物業(yè)管理概述第一節(jié)物業(yè)一、物業(yè)的含義“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國(guó)外，專(zhuān)門(mén)是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱(chēng)或同義詞而使用的。物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它能夠依照區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱(chēng)為物業(yè)。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類(lèi)著述的提法至少有幾十種，概言之，要緊包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇；(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。由此觀之：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤單單的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱(chēng)之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。那個(gè)地點(diǎn)的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。二、物業(yè)的性質(zhì)世界上每個(gè)事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，關(guān)于我們了解物業(yè)和物業(yè)治理的本質(zhì)，把握物業(yè)治理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)治理有著十分積極的意義。(一)物業(yè)的自然屬性物業(yè)的自然屬性又稱(chēng)物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形狀相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性要緊指：1.物業(yè)的二元性物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而不管何種建筑物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。因此，關(guān)于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在都市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必定兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。2.物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性，從全然上來(lái)講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類(lèi)只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。3.物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的差異性要緊是就土地而言的。由于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人類(lèi)就必須開(kāi)發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村要緊取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在都市要緊取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性要緊是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物差不多上單件產(chǎn)品，它們?cè)陬?lèi)別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面，都存在著某種不同之處。4.物業(yè)的固定性物業(yè)的固定性要緊是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。5.物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐步損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長(zhǎng)期性要緊是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情形下，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長(zhǎng)期使用。因此，物業(yè)既能夠一次性出售，也能夠通過(guò)出租的方式零星出售，邊流通邊消費(fèi)；其價(jià)值能夠一次收回，也能夠在較長(zhǎng)時(shí)期中多次收回。6.物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。沒(méi)有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。(二)物業(yè)的社會(huì)屬性物業(yè)的社會(huì)屬性能夠從兩個(gè)方面來(lái)研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來(lái)看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問(wèn)題。1.物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性第一，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓?zhuān)畈欢嗌媳磉_(dá)物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開(kāi)發(fā)建筑、經(jīng)營(yíng)治理差不多上商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規(guī)律這一最差不多的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費(fèi)，即便是非盈利性的，也無(wú)不充斥著商品的行為，奉行著“商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)治理與消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)?。其次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對(duì)短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對(duì)短缺。再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這差不多為越來(lái)越多的人們所認(rèn)識(shí)。應(yīng)該看到，物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。從某一時(shí)期來(lái)看，物業(yè)的價(jià)格可能有升有降、上下波動(dòng)；但從長(zhǎng)期來(lái)看，它無(wú)疑出現(xiàn)出在波動(dòng)中上揚(yáng)、呈螺旋式上升的趨勢(shì)。最后，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因?yàn)槲飿I(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)固的重大問(wèn)題，更因?yàn)槲覈?guó)的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性治理轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是為了愛(ài)護(hù)土地的社會(huì)主義公有性，合理愛(ài)護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，實(shí)現(xiàn)都市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)進(jìn)展目標(biāo)，科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)都市，并與都市的遠(yuǎn)景進(jìn)展需要結(jié)合起來(lái)，政府通過(guò)各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來(lái)調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類(lèi)別等；二是物業(yè)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境愛(ài)護(hù)、綠化、治安治理等有關(guān)法規(guī)條例；三是作為物業(yè)本身，其治理也有一個(gè)法律和政策的約束、規(guī)范的過(guò)程。《都市房地產(chǎn)治理法》對(duì)物業(yè)治理公司資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)治理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理等等都有明文規(guī)定。2.物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國(guó)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范疇內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。與購(gòu)置其他商品不同的是，購(gòu)入物業(yè)就意味著購(gòu)入一宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且，物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項(xiàng)單項(xiàng)權(quán)益，而且是一個(gè)權(quán)益束，擁有多項(xiàng)權(quán)能，如租售、抵押，形成一個(gè)完整的、抽象的權(quán)益體系。在這一權(quán)益體系中，各種權(quán)益能夠以不同形式組合，也可以相互分離，單獨(dú)行使、享有。明顯，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念常被交換使用，三者之間有著緊密的聯(lián)系?！胺康禺a(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種說(shuō)明：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上說(shuō)，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形狀的財(cái)產(chǎn)。這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)益，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等?！安粍?dòng)產(chǎn)”一詞譯自英語(yǔ)realestatｅ或realproperty。在英語(yǔ)中，realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動(dòng)，通常又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。從廣義的“房地產(chǎn)”概念來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于說(shuō)明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動(dòng)產(chǎn)的表述側(cè)重于說(shuō)明這種財(cái)產(chǎn)具有不可移動(dòng)這一專(zhuān)門(mén)屬性，但兩者所指乃同一對(duì)象。英語(yǔ)中，realestate和ｒealproperty可互譯互稱(chēng)，兩者關(guān)系可見(jiàn)一斑。從以上的分析能夠看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來(lái)，要緊區(qū)別有：(1)稱(chēng)謂領(lǐng)域不同。就一樣情形而言，“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱(chēng)謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱(chēng)。(2)適用范疇不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念)，但“物業(yè)”一樣多指一個(gè)單項(xiàng)的“物業(yè)”單位(如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)公司(也稱(chēng)“物業(yè)公司”)；而“房地產(chǎn)”是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或都市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來(lái)看，一樣只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不能夠“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。(3)概念外延不同。