深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)2024/3/25深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)思維導(dǎo)圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析商務(wù)公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位酒店公寓建議房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目屬性概況產(chǎn)品特征分析項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目活動策略深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展持續(xù)向好，呈現(xiàn)高速、強(qiáng)勢發(fā)展態(tài)勢2006年，大亞灣區(qū)地區(qū)生產(chǎn)總值突破百億大關(guān)，實(shí)現(xiàn)100.2億元，比上年增長90.3%，隨著中海殼牌的順利投產(chǎn)，拉動作用明顯，大亞灣經(jīng)濟(jì)發(fā)展顯著加快，國民經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，各項(xiàng)指標(biāo)都有明顯改善，經(jīng)濟(jì)質(zhì)量進(jìn)一步提高。2002－2006年大亞灣區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）區(qū)域生產(chǎn)總值（億元）增長幅度占全市比例大亞灣區(qū)100.290.3％10.7％惠陽區(qū)90.3916.2％9.7％惠城區(qū)394.0316.4％42.2％2006年惠州三區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）比較表2006年，大亞灣區(qū)生長總值增長幅度為90.3％，增幅位居全市之首，占全市GDP約一成。不難看出，大亞灣區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受支柱產(chǎn)業(yè)石油化工、電子、汽車、鋼鐵等影響較大。信息來源：市統(tǒng)計局信息來源：市統(tǒng)計局2006年惠州市石化工業(yè)強(qiáng)勢崛起，規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值369.27億元，增長30.2%。其中，電子工業(yè)214.2億元，增長15.2%；石化工業(yè)53.42億元，增長2.7倍。中海殼牌石化項(xiàng)目于3月份順利投產(chǎn)，成為拉動惠州工業(yè)高速增長的主導(dǎo)因素，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也向適度重型化調(diào)整，輕重工業(yè)比重由上年的52.9：47.1調(diào)整為45.2：54.8。宏觀經(jīng)濟(jì)—整體GDP深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)以中海殼牌龍頭的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，第三產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)第二產(chǎn)業(yè)：實(shí)現(xiàn)增加值72.7億元，增長150.1%，其中工業(yè)增加值66.6億元，大幅增長272.2%；由于中海殼牌項(xiàng)目投產(chǎn)，拉動工業(yè)迅速發(fā)展，三產(chǎn)比例進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整。2006年大亞灣區(qū)三大產(chǎn)業(yè)分布圖（GDP）第三產(chǎn)業(yè)：實(shí)現(xiàn)增加值25.1億元，增長16.8%。其中批發(fā)零售，金融，交通運(yùn)輸、倉儲和郵政業(yè)發(fā)展速度較高，分別實(shí)現(xiàn)增加值1.63億元、0.4億元、7.58億元，比2005年分別增長20.1%、25.0%和9.8%。四大支柱產(chǎn)業(yè)：2006年石化、電子、汽車、鋼鐵四大支柱產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值270.4億元，增長319.9%，占全區(qū)工業(yè)產(chǎn)值比重的89.7%。其中，石化產(chǎn)業(yè)完成工業(yè)產(chǎn)值194.2億元；電子工業(yè)產(chǎn)值42.9億元，增長27.7%；鋼鐵工業(yè)產(chǎn)值10.5億元，增長32.5%；汽車工業(yè)產(chǎn)值22.8億元，增長17.2%。高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)：大亞灣區(qū)共有省級以上高新技術(shù)企業(yè)10家，新增1家。高新技術(shù)企業(yè)產(chǎn)值達(dá)215.7億元，10家工業(yè)企業(yè)產(chǎn)值占全區(qū)工業(yè)比重71.5%，提供就業(yè)崗位2094人。單位：億元2006年同比增長所占比例本區(qū)生產(chǎn)總值100.290.3％——第一產(chǎn)業(yè)2.42.8%2.4%第二產(chǎn)業(yè)72.7150.1%72.6%第三產(chǎn)業(yè)25.116.8%25.0%招商引資：2006年共洽談引進(jìn)項(xiàng)目86宗，涉及投資總額15.2億美元，其中外資項(xiàng)目32宗，投資總額4.76億美元，其中較大的外資有中海科技電子項(xiàng)目、星華電子項(xiàng)目等；內(nèi)資項(xiàng)目54宗，內(nèi)資比重不斷加大，投資總額9.57億美元，各占62.8％和63％，其中較大的內(nèi)資項(xiàng)目有比亞迪電子項(xiàng)目、三鑫玻璃項(xiàng)目等。目前世界500強(qiáng)企業(yè)14家。信息來源：市統(tǒng)計局宏觀經(jīng)濟(jì)—產(chǎn)業(yè)布局深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)石油石化類項(xiàng)目成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)力引擎，國際管理型人口劇增——2005年7月21日全球第二大石油和化工倉儲公司——?dú)W德油儲集團(tuán)公司在大亞灣石化區(qū)舉行奠基儀式。——2005年7月27日惠深沿海高速公路控制性工程——牛湖山隧道動工?！?006年2月10日中海殼牌南海石化投產(chǎn)，項(xiàng)目總投資42億美元。——2006年6月廣東LNG惠州電廠投產(chǎn)，總投資約85億元人民幣?！?006年7月1200萬噸南海煉油項(xiàng)目投產(chǎn)，基建投資193億元人民幣。——2007年4月9日深圳比亞迪攜巨資60億元人民幣投向大亞灣。——2007年4月9日碧桂園在惠東開發(fā)鳳凰城（集商住、休閑旅游配套項(xiàng)目和五星級酒店業(yè)一體的綜合房地產(chǎn)項(xiàng)目），投資總額100億元人民幣，該項(xiàng)目與大亞灣霞涌緊密相連……大亞灣重大工程經(jīng)典回放：石油石化、電子和港口物流等產(chǎn)業(yè)聚集運(yùn)行、投產(chǎn)，為片區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展來帶了使命契機(jī)，同時國際科技、管理型人口（人才）劇增，大量住房需求也將迅速釋放。宏觀經(jīng)濟(jì)—重點(diǎn)項(xiàng)目（1）深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)

中海殼牌南海石化項(xiàng)目：中海殼牌南海石化項(xiàng)目是目前國內(nèi)最大的中外合資項(xiàng)目。合營企業(yè)外方是殼牌南海私有有限公司,它是荷蘭皇家/殼牌集團(tuán)的成員之一,占50%的股份;中方投資者為中海石油化工投資有限公司,占50%的股份,該公司是中國海洋石油總公司(持股90%)與廣東廣業(yè)投資集團(tuán)有限公司(持股10%)的合資企業(yè)。發(fā)展格局大亞灣所處的特殊地理位置吸引著國內(nèi)外大型石油化工、工業(yè)電子制造及港口物流業(yè)等企業(yè)的聚集。其中中海石化項(xiàng)目的建設(shè)及香港和記黃埔進(jìn)駐惠州港，使大亞灣初步形成了大工業(yè)、大港口的發(fā)展格局。廣東LNG惠州電廠項(xiàng)目：是廣東LNG總體項(xiàng)目的配套新建項(xiàng)目之一,由中國海洋石油總公司、廣東省粵電集團(tuán)公司和廣東省電力發(fā)展股份有限公司投資建設(shè)，總規(guī)劃裝機(jī)容量為210萬千瓦，總投資約為85億元人民幣。

港口物流產(chǎn)業(yè)：作為國家一類對外開放口岸的惠州港，是開發(fā)區(qū)對外開放的重要門戶，其建設(shè)目標(biāo)是成為南中國海最大的油氣化工儲運(yùn)基地和區(qū)域性的物流配送中心?；葜莞郜F(xiàn)已建成碼頭28個，年吞吐能力達(dá)2560萬噸，油氣庫區(qū)的建設(shè)規(guī)模即將突破200萬立方米。

東風(fēng)本田汽車零部件有限公司：成立于1994年12月，于1995年11月30日正式投產(chǎn)。公司位于廣東省惠州市大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，與深圳、香港、廣州近在咫尺，是發(fā)達(dá)的泛珠江三角洲經(jīng)濟(jì)圈東部要道。公司主要生產(chǎn)轎車發(fā)動機(jī)及底盤的保安和機(jī)能性零部件。1998年11月獲得ISO9002質(zhì)量認(rèn)證；1999年11月獲廣東省高新技術(shù)企業(yè)稱號；2002年11月獲廣東省先進(jìn)技術(shù)型企業(yè)稱號。

中海殼牌等大型企業(yè)成為支柱產(chǎn)業(yè)，輻射延至惠州及珠三角宏觀經(jīng)濟(jì)—重點(diǎn)項(xiàng)目（2）人口變化2006年末，大亞灣區(qū)常住人口13.60萬人，從業(yè)人員86294人，增長14.4%，就業(yè)大專以上學(xué)歷人數(shù)12331人，占全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)的14.3%，區(qū)內(nèi)就業(yè)中級以上職稱人數(shù)4090人，比2005年增加985人。區(qū)內(nèi)在崗職工年平均工資為22553元，增長4.9%。深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)大亞灣區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人均GDP大幅增長，房地產(chǎn)也快速發(fā)展城市/區(qū)域惠州市同比增長大亞灣區(qū)同比增長GDP（億元）933.1916.3%100.290.3％人均GDP（元）2501914.3％7370077.5％房地產(chǎn)市場啟動期平穩(wěn)發(fā)展期減緩發(fā)展期房地產(chǎn)發(fā)展曲線800美元4000美元8000美元人均GDP快速發(fā)展期發(fā)展態(tài)勢：

