2/2開發(fā)經(jīng)營與管理考試方式：【閉卷】考試時間：【90分鐘】總分：【100分】一、單項選擇題（共50題，每小題2分，共100分）1、房地產(chǎn)的價格機制是通過（）發(fā)揮作用的。 A、市場 B、法律 C、開發(fā)商 D、房屋購買者【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的功能。價格機制是通過市場發(fā)揮作用的。2、停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在（）之間。 A、4～5 B、5～6 C、4～6 D、5～8【答案】A【解析】考點:零售商業(yè)物業(yè)分析。停車指數(shù)，即每100㎡營業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車位個數(shù)，美國城市土地研究所建議的指數(shù)，依商場的規(guī)模不同在4～5之間。3、可行性研究的作用不包括（）。 A、項目投資決策的依據(jù) B、申請項目備案的依據(jù) C、籌集建設(shè)資金的依據(jù) D、下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)【答案】B【解析】本題考查的是可行性研究的作用?？尚行匝芯康淖饔冒ǎ荷暾堩椖亢藴实囊罁?jù)；項目投資決策的依據(jù)；籌集建設(shè)資金的依據(jù)；開發(fā)商與有關(guān)部門簽訂協(xié)議、合同的依據(jù)；下階段規(guī)劃設(shè)計工作的依據(jù)。4、房地產(chǎn)開發(fā)投資與GDP或固定資產(chǎn)投資的比例是（）。 A、住房可支付指數(shù) B、開發(fā)投資杠桿率 C、開發(fā)強度系數(shù) D、土地轉(zhuǎn)化率【答案】C【解析】考點:市場監(jiān)測與預(yù)警指標。開發(fā)強度系數(shù)是指房地產(chǎn)開發(fā)投資占GDP的比例，反映房地產(chǎn)開發(fā)投資與宏觀經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展的狀況。5、以下各項中，不屬于市場環(huán)境調(diào)查內(nèi)容的是（）。 A、技術(shù)發(fā)展環(huán)境 B、人口資源環(huán)境 C、產(chǎn)品調(diào)查 D、經(jīng)濟環(huán)境【答案】C【解析】本題考查的是市場調(diào)查的意義和內(nèi)容。市場環(huán)境調(diào)查主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人口資源環(huán)境、社會文化環(huán)境和技術(shù)發(fā)展環(huán)境等方面的調(diào)查。6、關(guān)于房地產(chǎn)市場吸納周期的說法，錯誤的是（）。 A、吸納周期是把房屋從準備租售到租售完成所需的時間 B、吸納周期反映可供租售量全部被市場吸納所需的時間 C、在新建商品房銷售市場中，吸納周期又稱為銷售周期 D、吸納周期在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)【答案】A【解析】本題考查的是市場交易指標。吸納周期是指按報告期內(nèi)的吸納速度計算，同期可供租售量可以全部被市場吸納所需要花費的時間，在數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù)。在新建商品房銷售市場，吸納周期又稱為銷售周期。7、房地產(chǎn)市場分析的層次不包括（）。 A、區(qū)域房地產(chǎn)市場分析 B、專業(yè)房地產(chǎn)市場分析 C、區(qū)位房地產(chǎn)市場分析 D、項目房地產(chǎn)市場分析【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場分析的概念與作用。房地產(chǎn)市場分析由于深度與內(nèi)容側(cè)重點上的不同要求，可分為區(qū)域房地產(chǎn)市場分析、專業(yè)房地產(chǎn)市場分析、項目房地產(chǎn)市場分析三個層次。8、(2016年真題)張某將現(xiàn)有資金存入銀行，期望10年后增長1倍，若每半年復利計息一次，則年名義存款利率為（）。 A、7.05% B、7.17% C、14.10% D、14.34%【答案】A【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。9、對于一般房地產(chǎn)投資項目，（）指標應(yīng)大于2。 A、利息備付率 B、償債備付率 C、流動比率 D、速動比率【答案】A【解析】本題考查的是利息備付率。當利息備付率小于2時，表示項目沒有足夠的資金支付利息，付息能力保障程度不足，存在較大的償債風險。