奧陶紀(jì)休閑度假區(qū)

策劃案隊名：supreme組數(shù)：第十五組指導(dǎo)老師：鄭亞民組員：彭順莉、蔣旖旎、聶愈人、李妍嬌、冷紅憬目錄一、旅游地產(chǎn)項目總論二、旅游地產(chǎn)項目三、建設(shè)條件分析四、旅游地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模及方案五、項目實施進(jìn)度安排六、旅游地產(chǎn)項目投資估算七、財務(wù)分析八、社會評價九、風(fēng)險分析十、結(jié)論另附工程管理附件，財務(wù)分析附件1.1.簡介

奧陶紀(jì)旅游度假機(jī)構(gòu)去是黑山—石林國家5A風(fēng)景名勝區(qū)的重要組成部分，有重慶奧山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司聯(lián)袂開發(fā)，將項目打造為一個以旅游為基礎(chǔ)，以度假為配套的全能旅游綜合體。

重慶奧陶紀(jì)旅業(yè)有限公司成立于2003年，位于萬盛區(qū)萬東路14號，注冊資本人民幣4000萬元，主營旅游風(fēng)景區(qū)的景點開發(fā)和經(jīng)營。公司倡導(dǎo)“以人為本，爭創(chuàng)一流；求實務(wù)實，持續(xù)改進(jìn)”的管理理念，全體員工團(tuán)結(jié)向上，拼搏進(jìn)取，推動企業(yè)穩(wěn)健快速發(fā)展。

全面建立起景區(qū)體驗式游覽為核心，休閑業(yè)、度假為綜合配套，特色影視文化體驗為延展支撐的一體化開發(fā)模式，架構(gòu)“觀光旅游、度假休閑、人文商業(yè)、商務(wù)會議”等為一體的旅游度假綜合體。

作為重慶市的新興旅游區(qū)，近年來，萬盛大力實施以"旅游產(chǎn)業(yè)為龍頭、優(yōu)勢工業(yè)為主體、特色農(nóng)業(yè)為基礎(chǔ)、城市建設(shè)為依托、科技創(chuàng)新為動力"的旅游帶動戰(zhàn)略。一、旅游地產(chǎn)項目總論1.2.區(qū)位概況

萬盛經(jīng)開區(qū)位于重慶南部，規(guī)劃區(qū)所在的萬盛經(jīng)開區(qū)105公里，規(guī)劃區(qū)距萬盛城區(qū)僅26公里，距重慶市主城區(qū)11里交通條件良好。奧陶紀(jì)景區(qū)地處萬盛經(jīng)開區(qū)南部的石林鎮(zhèn)，是萬盛重點打造的旅游環(huán)線公路的中央節(jié)點，景區(qū)具有離塵近城的地理優(yōu)勢。1.3.交通條件旅游大環(huán)線

一條全長50公里的旅游環(huán)線公路，從萬盛經(jīng)開區(qū)城區(qū)出發(fā)，途經(jīng)黑山谷服務(wù)中心、黑山谷南門、天籟谷、奧陶紀(jì)公園、龍鱗石海返回城區(qū)，串起了萬盛所有的核心旅游景區(qū)，體驗“一線到位”的輕松旅途。1.4氣候條件