一樣而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、建筑、銷(xiāo)售、售后治理等整個(gè)過(guò)程?！拔飿I(yè)”有時(shí)也可用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用時(shí)期或區(qū)域。因此，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差。基于上述分析，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場(chǎng)地、庭院。物業(yè)依照其用途可分為：住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店旅社、工業(yè)廠房等等第一節(jié)物業(yè)一、物業(yè)的含義“物業(yè)”一詞譯自英語(yǔ)ｐropertｙ或estate，由香港傳入沿海、內(nèi)地，其含義是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)?！拔飿I(yè)”一詞在國(guó)外，專(zhuān)門(mén)是在東南亞地區(qū)是作為房地產(chǎn)的別稱(chēng)或同義詞而使用的。物業(yè)是單元性的房地產(chǎn)。物業(yè)既可指單元性的地產(chǎn)，也可指單元性的建筑物。物業(yè)有大小之別，它能夠依照區(qū)域空間作相對(duì)分割，整個(gè)住宅小區(qū)中的某住宅單位可作為一物業(yè)，辦公樓宇、商業(yè)大廈、酒店、廠房倉(cāng)庫(kù)也可被稱(chēng)為物業(yè)。關(guān)于物業(yè)的內(nèi)涵，國(guó)內(nèi)各類(lèi)著述的提法至少有幾十種，概言之，要緊包括以下要素：(1)已建成并具有使用功能的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇；(2)與這些屋宇相配套的設(shè)備和市政、公用設(shè)施；(3)屋宇的建筑(包括內(nèi)部的多項(xiàng)設(shè)施)和相鄰的場(chǎng)地、庭院、停車(chē)場(chǎng)、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路。由此觀之：?jiǎn)误w的建筑物、一座孤單單的不具備任何設(shè)施的樓宇，不能稱(chēng)之為完整意義上的物業(yè)。物業(yè)應(yīng)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的統(tǒng)一。那個(gè)地點(diǎn)的地產(chǎn)，系指與該房業(yè)配套的地業(yè)。二、物業(yè)的性質(zhì)世界上每個(gè)事物都有自己的屬性，物業(yè)也不例外。分析和把握物業(yè)的屬性，關(guān)于我們了解物業(yè)和物業(yè)治理的本質(zhì)，把握物業(yè)治理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)治理有著十分積極的意義。(一)物業(yè)的自然屬性物業(yè)的自然屬性又稱(chēng)物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形狀相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性要緊指：1.物業(yè)的二元性物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而不管何種建筑物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。因此，在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的社會(huì)，物業(yè)多為土地與建筑物的統(tǒng)一體，兼有土地與建筑物兩方面的物質(zhì)內(nèi)容。因此，關(guān)于不同的物業(yè)，其二元組成的比重有所不同。例如，從總體而言，物業(yè)的建筑面積與土地面積的比值在都市就高于鄉(xiāng)村，在經(jīng)濟(jì)、文化和商業(yè)中心就高于重工業(yè)基地。物業(yè)的二元性，是其他任何商品都不具備的，它決定了物業(yè)必定兼有土地與建筑物二者特有的各種性質(zhì)。2.物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性，從全然上來(lái)講，是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。人類(lèi)只能在有限的土地上開(kāi)發(fā)建設(shè)。由于現(xiàn)代建筑物技術(shù)要求高、耗資大，因此物業(yè)的數(shù)量還受制于社會(huì)經(jīng)濟(jì)力量和技術(shù)水平。3.物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的差異性要緊是就土地而言的。由于土地?cái)?shù)量有限，隨著人口的增加和經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，人類(lèi)就必須開(kāi)發(fā)利用劣質(zhì)土地。土地的優(yōu)劣，在農(nóng)村要緊取決于土地的天然尺度和其他自然條件，在都市要緊取決于地段的區(qū)位及其技術(shù)條件。物業(yè)的多樣性要緊是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。每一建筑物差不多上單件產(chǎn)品，它們?cè)陬?lèi)別、品種、規(guī)格、結(jié)構(gòu)、式樣、外觀，以及年代等方面，都存在著某種不同之處。4.物業(yè)的固定性物業(yè)的固定性要緊是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。人們無(wú)法將某一物業(yè)從偏遠(yuǎn)區(qū)位移動(dòng)到商業(yè)中心，即使人們將地上建筑物與土地相分離，也只是改變物業(yè)用途，不能移動(dòng)法律意義或?qū)嵸|(zhì)上的物業(yè)位置。5.物業(yè)的永久性和長(zhǎng)期性物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐步損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長(zhǎng)期性要緊是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情形下，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長(zhǎng)期使用。因此，物業(yè)既能夠一次性出售，也能夠通過(guò)出租的方式零星出售，邊流通邊消費(fèi)；其價(jià)值能夠一次收回，也能夠在較長(zhǎng)時(shí)期中多次收回。6.物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性，是指物業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。沒(méi)有配套設(shè)施的物業(yè)不能滿足人們的各種需要；人們的各種需求從客觀上決定了物業(yè)的配套性。物業(yè)配套越齊全，其功能發(fā)揮就越充分。(二)物業(yè)的社會(huì)屬性物業(yè)的社會(huì)屬性能夠從兩個(gè)方面來(lái)研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來(lái)看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問(wèn)題。1.物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性第一，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決定的，它具有幾方面的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容：物業(yè)的價(jià)值和使用價(jià)值是通過(guò)市場(chǎng)交易活動(dòng)得以實(shí)現(xiàn)的，物業(yè)的買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押，土地使用權(quán)的出讓與轉(zhuǎn)讓?zhuān)畈欢嗌媳磉_(dá)物業(yè)商品性的具體方式；物業(yè)的開(kāi)發(fā)建筑、經(jīng)營(yíng)治理差不多上商品經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，必須遵從價(jià)值規(guī)律這一最差不多的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)律；物業(yè)的分配與消費(fèi)，即便是非盈利性的，也無(wú)不充斥著商品的行為，奉行著“商品—貨幣”的規(guī)則；參與物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)治理與消費(fèi)的人與人之間的關(guān)系，本質(zhì)上是一種商品經(jīng)濟(jì)的關(guān)系，從生產(chǎn)到消費(fèi)都不是無(wú)償?shù)?。其次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。物業(yè)在供應(yīng)上的短缺，一方面表現(xiàn)為土地資源供應(yīng)的絕對(duì)短缺，另一方面表現(xiàn)為建筑資源供應(yīng)的相對(duì)短缺。再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。物業(yè)能夠保值、增值，這差不多為越來(lái)越多的人們所認(rèn)識(shí)。應(yīng)該看到，物業(yè)的增值是一種長(zhǎng)期的趨勢(shì)，而不是直線式的運(yùn)動(dòng)。從某一時(shí)期來(lái)看，物業(yè)的價(jià)格可能有升有降、上下波動(dòng)；但從長(zhǎng)期來(lái)看，它無(wú)疑出現(xiàn)出在波動(dòng)中上揚(yáng)、呈螺旋式上升的趨勢(shì)。最后，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。由于物業(yè)的稀缺性，也因?yàn)槲飿I(yè)是關(guān)系到國(guó)計(jì)民生、社會(huì)穩(wěn)固的重大問(wèn)題，更因?yàn)槲覈?guó)的物業(yè)是從福利性分配享有、行政性治理轉(zhuǎn)換過(guò)來(lái)的，政府在宏觀政策上的調(diào)控就顯得尤為重要。具體表現(xiàn)在：一是為了愛(ài)護(hù)土地的社會(huì)主義公有性，合理愛(ài)護(hù)、開(kāi)發(fā)土地資源，實(shí)現(xiàn)都市經(jīng)濟(jì)、社會(huì)進(jìn)展目標(biāo)，科學(xué)、合理地規(guī)劃、建設(shè)都市，并與都市的遠(yuǎn)景進(jìn)展需要結(jié)合起來(lái)，政府通過(guò)各種政策、法令、法規(guī)，從宏觀上來(lái)調(diào)控物業(yè)建設(shè)的數(shù)量、容積、布局、高度、類(lèi)別等；二是物業(yè)建設(shè)是一個(gè)系統(tǒng)工程，涉及許多相關(guān)的法律、法規(guī)、政策，也涉及市容環(huán)境愛(ài)護(hù)、綠化、治安治理等有關(guān)法規(guī)條例；三是作為物業(yè)本身，其治理也有一個(gè)法律和政策的約束、規(guī)范的過(guò)程?！抖际蟹康禺a(chǎn)治理法》對(duì)物業(yè)治理公司資質(zhì)驗(yàn)證、物業(yè)治理、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍治理等等都有明文規(guī)定。2.物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國(guó)是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范疇內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的使用權(quán)。與購(gòu)置其他商品不同的是，購(gòu)入物業(yè)就意味著購(gòu)入一宗不動(dòng)產(chǎn)之所有權(quán)(物權(quán))，而且，物業(yè)的所有權(quán)不僅是一項(xiàng)單項(xiàng)權(quán)益，而且是一個(gè)權(quán)益束，擁有多項(xiàng)權(quán)能，如租售、抵押，形成一個(gè)完整的、抽象的權(quán)益體系。在這一權(quán)益體系中，各種權(quán)益能夠以不同形式組合，也可以相互分離，單獨(dú)行使、享有。明顯，房地產(chǎn)物權(quán)比其他商品財(cái)產(chǎn)權(quán)的結(jié)構(gòu)更為復(fù)雜。三、物業(yè)與房地產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)的區(qū)分“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念常被交換使用，三者之間有著緊密的聯(lián)系?！胺康禺a(chǎn)”一詞有狹義和廣義兩種說(shuō)明：狹義的房地產(chǎn)是指房屋、屋基地以及附屬土地。這些附屬土地是指房屋的院落占地、樓間空地、道路占地等空間上與房屋和屋基地緊密結(jié)合的土地。廣義的房地產(chǎn)是指全部土地和房屋，以及附著于土地和房屋上不可分離的部分。從法律意義上說(shuō)，房地產(chǎn)本質(zhì)上是指以土地和房屋作為物質(zhì)存在形狀的財(cái)產(chǎn)。這種財(cái)產(chǎn)是指寓含于房地產(chǎn)實(shí)體中的各種經(jīng)濟(jì)利益以及由此而形成的各種權(quán)益，如所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等?！安粍?dòng)產(chǎn)”一詞譯自英語(yǔ)realestatｅ或realproperty。