物業(yè)公司管理制度尋常工作管理制度為了進一步加強管理，提高工作效率，強化組織觀念，維護正常勞動、工作秩序，特制定本制度。一、全體員工必要嚴格執(zhí)行公司制定各項規(guī)章制度，按照崗位責任制和詳細工作目的，嚴格履行自己職責。全體員工必要服從分派，聽從安排，對工作不服從分派，經(jīng)教誨仍不能到職到崗視為曠工解決（按獎懲制度第六條執(zhí)行）做到準時上下班，不在工作時間內(nèi)睡覺、打撲克、下棋或干其他與工作無關(guān)私活，違者按獎懲制度第五條執(zhí)行。嚴格考勤制度，各物業(yè)管理站必要堅持每日簽到考勤，考勤員必要認真登記，禁止弄虛作假，違者按獎懲制度第十三條執(zhí)行。月底匯總，于次月1日報經(jīng)理審查后交財務(wù)科備案，是每月工資發(fā)放重要根據(jù)之一。嚴格堅持請銷假制度，做到事前請假事后銷假。杜絕不請假或先離崗后請假，違者按曠工解決。對無視公司工作紀律，屢次違背，除按上述規(guī)定解決外，將調(diào)離其本人工作崗位或待崗學習（經(jīng)學習仍不能勝任工作，按自動與公司解除勞動合同解決）禁止打架斗毆，聚眾鬧事。違者除對其批評教誨外，按獎懲制度第七條執(zhí)行。禁止運用工作之便以權(quán)謀私，禁止收受顧客任何好處，或以權(quán)報復，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)或接到舉報將按獎懲制度第八條執(zhí)行。除因工作需要，禁止中午喝酒，反對酗酒，不得因喝酒約會而影響或延誤八小時以外暫時性工作和服務(wù)規(guī)定。水電工要嚴格執(zhí)行水電工崗位責任制，水電查抄及費用征收應(yīng)實事求是，禁止弄虛作假，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將按獎懲制度第十條執(zhí)行。十一、工作時間定為每天8小時，職工周日除留一人值班外，別的人員休班；值班人員安排其她時間補休（法定節(jié)假日據(jù)狀況安排休息）。十二、對業(yè)主提出各種合理性服務(wù)規(guī)定，在規(guī)定范疇內(nèi)要及時去辦，服務(wù)范疇之外能辦則辦，不能辦須做好耐心宣傳解釋工作。禁止浮現(xiàn)推諉不論或置之不理，一旦發(fā)現(xiàn)或舉報反映，則按獎懲制度第十一條執(zhí)行。十三、業(yè)主（或使用人）對收費（含代收費項目）原則提出異議時，要一方面向其耐心宣傳解釋上級規(guī)定和批準收費原則，直到業(yè)主理解和滿意為止，遇有極個別業(yè)主無理取鬧，應(yīng)及時向領(lǐng)導報告。獎懲制度為充分調(diào)動職工積極性和創(chuàng)造性，增強職工主人翁責任感，維護正常工作秩序特制定本規(guī)定。獎勵：對完畢年度工作任務(wù)及下達指標，年終評出先進個人由集團公司進行統(tǒng)一表揚。對各有償服務(wù)范疇內(nèi)創(chuàng)收，按實際創(chuàng)收額一定比例提取給個人。1、對發(fā)現(xiàn)查出偷水、偷電之行為并予以懲罰，罰款某些按10％提取。2、對工作中因有創(chuàng)造、技術(shù)改造或提出合理化建議，給公司帶來經(jīng)濟效益員工，參加集團公司獻計策、做好事“雙十佳”評比活動。并按公司文獻規(guī)定評比獎勵。處罰：工作遲到或早退10分鐘以內(nèi)懲罰10元，10分鐘以上懲罰20元；30分鐘以上者按曠工解決（30分鐘以上為半天，1小時后為一天）。曠工半天，扣發(fā)本人一天工資，曠工一天扣發(fā)本人兩天工資；曠工超過一天以上做自動與公司解除勞動合同解決。悲觀怠工，工作時間內(nèi)上網(wǎng)、打撲克、下棋或干私活發(fā)現(xiàn)一次懲罰20元。無合法理由，不服從分派及安排，按曠工解決。打架斗毆，聚眾鬧事，影響工作并導致影響，除視情節(jié)輕重移送關(guān)于機關(guān)解決外，單位將據(jù)情節(jié)予以一定處分和經(jīng)濟懲罰，因觸及刑律被依法刑事拘留，按解除勞動合同解決。運用工作之便以權(quán)謀私，接受顧客好處（涉及喝水、抽煙、吃請等），一經(jīng)發(fā)現(xiàn)除返還或賠補外，發(fā)現(xiàn)一次懲罰當事人200元，情節(jié)嚴重加倍懲罰。除工作需要外，禁止中午喝酒，不得因業(yè)余時間喝酒而影響暫時性工作安排或住戶服務(wù)規(guī)定，發(fā)現(xiàn)一次懲罰50元，如給住戶導致?lián)p失（本物業(yè)服務(wù)范疇之內(nèi)）由當事者一并補償。對水電查抄及收費過程中弄虛作假，發(fā)現(xiàn)一次除重新改正或補收外，懲罰當事人100元。對居民提出服務(wù)規(guī)定，不得推諉不論或置之不理，發(fā)現(xiàn)或居民舉報反映給公司一次懲罰50元，浮現(xiàn)居民上告或舉報給公司以外其她管理部門一次，發(fā)現(xiàn)一次懲罰當事人200元。（合法理由除外）嚴格請銷假制度，請假人不按規(guī)定寫請假報告按曠工解決。嚴格考勤并做好記錄，做到日考日記，并于次月1日報公司經(jīng)理，審核簽字后備案并編制本月工資表，如發(fā)現(xiàn)考勤記錄與實際出勤狀況不符，扣負責人30元/次。工作要負責任，因玩忽職守導致轄區(qū)內(nèi)各類事故及損失，按損失實際造價予以補償。對員工各類懲罰，均由經(jīng)理辦公會研究批準報集團公司批準后執(zhí)行。考勤制度一、全體干部、員工需嚴格遵守工作紀律，準時上下班，不遲到、不早退。二、考勤工作由各站負責人負責實行，并堅持日考日記。三、各物業(yè)站應(yīng)對所屬人員簽到出勤狀況予以監(jiān)督簽寫，不得弄虛作假，公司將不定期檢查。發(fā)現(xiàn)當天漏簽或簽到不實，當事人要受到一定懲罰（按獎懲制度第十三條執(zhí)行）。四、財務(wù)部應(yīng)對職工請假狀況通過請假報告做好記錄和匯總，并以此計算員工工資。五、凡因查抄水電等入戶占用非工作時間，不做加班解決，事后也不予以補休，各物業(yè)站可恰當安排提前1小時下班，但不能推遲上班時間，各住區(qū)浮現(xiàn)突發(fā)性搶修而占用非工作時間由公司組織補休。六、考勤記錄要于次月1日報交經(jīng)理，待審查簽字后備案并編制當月工資表，不得無端拖交，一經(jīng)浮現(xiàn)按獎懲制度第十三條執(zhí)行。請銷假制度一、全體職工必要做到有事先請假，事后要銷假。二、職工請假要提前寫出請假報告，待逐級批準后，方可離崗，不得浮現(xiàn)先離崗后請假現(xiàn)象。三、職工請批假范疇請假1小時內(nèi)，由所在站站長批準；請假半日以上（含半日），須提前寫出請假報告，由副經(jīng)理或經(jīng)理批準，各站長一切非因公外出須經(jīng)經(jīng)理批準。四、因病請假一日以上（含一日）須有正規(guī)醫(yī)療部門證明手續(xù)。五、因事、因病請假及晚婚晚育假期均按集團公司關(guān)于規(guī)定執(zhí)行。六、以上事項如有違背，按獎懲制度第十二條執(zhí)行。業(yè)主回訪制度一、為保證業(yè)主利益，規(guī)范服務(wù)程序，提高服務(wù)原則，特制定如下制度：1、對業(yè)主提出各類征詢應(yīng)做好記錄，并予以答復。2、對業(yè)主誤解，物管人員應(yīng)進行必要耐心解釋。3、物管經(jīng)理及有關(guān)職能部門應(yīng)定期對社區(qū)業(yè)主進行回訪。4、回訪時，虛心聽取意見，誠懇接受批評，采納合理化建議，做好回訪記錄。5、回訪中，對業(yè)主詢問、意見，不能當即答復，應(yīng)告知預(yù)約時間答復。6、回訪后遇到重大問題，應(yīng)上報例會討論，找出解決方案，做到件件有貫徹，事事有回音。7、對業(yè)主提出工程質(zhì)量問題，由物業(yè)公司進行登記，并以“工作聯(lián)系單”方式，一式三份，物業(yè)公司存一份，交工程部一份，交客服中心一份，由工程部聯(lián)系施工單位進行維修并承諾修復時限，反饋給物業(yè)公司，由物業(yè)公司負責向客戶解釋。由客戶服務(wù)中心督促工程部在規(guī)定期間內(nèi)維修完，并讓業(yè)主進行驗收。8、對業(yè)主提出各類在本物業(yè)服務(wù)范疇之內(nèi)問題，應(yīng)承諾解決辦法和時限，并做好記錄，并在規(guī)定期間內(nèi)予以回答。9、對已解決問題按性質(zhì)及需要在不超過三日或一周內(nèi)回訪業(yè)主，征求意見。10、對回訪狀況要做好完整地記錄，且須由業(yè)主簽字為證。二、