萬盛區(qū)為四川盆地東南邊緣與云貴高原銜接過渡的山區(qū)，地勢東高西低，年均氣溫18.0℃，年降水量1312.7毫米。二、旅游地產(chǎn)項目

市場分析和營銷戰(zhàn)略

1、旅游地產(chǎn)市場概況

（1）近兩年來，重慶旅游的飛速發(fā)展和旅游方式的迅速改變，使得重慶的旅游地產(chǎn)發(fā)展迅猛，在2-3的時間內(nèi)，重慶旅游地產(chǎn)已由原始的農(nóng)家樂形式，升級為第二代旅游地產(chǎn)。（2）繼仙女山之后，重慶旅游地產(chǎn)后起之秀發(fā)展也十分迅猛，在重慶旅游地產(chǎn)市場中扮演重要角色。仙女山旅游地產(chǎn)最為成熟，開發(fā)熱度高，未來供應(yīng)量依然較大；四面山等區(qū)域開發(fā)規(guī)模小，且多屬于小產(chǎn)權(quán)式住宅；其他區(qū)域分布項目較少，單個項目開發(fā)體量較大，但沒有形成強(qiáng)勢規(guī)模。（3）產(chǎn)品特征：目前重慶旅游地產(chǎn)市場進(jìn)入發(fā)展階段，項目日益增多，并且由單一的小戶型度假洋房物業(yè)形態(tài)，足部增加了酒店是產(chǎn)權(quán)公寓，小型別墅等形態(tài)，市場更加豐富。①洋房產(chǎn)品主要以景觀露臺（陽臺）以及“高贈送提升產(chǎn)品價值”，主力面積30-50平方米。②“組合別墅以面積經(jīng)濟(jì)（控制在90平方米以內(nèi)）、獨(dú)立入戶、有天有地”的產(chǎn)品創(chuàng)新為主要特點。③聯(lián)排別墅面積由較早的150平方米逐步塑件到60-100平方米，通過超大私家花園、高贈送率提升產(chǎn)品品質(zhì)。④獨(dú)棟別墅面積經(jīng)濟(jì)化，控制在155平方米左右。2、市場預(yù)測

（1）未來重慶旅游地產(chǎn)分布區(qū)域廣泛，并且沒有集中分布區(qū)域，呈現(xiàn)四面開花的格局，項目規(guī)模大；參與開發(fā)商中不乏國內(nèi)品牌企業(yè)，層級不局限于重慶本土開發(fā)商，層級的提升勢必帶動項目品質(zhì)的提高，推動重慶旅游地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，市場競爭更加激烈；

（2）置業(yè)客戶不僅局限于養(yǎng)老度假型客戶，投資型客戶也將漸漸占主導(dǎo)地位?？蛻糁饕獊碓从谥貞c主城。

洋房產(chǎn)品客戶：年齡集中在30-45歲之間，與別墅客戶相比，客戶較年輕化，總價承受大概在20-30萬元/套左右。

小型別墅客戶：年齡集中子40-50歲之間，總價承受在30-60萬元/套左右。

3、營銷戰(zhàn)略

旅游先行帶動房地產(chǎn)發(fā)展模式：

這類房地產(chǎn)不依附原有的旅游資源、旅游景區(qū)，往往先投入巨資，專注于搞大型旅游項目開發(fā)，營造具有影響力、沖擊力的旅游景觀景區(qū)，改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施條件和環(huán)境質(zhì)量，提升知名度，靠旅游業(yè)的關(guān)聯(lián)帶動作用引來人流物流，將生地變成旅游熟地和旺地，引起景區(qū)附近地產(chǎn)升值，再趁勢搞房地產(chǎn)開發(fā)。這種模式的典型代表是華僑城旅游度假區(qū)。華僑城先后建成錦繡中華、中華民俗村、世界之窗、歡樂谷四個頗具特色和影響力的主題公園，將過去的荒灘野嶺變成具有極高知名度和美譽(yù)度的旅游城，為自己創(chuàng)造出區(qū)域性旅游資源優(yōu)勢，再以此為依托，開發(fā)高質(zhì)量的旅游主題房地產(chǎn)。華僑城城區(qū)旅游房地產(chǎn)采取的是一種混合功能的概念，實際上是將旅游功能和居住功能融為一體、混合布局，實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)與旅游景觀開發(fā)高度融合，建成集旅游、度假、文化教育相關(guān)的特色商業(yè)與高檔居住為一體的花園城市綜合社區(qū)。

三、建設(shè)條件分析1、項目選址分析

奧陶紀(jì)公園自第三世紀(jì)至今，因地殼隆起，穩(wěn)定的周期性活動，地殼侵蝕、滲蝕、自然界的剝蝕夷平，形成豐富多彩、千奇百怪的地形地貌。2、項目自然條件分析