償債備付率介于1.15～1.35之間；對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或項目來說，200%并不是最理想的流動比率，其流動比率相對較低；一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)項目的存貨占流動資產(chǎn)的大部分，其速動比率較低，不會達到100%。10、具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求，但建筑物的功能不是最先進的，有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物指的是（）。 A、甲級寫字樓 B、乙級寫字樓 C、丙級寫字樓 D、丁級寫字樓【答案】B【解析】本題考查的是寫字樓物業(yè)的分類。乙級寫字樓：具有良好的地理位置，建筑物的物理狀況良好，建筑質(zhì)量達到有關(guān)建筑條例或規(guī)范的要求；但建筑物的功能不是最先進的（有功能陳舊因素影響），有自然磨損存在，收益能力低于新落成的同類建筑物。11、土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的（）。 A、2% B、3% C、5% D、8%【答案】A【解析】本題考查的是土地儲備與土地開發(fā)。土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)時，通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2%。12、土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)時，由（）負責籌措資金。 A、開發(fā)商 B、投資企業(yè) C、房地產(chǎn)中介機構(gòu) D、土地儲備機構(gòu)【答案】D【解析】考點:土地儲備與土地開發(fā)。土地儲備機構(gòu)負責實施土地開發(fā)時，由土地儲備機構(gòu)負責籌措資金。13、房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險中，（）是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。 A、貸款保證風險 B、經(jīng)營風險 C、財務(wù)風險 D、政策風險【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。財務(wù)風險是指由于房地產(chǎn)投資者運用財務(wù)杠桿，即使用債務(wù)融資而導致現(xiàn)金收益不足以償還債務(wù)的可能性。14、某家庭向銀行申請了一筆數(shù)額為50萬元、年利率為8.7%、期限為10年、按月等額還本付息的個人住房貸款。若月還款為家庭月收入的30%，則該家庭的年收入為（）萬元。 A、16.79 B、18.12 C、25.01 D、31.17【答案】C【解析】本題考查的是復利計算。i=8.7%/12=0.725%，A=P×i×（1+i）^n/[（1+i）^n-1]=50×0.725%×（1+0.725%）^120/[（1+0.725%）^120-1]=0.62529，年收入=0.62529/30%×12=25.01（萬元）15、下列關(guān)于競爭者分析的表述中，正確的是（）。 A、從市場觀點來看，普通商品住宅開發(fā)商以其他同行業(yè)的公司為競爭者 B、競爭者目標的差異會影響其經(jīng)營模式 C、在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭，在不同戰(zhàn)略群體之間不存在競爭 D、各個企業(yè)對短期利潤或長期利潤的側(cè)重相同【答案】B【解析】本題考查的是確定競爭者的目標。選項A錯誤，從產(chǎn)業(yè)觀點來看，普通商品住宅開發(fā)商以其他同行業(yè)的公司為競爭者；選項C錯誤，除了在同一戰(zhàn)略群體內(nèi)存在激烈競爭外，在不同戰(zhàn)略群體之間也存在競爭；選項D錯誤，各個企業(yè)對短期利潤或長期利潤的側(cè)重不同。16、某城市2010年商品住房施工面積為1000萬平方米，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬平方米，恢復施工的面積為200萬平方米。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬平方米。 A、500 B、700 C、800 D、1000【答案】A【解析】考點:供給指標。房屋新開工面積，指在報告期內(nèi)新開工建設(shè)的房屋面積，不包括上期跨入報告期繼續(xù)施工的房屋面積和上期停緩建而在報告期內(nèi)恢復施工的房屋面積。1000－300－200＝500（萬平方米）。17、某城市的居民對高層住宅經(jīng)歷了一個從較為抗拒到較普遍接受的過程，這一現(xiàn)象反應(yīng)了消費者市場的（）。 A、季節(jié)性 B、發(fā)展性 C、伸縮性 D、廣泛性【答案】B【解析】本題考查的是消費者市場及其購買對象。