回訪時間及形式

1、

物管經(jīng)理/主任每年登門回訪2-5次，理解狀況，解決問題、溝通關(guān)系。

2、

社區(qū)物管員工按區(qū)域范疇分工，每季回訪1次。

3、

運用節(jié)日慶?；顒?、社區(qū)文化活動、公關(guān)活動等形式廣泛聽取住戶反映。

4、

有針對性地對住戶（業(yè)主）作專項調(diào)查，聽取意見。

5、

社區(qū)設(shè)投訴信箱，投訴電話，由專人接受，交物管經(jīng)理/主任及時解決。

6、

作好回訪登記。

（一）投訴事件回訪：

1、重大投訴由物管經(jīng)理組織進行，普通投訴由物管員進行解決；

2、回訪率應(yīng)當達到100%;

3、應(yīng)在投訴解決完畢后三日內(nèi)進行。

（二）維修工程回訪：

1、由社區(qū)物管員進行；

2、回訪率應(yīng)當達到30%;

3、應(yīng)在維修完畢后來一種月后來兩個月以內(nèi)進行。

（三）業(yè)戶報修回訪：

1、由物管管理員進行；

2、回訪率應(yīng)當達到30%;

3、應(yīng)在維修完畢后來三天以內(nèi)進行。

回訪人員領(lǐng)取《回訪登記表》，通過與住戶面談、現(xiàn)場查看方式進行回訪，回訪內(nèi)容涉及質(zhì)量評價、服務(wù)效果評價、住戶滿意限度評價、缺陷和局限性評價、住戶意見征集，將回訪內(nèi)容簡要扼要地記錄在《回訪登記表》上，并請住戶簽名確認。