2006年惠州市人均GDP為3127美元，房地產(chǎn)市場處于快速發(fā)展期，大亞灣區(qū)由于人均GDP發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)發(fā)展相對滯后，理應(yīng)處在快速發(fā)展期。西蒙.庫茲涅茨經(jīng)濟(jì)理論是80年代后期提出的，以當(dāng)時的美元價格為參考，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相應(yīng)的邊界應(yīng)該適度增加，但理論基本結(jié)論是正確的。目前，就人均GDP來看，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場處于非正常期，與大慶油田、科威特油田呈相似性。但就市場特征來研判，大亞灣區(qū)房地產(chǎn)市場仍處在快速發(fā)展期。2006年惠州市和大亞灣區(qū)人均GDP發(fā)展態(tài)勢2006年惠州市GDP相當(dāng)于1989年深圳，大亞灣區(qū)人均GDP超過深圳同年數(shù)據(jù)。宏觀經(jīng)濟(jì)—與房地產(chǎn)對應(yīng)關(guān)系大亞灣非正常期惠州正常期深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)大亞灣規(guī)劃定位惠州南濱海新區(qū)，項(xiàng)目位于行政商務(wù)區(qū)（城市功能重點(diǎn)區(qū)）大亞灣區(qū)“五區(qū)一岸線”規(guī)劃圖“五區(qū)一岸線”規(guī)劃——“五區(qū)”：石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、港口物流倉儲區(qū)、西部綜合產(chǎn)業(yè)區(qū)、行政金融商務(wù)區(qū)、旅游休閑度假區(qū)；“一岸線”：起于小桂灣止于小徑灣的沿海岸線），全力描繪濱海石化新城區(qū)。中心區(qū)規(guī)劃：本項(xiàng)目位于行政商務(wù)區(qū)，即中心區(qū)，總用地面積約22平方公里，以行政、金融、商務(wù)、居住為發(fā)展方向，是打造沿海城區(qū)，突出濱海特色的核心區(qū)域，也是完善城市功能的重點(diǎn)地區(qū)。大亞灣區(qū)功能定位：力爭通過5～10年時間的努力，奠定將大亞灣建設(shè)成為惠州城市南部的濱海新區(qū)，南中國海北岸的璀璨明珠的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。電子、汽車零部件產(chǎn)業(yè)行政、金融、商務(wù)和居住石油化學(xué)產(chǎn)業(yè)黃金海岸旅游區(qū)港口、物流宏觀經(jīng)濟(jì)—大亞灣規(guī)劃深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)本項(xiàng)目位于中心區(qū)北片，片區(qū)的起點(diǎn)高、可建設(shè)性強(qiáng)的規(guī)劃為項(xiàng)目贏得了發(fā)展先機(jī)大亞灣區(qū)中心區(qū)各片功能規(guī)劃區(qū)域土地面積（平方公里）主要特征發(fā)展方向可建設(shè)性整體22——惠州城市南部的濱海新區(qū)強(qiáng)北片8清華大學(xué)編制了概念性規(guī)劃；無歷史遺留問題居住、文化娛樂強(qiáng)中片7環(huán)境比較差；設(shè)施配套不齊全行政辦公、商業(yè)服務(wù)強(qiáng)南片7環(huán)境比較差；爛尾樓林立星級酒店、旅游休閑度假弱中心區(qū)北片介紹：

土地面積：位于淡澳河以北，總用地面積為8平方公里，目前建設(shè)量較小，規(guī)劃控制得比較好。

功能定位：是以行政辦公、商業(yè)服務(wù)、文化娛樂、生活居住為主的綜合性城市功能區(qū)。

規(guī)劃現(xiàn)狀：現(xiàn)已由清華大學(xué)城市規(guī)劃設(shè)計研究院編制了北片區(qū)核心地段2.3平方公里的概念性規(guī)劃，近期將先啟動建設(shè)北區(qū)主干道路、市政廣場、虎頭山公園。信息來源：大亞灣規(guī)劃局宏觀經(jīng)濟(jì)—中心區(qū)規(guī)劃深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)大亞灣區(qū)產(chǎn)業(yè)與周邊城區(qū)形成有機(jī)互補(bǔ)現(xiàn)代石化數(shù)碼、中海殼牌石化項(xiàng)目后勤基地電子加工、紡織、家具……高新技術(shù)、金融、物流、制造工業(yè)……東莞市深圳市惠州市工業(yè)制造、高新技術(shù)……石化產(chǎn)業(yè)區(qū)和港口物流產(chǎn)業(yè)基地大亞灣區(qū)大亞灣區(qū)及周邊城區(qū)產(chǎn)業(yè)分布圖信息來源：各地相關(guān)政府網(wǎng)站半小時生活圈深圳軌道交通、產(chǎn)業(yè)東延至大亞灣的利好因素加速了深圳與大亞灣生活圈的融合?；蓐枀^(qū)宏觀經(jīng)濟(jì)—產(chǎn)業(yè)融合深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)未來交通網(wǎng)絡(luò)提供動力，為吸引外地客增多了籌碼公路方面：連接區(qū)內(nèi)外的高等級公路—惠（州）澳（頭）疏港大道可與深汕、惠鹽、廣汕、廣惠、惠河等高速公路聯(lián)通；大亞灣沿海公路即將動工建設(shè)，建成后將使大亞灣至深圳特區(qū)（關(guān)內(nèi)）的距離縮短至36公里。

鐵路方面：京九鐵路支線——惠（州）大（大亞灣）鐵路已建成通車。

空運(yùn)方面：開發(fā)區(qū)距深圳寶安國際機(jī)場70公里，距廣州國際機(jī)場150公里，距香港赤鱲角國際機(jī)場120公里，均在兩小時車程內(nèi)。2008年3月，惠州機(jī)場將恢復(fù)飛行。