消費者市場的發(fā)展性，科學技術(shù)不斷進步，新產(chǎn)品不斷出現(xiàn)，消費需求呈現(xiàn)出由少到多，由粗到精和由低級到高級的發(fā)展趨勢。18、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過對（）進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。 A、面積單元 B、面積單位 C、出租單位 D、出租單元【答案】D【解析】本題考查的是寫字樓租金的確定。物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以通過對出租單元進行面積規(guī)劃，來幫助租戶確定最佳的承租面積大小。19、某家庭于2010年為購買總價為100萬元的住房，成功申請了總額為70萬元、期限為30年、前2年固定利率為7.5%的復合式可調(diào)整利率貸款，則該家庭前兩年執(zhí)行固定利率期間的月還款額為（）元。 A、4375 B、4894 C、4990 D、4790【答案】A【解析】考點:復利系數(shù)的應(yīng)用。前兩年執(zhí)行固定利率期間的月還款額為：A=P×i=700000×7.5%/12=4375元。20、(2015年真題)在房地產(chǎn)開發(fā)項目資金使用計劃分析中，房地產(chǎn)開發(fā)貸款不能用于支付（）。 A、土地出讓金 B、建安工程費 C、管理費用 D、其他工程費【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)開發(fā)貸款。從降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風險的角度出發(fā)，中國人民銀行和中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款進行風險管理，主要措施之一就是：嚴格執(zhí)行“商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放用于繳交土地出讓金貸款”的監(jiān)管規(guī)定，防止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過關(guān)聯(lián)企業(yè)統(tǒng)一貸款后再周轉(zhuǎn)用于房產(chǎn)項目。21、（）是構(gòu)成市場的三大要素之一。 A、社會文化 B、人口 C、經(jīng)濟環(huán)境 D、政治環(huán)境【答案】B【解析】本題考查的是市場調(diào)查的意義和內(nèi)容。人口是構(gòu)成市場的三大要素之一。22、實際收益較預(yù)期收益增加的部分通常稱為（）。 A、風險收益 B、風險損失 C、風險報酬 D、最大期望收益【答案】C【解析】本題考查的是房地產(chǎn)投資風險的概念。當實際收益超出預(yù)期收益時，就稱投資獲取了風險收益；而實際收益低于預(yù)期收益時，就稱投資發(fā)生了風險損失。后一種情況更為投資者所重視，尤其是在投資者通過債務(wù)融資進行投資的時候。較預(yù)期收益增加的部分通常被稱為“風險報酬”。23、某筆總額10萬元，按月付息的貸款，每月支付利息為400元，則該筆貸款的年利率為（）。 A、1.2% B、4.80% C、4.91% D、5.82%【答案】B【解析】本題考查的是名義利率與實際利率。本題由于是按月付息，故年付息400×12=4800（元），年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。24、社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的（）。 A、重要因素 B、特殊因素 C、一般因素 D、基本因素【答案】D【解析】考點:房地產(chǎn)市場的運行環(huán)境。房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的影響因素中，社會因素、經(jīng)濟因素和政策因素，是影響房地產(chǎn)市場發(fā)展的基本因素。25、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理職能中，以策略性管理為主的是（）。 A、物業(yè)管理和設(shè)施管理 B、物業(yè)管理和資產(chǎn)管理 C、資產(chǎn)管理和投資組合管理 D、設(shè)施管理和投資組合管理【答案】C【解析】本題考查的是物業(yè)管理。物業(yè)管理和設(shè)施管理以運行管理為主，房地產(chǎn)資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)投資組合管理以策略性管理為主。26、房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。 A、銷售利潤率＝銷售利潤/銷售收入 B、銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)價值 C、銷售利潤率＝銷售利潤/總開發(fā)成本 D、銷售利潤率＝銷售利潤/項目總投資【答案】A【解析】本題考查的是成本利潤率與銷售利潤率。銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入×100%。27、債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還，這體現(xiàn)了債務(wù)融資具有（）特點。 A、短期性 B、可逆性 C、負擔性 D、流通性【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)債務(wù)融資。相對于權(quán)益融資，債務(wù)融資具有以下幾個特點：（1）短期性，債務(wù)融資籌集的資金具有使用上的時間性，需到期償還；（2）可逆性，企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，負有到期還本付息的義務(wù)；（3）負擔性，企業(yè)采用債務(wù)融資方式獲取資金，需支付債務(wù)利息，從而形成企業(yè)的固定負擔；（4）流通性，債券可以在流通市場上自由轉(zhuǎn)讓。28、判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其（）。 A、共代理了多少個項目 B、代理成交額有多少 C、人員素質(zhì) D、代理的成功率有多大【答案】D【解析】本題考查的是選擇物業(yè)租售形式。判斷房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)已往的業(yè)績，關(guān)鍵要看其代理的成功率有多大。29、張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，其余為銀行提供的年利率為7.5%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運營費用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（）。 A、8.17% B、13.62% C、14.00% D、23.33%【答案】B【解析】考點:現(xiàn)金回報率與投資回報率。初始現(xiàn)金投資：100×60%=60（萬元），貸款P=100×40%=40（萬元），i=7.5%，n=10。本質(zhì)：P～A。30、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款6000萬元，期限為3年，年利率為12%。若該筆貸款的還款方式是期間按季付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是（）萬元。 A、8160 B、8180 C、8260 D、8280【答案】A【解析】本題考查的是復利計算。企業(yè)支付的本息總額=6000×12%÷4×12+6000=8160（萬元）。31、以下各抽樣方法中，屬于概率抽樣的是（）。 A、隨意抽樣 B、整群抽樣 C、定額抽樣 D、估計抽樣【答案】B【解析】本題考查的是市場調(diào)查的步驟。概率抽樣的類型包括簡單隨機抽樣、分層隨機抽樣、整群抽樣。32、當進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用（）的方法，首先要仔細觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進行檢驗。 A、公正 B、客觀 C、科學 D、全面【答案】C【解析】本題考查的是對市場調(diào)查的分析與評估。在進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用科學的方法，首先要仔細觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進行檢驗33、(2016年真題)房地產(chǎn)自然周期中的平衡點，通常是從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期（）。 A、平均空置率 B、平均吸納量 C、平均交易量 D、平均租售價格【答案】A【解析】本題考查的是房地產(chǎn)市場的景氣循環(huán)。從歷史多個周期變化的資料中計算出的長期平均空置率（又稱合理空置率或結(jié)構(gòu)空置率），就是房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點。34、某房地產(chǎn)投資項目的目標收益率為15%，內(nèi)部收益率為14%，實際收益率為12%，銀行貸款利率為8%，則通貨膨脹率是（）。 A、1.78% B、2.68% C、3.70% D、6.48%【答案】A【解析】考點:財務(wù)內(nèi)部收益率。根據(jù)公式：（1+名義收益率）=（1+實際收益率）（1+通貨膨脹率），即：（1+Ra）=（1+Rr）（1+Rd），（1+14％）=（1+12％）（1+Rd），可算出Rd=1.78％。35、以下各項中，不屬于經(jīng)濟評價基礎(chǔ)參數(shù)的是（）。 