管理員每月末對回訪成果進行記錄和分析，對發(fā)現(xiàn)回訪不合格、持續(xù)就同一事項投訴兩次以上、同一種維修三次以上現(xiàn)象，寫成記錄分析報告，以書面形式上報物管經(jīng)理審視，并做出解決方案。財務(wù)管理制度一、依照會計法和公司規(guī)定，建立健全公司會計核算程序，手續(xù)傳遞制度。二、每月27日前，向經(jīng)理提交綜合服務(wù)費、水、電等各項收費狀況及各社區(qū)水、電損耗狀況報告。三、每月10日前各站上報上月經(jīng)營狀況報表，財務(wù)分析報告。四、財務(wù)鈔票借用（含各社區(qū)收費員）必要由經(jīng)理簽字批準，不得擅自借用，違背者由當事人以工資墊付且追究責任。五、出納會計鈔票庫存限額不得超過五百元，作為零星開支，其他支出一律由支票支付。六、對各類獎罰，由物業(yè)公司報企管部后下發(fā)通報，月底由出納員編制工資表，在當月工資中體現(xiàn)。七、對各類費用報銷，由出納督促，事后七日內(nèi)必要報銷，原則上不得跨月。八、各社區(qū)發(fā)生任何收付款項必要統(tǒng)一入賬，不得浮現(xiàn)帳外資金收支。水、電工管理制度一、由專人負責對水、電尋常管理和維修養(yǎng)護。二、建立水、電等共用設(shè)施設(shè)備檔案，設(shè)施設(shè)備運營、檢查、維修、保養(yǎng)等記錄要齊全。三、操作人員即水、電管理員要嚴格執(zhí)行設(shè)施設(shè)備操作規(guī)程及保養(yǎng)規(guī)范。保證不發(fā)生質(zhì)量安全事故。四、水、電管理員要定期查抄水、電表，編制每月水、電收費、損耗狀況。五、嚴格控制社區(qū)內(nèi)水、電、暖損耗狀況，隨時查處偷水、電等現(xiàn)象，維護全體業(yè)主合法權(quán)益。六、如業(yè)主發(fā)生水、電、暖損壞時，水電工應(yīng)在短時間內(nèi)予以修復，最遲不能超過24小時。七、水、電、暖管理員設(shè)備房應(yīng)保持整潔、通風，無跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象。八、保證路燈、樓道燈完整無損。浮現(xiàn)損壞及時修復，最遲不能超過兩天。九、保證消防設(shè)施設(shè)備完好，可隨時啟用；消防通道暢通。十、如違背以上九條，依照狀況予以當事人及有關(guān)負責人20元至100元罰款，導致經(jīng)濟損失按損失額50%承擔。機器設(shè)備管理制度第一章目為加強機器設(shè)備管理，按照科學管理、“防止為主”方針，防止設(shè)備安全事故發(fā)生，保證機器設(shè)備安全運營，保障樓宇及有關(guān)設(shè)施正常供水、供電、，并根據(jù)國家關(guān)于設(shè)備管理法律法規(guī)和技術(shù)規(guī)定，對水、電等設(shè)備設(shè)施進行尋常維修與養(yǎng)護，特制定物業(yè)社區(qū)設(shè)備維修及保養(yǎng)管理細則。第二章原則以防止為主，堅持尋常維護保養(yǎng)與按籌劃維修并重，保證安全、經(jīng)濟運營。第三章適應(yīng)范疇適應(yīng)社區(qū)內(nèi)所管轄所有設(shè)備設(shè)施。第四章設(shè)備管理組織一、物業(yè)公司設(shè)立設(shè)備維修運營部，對所管轄設(shè)備安全運營、維修進行集中管理，有助于提高運營服務(wù)水平和經(jīng)營效益。二、設(shè)備維修運營部設(shè)副經(jīng)理一名，負責所轄區(qū)域內(nèi)設(shè)備設(shè)施管理。三、物業(yè)公司區(qū)域內(nèi)配套設(shè)備設(shè)施類型較多，設(shè)備運營維修部下設(shè)：強電班、弱電班、水暖班，并分別負責各自分管設(shè)備運營、養(yǎng)護與維修。第五章職責一、設(shè)備運營部是在物業(yè)公司經(jīng)理領(lǐng)導下開展工作，并全面負責對所管轄區(qū)內(nèi)設(shè)備安全運營及維修保養(yǎng)等管理工作。二、設(shè)備維修運營部協(xié)助物業(yè)公司經(jīng)理與設(shè)備廠家簽定維修保養(yǎng)服務(wù)合同，并對質(zhì)保金領(lǐng)取出具主導意見。三、強電組重要負責（1）發(fā)電、配電、供電系統(tǒng)及相應(yīng)電器保養(yǎng)和維修；（2）公共區(qū)域路燈、草坪燈、應(yīng)急燈、背景音樂、噴泉泵站等設(shè)備開、關(guān)與保養(yǎng)、維修；（3）共用部位單元對講門系統(tǒng)，樓梯燈等照明系統(tǒng)維修與保養(yǎng)。