海運(yùn)方面：開發(fā)區(qū)內(nèi)的惠州港是京九鐵路南端最便捷的出海口，可直航世界各大港口。大亞灣立體交通網(wǎng)絡(luò)形成引發(fā)產(chǎn)業(yè)格局延伸交通優(yōu)勢開發(fā)區(qū)已初步形成了由港口、航空、鐵路、公路和光纖組成的立體交通通訊網(wǎng)絡(luò)。功能延伸立體交通網(wǎng)絡(luò)引發(fā)片區(qū)新的產(chǎn)業(yè)格局延伸，未來的大亞灣片區(qū)依托海港的獨(dú)特優(yōu)勢將會成為珠三角新的熱點(diǎn)區(qū)域之一。同時，深莞惠立體交通網(wǎng)絡(luò)將為大亞灣帶來了大量深圳等異地投資客。宏觀經(jīng)濟(jì)—城際交通深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)大亞灣規(guī)劃——參考圖片大亞灣規(guī)劃鳥瞰圖大亞灣用地規(guī)劃圖大亞灣規(guī)劃夜景圖大亞灣小桂灣效果圖深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)大亞灣宏觀經(jīng)濟(jì)與規(guī)劃——小結(jié)1、大亞灣區(qū)經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)高速發(fā)展勢頭，以中海殼牌為首的第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅猛，其輻射性已延至惠州及珠三角。2、石油石化產(chǎn)業(yè)成為大亞灣區(qū)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)力引擎，國際科技、管理型人才劇增，由此而引來的住房需求必將釋放。3、大亞灣區(qū)人均GDP大幅增長，房地產(chǎn)處在快速發(fā)展軌道。4、珠三角產(chǎn)業(yè)互補(bǔ)和融合，大亞灣交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，惠深半小時生活圈（大亞灣、惠城、惠陽和龍崗區(qū)）浮出水面。5、本項(xiàng)目位于大亞灣中心區(qū)北片，片區(qū)的起點(diǎn)高、可建設(shè)性強(qiáng)的規(guī)劃為項(xiàng)目贏得了發(fā)展先機(jī)！深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)2007年1-4月中央重大政策一覽表類型文件政策內(nèi)容政策目的對本項(xiàng)目影響金融上調(diào)人民幣存款準(zhǔn)備金中國人民銀行決定從2007年1月15日、2月25日、4月16日起，分別三次上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點(diǎn)，人民幣存款準(zhǔn)備金率升至10.5％。緊縮貸款，以鞏固調(diào)控成效★★央行再次加息央行3月18日起，個人公積金五年期以上的貸款利率從4.59%調(diào)整為4.77%，人民幣存貸基準(zhǔn)利率將分別上調(diào)0.27%。國家針對目前房地產(chǎn)市場過熱的行為采取加壓措施★★稅收起征土地增值稅從2月1日起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的、增值額未超過扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計扣除部分）20%的，免征土地增值稅。調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤★★★★（1）城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例出臺2007年1月1日起開始執(zhí)行的城鎮(zhèn)土地使用稅提高2倍的政策同樣適用于外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。提高城鎮(zhèn)土地使用稅，加大外商在內(nèi)地投資限制力度★房產(chǎn)溫家寶2007年政府工作報告1、發(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型建筑，形成具有中國特點(diǎn)的住房建設(shè)和消費(fèi)模式2、發(fā)展面向廣大群眾的普通商品住房，加大財稅等政策支持，建立健全廉租房制度3、正確運(yùn)用政府調(diào)控和市場機(jī)制兩個手段，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加強(qiáng)房價監(jiān)管和調(diào)控4、整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場監(jiān)管保持固定資產(chǎn)投資適度增長，優(yōu)化商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品住宅，加強(qiáng)房價監(jiān)管力度★★廉租房制在年底前建立建設(shè)部要求尚未建立廉租住房制度的市、縣，要在2007年年底前建立。尚未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設(shè)比例的城市，要在今年一季度予以明確。增加廉租住房供應(yīng)，解決人民生活居住問題★★《物權(quán)法》物權(quán)法明確規(guī)定：“不動產(chǎn)登記，由不動產(chǎn)所在地的登記機(jī)構(gòu)辦理。國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機(jī)構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！泵鞔_物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)★★土地溫家寶2007年政府工作報告1、認(rèn)真執(zhí)行土地利用總體規(guī)劃和年度計劃2、完善和嚴(yán)格執(zhí)行節(jié)約集約用地標(biāo)準(zhǔn)，提高土地利用效率和集約化程度3、控制工業(yè)用地，堅(jiān)決執(zhí)行工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)4、落實(shí)建設(shè)用地稅費(fèi)政策，規(guī)范土地出讓收支管理5、嚴(yán)格土地管理責(zé)任制，落實(shí)土地督察制度加強(qiáng)土地監(jiān)管力度，提高土地利用效率，通過用地稅費(fèi)政策調(diào)控土地出讓收支管理★★★（2）土地審批下放省級政府報國務(wù)院批準(zhǔn)的城市建設(shè)用地，從2007年起調(diào)整為每年由省級政府匯總后一次申報。加大地方政府對土地的監(jiān)管力度★運(yùn)用遙感技術(shù)開展第七次土地執(zhí)法檢查國土資源部將應(yīng)用遙感技術(shù)開展第七次土地執(zhí)法檢查，檢查北京等90個城市的新增建設(shè)用地變化情況。這次檢查的范圍是衛(wèi)星遙感監(jiān)測圖片（簡稱衛(wèi)片）反映的2005年10月至2006年10月90個城市新增建設(shè)用地變化情況。加大土地監(jiān)察力度，控制和規(guī)范城市新增建設(shè)用地情況★★（1）2007年國家開始起征土地增值費(fèi)，目前大亞灣管委會已開始土地整治土地工作，倘若開始實(shí)質(zhì)整治，必將影響到本項(xiàng)目。（2）溫家寶在2007年政府工作報告上提出加強(qiáng)土地監(jiān)管力度等相關(guān)政策，其作用必將影響地方土地市場。宏觀政策深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)后市政策預(yù)測：短期內(nèi)整體影響有限，物權(quán)法和人民幣升值形成正面影響2007年，將是房地產(chǎn)政策、土地政策和金融政策執(zhí)行非凡的一年，各類政策完善和落實(shí)必將成為政策發(fā)展主方向，主要目標(biāo)仍是監(jiān)控土地市場、調(diào)整住房結(jié)構(gòu)和規(guī)范市場秩序等。其中，◎房地產(chǎn)政策：2007年政府必將從多方位多手段調(diào)控房地產(chǎn)市場——以國六條為基礎(chǔ)，“90－70”住房結(jié)構(gòu)政策和經(jīng)濟(jì)適用住房政策將會得到進(jìn)一步落實(shí)，普通商品房、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)比例將會歷史性增加。◎土地政策：地方土地資源緊缺，2007年土地調(diào)控不會松弛，調(diào)控將繼續(xù)在國六條的“嚴(yán)格控制土地、優(yōu)化土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、打擊土地囤積”框架下進(jìn)行，土地政策（土地增值稅）和規(guī)劃政策將繼續(xù)作為政府調(diào)整房地產(chǎn)市場供給方面的主要手段?！蚪鹑谡撸侯A(yù)計2007年房地產(chǎn)調(diào)控將在現(xiàn)有的框架下持續(xù)，除加強(qiáng)已有政策的執(zhí)行力度外，增加保障性住房建設(shè)，加息、提高準(zhǔn)備金、首付比例、物業(yè)持有階段稅費(fèi)征收等將可能是2007年金融政策調(diào)控的幾大熱點(diǎn)?！蛭餀?quán)法：2007年物權(quán)法條文進(jìn)一步清晰和明確，有效保護(hù)權(quán)利人的物權(quán)?！蛉嗣駧派担?007年國際油價、礦石價格漲幅都很大，房地產(chǎn)價格持續(xù)上揚(yáng)，人民幣升值的預(yù)期正在走強(qiáng)，吸引大量國際游資涌入中國。本項(xiàng)目住宅和公寓，受此政策影響較大，戶型設(shè)計90平方米以下須達(dá)70%以上。2007年政府整治土地市場決心不減，本項(xiàng)目土地受政策影響較大。若本項(xiàng)目通過貸款進(jìn)行建設(shè)，則受金融政策影響顯著。消費(fèi)者方面影響不明顯。置業(yè)者購買信心增強(qiáng)。宏觀經(jīng)濟(jì)—政策影響本項(xiàng)目對外資將更有吸引力。雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測后市政策對本項(xiàng)目影響有限，但是應(yīng)警惕國家開發(fā)政策風(fēng)險（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開發(fā)政策風(fēng)險。深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)大亞灣土地政策：整治拉開序幕，難度和范圍不容忽視大亞灣區(qū)土地政策：根據(jù)大亞灣管委會惠灣[2007]5號文件顯示：2007年2月規(guī)劃修編和閑置土地清查的范圍為：全區(qū)整治土地面積36.54平方公里，其中西區(qū)上楊4.92平方公里，霞涌大嶺1.81平方公里，響水河南部3.87平方公里，中心北區(qū)10.65平方公里，占全區(qū)整治土地的29.1％，中心南區(qū)15.29平方米。本項(xiàng)目位于大亞灣中心北區(qū)土地整治范圍內(nèi)。大亞灣區(qū)尤其中心區(qū)土地大多已出讓，均掌控在開發(fā)商手中，土地閑置整治未落實(shí)之前土地入市時間不確定，項(xiàng)目未來競爭不明朗。國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（2006.8.31）一、進(jìn)一步明確土地管理和耕地保護(hù)的責(zé)任二、切實(shí)保障被征地農(nóng)民的長遠(yuǎn)生計三、規(guī)范土地出讓收支管理四、調(diào)整建設(shè)用地有關(guān)稅費(fèi)政策五、建立工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一公布制度六、禁止擅自將農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地七、強(qiáng)化對土地管理行為的監(jiān)督檢查八、嚴(yán)肅懲處土地違法違規(guī)行為。本項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)—地方政策影響（1）深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)大亞灣土地政策：土地放量較大，未來競爭形勢嚴(yán)峻2007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項(xiàng)目用地根據(jù)惠州市國土局資料顯示，2007年大亞灣區(qū)招商引資推介會招商項(xiàng)目用地合計37宗，土地面積為691.3萬平方米，建筑面積1382.6萬平方米，容積率多為08－2.0，其中多為石化工業(yè)用地，居住用地僅三宗，土地編號為8、9、10號，土地面積約164.7萬平方米，建筑面積329.3平方米，地塊之大不容忽視。且于2007年1月29日已集中掛牌成交。

