明，今年9月27日，中國人民銀行和中國銀監(jiān)會發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸竹理的通知》，對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、土地儲備貸款、住房消費貸款、商業(yè)用房購房貸款、房地產(chǎn)信貸征信體系及房地產(chǎn)貸款監(jiān)測和風(fēng)險等作了一系列嚴(yán)格規(guī)定，認(rèn)為房貸新政在當(dāng)前房地產(chǎn)市場存在諸多0}待解決問題的形勢下出臺，是有其深刻意義的，必將對房地產(chǎn)市場起到積極的作用?！?，‘，鑒于已有的研究成果，本文將研究的重點集中在貴陽市房價波動的影響因素上，并對其中的部分因素進(jìn)行定量的分析，找出影響房價波動的深層次原因，從而為政策的制定、房地產(chǎn)企業(yè)的投資以及消費者的購買預(yù)期趨于理性提供信息支持。1.3研究內(nèi)容和方法1.3.'f研究內(nèi)容第一部分:導(dǎo)論。這部分主要闡述選題背景及研究意義、相關(guān)理論的研究現(xiàn)狀及方法、本論文研究的目的及創(chuàng)新點。第二部分:房地產(chǎn)價格波動的基本理論綜述。這部分主要介紹房地產(chǎn)價格波動的含義及特征以及影響房地產(chǎn)價格波動的市場因素和非市場因素。第三部分:貴陽市房地產(chǎn)價格波動的現(xiàn)狀及問題。這部分首先介紹中國房地產(chǎn)價格波動的大背景;其次介紹了貴陽市房地產(chǎn)價格波動的現(xiàn)狀及問題。第四部分:價格波動理論的實證分析一貴陽市房地產(chǎn)市場。這部分首先運用市場因素的供求理論，對貴陽市房地產(chǎn)價格波動進(jìn)行定性和定量的分析，其中重點是定量的實證分析;其次，運用非市場因素理論對貴陽市房地產(chǎn)價格波動進(jìn)行分析;最后，介紹了貴陽市房地產(chǎn)價格未來走勢的預(yù)期。第五部分:簡要介紹貴陽市房地產(chǎn)價格波動的對策與建議。1.3.2研究方法本文以經(jīng)濟(jì)學(xué)中的相關(guān)原理為依據(jù)，在參考、比較和研究大量國內(nèi)外文獻(xiàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合貴陽市房地產(chǎn)業(yè)的實例和樣本數(shù)據(jù)指標(biāo)，采用定性與定量、理論與實踐相結(jié)合，運用實證分析研究的方法，對貴陽市房地產(chǎn)市場中的房地產(chǎn)價格波動的動因進(jìn)行分析，并對相關(guān)變量之間的變化規(guī)律進(jìn)行了總結(jié)和歸納，最終得出了本文的觀點。.4本論文研究的目的及創(chuàng)新點4.1研究目的本文以貴陽市房地產(chǎn)業(yè)作為研究對象，運用計量經(jīng)濟(jì)學(xué)和數(shù)理統(tǒng)計分析方法對上述行業(yè)樣本的部分影響要素指標(biāo)進(jìn)行統(tǒng)計分析，以期發(fā)現(xiàn)影響房地產(chǎn)價格波動的相關(guān)因素。同時，將進(jìn)行統(tǒng)計分析的要素指標(biāo)與影響房地產(chǎn)價格的其他非市場要素聯(lián)系起來，找出它們內(nèi)在的相互關(guān)聯(lián)關(guān)系并提出可行性建議，從而為規(guī)范貴陽市的房地產(chǎn)市場秩序，穩(wěn)定房地產(chǎn)價格，完善城市住房保障體系都具有重要的啟示作用。4.2創(chuàng)新點本文的創(chuàng)新之處:鑒于已有的研究成果大多數(shù)是從宏觀的角度對我國房地產(chǎn)價格進(jìn)行分析，本文通過對貴陽市房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)價格波動的動因進(jìn)行實證分析，在研究方法上，以數(shù)量模型的形式定量地將房地產(chǎn)價格和影響房地產(chǎn)價格的其他市場因素(如房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比率、社會消費品總額、城市居民人均可支配收入、土地出讓面積占GDP的比率等)定義為應(yīng)變量和自變量;同時，本文也運用非市場因素理論對貴陽市房地產(chǎn)價格波動進(jìn)行分析，即以定性的形式來說明。通過觀察它們之間的因果關(guān)系來尋找其內(nèi)在之間的變化規(guī)律，以此為房地產(chǎn)業(yè)的政策制定提供依據(jù)。這也是本篇論文的實證創(chuàng)新之處。本文針對性強(qiáng)，通過理論與實踐相結(jié)合，著眼于目前貴陽市房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及問題，通過實地調(diào)查研究，收集資料，并在對資料進(jìn)行全面整理、分析的基礎(chǔ)上，對貴陽市房地產(chǎn)價格波動的動因進(jìn)行理論和實證研究分析。2房地產(chǎn)價格波動的基本理論綜述2.1房地產(chǎn)價格的含義及特征1.房地產(chǎn)價格的含義房地產(chǎn)價格是指房地產(chǎn)市場供需雙方就某一房地產(chǎn)商品所形成的交易價格。在實際中一般使用房地產(chǎn)交易中的平均成交價格。2.房地產(chǎn)價格的特征房地產(chǎn)價格作為整體，其價格與其他的商品價格相比，既有相同之處，又有不同之處。相同之處在于:都是價格;都有價格波動;都按質(zhì)論價。不同之處在于房地產(chǎn)價格所具有的特征，而且其特征主要是由土地價格的特征所決定的，表現(xiàn)為:(1>價格構(gòu)成的雙重性房地產(chǎn)是以土地和附著于土地上的建筑物為主要物質(zhì)形態(tài)的財產(chǎn)。它表明了房地產(chǎn)商品的物質(zhì)構(gòu)成是土地與建筑物的有機(jī)統(tǒng)一體。這就決定了房地產(chǎn)價格具有雙重的實體性:其中一部分來源于開發(fā)土地和建筑安裝勞動所形成的價值，另一部分則來源于土地使用權(quán)價格(根據(jù)馬克思的地租理論，它是地租的資本化，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的表現(xiàn))。(2)房地產(chǎn)價格的權(quán)益性由于房地產(chǎn)在交易中不會發(fā)生地理位置的轉(zhuǎn)移，發(fā)生轉(zhuǎn)移的是與房產(chǎn)有關(guān)的各種權(quán)益，如使用權(quán)、收益權(quán)、所有權(quán)等，所以房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是這些權(quán)益的價格。房地產(chǎn)的實物狀態(tài)與其權(quán)益狀態(tài)并不總是一致的，因為房地產(chǎn)的各種權(quán)益都會影響價格，同一宗房地產(chǎn)，由于轉(zhuǎn)移的權(quán)益不同，其價值也會明顯不同。(3)房地產(chǎn)價格的區(qū)域差異性土地的地理位置相對是固定的，房地產(chǎn)商品在交易時不能發(fā)生地理位置移動，房產(chǎn)價格呈現(xiàn)出區(qū)域性的差異，主要表現(xiàn)在不同城市之間的房地產(chǎn)差價上，不同地區(qū)的土地所屬的社會經(jīng)濟(jì)環(huán)境不同，包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、市場完善程度、供求狀況等，而這些因素都會影響房地產(chǎn)的價格，從而導(dǎo)致不同地區(qū)的房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)出區(qū)域差異性。(4)房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)波動性特征房地產(chǎn)價格的變動不是直線式的，而是圍繞房地產(chǎn)商品價值形成的基礎(chǔ)隨市場供求關(guān)系影響價格上下波動，螺旋式變化的。(5)價格形成市場的不完全性由于土地地理位置的相對固定性、區(qū)域差異性等原因，使得房地產(chǎn)不能放到同一個市場上去比較，不能形成完全自由競爭的市場。f2212.2房地產(chǎn)價格波動的市場因素2.2.1房地產(chǎn)市場波動的供給因素房地產(chǎn)市場波動的供給量是指在一定條件下賣者愿意而且能夠出售的商品房的數(shù)量。一般來說，房產(chǎn)有一個相對較長的建設(shè)和銷售周期，這個周期從土地的取得到開始投資回收的時間，一般要長于其他商品的生產(chǎn)周期。這意味著供給可能滯后于需求。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展時期，供給滯后意味著需求沒有得到滿足，因而價格和租金都可能會上漲;在經(jīng)濟(jì)蕭條期，商品房過度供給而產(chǎn)生大量的空置，這也使商品房價格下降。