27三月2024中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128在目前項目所處的市場環(huán)境下，要開拓本項目的輻射力，必須找準(zhǔn)定位、做出特色。從而，要求我們必須充分研究細分市場，在商業(yè)內(nèi)涵上推陳出新。在項目早期規(guī)劃的基礎(chǔ)上，進一步深化項目的商務(wù)休閑、主題娛樂的貴族領(lǐng)域受眾印象。

本次報告將以項目的市場綜合態(tài)勢為分析基礎(chǔ)，依照項目的早期規(guī)劃并結(jié)合目前的市場環(huán)境，對項目進行定位升級！為項目的啟動并成功運作打下基礎(chǔ)。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告前言中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128本報告的技術(shù)思路項目發(fā)展目標(biāo)界定核心問題市場潛力分析項目早期規(guī)劃分析項目定位項目租售策略項目前景預(yù)測后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告問題界定★項目開發(fā)現(xiàn)狀中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目開發(fā)現(xiàn)狀阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目主體部分項目前期有過整體規(guī)劃，并進行了初

步的營銷推廣，現(xiàn)處于全面停工狀態(tài)；項目整體規(guī)劃已經(jīng)初見規(guī)模，因此不適

合作太大范圍的規(guī)劃改變。中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)現(xiàn)狀界定核心問題市場潛力分析項目早期規(guī)劃分析項目定位項目租售策略項目前景預(yù)測后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告問題界定★項目發(fā)展目標(biāo)中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目發(fā)展目標(biāo)阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告重新啟動項目并成功運作，同時實現(xiàn)項目利益的最大化。中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)展目標(biāo)市場潛力分析項目早期規(guī)劃分析項目定位項目租售策略項目前景預(yù)測后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告★界定核心問題中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128一是：本項目是否具有商業(yè)營運成功的市場基礎(chǔ)？

二是：怎樣實現(xiàn)項目利益的最大化及如何保證項目的快速收益？寮步的商業(yè)和酒店業(yè)市場能否支持本項目的發(fā)展？市場潛力研判如何定位既符合寮步的市場需求又有利于項目的長期持續(xù)發(fā)展？酒店部分和步行街街區(qū)如何在規(guī)劃上體現(xiàn)項目定位？項目定位項目租售策略什么樣的經(jīng)營管理方式才能保證項目的持續(xù)經(jīng)營？后期經(jīng)營管理項目的早期定位是否符合目前的市場需求？項目的早期定位是否在競爭中占領(lǐng)優(yōu)勢？項目早期規(guī)劃分析項目前景預(yù)測項目市場收益如何？阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告本項目運作最根本的問題：什么樣的租售策略是實現(xiàn)本項目利益最大化和快速收益的保證？中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)展目標(biāo)界定核心問題項目早期規(guī)劃分析項目定位項目租售策略項目前景預(yù)測后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告★市場潛力分析中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128東莞酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r寮步酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r寮步典型酒店項目調(diào)查寮步商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店發(fā)展商業(yè)發(fā)展★宏觀背景寮步區(qū)位寮步經(jīng)濟寮步人口寮步發(fā)展規(guī)劃寮步發(fā)展前景市場潛力分析中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步區(qū)位（位于東莞市地理幾何中心）鄰市區(qū)，與松山湖高新科技產(chǎn)業(yè)園相依伴，是穗港經(jīng)濟走廊的中樞，區(qū)位優(yōu)勢得天獨厚。公路交通發(fā)達，莞深高速公路貫通全鎮(zhèn)，“莞樟”、“石大”兩條超一級公路和新建的松山湖大道、東莞東部快速干線、市區(qū)環(huán)城路于此交匯，交織成一個發(fā)達的、現(xiàn)代化的交通網(wǎng)絡(luò)，半小時車程幾乎可以到達東莞的每一個角落，距廣州機場、深圳機場、深圳羅湖出入境、虎門港只有30－40分鐘車程，距東莞海關(guān)、鐵路口岸東莞火車站只有10—15分鐘車程。