區(qū)土地供應(yīng)特征：

土地性質(zhì)：石化工業(yè)土地占主體，居住用地面積約占23.8％；

居住用地：居住用地地塊數(shù)量少，但地幅完整，且集中于澳霞大道上。

出讓時間：三宗居住用地于2007年1月29日集中掛牌成交。

競爭形勢：三宗居住用地將與本項(xiàng)目形成競爭。

宏觀經(jīng)濟(jì)—地方政策影響（2）深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大土地編號土地性質(zhì)土地面積建筑面積容積率土地現(xiàn)狀出讓時間1石化工業(yè)用地1232892465780.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓2石化工業(yè)用地1017972035940.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓3石化工業(yè)用地48198963960.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓4石化工業(yè)用地1400002800000.8~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年10月14日已出讓5石化工業(yè)用地965951931900.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓6石化工業(yè)用地1154422308840.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓7石化工業(yè)用地1798373596740.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓8居住用地800891601782已完成征地補(bǔ)償2007年1月29日已掛牌成交9居住用地90386018077202已完成征地補(bǔ)償2007年1月29日已掛牌成交10居住用地66287413257482部分征地補(bǔ)償未完成2007年1月29日已掛牌成交11港口用地1545173090340.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓12港口用地125669925133980.8~2.0已完成征地補(bǔ)償計劃2008年3月前出讓13石化倉儲用地1130002260000.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓14港口用地964251928500.8~2.0計劃2007年9月前完成盤整計劃2008年3月前出讓15港口用地57000011400000.8~2.0已完成征地補(bǔ)償計劃2008年3月前出讓16工業(yè)用地1000002000001.0~2.0征地補(bǔ)償未完成計劃2008年3月前出讓17工業(yè)用地500001000001.0~2.0征地補(bǔ)償未完成計劃2008年3月前出讓18工業(yè)用地1120362240721.0~2.0征地補(bǔ)償未完成計劃2008年3月前出讓19工業(yè)用地524591049181.0~2.0征地補(bǔ)償未完成計劃2008年3月前出讓20工業(yè)用地40070801401.0~2.0征地補(bǔ)償未完成計劃2008年3月前出讓2007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項(xiàng)目用地表（一）宏觀經(jīng)濟(jì)—地方政策影響（3）深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)大亞灣土地市場：放量大，工業(yè)用地主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大土地編號土地性質(zhì)土地面積建筑面積容積率土地現(xiàn)狀出讓時間21工業(yè)用地500001000001.0~2.0征地補(bǔ)償未完成計劃2008年3月前出讓22工業(yè)用0~2.0征地補(bǔ)償未完成計劃2008年3月前出讓23工業(yè)用地1862803725601.0~2.0部分征地補(bǔ)償未完成計劃2008年3月前出讓24工業(yè)用地1252622505241.0~2.0部分征地補(bǔ)償未完成計劃2008年3月前出讓25工業(yè)用地855271710541.0~2.0部分征地補(bǔ)償未完成計劃2008年3月前出讓26工業(yè)用地678001356001.0~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年5月30日已出讓27工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年11月23日已出讓28工業(yè)用地531251062501.0~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年11月23日已出讓29工業(yè)用地500001000001.0~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年8月29日已出讓30工業(yè)用地31000620001.0~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年8月14日已出讓31工業(yè)用地25870517401.0~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年8月29日已出讓32工業(yè)用地28250565001.0~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年8月14日已出讓33工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年10月27日已出讓34工業(yè)用地20000400001.0~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年10月8日已出讓35工業(yè)用地997501995001.0~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年7月28日已出讓36工業(yè)用地967751935501.0~2.0已完成征地補(bǔ)償計劃2008年3月前出讓37工業(yè)用地94105818821161.0~2.0已完成征地補(bǔ)償2006年8月29日已出讓合計——691288413825768——————2007年惠州市（大亞灣區(qū)）招商引資推介會招商項(xiàng)目用地表（二）宏觀經(jīng)濟(jì)—地方政策影響（4）深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)國家政策——小結(jié)1、2007年是中央和地方房地產(chǎn)、土地和金融等房地產(chǎn)相關(guān)政策落實(shí)年，國家起征土地增值稅等相關(guān)工作，土地市場進(jìn)一步規(guī)范，但后期政策效果有待觀察。2、大亞灣區(qū)土地整治已展開序幕，難度和范圍不容忽視（36平方公里），項(xiàng)目入市時間不明朗，項(xiàng)目未來競爭形勢嚴(yán)峻。3、大亞灣區(qū)土地市場放量大，工業(yè)用地占主導(dǎo)，居住用地數(shù)量少但規(guī)模大。同時，產(chǎn)業(yè)的集聚引發(fā)了工業(yè)用地的開發(fā)，不僅拉動了經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而且將引發(fā)大量的高端需求。4、雖然就現(xiàn)有條件預(yù)測后市政策對本項(xiàng)目影響有限，但是應(yīng)警惕國家開發(fā)政策風(fēng)險（大亞灣規(guī)劃）、城際關(guān)聯(lián)性開發(fā)政策風(fēng)險。5、周邊項(xiàng)目入市時機(jī)難以把握，本項(xiàng)目面臨競爭壓力較大，建議本項(xiàng)目就目前大好形勢之下盡早入市，搶占先機(jī)。深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)大亞灣區(qū)供應(yīng)集中，大盤時代來臨，未來競爭不明確峰景灣新天名城SOHO世紀(jì)中天彩虹城富康國際在售樓盤擬售樓盤海韻·國際菩提園1期菩提園2期熊貓國際2期熊貓國際1期三組團(tuán)康匯花園地塊8號君豪國際公寓1期君豪國際公寓2期地塊9號地塊10號南山國際已售樓盤惠陽區(qū)房地產(chǎn)市場—大亞灣戰(zhàn)國圖坪山葵涌萬科17英里金眾項(xiàng)目珠江東岸聽濤雅苑深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)廣場明珠惠景豪苑半島一號1期錦繡豪苑2期華星·金碧雅苑1期隆基天地廣場東方新城1期本因坊·寶家園都市廣場潤鑫花園麗江花園尚城世家1期壹品上城2期信和苑2期華茂·傾城名鉆