四、弱電組重要負責消防系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、廣播通訊系統(tǒng)等線路和相應(yīng)設(shè)備維護、修理。五、水暖組重要負責供水、排水、供暖、消防噴淋系統(tǒng)和相應(yīng)設(shè)備運營、維護和管理。第六章設(shè)備管理注意事項一、設(shè)備運營、維修人員要持證上崗。二、結(jié)合樓宇設(shè)備使用狀況，定期組織人員進行巡視、檢測和維修保養(yǎng)工作，做到精心維護，嚴格檢查，清除事故隱患。三、維護重要是進行清潔、潤滑、緊固，更換易損零部件等，設(shè)備維護時要按規(guī)程進行。四、如果設(shè)備浮現(xiàn)異?；虬l(fā)生故障，使用人員要及時向管理人員報告，由設(shè)備管理或?qū)I(yè)技術(shù)人員擬定維修方案及實行意見。五、如屬人為違章拆修導致設(shè)備事故及損失要追究當事人責任。六、設(shè)備維護、維修所需經(jīng)費由設(shè)備運營部據(jù)實報告預(yù)算，由物業(yè)公司批準撥付使用，以保證設(shè)備正常安全運營。七、設(shè)備維修運營人員對設(shè)備設(shè)施要做到會使用、會保養(yǎng)、會檢查、會排除故障。八、為了減少設(shè)備使用成本，提高經(jīng)濟效益，在條件容許狀況下，要修舊利廢，合理更新，避免揮霍。九、設(shè)備維修應(yīng)按維修與保養(yǎng)、中修與保養(yǎng)、大修與保養(yǎng)等程序進行。十、設(shè)備運營維護人員要認真及時填寫關(guān)于設(shè)備運營、維修和保養(yǎng)記錄，即《交接班記錄》、《設(shè)備運營記錄》、《設(shè)備維修保養(yǎng)記錄》等。第七章設(shè)備管理檔案一、對物業(yè)公司接管社區(qū)設(shè)備應(yīng)及時建立設(shè)備臺帳和編制檔案并有專人保管存檔。二、按設(shè)備運營規(guī)定建立設(shè)備安全操作、使用、維護規(guī)程和崗位責任制度。三、收集整頓所有有關(guān)資料，保證設(shè)備技術(shù)檔案精確和完整。四、特種設(shè)備執(zhí)行注冊登記制度，獲得驗收報告和安全檢查合格證后方可運營使用。五、收集所有設(shè)備采購合同或合同，建立售后服務(wù)檔案。第八章設(shè)備安全使用及維護規(guī)定一、設(shè)備必要嚴格按照使用闡明和安裝技術(shù)規(guī)程規(guī)定進行安裝、調(diào)試后使用。二、使用操作人員必要通過相應(yīng)安全技術(shù)培訓，剛接管社區(qū)設(shè)備要有廠家操作、維修、保養(yǎng)技術(shù)交底，并做好記錄。三、特種設(shè)備操作人員必要通過關(guān)于部門培訓，經(jīng)考核合格后方可使用操作。四、設(shè)備使用人員，負責設(shè)備尋常檢查和保養(yǎng)，并做好記錄第九章設(shè)備報廢一、堅持“安全第一，防止為主”方針，對國家明令禁止使用或行業(yè)規(guī)定裁減及不能達到安全生產(chǎn)規(guī)定設(shè)備設(shè)施實行裁減制度。二、對某些經(jīng)常壞、維修成本大設(shè)備設(shè)施，報領(lǐng)導批準后，及時裁減。第十章安全工作注意事項一、以嚴格執(zhí)行國家政策、法令及我司各種安全操作和勞動保護規(guī)章制度。二、新員工入廠，由班組長牽頭進行安全教誨后，方能上崗工作。三、工作前應(yīng)檢查自已所用一切設(shè)備和工作場地，確認安全后，方能開始工作。四、所有安全裝置不得拆卸，都應(yīng)保證其完好有效、敏捷可靠。五、工作中要互有關(guān)懷，既要注意自身安全，又要關(guān)懷她人安全，如遇違章及冒險作業(yè)，有權(quán)勸阻。六、加強設(shè)備管理，做好防火、防洪（汛）、防竊等安全工作。七、電氣設(shè)備必要有可靠接地（接零）裝置，防雷和防靜電設(shè)施必要完好，每年應(yīng)定期檢測，并應(yīng)做好記錄，否則負責人在當月考核中扣5分，分管領(lǐng)導扣2分。八、高壓設(shè)備無論帶電與否，值班人員不得單人移開或越過遮欄進行工作，若必要移開遮欄時，必要有監(jiān)護人在場，并符合設(shè)備不斷電安全距離。該項不做扣2分。九、禁止帶電作業(yè)，必要時需班組長批準，并采用安全絕緣防護辦法，且要有監(jiān)護人在現(xiàn)場。該項不做扣2分。