在英語(yǔ)中，realestate具體是指土地及附著在土地上的人工建筑物和房屋；realproperty具體是指realestate及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動(dòng)，通常又被稱(chēng)為不動(dòng)產(chǎn)。從廣義的“房地產(chǎn)”概念來(lái)說(shuō)，“房地產(chǎn)”與“不動(dòng)產(chǎn)”是同一語(yǔ)義的兩種表述。房地產(chǎn)的表述傾向于說(shuō)明這種財(cái)產(chǎn)是以房屋和土地作為物質(zhì)載體，而不動(dòng)產(chǎn)的表述側(cè)重于說(shuō)明這種財(cái)產(chǎn)具有不可移動(dòng)這一專(zhuān)門(mén)屬性，但兩者所指乃同一對(duì)象。英語(yǔ)中，realestate和ｒealproperty可互譯互稱(chēng)，兩者關(guān)系可見(jiàn)一斑。從以上的分析能夠看出，“物業(yè)”、“房地產(chǎn)”、“不動(dòng)產(chǎn)”三個(gè)概念雖有內(nèi)在的緊密聯(lián)系，然而內(nèi)涵不完全相同，歸納起來(lái)，要緊區(qū)別有：(1)稱(chēng)謂領(lǐng)域不同。就一樣情形而言，“不動(dòng)產(chǎn)”是民法慣常使用的詞匯，“房地產(chǎn)”則是經(jīng)濟(jì)法和行政法及商事實(shí)務(wù)中較常用的稱(chēng)謂，而“物業(yè)”僅僅是房地產(chǎn)領(lǐng)域中單元性的房地產(chǎn)概念的別稱(chēng)。(2)適用范疇不同?！胺康禺a(chǎn)”與“物業(yè)”在某些方面可通用(如基于狹義房地產(chǎn)概念)，但“物業(yè)”一樣多指一個(gè)單項(xiàng)的“物業(yè)”單位(如單項(xiàng)的房產(chǎn)、地產(chǎn))或一個(gè)獨(dú)立的房地產(chǎn)公司(也稱(chēng)“物業(yè)公司”)；而“房地產(chǎn)”是指一個(gè)國(guó)家、地區(qū)或都市所擁有的房產(chǎn)和地產(chǎn)。因此，從宏觀的角度來(lái)看，一樣只用“房地產(chǎn)”而非“物業(yè)”。如“房地產(chǎn)業(yè)”不能夠“物業(yè)”代替，“房地產(chǎn)體制改革”也不可用“物業(yè)體制改革”代替。(3)概念外延不同。一樣而言，“房地產(chǎn)”概念的外延是包括房地產(chǎn)的投資開(kāi)發(fā)、建筑、銷(xiāo)售、售后治理等整個(gè)過(guò)程。“物業(yè)”有時(shí)也可用來(lái)指某項(xiàng)具體的房地產(chǎn)，然而，它只是指房地產(chǎn)的交易、售后服務(wù)這一使用時(shí)期或區(qū)域。因此，兩者有宏觀與微觀之別，有全體與部分之差?；谏鲜龇治?，“物業(yè)”這一概念的定義可界定為：物業(yè)是指已建成并具有使用功能和經(jīng)濟(jì)效用的各類(lèi)供居住和非居住的屋宇及與之相配套的設(shè)備，市政、公用設(shè)施，屋宇所在的建筑地塊與附屬的場(chǎng)地、庭院。物業(yè)依照其用途可分為：住宅、寫(xiě)字樓、商場(chǎng)、酒店旅社、工業(yè)廠房等等。第二節(jié)物業(yè)管理一、物業(yè)治理的概念物業(yè)治理作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)環(huán)節(jié)，實(shí)際上是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的連續(xù)和完善，是在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中為完善市場(chǎng)機(jī)制而逐步建立起來(lái)的一種綜合性經(jīng)營(yíng)服務(wù)方式。物業(yè)治理既是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)治理的重要組成部分，又是現(xiàn)代化都市治理不可缺少的一環(huán)，在國(guó)際上十分流行并獲得了蓬勃的進(jìn)展，被人們視作現(xiàn)代化都市的“朝陽(yáng)”產(chǎn)業(yè)。關(guān)于物業(yè)治理的定義，一種說(shuō)法是廣義、狹義論。廣義的物業(yè)治理是泛指一切有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、租賃、銷(xiāo)售及售后的服務(wù)；狹義的物業(yè)治理，其要緊任務(wù)是樓宇的修理養(yǎng)護(hù)，以及治理好各層的機(jī)電設(shè)備和公共設(shè)施，還包括治安保衛(wèi)、環(huán)境綠化、分送信報(bào)、傳呼、打掃衛(wèi)生等項(xiàng)目。另一種說(shuō)法是依照英語(yǔ)的多種譯法，概括為“不動(dòng)產(chǎn)治理”或“房地產(chǎn)治理”。也有人直截了當(dāng)用“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”一詞來(lái)替代“物業(yè)治理”，以示與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)治理的區(qū)別，或與企業(yè)治理的區(qū)別。現(xiàn)在一樣的說(shuō)法是，物業(yè)治理類(lèi)似于房地產(chǎn)治理，但比房地產(chǎn)治理范疇更廣泛。那個(gè)范圍是向橫進(jìn)展、向后延伸、向周邊拓展，如治理范疇包括機(jī)電設(shè)備修理、清掃、治安保衛(wèi)等服務(wù)性的內(nèi)容，而不包括房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。綜上所述，物業(yè)治理是指物業(yè)治理經(jīng)營(yíng)人受物業(yè)所有人或使用人的托付，運(yùn)用現(xiàn)代治理與服務(wù)技術(shù)，按照托付治理合同，對(duì)已投入使用的各類(lèi)物業(yè)實(shí)施企業(yè)化、社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、規(guī)范化的治理，為物業(yè)的產(chǎn)權(quán)人和使用人提供高效、周到的服務(wù)，制造安全方便的居住和工作環(huán)境，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值。物業(yè)治理的這一定義，有著豐富的內(nèi)涵：(1)物業(yè)治理的治理對(duì)象是物業(yè)。那個(gè)物業(yè)是指在建或已投入使用的物業(yè)，即樓宇。(2)物業(yè)治理的服務(wù)對(duì)象是人，即物業(yè)所有人(業(yè)主)和使用人。(3)物業(yè)治理的屬性是經(jīng)營(yíng)。物業(yè)治理被視為一種專(zhuān)門(mén)的商品，物業(yè)治理所提供的是有償?shù)臒o(wú)形的商品——?jiǎng)趧?wù)與服務(wù)。(4)這種勞務(wù)、服務(wù)的投入能起到完善物業(yè)的使用效能，并使其保值、增值的作用。(5)物業(yè)治理是采納現(xiàn)代科學(xué)治理手段對(duì)物業(yè)實(shí)施全方位、多功能的治理，融治理、服務(wù)、經(jīng)營(yíng)于一體。(6)物業(yè)治理的差不多要求是統(tǒng)一治理和和諧，既包括相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)(樓宇等)或小區(qū)物業(yè)的統(tǒng)一治理和和諧，也包括轄區(qū)范疇內(nèi)各個(gè)方面的統(tǒng)一治理和和諧。(7)優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理與社區(qū)服務(wù)相結(jié)合，為業(yè)主和使用人提供物質(zhì)、精神方面的服務(wù)。(8)就法律屬性而言，物業(yè)治理是具有中介性質(zhì)的信托治理，通過(guò)一定的契約，規(guī)定相關(guān)各方的權(quán)益和義務(wù)。(一)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)治理與物業(yè)的治理經(jīng)營(yíng)一樣來(lái)說(shuō)，治理確實(shí)是打算、組織、指揮、和諧、監(jiān)督關(guān)于執(zhí)行企業(yè)大政方針，達(dá)到設(shè)定目標(biāo)的一系列工作。經(jīng)營(yíng)治理合起來(lái)講，也可明白得為企業(yè)決策和執(zhí)行決策。經(jīng)營(yíng)與治理是兩個(gè)不同的概念。其要緊區(qū)別是：其一，經(jīng)營(yíng)著重于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的總體和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，治理著重于支配現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)；其二，經(jīng)營(yíng)要在經(jīng)濟(jì)單位或組織與整體、全局之間進(jìn)行縱橫向和諧，治理只組織經(jīng)濟(jì)單位或組織內(nèi)部和產(chǎn)銷(xiāo)的和諧；其三，經(jīng)營(yíng)決定方針、目標(biāo)和要求，治理實(shí)現(xiàn)方針、目標(biāo)和要求。物業(yè)的經(jīng)營(yíng)是指物業(yè)投資開(kāi)發(fā)、生產(chǎn)、銷(xiāo)售的決策。然而，這些進(jìn)行物業(yè)的投資、生產(chǎn)、銷(xiāo)售的單位或組織，也需要內(nèi)部和產(chǎn)銷(xiāo)的治理，因而構(gòu)成經(jīng)營(yíng)性的治理。那個(gè)地點(diǎn)包括作為甲方的投資營(yíng)銷(xiāo)的房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性治理，也包括作為乙方的建筑單位和企業(yè)的經(jīng)營(yíng)性治理。物業(yè)的治理是圍繞以物業(yè)養(yǎng)護(hù)修理、保值增值為核心的打算、組織、指揮等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。然而，以治理工作為主的物業(yè)公司，也需要治理性的決策，因而構(gòu)成了治理性的經(jīng)營(yíng)。比如，物業(yè)治理的經(jīng)營(yíng)就需要籌措資金，而每一家物業(yè)治理公司更少不了總體經(jīng)營(yíng)性的規(guī)劃。從那個(gè)角度上說(shuō)，治理性的企業(yè)經(jīng)營(yíng)的含義，一是指其組織治理的過(guò)程中也需要決策，二是指其治理內(nèi)容中有經(jīng)營(yíng)性的業(yè)務(wù)。比如，物業(yè)治理公司搞經(jīng)紀(jì)、中介、營(yíng)銷(xiāo)、租賃，甚至是為了治理而開(kāi)展?fàn)I銷(xiāo)、出租物業(yè)等業(yè)務(wù)。這些都不改變物業(yè)治理和治理單位的性質(zhì)。因此，以“物業(yè)經(jīng)營(yíng)”概念來(lái)代替“物業(yè)治理”是不可取的。(二)物業(yè)治理與企業(yè)治理近年來(lái)，物業(yè)治理要企業(yè)化，差不多引起了政府有關(guān)部門(mén)的重視和行業(yè)有識(shí)之士的認(rèn)同，并逐步實(shí)施。所謂物業(yè)治理企業(yè)化，確實(shí)是物業(yè)治理公司按照現(xiàn)代企業(yè)制度的要求，自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，自我進(jìn)展，自我約束，成為具有獨(dú)立法人地位的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。然而，應(yīng)注意物業(yè)治理與工業(yè)企業(yè)治理的區(qū)別：其一，產(chǎn)業(yè)性質(zhì)不同。物業(yè)治理是第三產(chǎn)業(yè)，工業(yè)企業(yè)屬第二產(chǎn)業(yè)。其二，治理形狀不同。物業(yè)治理不生產(chǎn)實(shí)物形狀產(chǎn)品，即它的治理對(duì)象是成品，即物業(yè)。治理只意味著提供了服務(wù)，而治理服務(wù)始終是與環(huán)境處在交流中，是開(kāi)放型的。工業(yè)企業(yè)治理卻不同，它是以產(chǎn)品生產(chǎn)為終端，是一種封閉型的治理。其三，治理模式不同。物業(yè)治理是托付型、契約化的服務(wù)，工業(yè)企業(yè)治理是生產(chǎn)型、技術(shù)化的監(jiān)控。二、物業(yè)治理的起源及其緣故物業(yè)治理是社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展到一定水平的必定產(chǎn)物。傳統(tǒng)意義上的物業(yè)治理起源于19世紀(jì)60年代的英國(guó)。由于工業(yè)革命的進(jìn)展，大量農(nóng)村人口涌入工業(yè)都市，引起了對(duì)都市房屋需求的增加，但對(duì)其缺乏治理導(dǎo)致了諸如房屋破舊嚴(yán)峻、居住環(huán)境日趨惡化等社會(huì)問(wèn)題。當(dāng)時(shí)，英國(guó)有一位名叫奧克維婭·希爾(OctaviaHill)的女士迫不得已為其名下出租的物業(yè)制訂了一套規(guī)范租戶行為的治理方法，出乎意料地收到了良好成效，招致當(dāng)?shù)厝耸考娂娦Х?。這能夠說(shuō)是世界上最早的“物業(yè)治理”。時(shí)至今日，英國(guó)的物業(yè)治理作為一個(gè)固定行業(yè)，整體水平是世界一流的。除了傳統(tǒng)意義上的樓宇修理、養(yǎng)護(hù)、清潔、保安外，物業(yè)治理的內(nèi)容已延展到工程咨詢和監(jiān)理、物業(yè)功能布局和劃分、市場(chǎng)行情調(diào)查和推測(cè)、目標(biāo)客戶群認(rèn)定、物業(yè)租售推廣代理、通訊及旅行安排、智能系統(tǒng)化服務(wù)、專(zhuān)門(mén)性社會(huì)保證服務(wù)等全方位服務(wù)。在普遍推行物業(yè)治理的同時(shí)，成立了英國(guó)皇家物業(yè)治理學(xué)會(huì)，會(huì)員遍布世界各地。