然而，在房地產(chǎn)市場上，不論是存量房還是增量房，短期內(nèi)二者都缺乏供給彈性。存量房之所以短期供給彈性較低，其主要原因是當(dāng)房租上漲時，租戶在短期內(nèi)不會很快減少他們所承租的房產(chǎn)空間，以致可供出租或再出租的原有房產(chǎn)在短期內(nèi)供給量變化對租金變化的反應(yīng)較遲鈍。“增量房”的供給彈性也較低，是由于新開發(fā)的房產(chǎn)從決定開發(fā)到建成租售，需要一個較長的周期。在這段時期內(nèi)，新房不能及時滿足市場的需求，市場上的供給量也不會很快變化，所以新開發(fā)的房產(chǎn)的短期供給彈性缺乏。由于短期內(nèi)房地產(chǎn)市場上的商品房供應(yīng)量不能得到較快的增加，房屋租金和售價則主要由市場需求量的變化所決定。同時，從長期變化來看，房地產(chǎn)供給彈性系數(shù)趨于增大，而這主要是通過改變原有土地的利用性質(zhì)和房屋的用途，以及增加新的房地產(chǎn)開發(fā)項目，以適應(yīng)房地產(chǎn)市場價格的變化。但是，由于土地地理位置的固定性、數(shù)量的有限性和稀缺性，其長期供給也缺乏彈性。2.2.2房地產(chǎn)價格波動的需求因素房地產(chǎn)市場波動的需求量是指在一定條件下消費者愿意而且能夠購買的商品房數(shù)量。很明顯，只有有效的需求與房產(chǎn)價格有關(guān)，這種需求由于房產(chǎn)的不可移動性，造成的需求者和有效需求在某一時間及地域是相對穩(wěn)定的。但房產(chǎn)的復(fù)雜性在于它既是消費品又具備可投資性，這種雙重屬性將由房產(chǎn)所處的位置、市場消費、投資群體等不同而不同。因此，不論是開發(fā)商還是商品房投資者都必須對市場有一個詳細(xì)的分析和預(yù)測，以便了解在特定的位置和特定時段的有效需求量。房產(chǎn)的需求價格彈性較小。房產(chǎn)因土地數(shù)量的有限性和位置的固定性，其可替代性較低，因此，與一般商品相比，房產(chǎn)的需求價格彈性較低。但是房產(chǎn)的需求收入彈性較大。居民的可支配收入水平很大程度上決定了房產(chǎn)的需求量。需求收入彈性大的房產(chǎn)，其投資風(fēng)險較大，相應(yīng)投資回報率也較高;相反，需求收入彈性低的房產(chǎn)，其投資風(fēng)險雖較小，但相應(yīng)的投資利潤也較低。2.2.3房地產(chǎn)價格波動的供求因素房地產(chǎn)市場波動中的供給和需求是影響房產(chǎn)價格的兩個基本因素，其他因素都是通過影響房地產(chǎn)的供給與需求來影響房地產(chǎn)的價格。當(dāng)供給一定時，如果需求增加，價格就會上升;如果需求減少，價格就會下降。相反，當(dāng)需求一定時，若供給增加，價格就會下降;供給減少，價格就會上升。市場經(jīng)濟(jì)條件下，供給與需求的相互作用結(jié)果是引起商品價格的變化和均衡。所謂商品的均衡價格，是指某種商品的需求價格與供給價格相一致時的價格，也就是該種商品的市場需求曲線與供給曲線相交處的價格，如圖1所示:“在圖1中，ss表示商品供給曲線，DD表示商品需求曲線，E點是供求均衡點，P表示商品價格，Q表示商品數(shù)量。當(dāng)EQ=OP時，表示價格均衡;當(dāng)EP=OQ時，表示數(shù)量均衡。在一定的市場條件下，若供給數(shù)量小于Q為Q，，時，顯示市場上商品供不應(yīng)求，導(dǎo)致價格上升至P,，進(jìn)而供給增加，使供給數(shù)量向Q移動，價格趨于平衡;又若供給數(shù)量大于Q為Qz時，說明市場上商品供過于求，導(dǎo)致價格下跌至Pz，進(jìn)而供給又會減少，向Q靠攏，價格又將趨于平衡。因此，在房地產(chǎn)市場價格波動中，價格是核心，價格的高低直接影響房產(chǎn)開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，從而引起市場競爭，市場競爭導(dǎo)致開發(fā)商生產(chǎn)要素的流動，生產(chǎn)要素的流動將會重新改變房地產(chǎn)市場上的供求關(guān)系。市場的供求的動態(tài)變化影響著房地產(chǎn)價格，而價格的變化同樣也影響著市場供求。房地產(chǎn)市場的運行機(jī)制就是通過住宅價格、供求、競爭等市場要素的相互作用，自動地調(diào)節(jié)開發(fā)商的生產(chǎn)經(jīng)營活動，實現(xiàn)市場上的供給與需求的平衡。2.3房地產(chǎn)價格波動的非市場因素2.3.1地租理論馬克思在批判地繼承古典政治經(jīng)濟(jì)學(xué)地價理論的基礎(chǔ)上，提出了勞動價值論為基礎(chǔ)的地租理論。該理論認(rèn)為:房地產(chǎn)價格和房租都是房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式，都反映房屋的價值。馬克思通過含地租(地價)的土地資本化率的概念來考察房價和租金的關(guān)系，土地資本化率就是指同一時間、同一區(qū)位、同類型房屋租金與房價的比例關(guān)系，即土地資本化率二地租/地價。馬克思的地租理論的前提條件是房價與租金處于同一個成熟市場環(huán)境下，雙方聯(lián)系緊密，沒有相互區(qū)隔，從而得出兩者存在正相關(guān)關(guān)系的結(jié)論。一般來說，租金的多少與房價直接掛鉤，但是總體的房租和房價都是在一個較長的周期中保持上升的趨勢。當(dāng)租金回報率高時，人們會購進(jìn)更多的住房用于出租，房價會在購買需求增加時上升。如果房價的上升使租金回報率過度下降時，購買行為就會減少，使房價上升的幅度降低或下降。當(dāng)房價下降到租金回報率提升到增加購買需求時，租金又影響著房價的上升，并靠市場中的供求關(guān)系保持上升中的相對平衡。[23)2.3.2消費者的心理預(yù)期理論消費者的心理預(yù)期(也稱市場預(yù)期)是一種潛在的、比較普遍的社會心理和行為現(xiàn)象。但是目前在房地產(chǎn)消費市場中，消費者的心理預(yù)期未趨于理性。穆斯在《理性預(yù)期與波動理論》一文中，對理性預(yù)期作了精辟的解釋:理性預(yù)期是相對“適應(yīng)性預(yù)期”而言的。所謂適應(yīng)性預(yù)期就是運用某經(jīng)濟(jì)變量的過去記錄預(yù)測未來，反復(fù)檢驗和修訂，采取錯了再試的方式，使預(yù)期逐漸符合客觀的過程。而理性預(yù)期與這種適應(yīng)性預(yù)期根本不同，它是指人們預(yù)先充分掌握了一切可以利用的信息做出的預(yù)期。這種預(yù)期之所以稱為“理性的”，因為它是人們參照過去歷史提供的所有知識，對這種知識加以最有效利用，并經(jīng)過周密的思考之后，才做出的一種預(yù)期。[24]由于房地產(chǎn)的高價值特性，消費者在進(jìn)行投資或置業(yè)行動之前，他們都會經(jīng)過理性的分析和決策，并對此類商品做出一定的預(yù)測:升值潛力大，立即付之于行動;前景未卜，則等待觀望。這里，消費者所做的預(yù)測，即為心理預(yù)期中的理性預(yù)期;同時正好印證了穆斯在《理性預(yù)期與波動理論》一文中對理性預(yù)期所提出的理論要點:理論預(yù)期是觀察到的過去經(jīng)驗的規(guī)律性總結(jié)，它可以指導(dǎo)人們的經(jīng)濟(jì)行為，因而理性預(yù)期學(xué)說構(gòu)成經(jīng)濟(jì)行為的基礎(chǔ)。2.3.3國家宏觀調(diào)控政策為了引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場價格波動，穩(wěn)定房價，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康、持續(xù)發(fā)展，我國相關(guān)部門制訂了一系列的房地產(chǎn)政策，簡稱“新政”。新政內(nèi)容主要包括完善土地管理和調(diào)控、調(diào)整商業(yè)銀行住房信貸政策及“國六條”等。新政的出臺對房地產(chǎn)價格波動具有導(dǎo)向作用。但是，由于沒有處理好政府與市場之間的關(guān)系，造成了我國政府在房地產(chǎn)管理上的角色缺失與越位，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的運行效果不佳，具體表現(xiàn)在:房地產(chǎn)價格不斷波動;房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出;開發(fā)融資結(jié)構(gòu)不合理;供給市場的壟斷:中介市場市場信息傳遞機(jī)制的缺失等。其中，房地產(chǎn)價格長期的變化波動，讓購房者望房興嘆，從而讓人們對國家宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向作用產(chǎn)生質(zhì)疑。