十、工作時間禁止喝酒上崗作業(yè)，輕者給于警告，并在當月考核中扣2分，重者依照公司關(guān)于規(guī)定予以解決。十一、所有絕緣、檢查工具，應(yīng)妥善保管，并應(yīng)定期檢查、校驗。該項不做扣5分，分管領(lǐng)導扣2分。十二、有人觸電，及時切斷電源，進行急救;電氣著火，應(yīng)及時將關(guān)于電源切斷后，使用泡沫滅火器或干砂滅火。否則重者將依法追究當事人責任，輕者予以當事人警告，當月考核中口5分，年終不能參加先進評比。十三、發(fā)電機運轉(zhuǎn)時，禁止人體接觸帶電某些。第十一章消防設(shè)備及維修保養(yǎng)一、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)主機和煙/溫感控頭普通委托廠家進行維護保養(yǎng)，配合維保單位檢查和實驗消防系統(tǒng)/設(shè)備功能，并應(yīng)填寫登記表。該項不填扣2分。二、對各種消防報警裝置需做好定期檢查、實驗和保養(yǎng)維修工作，發(fā)現(xiàn)故障及時排除，若不能排除，要及時告知維保單位進行維修，并詳細登記，普通規(guī)定一周至少進行一次檢查，否則每發(fā)現(xiàn)一次在當月考核中扣2分。三、消防弱電機房值班室要24小值班，夜間有保安進行值班，白天有專業(yè)人員值班，對設(shè)備每次報警多要到現(xiàn)場察看，擬定與否有火情發(fā)生，并及時告知關(guān)于人員和單位，絕對不能隨意消除報警信號，否則重者將依法追究當事人責任，輕者予以當事人警告，當月考核中口5分，年終不能參加先進評比。第十二章電器設(shè)備、配電室及發(fā)電機房管理一、高壓開關(guān)柜停送電操作應(yīng)填寫好工作單，并檢查各項操作機械完好，嚴格執(zhí)行一人操作，一人工作制，按工作單填寫程序進行操作。該項不填扣2分。二、配電室值班員應(yīng)熟悉配電房開關(guān)柜各項操作細則及工作程序，做到操作精確無誤。三、每周一次對所有配電房巡檢一次，并做好記錄，檢查設(shè)備運營狀況，涉及外觀、聲音、氣味、溫度、電壓、電流及開關(guān)和批示燈狀態(tài)，以及機房照明和附屬設(shè)施狀況。該項不做扣2分。四、每月一次記錄取電量及電壓變化。該項不做扣2分。五、每月一次對每層配電箱進行巡邏，發(fā)現(xiàn)問題及時維修。該項不做扣2分。六、為保障本物業(yè)社區(qū)緊急狀況下正常配電，技術(shù)員必要每月進行后備發(fā)電機運營操作2次，以保障市電停止后，仍能保持消防系統(tǒng)及污水泵系統(tǒng)正常運作。該項不做扣2分。七、定期查看機油、柴油與否滿足使用，浮現(xiàn)局限性填報申請后及時購買（附發(fā)電機檢查表）。該項不做扣2分。第十三章公共區(qū)域照明燈具一、每兩周一次對公共區(qū)域、走廊各照明燈具、疏散批示燈、安全出口批示燈、應(yīng)急照明燈進行檢查，浮現(xiàn)損壞及時更換。該項不做扣2分。二、定期開關(guān)公共區(qū)域路燈、草坪燈。該項不做扣2分。第十四章消防水泵、排污泵一、每周一次巡視各水泵運營狀況，檢查控制箱電流、電壓、批示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修。該項不做扣2分。二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。該項不做扣2分。三、每月對消防泵進行試機至少一次，時間不低10分鐘。該項不做扣5分。四、每月至少一次檢查消防水池浮球裝置、進/出水閥門及放水閥。該項不做扣2分。五、每周一次巡視污水泵運營狀況，檢查控制箱、液位報警裝置工作狀況，涉及清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾，該項不做扣2分。六、雨季每天檢查各集水井泵工作狀況（涉及手動、自動和控制箱批示燈），涉及清理調(diào)節(jié)池隔柵垃圾。該項不做扣2分。第十五章無負壓水泵一、每周一次巡視各水泵運營狀況，檢查控制箱電流、電壓、批示燈狀況和水壓等，發(fā)現(xiàn)問題及時檢修，并做好記錄，該項不做扣2分。二、每月至少一次巡視管道、閥件接口有無異常。并做好記錄，該項不做扣2分。三、負責社區(qū)內(nèi)生活用水，若要維修要提前告知住戶，避免影響住戶用水，并做好記錄，該項不做扣2分。十六章弱電監(jiān)控系統(tǒng)一、每周一次檢查電視監(jiān)控設(shè)備運營狀況，涉及攝像機、鏡頭、放錄機、傳播信號、接受圖像清潔和調(diào)校，發(fā)現(xiàn)故障及時維修，若維修不了，則報請專業(yè)公司修理，并做好記錄。該項不做扣2分。二、弱電監(jiān)控室實行24小時專人值班制，并填寫值班記錄，由保安部負責詳細實行。該項不做扣2分。。三、弱電監(jiān)控室工作人員除例行保安監(jiān)控外，還要對社區(qū)內(nèi)電梯進行監(jiān)控，遇緊急狀況要及時告知設(shè)備維修人員，并及時應(yīng)用電梯配備通訊對講系統(tǒng)或其她可行方式，詳細告知電梯轎廂內(nèi)被困乘客應(yīng)注意事項。該項不做扣5分，分管領(lǐng)導扣2分。四、值班人員如遇不法分子或乘客蓄意破壞電梯等設(shè)備設(shè)施要及時告知保安進行制止或報警，并對破壞設(shè)備依法補償。第十七章記錄與表格一、《材料、設(shè)備購買申請表》二、《圖紙設(shè)備檔案》三、《設(shè)備尋常檢修、保養(yǎng)表》四、《設(shè)備報廢表》五、《設(shè)備運營日記》六、《設(shè)備修理、保養(yǎng)籌劃》七、《消防報警系統(tǒng)設(shè)備檢修登記表》八、《柴油機組檢查表》九、《消防水泵維修保養(yǎng)登記表》十、《排污泵檢修表》十一、《水泵無負壓設(shè)備維修保養(yǎng)紀錄表》十二、《消防中心值班登記表》十三、《弱電監(jiān)控中心值班登記表》保安隊管理制度保安隊職責一、在集團、公司領(lǐng)導下，維護物業(yè)社區(qū)治安秩序，保障社區(qū)內(nèi)居民生命財產(chǎn)安全，為居民創(chuàng)造一種安全、舒服居住、生活環(huán)境。