14三月2024精裝修物業(yè)開發(fā)整合項目名稱月銷售套數(shù)月均價珩生·領袖城二期64.897508東龍世紀花園14.867468恒大華府15.75733武漢·恒大城63.334392萬科高爾夫四期39.26953萬科魅力之城148.25483湘隆時代大公館15.54554萬科金色家園三期59.259933.25萬科金域華府10011898.51晉合世家2312887.4萬科·圓方223.511022.5武漢天地御江苑二期32.615480.12武漢重點裝修物業(yè)分析結合武漢12個裝修物業(yè)項目分析,無疑萬科項目是裝修物業(yè)中的佼佼者；裝修物業(yè)并無地域特征，市郊與市中心同樣有裝修物業(yè)；裝修物業(yè)的裝修標準并無固定標準，依項目開發(fā)理念而定；銷售均價有高有低，但都高于項目同區(qū)域均價；裝修物業(yè)并非高檔盤專署；市區(qū)內(nèi)小戶型+裝修=較好的銷售價格與去化量（市場“長尾”）備注：以上為12個武漢重點裝修物業(yè)09年3月到12月平均月銷售套數(shù)與月均價客戶定位客戶特點:1年齡在30-45歲的職業(yè)白領2二次或多次置業(yè)，更接受全裝修房3理性、務實，注重材料部品的實用性、內(nèi)在質(zhì)量4多數(shù)客戶接受800-1200元/平米的裝修造價在一切等待開始之前首先要確定的是定位問題！——我們主要服務于哪部分客戶？

80%的精力研究20%新產(chǎn)品，20%精力復制化生產(chǎn)80%的市場份額萬科之所以能在短時間之內(nèi)，從一家生意遍地開花的貿(mào)易公司脫變成為專業(yè)的住宅地產(chǎn)開發(fā)公司，最終升華成中國的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的老大，靠的就是對工作的精細化、專業(yè)化。其客戶細分的經(jīng)驗始終指導著開發(fā)工作，成功的研發(fā)出不同的產(chǎn)品系列，并在在全國各地復制擴張?？梢哉f萬科的快速崛起靠的就是工廠化、流水線似的成功經(jīng)驗的復制。萬科客戶專題研究（一）品類土地屬性選擇比例客戶細分產(chǎn)品家庭生命周期（居住）年齡（支付能力）購買動因主力戶型產(chǎn)品

類型產(chǎn)品核心價值點（商務住宅）1)地塊商務屬性高,周邊寫字樓密集，交通高度發(fā)達，享受市中心級別配套

2)地塊可能有不利因素影響，如交通噪音干擾大以及周邊人群復雜的情況

3)商業(yè)價值高

4）居住價值一般※商務人士※投資單房（25—35平米）

一房（35－45平米）

高層商務服務※頂級商務人士※投資大戶型：（有高端傾向）

二房（160-170平米）

三房（180-200平米）高層（城市改善）1)周邊配套完善，交通便捷，通常較為安靜

2)適宜居住10%孩子三代35－45歲改善四房（180—220平米）小高層

高層大家庭生活40%后小太陽40-45歲改善三房（150－180平米）小高層

高層功能完善40%小太陽35-39歲改善三房（150－180平米）小高層

高層凸顯主人功能10%中年之家45-50歲空巢二房（100－120平米）小高層

高層凸顯自我功能（城市棲居）1）要求公共交通密集，站點在步行距離內(nèi)

2）周邊有較完善的生活配套

3）居住價值一般85%青年之家25－35歲首次一房（30－50平米）二房（65－80平米）高層功能緊湊15%青年持家25－30歲首次二房（65－80平米）高層功能緊湊以下三種客戶類型分別對應武漢的萬科金色家園、萬科金域華府、萬科城萬科客戶專題研究（二）品類土地屬性

產(chǎn)品選擇比例客戶細分家庭生命周期（居?。┠挲g（支付能力）購買動因主力戶型產(chǎn)品

類型產(chǎn)品核心價值點（城郊改善）1）交通便捷，可快速到達；離城市成熟區(qū)域比較近

2）相對市中心居住密度低

3）地塊所在區(qū)域居住氛圍良好（水質(zhì)、空氣質(zhì)量好）10%孩子三代35－45歲改善四房（150－190平米）

四房（200—240平米）情景洋房

TownHouse享受功能20%后小太陽40－45歲改善三房（130－150平米）情景洋房情趣功能三房（180—200平米）TownHouse30%小太陽35－39歲改善三房（130－150平米）情景洋房炫耀展示三房（180—200平米）TownHouse5%中年之家45-50歲空巢二房（90－100平米）多層

小高層凸顯自我功能5%青年持家30-35歲改善三房（110－130平米）注重父母30%小小太陽30-35歲改善三房（110－130平米）功能合理以下客戶類型對應其城花系列，如武漢的萬科城市花園萬科客戶專題研究（三）品類土地屬性

產(chǎn)品選擇比例客戶細分家庭生命周期（居住）年齡（支付能力）購買動因主力戶型產(chǎn)品

類型產(chǎn)品核心價值點T1

（郊區(qū)棲居）1）距離目標客戶原有居?。üぷ鳎┑攸c較遠

2）交通不便利，公交線路缺乏或基本沒有

3）項目周邊通常無配套，依賴小區(qū)內(nèi)部解決

4）地塊條件通常只有三通（水電路）50%青年之家25－35歲首次二房（75－85平米）多層

小高層

高層功能實用20%小小太陽25-30歲首次二房（75－85平米）功能實用10%青年持家25－30歲首次三房（90－110平米）功能實用10%孩子三代25-30歲首次三房（90－110平米）功能實用10%老年一代45歲以上空巢二房（75－85平米）功能實用T2