究竟是誰指導(dǎo)房地產(chǎn)市場?國家宏觀調(diào)控政策的導(dǎo)向作用“失靈”了嗎?要回答這兩個問題，我們必須明確以下三點，首先，房地產(chǎn)價格波動是由多種因素影響與制約的，不僅僅是由政府制定的政策就可以解決的。其次，政府制定的宏觀調(diào)控政策確實對房地產(chǎn)市場的健康、有序發(fā)展提供了參考依據(jù)，表現(xiàn)在:土地管理力度進(jìn)一步加強(qiáng);資本運營得到有效強(qiáng)化;房地產(chǎn)價格上漲幅度得到合理平抑等。最后，國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場的指導(dǎo)作用不是“失靈”了，而是相對滯后了。因此，為了房地產(chǎn)業(yè)的長期健康、持續(xù)發(fā)展，明確政策導(dǎo)向、把握國家宏觀調(diào)控政策力度是相當(dāng)重要的。2.3.42008年金融危機(jī)金融危機(jī)又稱為金融風(fēng)暴，通常的解釋是:指一國或幾個國家或地區(qū)的部分或全部金融指標(biāo)(如短期利率、貨幣、房地產(chǎn)、土地價格，金融機(jī)構(gòu)倒閉數(shù)等)發(fā)生急劇、短暫、超周期的惡化。，金融危機(jī)發(fā)端于2007年4月美國的“次貸危機(jī)”，它給全球金融帶來的影響正愈演愈烈，也正在影響著中國的經(jīng)濟(jì)秩序。此前，中國經(jīng)濟(jì)己備受國際石油價格上漲波動、全球經(jīng)濟(jì)放緩、人民幣匯率升值等國際因素和自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展過熱、自然災(zāi)害和通貨膨脹等國內(nèi)因素的雙重壓力。金融旋風(fēng)突襲，無疑更使中國經(jīng)濟(jì)處境雪上加霜。我國的房地產(chǎn)業(yè)對金融的依賴程度很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出發(fā)達(dá)國家對金融的依賴程度，積累了大量的金融風(fēng)險。2008年，金融危機(jī)對我國房地產(chǎn)價格波動產(chǎn)生了巨大的沖擊，國民經(jīng)濟(jì)增長速度明顯放緩，下行風(fēng)險逐步加大，前景更加不確定。由于前期房地產(chǎn)市場的不平衡發(fā)展，房地產(chǎn)目前面臨著快速擴(kuò)張的后遺癥:房價高企，銷量大幅萎縮，庫存積壓，銀行惜貸，資金鏈緊張，國外房地產(chǎn)市場持續(xù)低迷。雖然我國存在著房屋的“剛性”需求，但由于金融危機(jī)的影響，居民的實際購買力的不足，同時，在國家保障性住房的政策的影響下，民眾持幣待購心理強(qiáng)化，房地產(chǎn)市場面臨著重大調(diào)整，房地產(chǎn)業(yè)的“理性回歸”將改變以前高額利潤的產(chǎn)業(yè)狀況，非理性擴(kuò)張將成歷史，行業(yè)內(nèi)企業(yè)的洗牌不可避免。〔25，3貴陽市房地產(chǎn)價格波動的現(xiàn)狀及問題3.1中國房地產(chǎn)價格波動的大背景3.i.i中國房地產(chǎn)價格波動的現(xiàn)狀2007年至今，從我國房地產(chǎn)市場的實際運行狀況和走向來看，我國的房市目前進(jìn)入了調(diào)整期，步入了此輪房地產(chǎn)周期的下行階段，也就像某些業(yè)界人士所說的開始步入“拐點”。從房地產(chǎn)市場的運行層面來看，我國房地產(chǎn)市場目前的現(xiàn)狀包括以下幾個方面:1.成交量萎縮，空置率上升與房價下調(diào)相對應(yīng)的是，購房者觀望情緒嚴(yán)重，房市成交量大幅萎縮，房地產(chǎn)商空置率大幅上漲。統(tǒng)計顯示，今年1月至5月，上海月平均成交面積為83萬平方米，而2007年月均成交面積為174萬平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量為100.89萬平方米，雖然環(huán)比4月份增長8%，但同比去年4月則下降了57%07月上半月，上海一手商品住宅的成交量僅33.02萬平方米，環(huán)比下滑22%，只相當(dāng)于去年同期成交的三成。2008年上半年，深圳樓市成交量仍然處于下降通道之中。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，2008年6月深圳的“一手房”所成交的面積為28.3萬平米，環(huán)比下降30.3%，同比也下降45.5%0同時，天津、南京、武漢、重慶、成都等許多城市的成交量也開始萎縮，空置率不斷攀升。2.緊縮政策下房開商面臨較大的資金壓力，房地產(chǎn)市場金融風(fēng)險加大目前，我國房地產(chǎn)商面臨著巨大的資金壓力，一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。近年來，購房貸款一直被我國銀行界視為優(yōu)質(zhì)的貸款項目，各大銀行為了爭奪此項業(yè)務(wù)展開惡性競爭，不斷降低門檻，導(dǎo)致房貸規(guī)模成倍擴(kuò)大。據(jù)統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90，這意味著房地產(chǎn)市場的絕大部分風(fēng)險系在金融機(jī)構(gòu)身上。并且，由于房價下跌，一些購房者將拒絕償還銀行貸款。房貸業(yè)務(wù)“一枝獨秀”的繁榮背后，是潛在的巨大風(fēng)險。而這些風(fēng)險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加劇我國經(jīng)濟(jì)波動。3.泡沫成份開始收縮，市場價格在高位運行的同時面臨較大的下降壓力2007年以來，在緊縮政策調(diào)控下，我國房市的泡沫成分開始收縮，一些城市的房價雖然仍然較高，但面臨著較大的下降壓力，并出現(xiàn)了不同程度的下調(diào)。深圳、上海等城市的房價從2007年四季度開始下調(diào)。其中深圳房價在2007年1I月環(huán)比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均價11014元/平米，回落至2007年初的水平，與2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;上海雖然價格仍然較為堅挺，但銷量也出現(xiàn)了不同程度的下跌，顯示其價格堅挺的基石并不牢固。據(jù)上海房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)“佑威房地產(chǎn)研究中心”所發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，上海平均成交價格從08年6月下半月的17258元下滑到13207元，環(huán)比下滑了23.5%。根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局的調(diào)查顯示，繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，2008年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。同時，萬科、和記黃埔地產(chǎn)等地產(chǎn)商為加快資金周轉(zhuǎn)紛紛調(diào)低價格、打折銷售。4.市場開始走向分化，一些實力較小的房企正在被洗出市場市場開始走向分化，一些實力較小的房企正在被洗出市場，具體表現(xiàn)為:一是信貸緊縮，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源，一些中小房地產(chǎn)又不能通過股市發(fā)行股票來獲取資金;二是房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難;三是土地制度方面監(jiān)管的加強(qiáng)，實力較小的房地產(chǎn)很難拿到地，即便拿到地，也要及時支付地款;四是一些中小房地產(chǎn)不具有品牌競爭力;五是大型房地產(chǎn)更具有實力進(jìn)行價格戰(zhàn)，通過價格戰(zhàn)來清洗市場;六是由于利率提高，一些中小房地產(chǎn)無力支付巨額的房地產(chǎn)信貸的利息。這些因素的共同作用將會使房地產(chǎn)市場走向分化，一些實力較小的房企將被清洗出市場，從而提高市場集中度。5.房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難由于房地產(chǎn)市場不景氣，成交量急劇下降，加上來自房地產(chǎn)市場的競爭加劇和規(guī)范性制度約束增強(qiáng)，一些房地產(chǎn)中介出現(xiàn)了經(jīng)營困難和倒閉。