第三某些：項(xiàng)目產(chǎn)品方略

1項(xiàng)目分期發(fā)展方略1.1項(xiàng)目分期開發(fā)原則綜合考慮地塊現(xiàn)狀，以監(jiān)控即將開通黃河路為首選開發(fā)地塊；各分期開發(fā)中要充分考慮水系完整性和持續(xù)性；各分期開發(fā)中要充分考慮公建配套布局兼顧性；分期過程中要充分考慮首期引爆市場(chǎng)后，后幾期能持續(xù)升溫之特點(diǎn)；首期發(fā)展用地面積可少于200畝。1.2建筑類型選取采用多層洋房為主，別墅為輔，以及適量小高層洋房、小戶型公寓詳細(xì)描述如下1、多層洋房：4層半高檔洋房：首層還私家花園，頂層帶閣樓、層頂花園6層半高檔洋房（或5＋1）頂層帶閣樓（或中空復(fù)式）首層帶私家花園頂層帶屋頂花園2、別墅2－4聯(lián)聯(lián)排別墅（2－3層），私家花園，戶均一種車位，頂層露臺(tái)作屋頂花園4層疊加式別墅：首層帶私家花園，頂層帶露臺(tái)屋頂花園3、小高層洋房/公寓9－11層電梯洋房，地下停車場(chǎng)4、小戶型公寓3-4層40-70平米國(guó)際公寓，設(shè)地下停車場(chǎng)或人防。1.3項(xiàng)目分期開發(fā)籌劃：依照項(xiàng)目地塊自身開發(fā)條件，以及市場(chǎng)容量，現(xiàn)項(xiàng)目劃分為4個(gè)開發(fā)期：如下圖：

第一期：地塊最南面即臨黃河路一面以地塊東南角為起點(diǎn)、橫向或縱向劃出200畝地塊作為第一期開發(fā)，并且在該區(qū)域劃出地理位置最優(yōu)越，交通條件最佳一塊作為項(xiàng)目首期第一組團(tuán)，即項(xiàng)目核心啟動(dòng)區(qū)。第一期住宅類型建議為：6層半高檔洋房，4層半高檔洋房，2－3層2聯(lián)別墅。本期以洋房為主，聯(lián)排別墅為輔，且還要將洋房和別墅區(qū)域明顯分開第四期：地塊最北面，即內(nèi)部規(guī)劃道路以北區(qū)域。該地塊監(jiān)控滬寧高速，既是項(xiàng)目開發(fā)難點(diǎn)，又是整個(gè)項(xiàng)目利益歸屬點(diǎn)；第四期住宅建筑類型建議為：6層半高檔洋房9－11層小高層。第二期、第三期：以內(nèi)部規(guī)劃道路以南，第一期200畝以外所有地塊，原則上將二、三期平均劃分，但可依照地塊現(xiàn)狀及規(guī)劃思想靈活掌握。第二、第三期住宅建筑類型建議：4-6洋房聯(lián)排、高檔洋房高層電梯洋房國(guó)際公寓本期重要以多層洋房和別墅為主，為了減輕后期提高容積率壓力，配備少量小高層；詳細(xì)建筑類型配比視市場(chǎng)狀況而定。1.4分期發(fā)展方略方針通過上述分期開發(fā)原則奧園一貫?zāi)Ｊ胶晚?xiàng)目自身特點(diǎn)，初步制定各分期發(fā)展方略方針如下：第一期：以“品牌＋生活方式+奧園參照+產(chǎn)品+價(jià)格”推動(dòng)首期熱銷；第二期：以“產(chǎn)品+生態(tài)環(huán)境+品牌+生活”方式推動(dòng)第二期熱銷；第三期：以“產(chǎn)品+生態(tài)環(huán)境+教誨+服務(wù)推動(dòng)”第三期熱銷；第四期：以“產(chǎn)品+生態(tài)環(huán)境+教誨+服務(wù)+文化”推動(dòng)第四期熱銷。最后拉動(dòng)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。1.5項(xiàng)目總平面布局要點(diǎn)建議：1.5.1主軸線建議：項(xiàng)目南北呈長(zhǎng)方形，建議項(xiàng)目主軸線以?shī)W林匹克大廈為起點(diǎn)，南北呈龍型蜿蜒貫穿整個(gè)社區(qū)I（如圖）：因素之一：常州市俗稱龍城，一種龍文化延襲；因素之二：便于社區(qū)內(nèi)交通組織及主干道布局。因素之三：便于通過主軸線，將社區(qū)內(nèi)完全不同兩種物業(yè)類型（別墅、洋房），在平面布局上分離開來互不干擾。因素之四：便于社區(qū)內(nèi)公建配套布局；因素之五：通過主軸線將第四期地塊與前期有機(jī)連系在一起；因素之六：通過縱向主軸線布局可延伸若干條橫向次軸線。1.5.2首期開發(fā)分期建議依照地塊現(xiàn)狀及各分期籌劃，首期開發(fā)分期有如下方向。各方案分析如下：方案優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)方案11、臨街面大、較易形成開發(fā)氣勢(shì)；2、橫向開發(fā)可以以便各種物業(yè)類型同步開發(fā)，互為造勢(shì)3、利于首期商業(yè)開發(fā)1、開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)、投資大、開盤前形象難以保證；2、可利于獨(dú)立組團(tuán)形成；3、后期開發(fā)對(duì)前期影響不太大4、難以形成大面積集中綠地；5、可利水資源運(yùn)用和延續(xù)性解決6、可運(yùn)用樣板區(qū)構(gòu)成方案21、有助于項(xiàng)目樣板區(qū)及核心啟動(dòng)區(qū)形成；2、可以形成相對(duì)獨(dú)立完整組團(tuán)；3、1.1期可大可小、相對(duì)靈活；4、有助于項(xiàng)目迅速啟動(dòng)；5、有助于成本控制。1、不易具備各種物業(yè)類型同步開發(fā)；2、所受施工影響時(shí)間較長(zhǎng)綜上分析：方案2比喻案1更具優(yōu)勢(shì)，故此1.1期建議設(shè)在項(xiàng)目地塊東南角。2.項(xiàng)目總體規(guī)劃設(shè)計(jì)2.1主題概念在總體規(guī)劃中體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)體現(xiàn)：奧林匹克運(yùn)動(dòng)大廈社區(qū)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)高爾夫球場(chǎng)健康環(huán)境跑前徑教誨體現(xiàn)：奧林匹克學(xué)校青少年素質(zhì)訓(xùn)練基地高爾樂園生態(tài)體現(xiàn)：生態(tài)農(nóng)莊生態(tài)湖高爾夫球場(chǎng)文化體現(xiàn)：奧林匹克文化廣場(chǎng)奧林匹克文化長(zhǎng)廊2.2總體規(guī)劃原則（1）可持續(xù)發(fā)展原則：在規(guī)劃過程中，合理、科學(xué)運(yùn)用自然資源，維護(hù)資源再生能力，并使環(huán)境得到最大保護(hù)（2）生態(tài)原則在規(guī)劃中對(duì)的解決保護(hù)哺育與開發(fā)之間關(guān)系及辦法，達(dá)到保持生態(tài)平衡、各因素協(xié)調(diào)有序發(fā)展規(guī)劃目的。（3）特色原則在對(duì)常州江南都市特色及內(nèi)容研究基本上，對(duì)自有資源環(huán)境和發(fā)展合析，基本上確立規(guī)劃整體氛圍和風(fēng)格。（4）持續(xù)原則規(guī)劃項(xiàng)目應(yīng)增進(jìn)整個(gè)區(qū)域環(huán)境、社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)發(fā)展；并且在規(guī)劃和管理上都是持續(xù)性。（5）系統(tǒng)原則一種社區(qū)規(guī)劃要重點(diǎn)由社會(huì)系統(tǒng)、生態(tài)系統(tǒng)、經(jīng)營(yíng)管理系統(tǒng)以及文化系統(tǒng)構(gòu)成，規(guī)劃設(shè)計(jì)要同步考慮。2.3項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)定1．設(shè)計(jì)應(yīng)遵循奧林匹克花園設(shè)計(jì)理念與常州市場(chǎng)相結(jié)合原則。強(qiáng)調(diào)環(huán)境概念，把常州奧林匹克花園建設(shè)成為功能齊全、設(shè)施先進(jìn)、環(huán)境優(yōu)美，并重點(diǎn)突出運(yùn)動(dòng)、教誨、旅游等硬件支撐獨(dú)特要素，建立具特色新生活社區(qū)。設(shè)計(jì)還應(yīng)體現(xiàn)美觀、經(jīng)濟(jì)、實(shí)用、安全、新穎原則。2．本次設(shè)計(jì)一是須高起點(diǎn)、高水平地完畢項(xiàng)目總體規(guī)劃；二是根據(jù)分期開發(fā)之原則，著力作好第一期200市畝及分四期開發(fā)各期規(guī)劃。