長鴻花園1期河濱世紀(jì)華城華宇·開城公寓中豪華廈中豪國際峰景左岸城市麗景在售擬售錦上花華星·金碧雅苑2期天安淡水項(xiàng)目惠陽區(qū)快速成長，集約發(fā)展已售錦繡豪苑3期海岸物業(yè)項(xiàng)目SOHO世紀(jì)富康國際中天彩虹城惠陽CBD秋長鎮(zhèn)惠陽商業(yè)中心區(qū)房地產(chǎn)市場—惠陽戰(zhàn)國圖世貿(mào)廣場深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)所屬片區(qū)樓盤名稱戶型及比例主力戶型大亞灣區(qū)熊貓國際一期三組團(tuán)2房：83—91平方米占21%3房：126－128平方米占43%4房：147-153平方米占36%3房：120—128平方米4房：147—157平方米菩提園一期3房：153平方米占17%4房：204－298平方米占83%峰景灣2房：71-79平方米占23%3房：87-93平方米占46%4房：117-118平方米占31%海岸國際公寓1房：44－52平方米占70%2房：97平方米占10%3房：118－121平方米占20%康匯花園3房：128－136平方米占69%4房：157平方米占23%復(fù)式：230–239平方米占8%君豪國際公寓一期單房：28－34平方米占38%1房：36--50平方米占31%2房：61－71平方米占31%惠陽區(qū)華星金碧雅苑一期3房：131-133平方米占20%4房：143-151平方米占70%5房：155平方米占10%2房：70—90平方米3房：120—130平方米壹品上城1房：40-50平方米占60%2房：50-60平方米占40%中雄廣場明珠1房：30-62.37平方米占20%2房：70-84.47平方米占35%3房：114.35-141.02平方米占45%都市廣場1房：38.9-51.6平方米占80%2房：71.99-76.12平方米占20%半島一號一期洋房2房：80-91平方米占50%3房：120-130平方米占33%4房：140-150平方米占12%隆基天地廣場1房：43－50平方米占20%2房：70－90平方米占25%3房：124－160平方米占55%麗江花園2房：90.43平方米占20%3房：100-130平方米占70%4房：200-210平方米占10%大亞灣區(qū)在售樓盤主要以3房和4房為主，面積大于惠陽區(qū)戶型構(gòu)成對比：大亞灣區(qū)與惠陽區(qū)在售住宅主力戶型差異大。大亞灣區(qū)在售樓盤主要以3房和4房為主，3房面積為120—128平方米，占32%，四房面積為147—157平方米，占29%；而惠陽區(qū)主要以2房和3房為主，2房面積為70—90平方米，占27%，3房面積為120—130平方米，占32%。房地產(chǎn)市場—大亞灣戶型構(gòu)成深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)所屬片區(qū)樓盤名稱戶型創(chuàng)新賣點(diǎn)與本項(xiàng)目擬合度大亞灣區(qū)熊貓國際一期三組團(tuán)客廳、餐廳獨(dú)立布局，增加空間層次感和私密性，超大景觀陽臺形象、園林、居住環(huán)境★★★菩提園一期寬敞進(jìn)道、寬大客廳、三陽臺布局園林、景觀★★★峰景灣無創(chuàng)新價格★海岸國際公寓超寬面觀景大幅玻璃價格★康匯花園無創(chuàng)新地段★★君豪國際公寓一期結(jié)構(gòu)簡約，緊湊實(shí)用，投資型戶型戶型★★★惠陽區(qū)華星金碧雅苑一期超大入戶花園和景觀陽臺園林★★壹品上城無創(chuàng)新地段★★中雄廣場明珠超大陽臺，入戶花園地段、景觀★★都市廣場投資型戶型地段★★半島一號一期特設(shè)玄關(guān)，客、餐廳全明設(shè)計，所有房間觀景窗設(shè)計形象、園林、戶型、居住環(huán)境★★隆基天地廣場投資型戶型，分布合理地段★★麗江花園主臥南向270度落地凸窗，精品入戶花園，超寬陽臺品牌開發(fā)商、地段、景觀★★★★假定本項(xiàng)目擬合條件：地段、形象、戶型大亞灣戶型亮點(diǎn)頻現(xiàn)，個別堪比深圳，初始賣點(diǎn)為主（價格）戶型創(chuàng)新對比：大亞灣和惠陽片區(qū)在售樓盤大部分戶型各有千秋，個別樓盤戶型設(shè)計新穎，例如：熊貓國際一期三組團(tuán)——客廳、餐廳獨(dú)立布局，增加空間層次和隱私，客廳和臥室共享超大陽臺，并注重南北通透等。賣點(diǎn)對比：大亞灣區(qū)主要以初始為主要賣點(diǎn)，如價格和地段，而形象、居住環(huán)境、物業(yè)管理等方面較少。房地產(chǎn)市場—大亞灣戶型特點(diǎn)深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)熊貓國際一期三組團(tuán)——戶型展示：引導(dǎo)韓式居住潮流，動靜區(qū)分離超大景觀陽臺獨(dú)立客廳戶型方正，南北通透客廳餐廳獨(dú)立布局超大廚房空間三室兩廳建筑面積：約126.37—128.83平方米兩室兩廳建筑面積：約91.63平方米前后分設(shè)觀景及生活陽臺客廳、餐廳分離布局，功能分區(qū)科學(xué)整體戶型方正實(shí)用，通透更敞亮尺度講究的凸窗，充分照顧采光及觀景房地產(chǎn)市場—重點(diǎn)項(xiàng)目案例深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)君豪國際公寓一期——戶型展示：公寓樓客廳和臥室共享大陽臺②①①②一房一廳：36—50平方米兩房一廳：61—71平方米戶型創(chuàng)新分析：客廳和臥室共享超大陽臺，并注重南北通透戶型時尚簡約，舒適怡人設(shè)計緊湊實(shí)用，功能分區(qū)清晰、合理房地產(chǎn)市場—重點(diǎn)項(xiàng)目案例深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)所屬片區(qū)樓盤名稱均價（元/平方米）加權(quán)均價（元/平方米）大亞灣熊貓國際一期三組團(tuán)42002845菩提園一期3400峰景灣3200海岸國際公寓2450康匯花園3000君豪國際公寓一期3000（含350裝修）惠陽都市廣場3700（含400裝修）3465中雄廣場明珠3600錦繡豪苑二期2100半島一號一期一期最后一批單位價格未定本因坊·寶家園3200麗江花園3700尚城世家一期二期均價未定隆基天地廣場3800（含480裝修）潤鑫花園2780華星金碧雅苑一期2800東方新城一期3400信和苑2期2300壹品上城4500惠景豪苑2380大亞灣區(qū)在售樓盤價格低于惠陽區(qū)，但品質(zhì)大盤價格高達(dá)4200元/平方米價格對比：大亞灣在售樓盤加權(quán)均價為2784元/平方米，低于惠陽區(qū)620元/平方米，其中熊貓國際一期三組團(tuán)由于成功異地營銷策略和高端形象，銷售價格最高，達(dá)4200元/平方米，因此拉升了片區(qū)銷售價格。注：加權(quán)均價已扣除裝修標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場—大亞灣價格現(xiàn)狀深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)所屬片區(qū)樓盤名稱小區(qū)配套市政配套大亞灣熊貓國際一期三組團(tuán)銀行、游泳池、網(wǎng)球場、會所、餐廳、幼兒園、超市大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會、地稅局菩提園一期游泳池、娛樂區(qū)、會所、網(wǎng)球場西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村峰景灣籃球場、商業(yè)群樓西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村海岸國際公寓酒吧、餐廳三星購物廣場、大亞灣人民醫(yī)院、大亞灣郵局、大亞灣中心幼兒園、大亞灣管委會、地稅局康匯花園中心花園、會所、幼兒園紅樹林公園、體育中心、市政廣場、大亞灣管委會、地稅局君豪國際公寓一期商業(yè)街西區(qū)中學(xué)、興漢小學(xué)、大亞灣西區(qū)醫(yī)院、響水河超市、上楊度假村惠陽華星金碧雅苑一期游泳池、商業(yè)群樓惠陽區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)、淡水六小、惠陽人民醫(yī)院壹品上城空中花園、會所、商業(yè)群樓好宜多購物廣場、沃爾瑪購物廣場中雄廣場明珠商業(yè)群樓市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院都市廣場商業(yè)群樓、空中園林市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院半島一號一期會所、臨時幼教中心、體育公園、高爾夫球場、市政廣場、中醫(yī)院、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院隆基天地廣場商業(yè)群樓市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院麗江花園健身房、超市、咖啡廳、兒童游樂設(shè)施、商業(yè)步行街、雙會所市政廣場、中醫(yī)院、圖書館、雅園小學(xué)、三和醫(yī)院不齊全，生活環(huán)境有待進(jìn)改善，居住氛圍弱配套設(shè)施對比：大亞灣區(qū)樓盤配套主要是會所、商業(yè)群樓、娛樂場、球場、學(xué)校、醫(yī)院、政府機(jī)構(gòu)等，但目前投入運(yùn)營較少，居住生活環(huán)境落后于惠陽區(qū)。但小區(qū)和市政配套規(guī)劃新，建設(shè)無障礙，相信后期配套設(shè)施完善，小區(qū)入住率和居住氛圍必將上升。房地產(chǎn)市場—大亞灣產(chǎn)品配套深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)所屬片區(qū)樓盤名稱客戶群體大亞灣熊貓國際一期三組團(tuán)龍崗廠區(qū)中高級管理人員，深圳投資客，中海殼牌及周邊企業(yè)中高級管理人員菩提園一期深圳、香港養(yǎng)老和投資客戶，周邊公務(wù)員、企業(yè)中級管理人員峰景灣深圳及其他外地投資客戶，中海殼牌及周邊企業(yè)中級管理人員海岸國際公寓深圳及其他外地度假、投資客戶，澳頭及海港廠區(qū)的投資客康匯花園周邊公務(wù)員，部分大亞灣本土客戶君豪國際公寓一期龍崗及深圳投資客，部分大亞灣和惠陽的投資客、企業(yè)白領(lǐng)惠陽華星金碧雅苑一期大亞灣廠區(qū)企業(yè)管理者、惠陽本土居民（主要用于換房）壹品上城深圳和本土投資客為主中雄廣場明珠深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務(wù)員（自?。┒际袕V場深圳及惠州投資客，以及本地居民半島一號一期深圳投資客戶、深惠來往的商務(wù)客隆基天地廣場深圳、惠州投資客，以及周邊原始居民、政府公務(wù)員（自?。惤▓@政府公務(wù)員、商務(wù)人士、深圳投資客和香港人深圳客戶撐起大亞灣住房需求半邊天，投資市場前景樂觀大亞灣區(qū)客戶來源——本地客戶：外地客戶＝5：5大亞灣區(qū)置業(yè)目的——自住客戶：投資客戶＝4：6房地產(chǎn)市場—大亞灣客戶群體大亞灣區(qū)在售樓盤深圳客戶比例深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)片區(qū)項(xiàng)目占地面積（平方米）建筑面積（平方米）規(guī)模主力戶型目前工程進(jìn)程入市時間大亞灣新天名城425001625689棟2房72-82平方米3房99-127平方米5月動工2007年下旬聽濤雅苑——50000——單房：13平方米1房：28平方米2房：51－60平米已動工2007年5、6月珠江東岸6132281058679——1000套別墅——2007年下旬熊貓國際二期總640000總1110000————未動工——菩提園二期總1077261383935棟3房、4房打地基2007年中旬海韻國際——159561棟——在建10層2007年下旬君豪國際公寓二期總8000總600003棟1房、2房挖坑2007年中旬地塊8號80089160178————————地塊9號9038601807720————————地塊10號6628741325748————————合計30582275889242————————大亞灣區(qū)擬售住宅資料表房地產(chǎn)市場—大亞灣擬售項(xiàng)目概況大亞灣區(qū)擬售項(xiàng)目有10個，整體占地面積約306萬，建筑面積為589萬平方米，考慮分期開發(fā)和推售時間等因素，預(yù)計近期內(nèi)推出建筑面積約100－200萬平方米。大亞灣區(qū)近期內(nèi)推出建筑面積100－200萬平方米截至日期4月24日深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)片區(qū)項(xiàng)目占地面積（平方米）建筑面積（平方米）規(guī)模主力戶型目前工程進(jìn)程入市時間惠陽區(qū)住宅部分海岸物業(yè)項(xiàng)目190841333001棟寫字樓，1棟酒店式公寓，2棟住宅——未動工——華宇·開城公寓91391501棟13層單體建筑，底3層未商業(yè)群樓1房：35-55平方米2房：57-63平方米快封頂2007年中旬河濱世紀(jì)華城1135858977一層商業(yè)裙樓5488平方米，和5棟12層住宅樓，4棟18層住宅樓——打地基2007年底峰景左岸5955300002棟小高層——施工至9-10層2007年5月中豪國際900022161——1房、2房施工至10-11層2007年5月中豪華廈900029937——2房、3房施工至10-11層2007年5月中天彩虹城90000460000————打地基——天安淡水項(xiàng)目392000約780000——未定未動工未定華星金碧雅苑2期總30165總98533————未動工2008年城市麗景2964.535217————在建——華茂·傾城名鉆38175400023層，1-3層為商場，4層為架空層園林風(fēng)情1房：56-61平方米2房：87-100平方米3房：120平方米施工至10層2007年5月錦上花約2000約15000——小戶型挖地基未定長鴻花園1期——52575————出地面——住宅合計6029371778850————————商務(wù)公寓SOHO世紀(jì)3610485481棟——5月動工——富康國際6000450001棟——建至6層2007年5月惠陽區(qū)擬售住宅資料表注：SOHO世紀(jì)、富康國際為商務(wù)公寓，截至日期4月24日房地產(chǎn)市場—惠陽擬售項(xiàng)目概況惠陽區(qū)近期內(nèi)推出商住面積178萬平方米深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)房地產(chǎn)市場——小結(jié)1、目前大亞灣區(qū)在售樓盤競爭不算激烈，集中于以熊貓國際為中心的西區(qū)。2、大亞灣區(qū)在售樓盤偏向居家型物業(yè)，三房和四房居多，而投資型物業(yè)（公寓）成為市場新寵。3、依托深圳、香港和國際知名設(shè)計單位，大亞灣區(qū)戶型設(shè)計亮點(diǎn)頻現(xiàn)，得到異地置業(yè)者的認(rèn)可和追捧。自身賣點(diǎn)較為初始，仍需挖掘和延展。4、大亞灣在售樓盤價格低于惠陽區(qū)，但品質(zhì)大盤價格高達(dá)4200元/平方米。5、目前大亞灣區(qū)市政配套欠缺，居住氛圍不濃郁。隨著后期樓盤陸續(xù)入市，片區(qū)居住環(huán)境將有所改好。6、大亞灣區(qū)高尚品質(zhì)物業(yè)和投資型物業(yè)受到深圳等異地置業(yè)者的認(rèn)可和追捧，個別樓盤深圳置業(yè)者所占比例約五成。7、近期市場供應(yīng)量較大，競爭市場趨于不明朗，走差異化路線是產(chǎn)品發(fā)展的出路。深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)思維導(dǎo)圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析商務(wù)公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位酒店公寓建議房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目屬性概況產(chǎn)品特征分析項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目活動策略深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)項(xiàng)目回顧產(chǎn)品定位分析客戶定位分析形象定位描述價值預(yù)期項(xiàng)目開發(fā)思路深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)整體定位——功能多元化集辦公、商務(wù)、住宅、商業(yè)的綜合體滿足于多層次（城市白領(lǐng)、商務(wù)人群、投資客、實(shí)力型企業(yè)）置業(yè)需要的高尚樓盤區(qū)域級商業(yè)中心+社區(qū)服務(wù)中心大亞灣CBD城市綜合體深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)產(chǎn)品定位－公寓大亞灣CBD,國際酒店公寓大亞灣CBD,國際商務(wù)公寓所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有酒店級生活品質(zhì)的居住產(chǎn)品；屬于城市現(xiàn)實(shí)及未來規(guī)劃的CBD核心區(qū)域的項(xiàng)目，項(xiàng)目產(chǎn)品能夠具備商務(wù)接待與居住的雙重功能；具備國際酒店級的配套設(shè)施與高品質(zhì)服務(wù)（星級酒店式大堂設(shè)計，叫車服務(wù)等）；服務(wù)的客戶來源多元化（包括外資企業(yè)的外籍人士等）所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有商住兩用的高檔居住產(chǎn)品；屬于城市現(xiàn)實(shí)及未來規(guī)劃的CBD核心區(qū)域的項(xiàng)目，項(xiàng)目產(chǎn)品能夠具備商務(wù)接待與居住的雙重功能；具備小型商務(wù)辦公的軟硬件條件的居住產(chǎn)品；服務(wù)的客戶來源多元化（包括外資企業(yè)的外籍人士等）深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)產(chǎn)品定位－住宅與商業(yè)大亞灣城市中心大型生活社區(qū)，高尚的居家型中等戶型產(chǎn)品所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有規(guī)?；鐓^(qū)、人文文化個性特點(diǎn)、居家型產(chǎn)品；服務(wù)的客戶來源多元化（包括異地、外企、外籍人士等）城市級商業(yè)中心區(qū)與風(fēng)情商業(yè)街所屬區(qū)域處于大亞灣城市中心區(qū)，并在城市功能中主要擔(dān)當(dāng)具有綜合型商業(yè)集合體、別具風(fēng)情的街區(qū)商業(yè)、城市極具規(guī)模與特色的商業(yè)中心；深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)產(chǎn)品功能、檔次及特征定位主要滿足當(dāng)?shù)卣懈邔庸芾砣藛T；石化及物流產(chǎn)業(yè)中的中高級白領(lǐng)人士基本的居住需求；以兩口及三口之家為主要的家庭結(jié)構(gòu)特征。需要長期在大亞灣工作的深圳商務(wù)客戶以及看重大亞灣未來發(fā)展前景和良好居住環(huán)境的較有實(shí)力的投資客戶群體的投資需求，考慮長線投資較多；主要滿足當(dāng)?shù)卣块T高層干部、石化及物流產(chǎn)業(yè)的中高級管理人士自住與商務(wù)交流、休閑娛樂的需求；深圳經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般型投資客戶的投資需求；考慮短線投資較多；主要滿足港務(wù)、工業(yè)、城市行政職能的商務(wù)人口自住功能，滿足深圳中產(chǎn)階層，中小型投資客戶的投資需求，產(chǎn)品主要以大一房和小兩房以及少量復(fù)式產(chǎn)品為主，商務(wù)公寓宜商宜住，功能復(fù)合，投資風(fēng)險較小。住宅——本地中高檔住宅，異地中檔住宅酒店公寓——大亞灣CBD，國際酒店公寓商務(wù)公寓——大亞灣CBD，國際商務(wù)公寓深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)深圳客戶成為大亞灣主流需求，當(dāng)?shù)卮笮推髽I(yè)員工及公務(wù)員次之專訪發(fā)現(xiàn)：大亞灣購房者年齡集中在25-50歲之間，文化程度不高，大家庭居住習(xí)慣，私營業(yè)主占多數(shù)。且深圳去大亞灣購房都占了相當(dāng)?shù)谋戎亍?/p>