2007年以來，隨著“長河地產(chǎn)關(guān)門倒閉”事件和“中天置業(yè)卷款逃逸”事件的發(fā)生，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)一時風(fēng)聲鶴映。2008年1月11日，創(chuàng)輝租售上海所有門店一夜之間全部關(guān)門。在北京，地產(chǎn)中介巨頭中大恒基關(guān)店50家，信一天等退出北京市場;在溫州，據(jù)溫州市產(chǎn)權(quán)登記管理中心數(shù)據(jù)，溫州市2008年一季度二手房交易收件為1669件，比2007年同期的2412件減少了約30%。如此成交狀況，加之低傭金的現(xiàn)狀，也造成了部分品牌中介關(guān)閉門店收縮戰(zhàn)線，一批紅牌子悄然關(guān)閉。同時，國內(nèi)的其他一些城市也出現(xiàn)了房地產(chǎn)中介經(jīng)營困難和關(guān)停門店的現(xiàn)象。3.1.2中國房地產(chǎn)價格波動的問題目前，從我國房地產(chǎn)市場的發(fā)育、發(fā)展過程來看，我國房地產(chǎn)市場的主要問題是:1.房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)失衡目前，我國房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。具體表現(xiàn)為:一是廉租房供給很少且覆蓋面小;二是租賃市場和二手房市場發(fā)育遲緩，二手房市場的供給不能滿足消費者的需求;三是新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量不足，即也不能保持供需平衡，但高端住房卻供給過剩。據(jù)建設(shè)部門統(tǒng)計，2007年初，在60個重點城市新上市的商品住房中，套型建筑面積在90平方米以下的住房面積所占比重為26.39%;2007年10月份，這一比重有所提高，但也只有32.48%，與現(xiàn)行國家宏觀政策規(guī)定的調(diào)控目標(biāo)還有較大的差距。2.土地供應(yīng)不規(guī)范，政府機(jī)會主義行為嚴(yán)重政府在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)育和發(fā)展中起著重要的作用。但是，我國政府在以下方面是存在機(jī)會主義的:一是在土地轉(zhuǎn)讓和使用中，政府為了增加收入或個人的私利而采取機(jī)會主義行為，他們通常以低價從農(nóng)民手中圈得土地，然后以高價轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商;二是政府在與房開商的交易中不能履行契約或隨意更改契約;三是政府在土地交易中的黑箱操作。我們的國土管理部門和各級政府在過去20多年的房地產(chǎn)發(fā)展中，土地供應(yīng)很不規(guī)范。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作。3.房地產(chǎn)市場發(fā)育不良，泡沫化成分較高由于我國的房地產(chǎn)市場市場化發(fā)育時間較短，而且在發(fā)育過程中，受到許多不健康因素的影響，導(dǎo)致了其發(fā)育不良、利潤率太高而不可持續(xù)發(fā)展的狀況。國際上通常房地產(chǎn)利潤率一般維持在5%左右，高的有6%-8%，而我國房地產(chǎn)的利潤率高達(dá)30%-40%。在國外人們購一套適于居住的房屋僅是年工資的3-7倍，而國內(nèi)工薪階層購一套房的費用多是年工資的15倍一25倍。由于在前期獲取了巨額的暴利，使得多數(shù)房地產(chǎn)商未能擺正其定位和心態(tài)，以為暴利會一直延續(xù)下去，拒絕接受價格下降的現(xiàn)實。并人為將房價炒高，致使我國房價遠(yuǎn)偏離其真實價值和居民收入水平，出現(xiàn)了較嚴(yán)重的泡沫成分。按照國際慣例，目前比較通行的說法認(rèn)為，房價收入比在3--6倍之間為合理區(qū)間，而我國深圳、北京、上海房價收入比都超過12:104.房地產(chǎn)市場秩序混亂我國目前的房地產(chǎn)市場秩序比較混亂。房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)和服務(wù)管理的各個環(huán)節(jié)，都不同程度地存在違法違規(guī)行為。而且隨著房市的不景氣和房價的下跌，一些原來被遮掩的問題開始暴露，為減少損失，一些房地產(chǎn)商和中介機(jī)構(gòu)就加大了其機(jī)會主義行為，使得市場秩序的混亂程度在短期內(nèi)可能進(jìn)一步加劇。5.房地產(chǎn)市場對金融依賴程度高，蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險我國房地產(chǎn)市場對金融的依賴程度很高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出發(fā)達(dá)國家對金融的依賴程度，蘊(yùn)涵了大量的金融風(fēng)險。主要表現(xiàn)在以下方面:一是房地產(chǎn)商自酬資金比重較低。在我國的房地產(chǎn)市場開發(fā)建設(shè)中，多數(shù)房開商缺乏充足的資金，據(jù)國家統(tǒng)計，我國80%左右的土地購置和房地產(chǎn)開發(fā)資金，是直接或者間接地來自銀行貸款，而個人通過按揭貸款買房的人，占全部購房總數(shù)的比例高達(dá)90;二是各地住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的下級分支行對房地產(chǎn)商的貸款“三查”制度不落實，甚至有一些銀行為了自身業(yè)績或為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)。三是商業(yè)銀行過度競爭，造成銀行間開展的不正當(dāng)業(yè)務(wù)頻發(fā)。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個人住房貸款仍被各銀行認(rèn)為是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，商業(yè)銀行間的業(yè)務(wù)競爭日益激烈。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全;四是房地產(chǎn)信貸比率增長過快。2007年10月末，全國商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額達(dá)4.69萬億元，同比增長30.75%;比2007年年初增加1.01萬億元，占同期商業(yè)銀行全部新增人民幣貸款的28.9%0}zs}3.2貴陽市房地產(chǎn)價格波動的現(xiàn)狀及問題3.2.1貴陽市房地產(chǎn)價格波動的現(xiàn)狀2008年，貴陽市樓市經(jīng)歷了“凝凍”的嚴(yán)寒，在深圳、廣州房價紛紛下降和樓市拐點爭論升溫的影響下，貴陽市許多房開商也在各自樓盤中爭相打折。從宏觀層面看，貴陽市國民經(jīng)濟(jì)增長較快;從行業(yè)政策看，金融和土地是調(diào)控重點;從市場發(fā)展看，引導(dǎo)住房需求，調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，向經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等保障性和政策性住房傾斜。從2008年度房地產(chǎn)市場走勢看，貴陽市住宅新增供應(yīng)量和成交量縮水明顯，住宅均價卻持續(xù)走高。但從12月成交情況來看，成交均價已有下調(diào)趨勢，樓市受到金融風(fēng)暴的不利影響已顯現(xiàn)，市場己經(jīng)出現(xiàn)不景氣的情況，不少開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張態(tài)勢。目前，貴陽市房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀如下:[2771.商品房市場呈現(xiàn)供需失衡的局面貴陽市整體房地產(chǎn)市場供大于求，供求比為1.8:1，由于大多數(shù)購房者的持幣觀望態(tài)度加劇，導(dǎo)致供應(yīng)與成交存在較大的不平衡。2008年貴陽市新增住房供應(yīng)量360萬平方米，新增套數(shù)30500套，貴陽市商品房市場在銷售旺季集中銷售后推進(jìn)速度明顯放緩，在2008年底，由于房屋開發(fā)商需要盡快的回籠資金，住宅銷售量又有小幅的提升。