3、體育融入生活----本項(xiàng)目設(shè)計(jì)宗旨為“以人為本，科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活”以迎合“運(yùn)動(dòng)就在家門口”主題。通過對(duì)每期開發(fā)在建筑形態(tài)上充分體現(xiàn)體育生活和居住區(qū)尋常生活融為一體。中心步行綠化系統(tǒng)把各期中心綠地聯(lián)系成一種整體，體育活動(dòng)被精心組織并順延至每個(gè)組團(tuán)，運(yùn)動(dòng)就在身邊，和生活休戚有關(guān)，形成新型居住區(qū)明顯特色。4、文化演繹文化----設(shè)計(jì)中浪漫主義設(shè)計(jì)手法靈活運(yùn)用，營(yíng)造出居住環(huán)境自由空間氛圍。對(duì)人居問題細(xì)致縝密思考通過設(shè)計(jì)手法詳細(xì)到居住區(qū)各個(gè)層面設(shè)計(jì)要點(diǎn)中。細(xì)微尺度仔細(xì)進(jìn)一步推敲，貫徹了生態(tài)建筑理論以及對(duì)居住環(huán)境、生理、心理全面關(guān)注設(shè)計(jì)主旨。作為開發(fā)前提基調(diào)體育精神和本地鄉(xiāng)土文化導(dǎo)入，使得整個(gè)設(shè)計(jì)具備了獨(dú)特文化內(nèi)涵，成為營(yíng)銷競(jìng)爭(zhēng)中獨(dú)樹一幟賣點(diǎn)。5、總體布局在嚴(yán)謹(jǐn)和活潑中尋找最佳切入點(diǎn)，以求在嚴(yán)謹(jǐn)中體現(xiàn)活潑，在統(tǒng)一中求得變化。6、充分協(xié)調(diào)周邊關(guān)系，既能滿足規(guī)劃規(guī)定和設(shè)計(jì)規(guī)范，又能最大限度地滿足市場(chǎng)需求和開發(fā)商規(guī)劃理念及設(shè)計(jì)規(guī)定，并合理控制容積率。7、交通組織能力求合理簡(jiǎn)捷、以便、做到通而不透。8、住宅單體設(shè)計(jì)力求戶型動(dòng)靜分區(qū)合理，通風(fēng)良好，運(yùn)用率；室內(nèi)空間舒展；立面造型活潑中見典雅，當(dāng)代風(fēng)格中帶歐陸韻味。9、構(gòu)造設(shè)計(jì)力求明確、簡(jiǎn)樸、安全、經(jīng)濟(jì)；公用設(shè)施設(shè)計(jì)力求合理、實(shí)用、適度超前。2.4總體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議2.4.1組團(tuán)劃分項(xiàng)目環(huán)繞“國(guó)際運(yùn)動(dòng)生態(tài)社區(qū)”市場(chǎng)定位，依照項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀及分期原則，以項(xiàng)目主軸線為中心，向四周呈放射狀形成各個(gè)小組團(tuán)。因由各種物業(yè)形態(tài)構(gòu)成，因此在分組團(tuán)上要打破分期開發(fā)局限，以相似物業(yè)形成大組團(tuán)。形成兩個(gè)別墅組團(tuán)，三個(gè)洋房組團(tuán)構(gòu)成代表表五大洲“五環(huán)”，并且各個(gè)組團(tuán)又可分為若干小組團(tuán)，便于分期開發(fā)和施工管理。2.4.2配套設(shè)施在總體規(guī)劃上，要考慮到配套設(shè)施和運(yùn)動(dòng)設(shè)施規(guī)劃，見下表：公共配套設(shè)施運(yùn)動(dòng)設(shè)施第一期1、奧林匹克營(yíng)銷中心2、奧林匹克大廈3、奧林匹克商業(yè)街（某些）4、綠化停車場(chǎng)5、住戶接送專車站場(chǎng)6、奧林匹克廣場(chǎng)1、環(huán)組團(tuán)晨跑徑2、健康步道3、室外下沉式網(wǎng)球場(chǎng)4、社區(qū)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)（室外簡(jiǎn)樸運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地）第二期1、高爾夫會(huì)所2、綠化停車場(chǎng)3、幼兒園1、英式鄉(xiāng)村高爾夫球場(chǎng)2、室外乒乓球場(chǎng)3、環(huán)組團(tuán)晨跑位4、社區(qū)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)第三期1、水上名人俱樂部2、小學(xué)3、商業(yè)街4、奧林匹克文化長(zhǎng)廊1、水上樂園設(shè)施2、健康步道3、環(huán)組團(tuán)親水晨跑徑4、社區(qū)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)5、沙灘排球場(chǎng)第四期1、中學(xué)2、商業(yè)街3、奧林匹克公園4、青少年素質(zhì)培訓(xùn)營(yíng)地1、環(huán)組團(tuán)晨跑徑2、奧林匹克體育公園3、社區(qū)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)4、五人小型足球場(chǎng)5、健康步道2.4.3關(guān)于各重要配套建筑物細(xì)化建議奧林匹克大廈建議面積為4000-5000平方米分三層，運(yùn)動(dòng)中心建筑風(fēng)格，規(guī)定為當(dāng)代感前衛(wèi)風(fēng)格，外型設(shè)計(jì)要鮮明和突出，并規(guī)定一定限度抽象化與稍微地夸張解決。建議采用鋼構(gòu)造解決。奧林匹克大廈倡導(dǎo)輕體育概念之外，還倡導(dǎo)數(shù)字化體育、體育生態(tài)，以突出科技奧運(yùn)、信息運(yùn)動(dòng)。設(shè)數(shù)字化運(yùn)動(dòng)中心，內(nèi)設(shè)電腦虛擬體育運(yùn)動(dòng)設(shè)施（如網(wǎng)上棋牌，虛擬室外體育運(yùn)動(dòng)）1．大廈總建筑面積約4000-5000平方米；2．室內(nèi)恒溫泳池：她內(nèi)分為淺水區(qū)與深水區(qū)，游泳館附設(shè)蒸汽房、集中更衣房、淋浴房等配套設(shè)施，同步應(yīng)考慮以便管理；3．室內(nèi)綜合運(yùn)動(dòng)場(chǎng)：網(wǎng)球、籃球、排球、羽毛球、攀巖功能互用，設(shè)立少量看臺(tái)，兼顧運(yùn)動(dòng)比賽與表演；4．室內(nèi)乒乓球館：能同步滿足10對(duì)人共同使用，并注意表演、訓(xùn)練、運(yùn)動(dòng)之間可變性；5．室內(nèi)保齡球：設(shè)立4個(gè)球道；6．室內(nèi)數(shù)字健身中心：健身器械與形體訓(xùn)練相結(jié)合；7．體能檢測(cè)中心：具備指引科學(xué)運(yùn)動(dòng)、滿足業(yè)主會(huì)員健康服務(wù)功能。提供快捷先進(jìn)運(yùn)動(dòng)檢測(cè)、體能恢復(fù)服務(wù)及征詢服務(wù)。健康教誨區(qū)集中設(shè)立輔助性體能恢復(fù)區(qū)（如設(shè)立理療、氧吧、食療等體能恢復(fù)功能）；8．壁球館：最多設(shè)立一種，只作運(yùn)動(dòng)用，不設(shè)看臺(tái)；9．運(yùn)動(dòng)精品專賣：運(yùn)動(dòng)員簽名運(yùn)動(dòng)用品、品牌運(yùn)動(dòng)衣等；10．奧林匹克運(yùn)動(dòng)文化展覽館與多功能會(huì)議廳結(jié)合，展示奧運(yùn)金牌、金杯、貴重圖片、奧運(yùn)發(fā)展史等。第一層：a.商業(yè)街（暫時(shí)超市）；b.奧運(yùn)明星風(fēng)采展示區(qū)；c.桑拿及更衣室；d.奧林匹克博物館；e.運(yùn)動(dòng)精品專賣店第二層：a.室內(nèi)恒溫泳池；b.室內(nèi)綜合館；c.壁球館；d.臺(tái)球室；e.室內(nèi)保齡球；第三層：a.吸氧俱樂部（吸氧，純氧飲品、氧美容等）；b.棋牌俱樂部；c.室內(nèi)乒乓球場(chǎng)；d.奧林匹克體能檢測(cè)中心；e、數(shù)字化健身中心奧林匹克花園營(yíng)銷中心1．