025項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范

五、項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)防范存在的風(fēng)險(xiǎn)防范措施

做好與開發(fā)商和業(yè)主的溝通工作準(zhǔn)確引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立，形成管理服務(wù)有利面建立業(yè)主委員會(huì)溝通和監(jiān)測(cè)管理規(guī)程，影響業(yè)主委員會(huì)的行為在物業(yè)服務(wù)手冊(cè)和協(xié)議中明確業(yè)主的權(quán)利和義務(wù)，加強(qiáng)宣傳開發(fā)商與業(yè)主的矛盾，造成公司腹背夾擊業(yè)主委員會(huì)成立后解除合同業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)濫用職權(quán)業(yè)主大會(huì)或業(yè)主委員會(huì)未按法定程序成立非業(yè)主濫用業(yè)主權(quán)第一章物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)案例一、如何認(rèn)定委托抄表讀數(shù)及滯納金的法律效力？2007年A物業(yè)公司與景苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同，合同約定管理費(fèi)2.2元每平米。業(yè)主水費(fèi)由A物業(yè)公司代收代繳，同時(shí)與供水部門簽訂《供水委托代收代繳協(xié)議》，并按業(yè)主實(shí)際用水量向業(yè)主收取水費(fèi)。業(yè)主應(yīng)按月向A物業(yè)公司繳納管理費(fèi)及水費(fèi)，逾期支付按日萬(wàn)分之五標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算帶納金。2008年4月20日，物業(yè)公司與景苑小區(qū)業(yè)主委員會(huì)達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議，約定小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)上調(diào)至2。6每平米。廣森公司是景苑小區(qū)的業(yè)主，從2007年11月至2009年8月，無(wú)正當(dāng)理由共拖欠管理費(fèi)人民幣1800元、水費(fèi)418元，滯納金118元。A物業(yè)公司提起訴訟要求被告繳清管理費(fèi)、水費(fèi)和根據(jù)物業(yè)管理合同的約定滯納金。被告認(rèn)為：1、原告關(guān)于水費(fèi)的訴訟請(qǐng)求依據(jù)不足，原告主張拖欠水費(fèi)的證據(jù)是自已打印的，沒有經(jīng)過(guò)被告確認(rèn)，原告應(yīng)當(dāng)承擔(dān)舉證不能的法律效果；2、物業(yè)管理合同中關(guān)于滯納金的約定沒有法律效力。滯納金帶有公權(quán)性質(zhì)，不是平等主體可以約定，因此物業(yè)管理合同的約定的滯納金為無(wú)效約定；3、原告與業(yè)主委會(huì)簽訂的《補(bǔ)充協(xié)議》未經(jīng)業(yè)主大會(huì)表決通過(guò)，對(duì)全本業(yè)主沒有法律約束力。問(wèn)題：一、如何確認(rèn)原告水費(fèi)抄表打單的證據(jù)效力？二、被告關(guān)于滯納金的抗辯理由是否成立？三、你認(rèn)為《補(bǔ)充協(xié)議》是否有力，對(duì)補(bǔ)充協(xié)議訴效力，原告應(yīng)當(dāng)提供哪一些證據(jù)？四、如果你是原告你會(huì)采取哪一些風(fēng)險(xiǎn)防范措施？二、“滯納金”的名稱問(wèn)題及法律認(rèn)定滯納金是行政強(qiáng)制執(zhí)行中執(zhí)行罰的一種類型，滯納金作為一種行政強(qiáng)制行為，只能發(fā)生在雙方法律地位不平等、國(guó)家行使公共權(quán)力的過(guò)程中，個(gè)人和其他團(tuán)體都無(wú)權(quán)私自設(shè)立。物業(yè)服務(wù)合同的簽訂雙方是業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)，雙方之間是平等的民事主體關(guān)系。因此，在物業(yè)服務(wù)合同中使用“滯納金”一詞不妥，應(yīng)當(dāng)改為“違約金”。對(duì)于物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的有關(guān)滯納金條款，應(yīng)該理解為合同雙方在詞語(yǔ)的選擇和表述上不夠準(zhǔn)確，未能分清違約金與滯納金的法律區(qū)別，雙方在合同條款中約定的滯納金的真實(shí)意思表示為違約金。根據(jù)民法的公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，應(yīng)將物業(yè)服務(wù)合同中出現(xiàn)的有關(guān)滯納金條款解釋為違約金。第一章物業(yè)管理項(xiàng)目承接風(fēng)險(xiǎn)案例二、維修資金是否屬于物業(yè)公司所有？A物業(yè)公司于1998年8月開始管理晶品小區(qū)，2000年3月，晶品小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)公司簽訂《晶品小區(qū)物業(yè)管理協(xié)議》，合同期為3年。2003年9月，雙方解除協(xié)議。2004年3月，晶品小區(qū)業(yè)主委員會(huì)和物業(yè)公司就晶品小區(qū)進(jìn)行財(cái)務(wù)移交，但物業(yè)公司未將公共維修資金的收支明細(xì)及相應(yīng)的財(cái)務(wù)憑證進(jìn)行移交。之后，經(jīng)多次交涉無(wú)效。晶品小區(qū)業(yè)主委會(huì)訴至法院，原告：要求物業(yè)公司移交有關(guān)公共維修資金的明細(xì)及相關(guān)財(cái)務(wù)憑證。被告辯稱：晶品小區(qū)不具備訴訟主體資格，并且訴訟請(qǐng)求沒有任何事實(shí)和法律依據(jù)。