2008年累計成交198萬平方米，成交10665套，2008年前三個月，由于受凝凍災(zāi)害影響，導(dǎo)致貴陽市房地產(chǎn)市場成交量下降:進(jìn)入5月后，市場供應(yīng)量持續(xù)增多，成交量有所上揚(yáng);但到8月份，由于受到市場彌漫樓市全線下跌的氛圍，住宅成交量大幅下滑。2.大盤項目開發(fā)周期較長，土地購置面積繼續(xù)下降由于大盤項目開發(fā)周期較長，因此房地產(chǎn)市場項目竣工量出現(xiàn)下降。2007年貴陽市房地產(chǎn)項目新開工面積580萬平方米，同比增長32%，其中住宅面積484萬平方米，同比增長32%;房地產(chǎn)項目竣工面積230.98萬平方米，同比下降22%。在一定的時間周期內(nèi)，可能會導(dǎo)致貴陽市房地產(chǎn)市場的供需結(jié)構(gòu)失衡。同時，土地購置面積繼續(xù)下降，土地開發(fā)進(jìn)度緩慢。2008年以來，貴陽市土地購置面積持續(xù)負(fù)增長，1-11月份貴陽市累計購置土地面積達(dá)到264萬平方米，同比下降41.0%03.消費者購房的心理預(yù)期趨于理性2008年上半年，貴陽市房地產(chǎn)市場購房預(yù)期下降，消費者持幣觀望氣氛濃厚，商品房供需增幅回落。2008年上半年全市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積304.96萬平方米，同比增長43.4%，增幅比去年同期下降74.3個百分點;全市商品房合同登記銷售面積189.51萬平方米，同比增長7.6%，增幅比去年同期下降35.6個百分點。2008年，貴陽市房地產(chǎn)市場在國家宏觀調(diào)控政策的不斷影響下，同時受到金融風(fēng)暴的影響，房地產(chǎn)市場己經(jīng)出現(xiàn)不景氣的現(xiàn)象，不少開發(fā)商資金鏈出現(xiàn)緊張態(tài)勢，各房開商相互打折促銷，消費者持幣待購的心理預(yù)期增強(qiáng)，面對市場上越來越多的競爭者，以及購房者越來越理性的消費，房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性化。4.房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅明顯放緩2008年下半年開始的房地產(chǎn)市場整體回落，銷售低迷，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場成交量持續(xù)回落，并對房地產(chǎn)投資造成了很大的負(fù)面影響，雖然2008年房地產(chǎn)投資各項指標(biāo)仍保持慣性增長，但增幅出現(xiàn)了比較明顯的下降。從貴陽市統(tǒng)計部門獲悉:2008年1-11貴陽市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資153.60億元，增長26.8%，增幅比三季度減少5.4個百分點，投資總量占全部投資的30%01-11月份貴陽市辦公樓完成投資2.7億元，下降28%，占總額的1.80%，所占比重最低;前三季度貴陽房地產(chǎn)投資增幅出現(xiàn)明顯放緩，這與貴陽房地產(chǎn)市場發(fā)展有很大的聯(lián)系，國內(nèi)房地產(chǎn)市場由于受到國際金融危機(jī)的影響，全國房地產(chǎn)市場成交量出現(xiàn)下降，整體成交價格出現(xiàn)下跌，而貴陽市房地產(chǎn)市場相對于其他城市的房地產(chǎn)比較滯后，近期沒有太大波動。5.信貸支持力度有所從緊房地產(chǎn)信貸支持力度有所從緊，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和預(yù)購商品房抵押貸款增速明顯放緩。2007年貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)到位資金合計223.65億元，其中國內(nèi)貸款57.21億元，同比增長30.9%，增幅比去年下降6個百分點，國內(nèi)貸款占開發(fā)到位資金的25.6%,同比下降1.3個百分點。全市預(yù)購商品房抵押貸款45.77億元，同比增長7%，增幅比去年大大下降。住房公積金貸款仍保持快速增長態(tài)勢。全市住房公積金新增貸款7880戶，同比增長42.5%，公積金貸款金額12.款占預(yù)購商品房抵押貸款的26.4%，比全年提高用個人住房公積金購房，提取個人公積金金額對住房消費的支持力度進(jìn)一步加大。12億元，同比增長57.1%，公積金貸i8.5個百分點;全市共有36878人使3.42億元，同比增長72.396，公積金3.2.2貴陽市房地產(chǎn)價格波動的問題自2008年10月份以來，我國政府連續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)救市政策，以及11月份央行的大幅降息、降低存款準(zhǔn)備金率。雖然，貴陽市房地產(chǎn)行業(yè)銀根緊縮的困境得到了明顯改善，從一定程度上改變了購房者和房開商的市場預(yù)期，對當(dāng)前貴陽市低迷的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了一定的刺激作用，但是貴陽市房地產(chǎn)市場低迷的狀態(tài)難以在短期內(nèi)改變，政策的激勵效果還需要后市來檢驗。從貴陽市房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進(jìn)程來看，貴陽市房地產(chǎn)市場的問題如下:1.住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)仍不完善，中低價位、中小套型住房供應(yīng)不足目前貴陽市住房供應(yīng)套型主要以90-144平方米為主，90平方米以下的小套型只占18.7%，根據(jù)2006年貴陽市城鎮(zhèn)居民住房狀況調(diào)查顯示，有40%左右的居民購房選擇在90平方米以下;價位方面，80%以上的居民對購房單價的支付意愿均在2000元/平方米以下，由此可以看出，就貴陽市本地居民購房意向來看，市場結(jié)構(gòu)上存在中低價位、中小套型供應(yīng)不足的情況，由于貴陽市住房外銷比例較大而使得這一問題表現(xiàn)并不突出。2.局部區(qū)域、個別項目房價增長有過快趨勢近年來，貴陽市商品住房價格走勢與國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展、居民收入增長情況基本協(xié)調(diào)，但也存在局部性增長較快、房價偏高的現(xiàn)象，其中主要是云巖、南明兩城區(qū)商品住房價格較高，特別是高層住房價格較高，導(dǎo)致全市商品住房價格整體偏高。目前來看，市場需求仍然是支撐房價上漲的主要原因;其次由于房屋設(shè)計、環(huán)境、配套、物管和節(jié)能、新工藝、新材料等強(qiáng)制要求是商品房綜合品質(zhì)大大提高，從而助長了房價的上升;第三，由于征地拆遷成本加大，開發(fā)周期延長，拆遷造成的成本增長大部分被轉(zhuǎn)嫁到房價上，這也是導(dǎo)致房價較快增長的一個因素。3.土地轉(zhuǎn)化周期較長，部分土地供應(yīng)沒有如期形成有效的商品房供應(yīng)從貴陽市實際情況看，近幾年已出讓的可供房地產(chǎn)商開發(fā)的土地總量是十分充足的，但目前部分土地沒有如期轉(zhuǎn)化為有效的商品房供應(yīng)，土地轉(zhuǎn)化周期較長，一定程度上影響了政府通過增加土地供應(yīng)從而增加商品市場供給的政策效果。4.房地產(chǎn)市場效率較低，房地產(chǎn)市場的信息不對稱由于貴陽市房地產(chǎn)市場交易雙方掌握的信息不對稱，就會產(chǎn)生各種問題，如交易無法達(dá)成、成交萎靡、交易不公平、糾紛重重。5.房地產(chǎn)業(yè)市場行為還不夠規(guī)范一是在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，還存在擅自改變規(guī)劃使建筑“長高長胖”、配套不完善等現(xiàn)象;二是在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，還存在內(nèi)部認(rèn)購、廣告不實、一房二賣、合同欺詐、“捂盤惜售”以及交房時亂收費等違法違規(guī)行為;三是房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)良芳不齊，證照不全現(xiàn)象十分嚴(yán)重，從業(yè)人員素質(zhì)偏低，服務(wù)水平不高;四是二手房市場交易低迷;為了逃避稅負(fù)，簽訂“陰陽合同”做低交易價格、不過戶先公證等交易中違規(guī)操作現(xiàn)象也逐漸增多。6.