深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析602024/3/26深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60目錄一、發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)二、深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與住房狀況三、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)歷年發(fā)展走勢(shì)四、影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)因素歷年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)五、深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的三個(gè)階段深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60第一篇

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60一、世界各國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)

人均住房建筑面積達(dá)到30M2以后，居民增加住房面積的需求會(huì)下降；消費(fèi)重心轉(zhuǎn)向追求住宅的環(huán)境質(zhì)量和社區(qū)人文氛圍。房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模呈現(xiàn)萎縮趨勢(shì)。深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60二、歐美部分發(fā)達(dá)國(guó)家居住

水平（1990年代初）

國(guó)別人均建筑面積（M2）每戶建筑面積（M2）每戶室數(shù)（室）美國(guó)61.3(93年)157.7(91年)5.4(91年)英國(guó)36.6(91年)97.9(91年)4.9(91年)德國(guó)35.3(87年)86.3(87年)4.5(87年)法國(guó)39.6(90年)85.4(90年)3.9(90年)精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60三、亞洲部分城市住房情況比較

（1990年代初

）國(guó)別（城市）人均GDP（萬(wàn)美元）人均建筑面積（M2）新加坡1.46(90年)20(90年)

臺(tái)北1.33(90年)25(90年)漢城0.85(90年)13(90年)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60

第二篇

深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和住房狀況

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60

2002年,按現(xiàn)行匯率計(jì)算,深圳的人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為0.55萬(wàn)美元。從整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平看，深圳比“亞洲四小龍”大約落后20年。一、整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60二、總體住房水平2002年,深圳人均居住建筑面積為21.8平方米,相當(dāng)于香港、新加坡和臺(tái)北上世紀(jì)八十年代末、九十年代初的水平；同時(shí)也已步入了九十年代中期世界上中高收入國(guó)家的住房水平

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60三、深圳與部分亞洲發(fā)達(dá)城市的自

然、社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況比較

比較因素香港新加坡漢城深圳陸地面積(KM2)1,0956486062020人口(萬(wàn)人)650(97)310(97)1,100(97)504(2002)密度(人/KM2)5,9404,80018,0002,500人均GDP(萬(wàn)美元)2.64(97)2.85(97)1.05(96)0.55(2002)精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60四、

聯(lián)合國(guó)住房質(zhì)量調(diào)查（1996年）

不同收入水平的國(guó)家（限于城市）人均建筑面積（M2）每間房屋人數(shù)（人）低收入國(guó)家6.12.47中低收入國(guó)家8.82.24中等收入國(guó)家15.11.69中高收入國(guó)家22.01.03高收入國(guó)家35.00.66精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60第三篇

深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)

歷年發(fā)展走勢(shì)精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60一、

商品房歷年開(kāi)發(fā)投資額二、商品房歷年施工面積三、商品房歷年竣工面積四、商品房歷年銷售面積五、商品房歷年空置面積六、商品房歷年三級(jí)市場(chǎng)交易情況

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60一、商品房歷年開(kāi)發(fā)投資額(億元)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60房地產(chǎn)投資額年增長(zhǎng)率變化曲線圖

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60

二、商品房歷年施工面積(萬(wàn)M2

)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60

深圳市商品房歷年施工面積

年增長(zhǎng)率(%)變化曲線圖

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60三、商品房歷年竣工面積(萬(wàn)M2)精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60

深圳市商品房歷年竣工面積

年增長(zhǎng)率(%)變化曲線圖

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60四、商品房歷年銷售面積(萬(wàn)M2

)

（含現(xiàn)樓和樓花）

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60深圳市商品房歷年銷售面積

年增長(zhǎng)率(%)變化曲線圖(1987-2002)

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60五、商品房歷年空置面積(萬(wàn)M2

)

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60深圳市商品房歷年空置率(%)變化曲線圖

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60六、歷年商品房三級(jí)市場(chǎng)交易面積(萬(wàn)M2

)

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60深圳市商品房三級(jí)市場(chǎng)與二級(jí)市場(chǎng)

交易面積之比(%)

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60第四篇影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各種因素歷年增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60一、影響房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

的主要因素經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度人口增長(zhǎng)速度國(guó)家宏觀產(chǎn)業(yè)政策居民住房面積精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60二、深圳市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（億元）

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60深圳市歷年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值

年增長(zhǎng)率(%)變化曲線圖

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60三、深圳市歷年常住人口(1979-2002）

（單位：萬(wàn)人)

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60深圳市歷年歷年常住人口

年增長(zhǎng)率(%)變化曲線圖

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60第五篇

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)的三個(gè)階段精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60一、嚴(yán)重短缺階段（1979－1995）二、相對(duì)短缺階段（1996－2010）三、相對(duì)飽和階段（2010年以后）階段劃分深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60一、嚴(yán)重短缺階段（1979－1995）