本地客戶職業(yè)構(gòu)成結(jié)論：從在售樓盤的客戶組成來看，深圳客戶占了相當(dāng)?shù)谋壤?，約為35－55％，其中以坪山、坪地等鄰近大亞灣的區(qū)域的客戶為主。而當(dāng)?shù)氐拇笮推髽I(yè)的中高層管理人員也占了不小的比重，另有部分當(dāng)?shù)毓珓?wù)員。從產(chǎn)品類型來看，部分小戶型由于地段差、產(chǎn)品不佳等因素較難吸引深圳客戶，但地段佳、具有升值潛力的小戶型吸引了大批深圳客戶。購房客戶來源客戶定位—片區(qū)客戶區(qū)域分析深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)訪談和市場調(diào)研的結(jié)果表明：本地客戶以自住需求為主，深圳客戶以投資需求為主投資與自住比例：6:4本地與異地比例：5:5調(diào)研結(jié)論：60.5%的購房者購房目的是收益性投資的深圳人及當(dāng)?shù)氐墓珓?wù)員及企業(yè)管理人員；二次購房的購房者比例僅次于投資者，這部份人主要是已有自建住宅的當(dāng)?shù)鼐用窀纳片F(xiàn)有居住環(huán)境，彰顯自己的身份。客戶定位—片區(qū)客戶結(jié)構(gòu)分析深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)調(diào)研表明以投資為置業(yè)目的的客戶占有市場較大比重合理的價格，自然環(huán)境和升值潛力是訪問客戶都比較看重的因素。被訪者在購買時還會考慮樓盤的地理位置及開發(fā)商的實(shí)力。產(chǎn)品購買力要素分析—一房（45－55平米）：區(qū)域發(fā)展及環(huán)境>價格>戶型>地段>升值潛力兩房（60－85平米）：區(qū)域發(fā)展及環(huán)境>戶型>景觀環(huán)境>價格>地段三房（90－120平米）：戶型>景觀環(huán)境>配套>價格>地段四房（120－150平米）：戶型>景觀環(huán)境>配套>價格>地段客戶定位—片區(qū)客戶產(chǎn)品需求特點(diǎn)深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)訪談表明住宅置業(yè)者心理接受價位在3600－3800元/㎡左右，基本切合市場的實(shí)際價格調(diào)查結(jié)論：3600元/㎡是被訪者心理預(yù)算價格，但是當(dāng)問及如果產(chǎn)品較好但價格偏高時，被訪者表示能夠承受的加權(quán)平均單價在3800元/㎡左右。4200元/㎡是購買的極限能夠承受的價格。產(chǎn)品戶型價格需求——一房（45－55平米）：單價3600－3800元/平米兩房（60－85平米）：單價3400－3600元/平米三房（90－120平米）：單價3300－3400元/平米四房（120－150平米）：單價3200－3300元/平米客戶定位—片區(qū)客戶價格承受特點(diǎn)深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)游離客戶與大亞灣有一定工作緣，親情緣，看重大亞灣未來發(fā)展的投資型客戶（包括惠東、東莞等）重要客戶港務(wù)流動性商務(wù)人士，當(dāng)?shù)卣块T中中高層領(lǐng)導(dǎo)；惠州，惠陽投資客戶核心客戶當(dāng)?shù)厥拔锪鞯犬a(chǎn)業(yè)中的本地公務(wù)員，當(dāng)?shù)卣珓?wù)員，深圳投資客戶客戶定位—本項(xiàng)目客戶定位深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)形象定位——大亞灣CBD,國際領(lǐng)地建筑風(fēng)格——

本項(xiàng)目建筑外立面線條簡潔、流暢；建筑物頂部設(shè)計簡約；銀灰色調(diào)的色彩體現(xiàn)國際化時尚簡約的風(fēng)格人文景觀特點(diǎn)——