拆遷難度加大拆遷困難己逐漸成為困饒著貴陽市房地產(chǎn)市場的一大問題，其中最大問題就是拆遷補(bǔ)償，雖然近年來也出臺了與拆遷有關(guān)的法律法規(guī)，但不少條款仍有待細(xì)化，拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)仍然難以核定;其次，違法建筑增加了拆遷的難度，延緩了部分項目的建設(shè)周期;同時，拆遷行為不規(guī)范，拆遷評估有失公平等原因，也導(dǎo)致了拆遷困難。7.房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)偏低，企業(yè)實力不強(qiáng)，抗風(fēng)險能力比較弱在貴陽市737個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，四級資質(zhì)以下的企業(yè)占了8096的比例，其中暫定資質(zhì)305個，占全市房開企業(yè)的40%以上。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)準(zhǔn)入門檻相對較低，企業(yè)資金實力不強(qiáng)，對信貸資金依賴性較大。4價格波動理論的實證一貴陽市房地產(chǎn)市場4.1供求理論對貴陽市房地產(chǎn)市場價格波動的分析4.1.1一般理論分析房地產(chǎn)市場的一般理論，即供求理論。房地產(chǎn)市場供求的動態(tài)變化影響著房地產(chǎn)價格，而價格的變化同樣也影響著市場供求。房地產(chǎn)市場的運行機(jī)制就是通過房地產(chǎn)價格、供求關(guān)系、市場競爭等要素的相互作用，自動地調(diào)節(jié)房開商的生產(chǎn)經(jīng)營活動，實現(xiàn)房地產(chǎn)市場上的供給與需求的平衡。自2008年以來，貴陽市房地產(chǎn)市場中所存在的主要問題有局部區(qū)域、個別項目房價增長過快、住房供應(yīng)不完善、房地產(chǎn)企業(yè)資質(zhì)底及房地產(chǎn)市場信息不對稱等等。本節(jié)內(nèi)容以第二章第二節(jié)中介紹過的影響房地產(chǎn)價格波動的供求因素為基礎(chǔ)理論，從貴陽市房地產(chǎn)市場所存在的主要問題中可以發(fā)現(xiàn):供求理論對貴陽市房地產(chǎn)價格波動起到了決定的作用。貴陽市房地產(chǎn)價格波動主要受市場供給和需求相互關(guān)系的制約，即當(dāng)貴陽市房地產(chǎn)的市場供給量一定時，如果購房者需求量增加，則房地產(chǎn)價格就會上升;如果市場需求量減少，房價就會下降。相反，當(dāng)貴陽市房地產(chǎn)的市場需求量一定時，若房開商的市場供給量增加，則房地產(chǎn)價格就會下降;若市場供給量減少，房價就會上升。然而，貴陽市房地產(chǎn)價格波動還受到其他一些顯性因素的影響，如貴陽市房地產(chǎn)市場體系尚不完善，房地產(chǎn)二級市場尚處于起步階段，房屋租賃市場比較混亂:房地產(chǎn)的法制建設(shè)滯后于產(chǎn)業(yè)發(fā)展，執(zhí)法力度較差;政府部門缺乏對市場的發(fā)展引導(dǎo)和調(diào)控能力，審批項目手續(xù)繁瑣;城市建設(shè)規(guī)劃散亂，配套設(shè)施不完善:貴陽市房地產(chǎn)企業(yè)整體素質(zhì)較低，住宅產(chǎn)業(yè)化水平低，房地產(chǎn)有關(guān)開發(fā)、中介等專業(yè)人力資本情況不容樂觀。此外，經(jīng)濟(jì)適用房不經(jīng)濟(jì)的情況也在一定程度上擾亂了貴陽市的房地產(chǎn)市場秩序等等。因此，要正確的認(rèn)識影響貴陽市房地產(chǎn)價格波動的市場約束因素，我們不僅要對貴陽市房地產(chǎn)市場的供給與需求相互之間的關(guān)系進(jìn)行分析，還要對其他影響因素進(jìn)行解釋、說明。目前，由于受到國際金融危機(jī)的沖擊，多數(shù)購房者采取了持幣觀望的態(tài)度，這在一定程度上隱藏了貴陽市居民對房產(chǎn)的真實需求，造成了貴陽市房地產(chǎn)市場的住宅供應(yīng)量遠(yuǎn)高于消費者的市場需求量的“假象”，從而導(dǎo)致貴陽市房地產(chǎn)價格不斷波動，并曾下降趨勢。然而，事實并非如此。從市場的供給看，2008年下半年貴陽市的多數(shù)房開商在房地產(chǎn)開發(fā)投資金額上都出現(xiàn)了不同程度的下降趨勢，房開工項目不斷減少，各家房開商都在進(jìn)行打折銷售，爭取回籠資金，從而導(dǎo)致貴陽市房地產(chǎn)的市場供給量增幅放緩;從市場的需求看，由于貴陽市是貴州省唯一經(jīng)濟(jì)社會較為發(fā)達(dá)的城市，省會城市與其他地區(qū)和農(nóng)村的差異極大，造成貴州省全省有一定收入基礎(chǔ)的人群都以貴陽市作為居住和購房地的首選地，貴陽市房地產(chǎn)市場面對整個貴州省的全部。在這種情況下，市場的供應(yīng)方與需求方在數(shù)量上和地域都是不對稱的，正是這種市場形成不完全性的機(jī)理，成為貴陽市房地產(chǎn)價格波動較大的重要原因。根據(jù)“筑房網(wǎng)”中的樓市分析:貴陽市云巖、南明兩城區(qū)在2007年1,2兩個月共計預(yù)售非經(jīng)濟(jì)適用房普通住宅715套，均價4517元/平方米;同期金陽新區(qū)普通住宅預(yù)售519套，均價3329元/平方米。[28]表明在房地產(chǎn)市場中，價格是核心，價格的變化影響著市場供求關(guān)系，同時市場的供求變化也影響房產(chǎn)價格，并最終通過市場機(jī)制實現(xiàn)供給與需求的平衡。4.i.2實證數(shù)量分析由于影響貴陽市房地產(chǎn)價格波動因素的復(fù)雜性和多樣性，將所有影響因素都納入研究分析不太現(xiàn)實，難度較大。因此，在選擇房地產(chǎn)價格波動影響因子時，要考慮到選取明顯影響房價的因子，而且這些影響因子要易于進(jìn)行量化處理，并且能結(jié)合房地產(chǎn)市場實際情況;同時，運用供求理論對其進(jìn)行實證分析;基于以上考慮，本文選擇了以下幾個影響因子作為數(shù)據(jù)序列來分析:商品房成交均價;房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比率;社會消費品總額;城市居民人均可支配收入;土地出讓面積占GDP的比率。其中:后四個指標(biāo)在一定程度上體現(xiàn)了供求理論中的供給和需求指標(biāo)，房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比率和土地出讓面積占GDP的比率這兩個指標(biāo)反映供給，社會消費品總額和城市居民人均可支配收入這兩個指標(biāo)反映需求。貴陽市房地產(chǎn)價格波動的動因分析所使用的數(shù)據(jù)主要是貴陽市市區(qū)房地產(chǎn)價格2000年至2006年間7年時間的數(shù)據(jù)序列，該數(shù)據(jù)主要來源于貴陽統(tǒng)計年鑒、貴陽樓市以及各相關(guān)職能部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)和市場數(shù)據(jù)。[29]各項數(shù)據(jù)整理過程如下:<1)商品房成交均價通過上表，從商品住宅價格上看，貴陽市商品住宅的實際平均價格與西部較發(fā)達(dá)城市(如成都、昆明、重慶)很接近，與全國平均水平比較差距也較小，住宅整體價格處于比較合理的范圍。<2)房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比率2000-2006年貴陽市“房地產(chǎn)開發(fā)投資/全社會固定資產(chǎn)投資”指標(biāo)統(tǒng)計通過上表可以看出:貴陽市的房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)定增長，投資結(jié)構(gòu)逐步合理，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比率平均為26.30%，說明貴陽市房地產(chǎn)業(yè)仍然是拉動本市國民經(jīng)濟(jì)增長的支柱力量，房地產(chǎn)業(yè)在平穩(wěn)健康發(fā)展的同時，對貴陽市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展仍然起著重要的促進(jìn)作用。C3)社會消費品總額通過上表可以看出:貴陽市城鄉(xiāng)消費品市場呈現(xiàn)購銷兩旺的良好態(tài)勢，消費質(zhì)量和消費層次得到進(jìn)一步提高。社會消費品零售額逐年上漲，增幅穩(wěn)步提升。貴陽商業(yè)處于持續(xù)穩(wěn)定快速的發(fā)展過程當(dāng)中，居民的可支配收入不斷的增加，社會消費品零售總額也在以每年超過100}的速度增加，體現(xiàn)了商業(yè)的總體繁榮景象以及居民消費力的不斷增加。(4)城市居民人均可支配收入比越低，說明一個城市和地區(qū)人民用于食物上的支出比重越小，從而說明該地區(qū)生活越富。