A、時間類參數(shù) B、資金類參數(shù) C、融資類參數(shù) D、評價標準類指標【答案】B【解析】考點:選擇基礎(chǔ)參數(shù)。經(jīng)濟評價中的基礎(chǔ)參數(shù)包括時間類參數(shù)、融資相關(guān)參數(shù)、收益相關(guān)指標、評價標準類指標。36、某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元；凈現(xiàn)值的標準差分別為§甲=890萬元，§乙=910萬元，§丙=1200萬元，則該項目投資方案的風險從小到大排列順序正確的是（）。 A、乙<丙<甲 B、甲<乙<丙 C、丙<甲<乙 D、乙<甲<丙【答案】A【解析】考點:概率分析中的期望值法。根據(jù)公式：V=§÷E（NPV），V甲=890／1500=0.59，V乙=910／1800=0.51，V丙=1200／2200=0.55。37、企業(yè)進行市場分析與預(yù)測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提是（）。 A、市場調(diào)查 B、市場細分 C、市場分析 D、市場定位【答案】A【解析】本題考查的是市場調(diào)查的意義和內(nèi)容。市場調(diào)查是企業(yè)進行市場分析與預(yù)測、正確制定市場營銷戰(zhàn)略和計劃的前提。38、銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)中發(fā)生的“假按揭”屬于（）風險 A、信用 B、管理 C、法律 D、操作【答案】D【解析】本題考查的是房地產(chǎn)抵押貸款。操作風險是由于個人住房貸款的客戶數(shù)量多，在實際操作中銀行無法像對公司客戶那樣進行深入的調(diào)查，容易出現(xiàn)“假按揭”39、動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以（）所需的時間。 A、經(jīng)營收入抵償全部投資 B、凈收益抵償全部投資 C、全部現(xiàn)金流入抵償全部現(xiàn)金流出 D、凈收益現(xiàn)值抵償全部投資【答案】B【解析】本題考查的是動態(tài)投資回收期。動態(tài)投資回收期是指當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間。40、當可供比較方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用（）進行比選。 A、凈現(xiàn)值法 B、等額年值法 C、差額內(nèi)部收益率法 D、費用現(xiàn)值法【答案】B【解析】本題考查的是方案經(jīng)濟比選方法的選擇。當可供比選方案的開發(fā)經(jīng)營期不同時，一般宜采用等額年值法進行比選。41、下列各項中，不屬于招標文件內(nèi)容的是（）。 A、投標人須知 B、評標辦法 C、技術(shù)標準和要求 D、投標函及投標函附錄【答案】D【解析】考點:招標程序。招標文件應(yīng)包括：（1）招標公告（或投標邀請書）；（2）投標人須知；（3）評標辦法；（4）合同條款及格式；（5）采用工程量清單招標的，應(yīng)當提供工程量清單；（6）設(shè)計圖紙；（7）技術(shù)標準和要求；（8）投標文件格式；（9）投標人須知前附表規(guī)定的其他材料。特別要注意的是，招標人應(yīng)當在招標文件中規(guī)定實質(zhì)性要求和條件，并用醒目的方式標明。選項D屬于投標文件應(yīng)包括的內(nèi)容。42、下列影響購房者購買行為的因素中，屬于心理因素的是（）。 A、生活方式 B、受教育程度 C、購買動機 D、自我形象【答案】C【解析】考點:影響消費者購買行為的主要因素。選項ABD均為個人因素。43、房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題不包括（）。 A、等待投資型期權(quán) B、放棄型期權(quán) C、機會型期權(quán) D、成長型期權(quán)【答案】C【解析】本題考查的是實物期權(quán)方法與房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)投資決策中常見的期權(quán)問題包括等待投資型期權(quán)、放棄型期權(quán)、成長型期權(quán)。44、建筑規(guī)模為5000平方米的商業(yè)物業(yè)屬于（）。 A、市級購物中心 B、居住區(qū)商場 C、地區(qū)購物中心 D、特色商店【答案】B【解析】本題考查的是零售商業(yè)物業(yè)分析。居住區(qū)商場：建筑規(guī)模一般在3000～10000平方米之間，商業(yè)服務(wù)區(qū)域以城市中的某一居住小區(qū)為主，服務(wù)人口1～5萬人，年營業(yè)額在3000～10000萬元之間，居住區(qū)商場內(nèi)，日用百貨商店和超級市場通常是主要租戶，自行車行、裝飾材料商店、普通禮品店、音像制品出租屋、藥店等，常常是這類購物中心的次