氣象特征：萬盛區(qū)屬亞熱帶濕潤氣候，四季分明，春早秋遲，夏熱冬暖，初夏有梅雨，盛夏多伏旱，秋季有綿雨，冬季多云霧，霜雪甚少，無霜期長，日照少，風(fēng)力小，濕度大。水文條件:該區(qū)域內(nèi)地下水豐富，水質(zhì)較好，水質(zhì)屬重碳型低礦化水，無色、透明、無味，水質(zhì)較好，宜于飲用且對混凝土無腐蝕性。地震災(zāi)害：工程區(qū)無地質(zhì)災(zāi)害，穩(wěn)定性好，工程建設(shè)時，對擬建物將不會造成嚴(yán)重危害。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件分析

目前，萬盛區(qū)建成的快速出境通道有綦萬高等級公路，自城區(qū)進(jìn)入項目的快速通道正在建設(shè)，且隨著國家對于基礎(chǔ)設(shè)施投入的加大，未來10--15年萬盛將形成”三射、三環(huán)、兩通道、一網(wǎng)“的道路交通網(wǎng)絡(luò)，將大大提升景區(qū)的可進(jìn)入性，快捷推動景區(qū)的發(fā)展。項目地中部的旅游快速通道是目前項目地的主要對外通道，同時也是溝通項目地與萬盛城區(qū)的主要交通。即將建成的萬盛旅游環(huán)線公路，將大大拉近本項目與萬盛城區(qū)以及周邊景區(qū)的聯(lián)系，使得奧陶紀(jì)公園與黑山谷、龍鱗石海以及萬盛城區(qū)的緊密溝通進(jìn)一步加強(qiáng)。

此主干道即已有的一條小路，主干道的兩端位置已確定，所以總體走向變動不大

與居住區(qū)等私密性空間無交叉，與各部分相連接性強(qiáng)

①沿觀景區(qū)邊緣進(jìn)入，盡量減少對周邊生活環(huán)境的干擾

②整體位置居中，橫穿商業(yè)區(qū)入口↑通往中門紫色線主干道布置4.1.1商業(yè)區(qū)

商業(yè)區(qū)（如圖圈處）總占地面積50,000㎡，建筑面積33，000㎡，其中中心場4,000㎡。整體建筑采用現(xiàn)代化風(fēng)格，建筑不標(biāo)新立異并且嚴(yán)格按照修建標(biāo)準(zhǔn)，層高不超過20米。四、旅游地產(chǎn)項目建設(shè)規(guī)模及方案

商業(yè)區(qū)位于景區(qū)東大門入口附近，交通便利，屬于人流集聚地，設(shè)有銀行、便利商店、咖啡店、餐館、消費(fèi)品商店等設(shè)施。在商業(yè)區(qū)中心設(shè)有兒童托管中心，攜小孩到此旅游的游客可以完全放心的將孩子寄托給托管中心，托管中心配有專業(yè)人員照看孩童，家長勿需擔(dān)心孩子的安全等問題，除兒童游樂區(qū)以外，托管中心將設(shè)有手工藝作坊、圖書區(qū)、上網(wǎng)區(qū)等功能區(qū)讓孩子們愉快的玩耍。4.1.2住宅區(qū)

住宅區(qū)總體分為經(jīng)濟(jì)型（如圖紅色圈處）與奢華型（如圖黃色圈處）處，分別占地240,000㎡，70,000㎡。住宅區(qū)內(nèi)均設(shè)有便利店等服務(wù)設(shè)施，以便居住在此的游客出行。此部分面積較大，能形成一定的規(guī)模，且與商業(yè)區(qū)接近，生活更舒適。

紅色圈處為洋房，每棟預(yù)計最多不超過6層樓，每層預(yù)計有3~4套房間，適合白領(lǐng)人士居住，且洋房頂層或底層用于娛樂空間（秋千，泳池，游樂室，健身房），降低居民對公共娛樂設(shè)施的需求壓力