根據(jù)聯(lián)合國糧農(nóng)組織提出的標(biāo)準(zhǔn)，恩格爾系數(shù)在59%以上為貧困，50-59%為溫飽，40-50%為小康，30-40%為富裕，低于30%為最富裕。通過上表可以看出:目前貴陽市城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)為38%，已經(jīng)處于富裕水平。但是，貴陽市近年家庭年均可支配收入在0.6萬元至1.2萬元之間。這個收入水平在全國來看是不高的。這在一定程度上制約了居民住宅消費的能力。C5)土地出讓面積占GDP的比率通過上表可以看出:2006年，貴陽市土地出讓面積499.62萬平方米，同比增長87.2%，其中，用于住宅開發(fā)的面積338.99萬平方米，同比增長104.8%，用于商業(yè)營業(yè)房開發(fā)的面積98.06萬平方米，同比增長156.7%，用于辦公房開發(fā)的面積5.1萬平方米，同比下降14.6%，用于其它開發(fā)的土地面積50.i萬平方米，同比下降14.7%0全市土地出讓面積總體呈現(xiàn)大幅增長，從區(qū)域上看主要是金陽、烏當(dāng)土地出讓面積增幅巨大，2006年，金陽新區(qū)由于新世界地產(chǎn)、水電中環(huán)等省外知名企業(yè)入駐購地，土地出讓面積達(dá)到295.94萬平方米，占全市的59.2%，比上年全市土地出讓量還大;烏當(dāng)土地出讓面積也達(dá)60.93萬平方米，占全市的12.2%;其他各區(qū)域土地出讓量基本呈下降態(tài)勢，其中云巖、南明兩城區(qū)45.28萬平方米占9.10,6，同比下降25.9}o近年貴陽市強(qiáng)力推進(jìn)金陽新區(qū)建設(shè)，金陽新區(qū)房地產(chǎn)市場被開發(fā)商普遍看好，今年幾家省外品牌企業(yè)相繼進(jìn)入，在金陽、烏當(dāng)?shù)鹊刭徶么竺娣e土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，僅金陽全年土地出讓面積就達(dá)295萬平方米，比去年全市土地出讓量還大，烏當(dāng)土地出讓面積也達(dá)60萬平方米，土地出讓相對集中。本節(jié)接下來會用供求理論對貴陽市房地產(chǎn)市場所存在的主要問題進(jìn)行實證分析。具體步驟分為如下四步:1.研究的目的要求改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和經(jīng)濟(jì)的快速增長，貴陽市的房地產(chǎn)價格發(fā)生了很大的變化，房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)了許多的問題，為了研究影響貴陽市房地產(chǎn)價格波動的主要原因，解決房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的主要問題，預(yù)測房地產(chǎn)價格未來的發(fā)展趨勢，需要建立計量經(jīng)濟(jì)模型。影響房地產(chǎn)價格波動的因素很多，但根據(jù)貴陽市房地產(chǎn)業(yè)所公開的能夠收集到的數(shù)據(jù)表明，其影響的主要因素可能有:房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比率;社會消費品總額;城市居民人均可支配收入:土地出讓面積占GDP的比率。2.模型設(shè)定為了全面反映貴陽市房地產(chǎn)價格波動的全貌，根據(jù)從《2008年貴陽市統(tǒng)計年鑒》及貴陽樓市等文獻(xiàn)收集到的數(shù)據(jù)整理:本文選擇“商品房成交價格”作為被解釋變量，選擇“房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比率”、“社會消費品總額”、“城市居民人均可支配收入”和“土地出讓面積占GDP的比率”等變量作為解釋變量。4.模型檢驗1.經(jīng)濟(jì)意義檢驗?zāi)Ｐ凸烙嫿Y(jié)果說明，在假定其他變量不變的情況下，當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比率每上漲一個百分點，商品房的成交價格就會減少11225.95元;在假定其他變量不變的情況下，當(dāng)年社會消費品總額每增加1億元，商品房的成交價格就會減少16.92687元;在假定其他變量不變的情況下，當(dāng)年城市居民人均可支配收入每增長1元，商品房的成交價格就會增長0.671448元;在假定其他變量不變的情況下，當(dāng)年土地出讓面積占GDP的比率每上漲一個百分點，商品房的成交價格就會減少338.5101元。其中，X2,X3,X4這三個解釋變量的理論分析和經(jīng)驗判斷相一致，但是解釋變量X1的理論分析和經(jīng)驗判斷不太一致，因為所選樣本數(shù)較少，不能真實反映解釋變量X1的檢驗結(jié)果。2.統(tǒng)計檢驗1)擬合優(yōu)度:由數(shù)據(jù)可以得到:R}=0.991451，修正的可決系數(shù)為縈=0.974352,這說明模型對樣本的擬合很好。2)F檢驗:在5%的顯著性水平下，從F分布表中查出自由度為k-1=4和n-5=2的臨界值F8<4,2)=19.20;由上表數(shù)據(jù)得出F=57.9845>F$(4,2)=19.2，說明回歸方程顯著，即“房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比率”、“社會消費品總額，’.“城市居民人均可支配收入”和“土地出讓面積占GDP的比率”等變量聯(lián)合起來確實對“商品房成交價格”有顯著影響。3)t檢驗:在596的顯著性水平下，查t分布表得自由度為n-k=2臨界值ta,Z(n-k)=4.303.回歸結(jié)果中所有的t統(tǒng)計量的絕對值均小于臨界值4.303，說明在此條件下，結(jié)果不顯著。結(jié)合t分布表進(jìn)行分析、檢驗，現(xiàn)假定在40%的顯著性水平下，查t分布表得自由度為n-k=2臨界值t},z(n-k)-1.061.回歸結(jié)果中所有的t統(tǒng)計量的絕對值均大于臨界值1.061，說明在此條件下，結(jié)果顯著，即“房地產(chǎn)開發(fā)投資占全社會固定資產(chǎn)投資的比率”、“社會消費品總額’，、“城市居民人均可支配收入”和“土地出讓面積占GDP的比率”等變量聯(lián)合起來確實對“商品房成交價格”有顯著影響。綜上所述，本節(jié)內(nèi)容運用供求理論對貴陽市房地產(chǎn)市場所存在的主要問題進(jìn)行理論分析和實證分析之后發(fā)現(xiàn):供求因素對貴陽市房地產(chǎn)價格波動產(chǎn)生了重大的影響;同時，針對貴陽市房地產(chǎn)市場中存在的主要問題，運用供求理論也可以找到解決的方法，如增加房地產(chǎn)市場有效的供給(如模型中的土地出讓面積占GDP的比率指標(biāo))，房價就會下降;擴(kuò)大房地產(chǎn)市場的需求(如模型中城市居民人均可支配收入指標(biāo))，房價就會上升。4.2非市場因素對貴陽市房地產(chǎn)市場價格波動的分析4.2.1地租理論對貴陽市房地產(chǎn)價格波動的影響分析第二章中提到的地租理論，即馬克思的地租理論認(rèn)為:房地產(chǎn)價格和房租都是房屋價值的貨幣表現(xiàn)形式，都反映房屋的價值，馬克思的地租理論的前提條件是房價與租金處于同一個成熟市場環(huán)境下，雙方聯(lián)系緊密，沒有相互區(qū)隔，從而得出兩者存在正相關(guān)關(guān)系的結(jié)論，即當(dāng)租金回報率高時，人們會購進(jìn)更多的住房用于出租，房價會在購買需求增加時上升。如果房價的上升使租金回報率過度下降時，購買行為就會減少，使房價上升的幅度降低或下降。當(dāng)房價下降到租金回報率提升到增加購買需求時，租金又影響著房價的上升，并靠市場中的供求關(guān)系保持上升中的相對平衡。目前，貴陽市房地產(chǎn)市場中存在的主要問題之一是土地轉(zhuǎn)化周期較長，部分土地供應(yīng)沒有如期形成有效的商品房供給，從而導(dǎo)致房屋租金過高，刺激了房價的上升;同時，貴陽市土地資源浪費現(xiàn)象嚴(yán)重，這主要是地方政府掌握著土地使用權(quán)，由于房地產(chǎn)價格不斷波動的趨勢，將進(jìn)一步“激發(fā)”當(dāng)?shù)卣?jīng)營城市，從而造成土地資源閑置，浪費巨大。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓過程中批租制的存在，使得在土地租金上漲過程中，政府可以賣得較高的地價，從而為地方政府提供更多的財政收入。