（郊區(qū)享受）

1）有自然資源

2）距離城市較遠,但有快速道路可達

3）沒有完善生活配套,但地塊周邊可能有休閑配套(或有條件可做到)50%孩子三代35－45歲空巢三房（200—240平米）TownHouse資源擁有50%后小太陽35－45歲改善一房兩房（50-90平米）情景多層資源擁有以上兩種客戶類型分別對應其魅力、四季系列，如武漢的萬科魅力之城、萬科四季花城產(chǎn)品定位客戶特征：

客戶注重細節(jié)，客戶向往和模仿發(fā)達國家的生活方式，講究生活格調(diào)與品位，喜歡流行與時尚。市場反映:

調(diào)研樓盤12個,市場并未對裝修房感到排斥，裝修房價格與銷量都高與周邊項目；精裝修樓盤客戶反饋：

大部分客戶購買裝修房,是因為相信精裝品質(zhì)好，同時會理性的將裝修價格剔除后與周邊項目比較，發(fā)現(xiàn)并無太大差異，為接省時省力，欣然接受精裝房；結論：

精裝修符合客戶特征，幫助客戶節(jié)省時間，迎合他們崇尚國外生活的情結。

但因為他們注重細節(jié)、注重品質(zhì)，因此要求裝修材料貨真價實。萬科正是做到了這一點，才在客戶“爭奪”過程中，立于不敗之地。客戶和市場調(diào)查萬科項目精裝修標準經(jīng)典案例詳細分解案例來源于：北京萬科裝修房工作組實操案例玄關方正設接手矮臺及裝飾鏡，增加進出戶的儀式感。洗手功能游離與此衛(wèi)生間外可更方便客人使用。家政陽臺位于居室角落緊靠廚房并提供大面積儲物空間、拖布池及洗衣機上下水，使家政工作不影響廳室正常活動。書房外預留過廳，為客戶提供自行增加壁柜的可能。廚房呈U型布局，大面積采光窗引入庭院景觀使工作成為享受。主衛(wèi)生間4件套配置，提供酒店式生活體驗。主臥室贈送更衣柜，同時提供自購衣柜空間。L型更衣柜采用推拉折門可以完全敞開避免死角?？筒蛷d南北貫通，弱化走道，使空間完全共享。功能空間使用面積表玄關：2.44㎡餐廳：18.28㎡客廳：26.5㎡南陽臺：3.36㎡廚房：6.66㎡書房：12.7㎡次臥：14㎡次衛(wèi)：3.17㎡主臥：17.6㎡主衛(wèi)：6.26㎡更衣區(qū)：4.37㎡走廊：6.58㎡家政陽臺：6.76㎡面寬：11.6m進深：12.9m建筑面積：166㎡使用面積：127㎡使用面積系數(shù)：76.5%迎門盡頭暗藏臥室入口，對外實墻面形成對景效果。北京萬科裝修案例戶型信息戶型分解玄關1客廳餐廳2臥室書房3廚房4家政陽臺5主衛(wèi)生間6次衛(wèi)生間7客廳餐廳臥室書房廚房家政陽臺主衛(wèi)生間次衛(wèi)生間1玄關1戶型分解產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品屬性項目名稱：紫臺戶型分類：兩梯三居標準戶型空間屬性空間名稱：玄關使用面積：2.8㎡開間凈空：1600mm進深凈空：1350mm裝修標準：

墻面：進口壁紙地面：石材拼花踢腳：淺啡石材踢腳天花：石膏板吊頂備注：1、圖面尺寸標注單位為：mm2、圖面天花高度單位為：m3、圖面地面高度單位為：m4、地面高度以起居室裝修完成面標高0.00為參照，至結構完成面的做法厚度為120mm(含地暖及裝修面層）5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度

產(chǎn)品特點：1、尺寸方正的過渡性空間2、贈送矮柜、裝飾鏡，有較強的尊貴感定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法玄關定位要求：入戶的第一印象，要有儀式感，注重設計細節(jié)兼顧使用功能。解決方案：1、天花設計造型吊頂，增加局部裝飾照明提升品質(zhì)。2、地面全部采用天然石材，并通過拼花形式強調(diào)區(qū)域方正的特點。3、墻面采用進口壁紙，提升精裝品質(zhì)。4、玄關設矮柜即兼顧使用功能，又強調(diào)了入戶的尊貴感受。5、整面墻的裝飾鏡配金箔仿舊畫框，通過車邊處理強調(diào)裝飾效果。。。。。。。玄關1100X2300的入戶門高大有檔次1定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法尺寸方正的過渡空間強調(diào)回家的儀式感建筑宜居尺寸：1、凈開間1200mm2、凈進深1350mm3、客廳洞口3000mm4、陽臺梁底2380mm玄關定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法玄關ZC-01

金線米黃石材ZC-02

啡網(wǎng)紋石材ZC-04壁紙1ZC-15石膏板造型吊頂ZC-15金箔鏡框ZC-03

淺啡網(wǎng)石材ZC-06淺啡石材踢腳ZC-15車邊鏡定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法玄關12定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法注意事項：關于定位1、強弱電控制箱盡量設計在門后。2、可視對講安裝位置應錯開門扇開啟寬度。3、利用矮柜上方空出的位置安放照明開關，在第一時間內(nèi)滿足使用功能。4、燈具位置居中與地面拼花中心對應。關于設計1、對于面積較小的玄關盡量設計矮柜避免造成視覺擁堵。2、采用鏡面效果增加玄關的開闊感，營造空間層次。3、玄關柜不落地，方便擺放臨時鞋具，且便于衛(wèi)生清理。4、過門石應高于室內(nèi)外地面。5、注意玄關柜門與戶門的關系。玄關產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品屬性項目名稱：紫臺戶型分類：兩梯三居標準戶型空間屬性空間名稱：客廳餐廳使用面積：35.28㎡開間凈空：4200mm進深凈空：11650mm裝修標準：