綠圈處住宅靠近懸崖邊計劃修建懸崖別墅，建筑采用獨(dú)棟木質(zhì)懸樓，居住在此的游客可以在家俯視美麗的奧陶紀(jì)風(fēng)景，地形較偏，交通不便的獨(dú)棟區(qū)域，則將應(yīng)急藥店等生活便利店設(shè)置于物業(yè)樓（或酒店服務(wù)層），物資服務(wù)集中；紅圈處靠近眼鏡湖邊一排古典亭樓式單棟別墅，居住在此的游客可以在家觀賞美麗的眼鏡湖景色。紅圈處靠近眼鏡湖邊一排古典亭樓式單棟別墅，居住在此的游客可以在家觀賞美麗的眼鏡湖景色，這里不影響環(huán)境和諧，反而增加古時人文氣息，且別墅入口開在背湖側(cè)，避免觀光與生活的功能交叉需特別強(qiáng)調(diào)的是，在如圖所示地段，因地勢廣闊且平坦，因此在此將建有一個約40,000㎡的花海，花海范圍之內(nèi)建有零星的中小戶型的獨(dú)棟花海別墅，此別墅是專為追求高端生活休閑水平，且喜愛田園風(fēng)光的VIP客戶居住游玩。同時，還可以在此地發(fā)展一些休閑農(nóng)業(yè)4.1.3酒店區(qū)酒店區(qū)分為商業(yè)型酒店與奢華酒店，總面積達(dá)32,000㎡。商業(yè)型酒店（圖中綠色圈處）位于商業(yè)區(qū)黃金地段，總體為現(xiàn)代化風(fēng)格，占地約10,000㎡。奢華型酒店（圖中紅色區(qū)域）位于商業(yè)區(qū)西北方向，占地約為22,000㎡。此地建筑采用獨(dú)棟木質(zhì)懸樓，西面為懸崖，不用出門便可將奧陶紀(jì)美景盡收眼底。觀景區(qū)（如圖紫色區(qū)域）圍繞眼鏡湖而建，并設(shè)有觀景臺、休閑區(qū)域等用于觀景的設(shè)施，方便游客欣賞眼鏡湖及奧陶紀(jì)景區(qū)周邊美景，總占地約為51,000㎡。

4.1.4觀景區(qū)4.1.5森林區(qū)

森林區(qū)位于整個東門片區(qū)的最北端，同時處于片區(qū)最高地段，地約197,000㎡。在森林去靠南邊位置設(shè)有養(yǎng)生會所（圖中圓圈處），占地約1300㎡

，供游客們修身養(yǎng)性。在中心地區(qū)分散有森林別墅，總占地約300~600㎡。

①

②③

⑤

⑥④

⑦

⑧①林區(qū)②懸崖酒店③洋房區(qū)一④商業(yè)區(qū)⑤懸崖別墅⑥濱水亭別墅⑦觀景區(qū)⑧洋房區(qū)二建筑總體分區(qū)

平面布置方案

由于高差，山地地形，功能分區(qū)，主干道位置，經(jīng)濟(jì)因素等確定建筑群的走向，整體為流線型，利于通風(fēng)，視線通達(dá)。

右圖為景區(qū)坡向指示，類似馬鞍形，洋房順坡而建五、項目實施進(jìn)度安排六、旅游地產(chǎn)項目投資估算

1、投資估算的依據(jù)：（1）工程量根據(jù)方案設(shè)計估算；（2）重慶市最新建筑工程造價信息；（3）重慶市頒發(fā)的有關(guān)建設(shè)方面的稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)文件；（4）建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)評價方法與參數(shù)》；（5）業(yè)主提供的主要材料設(shè)備現(xiàn)行市場價格；（6）業(yè)主提供的其它相關(guān)資料。2、投資估算的范圍及內(nèi)容：（1）工程費(fèi)用

a、建筑工程費(fèi)用根據(jù)近期同類工程的造價資料進(jìn)行測算。

b、設(shè)備及工器具購置安裝費(fèi)用（2）預(yù)備費(fèi)