1995年以前，深圳人均住房建筑面積低于15平米，房地產(chǎn)市場(chǎng)的典型特征是產(chǎn)品供不應(yīng)求，因此屬于住房“嚴(yán)重短缺階段”。這一時(shí)期是深圳城市創(chuàng)立和發(fā)育時(shí)期，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的孕育和起步期。這一時(shí)期的經(jīng)濟(jì)\社會(huì)及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展具有如下特征。

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析601、國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈高速増長(zhǎng)態(tài)勢(shì)

從1979年到1995年的17年時(shí)間里，深圳市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值從1.96億元迅速增加到795.70億元，增加了406倍。GDP年均增長(zhǎng)率高達(dá)45.5%。

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析602、城市常住人口規(guī)模急劇擴(kuò)大

城市常住人口從1979年的31.41萬(wàn)人，增加到1995年的345.12萬(wàn)人，17年間增長(zhǎng)了11倍。年均增長(zhǎng)率高達(dá)16.2%。

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析603、房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)?？偭枯^小17年累計(jì)投資額只有517.4億元，平均每年30.4億元。1992年以前,每年施工面積均在1,000萬(wàn)平米以下。17年累計(jì)竣工2,421.1萬(wàn)平米，平均每年僅142.4萬(wàn)平米。

商品房銷售面積17年累計(jì)僅1,778.1萬(wàn)平米，平均每年104.6萬(wàn)平米。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析604、商品房空置面積很少，

空置率很低

這一時(shí)期商品房的空置面積很少，最多的一年（1995年）為181萬(wàn)平米?？罩寐屎艿?，最高的一年為7.5％（1995年）；平均每年僅4.2％，低于5％。

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5、三級(jí)市場(chǎng)處于萌芽狀態(tài)

1992年以前，三級(jí)市場(chǎng)幾乎是空白。1993年,三級(jí)市場(chǎng)商品房交易僅211宗,交易面積2.8萬(wàn)平米，僅占二級(jí)市場(chǎng)的1.6％。交易量最大的1995年，其交易面積也僅占二級(jí)市場(chǎng)的5.9％。

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析606、市場(chǎng)總體呈高速增長(zhǎng)態(tài)

勢(shì)，但波動(dòng)幅度極大

A、1986一1995年，商品房投資平均每年增長(zhǎng)30%；但年增長(zhǎng)率最大振蕩幅度高達(dá)204.3％。B、1986--1995年，施工面積平均每年增長(zhǎng)11.7%；但年增長(zhǎng)率最大振蕩幅度達(dá)137.4％。C、竣工面積十年間增長(zhǎng)了1.7倍，平均每年增長(zhǎng)6%。但年增長(zhǎng)率最大振蕩幅度達(dá)99.4％。D、銷售面積十年間增長(zhǎng)了4.3倍，平均每年增長(zhǎng)17.6%。但年增長(zhǎng)率最大振蕩幅度達(dá)90％。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析607、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要著眼于數(shù)量增長(zhǎng)

這一時(shí)期的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā),以滿足人們的基本住房需要為目標(biāo)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要追求開(kāi)發(fā)面積的增加,較少顧及房屋的環(huán)境和質(zhì)量。

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60二、相對(duì)短缺階段

（1996－2010）

1996年，深圳的人均居住建筑面積已達(dá)到15平方米以上。對(duì)照聯(lián)合國(guó)的住房質(zhì)量調(diào)查情況，深圳人住房水平從面積上看，已進(jìn)入九十年代中期中等收入國(guó)家的水平。2002年更達(dá)到21.8平米，接近中高收入國(guó)家住房水平。因此從整體上看，居民住房已告別住房“嚴(yán)重短缺”時(shí)代，進(jìn)入“相對(duì)短缺”時(shí)期。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析601、國(guó)民經(jīng)濟(jì)保持快速發(fā)展態(tài)勢(shì)

自1996年開(kāi)始，深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展的增長(zhǎng)速度明顯放慢。不過(guò)這一時(shí)期GDP仍然保持著較快的增長(zhǎng)速度。1996－2002年，深圳國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值(GDP)年均增長(zhǎng)率達(dá)15.4%。

精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析602、城市人口繼續(xù)保持快速增長(zhǎng)勢(shì)頭

1995年，深圳人口年增長(zhǎng)率首次低于3％（2.9％），增長(zhǎng)速度比以前明顯放慢。1996－2002年，深圳常住人口從358萬(wàn)增加到504萬(wàn)，增長(zhǎng)了1.4倍，平均每年增長(zhǎng)5.8%。預(yù)計(jì)到2010年以前，深圳城市人口仍將保持每年平均5％左右的增長(zhǎng)速度，總?cè)丝趯⑦_(dá)到700萬(wàn)左右。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)總量迅速放大