設(shè)區(qū)的園林景觀設(shè)計中會所以及社區(qū)服務(wù)中心的設(shè)置注重營造社區(qū)的文化氛圍，且注重公共參與性的園林景觀節(jié)點(diǎn)的控制產(chǎn)品及客戶特征——大亞灣CBD建筑綜合體項(xiàng)目，所屬區(qū)位具備高端領(lǐng)先的形象特征，物業(yè)類型和產(chǎn)品功能多樣化；并具備國際化的生活標(biāo)準(zhǔn)，多元國際的客戶來源進(jìn)一步增強(qiáng)了社區(qū)的異國情調(diào)深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)片區(qū)典型項(xiàng)目價格走勢熊貓國際：06年12月銷售價格3600元/平米；07年4月銷售價格4200元/平米；5個月實(shí)現(xiàn)600元的價格增長,實(shí)現(xiàn)6％的增長幅度。君豪國際公寓：06年12月銷售價格3000元/平米；07年4月銷售價格3600元/平米；5個月實(shí)現(xiàn)600元的價格增長,實(shí)現(xiàn)6％的增長幅度。市場價格增長：本項(xiàng)目預(yù)計07年12月推出，按照目前市場3200元/平米的均價水平，保守預(yù)計12月市場均價增長3800元/平米深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)項(xiàng)目入市期片區(qū)價格預(yù)測基礎(chǔ)價值——戶型、公建、園林、品質(zhì)拓展價值——交通、地段、配套、社區(qū)氛圍、物管外延價值——實(shí)效營銷、品牌、形象價值基礎(chǔ)價值拓展價值外延價值420040003600住宅價格（單位：元/平方米）眾廈產(chǎn)品價值模型深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)根據(jù)價格測算模型本項(xiàng)目在產(chǎn)品本身的基礎(chǔ)價值的基礎(chǔ)上通過一定的物業(yè)建議和營銷最終實(shí)現(xiàn)價格：公寓的平均銷售價格在：5000元/平方米酒店公寓銷售價格范圍：5000－5500元/平方米(不含500元/平米裝修）商務(wù)公寓銷售價格范圍：4500－5000元/平方米住宅的平均銷售價格在：4000－4200元/平方米本項(xiàng)目入市期價格預(yù)測深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)思維導(dǎo)圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析酒店公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位商務(wù)公寓建議房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目屬性概況產(chǎn)品特征分析項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目活動策略深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)項(xiàng)目屬性概況——區(qū)位、交通本項(xiàng)目位于大亞灣經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃中心區(qū)行政商務(wù)區(qū)內(nèi)，交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)距離深圳龍崗20分鐘車程距離惠陽淡水僅15分鐘車程距離惠州港僅10分鐘車程項(xiàng)目主要的通行線路：1）沿海高速2）鹽壩高速深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)項(xiàng)目四至及地塊特征25號云路澳霞大道地塊平整，呈規(guī)則的長方形狀，且具備良好的自然山景資源項(xiàng)目南臨澳霞大道、大亞灣市政府和體育館，東臨25號云路，西臨市政路，北臨一條雙向四車道的車行道深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)本項(xiàng)目自東向西由低向高錯落排布，較寬的樓間距保證了項(xiàng)目的高舒適性樓間距29－33米，舒適性佳項(xiàng)目東側(cè)布置18層小高層住宅對東面行車道抗性不大，西側(cè)布置較高的高層住宅最大程度上實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目的高價值項(xiàng)目東側(cè)布置了3棟17＋1層小高層住宅和一棟18層酒店公寓項(xiàng)目西側(cè)為3棟25＋1層的高層住宅和一棟28層的商務(wù)公寓項(xiàng)目北側(cè)為一棟三座26＋1層的聯(lián)體點(diǎn)式住宅樓規(guī)劃布局—建筑布局深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)本項(xiàng)目具備兩個核心景觀區(qū)，保證了小區(qū)豐富的景觀資源和高舒適度項(xiàng)目東側(cè)兩層綠化隔離帶有效的阻隔了澳霞大道的車流影響，但同時也阻礙了項(xiàng)目東側(cè)商業(yè)氛圍的形成核心景觀區(qū)核心景觀區(qū)綠化廣場A區(qū)B區(qū)景觀軸線規(guī)劃布局—景觀社區(qū)內(nèi)部核心景觀區(qū)具備較好的景觀參與性（籃球場、社區(qū)文化活動中心）深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)本項(xiàng)目對外交通通達(dá)性佳，對內(nèi)實(shí)行有效的人車分流組織，全地下停車保證了項(xiàng)目的高品質(zhì)

經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)占地面積：43100平米建筑面積：162568平米住宅建筑面積：98000平米；商務(wù)公寓建筑面積：24000平米；酒店公寓建筑面積：14000平米；商業(yè)建筑面積：10600平米；地下車庫面積：15968平米；綠地率：48％交通：對外交通——二十五號云路和澳霞大道是項(xiàng)目外部主要的車行通道，項(xiàng)目西側(cè)的市政路是小區(qū)內(nèi)部主要的車行入口；澳霞大道是通往中海殼牌的主要干道。人流組織：項(xiàng)目東側(cè)為3個小區(qū)主要的人行步入通道，設(shè)置兩個人行出入口保證了項(xiàng)目人行出入的需求車流組織：項(xiàng)目西側(cè)為小區(qū)內(nèi)部主要的車行出入口，全地下車庫，且人行和步行出入口由項(xiàng)目東西兩側(cè)分開設(shè)置有效地實(shí)現(xiàn)了小區(qū)的人車分流；酒店出入口為項(xiàng)目商業(yè)提供了車行便利中海殼牌規(guī)劃布局—交通、人流、車流車行動線深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)酒店式公寓和商務(wù)公寓較好的提升了項(xiàng)目的形象和檔次，但整體立面效果不利于地標(biāo)形象的建立酒店式公寓與商務(wù)公寓沿澳霞大道分布，有利于項(xiàng)目的高形象展示，但此兩物業(yè)排布較為緊密且立面形象差異較大，不利于項(xiàng)目整體地標(biāo)形象的塑造和建立。建筑形象—立面效果深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)本項(xiàng)目住宅戶型以兩房、三房為主，輔以少量四房、五房和六房住宅戶型面積配比房型面積區(qū)間（㎡）總套數(shù)所占比例二房二廳一衛(wèi)72.97～82.1638642%三房二廳二衛(wèi)99.36～125.3544148%四房二廳二衛(wèi)143.87～185.62849%五房二廳二衛(wèi)159.88～204.1070.8%六房二廳二衛(wèi)225.7830.2%總計921100%產(chǎn)品面積配比本項(xiàng)目住宅戶型面積以大兩房和大三房為主，區(qū)別于目前大亞灣以三房和四房為主的市場供應(yīng)，具備一定的前瞻性，隨著區(qū)域成熟度的提高片區(qū)以自住為目的的小戶型客戶將逐漸成為主力客戶。產(chǎn)品價值點(diǎn)提煉——本項(xiàng)目整體設(shè)計的戶型面積偏大，在營銷上可采用“可自由分割組合的產(chǎn)品功能空間”;“舒適實(shí)用”等特點(diǎn)，另外也可適當(dāng)贈送面積，增強(qiáng)高性價比深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)產(chǎn)品戶型分析要素內(nèi)部交通各功能區(qū)之間的相互關(guān)系功能區(qū)與外部的關(guān)系（采光、噪音、景觀、朝向）產(chǎn)品的附加值單個功能區(qū)的實(shí)用性戶型空間：高度,梁柱影響，采光與空間的結(jié)合度戶型之間：對視，朝向關(guān)系，公共空間的合理性。梯戶及車位比實(shí)用率風(fēng)水眾廈對產(chǎn)品戶型研究的九大分析要素——深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)戶型價值及創(chuàng)新點(diǎn)——戶戶帶入戶花園、大露臺設(shè)計，采光通風(fēng)佳不足之處：D－3沿路面設(shè)置，小區(qū)園林景觀面較為狹窄，戶型面積稍大C－7小區(qū)景觀視野開闊，價值點(diǎn)最大，戶型面積相對較小，且衛(wèi)生間設(shè)置較少三房兩廳一衛(wèi)深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)戶型價值及創(chuàng)新點(diǎn)——客廳和主臥均帶大露臺，景觀資源豐富，陽光餐廳大亞灣獨(dú)創(chuàng)戶型優(yōu)勢（E-1）：客廳、主臥延展空間大露臺，充分體現(xiàn)生活舒適度，且透過露臺觀看園林景觀資源。入戶花園與餐廳透明連接，構(gòu)建陽光餐廳。戶型劣勢（E-1）：次臥門與公共洗手間門相對，相互干擾。挑高露臺和入戶花園隱私、安全性不容忽視。四房兩廳兩衛(wèi)：143.87平方米深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)戶型價值及創(chuàng)新點(diǎn)——客廳和主臥均南向，景觀資源豐富，但戶型面積較小戶型優(yōu)勢（C-7）：朝向優(yōu)越，客廳和主臥均南向，景觀資源豐富。戶型布局緊湊。戶型劣勢（C-7）：景觀資源和朝向?yàn)閮?yōu)勢，戶型面積卻較小。缺少生活陽臺，洗手間較少。深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)戶型價值及創(chuàng)新點(diǎn)——臨干道設(shè)置小二房，優(yōu)化產(chǎn)品資源不足之處：東西兩戶（C－3）朝向、景觀均一般，卻設(shè)置三房。南向（B－1）四戶朝向、景觀均好，卻設(shè)置為兩房。7號樓C－1C－1B－1B－1深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)戶型價值及創(chuàng)新點(diǎn)——戶型緊湊實(shí)用，功能分區(qū)合理戶型優(yōu)勢（A-1）：戶型緊湊經(jīng)濟(jì)實(shí)用，無過道。功能分區(qū)合理。戶型劣勢（A-1）：無入戶花園，無生活陽臺。主臥、客廳均北向。A－1A－1兩房兩廳一衛(wèi)：72.97平方米深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)戶型價值及創(chuàng)新點(diǎn)——復(fù)式單位寬大舒適，豐富產(chǎn)品線戶型優(yōu)勢（FC-2）：戶型面積合理，寬敞舒適，客廳帶超大露臺。功能分區(qū)合理。戶型劣勢（FC-2）：入戶花園無直接采光面。室內(nèi)樓梯與主臥門過近，形成干擾，主臥無露臺。FC－2FC－2五房兩廳三衛(wèi)（復(fù)式）：160.26平方米深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)產(chǎn)品戶型分析結(jié)論——本項(xiàng)目產(chǎn)品戶型分布基本合理，能充分考慮到景觀、朝向等因素對戶型的影響，最大化產(chǎn)品的價值戶型設(shè)計中，運(yùn)用了較多創(chuàng)新元素，包括入戶花園、大露臺設(shè)計陽光餐廳等在大亞灣市場中為新的看點(diǎn)戶型設(shè)計注重實(shí)用性，布局緊湊；且功能分區(qū)較為合理部分戶型分布未能充分考慮景觀、朝向等因素與戶型面積之間的關(guān)系，以及戶型分布的均好性未能最大化產(chǎn)品的價值深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)產(chǎn)品價值挖掘——環(huán)境