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128人口總量：寮步鎮(zhèn)現(xiàn)轄20個村民委員會和10個社區(qū)居委會，面積71.15平方公里，常住人口24.18萬人，其中戶籍人口65034人（數(shù)據(jù)來源于寮步政府網(wǎng)）人口結(jié)構(gòu)：人口呈啞鈴型二元結(jié)構(gòu)分布，“底層”的務(wù)工人員與“精英”階層構(gòu)成啞鈴兩頭，而中間收入的階層較少。寮步人口狀況阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告12812各類經(jīng)濟指標(biāo)：1、GDP：2008年，全鎮(zhèn)實現(xiàn)生產(chǎn)總值102.6億元，比上年同期增長18.3%；2、工業(yè)產(chǎn)值：實現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值285億元，增長15.4%；3、稅收：各項稅收總額16億元,增長33.3%；4、財政收入：鎮(zhèn)本級可支配財政收入6.9億元，增長10.3%；5、人均收入：農(nóng)（居）民人均收入10591元，增長4%。產(chǎn)業(yè)：汽車和IT優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。IT產(chǎn)業(yè)和汽車銷售是寮步鎮(zhèn)的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)東莞市三大電腦資訊產(chǎn)品生產(chǎn)出口大鎮(zhèn)之一。形成了以電子、電腦、電器組成的簇群產(chǎn)業(yè),數(shù)碼產(chǎn)品占全鎮(zhèn)出口額的80%。寮步經(jīng)濟發(fā)展阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128東莞“四位一體”：東莞“四位一體”城市架構(gòu)延伸，寮步處于“四位一體”中心提升核心位置。同沙、城區(qū)、松山湖、東部生態(tài)園“四位一體”戰(zhàn)略布署上，寮步是“中心提升”的位上，即“東莞中心新城”的目標(biāo)。寮步“一城三區(qū)五提升”：建設(shè)‘現(xiàn)代生態(tài)新香市’”的工作思路一城：全面建設(shè)小康社會的基礎(chǔ)上加快率先基本實現(xiàn)社會主義現(xiàn)代化三區(qū)：打造寮步鎮(zhèn)城市新區(qū)、現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)新區(qū)、生態(tài)休閑新區(qū)，提升寮步競爭力五提升：全面提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、城市建設(shè)、公共管理、民生福利和黨的建設(shè)寮步發(fā)展規(guī)劃阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告鎮(zhèn)政府決定重拳打造香市休閑文化旅游區(qū)，重點打造旅游牌、休閑牌、文化牌、生態(tài)牌，與周邊鎮(zhèn)街實現(xiàn)差異化發(fā)展，打造寮步自身的特色。中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步發(fā)展前景經(jīng)濟發(fā)展、區(qū)位升級、人口增長、規(guī)劃重視帶來商務(wù)往來的增加酒店與休閑娛樂業(yè)的市場需求阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告小結(jié)：寮步鎮(zhèn)經(jīng)濟增長保持了較高的速度，汽車、IT是其兩大支柱產(chǎn)業(yè)。同時，寮步將依托東莞大城區(qū)的規(guī)劃，積極融入城區(qū)，在城市化的進程中提升了自身的競爭力。所以，本項目的開發(fā)擁有非常好的區(qū)域背景和良好的經(jīng)濟發(fā)展環(huán)境支撐。擴大中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128宏觀背景寮步區(qū)位寮步經(jīng)濟寮步人口寮步發(fā)展規(guī)劃寮步發(fā)展前景東莞酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r寮步酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r寮步典型酒店項目調(diào)查阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店發(fā)展市場潛力分析★商業(yè)發(fā)展寮步商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128（老城區(qū)）大坣街——教育路商業(yè)帶：區(qū)位屬性：老城區(qū)；商業(yè)特征：傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)，寮步鎮(zhèn)的傳統(tǒng)中心區(qū)，商業(yè)成熟度和飽和度較高；（新城區(qū)）紅荔路——興隆新街商業(yè)帶：區(qū)位屬性：規(guī)劃新區(qū)；商業(yè)特征：新區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)正在升級中；整體商業(yè)格局：以莞樟路為界，呈“南北鼎立”之勢。