房地產(chǎn)業(yè)的投資額從1996年開(kāi)始，每年都在120億元以上，2002年達(dá)到410億元，七年間每年平均達(dá)244億元。商品房施工面積1996年為1,495萬(wàn)平米，1999年以后每年都超過(guò)2,000萬(wàn)平米，2002年達(dá)2,672萬(wàn)平米。商品房竣工面積1996年為394.32萬(wàn)平米，2002年達(dá)915萬(wàn)平米，七年間平均每年竣工582萬(wàn)平米。商品房銷售面積1996年突破300萬(wàn)平米，2002年達(dá)到791.7萬(wàn)平米，七年間每年平均536萬(wàn)平米。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析604、空置面積大量增加，

空置率升高

1996年,深圳商品房的空置面積達(dá)到328.68萬(wàn)平米，空置率達(dá)到11.7％。以后每年雖有所下降，但空置面積每年都在220萬(wàn)平米以上，空置率平均每年達(dá)到7.0％（前17年為4.2％）。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析605、三級(jí)市場(chǎng)迅速成長(zhǎng)

1996年深圳市二手房交易面積40萬(wàn)平米。2002年迅速增加到340.49萬(wàn)平米，七年增加8.5倍，平均每年增長(zhǎng)42.9%。三級(jí)市場(chǎng)交易面積與二級(jí)市場(chǎng)交易面積的比例,從1996年的12.5%提高到2002年的43.0%。預(yù)計(jì)到2010年，這一比例會(huì)提高到100%以上。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析606、房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)\快速發(fā)展

商品房投資平均每年增長(zhǎng)21.9%,增速略低于前17年的30%,但仍然保持著快速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。商品房施工面積平均每年增長(zhǎng)10.2%(前17年為11.7%)

。商品房竣工面積平均每年增長(zhǎng)15.1%,增長(zhǎng)速度快于前十年（1986－1995）的年均6%。商品房銷售面積平均每年增長(zhǎng)44.1%，高于前十年（1986－1995）的17.6%。

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向“質(zhì)”的轉(zhuǎn)變

由于房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始由“賣方市場(chǎng)”轉(zhuǎn)向“買方市場(chǎng)”，那些設(shè)計(jì)不合理\質(zhì)量不過(guò)關(guān)的商品房，遭到了市場(chǎng)的無(wú)情淘汰。這一階段的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)商已始從前一階段單純追求數(shù)量的增加,轉(zhuǎn)為追求質(zhì)量的提高。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析60三、相對(duì)飽和階段

（2010年以后）

到2010年前后，深圳的人均住房面積將達(dá)到30平米左右，相當(dāng)于新加坡和臺(tái)北九十年代末期的水平，接近九十年代初高收入國(guó)家住房水平。因此此后的深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)將處于住房“飽和狀態(tài)”，

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九十年代末住房情況

國(guó)別（城市）人均GDP（萬(wàn)美元）人均建筑面積（M2）新加坡3.20(97)30(98)臺(tái)北1.29(96)28(98)漢城1.05(96)25(98)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析601、國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈中低速發(fā)展態(tài)勢(shì)

按照深圳“十五”發(fā)展規(guī)劃，2005年深圳人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到7,500美元。2010年以后，深圳已基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。根據(jù)發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，此后深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度將放慢，GDP年均增長(zhǎng)率會(huì)降到10％以下。精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料精品資料網(wǎng)（）專業(yè)提供企管培訓(xùn)資料深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析602、人口呈緩慢增長(zhǎng)直至停滯趨勢(shì)

人口的增長(zhǎng)受到經(jīng)濟(jì)\社會(huì)\環(huán)境承載容量的限制，因此2010年以后人口增長(zhǎng)將趨于平緩，直到最后處于停滯甚至下降狀態(tài)。按照深圳市的遠(yuǎn)景規(guī)劃目標(biāo)，到2025年，深圳城市人口將控制在800萬(wàn)人左右

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析603\房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模將出現(xiàn)萎縮趨勢(shì)

在2010年前后，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模會(huì)達(dá)到頂峰狀態(tài)。此后商品房的投資額\施工面積\竣工面積和銷售面積都將逐步下降。

深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程分析604、空置面積在一段時(shí)間內(nèi)會(huì)大量增加；

但以后會(huì)逐步回落到正常水平

發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)表明，在經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)從高速轉(zhuǎn)為中低速的一段時(shí)期內(nèi)，商品房的空置面積會(huì)顯著增加，空置率明顯上升；之后又會(huì)回落到正常水平（處于合理儲(chǔ)備量范圍內(nèi)之內(nèi)