墻面：進口壁紙、造型墻面地面：石材拼花踢腳：石材天花：石膏板造型吊頂備注：1、圖面尺寸標注單位為：mm2、圖面天花高度單位為：m3、圖面地面高度單位為：m4、地面高度以起居室裝修完成面標高0.00為參照，至結構完成面的做法厚度為120mm(含地暖及裝修面層）5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度

產(chǎn)品特點：1、南北貫穿、空間開敞2、走道弱化、功能共享2戶型分解客廳餐廳2玄關臥室書房廚房家政陽臺主衛(wèi)生間次衛(wèi)生間客廳餐廳定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法定位要求：體現(xiàn)尊貴感、提升材質(zhì)檔次，注重設計細節(jié)。解決方案：1、天花設計造型吊頂，增加局部裝飾照明提升品質(zhì)。2、地面全部采用天然石材。3、地面增加石材拼花細節(jié)設計。4、墻面采用進口壁紙，提升精裝品質(zhì)。5、贈加電視背景墻設計，強化視覺核心。6、注重電器選型的搭配-大氣、品質(zhì)感7、裝飾線形的細節(jié)設計-豪華、精致客廳餐廳走廊空間與客餐廳相融合使入戶感受更加寬敞通透U型起居空間強調(diào)功能獨立，避免穿行L型轉(zhuǎn)角窗可擴大視野，增加日照時間建筑宜居尺寸：1、凈開間4200mm2、凈進深11650mm3、客廳洞口3000mm4、陽臺梁底2380mm定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法3.6米寬開間可滿足餐柜擺放、六人用餐、侍餐通行的舒適尺度客廳餐廳餐廳預留冰箱電源預留雙信息插口及電源可實現(xiàn)餐廳上網(wǎng)預留五孔電源插座可用于飲水機、水族箱、鋼琴、吸塵器、加濕器、燈具飾品、臨時充電等功能預留充足電源可減少外接插排預留音響線管可減少明露管線預留雙信息插口及電源可實現(xiàn)客廳上網(wǎng)報警按鈕及雙兼探測器提供安全保障定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法客廳餐廳原頂中心預留主燈位，交房提供白瓷燈口及50W白熾燈泡原頂中心預留主燈位，交房提供白瓷燈口及50W白熾燈泡走廊造型吊頂贈送嵌入式筒燈，營造明亮溫馨的光照氛圍沿吊頂邊緣設置牛眼筒燈作為墻面的裝飾點光源，為客戶提供展示墻面飾品的可能吊頂內(nèi)暗藏日光燈槽，可提供反射式照明有效提升空間尺度及照明效果定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法客廳餐廳玄關、主臥入口設雙控開關，使生活流線更加簡潔舒適不同形式光源分別控制，可根據(jù)客戶需要有選擇開啟定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法客廳餐廳ZC-01金線米黃石材ZC-03淺啡網(wǎng)石材ZC-02啡網(wǎng)紋石材ZC-04壁紙1ZC-06淺啡石材踢腳ZC-07淺啡石材造型套ZC-05壁紙2ZC-01ZC-03ZC-02定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法客廳餐廳1221定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法客廳餐廳注意事項：關于定位1、電視墻相關強弱電點位設計應注意結合墻地面裝飾方案，居中布置。2、應注意不同戶型電視墻的尺寸變化，要分別出圖說明。3、條件圖應同時定位安防系列面板。4、遇橫廳戶型需增加地插滿足使用要求。5、裝飾性照明應與主照明分開控制。6、燈具定位條件應根據(jù)精裝方案確定。7、在定位圖紙中應標明燈具選型的技術參數(shù)。8、預留電器位應估算電量關于項目精裝設計1、客廳造型吊頂為必備項。2、客廳地面石材及拼花為必備項。3、造型墻面為必備項。4、窗戶欄應盡早確認方案、供貨商、承包方。玄關客廳餐廳廚房家政陽臺主衛(wèi)生間次衛(wèi)生間3戶型分解次臥室書房主臥室臥室書房3產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品屬性項目名稱：紫臺戶型分類：兩梯三居標準戶型空間屬性空間名稱：主臥室使用面積：18.11㎡開間凈空：3600mm進深凈空：6100mm裝修標準：

墻面：進口壁紙地面：多層實木復合地板踢腳：木踢腳天花：石膏角線備注：1、圖面尺寸標注單位為：mm2、圖面天花高度單位為：m3、圖面地面高度單位為：m4、地面高度以起居室裝修完成面標高0.00為參照，至結構完成面的做法厚度為120mm(含地暖及裝修面層）5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度

產(chǎn)品特點：1、空間開敞2、贈送成品衣帽間臥室書房定位要求：體現(xiàn)尊貴感、提升材質(zhì)檔次，注重設計細節(jié)。解決方案：1、天花原頂加石膏角線，角線線形根據(jù)實際情況定制。2、地面采用多層實木復合地板。3、地面采用淺啡網(wǎng)石材過門石。4、空調(diào)位設計迎門避免對床吹。5、主臥室作為使用重點，贈送成品衣帽間。6、每個房間距門邊1000mm處增設吸塵器電源。。。。。。。定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法臥室書房1.4米寬過道可滿足大尺度家具的搬運，并有效增大視覺尺度。窗邊墻加寬空調(diào)對門出風可提供健康的睡眠環(huán)境3.6米開間可滿足舒適的交通空間預留客戶自購衣柜尺寸，可靈活增減儲藏需求定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法臥室書房產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品屬性項目名稱：紫臺戶型分類：兩梯三居標準戶型空間屬性空間名稱：次臥室、書房使用面積：14㎡、12.7㎡開間凈空：3600mm、3200mm進深凈空：3550mm、3760mm裝修標準：