二、認真做好防火、防盜、防搶劫工作，保證社區(qū)內(nèi)休閑椅、路燈、草坪燈、圍墻護欄、圍墻燈、消防栓、電子監(jiān)控等各種公共設(shè)施設(shè)備完整無損，發(fā)現(xiàn)不安全因素及時查明狀況，排除險情，并及時報告公司領(lǐng)導，需向公安部門報案要及時報案，保證社區(qū)安全。三、對社區(qū)內(nèi)居民做好公司各項規(guī)章制度及治安保衛(wèi)關(guān)于規(guī)定宣傳工作。四、保護社區(qū)內(nèi)刑事、治安案件或治安災(zāi)害事故現(xiàn)場，并協(xié)助公安部門開展工作。五、負責管理好社區(qū)內(nèi)交通秩序。六、完畢領(lǐng)導交辦其她暫時性和特殊性任務(wù)。保安隊長職責一、熱愛保安工作，以身作則，帶頭遵守保安制度，遵紀守法，依法辦事，敢于同一切違法犯罪行為作斗爭，敢于管理，善于管理，對的解決個人利益與集體利益關(guān)系，個人安全與公民人身安全關(guān)系，不怕犧牲，做維護大局，維護群眾利益模范。二、在公司領(lǐng)導下，全面負責保安隊工作，嚴格管理，嚴格規(guī)定，認真貫徹貫徹集團和公司各項規(guī)章制度，保證保安隊各項任務(wù)圓滿完畢。三、加強保安人員業(yè)務(wù)和素質(zhì)方面培訓，做好與關(guān)于部門和基層保安人員協(xié)調(diào)工作，及時匯集保安人員反映各種信息向上級報告，為上級領(lǐng)導提供建設(shè)性工作建議，依照上級批示精神和工作安排意見開展工作；制定比較完善保安隊內(nèi)部管理規(guī)定和原則，并學習外地及其她物業(yè)公司保安管理先進經(jīng)驗，結(jié)合自身特點建設(shè)一支具備山興特色保安隊伍。四、對保安人員值勤狀況進行監(jiān)督檢查，白天靠上抓，每晚抽查不少于三次，將檢查狀況記錄入檔，作為考核根據(jù)，并每天做好工作小結(jié)。五、對保安人員思想工作隨時調(diào)查理解，全面把握，對隊員中發(fā)生不良苗頭要及時掌握，并及時做好思想教誨工作，把問題解決在萌芽中。六、負責對保安人員工作考核，每月底將每人工作狀況連同成果報公司經(jīng)理審批。七、對保安隊員中浮現(xiàn)違規(guī)違紀行為，必要在查明狀況后，于當天向公司領(lǐng)導報告，依照領(lǐng)導批示做出解決意見。八、每周召開保安人員例會，傳達貫徹上級批示，總結(jié)本周工作，安排下周工作，并與全體人員一起分析研究住宅社區(qū)治安管理問題；同步必要搞好崗前講評。九、熟悉掌握住宅社區(qū)內(nèi)各種保安設(shè)施性能和操作程序，熟悉社區(qū)環(huán)境，做到心中有數(shù)。十、及時完畢領(lǐng)導交辦其她各項工作。保安組長職責一、對保安隊長負責，做好社區(qū)內(nèi)安全保衛(wèi)工作。二、以身作則，模范遵守國家法律、法規(guī)及公司、保安隊各項規(guī)章制度，帶頭認真履行保安隊員職責，帶領(lǐng)保安組全體人員，認真嚴肅、一絲不茍地搞好安全保衛(wèi)工作。三、突出表率作用，嚴于律己，團結(jié)一致，服從命令，聽從指揮，熱愛本職工作，努力做好值勤工作，對社區(qū)內(nèi)發(fā)生事故，必要及時向保安隊長報告。四、發(fā)現(xiàn)成員有違規(guī)違紀行為，必要及時向隊長報告，并對其批評教誨，不得瞞報和遲報。五、將成員每天出勤狀況，做好登記。對隊員中好人好事、盡職盡責、成績突出以及遲到、早退、脫崗、誤崗、失職違規(guī)等狀況要搞好記錄，并及時報告隊長，以便獎罰。六、負責本組上崗交接班工作，完善交接班管理制度，并帶領(lǐng)成員搞好本組分工負責區(qū)域衛(wèi)生保潔工作。七、及時完畢領(lǐng)導交辦其她各項工作。保安隊員職責一、服從集團、物業(yè)公司領(lǐng)導，聽從保安隊長及組長命令，認真執(zhí)行集團、公司制定各項規(guī)章制度，時刻維護保安人員良好形象。二、認真學習政治理論和法律知識，不斷提高自身素質(zhì)，做好學習筆記。三、嚴格遵守保安隊員獎懲制度及其她法律法規(guī)，按規(guī)定履行職責，不準超權(quán)限行使職責。四、注重自身修養(yǎng)，提高內(nèi)在素質(zhì)，互相之間不準諷刺打擊，不準互相詆毀拆臺，不準亂加猜疑，不準在背后議論領(lǐng)導和同志；要互相支持，互相配合，精誠團結(jié)，共同完畢工作任務(wù)。五、依法辦事，公正執(zhí)法，自覺維護法律尊嚴和保安隊名譽，不準以任何理由，任何名義，對任何人進行吃、拿、卡、要。六、樹立責任感，疾惡如仇，是非分明，不怕吃苦受累，不怕流血犧牲，勇往直前，大膽與違法犯罪行為作斗爭，保證社區(qū)居民人身財產(chǎn)不受損壞。七、嚴格請銷假制度，有事及時請假，辦完后及時銷假；不準遲到、早退，不準半途脫崗；工作時間不準辦私事。八、要嚴格履行《保安人員基本規(guī)定》規(guī)定，認真履行工作職責。九、嚴格按規(guī)定搞好宿舍及個人衛(wèi)生。十、及時完畢領(lǐng)導交辦其她各項工作。保安人員基本規(guī)定一、保安人員必要做到：1、遵紀守法，無違法犯罪及練法輪功等邪教不良紀錄。2、必要樹立“愛崗敬業(yè)”崇高道德品質(zhì)和工作作風，為物業(yè)公司負責，為社區(qū)內(nèi)全體業(yè)主、居民負責。