營(yíng)銷中心不適當(dāng)設(shè)在奧林匹克大廈內(nèi)，而應(yīng)置于大廈一側(cè)并與大廈相輔相承，建筑面積約為1000平方米左右，風(fēng)格與大廈相似，造型要新穎，顏色要跳躍；2．營(yíng)銷中心功能為暫時(shí)性，在開發(fā)期間應(yīng)滿足銷售接待、展示、銷售現(xiàn)場(chǎng)、辦公、物業(yè)管理辦公用房等功能，開發(fā)完畢后可作物業(yè)管理用房或室內(nèi)運(yùn)動(dòng)場(chǎng)或超市之用；3．營(yíng)銷中心應(yīng)以便對(duì)外交流，并要與示范單位有機(jī)結(jié)合，重點(diǎn)注意周邊環(huán)境設(shè)計(jì)；奧林匹克中心商業(yè)街各期在臨街設(shè)立，總體面積控制在6000平方米左右（以最后核算定妥），建筑進(jìn)度在第各期內(nèi)完畢。商鋪建筑各段布局如下表：序號(hào)布局作用第一階段臨黃河路解決第1期商業(yè)配套第二階段面向薛家鎮(zhèn)臨街解決第2期商業(yè)配套第三階段臨近社區(qū)內(nèi)區(qū)間道解決第3期商業(yè)配套第四階段臨近社區(qū)內(nèi)區(qū)間道解決第4期商業(yè)配套商業(yè)街分布示意圖：商業(yè)街功能建議如下：a、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)b、大中型超市c、快餐店d、中西式餐飲場(chǎng)合e、郵局f、銀行等金融機(jī)構(gòu)g、網(wǎng)吧h、娛樂場(chǎng)合i、洗衣店j、書店及體育用品店k、藥店及醫(yī)療中心l、奧運(yùn)精品店中心商業(yè)街組團(tuán)設(shè)計(jì)原則是將商業(yè)街組團(tuán)與水景，綠化景觀體系和諧地連成一體，形成本項(xiàng)目一種公園式商業(yè)配套，以一種生態(tài)式商業(yè)街組團(tuán)形式浮現(xiàn)，解決1-4期商業(yè)配套問題，強(qiáng)化本項(xiàng)目生活配套力度。設(shè)計(jì)目是與入口處商業(yè)步行街相應(yīng)呼應(yīng)，最后達(dá)到商業(yè)街+景觀+體育場(chǎng)合效果，使商業(yè)街以生態(tài)化形式浮現(xiàn)，使業(yè)主與準(zhǔn)業(yè)主可在此享有運(yùn)動(dòng)、享有休閑、享有生態(tài)綠化與陽光。奧林匹克學(xué)村設(shè)立由幼兒園、小學(xué)到高中教誨服務(wù)系統(tǒng)，并引入相應(yīng)名校分校，引入先進(jìn)教誨人才，先進(jìn)教誨辦法。設(shè)施涉及：1所名牌幼兒園，1所名牌小學(xué)或其分校1所名牌中學(xué)或其分校，1所社區(qū)圖書館1個(gè)青少年素質(zhì)培訓(xùn)營(yíng)地，其位置設(shè)在第2期用地內(nèi)，與水景綠化融合。學(xué)?？煞制诮ㄔO(shè)，小學(xué)和幼兒園定在二三期建設(shè)、中學(xué)考慮在第四期建設(shè)奧林匹克文化廊建議沿高爾夫球場(chǎng)周邊或?qū)W校周邊設(shè)立，重要設(shè)立有關(guān)奧林匹克發(fā)展史雕塑、銘碑、中華人民共和國(guó)體育事業(yè)功績(jī)有關(guān)雕塑，以及抽象反映奧林匹克精神（自由、和平、愛、健康、意志、智慧、公平、競(jìng)爭(zhēng)等要素）以上重要內(nèi)容要素重要集中在休閑景觀帶內(nèi)，營(yíng)造一種融合展示奧林匹克文化與休閑相結(jié)合景觀文化長(zhǎng)廊。青少年素質(zhì)培訓(xùn)營(yíng)地重要形式與水景景觀帶相融合，位置在水景為主軸線綠化景觀圍合中。其中設(shè)紅領(lǐng)巾飼養(yǎng)所1個(gè)，親子健康生態(tài)農(nóng)莊1個(gè)，科技素質(zhì)培訓(xùn)中心1個(gè)，DIY趣味運(yùn)動(dòng)營(yíng)1個(gè)，營(yíng)地總部1個(gè)（內(nèi)設(shè)有音樂、舞蹈、繪畫、棋類等有益小朋友身心發(fā)展課外活動(dòng)培訓(xùn)班場(chǎng)地），建議設(shè)立在地塊最北邊體育公園內(nèi)。高爾夫會(huì)所以高爾夫運(yùn)動(dòng)文化為主題會(huì)所，會(huì)所內(nèi)設(shè)關(guān)于高爾夫發(fā)展史迷你博物館、高爾夫商場(chǎng)、高爾夫氧吧、高爾夫休閑俱樂部（內(nèi)設(shè)休閑咖啡館、西餐廳），內(nèi)有高爾夫用品專門店、便利超市以及高爾夫?qū)W校（傳授關(guān)于高爾夫運(yùn)動(dòng)知識(shí)與技巧），總面積控制在平方米。水上名人俱樂部重要建筑形式是濱湖某些架空臨水，突出與水融合建筑風(fēng)格，營(yíng)造親水和生態(tài)自然氛圍。設(shè)計(jì)上吸取威尼斯水城設(shè)計(jì)特色為風(fēng)格?？偯娣e控制在建筑物800平方米內(nèi)。其重要內(nèi)容有：親水假日餐廳、水上酒吧、水上運(yùn)動(dòng)俱樂部、休閑垂釣區(qū)、24小時(shí)便利店2.4.4關(guān)于各開發(fā)期重要運(yùn)動(dòng)設(shè)施細(xì)化建議英式鄉(xiāng)村高爾夫以高爾夫果林、草坪、沙灘、湖泊為主構(gòu)成高爾夫球場(chǎng)和中心景觀帶，場(chǎng)地重要形式為提供一種推桿訓(xùn)練場(chǎng)，其面積應(yīng)保證可打1-2桿球數(shù)，提供一種在家門口接觸高爾夫運(yùn)動(dòng)機(jī)會(huì)，內(nèi)設(shè)10-20個(gè)發(fā)球道，周邊配以綠化帶圍合，發(fā)球道后擺設(shè)休息喝茶區(qū)。健康步道重要形式為一條設(shè)立鍛煉器材步道，設(shè)著對(duì)走完步道路程所作運(yùn)動(dòng)量作出成果。普通在15-25米長(zhǎng)，寬5米左右。環(huán)組團(tuán)晨跑徑供有晨運(yùn)習(xí)慣之人士使用一條環(huán)繞整個(gè)組團(tuán)，也可以五環(huán)互相連通環(huán)繞整個(gè)社區(qū)，晨跑徑融入所徑景觀綠化中。社區(qū)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)：與景觀綠化融合室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)合，上設(shè)簡(jiǎn)樸運(yùn)動(dòng)器械、模糊邊界解決，設(shè)在組團(tuán)內(nèi)、綠化旁，體現(xiàn)一種運(yùn)動(dòng)無處不在。2.5路網(wǎng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)2.5.1道路網(wǎng)絡(luò)設(shè)計(jì)原則原則上是要基本實(shí)現(xiàn)組團(tuán)及組團(tuán)內(nèi)部人車分流。鑒于本項(xiàng)目規(guī)劃原則，原則上是要基本實(shí)現(xiàn)組團(tuán)與組團(tuán)內(nèi)部人車分流，另需在別墅區(qū)內(nèi)解決車行入戶及人車分流之間矛盾，因此道路網(wǎng)絡(luò)可考慮設(shè)計(jì)4個(gè)系統(tǒng)。1.車行道路系統(tǒng)：各組團(tuán)之間應(yīng)貫通，自然形成組團(tuán)式分隔。由于實(shí)現(xiàn)了人車分離，令對(duì)社區(qū)綜合環(huán)境之影響降至最低限度；道路方向注意不適當(dāng)太筆直，結(jié)合組團(tuán)景觀，作出恰當(dāng)彎曲和緩坡解決，使道路通而不透，使車輛自然緩行。2.人行步道系統(tǒng)：保證各組團(tuán)便捷暢通，注重巴士總站及各?？奎c(diǎn)與中心功能組區(qū)距離。3.健身道系統(tǒng)：設(shè)有臨湖漫步道、環(huán)跑步徑，以徑連通各組團(tuán)內(nèi)部道路注重社區(qū)各景區(qū)銜接，著重為休閑運(yùn)動(dòng)所用，以以便入住者到達(dá)各運(yùn)動(dòng)場(chǎng)合。4.組團(tuán)內(nèi)部道路系統(tǒng)：組團(tuán)內(nèi)部均設(shè)有2.5米寬道路，平時(shí)車輛不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部，保證組團(tuán)內(nèi)為人行道路，并充分考慮與宅旁綠化景觀，路旁綠化等景觀綠化因素相結(jié)合。5.