墻面：進口壁紙地面：多層實木復合地板踢腳：木踢腳天花：石膏角線備注：1、圖面尺寸標注單位為：mm2、圖面天花高度單位為：m3、圖面地面高度單位為：m4、地面高度以起居室裝修完成面標高0.00為參照，至結構完成面的做法厚度為120mm(含地暖及裝修面層）5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度

產(chǎn)品特點：1、空間開敞2、過渡空間、增加穩(wěn)定性3200mm3760mm書房定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法3600mm3550mm次臥室臥室書房每間臥室門后1米處預留吸塵器電源空調(diào)插座與室內(nèi)機同側預留床邊電源應考慮空出添置衣柜位置電視信號及電源預留靠近門側主臥室定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法梳妝臺位置預留雙信息插口及電源插座臥室書房每間臥室門后1米處預留吸塵器電源電源距墻邊預留柜體尺寸雙信息口旁邊預留雙電源次臥室書房定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法臥室書房主臥床頭設雙控開關方便使用，定位預留衣柜尺寸臥室書房均不吊頂，用石膏角線收邊,主燈居中定位。次臥室書房主臥室定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法臥室書房ZC-10

實木復合地板ZC-08淺啡過門石ZC-13壁紙3ZC-12石膏天花角線ZC-11木制踢腳板定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法ZC-09淺啡窗臺板臥室書房434355定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法客廳餐廳注意事項：關于定位1、每個房間門開啟側距門垛1000mm處設備用電源2、床側開關及強電插座應預留客戶自行采購衣柜的尺寸。3、主臥床側設雙控開關應注意距床位置。4、掛式空調(diào)應提前選型，確定安裝方式，定位孔洞及電源位置。關于項目精裝設計1、臥室不做吊頂。2、頂面做天花角線，注意同有吊頂處的銜接。3、地面采用多層實木復合地板。4、窗護欄應盡早確認方案、供貨商、承包方。玄關客廳餐廳臥室書房家政陽臺主衛(wèi)生間次衛(wèi)生間4戶型分解廚房4產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品屬性項目名稱：紫臺戶型分類：兩梯三居標準戶型空間屬性空間名稱：主臥室使用面積：18.11㎡開間凈空：3600mm進深凈空：6100mm裝修標準：

墻面：進口壁紙地面：多層實木復合地板踢腳：木踢腳天花：石膏角線備注：1、圖面尺寸標注單位為：mm2、圖面天花高度單位為：m3、圖面地面高度單位為：m4、地面高度以起居室裝修完成面標高0.00為參照，至結構完成面的做法厚度為120mm(含地暖及裝修面層）5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度

產(chǎn)品特點：1、空間開敞2、贈送成品衣帽間戶型分解定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法定位要求：整潔明亮、櫥柜設計注重功能、細節(jié)，舒適有品位，成為產(chǎn)品的一個亮點。解決方案：1、柜體門板采用浮雕設計。2、選用大規(guī)格單洗滌盆，配抽拉龍頭。3、贈送嵌入式冰箱、消毒柜、煙機灶具。4、采用石材窗套，提升檔次。5、頂面防水石膏板，四周留凹槽。6、三扇玻璃推拉門將廚房全面展示。。。。。。。廚房定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品屬性項目名稱：紫臺戶型分類：兩梯三居標準戶型空間屬性空間名稱：廚房使用面積：7.02㎡開間凈空：3850mm進深凈空：1760mm裝修標準：

墻面：瓷磚、石材窗套地面：瓷磚踢腳：天花：防水石膏板吊頂備注：1、圖面尺寸標注單位為：mm2、圖面天花高度單位為：m3、圖面地面高度單位為：m4、地面高度以起居室裝修完成面標高0.00為參照，至結構完成面的做法厚度為120mm(含地暖及裝修面層）5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度產(chǎn)品特點：1、大面寬，采光充足2、操作流向合理，形成移動距離最短的三角動線1700mm1900mm2600mm嵌入式冰箱儲藏吊柜儲藏底柜準備區(qū)清洗區(qū)備餐區(qū)食物儲備區(qū)消毒柜烹飪烘烤區(qū)調(diào)料拉籃廚房定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法現(xiàn)場圖片超寬窗戶的設計保證了廚房充足的彩光。減少了主婦在廚房操作時的疲勞，使主婦心情更加愉快。采光充足廚房定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法廚房的動線

1)操作動線

a).廚房動線指的是操作要走動的總長度，因此，若想要主婦在廚房減少疲勞、更加有效合理的工作，操作動線就要短b).操作動線安排：準備臺-洗滌臺-切割臺-加熱臺-準備臺，以這樣的順序安排是非常合理的

2)三角動線a)操作動線中以“洗滌臺”“加熱臺”“冰箱”為三點將動線最短化，以這三點連接成三角形，稱之為“三角動線”。#注意事項*如果距離中心太遠，則移動要增加*如果距離中心太近，則準備空間不足，會導致工作效率降低*一字型廚房里，以左右往來為操作動線，這時直線的長度不能超過2700~3600mm*能將動線縮為最短的是U字型廚房形態(tài)*要避免出現(xiàn)廚房整體動線的交錯復雜工作動線簡潔有效廚房定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法人體尺度