物業(yè)治理是一種與房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)這種現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合性治理，是與產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一治理，是與社會(huì)經(jīng)濟(jì)進(jìn)展相適應(yīng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的治理。與沒(méi)有治理的、無(wú)序的房屋經(jīng)營(yíng)和傳統(tǒng)的房屋治理相比，這種集高度統(tǒng)一的治理全方位、多層次的服務(wù)和市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生氣和活力的物業(yè)治理一顯現(xiàn)，就顯示了強(qiáng)大的生命力。其緣故是：第一，物業(yè)治理是一種社會(huì)化的治理模式，它擺脫了自營(yíng)的分散治理方式，為多個(gè)產(chǎn)權(quán)單位、產(chǎn)權(quán)人找到了一個(gè)總總管；同時(shí)，也為政府各職能治理部門(mén)找到了一個(gè)總代管，在授權(quán)的范疇內(nèi)去落實(shí)各項(xiàng)治理內(nèi)容，以克服舊體制下各自為政、多頭治理、互相推諉的種種弊端，從而有利于提高都市治理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類(lèi)物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。第二，物業(yè)治理是一種專(zhuān)業(yè)化的治理，它是由專(zhuān)門(mén)的治理公司通過(guò)合同或契約，按照產(chǎn)權(quán)人和使用人的意志與要求去實(shí)施的治理，從而擺正了主人和治理者的關(guān)系，將自營(yíng)自管的無(wú)序治理和行政性的治理終身制變?yōu)槠髽I(yè)經(jīng)營(yíng)型的聘用制。在如此的機(jī)制下逐步形成有活力的物業(yè)治理競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，業(yè)主有權(quán)選擇物業(yè)治理企業(yè)，物業(yè)治理企業(yè)必須依靠自己良好的治理和服務(wù)才能進(jìn)入和占據(jù)這一市場(chǎng)。這就從全然上促進(jìn)了服務(wù)態(tài)度的改變、服務(wù)質(zhì)量的改善和治理水平的提高，從而有利于提高都市治理的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化程度，并向現(xiàn)代化的治理方式轉(zhuǎn)換。第三，物業(yè)治理是一種經(jīng)營(yíng)型的治理，它推行的是有償服務(wù)、合理服務(wù)，并通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，使各類(lèi)物業(yè)的治理逐步走上以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我進(jìn)展的道路。這不僅減少了政府的壓力和負(fù)擔(dān)，使得房屋修理和養(yǎng)護(hù)的資金有了來(lái)源，而且使得業(yè)主、使用人受到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。第四，物業(yè)治理是建管結(jié)合的紐帶，它通過(guò)早期介入與后期跟進(jìn)，突出了治理的重要性，從而理順、擺正了建設(shè)與治理的關(guān)系，有利于發(fā)揮投資效益，使社會(huì)財(cái)寶和業(yè)主的財(cái)產(chǎn)得到保值、增值。三、物業(yè)治理的特點(diǎn)物業(yè)治理是一種有別于以往房產(chǎn)治理的一種新型的治理模式，其治理具有社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的特點(diǎn)。1.物業(yè)治理的社會(huì)化物業(yè)治理的社會(huì)化是指物業(yè)治理將分散的社會(huì)分工聚攏起來(lái)統(tǒng)一治理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。每位業(yè)主只需面對(duì)物業(yè)治理企業(yè)一家就能將所有關(guān)于房屋和居住(工作)環(huán)境的日常事宜辦妥，而不必分別面對(duì)各個(gè)不同部門(mén)，猶如為各業(yè)主找到了一個(gè)“總總管”，而對(duì)政府各職能部門(mén)來(lái)說(shuō)，則猶如找到了一個(gè)“總代理”。業(yè)主只需依照物業(yè)治理部門(mén)批準(zhǔn)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按時(shí)繳納治理費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，就能夠獲得周到的服務(wù)，既方便業(yè)主，也便于統(tǒng)一治理，有利于提高整個(gè)都市治理的社會(huì)化程度，以充分發(fā)揮各類(lèi)物業(yè)的綜合效益和整體功能，實(shí)現(xiàn)社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、心理效益的統(tǒng)一和綜合改善。2.物業(yè)治理的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)治理是由專(zhuān)業(yè)的治理企業(yè)——物業(yè)治理公司實(shí)施對(duì)物業(yè)的統(tǒng)一治理。這種治理是將有關(guān)物業(yè)的各專(zhuān)業(yè)治理都納入物業(yè)治理企業(yè)的范疇之內(nèi)，物業(yè)治理企業(yè)能夠通過(guò)設(shè)置分專(zhuān)業(yè)的治理職能部門(mén)來(lái)從事相應(yīng)的治理業(yè)務(wù)。隨著社會(huì)的進(jìn)展，社會(huì)分工漸趨于專(zhuān)業(yè)化，物業(yè)治理企業(yè)也能夠?qū)⒁恍?zhuān)業(yè)治理以經(jīng)濟(jì)合同的方式交予相應(yīng)的專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)公司。例如，機(jī)電設(shè)備修理承包給專(zhuān)業(yè)設(shè)備修理企業(yè)，物業(yè)保安能夠向保安公司雇聘保安人員，園林綠化能夠承包給專(zhuān)業(yè)綠化公司，環(huán)境衛(wèi)生也能夠承包給專(zhuān)業(yè)清潔公司。這些專(zhuān)門(mén)組織的成立，說(shuō)明這一行業(yè)已從分散型轉(zhuǎn)向了專(zhuān)業(yè)型。這種轉(zhuǎn)向有利于提高都市治理的專(zhuān)業(yè)化和社會(huì)化程度，并能進(jìn)一步促進(jìn)都市治理向現(xiàn)代化的治理方式轉(zhuǎn)換。3.物業(yè)治理的企業(yè)化物業(yè)治理單位是企業(yè)單位，不是事業(yè)單位，也不具備政府行為職能。物業(yè)治理企業(yè)作為一個(gè)獨(dú)立的法人，應(yīng)按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定運(yùn)行，不受任何干擾，政、事、企完全分離。因此，物業(yè)治理企業(yè)必須依照物業(yè)治理市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)則參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，依靠自己的經(jīng)營(yíng)能力和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)在物業(yè)治理市場(chǎng)上爭(zhēng)取自己的位置和拓展業(yè)務(wù)，用治理的業(yè)績(jī)?nèi)ペA得商業(yè)信譽(yù)。因此，物業(yè)治理企業(yè)在運(yùn)作過(guò)程中還要處理好與有關(guān)部門(mén)，如街道、居委、公安、市政、公用、郵電、交通等行政或事業(yè)性單位的關(guān)系，以“物業(yè)”為中心，相互和諧。如此就能使物業(yè)治理企業(yè)從治理上、經(jīng)營(yíng)上和服務(wù)上下功夫，為業(yè)主制造一個(gè)方便、安全、清靜、整潔的居住和工作環(huán)境。4.物業(yè)治理的經(jīng)營(yíng)型物業(yè)治理企業(yè)的服務(wù)性質(zhì)是有償?shù)?，即推行有償服?wù)，合理收費(fèi)。物業(yè)治理的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是保本微利，量入為出，不以高額利潤(rùn)為目的。物業(yè)治理企業(yè)能夠通過(guò)多種經(jīng)營(yíng)，使物業(yè)的治理定于“以業(yè)養(yǎng)業(yè)、自我進(jìn)展”的道路，從而使物業(yè)治理有了造血功能，既減少了政府和各主管部門(mén)的壓力和負(fù)擔(dān)，又使得房屋修理、養(yǎng)護(hù)、環(huán)衛(wèi)、治安、管道修理、設(shè)備更新的資金有了來(lái)源，還能使業(yè)主得到全方位、多層次、多項(xiàng)目的服務(wù)。物業(yè)治理是一種和房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)代化生產(chǎn)方式相配套的綜合治理；是與隨著住房制度改革的推進(jìn)而形成的產(chǎn)權(quán)多元化格局相銜接的統(tǒng)一治理；是與建設(shè)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營(yíng)型的治理。這種集高度統(tǒng)一的治理、全方位多層次的服務(wù)、市場(chǎng)化經(jīng)營(yíng)為一體的充滿生氣和活力的物業(yè)治理一顯現(xiàn)，就越來(lái)越顯示出其強(qiáng)大的生命力。四、物業(yè)治理的職能與地位(一)物業(yè)治理的五種職能物業(yè)治理的職能能夠分為決策與打算、組織、指揮、操縱、和諧五種職能。1.決策與打算職能決策是指對(duì)物業(yè)治理目前和長(zhǎng)遠(yuǎn)的目標(biāo)以及實(shí)現(xiàn)此目標(biāo)有關(guān)的一些重大問(wèn)題所作出的選擇和決定，如物業(yè)轄區(qū)總體治理的方向、業(yè)主治理委員會(huì)的組建、物業(yè)治理企業(yè)的選擇、物業(yè)治理企業(yè)的進(jìn)展方向等。這些問(wèn)題解決不行，就會(huì)給物業(yè)治理工作帶來(lái)專(zhuān)門(mén)大的盲目性。因而，物業(yè)治理第一必須作出正確的決策。有了正確的決策，還必須有科學(xué)的打算，即把決策的目標(biāo)具體化，變成一定時(shí)期內(nèi)物業(yè)治理的行動(dòng)綱領(lǐng)。物業(yè)治理的打算職能應(yīng)由業(yè)主治理委員會(huì)和物業(yè)治理企業(yè)共同執(zhí)行，物業(yè)治理企業(yè)專(zhuān)門(mén)要發(fā)揮主動(dòng)性。決策正確與否、打確實(shí)是否科學(xué)對(duì)物業(yè)治理的成效具有決定性的作用。從那個(gè)意義上講，決策與打確實(shí)是物業(yè)治理的首要職能，忽視這一職能，必定會(huì)使物業(yè)治理陷于紛亂。2.組織職能組織確實(shí)是依照已確定的打算和提高治理效率的原則，把物業(yè)治理的各個(gè)要素、各個(gè)環(huán)節(jié)和各個(gè)方面，從治理的分工協(xié)作上，從上下左右的關(guān)系上，從時(shí)刻和空間的聯(lián)系上都合理地組織起來(lái)，形成一個(gè)有機(jī)結(jié)合的整體，使整個(gè)物業(yè)治理活動(dòng)變成一部“大機(jī)器”。在這部“大機(jī)器”中，包括人、財(cái)、物、環(huán)境等要素，應(yīng)做到盡可能好的結(jié)合，從而最大限度地發(fā)揮它們的作用。物業(yè)治理的組織職能要緊由物業(yè)治理企業(yè)執(zhí)行。物業(yè)治理企業(yè)必須正確實(shí)施管理的組織職能，合理地確定企業(yè)內(nèi)部的治理體制，包括治理機(jī)構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)的劃分和崗位責(zé)任制的建立，以發(fā)揮各個(gè)治理環(huán)節(jié)、各級(jí)職能部門(mén)的主動(dòng)性。從一定意義上講，組織水平的高低，直截了當(dāng)決定物業(yè)治理活動(dòng)效益的大小。3.指揮職能指揮是依照打算，對(duì)整個(gè)物業(yè)治理活動(dòng)進(jìn)行領(lǐng)導(dǎo)和督促。由于物業(yè)治理活動(dòng)十分復(fù)雜，涉及面廣，假如沒(méi)有科學(xué)的指揮，即使物業(yè)治理這部“大機(jī)器”組織起來(lái)了，也不可能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，物業(yè)治理活動(dòng)也不可能達(dá)到預(yù)期的成效，既定的打算目標(biāo)也難以保證實(shí)現(xiàn)，因此指揮職能是保證物業(yè)治理活動(dòng)順利進(jìn)行必不可少的條件。要實(shí)現(xiàn)科學(xué)的指揮，物業(yè)治理的指揮系統(tǒng)必須經(jīng)常進(jìn)行調(diào)查研究，分析物業(yè)治理活動(dòng)的全過(guò)程，把握物業(yè)的狀況和業(yè)主的需求，以取得指揮的主動(dòng)權(quán)。4.操縱職能操縱也叫監(jiān)督，確實(shí)是物業(yè)治理在執(zhí)行打算過(guò)程中，必須經(jīng)常操縱監(jiān)督打算的執(zhí)行情形，把實(shí)際情形與原定的目標(biāo)、打算、規(guī)章制度進(jìn)行對(duì)比，找出差異，分析緣故，采取必要的計(jì)策，以推動(dòng)物業(yè)治理活動(dòng)不斷進(jìn)展、完善。