各類道路除考慮合理布置外，應(yīng)具良好景觀，社區(qū)出入口選取要顧及以便、安全及合理。6.由于項(xiàng)目地塊特殊性，位于項(xiàng)目北四分之一處有一區(qū)間道路貫穿社區(qū)，南北地塊道路系統(tǒng)連接暢通問題解決。7.其他系統(tǒng)布置：1）回車場(chǎng)布置----在社區(qū)次干道，其端部設(shè)有回車場(chǎng)滿足多層住宅消防急救之需；組團(tuán)內(nèi)部道路，均在其端部設(shè)車輛回轉(zhuǎn)面積或回車場(chǎng)，以滿足消防車通行，回轉(zhuǎn)之需。2）車行入口----由于項(xiàng)目四周臨路，并且又分作南北兩塊，并且有將有兩大車行系統(tǒng)完全不同兩種建筑類型，因此在考慮車行入口時(shí)要與后期管理全面結(jié)合起來。3）停車系統(tǒng)----住戶車輛停放重要為地面停車，某些首層復(fù)式設(shè)一層停車庫(kù)，別墅設(shè)立私家停車場(chǎng)，地面停車形式為綠化停車場(chǎng)，車位配比初步擬定為1:0.5。2.5.2車行道路系統(tǒng)由于項(xiàng)目地塊狹長(zhǎng)，建議盡量不在社區(qū)內(nèi)設(shè)立車行主干道，可依照需要恰當(dāng)考慮設(shè)立一條寬12米兩邊帶人行道路主干道，以便別墅區(qū)內(nèi)車行入戶。整個(gè)道路布局要體現(xiàn)一種曲線藝術(shù)，道路方向注意不適當(dāng)太筆直，結(jié)合組團(tuán)景觀，作出恰當(dāng)彎曲緩坡解決，使路通而不透，使車輛自然地減速而行。車行道路在區(qū)內(nèi)局部采用盡端式道路，進(jìn)一步社區(qū)組團(tuán)之間，但不進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部。2.5.3人行步道系統(tǒng)社區(qū)內(nèi)盡量設(shè)立兩套人行系統(tǒng)，滿足兩種不同建筑形態(tài)業(yè)主，在各自組團(tuán)內(nèi)以及同物業(yè)內(nèi)暢通，避免互相干擾，其寬度在2.5盡量滿足社區(qū)住戶到達(dá)諸如學(xué)校、公交車站等公建配套時(shí)間最短，另在全地塊范疇內(nèi)，設(shè)一條環(huán)地塊圓環(huán)形步道，寬2米作為環(huán)區(qū)晨運(yùn)緩跑徑，該徑連通各組團(tuán)內(nèi)部道路、以便晨跑可斷可續(xù)。2.5.4組團(tuán)內(nèi)部道路系統(tǒng)組團(tuán)內(nèi)部均設(shè)有2.2.5.5回車場(chǎng)布置在終端式社區(qū)次干道，且在其端部設(shè)有回車場(chǎng)滿足多層住宅消防急救之需。組團(tuán)內(nèi)部道路，均在其層端處設(shè)車輛回轉(zhuǎn)面積或回車場(chǎng)，以滿足消防車通行，回轉(zhuǎn)之需。2.5.6車行入口項(xiàng)目三面臨路，并且項(xiàng)目南面臨近將開通黃河路，又因項(xiàng)目?jī)?nèi)有兩種典型不同建筑形態(tài)，因此建議項(xiàng)目共設(shè)三個(gè)車行主入口，一種設(shè)在黃河路沿線，一種設(shè)在項(xiàng)目地塊東邊或西邊，一種設(shè)在第四期地塊南邊臨區(qū)間道上。（2.5.7人行入口因地塊狹長(zhǎng)，人行入口要考慮入戶步行距離，人車分流，以及商業(yè)配套運(yùn)用等因素，建議設(shè)立四個(gè)人行入口，在奧林匹克廣場(chǎng)，設(shè)人行重要出入口，再視人行道路布局狀況，再在東西方向和項(xiàng)目第四期地塊南面各設(shè)一種人行次出入口。2.5.8道路技術(shù)規(guī)定平面設(shè)計(jì)社區(qū)級(jí)主次車行干道轉(zhuǎn)彎半徑均不不大于12米組團(tuán)級(jí)道路轉(zhuǎn)彎半徑均不不大于9米進(jìn)入組團(tuán)內(nèi)部最小轉(zhuǎn)彎半徑為6米行車視距在所有道路轉(zhuǎn)彎處，15米邊長(zhǎng)三角形范疇內(nèi)，不設(shè)建筑物及高于0.7米道路縱坡本項(xiàng)目地塊較平坦，道路最小縱坡為0.3%-0.5%，以保證路面雨水排除。道路橫斷面本項(xiàng)目道路橫斷面設(shè)計(jì)為都市型，突出水泥預(yù)制路像石保護(hù)路面，并設(shè)計(jì)雨水排除系統(tǒng)接入下水道系統(tǒng)。路面設(shè)計(jì)本項(xiàng)目車行路采用剛性路面-水泥混凝土路面。人行道路采用塊料鋪砌。廣場(chǎng)采用圖案廣場(chǎng)磚鋪砌，并保證有0.3%以上坡度。2.5.9停車系統(tǒng)住戶車輛停放重要為地面停車，地面停車形式為綠化停車場(chǎng)，并設(shè)造型車棚，別墅均設(shè)立私家停車場(chǎng)。車位配比盡量為地上停車場(chǎng)，初步擬定為停車位比例為1：0.5。地面停車：在組團(tuán)入口處附近，設(shè)地面停車場(chǎng)，并建停車棚，注意用將綠化引入停車場(chǎng)，并運(yùn)用綠化植物恰當(dāng)遮檔停車場(chǎng)視線，注意生態(tài)停車場(chǎng)引入，停車場(chǎng)只放機(jī)動(dòng)車，自行車等非機(jī)動(dòng)車入組團(tuán)內(nèi)。室內(nèi)停車：室內(nèi)停車常重要集中在小高層住宅組團(tuán)和別墅區(qū)內(nèi)公交車停車場(chǎng)：設(shè)在南部臨黃河路邊，重要是市政公交，社區(qū)接送巴士停車場(chǎng)可考慮地塊中部，便于接送社區(qū)住戶。3.景觀綠化設(shè)計(jì)3.1景觀設(shè)計(jì)原則1.本社區(qū)以運(yùn)動(dòng)為主題，其景觀設(shè)計(jì)布局不適當(dāng)過度繁復(fù)，應(yīng)著力倡導(dǎo)簡(jiǎn)潔、流暢、明快當(dāng)代規(guī)劃風(fēng)格，要有開闊氣勢(shì)。2．組團(tuán)景觀可用露天運(yùn)動(dòng)場(chǎng)。健康步徑等作為其主體，以體現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)就在家門口”之精神。各景觀分支要充分運(yùn)用步行道、健康道系統(tǒng)之間有機(jī)串接。3．應(yīng)充分發(fā)掘、運(yùn)用地塊中既有自然景觀以及溝壑、池塘等。4.項(xiàng)目定位為運(yùn)動(dòng)生態(tài)社區(qū)，注重景觀設(shè)計(jì)生態(tài)性原則。3.2環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念本項(xiàng)目環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念應(yīng)當(dāng)以?shī)W林匹克花園主題作為出發(fā)點(diǎn)，重要體現(xiàn)一種和諧性，即體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)健康與環(huán)境和諧，人和人和諧，建筑藝術(shù)與環(huán)境和諧。使環(huán)境景觀和諧存在基本上“動(dòng)”起來。最后成為本項(xiàng)目新生活模式重要支撐點(diǎn)，為健康新生活提供一種優(yōu)美生態(tài)背景。本項(xiàng)目環(huán)境景觀設(shè)計(jì)理念要點(diǎn)如下：A、地制宜地進(jìn)行環(huán)境景觀設(shè)計(jì)重要考慮到環(huán)境最大限度地與本項(xiàng)目特色對(duì)接，重要考慮如下幾點(diǎn)：（1）與本項(xiàng)目所在地氣候特性對(duì)接：本項(xiàng)目江南，位于國(guó)內(nèi)東部，屬于北亞熱帶季風(fēng)性濕潤(rùn)氣候區(qū)、四季分明、在進(jìn)行本項(xiàng)目環(huán)境景觀設(shè)計(jì)時(shí)，植物類型選用，應(yīng)充分地與本地氣候特性相對(duì)接（就近選用，金壇有一花木苗圃市場(chǎng)）。出于成本與周期考慮，應(yīng)多選用本地物種，重點(diǎn)選用本地先進(jìn)植物與引進(jìn)國(guó)內(nèi)外同樣氣候特性特色植種；保持環(huán)境景觀四季常青，避免在冬季浮現(xiàn)景物一片蕭條破敗景象；對(duì)植物哺育周期要把握好，要先行哺育植株；（2）與本項(xiàng)目地段、地勢(shì)對(duì)接本項(xiàng)目地塊東西窄，南北長(zhǎng)、地形平坦，地表多為農(nóng)田和村莊，項(xiàng)目四周為工業(yè)園區(qū)，南面為高速公路，注意景觀綠化設(shè)計(jì)對(duì)這些影響規(guī)避。