與身高合適的底柜高度

壁柜太高,出現(xiàn)不必要的空間;太矮,儲藏空間欠缺.壁柜和底柜間的空間要保證使用方便.底柜的高度為860mm左右.1、操作臺的高度

1).操作者最方便做料理的高度決定臺面的高度

2).操作臺過高，雖然使刷碗很方便，但是在切割、烹飪時又非常不方便

3).操作臺過矮，會導致操作者的腰酸病痛發(fā)作

2.操作臺高度

的計算方法

1).底柜的高度以使用者的身高及水槽深，臺面厚度作為標準

2).水槽的深是170~190mm左右.廚房定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法廚房定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法廚房ZC-18廚房墻磚ZC-21淺啡網(wǎng)窗套M-02推拉門ZC-19廚房地磚ZC-20拉絲不銹鋼板jj-04拉絲不銹鋼板ZC-21防水石膏板吊頂定位解析宜居尺度主材精裝主材細節(jié)做法廚房123213定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法廚房1221定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法廚房注意事項：關于定位1、嵌入式冰箱應注意電源高度。2、柜內(nèi)預留電源插座應注意同隔板的關系。要先確認柜體方案、后確定具體定位。3、條件圖應同時定位安防系列面板。4、預留電器位應估算電量5、煙機電源安裝高度，同廠家確認。6、提供電話接口。7、臺面上應留有3個以上插座。8、注意窗臺同臺面擋水應密接。9、面板定位應根據(jù)墻面排磚圖確定，避免壓邊。關于設計1、櫥柜U型設計，注重操作流線。2、地面、墻面材料不作為重點排序。3、櫥柜樣式重品牌，重功能，重細節(jié)。4、頂面采用防水石膏板，有助于提高檔次。玄關客廳餐廳臥室書房廚房主衛(wèi)生間次衛(wèi)生間5戶型分解家政陽臺5產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品屬性項目名稱：紫臺戶型分類：兩梯三居標準戶型空間屬性空間名稱：家政陽臺使用面積：7.44㎡開間凈空：3850mm進深凈空：1760mm裝修標準：

墻面：瓷磚、乳膠漆、石材窗臺地面：瓷磚踢腳：天花：防水石膏板吊頂備注：1、圖面尺寸標注單位為：mm2、圖面天花高度單位為：m3、圖面地面高度單位為：m4、地面高度以起居室裝修完成面標高0.00為參照，至結構完成面的做法厚度為120mm(含地暖及裝修面層）5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度產(chǎn)品特點：1、L型角窗，采光充足2、高低柜搭配，提供充足的操作臺面定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法家政陽臺定位要求：多功能儲藏空間、提供一站式完成價家政工作的條件，精裝不贈送儲藏柜只在樣板間做功能引導。解決方案：1、交房標準為地面瓷磚，墻面乳膠漆，局部貼瓷磚不銹鋼邊收口。2、局部吊頂，遮掩下水管道。3、提供拖布池及上下水，提供洗衣機上下水、電位。4、樣板間制作儲藏柜引導客戶儲藏功能。。。。。。。家政陽臺定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法2730mm長工作矮臺百葉門高柜家政陽臺定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法家政陽臺ZC-23家政瓷磚地面ZC-21防水石膏板吊頂ZC-22墻面乳膠漆ZC-23墻面瓷磚ZC-24不銹鋼扣槽定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法ZC-wy贈送拖布池、洗衣機上下水家政陽臺211定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法家政陽臺注意事項：關于定位1、洗衣機應注意電源高度。2、拖布池上下水位置。3、預留電器位應估算電量4、墻面提供2墻電1個弱電。關于設計1、壁柜內(nèi)有壁掛爐，柜門只能做成百葉。2、地面、墻面材料不作為重點排序。3、壁柜不贈送，樣板間做展示引導。4、拖布池周邊做瓷磚，防止水汽?？蛷d餐廳臥室書房玄關廚房家政主衛(wèi)次衛(wèi)客廳餐廳臥室書房玄關廚房次衛(wèi)產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品屬性項目名稱：紫臺戶型分類：兩梯三居標準戶型空間屬性空間名稱：主衛(wèi)生間使用面積：7.02㎡開間凈空：3850mm進深凈空：1760mm裝修標準：

墻面：瓷磚、石材窗套地面：瓷磚踢腳：天花：防水石膏板吊頂備注：1、圖面尺寸標注單位為：mm2、圖面天花高度單位為：m3、圖面地面高度單位為：m4、地面高度以起居室裝修完成面標高0.00為參照，至結構完成面的做法厚度為120mm(含地暖及裝修面層）5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度產(chǎn)品特點：1、大面寬，采光充足2、操作流向合理，形成移動距離最短的三角動線主衛(wèi)生間66戶型分解主衛(wèi)生間定位解析宜居尺度定位索引材料部品細節(jié)做法四件套：淋浴間坐便器洗面盆浴缸定位要求：體現(xiàn)尊貴感、注重材質(zhì)檔次。解決方案：1、提供四件套配置2、地面全部采用天然石材3、地面增加石材拼花4、墻面增加石材腰線5、坐便背景6、造型水盆柜配石材臺面7、古典造型龍頭選型產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品屬性項目名稱：紫臺戶型分類：兩梯三居標準戶型空間屬性空間名稱：主衛(wèi)生間使用面積：7.02㎡開間凈空：3850mm進深凈空：1760mm裝修標準：

墻面：瓷磚、石材窗套地面：瓷磚踢腳：天花：防水石膏板吊頂備注：1、圖面尺寸標注單位為：mm2、圖面天花高度單位為：m3、圖面地面高度單位為：m4、地面高度以起居室裝修完成面標高0.00為參照，至結構完成面的做法厚度為120mm(含地暖及裝修面層）5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度產(chǎn)品特點：1、大面寬，采光充足2、操作流向合理，形成移動距離最短的三角動線主衛(wèi)生間所有產(chǎn)品尺寸環(huán)環(huán)緊扣，相互制約。四件套最小尺寸：1、凈開間2400mm2、凈進深2700mm注意事項：1、砌筑墻體抹灰厚度會占用室內(nèi)凈空20MM。2、墻面瓷磚鋪貼厚度預留3MM。3、在臺盆、龍頭、鏡框的選型過程中應參考以上尺寸。定位解析宜居尺度定位索引材料部品細節(jié)做法主衛(wèi)生間定位解析宜居尺度定位索引材料部品細節(jié)做法主衛(wèi)生間ZC-09淺啡窗臺板ZC-24