操縱職能要求建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度，包括業(yè)主公約、物業(yè)轄區(qū)治理章程、業(yè)主治理委員會(huì)章程、住戶手冊(cè)、物業(yè)治理公司崗位責(zé)任制、物業(yè)轄區(qū)綜合治理規(guī)章等；也要求建立周密高效的治理信息系統(tǒng)；還要求及時(shí)核實(shí)治理活動(dòng)的成效，做好各方面的考核，從而使操縱與監(jiān)督有充分的依據(jù)。5.和諧職能和諧也叫調(diào)劑，確實(shí)是和諧物業(yè)轄區(qū)內(nèi)外各方面的活動(dòng)，使它們能建立起良好的協(xié)作配合關(guān)系，不至于發(fā)生矛盾，以有效地實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理的決策打算目標(biāo)。和諧包括縱向和諧與橫向和諧、內(nèi)部和諧與外部和諧?？v向和諧確實(shí)是和諧物業(yè)治理指揮系統(tǒng)與各職能部門(mén)之間的活動(dòng)關(guān)系；橫向和諧確實(shí)是和諧同級(jí)各部門(mén)之間的活動(dòng)和關(guān)系；內(nèi)部和諧即和諧物業(yè)治理轄區(qū)內(nèi)部上下左右各方面的活動(dòng)、關(guān)系；外部和諧則是和諧物業(yè)治理與社會(huì)各有關(guān)方面的活動(dòng)和關(guān)系，包括街道、公安、交通、環(huán)保、衛(wèi)生、市政、園林、教育、公用事業(yè)、商業(yè)及文化娛樂(lè)等部門(mén)。對(duì)物業(yè)治理來(lái)說(shuō)，縱向和諧、橫向和諧、內(nèi)部和諧的關(guān)鍵在于全體業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)全體職員能清晰地了解物業(yè)治理的目標(biāo)、方針、決策打算和規(guī)章制度；而外部和諧則需要社會(huì)各方面的通力配合及法律法規(guī)的健全。上述物業(yè)治理職能是一個(gè)有機(jī)的統(tǒng)一整體。通過(guò)決策和打算職能，能夠明確物業(yè)治理的目標(biāo)與方向；通過(guò)組織職能，能夠建立實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的手段，使整個(gè)物業(yè)治理成為一部和諧的“大機(jī)器”；通過(guò)指揮職能，能夠建立正常的物業(yè)治理秩序；通過(guò)操縱職能，能夠檢查打算的實(shí)施情形；通過(guò)和諧職能，能夠修正偏差，使打算更符合物業(yè)治理的實(shí)際，并及時(shí)解決物業(yè)治理內(nèi)外部的矛盾，保證物業(yè)治理打算決策的實(shí)現(xiàn)。(二)物業(yè)治理的地位和作用1.促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展物業(yè)治理是深化房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革、實(shí)行房屋商品化的客觀需要，具有繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的體制改革也在向縱深進(jìn)展。我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的方向是市場(chǎng)化、商品化和住房自有化。隨著房屋商品化的逐步實(shí)施，各類(lèi)住房分幢、分套出售，大廈分層、分單元出售后形成了一個(gè)住宅區(qū)內(nèi)或一幢高層建筑里有著幾個(gè)、幾十個(gè)甚至幾百個(gè)多元產(chǎn)權(quán)的毗鄰關(guān)系。它不僅使原有的公房所有制為主體的房屋格局被大量共有、共用而又相互毗連的房屋格局所取代，而且也使傳統(tǒng)的按產(chǎn)權(quán)、按部門(mén)分散治理的方法，以及用打算包干的修理治理方法再也不能適應(yīng)形勢(shì)進(jìn)展的需要了，由此形成了產(chǎn)權(quán)多元化和治理社會(huì)化的新格局。這種新格局要求有與之相適應(yīng)的房屋治理的新模式來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、非市場(chǎng)取向的治理模式。從對(duì)目前公有房屋出售中居民心態(tài)的調(diào)查能夠看出，居民最擔(dān)憂的是公房出售后的治理修理問(wèn)題，包括經(jīng)費(fèi)、權(quán)益、責(zé)任和如何落實(shí)。因此，物業(yè)治理是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革和住房制度改革不可缺少的配套工程，同時(shí)具有深化、促進(jìn)和完善房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革的意義和作用。就整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，物業(yè)治理無(wú)疑拓寬了房地產(chǎn)市場(chǎng)范疇，完善了房地產(chǎn)投資，促進(jìn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)向健康有序的方向進(jìn)展。2.有利于提高房地產(chǎn)投資效益物業(yè)治理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的差不多環(huán)節(jié)，具有提高房地產(chǎn)投資效益的作用。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，就一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目而言，存在著開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理三個(gè)環(huán)節(jié)。按程序來(lái)說(shuō)，物業(yè)治理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的落腳點(diǎn)。改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)展初期的重點(diǎn)是解決數(shù)量問(wèn)題，實(shí)行的是一種數(shù)量增長(zhǎng)型經(jīng)濟(jì)，因而存在著重開(kāi)發(fā)建設(shè)、輕治理的現(xiàn)象，使開(kāi)發(fā)建設(shè)與治理脫節(jié)，這也是造成我國(guó)房地產(chǎn)治理效率低、房地產(chǎn)投資效益差的全然緣故所在。隨著國(guó)家宏觀政策的調(diào)整，單純的數(shù)量增長(zhǎng)差不多不能適應(yīng)市場(chǎng)需求，房地產(chǎn)要提高投資效益，要向效益增長(zhǎng)型轉(zhuǎn)變，就必須加強(qiáng)物業(yè)治理，使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、治理三個(gè)環(huán)節(jié)全面和諧地進(jìn)展。加強(qiáng)物業(yè)治理不僅能使物業(yè)保值，而且還能夠使物業(yè)增值。一方面，良好的物業(yè)治理可以使物業(yè)處于完好的狀態(tài)并使之正常運(yùn)行，能夠延長(zhǎng)物業(yè)的使用壽命，還能夠通過(guò)差不多業(yè)務(wù)、專(zhuān)項(xiàng)業(yè)務(wù)和特色業(yè)務(wù)的服務(wù)，適當(dāng)改善和提高物業(yè)的使用功能，提高物業(yè)的檔次和適應(yīng)性，進(jìn)而推動(dòng)物業(yè)的升值；另一方面，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理，還能受到精明的房地產(chǎn)交易商和顧客的青睞，使該物業(yè)成為搶手貨，從而推動(dòng)該物業(yè)的價(jià)格上升。物業(yè)治理是對(duì)物業(yè)建成以后使用全過(guò)程的治理，也能夠說(shuō)是廣泛意義上的售后服務(wù)，因此，物業(yè)治理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的重要保證。只有現(xiàn)代化的治理手段，優(yōu)質(zhì)、周到、完善的物業(yè)治理，才能保證房地產(chǎn)價(jià)值和使用價(jià)值的最終實(shí)現(xiàn)，進(jìn)而提高房地產(chǎn)的投資效益。3.樹(shù)立都市形象，完善都市功能物業(yè)治理是改善居民工作與生活環(huán)境、提高居住水平的基礎(chǔ)工作，具有樹(shù)立都市形象、完善都市功能的作用。居民工作、生活環(huán)境的完善和居住水平的提高是都市生活水平和消費(fèi)水平提高的差不多前提?，F(xiàn)代化的都市需要高質(zhì)量的治理服務(wù)，運(yùn)作良好的大廈設(shè)施，有助于工作效率的提高；稱(chēng)心如意的居住環(huán)境，有助于人際關(guān)系的調(diào)和。住宅社會(huì)學(xué)研究說(shuō)明，良好的環(huán)境不僅能減少苦惱、焦慮、矛盾、摩擦，乃至某些危害社會(huì)的不軌行為，還會(huì)形成互助、互諒的社會(huì)風(fēng)氣，促進(jìn)人們的身心健康，促使人們積極上進(jìn)。這一切是社會(huì)穩(wěn)固、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和都市進(jìn)展所必須具備的前提條件。物業(yè)治理正是順應(yīng)了這一要求而產(chǎn)生和進(jìn)展起來(lái)的。物業(yè)治理的目的是為業(yè)主制造一個(gè)整潔、舒服、安全、寧?kù)o、文雅的工作和生活環(huán)境，同時(shí)其基準(zhǔn)還應(yīng)隨著社會(huì)的不斷進(jìn)步而逐步拓展和提升。人們生活水平的改善、生活內(nèi)容的充實(shí)和豐滿，不管從物質(zhì)上依舊精神上都離不開(kāi)工作和生活環(huán)境的優(yōu)化和美化。高質(zhì)量的物業(yè)治理不僅是單純的技術(shù)性保養(yǎng)和事務(wù)性治理，而且還要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主制造一種從物質(zhì)到精神，既具有現(xiàn)代都市風(fēng)貌，又具有個(gè)性特色的工作和生活環(huán)境，形成一個(gè)以物業(yè)為中心的“微型社會(huì)”；既可充分發(fā)揮物業(yè)的功能，又能在充分保證業(yè)主合法權(quán)益的同時(shí)，增加業(yè)主的睦鄰意識(shí)，制造相互尊重、和樂(lè)共處的群居關(guān)系。因此，高質(zhì)量的物業(yè)治理既能夠改變都市風(fēng)貌、改善人們的工作和生活環(huán)境，又能提高人們的精神文明素養(yǎng)和現(xiàn)代化都市意識(shí)，為樹(shù)立都市形象、完善都市功能起積極推動(dòng)作用。4.推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展物業(yè)治理是加快我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)展同國(guó)際接軌的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的作用。物業(yè)治理是一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化治理方法和模式，不受地區(qū)、國(guó)家和社會(huì)制度的限制。中國(guó)傳統(tǒng)的房屋治理模式，在專(zhuān)門(mén)多方面不適應(yīng)改革開(kāi)放形勢(shì)下外商、外籍人士的商務(wù)活動(dòng)和居住的需要。隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的深化和涉外經(jīng)濟(jì)的進(jìn)展，越來(lái)越多的外商對(duì)投資中國(guó)大陸感愛(ài)好。外商進(jìn)入中國(guó)大陸一樣第一在“賓館”入住，開(kāi)始“投石問(wèn)路”，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所拓展，就需要安居樂(lè)業(yè)了。只有安居才能樂(lè)業(yè)，在中國(guó)大陸的外商一樣都十分關(guān)注如何為自己安排一個(gè)方便、高效的工作和居住環(huán)境，同時(shí)外商進(jìn)入事業(yè)進(jìn)展期后，就有了為自己公司和工作人員購(gòu)置業(yè)務(wù)和居住用房的需要。中國(guó)大陸的物業(yè)治理最初正是從對(duì)外商、外籍人員在中國(guó)大陸的產(chǎn)業(yè)和僑匯房的治理進(jìn)展起來(lái)的，至今涉外房的治理仍是物業(yè)治理的重要組成部分。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)展和完善，投資于中國(guó)大陸房地產(chǎn)的外商也正在獨(dú)資組建物業(yè)治理公司，來(lái)治理自己在中國(guó)大陸的物業(yè)，并以此作為吸引外商在中國(guó)大陸置業(yè)的一招。由此可見(jiàn)，良好的物業(yè)治理是加快中國(guó)房地產(chǎn)同國(guó)際接軌、改善中國(guó)大陸投資條件、改善投資環(huán)境的必要措施，具有推動(dòng)外向型房地產(chǎn)和涉外經(jīng)濟(jì)進(jìn)展的作用。5.有助于提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的聲譽(yù)物業(yè)治理是房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的重要業(yè)務(wù)，具有提高房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。隨著房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步進(jìn)展，專(zhuān)門(mén)多具有一定規(guī)模和一定實(shí)力的房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛成立自己的物業(yè)治理公司，并多方挖掘、培養(yǎng)物業(yè)治理人才。