有鑒于此，在景觀設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)注意原生植被改造運(yùn)用和人造植被和人造景觀配搭運(yùn)用。項(xiàng)目地塊內(nèi)有諸多自然生態(tài)池塘可以有機(jī)運(yùn)用，考慮低洼地較多地形特點(diǎn)，適度引用人造水景運(yùn)用，布置江南水鄉(xiāng)特色綠化景觀。（3）與目的客戶消費(fèi)心理之對(duì)接依照本項(xiàng)目各種物業(yè)形態(tài)，分別設(shè)計(jì)與之相配合呼應(yīng)景觀系統(tǒng)，最后集合成本項(xiàng)目富有特色景觀體系。針對(duì)本項(xiàng)目高品位物業(yè)（別墅等），營(yíng)造富有氣勢(shì)綠化和景觀，針對(duì)本項(xiàng)目中端物業(yè)（花園洋房）營(yíng)造精致構(gòu)成綠化和景觀。B、設(shè)計(jì)把握適度超前、合理創(chuàng)新重要體當(dāng)前，景觀風(fēng)格選用，以及運(yùn)動(dòng)景觀結(jié)合，這兩個(gè)方面上進(jìn)行合理創(chuàng)新，適度超前。（1）景觀風(fēng)格選用景觀風(fēng)格選用基于氣候特性和地形特性，配合于特色建筑文化風(fēng)格，所選取廣度夠深，能有不斷更新風(fēng)格為原則。咱們建議本項(xiàng)目景觀風(fēng)格，采用吸取蘇州園林、杭州園林之精華，融入奧林匹克所倡導(dǎo)健康、科學(xué)、運(yùn)動(dòng)、和諧生活理念，應(yīng)當(dāng)活力、動(dòng)感、浪漫特性。（2）運(yùn)動(dòng)與環(huán)境景觀融合作為奧園景觀體系創(chuàng)新和超前，運(yùn)動(dòng)景觀在本項(xiàng)目是相應(yīng)融合，運(yùn)動(dòng)與景觀融合有兩個(gè)方向：挖掘景觀中潛在價(jià)值，作為運(yùn)動(dòng)場(chǎng)合，同步提高運(yùn)動(dòng)素質(zhì)，享有運(yùn)動(dòng)時(shí)優(yōu)美環(huán)境帶來寫意感，讓業(yè)主步出家門，可容易擁有優(yōu)美環(huán)境，使她們?cè)谶\(yùn)動(dòng)或休閑漫步同步，能感受到融于景觀環(huán)境心理輕松。運(yùn)動(dòng)與景觀融合，要達(dá)到景觀運(yùn)動(dòng)場(chǎng)“可親、可動(dòng)、可游、可憩“原則，讓景觀真正“動(dòng)”起來。（3）三維立體景觀空間體系建議本項(xiàng)目運(yùn)用三維立體景觀空間體系涉及平面綠化景，立體維空間綠化景觀和場(chǎng)景空間綠化景觀構(gòu)成?！衿矫婢G化景觀平面綠化景觀可分為三個(gè)層次，第一層次為外圍綠化景觀；第二層次為主軸線景觀和道路綠化營(yíng)造、第三層次為組團(tuán)花園和宅旁綠化營(yíng)造。上述某些由點(diǎn)、線、面來構(gòu)成本項(xiàng)目平面綠化景觀?！窳Ⅲw維空間綠化景觀可分為三個(gè)層次：第一層次為反坡面（本項(xiàng)目坡地）綠化景觀帶營(yíng)造；第二層次為高大植株所成形高空間綠化營(yíng)造；第三層次為建筑物立體綠化面營(yíng)造（即建筑物之陽臺(tái)，天臺(tái)花園等）。●場(chǎng)景空間綠化景觀可分為二個(gè)方面：第一方面是本項(xiàng)目公共私人造景觀點(diǎn)營(yíng)造：涉及社區(qū)中心廣場(chǎng)、奧林匹克廣場(chǎng)和體育運(yùn)動(dòng)中心等主組團(tuán)主題花園廣場(chǎng)，商業(yè)街綠化、等重要景觀點(diǎn)；第二方面水景體系景觀營(yíng)造。3.3環(huán)境景觀設(shè)計(jì)指引思想本項(xiàng)目環(huán)境景觀設(shè)計(jì)指引思想，是反映環(huán)境設(shè)計(jì)上要緊扣本項(xiàng)目之主題理念，反映環(huán)境景觀內(nèi)涵。重要體現(xiàn)如下：A、體現(xiàn)本項(xiàng)目主題理念在環(huán)境景觀中體現(xiàn)本項(xiàng)目主題理念是首要方向。體現(xiàn)本項(xiàng)目主題景觀重要如下幾點(diǎn)：1、社區(qū)中心主題廣場(chǎng)（涉及奧林匹克廣場(chǎng)與運(yùn)動(dòng)中心景觀點(diǎn)）2、名組團(tuán)大型主題花園（分設(shè)各組團(tuán)作為各組團(tuán)景觀主軸之核心，涉及會(huì)所景觀點(diǎn)）3、泛運(yùn)動(dòng)設(shè)施與景觀融合，（分布組團(tuán)各處中小型運(yùn)動(dòng)設(shè)施）4、獨(dú)特性運(yùn)動(dòng)型景觀使景觀環(huán)境具備主題性，并與主題性配套相結(jié)合，使社區(qū)每一種點(diǎn)都滲入奧園主題理念光輝。B、體現(xiàn)文化性、藝術(shù)性居住在奧林匹克花園不單是生活居住享有，更是文化層次享有構(gòu)筑新生活模式，社區(qū)文化構(gòu)筑充當(dāng)其中，文化氛圍應(yīng)滲入在本項(xiàng)目環(huán)境景觀中，這種滲入重要反映在如下景觀點(diǎn)營(yíng)造。1、奧林匹克景觀文化長(zhǎng)廊（建議依山而建，逐級(jí)隨山勢(shì)上升）2、奧林匹克體育公園3、反映體育文化內(nèi)涵景觀點(diǎn)（體育文化景觀分會(huì)所，分布在各組團(tuán)）C、環(huán)境景觀規(guī)劃指引思想由于地塊形狀與地形地貌限制，為最大限度借勢(shì)于地形控制成本本項(xiàng)目景觀規(guī)劃如下：1、各開發(fā)期應(yīng)各為核心，但又通過景觀帶和地勢(shì)自然融合各個(gè)開發(fā)期有機(jī)、自然地接合。2、每個(gè)開發(fā)期設(shè)立一種中心景觀區(qū)，這個(gè)景觀區(qū)又以中心主題廣場(chǎng)景觀為核心。并以此中心景觀區(qū)作為景觀軸線起頭或核心。沿線布置綠化景觀和恰當(dāng)水景景觀，點(diǎn)線結(jié)合，最后將各期景觀軸連接，形成由東向西，蜿蜒貫通地塊主景觀軸線。3、每個(gè)建筑組團(tuán)又以主題組團(tuán)花園作為組團(tuán)景觀區(qū)中心，各組團(tuán)或每棟建筑以組團(tuán)綠化和樓宇間綠化連接。3.4本項(xiàng)目重要景觀區(qū)、景觀點(diǎn)設(shè)定根據(jù)本項(xiàng)目主題開發(fā)理念和分期開發(fā)原則，咱們建議設(shè)定如下重要景觀點(diǎn)組團(tuán)和景觀區(qū)：3.4.1本項(xiàng)目重要景觀區(qū)本項(xiàng)目重要景觀區(qū)重要主次出入口景觀區(qū)、核心啟動(dòng)區(qū)景觀區(qū)、鄉(xiāng)村高爾夫景觀區(qū)、人工湖景觀區(qū)、奧林匹克文化長(zhǎng)廊景觀區(qū)、體育公園景觀區(qū)等，重要體現(xiàn)如下：（1）出入口景觀區(qū)建議項(xiàng)目有4個(gè)出入口，1個(gè)主出入口和3個(gè)次出入口，出入口配合硬質(zhì)景觀，綠化景觀，形成出入口景觀區(qū)：首期主出入口景觀區(qū)（即核心景觀啟動(dòng)區(qū)）涉及奧林匹克廣場(chǎng)出入口綠化景觀帶，以及奧林匹克運(yùn)動(dòng)中心，易于匯集植物園之人氣，作為商業(yè)街景觀點(diǎn)龍頭。(2)奧林匹克商業(yè)街景觀區(qū)選用各臨街地塊，臨主出入口景觀區(qū)，緊臨其后，涉及商業(yè)街綠化景觀，下沉式瀑布廣場(chǎng)景觀構(gòu)成。（參照上海新天地）打造景觀步行街，即用鮮花與各種灌木叢與高大樹種，水景搭配，構(gòu)成本項(xiàng)目商業(yè)街。(3)人工湖景觀區(qū)選用地塊中部，位于二、三期開發(fā)用地處，運(yùn)用既有池塘、水源設(shè)計(jì)人工湖水景，沿湖布置住宅組團(tuán)。涉及人工湖水體景觀，沿湖綠化景觀和奧林匹克文化長(zhǎng)廊景觀。(5)鄉(xiāng)村高爾夫景觀區(qū)選用地塊中部，設(shè)一種中小型高爾夫球場(chǎng)，周邊布置住宅群落。涉及高爾夫球場(chǎng)和周邊綠化景觀帶，再設(shè)一種高爾夫會(huì)所。