3、依照公安部門關(guān)于規(guī)定，純熟掌握保安崗位知識，維護集團利益，服從物業(yè)公司領(lǐng)導，認真執(zhí)行集團、公司制定各項規(guī)章制度，時刻維護保安人員良好形象。4、努力學習法律、科學、文化和業(yè)務(wù)知識，不斷提高政治素質(zhì)、業(yè)務(wù)素質(zhì)和工作能力。5、嚴格遵守保安職責及其她規(guī)章條例，嚴格遵守請銷假制度，對工作和生活中浮現(xiàn)問題要及時報告。6、提高使用警械和保衛(wèi)能力，保持戰(zhàn)斗化作風，隨時制止各種違法犯罪活動，做好安全防范工作，嚴防火災(zāi)、爆炸、盜竊等破壞性事故和案件發(fā)生，同步注意自身安全。7、立場堅定，敵我分明，對一切違法行為要敢于斗爭，不得包庇、袒護縱容、貪贓枉法。8、注意工作辦法，學會做群眾工作，提高辨認解決問題能力，堅持原則，秉公執(zhí)法，不徇私情。9、提高獨立工作能力，依照各組肩負詳細任務(wù)，搞好安全保衛(wèi)工作籌劃，并積極組織實行。實行優(yōu)質(zhì)服務(wù)，任何狀況下不得浮現(xiàn)粗心大意、馬虎從事或有濫用職權(quán)、超越職權(quán)行為。二、尋常工作：㈠儀表著裝1、按公司配發(fā)制服統(tǒng)一著裝和佩戴，制服須保持干凈、平整，各項配備標志齊全規(guī)范。2、風紀嚴整，不得敞開衣領(lǐng)，翻卷衣袖、褲邊；衣著整潔，必要佩帶工作證。3、上崗前、下崗后須到指定地點（宿舍）更衣，不得將制服帶離社區(qū)；勤換洗服裝，但服裝清洗不得影響正常上崗著裝。4、保安人員儀表須干凈端正，不得剃光頭、留怪異頭形，不得染發(fā)、紋身。㈡上崗姿態(tài)1、在崗時須精神飽滿，精力集中。2、站崗時保持昂首、挺胸、收腹、并腿，巡崗時須在站立基本上做到步伐穩(wěn)健，雙臂先后自然擺動，不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止。3、兩人巡崗時須并排，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進；兩人以上巡邏或同行時須列縱隊，保持上崗姿態(tài)統(tǒng)一步伐行進。㈢文明禮貌1、對待住戶或賓客須態(tài)度和藹、耐心周到，行為舉止須自然端正、落落大方。見到領(lǐng)導和賓客要面帶微笑，行舉手禮。2、禮貌待人，遇住戶或外來人員需交涉或按章管理時，在開始前和完畢后皆須先敬禮，當住戶或外來人員向你征詢時，應(yīng)積極問候“您好，請問您有什么事嗎？”；當你需向住戶或外來人員交涉或按章管理時，使用“對不起，打擾了，請您……”，當結(jié)束時，使用“謝謝合伙，再會?！钡榷Y貌用語。3、禁止把不良情緒帶到工作崗位中，做到微笑服務(wù)，禁止任何粗俗言談、污言穢語。4、在工作中規(guī)定使用普通話，并使用規(guī)定禮貌用語。5、進入各級領(lǐng)導室前，應(yīng)輕輕敲門，經(jīng)容許后進入。㈣門衛(wèi)崗1、對出入社區(qū)人員必要時進行查詢，言語文明，并做好登記和引導，來訪人員須填寫來訪人員登記表，闡明來訪人姓名、工作單位、來訪時間及來訪事由。2、勸阻無關(guān)人員及未批準商販進入社區(qū)。3、管理社區(qū)交通秩序，引導車輛正常有序進出社區(qū)，無關(guān)車輛不得進入社區(qū)。4、門衛(wèi)崗亭須保持整潔美觀，無關(guān)人員不得進入門衛(wèi)崗亭。5、每天把值勤狀況寫入值勤狀況登記表。㈤巡邏崗1、巡邏值勤人員每日按規(guī)定區(qū)域及路線實行巡邏值勤。2、巡邏值勤重要內(nèi)容涉及：社區(qū)內(nèi)陌生人員查詢，勸阻已進入社區(qū)無關(guān)閑雜人員，車輛停放狀況；樓宇外觀、道路、路燈、電子監(jiān)控及關(guān)于配套設(shè)施完好狀況，及時發(fā)現(xiàn)不安全隱患，制止不法行為及違背社區(qū)綜合管理制度現(xiàn)象等。3、認真遵守姿態(tài)、禮貌用語等方面規(guī)定。4、巡邏狀況及時記錄并寫入值勤狀況登記表。三、上崗時間及交接班細則平均每天上崗8小時，當天下午4：00——次日0：00為中班；0：00——8：00為夜班；8：00——下午4：00為白班，每周一次輪崗，周末要有人值班，法定節(jié)假日按照《關(guān)于假期、薪酬規(guī)定》詳細安排。1、保安人員接班要按規(guī)定提前10分鐘上崗接班，在交接班登記表上記錄接班時間并簽到。2、交接班時，交班保安人員要把需要在值班中繼續(xù)注意或解決問題以及警械器具等裝備器材向接班保安員交待、移送清晰，并記錄在交接班登記簿上。3、接班保安人員驗收時發(fā)現(xiàn)問題，應(yīng)由交班保安人員承擔責任；驗收完畢，交班保安人員離開崗位后所發(fā)生問題由接班保安人員承擔責任。4、所有事項交待清晰后，交班保安人員在離開工作崗位前在登記簿上記錄下班時間并簽名。5、接班人未到，交班人員不得下班。如果接班人員未到，交班人員下班，這期間發(fā)生問題，兩人共同負責；雖然沒有發(fā)生問題，也要分別處50元罰款并通報批評。6、特殊狀況需調(diào)換班時，必要經(jīng)隊長批準，提前報經(jīng)物業(yè)公司經(jīng)理批準，未經(jīng)批準擅自換班，則視為脫崗。四、工作紀律1、嚴格遵守國家法律法規(guī)及公司各項規(guī)章制度。2、工作期間要著裝整潔配套，時刻保持良好精神風貌。3、堅守崗位，忠于職守，在崗期間必要保證物業(yè)公司辦公室、社區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備及所有圍墻、圍墻燈、路燈、大門等全方位安全，不得浮現(xiàn)任何失盜事故，若發(fā)生失盜等不安全事故，由負責人承擔經(jīng)濟補償?shù)人胸熑巍?、上崗堅決做到“五不準”，即不準喝酒，不準聊天、談情說愛，不準容留外來人員，不準擅離工作崗位，不準遲到、早退。