房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)已意識(shí)到物業(yè)治理的重要性，開(kāi)始關(guān)懷物業(yè)治理，并把物業(yè)治理作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)的重要戰(zhàn)略決策。因?yàn)榉康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的物業(yè)假如具有優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理，就能夠免除業(yè)主和租用戶的后顧之憂，增強(qiáng)他們對(duì)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，建立房地綜合開(kāi)發(fā)企業(yè)在公眾中的良好形象，促進(jìn)后續(xù)銷(xiāo)售工作的順利開(kāi)展。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理是企業(yè)最形象也是最實(shí)惠的廣告，具有提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)聲譽(yù)的作用。第三節(jié)物業(yè)治理的作用與類(lèi)型一、物業(yè)治理與傳統(tǒng)治理建國(guó)以后，國(guó)家對(duì)城鎮(zhèn)房屋治理實(shí)行的是打算經(jīng)濟(jì)條件下形成的行政治理體制，至今仍是城鎮(zhèn)房屋治理的要緊模式。物業(yè)治理與傳統(tǒng)的行政性治理模式從共同點(diǎn)講差不多上對(duì)城鎮(zhèn)房屋的使用期的治理。物業(yè)治理是傳統(tǒng)治理的延伸和進(jìn)展，但由于機(jī)制的不同，兩者又有著原則上的區(qū)別。(一)治理實(shí)體城鎮(zhèn)房屋傳統(tǒng)治理模式是一種行政性、福利性的管房模式，實(shí)施治理的實(shí)體是政府機(jī)構(gòu)-各地區(qū)房管部門(mén)及其下屬的事業(yè)單位-房管所(站)。物業(yè)治理則是一種經(jīng)營(yíng)性、企業(yè)化的勞動(dòng)服務(wù)行為，實(shí)施治理的實(shí)體是具有法人資格的物業(yè)治理企業(yè)和各種專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司。(二)治理機(jī)制傳統(tǒng)治理與房屋福利性分配模式相適應(yīng)，是一種非經(jīng)營(yíng)性的治理行為，建立在以租養(yǎng)房的基礎(chǔ)上。在低租金條件下采納行政補(bǔ)貼的方法來(lái)補(bǔ)償經(jīng)費(fèi)的不足，或者因經(jīng)費(fèi)的不足而不能有效地保養(yǎng)房屋。物業(yè)治理則是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下提供勞務(wù)的有償服務(wù)，采納“以業(yè)養(yǎng)房”的方針，依靠對(duì)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)和對(duì)業(yè)戶的優(yōu)質(zhì)服務(wù)來(lái)管好物業(yè)并取得自身的的生存和進(jìn)展。(三)市場(chǎng)機(jī)制傳統(tǒng)治理是按產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)劃分的部門(mén)治理，往往一個(gè)完整的物業(yè)區(qū)域，其內(nèi)部各個(gè)物業(yè)因產(chǎn)權(quán)歸屬不同而被分割，阻礙了物業(yè)的統(tǒng)一治理。物業(yè)治理則是一種社會(huì)化的治理，打破部門(mén)、系統(tǒng)的分割，適應(yīng)產(chǎn)權(quán)多元化的格局，按市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)作。業(yè)主和治理公司通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)來(lái)簽訂托付治理服務(wù)合同，開(kāi)展業(yè)務(wù)。(四)服務(wù)范疇傳統(tǒng)治理的工作職責(zé)一樣局限在房屋使用和修理范疇內(nèi)，由因此受低租金的限制，服務(wù)范疇狹、功能單一，房管部門(mén)又是行政性事業(yè)單位，缺乏開(kāi)展經(jīng)營(yíng)性服務(wù)的主動(dòng)性和積極性。物業(yè)治理提供全方位、多功能的綜合性服務(wù)，市場(chǎng)機(jī)制促使治理公司千方百計(jì)地從廣度和深度上拓展業(yè)務(wù)，以高效優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。(五)主導(dǎo)地位傳統(tǒng)治理由于產(chǎn)權(quán)單一，差不多上是一種單向行為，一切由治理單位說(shuō)了算，住戶是被動(dòng)的，處于被治理的地位。物業(yè)治理是一種契約行為，供需雙方通過(guò)共同認(rèn)可的合同相聯(lián)系，有明確的權(quán)益義務(wù)，而且業(yè)主在其中居主導(dǎo)地位。綜上所述，物業(yè)治理完全轉(zhuǎn)換了傳統(tǒng)機(jī)制下政府、治理單位、業(yè)主和使用人三者之間的關(guān)系。物業(yè)治理使原先由政府對(duì)物業(yè)和物業(yè)環(huán)境的保養(yǎng)、服務(wù)直截了當(dāng)負(fù)責(zé)、直截了當(dāng)治理，轉(zhuǎn)換為由業(yè)主、使用人自負(fù)其責(zé)。這種轉(zhuǎn)換既表達(dá)了物業(yè)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益，又建立了新的、適應(yīng)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的政府、業(yè)主(使用人)和治理公司三者之間的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)業(yè)主自治和專(zhuān)業(yè)治理相結(jié)合的治理原則和與此相適應(yīng)的治理模式。在這種機(jī)制和模式下，轄區(qū)的住戶做到自己的情況自己辦，公共的事務(wù)共同辦。物業(yè)的業(yè)主從被動(dòng)、被管的地位轉(zhuǎn)換為主動(dòng)地、自覺(jué)地管好自己的物業(yè)，愛(ài)護(hù)共同的利益。二、物業(yè)治理的作用從以上物業(yè)治理的業(yè)務(wù)范疇、物業(yè)治理和傳統(tǒng)治理的異同的論述中已接近了本章的主題。那個(gè)地點(diǎn)再對(duì)物業(yè)治理在社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活和都市建設(shè)中的地位和作用展開(kāi)分析：(一)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革配套工程中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革方向是商品化、市場(chǎng)化和住房自有化，并由此形成產(chǎn)權(quán)多元化和治理社會(huì)化的新格局。這種新格局因此要求有與之相適應(yīng)的房屋治理新模式來(lái)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的、福利性的治理模式。當(dāng)前，公有房屋出售后居民最大的擔(dān)憂確實(shí)是公房出售后的治理修理問(wèn)題，包括費(fèi)用收支、權(quán)益責(zé)任、治理方式等等。物業(yè)治理收費(fèi)和服務(wù)情形如何就成為購(gòu)房時(shí)第一考慮的前提。因此，良好的物業(yè)治理使購(gòu)房人放心、安心，因而具有深化、促進(jìn)和完善房屋商品化，住房制度改革的功能，是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)體制改革不可缺少的配套工程。(二)提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的效益房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的全過(guò)程由開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)和消費(fèi)使用三個(gè)環(huán)節(jié)組成，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)的最后落腳點(diǎn)是消費(fèi)和使用。物業(yè)治理作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的最終環(huán)節(jié)，對(duì)前級(jí)活動(dòng)具有強(qiáng)烈的反彈和刺激作用。物業(yè)治理天然地賦有提高房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效益，繁榮和完善房地產(chǎn)市場(chǎng)的功能。當(dāng)前，商品房售后治理是房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的一個(gè)熱點(diǎn)和難點(diǎn)。周到、良好的物業(yè)治理能吸引和提升客戶對(duì)物業(yè)投入的愛(ài)好，提高物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值?，F(xiàn)在，進(jìn)展商終于明白，優(yōu)良、方便的物業(yè)治理是樹(shù)立企業(yè)形象，招攬用戶，推銷(xiāo)物業(yè)的重要手段和策略。周到的物業(yè)治理所提供的稱(chēng)心的居住和工作環(huán)境，能免除后顧之憂。由于物業(yè)治理在建設(shè)現(xiàn)代家園中的專(zhuān)門(mén)地位，其在房地產(chǎn)行業(yè)中的地位越來(lái)越重要。(三)提高城鎮(zhèn)居民的生活和居住水準(zhǔn)城鎮(zhèn)居民生活水準(zhǔn)和消費(fèi)水準(zhǔn)提高的第一標(biāo)志確實(shí)是居住狀況如何。物業(yè)治理從對(duì)住宅的治理來(lái)說(shuō)，其目標(biāo)第一是為居民營(yíng)造一個(gè)方便、文明、整潔、安全的生活環(huán)境，其水準(zhǔn)和內(nèi)容要隨著社會(huì)進(jìn)步不斷地拓展和提升?，F(xiàn)代化的家居離不開(kāi)高水平、規(guī)范化的物業(yè)治理。優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理不是單純的事務(wù)性操辦和技術(shù)性保養(yǎng)，而是要在此基礎(chǔ)上為業(yè)主、使用人制造一種從物質(zhì)到精神，具有濃厚的文化氛圍，又有個(gè)性特點(diǎn)的寧?kù)o、安逸、文雅、舒服的生活環(huán)境。規(guī)范化的物業(yè)治理與社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，能使物業(yè)區(qū)域形成一個(gè)具有“陶冶情操、凈化心靈、提升精神”的微型社會(huì)。在這種情形下，物業(yè)治理既能充分發(fā)揮物業(yè)的功能，保證業(yè)戶的合法權(quán)益，又能增強(qiáng)業(yè)戶間的鄰里意識(shí)，互相尊重，和諧相處的關(guān)系。這種居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系有助于鼓舞人們的群體意識(shí)、溝通感情、增強(qiáng)明白得、培養(yǎng)良好的社會(huì)心理，促進(jìn)社會(huì)的安定團(tuán)結(jié)。(四)都市治理的基礎(chǔ)工作現(xiàn)代都市治理要緊包括：建筑物的治理、道路交通和信息治理、公共活動(dòng)中心的治理和經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)治理等等。建筑物的容貌構(gòu)成都市形象的主體。一個(gè)個(gè)物業(yè)小區(qū)是都市的細(xì)胞，小區(qū)的環(huán)境整潔、優(yōu)美，都市的面貌也就煥然一新?，F(xiàn)在，物業(yè)治理已逐步從對(duì)新區(qū)治理延伸到建成區(qū)的治理。如此，就為都市面貌的更新和優(yōu)化提供了全方位的支持。當(dāng)前國(guó)內(nèi)的一些大、中都市都期望同國(guó)際接軌，建設(shè)一流的都市，以有利于引進(jìn)外資，進(jìn)展經(jīng)濟(jì)。物業(yè)治理作為一種不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)代化治理模式，不受地區(qū)、國(guó)家和社會(huì)制度的限制。外商進(jìn)入中國(guó)大陸，一旦投資項(xiàng)目初成或業(yè)務(wù)有所開(kāi)拓，往往會(huì)考慮“安居樂(lè)業(yè)”。因而都十分關(guān)注如何為自己安排一個(gè)舒服高效的工作和居住環(huán)境。因此，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)治理不僅體現(xiàn)都市的優(yōu)美形象，也是優(yōu)化投資環(huán)境、吸引外商在華置業(yè)的重要條件。1996年世界衛(wèi)生組織提出了“健康都市”的標(biāo)準(zhǔn)為：(1)為市民提供清潔和安全的環(huán)境；(2)為市民提供可靠和持久的食品、飲水、能源供應(yīng)，具有有效的清理垃圾系統(tǒng)；(3)通過(guò)富有活力和制造性的各種經(jīng)濟(jì)手段，保證滿足市民在營(yíng)養(yǎng)、飲水、住房、收入、安全和工作方面的差不多要求；(4)擁有一個(gè)強(qiáng)有力的相互關(guān)心的市民團(tuán)體，能夠?yàn)閯?chuàng)立健康都市而努力工作；(5)能使市民一道參與制定涉及他們?nèi)粘Ｉ睿瑢?zhuān)門(mén)是健康和福利的各項(xiàng)政策決定；(6)提供各種娛樂(lè)和閑暇活動(dòng)場(chǎng)所，以方便市民之間的溝通和聯(lián)系；(7)愛(ài)護(hù)文化遺產(chǎn)并尊重所有居民的各種文化和生活特性；(8)把愛(ài)護(hù)健康視為公眾決策的組成部分，給予市民選擇健康行為的權(quán)益；(9)作出不懈努力，爭(zhēng)取改善健康服務(wù)質(zhì)量，并能使更多市民享受到健康服務(wù)；(10)能使人們更健康長(zhǎng)久地生活和少疾病。