3.4.2本項(xiàng)目重要景觀點(diǎn)(1)奧林匹克文化廣場(chǎng)（景觀點(diǎn)）文化廣場(chǎng)位于奧林匹克大廈前面，重點(diǎn)以水景、五環(huán)旗（或萬國(guó)旗+奧園旗）和雕塑、鐘樓構(gòu)成。(2)奧林匹克運(yùn)動(dòng)中心景觀點(diǎn)作為重要配套公建，也作為一種建筑藝術(shù)景觀點(diǎn)，重要展示極富將來氣息外觀和外立面，是為本項(xiàng)目的志性建筑之一。(3)五環(huán)廣場(chǎng)設(shè)在項(xiàng)目地塊中部，也是將來慣用出入口，也設(shè)內(nèi)外廣場(chǎng)，外廣場(chǎng)起出入口景觀作用，內(nèi)廣場(chǎng)重要設(shè)五環(huán)形狀噴泉水池，地面鋪奧林匹克文化圖騰，和運(yùn)動(dòng)雕塑群。(4)五環(huán)運(yùn)動(dòng)城(5)奧林匹克商業(yè)街(6)下沿式瀑布景觀點(diǎn)下沉式瀑布廣場(chǎng)景觀，延伸商業(yè)街風(fēng)格，在商業(yè)街盡頭，與住宅區(qū)之間，形成一條景觀點(diǎn)。其形式采用下沉式，低于地面標(biāo)高3-5引瀑布流下，瀑布前設(shè)一下沉式文化表演廣場(chǎng)，其建筑風(fēng)格同商業(yè)街風(fēng)格，瀑布后為休閑咖啡茶館。(7)人工湖水體景觀點(diǎn)(8)奧林匹克文化長(zhǎng)廊景觀點(diǎn)奧林匹克文化長(zhǎng)廊，分別設(shè)在二期和三期，在學(xué)校周邊高爾夫球場(chǎng)旁邊，建文化長(zhǎng)廊，三期沿湖面水體建文化長(zhǎng)堤，兩者形式雷同，文化長(zhǎng)廊擺放能反映奧林匹克文化雕塑圖片，趣味運(yùn)動(dòng)設(shè)施和獎(jiǎng)杯獎(jiǎng)牌復(fù)制品，名人名星手摸等要素。設(shè)立一較大音樂噴泉廣場(chǎng)，可表演音樂噴泉，加上色彩射燈運(yùn)用，在音樂噴泉前設(shè)舞蹈廣場(chǎng)，供人們跳舞歡樂之用。3.5環(huán)境景觀設(shè)計(jì)建議3.5.1綠化景觀系統(tǒng)設(shè)計(jì)(1)綠化景觀物種選取原則綠化景觀能選取綠色元素有草、花、樹三個(gè)重要綱目綠色植物，植株選取應(yīng)重要考慮氣候特性，而選用耐寒性較好種類。草種選取寒帶及溫帶品種，在冬季不至枯死，同步維持成本不高，花叢設(shè)立應(yīng)盡量減少，以梅花、櫻花等樹花代替，樹種選取也應(yīng)選用耐寒，常綠品種。(2)綠化景觀位置設(shè)計(jì)建議根據(jù)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃，各個(gè)開發(fā)期均設(shè)立一條景觀主軸線（以中心主題廣場(chǎng)為核心，各期各個(gè)居住組團(tuán)均設(shè)一種主題景觀花園，由此，咱們建議綠化景觀位置安排如下：●景觀主軸線綠化安排涉及中心主題廣場(chǎng)綠化安排，主干道綠化安排，主軸線硬質(zhì)景觀點(diǎn)綠化安排?！窠M團(tuán)內(nèi)綠化安排涉及組團(tuán)主題花園綠化安排，組團(tuán)內(nèi)道路綠化安排，組團(tuán)內(nèi)宅旁綠化安排?！窆矃^(qū)域及交通連接區(qū)綠化安排涉及組團(tuán)間連接道路綠化安排，連接各開發(fā)期交通區(qū)綠化安排，停車場(chǎng)綠化安排，社區(qū)外圍綠化安排，樓宇間綠化帶?！駡?chǎng)景硬質(zhì)景觀點(diǎn)綠化安排涉及水體景觀綠化安排，戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地綠化安排。(3)綠化景觀層次設(shè)計(jì)建議綠化景觀層次劃分，建議以三維立體空間層次原則劃分，營(yíng)造主體化之綠化景觀空間，其詳細(xì)層次劃分見設(shè)計(jì)指引思想第三個(gè)要點(diǎn)。(4)本項(xiàng)目首期綠化環(huán)境設(shè)計(jì)建議首期綠化景觀設(shè)計(jì)建議有如下內(nèi)容A、景觀主軸線綠化景觀①奧林匹克廣場(chǎng)綠化景觀要素：廣場(chǎng)前帶狀草坪和花壇廣場(chǎng)兩則樹綠化，形成圍合狀入口區(qū)域綠化帶廣場(chǎng)前社區(qū)開設(shè)式入口外圍，綠化帶②奧林匹克運(yùn)動(dòng)中心（奧林匹克大廈）中心前綠化，重要以花坪和草坪為主中心周邊綠化，高大樹種與低矮樹種③奧林匹克大道路旁綠化帶④在主干道兩旁栽種樹木、鋪矮樹叢等⑤奧林匹克商業(yè)街綠化景觀B、組團(tuán)內(nèi)綠化景觀要素：主題組團(tuán)花園根據(jù)各大組團(tuán)建筑風(fēng)格，發(fā)展與其相呼應(yīng)綠化風(fēng)格，運(yùn)用豐富造園手法，營(yíng)造異國(guó)風(fēng)情花園綠化，植株選用與層次劃分反映該組團(tuán)風(fēng)情主題。組團(tuán)內(nèi)道路綠化景觀是主題花園風(fēng)情景觀延續(xù)，使人行于其間，感受到此一種延伸。組團(tuán)內(nèi)宅旁綠化也是主題花園延伸，涉及住宅入口區(qū)綠化和首層住宅私家花園綠化C、公共區(qū)域綠化景觀要素：停車場(chǎng)綠化景觀：運(yùn)用草坪、用方格網(wǎng)狀磚覆蓋，以保護(hù)草被，和樹木來營(yíng)造綠化停車場(chǎng)樓宅間綠化樓與樓之間綠化，以較高大樹木，對(duì)望視線保證較好樓宅間私密性。D、場(chǎng)景硬質(zhì)景觀里綠化景觀要素：水體景觀綠化奧林匹克廣場(chǎng)噴泉綠化圍合噴泉水體而成綠化帶人造水體綠化景觀運(yùn)用本項(xiàng)目洼地形成水體景觀，臨水岸邊設(shè)立綠化帶。戶外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地綠化景觀中型運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地綠化圍合帶指網(wǎng)球場(chǎng)、藍(lán)球場(chǎng)等集中式運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地圍合主綠化帶分散式小型運(yùn)動(dòng)設(shè)施綠化指如小朋友活動(dòng)設(shè)施，戶外簡(jiǎn)易健身設(shè)施區(qū)點(diǎn)綴性綠化。3.6水體景觀設(shè)計(jì)建議3.6.1水體景觀設(shè)計(jì)三原則由于本項(xiàng)目低洼地較多（并且有一土壩水池區(qū)）較適合開發(fā)一定數(shù)量水體資源，本項(xiàng)目水體景觀設(shè)計(jì)之原則是選用利于造水體地點(diǎn)，營(yíng)造自然水體景觀，為住宅區(qū)營(yíng)造更佳生態(tài)居住環(huán)境。3.6.2本項(xiàng)目水體景觀安排詳細(xì)體現(xiàn)見下表水體景觀詳細(xì)位置下沉式瀑布水體首期商業(yè)街內(nèi)人工湖水體景觀三期用地內(nèi)，運(yùn)用原有土地水區(qū)低洼地水體引入，形成景觀各期內(nèi)，可供運(yùn)用改造低洼地噴泉水體景觀首期和第三期入口廣場(chǎng)內(nèi)各期組團(tuán)主題花園內(nèi)弧形水道景觀首期奧林匹克廣場(chǎng)內(nèi)商業(yè)街中央水道景觀首期商業(yè)街內(nèi)3.7本項(xiàng)目硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)3.7.1硬質(zhì)景觀設(shè)計(jì)原則硬質(zhì)景觀重要是建筑小品體現(xiàn)如下：1、景觀主題性，有奧林匹克文化主題，運(yùn)動(dòng)與健康主題等2、用途目在點(diǎn)綴景觀，有主題型建筑小品、園藝小品、藝術(shù)性文化性建筑小品3.7.2硬質(zhì)景觀分布硬質(zhì)景觀分布重要體現(xiàn)如下：各期主題廣場(chǎng)水體景觀點(diǎn)各期中心景觀區(qū)各期主題組團(tuán)花園