金花米黃石材ZC-25

金年華石材圈邊ZC-02

深啡網(wǎng)圈邊ZC-26

淺啡石材邊框ZC-27淺啡石材腰線ZC-24

金年華石材臺面ZC-27淺啡石材腰線定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法主衛(wèi)生間1212定位解析宜居尺度定位索引精裝主材細節(jié)做法注意事項：關于定位1、座便器下水定位注意隔墻抹灰、面材鋪貼的厚度后居中。2、洗手池上水位應大于300，使其位于水柜內(nèi)側。3、預留電源應參考立面排磚圖。4、墻面提供2墻電1個弱電。關于設計1、壁柜內(nèi)有壁掛爐，柜門只能做成百葉。2、地面、墻面材料不作為重點排序。3、壁柜不贈送，樣板間做展示引導。4、拖布池周邊做瓷磚，防止水汽。主衛(wèi)生間客廳餐廳臥室書房玄關廚房主衛(wèi)生間次衛(wèi)生間77戶型分解產(chǎn)品基本信息產(chǎn)品屬性項目名稱：紫臺戶型分類：兩梯三居標準戶型空間屬性空間名稱：次衛(wèi)生間使用面積：7.02㎡開間凈空：3850mm進深凈空：1760mm裝修標準：

墻面：瓷磚、石材窗套地面：瓷磚踢腳：天花：防水石膏板吊頂備注：1、圖面尺寸標注單位為：mm2、圖面天花高度單位為：m3、圖面地面高度單位為：m4、地面高度以起居室裝修完成面標高0.00為參照，至結構完成面的做法厚度為120mm(含地暖及裝修面層）5、墻體粗線為土建完成面含抹灰厚度產(chǎn)品特點：1、大面寬，采光充足2、操作流向合理，形成移動距離最短的三角動線戶型分解定位解析宜居尺度定位索引材料部品細節(jié)做法次衛(wèi)生間定位解析宜居尺度定位索引材料部品細節(jié)做法次衛(wèi)生間定位解析宜居尺度定位索引材料部品細節(jié)做法次衛(wèi)生間ZC-27淺啡石材腰線ZC-24

金花米黃石材ZC-25

金年華石材圈邊ZC-28墻面瓷磚定位解析宜居尺度定位索引材料部品細節(jié)做法ZC-25

金年華石材圈邊ZC-02

深啡網(wǎng)圈邊次衛(wèi)生間定位解析宜居尺度定位索引材料部品細節(jié)做法注意事項：關于定位1、洗衣機應注意電源高度。2、拖布池上下水位置。3、預留電器位應估算電量4、墻面提供2墻電1個弱電。關于設計1、壁柜內(nèi)有壁掛爐，柜門只能做成百葉。2、地面、墻面材料不作為重點排序。3、壁柜不贈送，樣板間做展示引導。4、拖布池周邊做瓷磚，防止水汽。次衛(wèi)生間交房標準武漢萬科各項目的交房標準備注：萬科城其他精裝標準以圖示形式在下兩頁附。武漢萬科城其他精裝標準以圖示形式武漢萬科城非交樓標準以圖示形式<<萬科的專業(yè)分包化精裝修管理及交樓>>

附件：萬科的專業(yè)分包化精裝修管理【精裝修的發(fā)包】

1.發(fā)包原則

2.招標計劃3.材料招標樣板4.精裝修招標樣板房精裝修發(fā)包原則

萬科的精裝修工程采用單獨精裝修總包，甲方分包材料供應商及甲方專業(yè)分包方式招標，分別有：

1，精裝修總包單位，主要項目包括：鋪貼墻地磚及石材，涂料，木作業(yè)造型，水電安裝等。2，甲方分包材料供應商，包括有：墻地磚，涂料，開關插座，燈具，潔具，五金等，特點是只供貨。3，甲方專業(yè)分包，包括有：木門，木地板，櫥柜，淋浴屏，電器（抽油煙機，煤氣爐，熱水器等），特點是包供貨包安裝。其優(yōu)點：專業(yè)分包有利于成本的控制和各部位質(zhì)量控制，各部位及總體裝修品質(zhì)比較容易保障。其難點：施工單位數(shù)量過多，甲方協(xié)調(diào)工作量很大，容易有施工時間工序上及成品保護上的扯皮，容易出現(xiàn)責任不明確的事項需導致甲方產(chǎn)生損失，增加無效成本。

【精裝修的發(fā)包】

1.發(fā)包原則

2.招標計劃3.材料招標樣板4.精裝修招標樣板房發(fā)包原則、材料招標樣板、精裝修招標樣板房招標計劃

其精裝修在施工前至少兩個月就確定各施工單位及材料供應商，以便各施工單位組織施工人員及材料生產(chǎn)。材料招標樣板

所有標準裝修材料以已對外開放的標準裝修交樓樣板房為準進行對外招標，已在樣板房標注品牌的材料選用同品牌材料，沒有標注的不限品牌，但必須同種款式同等品質(zhì)以上材料。精裝修招標樣板房