以上這些要求大部分同物業(yè)治理的文明、衛(wèi)生小區(qū)建設(shè)相符合，因此，物業(yè)治理是建設(shè)現(xiàn)代都市的基礎(chǔ)工作。(五)提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇物業(yè)治理是提供商品勞務(wù)的行業(yè)，物業(yè)治理面廣量大，能提供廣泛的就業(yè)機(jī)遇。第一能為從事傳統(tǒng)治理的房管部門(mén)和人員提供一個(gè)轉(zhuǎn)換機(jī)制，吸納人員的合適方向。公房事業(yè)性治理方式是打算經(jīng)濟(jì)體制下的產(chǎn)物。近年來(lái)，隨著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)的興起，專(zhuān)門(mén)是土地批租和舊城舊房改造的迅猛態(tài)勢(shì)，公房大量轉(zhuǎn)化為私房。這使原先以公房經(jīng)租為主的城鎮(zhèn)房管部門(mén)作為住房福利制模式下的產(chǎn)物，在完成其歷史使命的同時(shí)面臨一個(gè)機(jī)制轉(zhuǎn)換和人員安排的問(wèn)題。那個(gè)地點(diǎn)，包括直管公房和系統(tǒng)公房?jī)纱蟛块T(mén)。物業(yè)治理就為兩者的轉(zhuǎn)換開(kāi)創(chuàng)了一個(gè)寬敞的天地。物業(yè)治理業(yè)的進(jìn)展還能帶動(dòng)相關(guān)行業(yè)的進(jìn)展。物業(yè)治理業(yè)同裝飾修理業(yè)、家政服務(wù)業(yè)、園林綠化業(yè)等部門(mén)有緊密的聯(lián)系。這些行業(yè)也能吸納大量的勞動(dòng)力。三、物業(yè)治理的類(lèi)型物業(yè)治理的類(lèi)型也確實(shí)是物業(yè)治理的模式、方式。依據(jù)開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)治理部門(mén)的關(guān)系，一樣劃分為兩大類(lèi)：(一)托付治理型這是典型的，也是差不多的治理方式。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主采納招投標(biāo)或協(xié)議的方式，通過(guò)“物業(yè)治理服務(wù)合同”托付專(zhuān)業(yè)化的物業(yè)治理企業(yè)，按照“統(tǒng)一治理，綜合服務(wù)”的原則，提供勞務(wù)商品的治理行為。假如物業(yè)的產(chǎn)權(quán)屬于兩個(gè)或兩個(gè)以上的業(yè)主，就由業(yè)主管房小組或業(yè)主委員會(huì)代表業(yè)主承擔(dān)業(yè)主自治治理的職能。這種方式，按照自用或出租又可分為：1.自用托付型業(yè)主將自有自用的物業(yè)托付物業(yè)治理企業(yè)治理，這是典型的托付治理方式。2.代理經(jīng)租型業(yè)主將自有的物業(yè)出租，托付物業(yè)治理企業(yè)經(jīng)營(yíng)治理，有兩種托付方式：一種是出租權(quán)屬于業(yè)主，由業(yè)主與租戶簽訂租賃合同，物業(yè)治理企業(yè)只承擔(dān)收租和治理；另一種是把經(jīng)租權(quán)也托付給物業(yè)治理企業(yè)，由物業(yè)治理企業(yè)全權(quán)代表業(yè)主招攬租戶，簽訂租賃合同。代理經(jīng)租型的物業(yè)治理費(fèi)用的收交也有兩種方式：一種是物業(yè)治理費(fèi)包含在租金里，由業(yè)主支付，一樣只包括差不多費(fèi)用；另一種是不包含在租金里，由承租人或使用人向物業(yè)治理企業(yè)支付。不管是哪一種方式，都應(yīng)該在合同和租約中明確規(guī)定。(二)自主經(jīng)營(yíng)型開(kāi)發(fā)商、業(yè)主將自有的物業(yè)不是托付給專(zhuān)業(yè)的物業(yè)治理企業(yè)治理，而是由自己?jiǎn)挝粌?nèi)部設(shè)立物業(yè)治理部門(mén)來(lái)治理。其與托付治理型的差不多區(qū)別有兩點(diǎn)：第一，是在物業(yè)所有權(quán)和經(jīng)營(yíng)治理權(quán)的關(guān)系上。自主經(jīng)營(yíng)型是二權(quán)合一，托付治理型是二權(quán)分離。第二，是在法人地位上。自主經(jīng)營(yíng)型物業(yè)所有權(quán)人和經(jīng)營(yíng)人是同一個(gè)法人，托付治理型是兩個(gè)各自獨(dú)立的法人。自主經(jīng)營(yíng)型按其對(duì)物業(yè)的使用和經(jīng)營(yíng)方式又可分為：(1)自有自用型。這一類(lèi)大多數(shù)是收益性物業(yè)，如商場(chǎng)、賓館、度假村、廠房、倉(cāng)庫(kù)等。這些單位往往在自己企業(yè)內(nèi)部設(shè)立不具有獨(dú)立法人資格的物業(yè)治理部門(mén)來(lái)治理自己的物業(yè)；(2)自有出租型。開(kāi)發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)合而為一，來(lái)經(jīng)營(yíng)治理自己的出租物業(yè)，實(shí)質(zhì)上是一個(gè)擁有自己產(chǎn)業(yè)的物業(yè)治理企業(yè)。自主經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)治理區(qū)域一樣規(guī)模都不大。假如本單位所屬的物業(yè)治理部門(mén)成為獨(dú)立的法人單位，那個(gè)物業(yè)治理企業(yè)與原單位(開(kāi)發(fā)商、業(yè)主)就應(yīng)該訂立托付治理服務(wù)合同。自主經(jīng)營(yíng)型也就向托付治理型轉(zhuǎn)換了。第四節(jié)物業(yè)治理的原則與宗旨物業(yè)治理的原則與宗旨是物業(yè)治理的差不多理念，是指導(dǎo)物業(yè)治理運(yùn)作的差不多要求和理順物業(yè)治理方方面面的依據(jù)。物業(yè)治理的差不多原則有：一、業(yè)主自治與專(zhuān)業(yè)治理相結(jié)合的原則這一原則規(guī)范業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)間的關(guān)系，劃清業(yè)主與物業(yè)治理企業(yè)的地位、職責(zé)、權(quán)益和義務(wù)，其具體要求包括：(一)業(yè)主自治治理業(yè)主自治治理的立足點(diǎn)是愛(ài)護(hù)業(yè)主的合法利益，包括業(yè)主的個(gè)體利益和整體利益，并協(xié)調(diào)好相互間的關(guān)系。業(yè)主自治治理是指業(yè)主在物業(yè)治理中處于主導(dǎo)地位，但這不意味業(yè)主直截了當(dāng)實(shí)施治理，而是通過(guò)合同的形式托付物業(yè)治理專(zhuān)業(yè)企業(yè)實(shí)施各項(xiàng)具體治理實(shí)務(wù)。業(yè)主自治治理的權(quán)益和義務(wù)為：(1)權(quán)益：決策、選聘、審議和監(jiān)督權(quán)；(2)義務(wù)：履行合同、公約和規(guī)章制度，協(xié)助和和諧各方關(guān)系。(二)專(zhuān)業(yè)化治理表達(dá)在以下幾個(gè)方面1.專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)有專(zhuān)門(mén)的組織機(jī)構(gòu)，如治理公司、專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司和公司內(nèi)部的各種專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)來(lái)實(shí)施各種服務(wù)項(xiàng)目，分工合作，提高效率。2.治理人員有專(zhuān)業(yè)治理人員和工程技術(shù)人員，這些人員還要通過(guò)規(guī)范化的培訓(xùn)和考核，取得崗位資格證書(shū)，以保證服務(wù)質(zhì)量和樹(shù)立良好的行風(fēng)和職業(yè)道德。3.專(zhuān)業(yè)設(shè)備有現(xiàn)代化的各種專(zhuān)業(yè)設(shè)備，這是專(zhuān)業(yè)治理的物質(zhì)保證，并與物業(yè)的檔次相適應(yīng)，逐步向智能化方向進(jìn)展。4.治理制度有科學(xué)的、規(guī)范化的各種治理制度和工作程序、流程圖，以保證專(zhuān)業(yè)化治理的正確實(shí)施。二、屬地治理與行業(yè)治理相結(jié)合的原則指物業(yè)區(qū)域所在地的政府、街道辦事處、相關(guān)專(zhuān)業(yè)部門(mén)和物業(yè)治理行業(yè)主管部門(mén)按各自職責(zé)范疇共同負(fù)責(zé)小區(qū)的治理工作。地點(diǎn)性的工作由地區(qū)統(tǒng)一和諧，專(zhuān)業(yè)性的工作歸口行業(yè)主管部門(mén)和相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)。條塊結(jié)合有利于發(fā)揮多方面的積極性。(一)主管部門(mén)行業(yè)治理能有效地發(fā)揮政府主管部門(mén)的專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)和監(jiān)督作用，包括市、區(qū)縣及其派出的辦事處。(二)行業(yè)協(xié)會(huì)行業(yè)治理既能發(fā)揮政府主管部門(mén)的作用，同時(shí)又能發(fā)揮行業(yè)協(xié)會(huì)的作用。行業(yè)協(xié)會(huì)作為行業(yè)的自助自律組織，能夠協(xié)助政府端正物業(yè)治理企業(yè)行風(fēng)，發(fā)揮社會(huì)中介組織的聯(lián)系和橋梁作用。(三)地區(qū)組織屬地治理有利于和諧好物業(yè)治理部門(mén)與街道辦事處、居民委員會(huì)和公安警署等地區(qū)組織的關(guān)系，和諧好物業(yè)治理與社區(qū)建設(shè)的關(guān)系，有利于把優(yōu)秀小區(qū)建設(shè)和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，共同創(chuàng)建文明小區(qū)。(四)相關(guān)部門(mén)市政、綠化、衛(wèi)生、交通、供水、供氣、供熱、郵電、廣播、供電、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保等等專(zhuān)業(yè)部門(mén)則可按專(zhuān)業(yè)歸口的原則分工負(fù)責(zé)物業(yè)區(qū)域中的有關(guān)工作。三、統(tǒng)一治理，綜合服務(wù)的原則那個(gè)原則表達(dá)物業(yè)治理的差不多特性和要求，包括統(tǒng)一治理和綜合服務(wù)兩方面，同時(shí)有機(jī)地結(jié)合在一起。(一)統(tǒng)一治理可簡(jiǎn)稱(chēng)為一體化原則。那個(gè)原則實(shí)施的前提是“一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的物業(yè)區(qū)域，建立一個(gè)業(yè)主委員會(huì)，托付一個(gè)物業(yè)治理企業(yè)治理”。在那個(gè)前提下實(shí)施一體化的治理。1.治理一體化物業(yè)區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)備、設(shè)施、場(chǎng)地、庭院、道路以及公共活動(dòng)中心、停車(chē)場(chǎng)等都由一個(gè)單位統(tǒng)一治理。2.服務(wù)一體化對(duì)業(yè)主和使用人的各種服務(wù)事項(xiàng)，包括專(zhuān)項(xiàng)、特約、代辦項(xiàng)目都由一個(gè)單位統(tǒng)一實(shí)施。如要聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，也由本物業(yè)區(qū)域的治理單位統(tǒng)一辦理。3.和諧一體化同物業(yè)治理有關(guān)方方面面的和諧、聯(lián)系由一個(gè)單位統(tǒng)一負(fù)責(zé)處理。業(yè)主、使用人、承租人有關(guān)物業(yè)治理的事務(wù)只找一個(gè)單位，那個(gè)單位不能推委，要認(rèn)真負(fù)責(zé)解決問(wèn)題。4.經(jīng)濟(jì)治理一體化有關(guān)物業(yè)治理的經(jīng)濟(jì)往來(lái)，包括各種物業(yè)治理費(fèi)用的收支、基金的治理和物業(yè)經(jīng)營(yíng)的財(cái)務(wù)治理都由一個(gè)單位負(fù)責(zé)。(二)綜合服務(wù)綜合服務(wù)是物業(yè)治理的差不多屬性，物業(yè)治理的綜合服務(wù)既要達(dá)到一樣服務(wù)業(yè)的要求，又有其自身的專(zhuān)門(mén)要求。1.高效優(yōu)質(zhì)綜合服務(wù)的差不多要求是講究服務(wù)的效用。確實(shí)是要處處主動(dòng)為業(yè)戶提供方便并使業(yè)戶感到舒服、中意，這是綜合服務(wù)的活力所在。因此，物業(yè)治理企業(yè)要按照高效、優(yōu)質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)實(shí)施規(guī)范化服務(wù)、禮貌服務(wù)和微笑服務(wù)。2.以人為本綜合服務(wù)是以人為本，即以業(yè)主和使用人為中心來(lái)開(kāi)展多樣化、全方位、多功能的服務(wù)。綜合服務(wù)確實(shí)是要針對(duì)不同年齡、不同性格、不同層次以及不同民族、國(guó)籍業(yè)戶的不同要求來(lái)開(kāi)展豐富多彩、方式靈活、生動(dòng)爽朗的服務(wù)活動(dòng)。3.個(gè)性化綜合服務(wù)由于提供富有個(gè)性化的周到服務(wù)，就能贏得不同類(lèi)別業(yè)戶的歡迎。