4.建筑設(shè)計(jì)4.1建筑單體設(shè)計(jì)4.1.1建筑設(shè)計(jì)總則：（1）體育融入生活本項(xiàng)目設(shè)計(jì)宗旨為“以人為本，科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康生活”以迎合“健康”主題。通過對(duì)每期開發(fā)在建筑形態(tài)上充分體現(xiàn)并體育生活和居住區(qū)尋常生活融為一體。（2）生態(tài)與文化導(dǎo)入設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)浪漫主義設(shè)計(jì)手法靈活應(yīng)用，營(yíng)造出居住環(huán)境自由空間氛圍，對(duì)人居問題細(xì)致縝密思考，通過設(shè)計(jì)詳細(xì)到居住區(qū)建設(shè)各個(gè)層面設(shè)計(jì)要點(diǎn)中，細(xì)微尺度仔細(xì)進(jìn)一步推敲，貫徹了生態(tài)建筑理論以及對(duì)居住環(huán)境生理心理全面關(guān)注設(shè)計(jì)主旨。作為開發(fā)前提基調(diào)體育精神和常州江南文化導(dǎo)入。4.1.2建筑設(shè)計(jì)原則及風(fēng)格1．建筑設(shè)計(jì)僅做第一期（200市畝用地內(nèi)）。2．本社區(qū)以?shī)W林匹克“運(yùn)動(dòng)、健康、和諧”為主題，因而要充分體現(xiàn)奧林匹克文化特性，可用純當(dāng)代建筑風(fēng)格倡導(dǎo)自然、流暢、大氣，融世界文化為一體國(guó)際性、當(dāng)代建筑設(shè)計(jì)。3.在建筑風(fēng)格上當(dāng)代建筑風(fēng)格考慮應(yīng)更多是在概念層面上以及個(gè)別建筑符號(hào)運(yùn)用中，實(shí)際建筑風(fēng)格應(yīng)考慮對(duì)以往奧園延續(xù)和超越創(chuàng)新，以及對(duì)本地人文風(fēng)情理解。連排別墅（Townhouse）（1）建筑風(fēng)格A、以當(dāng)代建筑風(fēng)格為主流建筑風(fēng)格。B、以當(dāng)代建筑風(fēng)格與其她現(xiàn)流行主流建筑風(fēng)格疊加或互相變形運(yùn)用。C、風(fēng)格變化控制在三到四種以內(nèi)，主流建筑風(fēng)格仍以當(dāng)代建筑風(fēng)格為主。（2）外立面設(shè)計(jì)：連排別墅是介于多層住宅和獨(dú)立別墅之間一種過渡產(chǎn)品形式，在這種較新穎產(chǎn)品形式上更容易做到創(chuàng)新，涉及概念創(chuàng)新和產(chǎn)品形式創(chuàng)新。詳細(xì)到本項(xiàng)目，連排別墅并不需要真正具備歐洲建筑建筑特色，而只需在符合整體風(fēng)格前提下讓設(shè)計(jì)人員盡量作出更經(jīng)濟(jì)、更合理、更具備差別化優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品?；▓@洋房（1）建筑風(fēng)格花園洋房是當(dāng)前市場(chǎng)上最為普遍產(chǎn)品形式，其作產(chǎn)品上創(chuàng)新難度較大。但本項(xiàng)目作為奧園連鎖項(xiàng)目，在花園洋房建筑風(fēng)格上可作延續(xù)奧園概念性當(dāng)代建筑風(fēng)格，以借用奧園優(yōu)勢(shì)品牌。4.1.3建筑排列不規(guī)定嚴(yán)格幾何對(duì)稱，在道路系統(tǒng)自然引伸下，倡導(dǎo)簡(jiǎn)約隨意，為以便建造、銷售、人住、管理，應(yīng)提成數(shù)個(gè)組團(tuán)，每個(gè)小組團(tuán)約2～3萬平方米。4.1.4建筑朝向1．注重常州人消費(fèi)傾向及生活習(xí)慣，大某些規(guī)定建筑物朝向座北朝南，但可有恰當(dāng)偏角（15度以內(nèi)），須注意主導(dǎo)風(fēng)與建筑朝向關(guān)系；2．衛(wèi)生間、廚房及工作陽臺(tái)盡量設(shè)立在北面，主臥及客廳設(shè)立在南面；3.高檔洋房及聯(lián)排入戶門要設(shè)在南面。4.1.5建筑立面注重第五立面（屋頂）設(shè)計(jì)，使其在功能和景觀上成為本地唯一性。強(qiáng)調(diào)色彩變化，要鮮艷典雅，富有跳躍感，創(chuàng)導(dǎo)潮流潮流。4.2房型設(shè)計(jì)規(guī)定4.2.1戶型設(shè)計(jì)原則1．平面設(shè)計(jì)基本原則：動(dòng)靜分開、干濕分開，充分考慮空調(diào)、熱水設(shè)備、管線布置合理性及隱蔽性；2．廚、衛(wèi)設(shè)計(jì)應(yīng)綜合考慮當(dāng)代生活用品設(shè)施分置，可考慮設(shè)立雜物間和工作陽臺(tái)；3．平面以客廳為活動(dòng)中心，餐廳要自然采光、通風(fēng)，與客廳分開，且避免餐廳與過道混合。景觀陽臺(tái)寬度要足夠，主陽臺(tái)設(shè)立在客廳，北面設(shè)立工作陽臺(tái)；4．戶型種類適量多樣化，可恰當(dāng)設(shè)立復(fù)式房；5．廳、廚面寬要足夠，便于當(dāng)代家庭之功能布置；6．戶內(nèi)各功能區(qū)設(shè)計(jì)應(yīng)所有為自然通風(fēng)、采光，避免暗衛(wèi)、暗廚存在：7．單元入口設(shè)門廳，提高居住品位；8．盡量采用一梯兩戶。4.2.2房型面積比例及控制（首期）樓層物業(yè)類型戶型單套面積（㎡/套）套數(shù)面積小計(jì)(㎡)面積比例套數(shù)比例6+1層花園洋房2-2-1原則層75-85約130104009%14%頂層戶型120-140約2633803%3%3-2-1原則層90-100約1201140010%13%頂層戶型140-150約2437203%3%3-2-2原則層110-120約3904485040%43%頂層戶型160-180約781326012%9%4層高檔洋房≥4-2-2160-180約5593508%6%2-3層聯(lián)排別墅≥4-2-2180-220約851700015%9%共計(jì)約908套113360㎡100%注：首期容積率0.9，為常州奧園入市創(chuàng)造良好第一印象。頂層戶型涉及：頂層復(fù)試、頂層中空復(fù)式、頂層帶閣樓等各種變形產(chǎn)品。應(yīng)依照進(jìn)一步市場(chǎng)調(diào)研成果、結(jié)合設(shè)計(jì)公司意見，在單體設(shè)計(jì)階段詳細(xì)議定?；▓@洋房中原則層戶型套數(shù)占總量70%，頂層戶型套數(shù)占總量14%；原則層戶型面積占總量59%，頂層戶型套數(shù)占總量18%。4.2.3產(chǎn)品戶型特點(diǎn)建議①原則型功能布局合理、分區(qū)明確；引入躍式設(shè)計(jì)；大飄窗臺(tái)、觀景、生活雙陽臺(tái)設(shè)計(jì)；門戶隱蔽歸一、家居布置靈活；主人房入墻衣柜空間，儲(chǔ)物空間運(yùn)用；雙向?qū)α髟O(shè)計(jì)；陽光餐廳設(shè)計(jì)：餐廳要臨窗或生活陽臺(tái)，采光充分，與廚房可分可合。②復(fù)式型頂層復(fù)式，多功能空間體現(xiàn)人性化設(shè)計(jì)；客廳+餐廳+休閑廳+合理分派位置、面積層次要分明；‘大面積屋頂花園設(shè)計(jì)，主臥臨露臺(tái)設(shè)計(jì)；分區(qū)要明確，功能布置合理、躍式設(shè)計(jì)；嵌入式衣柜分隔墻，科學(xué)提高空間使用率；科學(xué)控制由戶內(nèi)到屋頂花園布局內(nèi)容；客廳6米中空，超高樓層設(shè)計(jì)；主臥270度全景飄窗設(shè)計(jì)；③高檔洋房型大面積首層復(fù)式帶私家花園，負(fù)一層獨(dú)立車庫(kù)；客廳為6米中空，超高樓層設(shè)計(jì)；體現(xiàn)獨(dú)立入口設(shè)計(jì)；合理布局各種房間滿足不同功能規(guī)定；嵌入式衣柜分隔墻；分區(qū)明確功能布局合理，躍式設(shè)計(jì)，主臥270度全景飄窗；④聯(lián)排別墅型動(dòng)靜分區(qū)，生活私密性規(guī)定；獨(dú)立式車庫(kù)可直接進(jìn)入客廳設(shè)計(jì)大飄窗，雙陽臺(tái)人性化設(shè)計(jì)體現(xiàn)；雙向?qū)α髟O(shè)計(jì)；陽光餐廳設(shè)計(jì)客廳中空設(shè)計(jì)在控制面積同步拉大開間，增長(zhǎng)采光面屋頂和首層私家花園；主人房270度全景飄窗；⑤國(guó)際公寓型小戶型及迷你戶型設(shè)計(jì)自由分割設(shè)計(jì)臥室大飄窗設(shè)計(jì)大開間、短進(jìn)深設(shè)計(jì)明廚明廁設(shè)計(jì)4.3產(chǎn)品類型及量控制產(chǎn)品類型檔次類型面積總價(jià)比例(總建面積)中高