標準精裝修施工是比較簡單的基本的裝修施工，對施工的技術性要求不算高，其特點是套數(shù)多和直接面對各種各樣的小業(yè)主，對工序安排及施工質(zhì)量的感觀要求比較高，對成品的完好很在意。按已對外開放的標準裝修交樓樣板房的標準，讓每個投標單位各做一套投標樣板房，以比較直觀的對施工管理與質(zhì)量做出評價?！就两ㄒ平痪b修】

1.概述

2.檢查分類3.檢查步驟及重點

精裝修的施工是在土建完成室內(nèi)粗裝修（外墻，室內(nèi)砌筑抹灰，水電管線鋪設，鋁合金門窗，欄桿，樓梯間等）后在其基礎上進行的二次裝修，其特別注重土建的質(zhì)量，因為其直接影響到精裝修的質(zhì)量。【土建移交精裝修】

1.概述

2.檢查分類3.檢查步驟及重點

檢查分類

土建移交精裝修作為精裝修施工的第一部工序，需時大概兩個月，主要檢查項目大致分為三類：1，對于精裝修來說是無法遮掩的質(zhì)量問題，如：墻體的方正，墻面天花的平整度，房間地坪標高，建筑1米線誤差等等。

2，精裝修施工過程中容易破壞的土建施工成品，如：冷熱給水管的打壓試驗，地漏及排水管的排水試驗，強電線管及線的驗收等等。3，土建直接面對小業(yè)主的成品，如：陽臺地磚，陽臺外墻涂料，欄桿，鋁合金窗等?！就两ㄒ平痪b修】

1.概述

2.檢查分類

3.檢查步驟及重點

檢查步驟及重點土建移交精裝修是精裝修施工的第一次多方會檢，其采取的步驟為：

土建完工自檢：土建單位按國家規(guī)范，合同的質(zhì)量要求及圖紙進行自我檢查，主要檢查項目如上述三大類，檢查并整改完畢，時間要求為一個月。精裝修驗收檢查：下部工序?qū)ι喜抗ば虻睦袡z查，主要檢查內(nèi)容為第一類和第二類，這兩類檢查為責任移交類檢查，精裝修檢查出來的問題土建單位必須按時整改完，否則委托精裝修單位整改，按精裝修單價加15%管理費對土建單位進行扣款，精裝修未檢查出來的問題由精裝修自行承擔，時間要求為一個月。驗收用表、精裝修單位對土建工程質(zhì)量移交的要求見以下附件：監(jiān)理，客服，項目工程師檢查：主要檢查項目為第三類，關鍵任務為督促精裝修驗收檢查問題的整改情況，確保土建單位按時整改。【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認

其精裝修施工嚴格按照樣板先行原則，每種戶型一個樣板，時間充足安排樣板房全部項目做完，時間緊張安排分工序做，做完一項驗收后這項便開始大面積施工。【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認施工前準備工作裝修圖紙會審：在精裝修施工前需根據(jù)已對外開放的標準裝修交樓樣板房對精裝修施工圖紙進行對照，看做法及材料是否一致，部分如鏡柜，洗手臺等等因戶型不同，其尺寸是否需調(diào)整等，由項目部組織設計，客服，項目，監(jiān)理，施工單位等進行圖紙會審。材料明細表及裝修標準：在精裝修施工前準備全部的施工材料樣板，包括甲供材料及施工單位自行采購的材料，并列明細表，由設計，采購，客服，項目部四個部門會簽?！揪b修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作

3.施工工藝細節(jié)4.樣板施工確認施工工藝細節(jié)

樣板施工注意細節(jié)，精裝修精在細節(jié)：為提高裝修細節(jié)做法，不斷向好的樓盤學習或借鑒【精裝修樣板施工】

1.施工原則

2.施工前準備工作3.施工工藝細節(jié)

4.樣板施工確認樣板施工確認施工樣板經(jīng)設計管理部確認，設計變更會盡快體現(xiàn)在樣板施工中，各分部施工完畢后經(jīng)設計確認，防止在大面積施工完成后再做變動造成大的損失。【精裝修大面積施工】

1.合理工期及關鍵節(jié)點

2.施工過程控制3.施工工藝、工序4.成品保護合理工期及關鍵節(jié)點

其精裝修大面積施工的合理工期一般為3個月。按3個月工期要求施工單位排出施工總進度計劃并對其進行審核。其關鍵的節(jié)點在于：1，木門公司成品門進場安裝時間

2，櫥柜公司柜身進場安裝時間3，木門上鎖時間4，木地板進場安裝時間【精裝修大面積施工】

1.合理工期及關鍵節(jié)點

2.施工過程控制3.施工工藝、工序4.成品保護施工過程控制1，每天的監(jiān)理及項目工程師例行現(xiàn)場巡查。2，在每周二由監(jiān)理主持召開精裝修周例會。會議內(nèi)容主要包括：A\各施工單位提交周報，匯報上周的進度情況、人員安排、材料安排等及本周計劃，并提出需監(jiān)理及甲方協(xié)調(diào)的問題。B\監(jiān)理根據(jù)現(xiàn)場實際質(zhì)量與進度對各施工單位進行點評，對現(xiàn)場出現(xiàn)的質(zhì)量問題及進度滯后現(xiàn)象進行警告，嚴重則向項目部工程師提出處罰建議。對施工單位提出的需協(xié)調(diào)的問題進行針對性解決。對上周現(xiàn)場施工質(zhì)量及安全文明施工檢查的本周復查結果進行通報并對最差單位向項目部工程師提出處罰建議。C\項目工程師解決監(jiān)理未能協(xié)調(diào)或需甲方確認的事宜，對各施工單位強調(diào)整體質(zhì)量及進度，成品保護，安全文明施工等。并針對部分分包及總包之間的配合進行協(xié)調(diào)，對出現(xiàn)嚴重質(zhì)量及進度問題的單位進行處罰。D\會議形成會議紀要。3，每周四由監(jiān)理牽頭對現(xiàn)場施工質(zhì)量及安全文明施工檢查?！揪b修大面積施工】