體育中心市政廣場

社區(qū)的景觀環(huán)境41％的高綠化率；移步換景的空中園林；兩大核心景觀區(qū)；三大社區(qū)服務(wù)中心；精美別致的建筑小品

自然環(huán)境：高層遠(yuǎn)景，俯瞰山景

市政環(huán)境景觀市政廣場，體育中心產(chǎn)品價值挖掘深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)產(chǎn)品價值挖掘——規(guī)劃

城市規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)核心位置大亞灣區(qū)政府所在區(qū)域大亞灣主要的商務(wù)生活區(qū)

社區(qū)規(guī)劃：大亞灣中心區(qū)第一個綜合體項(xiàng)目；分布七棟住宅一棟酒店公寓和一棟商務(wù)公寓；社區(qū)兩個核心景觀區(qū)，景觀資源豐富產(chǎn)品價值挖掘深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)產(chǎn)品價值挖掘——社區(qū)配套及服務(wù)物管：家居服務(wù)及商務(wù)服務(wù)；大堂（擦鞋機(jī)、自動售賣機(jī)、自助銀行）四星級貼心服務(wù)；保潔保安；設(shè)備維護(hù)文化：大亞灣體育中心商業(yè)：底層商業(yè)，完全滿足社區(qū)需求購物、休閑、餐飲，一站式商業(yè)中心會所：功能齊全泛會所，都市品質(zhì)休閑生活

產(chǎn)品價值挖掘深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)產(chǎn)品價值挖掘——未來價值潛力石化物流產(chǎn)業(yè)所帶動的經(jīng)濟(jì)巨大發(fā)展；經(jīng)濟(jì)的發(fā)展將進(jìn)一步吸引更多的投資；投資力度的加大，將吸引更多企業(yè)對該區(qū)域的進(jìn)駐；核心企業(yè)的進(jìn)駐將帶來大量高素質(zhì)人口的置業(yè)需求。。。。。。產(chǎn)品價值挖掘深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)思維導(dǎo)圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析酒店公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位商務(wù)公寓建議房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目屬性概況產(chǎn)品特征分析項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目活動策略深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)思維導(dǎo)圖市場分析營銷執(zhí)行物業(yè)評估定位回顧物業(yè)建議區(qū)域發(fā)展研究宏觀政策分析規(guī)劃布局分析酒店公寓建議住宅部分定位商業(yè)部分定位商務(wù)公寓建議房地產(chǎn)市場分析項(xiàng)目屬性概況產(chǎn)品特征分析項(xiàng)目營銷策略項(xiàng)目推廣策略項(xiàng)目活動策略深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)項(xiàng)目分析酒店式公寓：建筑面積：14000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)：18層，其中1－3層為商業(yè)，4－18層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000平方米電梯：3部商務(wù)公寓：建筑面積：24000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)：28層，其中1－3層為商業(yè)，4－28層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000平方米電梯：4部三期酒店式公寓商務(wù)公寓設(shè)計優(yōu)勢：地理位置：臨近澳霞大道，位置優(yōu)勢顯著。項(xiàng)目形象：為臨主干道姊妹樓，昭示性強(qiáng)，便于項(xiàng)目塑造地標(biāo)高端形象。隔音效果：酒店式公寓和商務(wù)公寓項(xiàng)目位于小區(qū)南部，且高于北區(qū)住宅部分，形成了住宅部分的隔音墻。酒店式公寓深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)項(xiàng)目分析酒店式公寓設(shè)計不足：1、樓間距過低，酒店式公寓與商務(wù)公寓僅為13.7米。2、外立面落后，既與北區(qū)住宅無整體上統(tǒng)一，又無現(xiàn)代質(zhì)感。3、景觀資源利用有限。4、戶型面積單一。5、無陽臺。6、酒店式公寓與商業(yè)無相互連動。商務(wù)公寓設(shè)計不足：1、外立面有待改善。2、景觀資源利用有限。3、商務(wù)公寓戶型設(shè)計單一。4、商務(wù)公寓無法兼顧居住功能。5、無公共商務(wù)服務(wù)功能區(qū)。酒店式公寓商務(wù)公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面酒店式公寓標(biāo)準(zhǔn)層景觀面13.7米酒店式公寓和商務(wù)公寓產(chǎn)品亟待改進(jìn)方面：外立面、戶型、景觀資源利用。深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)酒店式公寓定位

——客戶定位游離客戶大亞灣、深圳投資客戶+部分居住客戶，約占40％重要客戶其他（體育愛好人士、企業(yè)購買給員工居住、商戶、企業(yè)白領(lǐng)、旅游度假自用等）約占10％核心客戶石化、汽車電子和港口物流中高級管理者、技術(shù)人員和商務(wù)人士，以及中心區(qū)公務(wù)員，約占50％投資主體型客戶定位，通過外銷來拉升銷售價格，達(dá)到項(xiàng)目利潤的極大化。以深圳為主的投資客戶對形象和品質(zhì)的要求比較高，項(xiàng)目的升值潛力是其購買的主要驅(qū)動因素。本次定位參考君豪國際公寓客戶構(gòu)成，以及項(xiàng)目專項(xiàng)訪問。酒店式公寓定位深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)酒店式公寓——戶型定位市場反響：精品公寓盈利短平快經(jīng)濟(jì)/產(chǎn)業(yè)：小戶型購買力、需求強(qiáng)勁客戶偏好：投資型精品公寓項(xiàng)目因素：適宜打造高形象綜合體類型戶型面積區(qū)間套比戶數(shù)投資型戶型單身公寓25－30㎡10%25一房一廳40－50㎡35%88小兩房兩廳55－65㎡35%88自住型戶型大兩房兩廳70－80㎡15%39三房兩廳85－100㎡5%13累計——平均面積55.3㎡100％253精品公寓酒店式公寓：建筑面積：

14000平方米（不含商業(yè)面積）層數(shù)：18層，其中1－3層為商業(yè)，4－18層為公寓公寓標(biāo)準(zhǔn)層面積：1000平方米，約18戶梯戶：3梯18戶酒店式公寓定位深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)時尚現(xiàn)代多元酒店公寓在整體功能和形象上體現(xiàn)時尚、多元以及現(xiàn)代深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)外立面建議外立面建議原則：1、造型2、色彩3、材料4、成本5、客戶偏好6、系統(tǒng)統(tǒng)一酒店式公寓物業(yè)建議美園置地逸軒美園置地逸軒外立面建議：造型：現(xiàn)代、簡約、俊朗色彩：米色等淺色調(diào)，搭配白色，力求簡潔明快材料：外墻以高級涂料為主，配合白?；蛩{(lán)玻深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)極簡主義的功能多元化的自由組合空間產(chǎn)品戶型面積實(shí)現(xiàn)自由組合與聯(lián)通多重功能與屬性的融會貫通集現(xiàn)代建筑、現(xiàn)代生活、現(xiàn)代服務(wù)于一體提供酒店式標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)智能化裝修配置，環(huán)保材料健康時尚酒店式公寓物業(yè)建議深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)商務(wù)休閑會所（中西餐廳、多功能宴會廳、健身房）酒店式公寓物業(yè)建議深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告世聯(lián)商務(wù)休閑會所（多功能商會中心、陽光游泳池、情調(diào)酒吧等）酒店式公寓物業(yè)建議深圳高端住宅項(xiàng)目營銷策劃報告