同時，由于GDP情結(jié)的存在，房地產(chǎn)業(yè)在地方政府GDP中占有相當(dāng)大的份額，地方政府為了獲取其“政績”資本，在房地產(chǎn)價格上漲過程中，地方政府在土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓程序方面流于形式化，這也就促成了大量土地資源的過量供給和閑置，沒有形成對貴陽市房地產(chǎn)市場的有效供給，從而也加劇了房地產(chǎn)價格的波動。一般來說，租金的多少與房價直接掛鉤，但是總體的房租和房價都是在一個較長的周期中保持上升的趨勢。因此，要運用地租理論對貴陽市房地產(chǎn)市場中存在的主要問題進(jìn)行理論分析，避免造成不必要的土地資源浪費，真正增加市場的有效供給，促使貴陽市房地產(chǎn)價格回調(diào)。4.2.2消費者預(yù)期理論對貴陽市房地產(chǎn)價格波動的影響分析預(yù)期是影響人們在經(jīng)濟(jì)活動中作出決策的重要因素，人們會根據(jù)過去價格變動情況來預(yù)測未來價格走勢?！?0]消費者理性預(yù)期理論認(rèn)為:投資行為主體必須擁有足夠的可能獲得的信息。目前，貴陽市房地產(chǎn)市場中存在的效率較低，房地產(chǎn)市場的信息不對稱等問題，可以用消費者預(yù)期理論對其存在的問題進(jìn)行理論分析。2008年以來，貴陽市房地產(chǎn)價格始終處于不斷變化中，房地產(chǎn)市場中存在的效率較低，房地產(chǎn)市場的信息不對稱等問題顯現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格波動的不斷加劇。雖然貴陽市政府先后出臺了一系列穩(wěn)定住房價格、防止房地產(chǎn)泡沫的調(diào)控政策，但由于國際金融危機(jī)對房地產(chǎn)市場的沖擊，調(diào)控效果卻不盡人意。造成貴陽市房地產(chǎn)價格波動的因素是多重和復(fù)雜的，其中購房者的預(yù)期影響因素往往被忽視，從而導(dǎo)致消費者恐慌的搶購，針對此問題，我們有必要對影響消費者的心理預(yù)期因素進(jìn)行分析。從現(xiàn)實的角度看，對消費者心理預(yù)期產(chǎn)生影響的因素主要有:政府、房地產(chǎn)開發(fā)商和金融機(jī)構(gòu)。具體分析如下:1.政府與消費者心理預(yù)期房開商開發(fā)的基礎(chǔ)是土地，由于我國特有的土地制度，土地出讓的數(shù)量直接決定了房地產(chǎn)的開發(fā)情況，政府針對土地出讓所作出的調(diào)控政策，成為消費者預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)量的一個主要依據(jù)。而且，消費者對政府的信任度，遠(yuǎn)高于對房地產(chǎn)開發(fā)商的信任。近幾年，我國房地產(chǎn)價格持續(xù)上漲，為了抑制房地產(chǎn)價格的過快上升，我國政府出臺了一系列的宏觀調(diào)控政策。這些政策引發(fā)了消費者的思考，盡管有時消費者的心理預(yù)期與政府的初衷并不相符。如2004年，國家土地政策收緊與嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地及壓縮建設(shè)地占農(nóng)用地的指標(biāo)，嚴(yán)格控制土地的“閘門”和土地“招拍掛”出讓方式的嚴(yán)格實施，使土地開發(fā)面積和竣工面積增速減緩，導(dǎo)致消費者對土地的升值預(yù)期空前高漲，從而激發(fā)房地產(chǎn)市場上旺盛的市場需求?！病啊?.房地產(chǎn)開發(fā)商與消費者心理預(yù)期自“8.13”土地大限之后，房地產(chǎn)開發(fā)商投入的成本大幅度增加已成為不爭的事實。與此同時，我國政府采取了暫停半年農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批、土地整頓、提高征用土地費用標(biāo)準(zhǔn)等措施。在此期間，房地產(chǎn)貸款利率不斷上漲，也直接導(dǎo)致了許多中、小型房地產(chǎn)企業(yè)退出房地產(chǎn)行業(yè)。這一道道門檻使得房地產(chǎn)投資熱開始下降，造成了消費者的再度恐慌，從而也再次引起房地產(chǎn)價格的上揚(yáng)。盡管政府出臺了一系列的政策，而且金融機(jī)構(gòu)的貸款利率也幾度提升，但是這些政策對真正有實力的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)影響是很小的。從這種意義上來說，這些政策只會使與他們分羹的競爭對手減少，從某種程度上反而幫助了他們。同時，房地產(chǎn)價格還在不斷飄升，房地產(chǎn)開發(fā)商之間在交易市場上形成價格聯(lián)盟，共同合謀有價無市的虛假房價交易關(guān)系，這也為他們獲取暴利創(chuàng)造了條件。而在市場信息嚴(yán)重不對稱的條件下，消費者的理性預(yù)期被蒙蔽而做出購買的決定，刺激了房地產(chǎn)市場供需關(guān)系失衡，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價格在消費者的非理性預(yù)期的購買行為下，扶搖直上。3.金融機(jī)構(gòu)與消費者心理預(yù)期金融機(jī)構(gòu)出臺的政策對消費者心理預(yù)期的影響，主要表現(xiàn)在貸款利率上，因此，房地產(chǎn)貸款利率的變化對房地產(chǎn)商品的需求變化有相當(dāng)大的影響，并最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的變化。近年來，銀行貸款利率逐年在提高，雖然提升幅度不大，但央行短期內(nèi)對利率進(jìn)行連續(xù)調(diào)整的行為，強(qiáng)化了消費者對“進(jìn)入加息周期，，的心理預(yù)期和房價進(jìn)行調(diào)整的市場預(yù)期。部分消費者擔(dān)心利率會繼續(xù)提高，增加了購房的開支，在經(jīng)過一陣觀望之后，大部分消費者選擇提前消費，從而導(dǎo)致住房需求增加，房價增副再度上揚(yáng)。根據(jù)貴陽市房地產(chǎn)運行情況來看，想改變現(xiàn)在居住條件的住戶比例為72.7%，這一群體的存在就是潛在的房屋消費市場，但其中有40.3%的居民是持有條件才改變現(xiàn)狀的觀點。這說明了貴陽市居民在住房消費中有購買愿望，但支付能力不足的現(xiàn)狀。這種情況需要外力的幫助，比如貴陽市委、市政府出臺相應(yīng)的住房建設(shè)計劃政策;金融機(jī)構(gòu)在資金放貸上提供更大的方便，更加廣泛的支持。另外，貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)商自身也必須研究這種現(xiàn)狀，即居民購房心理是多種因素的組合，但是交通、面積和價格仍然是居民要考慮的首要三大因素。這三大因素在一定程度上是房開商與消費者的達(dá)成的共識的關(guān)鍵所在，實際上是消費者對房地產(chǎn)開發(fā)商的提出的要求。同時，從房價的承受能力來看，房開商應(yīng)當(dāng)將相當(dāng)?shù)木Ψ旁诮?jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)上，這個消費群體是最大的房屋消費者群體，也是帶動房地產(chǎn)市場人氣的關(guān)鍵所在。由于購買力的限制，愿意選擇按揭方式來購房者居多，房開商如何充分地利用銀行提供的幫助，來滿足愿意以按揭方式購房的市場需求，也將會是一個影響房價波動的重要因素。因此，全面、及時、準(zhǔn)確的市場信息，能夠增強(qiáng)市場透明度，引導(dǎo)市場理性投資和消費，改變房地產(chǎn)市場信息不對稱、購房者受制的局面。通過改變貴陽市消費者預(yù)期來改變貴陽市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，使得貴陽市的房價在近期有向下調(diào)整的需要。4.2.3國家宏觀調(diào)控政策對貴陽市房地產(chǎn)價格的導(dǎo)向作用政府不但可以調(diào)節(jié)生產(chǎn)性需求的稅收、利息和折舊率等經(jīng)濟(jì)參數(shù)，以調(diào)節(jié)微觀經(jīng)濟(jì)組織的投資行為，而且還可以制定生活性消費需求有關(guān)的住房政策，以解決中下收入水平居民的住房問題。目前，貴陽市房地產(chǎn)市場中存在的兩個主要問題:一是房地產(chǎn)業(yè)市場行為不夠規(guī)范;二是房屋拆遷難度加大。這兩個問題的解決都需要發(fā)揮國家宏觀調(diào)控政策的價格導(dǎo)向作用。要充分發(fā)揮國家宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)價格波動的導(dǎo)向作用，須注意做好以下幾個方面:(一)政策執(zhí)行要體現(xiàn)適度原則房地產(chǎn)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)性、先