1.合理工期及關鍵節(jié)點2.施工過程控制3.施工工藝、工序4.成品保護施工過程控制1，精裝修施工工藝制定相應的分項施工工藝要求。2，對精裝修施工中容易出現(xiàn)的質(zhì)量問題及前期交樓問題點進行分析

3，施工工序【精裝修大面積施工】

1.合理工期及關鍵節(jié)點2.施工過程控制3.施工工藝、工序4.成品保護成品保護

精裝修施工存在多個公司、多種項目及工序交叉作業(yè)，其成品（特別是木制品、鋁合金）也是非常容易受損害并難以完全修復，容易成為投訴熱點，成品保護是精裝修施工中重要的一部分。如電梯不銹鋼門已劃傷。成品保護要求在每項工作完成之后立刻按要求保護，原則為誰的成品誰保護。

其成品保護會根據(jù)現(xiàn)場施工條件及合同要求盡量做到更好。萬科交房【業(yè)主開放日及小業(yè)主個性化變更】

1.概述

2.第一次業(yè)主開放日3.第二次業(yè)主開放日

概述

為了加強與準業(yè)主之間的溝通和感情培養(yǎng)，建立良好客戶關系，提升服務附加值和客戶滿意度。萬科由客戶關系中心主導，項目部、設計部和物業(yè)服務中心配合，舉行名稱定為“家之初體驗--業(yè)主家園開放日”的活動。活動分‘第一次’和‘第二次‘兩大階段?！緲I(yè)主開放日及小業(yè)主個性化變更】

1.概述

2.第一次業(yè)主開放日3.第二次業(yè)主開放日

第一次業(yè)主開放日開放日時間：裝修完成30%左右（即濕作業(yè)基本完工）

這個階段很多業(yè)主都對自己的房子沒有具體的視覺感官印象，對于房子的大部分信息可能都來源于銷售承諾，對于能到自己的房子看，業(yè)主主要關心的多數(shù)在于房子的位置，房子的硬件條件（面積，花園，朝向，造型等）是否符合銷售承諾。個性化變更接受

第一次業(yè)主開放日為集中接受業(yè)主個性化變更的申請。每一期的業(yè)主所需要的個性化變更在第一次業(yè)主開放日接受申請，之前不接受個性化變更申請，其申請范圍及收費按相關規(guī)定，由客服收取統(tǒng)一交給財務，項目部負責按已簽協(xié)議發(fā)指令單給施工單位進行現(xiàn)場變更，以簽證的形式結帳。此流程的優(yōu)點在于通過項目部對變更質(zhì)量進行監(jiān)督管理，避免施工單位與小業(yè)主直接對接引起的投訴隱患。（因該工作存在諸多的困難，現(xiàn)已較淡化處理）第二次業(yè)主開放日【業(yè)主開放日及小業(yè)主個性化變更】

1.概述

2.第一次業(yè)主開放日

3.第二次業(yè)主開放日

開放日時間：裝修已基本完成（木地板沒有鋪設）

這個階段的業(yè)主會著重看自己房子的裝修質(zhì)量問題，及裝修標準，還有之前所提的問題的整改情況和個性化變更的完成情況?？梢杂行б龑I(yè)主對房屋質(zhì)量進行驗收，提前暴露并解決問題，降低正式收樓時的投訴點。開放日問題整改跟進

對于業(yè)主在開放日提出的問題，先區(qū)分是否質(zhì)量問題，要求對質(zhì)量問題整改完成率為100%，由項目部督促施工單位完成，對非質(zhì)量問題的回復率為100%，由客服負責完成?！灸M驗收與整改】

1.概述

2.模擬驗收集中檢查3.督促整改及銷項

概述模擬驗收時間：在精裝修大面基本完工后其模擬驗收背景：

精裝修完工后接著是大量的收尾工作，這段時間普遍會存在施工單位不予重視，人手大量撤走等現(xiàn)象。其模擬驗收的意義：

裝修完工后存在問題的檢查發(fā)現(xiàn)是模擬驗收的關鍵，單獨依靠施工單位的自檢很難達到理想的效果，組織一對一專業(yè)的分項驗房小組，全面檢查暴露每套房間存在的各種問題，以督促各施工單位加大收尾整改的力度與深度。【模擬驗收與整改】

1.概述

2.模擬驗收集中檢查3.督促整改及銷項

模擬驗收集中檢查

模擬驗收集中檢查以專業(yè)為分工依據(jù)，每人負責一個項目，其優(yōu)點在于檢查比較專業(yè)及到位，避免漏項，以下為萬科四季花城一期及二期模擬驗收的具體分項及驗收標準。

對于模擬驗收人員（一般組織物業(yè)技術員）需進行現(xiàn)場培訓，讓其對各自負責的項目的驗收標準有準確的認識，并對其余項目的驗收標準有足夠的了解。

其模擬驗收的時間標準為每人每項在每套房半小時左右。【模擬驗收與整改】

1.概述

2.模擬驗收集中檢查

3.督促整改及銷項

督促整改及銷項

模擬驗收集中檢查在每天檢查完后其由專人及時將所檢查的問題表復印給相應的施工單位，由施工單位安排工人整改，并根據(jù)問題點的多少判斷施工單位安排整改的人手是否合理，若發(fā)現(xiàn)不夠人手則及時要求其增加人手。

模擬驗收問題（包括業(yè)主開放日問題）督促整改及消項時，技術員分工原則與集中驗收期間不同，是按棟號分工，有利于比較集中的督促施工單位整改，這樣復查及消項的效率也比較高，并對技術員的