5、要尊老愛幼，尊重社區(qū)內(nèi)居民風俗習慣，遵守群眾紀律。6、愛護各種警械器具裝備，不丟失、損壞、轉(zhuǎn)借或隨意攜帶外出，如有損壞或丟失按原價補償并處50元罰款。7、嚴格執(zhí)行請、銷假制度，有事外出必要請假，無端不請假者，視為曠工。8、嚴格執(zhí)行培訓制度，除正常上崗外，每周安排培訓、學習及會議時間2小時，由隊長統(tǒng)一安排。五、衛(wèi)生保潔經(jīng)常保持好環(huán)境衛(wèi)生。編排每日衛(wèi)生值班表，宿舍要保持內(nèi)外清潔。生活日用器具要放置有序，床鋪被褥放置整潔，同步講好個人衛(wèi)生。請銷假制度一、保安隊員原則上不得請假，如有特殊狀況確需請假，需通過逐級批準后方可離崗。請假一小時至半天，提前填寫請假條，由隊長審批，但不得空崗；請假一天以上，必要提前填寫請假條，隊長批準并安排好排班，由公司經(jīng)理審批，并及時銷假。二、保安隊員請事假，一律不準捎口信或打電話，違者按曠工論處；請病假必要有正規(guī)醫(yī)院開具病假條。三、不請假擅自離崗者，按曠工論處。四、保安隊員必要按規(guī)定工作時間到達工作崗位，遲到30分鐘以上者，按曠工論處。五、若違背上述規(guī)定，曠工局限性一天罰款30元；滿一天罰款50元；滿二天罰款100元；滿三天開除隊籍。六、各關(guān)于負責人在記錄、上報、執(zhí)行過程中，若弄虛作假，浮現(xiàn)問題，要層層追究責任，從嚴解決，對負責人視詳細狀況罰款50—100元。保安人員獎懲制度為勉勵保安人員認真做好本職工作，杜絕一切不良行為，以責、權(quán)、利相結(jié)合為原則，制定保安人員獎懲細則：一、獎勵細則：1、見義勇為、敢于同壞人壞事做斗爭，成績明顯者。2、積極協(xié)助公安機關(guān)抓獲違法犯罪分子和偵破案件，成績突出者。3、積極參加搶險救災(zāi)，保衛(wèi)人民生命財產(chǎn)安全，成績明顯者。4、為搞好住宅社區(qū)安全保衛(wèi)工作積極出謀劃策，所提合理化建議實行后效果明顯以及工作成績突出者。5、拾金不昧者。以上行為視狀況獎勵20—200元。二、懲罰細則：1、工作期間擅自離崗，進行收聽收音機、錄音機，收看電視或進行其她與工作無關(guān)活動，發(fā)現(xiàn)一次罰款30元。2、工作期間接待客人，談笑聊天，玩忽職守者，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。3、在崗期間有吸煙、喝酒、吃零食、睡崗及其她懈怠行為者，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。4、對社區(qū)業(yè)主及來訪者態(tài)度惡劣、粗言穢語、不理不采者，發(fā)現(xiàn)一次罰款50元。5、無端遲到、早退，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。6、執(zhí)勤時著裝不整潔，儀表不干凈端正（剃光頭、留怪異發(fā)型、染發(fā)等）者，發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。7、無端曠工，局限性一天罰款30元；滿一天罰款50元；滿二天罰款100元；滿三天開除隊籍。8、如有業(yè)主投訴，對業(yè)主態(tài)度惡劣、粗言穢語，經(jīng)核查后狀況屬實，每浮現(xiàn)一次罰款20-100元。9、在值勤期間，不得監(jiān)守自盜，如發(fā)現(xiàn)將處以案件款3倍或3倍以上罰款，并移送司法機關(guān)追究其刑事責任。10、上崗期間，門衛(wèi)崗見到賓客和領(lǐng)導要行舉手禮，站崗時保持昂首、挺胸、收腹、并腿，不得有搖頭晃腦、交頭接耳等動作；引導車輛正常進出。上述規(guī)定如有違背者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。11、巡邏時不得有手插衣褲口袋、手叉腰間等散漫舉止，不得聚眾聊天，上述規(guī)定如有違背者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。12、在崗期間必要保證物業(yè)公司辦公室、社區(qū)內(nèi)所有公共設(shè)施設(shè)備及所有圍墻、圍墻燈、路燈、大門、草坪燈、音樂箱、電子監(jiān)控等全方位安全，不得浮現(xiàn)任何失盜事故，若發(fā)現(xiàn)失盜等不安全事故，明確負責人，由負責人承擔經(jīng)濟補償責任。13、嚴格執(zhí)行請銷假制度，無端不請假者按《保安人員獎懲制度》第7條執(zhí)行。14、嚴格執(zhí)行培訓制度，無端不參加培訓學習者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款20元。15、認真搞好宿舍衛(wèi)生保潔工作，每浮現(xiàn)一次衛(wèi)生不合格，懲罰負責人20元。16、保安人員要聽從指揮，不得頂撞領(lǐng)導，如有違背規(guī)定者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款100元。17、保安人員要精誠團結(jié)，互相配合，互相之間不準諷刺打擊，不準互相詆毀拆臺，不準亂加猜疑，不準在背后議論領(lǐng)導和同志，如有違背規(guī)定者，每發(fā)現(xiàn)一次罰款50元；如浮現(xiàn)打架者，每人懲罰100元，先動手者加罰50元，經(jīng)批評教誨仍不思悔改者，開除隊籍。18、保安組長要認真履行《保安組長職責》，如對工作不負責任，玩忽職守，每次視情節(jié)懲罰20—100元。19、保安隊長要認真履行《保安隊長職責》，如對工作不負責任，玩忽職守，每次視情節(jié)懲