基本預(yù)備費(fèi)：按工程費(fèi)用與其他費(fèi)用的5％計取。七、財務(wù)分析八、社會評價

序號社會因素影響的范圍、程度可能出現(xiàn)的后果1對居民收入的影響2對居民生活水平及質(zhì)量的影響具有教大正面影響提高生活質(zhì)量3對居民就業(yè)的影響有一定影響增加一定數(shù)量的就業(yè)崗位4對不同利益群體的影響5弱勢群體的影響具有較大正面影響改善生活環(huán)境6弱勢群體的影響7對地區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施城市化進(jìn)程的影響影響較大可改善區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施并可加速城市化進(jìn)程8對少數(shù)民族和宗教的影響有一定正面影響強(qiáng)化民族特色九、風(fēng)險分析

1、風(fēng)險因素分析（1)政策風(fēng)險

根據(jù)國家規(guī)劃及西部大開發(fā)戰(zhàn)略，以及目前我國確定的擴(kuò)大內(nèi)需的措施，該項目屬于國家鼓勵和扶持的項目，因此該項目的政策風(fēng)險小。（2)建筑風(fēng)險

對該項目所在區(qū)域的地形、地貌、地質(zhì)構(gòu)造以及氣候、地震與水文地質(zhì)條件進(jìn)行調(diào)查、勘測，結(jié)合建筑材料的來源與運(yùn)輸、土地征用的難度等各方面綜合考慮，本項目建設(shè)條件良好，施工難度不高。2、風(fēng)險應(yīng)對措施

首先是資金落實到位，其次，在項目建設(shè)完成后，加強(qiáng)對項目工程的監(jiān)測和景區(qū)的維護(hù)管理，注重沿線環(huán)境和生態(tài)的保護(hù)。十、結(jié)論

萬盛旅游資源偏重于自然生態(tài)類，注重人與自然的統(tǒng)一，意在體現(xiàn)度假，避暑，休閑的主題定位。

采用“野趣”的主題，力求外觀裝飾與環(huán)境融合，重舒適功能規(guī)劃，保持大地型，減少資金浪費(fèi)。

奧陶紀(jì)旅游度假景區(qū)建設(shè)的成功將促進(jìn)萬盛區(qū)旅游經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，樹立旅游城區(qū)的鮮明形象，帶動內(nèi)需，提高城市周邊開發(fā)建設(shè)的吸引力；成為周圍市民休閑生活的方便場所，改善生活質(zhì)量，也吸引重慶主城及周邊區(qū)縣的旅游客源；運(yùn)用了景區(qū)周遭居民的富余勞動力，發(fā)展人力資源。

通過對該區(qū)的各項分析，該項目的建設(shè)是必要的，也是可行的。營銷策略用調(diào)動一切資源，利用一切手法，力爭在項目公開發(fā)售時造成轟動一時的人流量，在盡可能在短的時間內(nèi)清空一期產(chǎn)品，瞬間制造熱銷局面；挑撥并放大消費(fèi)者未來的生活與工作的矛盾，物質(zhì)與精神的矛盾，投資與自住的矛盾，讓已買了其他房子的人們后悔，讓未買房的人們期待。注重公司外部品牌與內(nèi)部文化的塑造。宣傳主題情感切入點：工作與生活的分開生活與自然的結(jié)合在和家人溫馨聚會時突來工作打擾。。。。。。。準(zhǔn)備午休時手機(jī)響不停。。。。。。。。。。。。

突出產(chǎn)品形象策劃、強(qiáng)調(diào)環(huán)境優(yōu)勢、注重觀念喚醒、以情感訴求，借觀念及情感共鳴，以及結(jié)合系列推廣活動，在短時間內(nèi)形成最廣泛的認(rèn)知及轟動，最終完成品牌提升及順銷之目標(biāo)。廣告宣傳：①前期宣傳報紙，雜志，廣播，電視，郵寄（有針對性的派發(fā)