檔次公寓(小戶型)40-7015萬以內(nèi)2%花園洋房(原則層)75-85(2-2)90-100(3-2-1)110-120(3-2-2)130-140(大3-2-2)18萬以內(nèi)20萬以內(nèi)25萬以內(nèi)28萬以內(nèi)60%介于中高與高檔之間花園洋房(頂層戶型)140-18035萬以內(nèi)7%4層高檔洋房160-18035萬以內(nèi)8%聯(lián)排別墅180-22050萬以內(nèi)15%小高層洋房120-14035萬以內(nèi)8%產(chǎn)品戶型檔次編號(hào)戶型面積區(qū)間配比(按總面積)備注中檔公寓(A)1房1廳1衛(wèi)40-50㎡1.5%國(guó)際公寓公寓(B)2房1廳1衛(wèi)50-70㎡0.5%國(guó)際公寓A原則2房2廳1衛(wèi)60-70㎡3%設(shè)在6層多層住宅B原則3房2廳1衛(wèi)90-100㎡7%設(shè)在6層多層住宅C原則3房2廳2衛(wèi)110-120㎡45%設(shè)在4層高檔洋房及6層多層住宅D原則3房2廳2衛(wèi)130-140㎡5%設(shè)在4層高檔洋房及6層多層住宅中高與高檔之間A型復(fù)式3房2廳2衛(wèi)120-140㎡1.5%設(shè)在6層頂層B型復(fù)式4房2廳2衛(wèi)150-160㎡1.5%設(shè)在6層頂層C型復(fù)式4房3廳3衛(wèi)160-180㎡2%設(shè)在4層及6層頂層D、G型復(fù)式5房3廳3衛(wèi)170-180㎡2%設(shè)在4層、6層及小高層頂層E原則4房3廳3衛(wèi)160-180㎡8%設(shè)在4層高檔洋房F原則5房3廳3衛(wèi)180-220㎡15%設(shè)在聯(lián)排別墅G原則3房2廳2衛(wèi)120-140㎡8%設(shè)在小高層洋房5.配套設(shè)施設(shè)計(jì)5.1體育文化設(shè)施奧林匹克大廈（體育運(yùn)動(dòng)會(huì)所）與奧林匹克露天文化廣場(chǎng)設(shè)計(jì)規(guī)定：1．設(shè)計(jì)原則：應(yīng)注意奧林匹克大廈是房地產(chǎn)業(yè)與體育產(chǎn)業(yè)嫁接重要體現(xiàn)，是凸顯奧林匹克花園“運(yùn)動(dòng)就在家門口”、“體能檢測(cè)、科學(xué)運(yùn)動(dòng)、健康管理”核心理念重要一環(huán)，是本項(xiàng)目形象，時(shí)代符號(hào)；2．奧林匹克大廈位置應(yīng)與露天文化廣場(chǎng)融合，既以便社區(qū)內(nèi)業(yè)主參加各項(xiàng)活動(dòng)，又有助于區(qū)外會(huì)員（非社區(qū)內(nèi)居民）參加其中，出入以便，管理有序；3．奧林匹克大廈設(shè)計(jì)要充分體現(xiàn)當(dāng)代體育文化建筑風(fēng)格，增強(qiáng)通透可視性，可采用新構(gòu)造、新材料、新工藝；4．本社區(qū)所關(guān)注是運(yùn)動(dòng)與健康，不是以體育競(jìng)爭(zhēng)為目的，故應(yīng)突出演繹“運(yùn)動(dòng)就在家門口”概念；5．運(yùn)動(dòng)與健康是本項(xiàng)目雙重主題，體能檢測(cè)中心是指引科學(xué)運(yùn)動(dòng)、建立健康檔案最重要核心，在設(shè)計(jì)時(shí)要充分考慮。6．功能設(shè)立須強(qiáng)調(diào)家庭式運(yùn)動(dòng)連動(dòng)性（老少皆宜）與感染性（帶動(dòng)她人）。5.2室外運(yùn)動(dòng)功能設(shè)立1．室外運(yùn)動(dòng)設(shè)計(jì)原則：應(yīng)以便業(yè)主運(yùn)動(dòng)，一某些盡量設(shè)立在建筑物組團(tuán)里，既能運(yùn)動(dòng)，又能達(dá)到共享環(huán)境空間。首期盡量多設(shè)立某些集中式戶外活動(dòng)設(shè)施；2．室外網(wǎng)球場(chǎng)：設(shè)立3-4個(gè)高原則網(wǎng)球場(chǎng)，不設(shè)看臺(tái)，供業(yè)主會(huì)員健身、練習(xí)用，首期至少設(shè)2個(gè)；3．室外籃球場(chǎng)：設(shè)立l～2個(gè)，首期至少設(shè)1個(gè)；4．草地滾球、迷你高爾夫：設(shè)立在開闊綠地上，前提是不能破壞草地生長(zhǎng)持續(xù)性；5．綠格迷宮、門球；6．健身步經(jīng)：是一種健身設(shè)施，有體現(xiàn)運(yùn)動(dòng)條件及效果；7．沙灘排球：設(shè)立時(shí)應(yīng)與人工湖同步考慮，有機(jī)結(jié)合。5.3生活配套設(shè)施設(shè)計(jì)規(guī)定1．設(shè)計(jì)原則：提供必要購(gòu)物、交通、教誨、醫(yī)療、文化、娛樂等條件，建立完善商業(yè)、醫(yī)療、教誨、公交等設(shè)施，達(dá)到不出社區(qū)便能滿足尋常生活需求。2．重要生活配套設(shè)施建筑面積約為800平方米（首期某些），首期生活配套某些位于奧林匹克大廈首層，設(shè)計(jì)自然流暢地匹配、過渡，有分有合、不拘一格，此后幾期生活配套設(shè)施應(yīng)集中位于商業(yè)街里。a．設(shè)立重要生活設(shè)施，涉及超市、餐飲、便利店（24小時(shí)經(jīng)營(yíng)）、美容美發(fā)、工藝精品、干洗、照相、服裝、電腦、寵物、售藥店、凈菜市場(chǎng)等；b．銀行與郵政代辦所，警署外派點(diǎn)；C．社區(qū)文化活動(dòng)場(chǎng)合，如圖書館、音像室等；d．物業(yè)管理用房（設(shè)在營(yíng)銷中心內(nèi)）；3．重要生活配套設(shè)施應(yīng)集中布置，但要顧及社區(qū)各期居民活動(dòng)以便性，建議分設(shè)2－3個(gè)集中點(diǎn)。4．籌劃設(shè)立旅業(yè)功能，服務(wù)對(duì)象約50～60人左右，為非業(yè)主機(jī)關(guān)團(tuán)隊(duì)（集中在國(guó)際公寓內(nèi)）。為旅客、教員、教練、運(yùn)動(dòng)員提供必要住宿條件，有助于將來健康教誨、會(huì)議運(yùn)動(dòng)、體能測(cè)試等一條龍服務(wù)。5．配備社區(qū)巴士總站，引進(jìn)都市公交系統(tǒng)及自配專線巴士，共設(shè)立3～4條線路自備巴士專線總站，為業(yè)主提供便捷交通服務(wù)。5.4奧林匹克中學(xué)、小學(xué)、幼兒園設(shè)立（見學(xué)校專項(xiàng)研究）1．中學(xué)、小學(xué)、幼兒園是社區(qū)必備基本設(shè)施，但應(yīng)結(jié)合分期開發(fā)特點(diǎn)，中學(xué)設(shè)立定在第四期，幼兒園、小學(xué)設(shè)在第二期；2．小學(xué)、幼兒園建筑風(fēng)格應(yīng)與社區(qū)整體規(guī)劃相統(tǒng)一，并以便將來對(duì)外經(jīng)營(yíng)招生；6.其她設(shè)計(jì)規(guī)定6.1市政設(shè)施現(xiàn)狀供水規(guī)劃區(qū)都市用水干管自西環(huán)二路及機(jī)場(chǎng)路引出，并構(gòu)成環(huán)狀。由于魏村水廠輸配水管網(wǎng)和新港增壓站均未建成，故在本規(guī)劃區(qū)考慮過渡辦法，由三井增壓站經(jīng)外環(huán)路及薛冶路向本區(qū)內(nèi)供水，運(yùn)用既有薛家鎮(zhèn)水廠做增壓設(shè)施。供電既有220KV新橋變電站和規(guī)劃220KV呂墅變電站供應(yīng)。供氣天然氣采用管道（中壓A級(jí)）輸送。規(guī)劃區(qū)管道由規(guī)劃西環(huán)二路、三路及機(jī)場(chǎng)路干管引入，在生活區(qū)恰當(dāng)設(shè)區(qū)域調(diào)壓站。排水既有黃河路敷設(shè)排水管道，在黃河路北側(cè)設(shè)用地0.35公頃污水提高泵站一座。通訊既有薛家電信支局，規(guī)劃在黃河路以南，新岱路西建電信端局一種。有線電視薛家鎮(zhèn)既有有線電視網(wǎng)絡(luò)與常州市相連。環(huán)衛(wèi)當(dāng)前生活區(qū)內(nèi)僅一種環(huán)衛(wèi)站，離項(xiàng)目較遠(yuǎn)。道路現(xiàn)整個(gè)規(guī)劃薛家片區(qū)道路分“四縱、四橫”，緊鄰項(xiàng)目都市主干