因此，市場(chǎng)的潛力專(zhuān)門(mén)大、前景寬敞，是實(shí)現(xiàn)物業(yè)治理經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的差不多保證，也是樹(shù)立物業(yè)治理行業(yè)聲譽(yù)和企業(yè)的良好社會(huì)形象的差不多保證。物業(yè)治理部門(mén)在把握本原則時(shí)要尊重各主管部門(mén)的職權(quán)，同意主管部門(mén)的指導(dǎo)。四、社會(huì)化與平等競(jìng)爭(zhēng)的原則在房屋商品化、自有化和產(chǎn)權(quán)多元化的條件下，物業(yè)治理不是按權(quán)屬、按系統(tǒng)組建，而是按區(qū)域組建，按社會(huì)化原則治理。那個(gè)原則適應(yīng)二權(quán)不分離的情形，即物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)不分離；也能夠是物業(yè)二權(quán)分離的，即物業(yè)的所有者與經(jīng)營(yíng)權(quán)者不屬于同一法人單位。在產(chǎn)權(quán)多元化情形下，物業(yè)多數(shù)是采納二權(quán)分離的方式來(lái)經(jīng)營(yíng)治理的。社會(huì)化的原則有利于物業(yè)治理的市場(chǎng)培養(yǎng)和進(jìn)展。那個(gè)原則的具體要求有：(一)社會(huì)化的分工合作現(xiàn)代社會(huì)不同產(chǎn)業(yè)間的分工和協(xié)作有助于提高各個(gè)產(chǎn)業(yè)的綜合效益。房地產(chǎn)作為一個(gè)行業(yè)，其內(nèi)部的開(kāi)發(fā)、營(yíng)銷(xiāo)、咨詢和物業(yè)治理等各個(gè)分支行業(yè)間同樣要按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求分工協(xié)作，才有利于提高全行業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。專(zhuān)門(mén)是物業(yè)治理企業(yè)要從開(kāi)發(fā)企業(yè)的附屬地位剝離出來(lái)，獨(dú)立為自主經(jīng)營(yíng)的治理服務(wù)型企業(yè)。物業(yè)治理公司和各類(lèi)專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司，如清掃、綠化等公司間，同樣應(yīng)按照社會(huì)化大生產(chǎn)的要求相互間分工協(xié)作。(二)平等條件下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)業(yè)主和物業(yè)治理企業(yè)在平等的條件下通過(guò)市場(chǎng)用招投標(biāo)或協(xié)議的方式建立托付治理服務(wù)關(guān)系。政府有關(guān)部門(mén)和開(kāi)發(fā)商都不宜干預(yù)，物業(yè)治理企業(yè)只有通過(guò)自己的優(yōu)質(zhì)服務(wù)和良好的聲譽(yù)才能在市場(chǎng)上取得一席之地。(三)三個(gè)效益的統(tǒng)一物業(yè)治理的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)要實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益的有機(jī)統(tǒng)一，要在經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上以社會(huì)效益和環(huán)境效益為小區(qū)建設(shè)的最終目標(biāo)。物業(yè)治理服務(wù)于社會(huì)，理應(yīng)得到社會(huì)有關(guān)各方的支助，社會(huì)有關(guān)各方則在自己職責(zé)范疇內(nèi)做好物業(yè)區(qū)域建設(shè)的工作。五、企業(yè)化與全過(guò)程效益的原則物業(yè)治理作為一種市場(chǎng)化的經(jīng)營(yíng)行為，因此要按照企業(yè)化的原則來(lái)操作，同時(shí)要追求全行業(yè)、全過(guò)程的效益。企業(yè)在其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中追求全過(guò)程的效益是現(xiàn)代治理的差不多理念。這一原則表達(dá)在：(一)實(shí)施主體要按企業(yè)化的原則組建物業(yè)治理企業(yè)，不論是獨(dú)立的具有法人資格的公司、非獨(dú)立的物業(yè)治理部、房管所轉(zhuǎn)制的物業(yè)治理公司等等都要政、企分開(kāi)，政、事分開(kāi)，按照“獨(dú)立核算、自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我進(jìn)展”的方針開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。(二)按經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事物業(yè)治理企業(yè)在處理同方方面面的經(jīng)濟(jì)關(guān)系中嚴(yán)格按照經(jīng)濟(jì)規(guī)律辦事，專(zhuān)門(mén)在同開(kāi)發(fā)商的托付關(guān)系方面盡管業(yè)務(wù)聯(lián)系緊密，或?qū)儆谕黄髽I(yè)集團(tuán)，但在經(jīng)濟(jì)方面應(yīng)按照合同和有關(guān)規(guī)定劃清各自的職權(quán)。(三)早期介入物業(yè)治理從追求全行業(yè)、全過(guò)程效益動(dòng)身，就要使物業(yè)治理同項(xiàng)目開(kāi)發(fā)同步進(jìn)行。第一要做好物業(yè)治理的啟動(dòng)工作和前期基礎(chǔ)工作。實(shí)踐證明，只有早期、適時(shí)的介入房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，才能幸免“前期后遺癥”，減少后期治理工作的缺失。介入的時(shí)刻要依照物業(yè)的開(kāi)發(fā)情形，或者在設(shè)計(jì)時(shí)期、或者在施工時(shí)期、或者在驗(yàn)收時(shí)期、或者在銷(xiāo)售時(shí)期適時(shí)介入。介入的對(duì)象包括購(gòu)房業(yè)主的適時(shí)介入和物業(yè)治理公司的適時(shí)介入，或兩者同時(shí)介入。(四)創(chuàng)建名牌企業(yè)化的原則還要求物業(yè)治理企業(yè)努力提高經(jīng)營(yíng)水平、服務(wù)質(zhì)量。創(chuàng)建名牌，應(yīng)關(guān)注規(guī)模經(jīng)濟(jì)效益和拓展業(yè)務(wù)，以提高企業(yè)的聲譽(yù)，樹(shù)立良好的信用。六、物業(yè)治理的宗旨上述的物業(yè)治理屬性、范疇和原則都圍繞一個(gè)差不多的理念，即物業(yè)治理的指導(dǎo)思想，也確實(shí)是物業(yè)治理的宗旨，能夠概括為：(一)營(yíng)造良好的“安居樂(lè)業(yè)”的環(huán)境物業(yè)治理的全部活動(dòng)都圍繞一個(gè)中心，確實(shí)是“安居樂(lè)業(yè)”，具體地說(shuō)確實(shí)是為市民創(chuàng)建一個(gè)“整潔、文明、安全、方便”的生活和工作環(huán)境，或者說(shuō)一個(gè)有利于生存、進(jìn)展、享受的環(huán)境。同時(shí)要隨著物業(yè)治理業(yè)務(wù)的拓展和治理水準(zhǔn)的提高，依照每一小區(qū)的具體情形和業(yè)主的要求提高服務(wù)水準(zhǔn)、拓展服務(wù)范疇。居住區(qū)域要求舒服、安靜、溫馨、文雅，要求增加文化和藝術(shù)氛圍等。辦公和商務(wù)區(qū)域則強(qiáng)調(diào)高效、周到和形象，要求提供現(xiàn)代化的商務(wù)服務(wù)和智能化治理等。物業(yè)治理應(yīng)該是：第一是服務(wù)，第二是服務(wù)，第三依舊服務(wù)。服務(wù)表達(dá)了物業(yè)治理的宗旨和差不多屬性，物業(yè)治理只有以服務(wù)為中心，開(kāi)拓各項(xiàng)業(yè)務(wù)，才具有無(wú)窮的活力。(二)物業(yè)的保值與增值物業(yè)治理是受業(yè)主托付的經(jīng)營(yíng)治理行為，其行為的方向除了為托付人創(chuàng)建一個(gè)合適的“安居樂(lè)業(yè)”環(huán)境外，確實(shí)是要愛(ài)護(hù)業(yè)主、使用人的合法權(quán)益。物業(yè)治理的優(yōu)點(diǎn)就在于通過(guò)精心的策劃和良好的服務(wù)，能改善物業(yè)的內(nèi)外環(huán)境，提升物業(yè)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值，也確實(shí)是使物業(yè)既能保值，又能增值。第五節(jié)物業(yè)治理的進(jìn)展與條件本章以上介紹的物業(yè)治理的宗旨、原則、服務(wù)范疇、作用和模式差不多上從規(guī)范化的角度來(lái)論述的。這一切要轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實(shí)的行為，要有一個(gè)培養(yǎng)的過(guò)程，要有合適的土壤和環(huán)境，本節(jié)就來(lái)討論物業(yè)治理的進(jìn)展與實(shí)現(xiàn)條件。一、物業(yè)治理的特點(diǎn)國(guó)內(nèi)的物業(yè)治理盡管是從香港和國(guó)外移植進(jìn)來(lái)，然而專(zhuān)門(mén)快就顯示了自己的特色。(一)覆蓋面廣國(guó)內(nèi)的物業(yè)治理盡管是從80年代開(kāi)始起步，但是進(jìn)展速度專(zhuān)門(mén)快，而且覆蓋面廣。如上海市到1997年已有一億平方米以上各類(lèi)房屋納入物業(yè)治理范疇。沿海一些省、市，如遼寧、天津、北京、青島、江蘇、福建、廣東等地覆蓋面都專(zhuān)門(mén)廣。納入物業(yè)治理的物業(yè)種類(lèi)從居住用房、辦公和商務(wù)用房到一樣商品房、涉外商品房都先后進(jìn)入物業(yè)治理渠道。隨著房地產(chǎn)治理體制的改革和深化，大批售后公房和未售公房正在逐步納入物業(yè)治理渠道。與此相適應(yīng)，各類(lèi)物業(yè)治理企業(yè)如雨后春筍紛紛破土而出，如上海市到1997年已有各類(lèi)物業(yè)治理企業(yè)近2000家，從業(yè)人員約5萬(wàn)人。全國(guó)范疇到1997年約有物業(yè)治理企業(yè)7000家，從業(yè)人員100萬(wàn)人。一些國(guó)際上知名的物業(yè)治理企業(yè)也爭(zhēng)前恐后地進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地。物業(yè)治理正成為一個(gè)具有廣泛阻礙的行業(yè)。(二)業(yè)主權(quán)益得到有效愛(ài)護(hù)物業(yè)治理的特點(diǎn)確實(shí)是業(yè)主處于主導(dǎo)地位。中國(guó)的物業(yè)治理能被業(yè)主和使用人迅速同意就是國(guó)家對(duì)業(yè)主權(quán)益的充分而周到的關(guān)注。從立法到行政治理都有明確的法規(guī)和措施來(lái)保證業(yè)主的合法權(quán)益。其中最有力的措施確實(shí)是按物業(yè)區(qū)域建立業(yè)主委員會(huì)，使業(yè)主自治治理的職能在制度上得到保證。政府有關(guān)部門(mén)制造各種條件關(guān)心業(yè)委會(huì)開(kāi)展工作。上海市到1997年已有房屋業(yè)主委員會(huì)近2000家。(三)物業(yè)治理與社區(qū)治理緊密結(jié)合國(guó)內(nèi)物業(yè)治理的服務(wù)范疇從深度和廣度兩方面都有自己的特點(diǎn)。從廣度上講，物業(yè)治理服務(wù)項(xiàng)目眾多，內(nèi)容豐富。從最差不多的物業(yè)本體和設(shè)備的愛(ài)護(hù)、運(yùn)行到物業(yè)區(qū)域的環(huán)境治理，同時(shí)同社區(qū)治理和社區(qū)建設(shè)相結(jié)合，營(yíng)造現(xiàn)代化的、具有濃厚的文化氣息的生活和工作環(huán)境，提供物質(zhì)和精神兩方面的服務(wù)。從深度上講，既有一樣商品房的治理，又有高檔公寓、辦公樓的治理，高層次的治理差不多達(dá)到國(guó)際先進(jìn)水平。深圳、上海等地的有些優(yōu)秀小區(qū)已取得ISO9002國(guó)際質(zhì)量認(rèn)證。從治理的物業(yè)類(lèi)型講既有住宅、公寓、別墅的居住物業(yè)，又有經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，如綜合性大廈、商場(chǎng)、通用廠房和文教、衛(wèi)生等特種建筑。這種多類(lèi)型、多方位、多功能的服務(wù)表達(dá)了我國(guó)物業(yè)治理的特色。二、物業(yè)治理的歷程和前景從80年代初深圳第一家物業(yè)治理公司成立，標(biāo)志著物業(yè)治理在中國(guó)大地開(kāi)始萌發(fā)，能夠說(shuō)到本世紀(jì)末，物業(yè)治理總體上處于初創(chuàng)時(shí)期。那個(gè)地點(diǎn)對(duì)過(guò)去十余年和今后中國(guó)物業(yè)治理歷程作一些分析和推測(cè)。(一)初創(chuàng)時(shí)期這是我國(guó)物業(yè)治理啟動(dòng)和逐步形成為一個(gè)獨(dú)立行業(yè)的時(shí)期。80年代物業(yè)治理開(kāi)始在內(nèi)地興起，其外部條件是受東南亞等地房地產(chǎn)治理體制——專(zhuān)門(mén)是物業(yè)治理的引進(jìn)所啟發(fā)，內(nèi)部條件是由制造文明住宅小區(qū)和新建商品房售后治理進(jìn)展而來(lái)。然而，作為一個(gè)行業(yè)，還只出現(xiàn)在沿海部分大中都市，只是作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的附屬，尚不具備全國(guó)性的規(guī)模。90年代，物業(yè)治理以其專(zhuān)門(mén)的功能逐步引起人們的關(guān)注。1993年建