本項目位于新區(qū)邊緣地帶寮步鎮(zhèn)商業(yè)總體格局阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告本項目中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告寮步商業(yè)業(yè)態(tài)分布路段業(yè)態(tài)類型1、教育路超市、運動用品店、藥店、手機、內(nèi)衣、飾品、彩票、涼茶店、茶行、眼鏡、皮具、鞋、美容美發(fā)、電器、音像、音響、刀具、小吃2、大坣路服裝、體育用品、手機、眼鏡、藥店、內(nèi)衣、飾品、雜貨、沖印、影樓、電器、洗衣、報刊雜志、快餐、裁判、五金、涼茶、茶葉、水果、珠寶、花店、皮具、化妝品、復(fù)印、鞋、商場、3、紅荔路超市、酒店、大排擋、小吃店、藥店、公話超市、門診、旅店、手機通訊店、五金、雜貨、面包店莞樟路以北的老商業(yè)區(qū)，業(yè)態(tài)種類較為豐富，品牌店多本項目周邊業(yè)態(tài)與商業(yè)體量與日俱增，競爭進一步加大123中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告寮步商業(yè)租金水平類別路段平均月租金（元/M2）街鋪租金1、教育路接近環(huán)城路：40－70；接近大坣街：約90；2、大坣路200-450；3、紅荔路50－150類別項目首層平均月租金（元/M2）商場一層租金茶園商場5000---10000之間,不以平方計算天和時裝城50（不分位置，統(tǒng)一價格）景泰.新都80－150東方新天地70-120街鋪與商場鋪的租金差異較小，定位及經(jīng)營是影響商場鋪位租金的重要因素。123中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步典型商業(yè)項目調(diào)查——（1）茶園商場項目名稱茶園商場（老城區(qū)）位置大坣路建筑規(guī)模單層面積約1500平米總建面約5000平米商業(yè)形態(tài)商場經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨停車位無人流量8人/分鐘時段：15:00營業(yè)時間周一至周五8:30---22:30周六至周日8:30---23:00經(jīng)營范圍珠寶、服飾、鞋經(jīng)營狀況良好首層租金租金不等.5000---10000之間,不以平方計算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步典型商業(yè)項目調(diào)查——（2）天和百貨項目名稱天和時裝城（老城區(qū)）位置莞樟路旁(塘邊步行街內(nèi))建筑規(guī)模單層面積2200平方米總建面6600平米商業(yè)形態(tài)商場經(jīng)營業(yè)態(tài)超市停車位無人流量10人/分鐘時段：16:10營業(yè)時間8:00---23:00經(jīng)營范圍服飾、超市經(jīng)營狀況良好首層租金50元/平方米阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步典型商業(yè)項目調(diào)查——（3）寮步商業(yè)城項目名稱寮步商業(yè)城（老城區(qū)）位置神前路與教育路交界地建筑規(guī)模單層面積總建面約8800平米商業(yè)形態(tài)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)百貨停車位150人流量5人/分鐘時段：10:40營業(yè)時間7:30---23:00經(jīng)營范圍藥店,菜場,服裝,箱包,網(wǎng)吧經(jīng)營狀況較差首層租金500—800元/間阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步典型商業(yè)項目調(diào)查——（4）旺角魅力女人城項目名稱旺角力女人城（老城區(qū)）位置神前路與教育路交匯地建筑規(guī)模單層面積約2500平米層數(shù)約4500平米商業(yè)形態(tài)商場經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾停車位無人流量4人/分鐘時段：11:20營業(yè)時間9:00---23:00經(jīng)營范圍服裝,鞋,飾品,婚紗攝影經(jīng)營狀況較差首層租金25元/平方米阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步典型商業(yè)項目調(diào)查——（5）東方新天地項目名稱東方新天地（新城區(qū)）位置神前路與石大路間建筑規(guī)模街長1000余米總建面4.18萬平米商業(yè)形態(tài)商業(yè)步行街經(jīng)營業(yè)態(tài)服飾、小吃、超市停車位專用停車位300余個+市府規(guī)劃4層停車場人流量12人/分鐘時段：17:00營業(yè)時間7:30—23:00經(jīng)營范圍服飾、超市經(jīng)營狀況一般首層租金70-120阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步典型商業(yè)項目調(diào)查——（6）景泰.香都項目名稱景泰.香都（新城區(qū)）位置紅荔路與香市路交匯建筑規(guī)模單層面積7186平方米總建面11萬平米（共三期）商業(yè)形態(tài)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)超市、電器、電子、服裝停車位100余個人流量18人/分鐘時段：11:50營業(yè)時間8:00—23:00經(jīng)營范圍超市、電器、電子產(chǎn)品、商務(wù)酒店、服飾經(jīng)營狀況良好首層租金70-120阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步典型商業(yè)項目調(diào)查——（7）新安超級廣場項目名稱新安超級市場（新城區(qū)）位置紅荔路(紅荔綜合市場旁)建筑規(guī)模單層面積8800平方米總建面約1.7萬平米商業(yè)形態(tài)綜合體經(jīng)營業(yè)態(tài)超市通道設(shè)置主通道開間3米；進深10米；次通道開間2米；進深20米；停車位100左右人流量7人/分鐘時段：15:10營業(yè)時間7:30---23:00經(jīng)營范圍超市、服裝、手機、娛樂經(jīng)營狀況良好首層租金70---100元無規(guī)律可循阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128名稱商圈租金（首層）類別特點不足茶園商場老城區(qū)5000-10000/柜中高檔百貨有一定檔次的品牌與商場氛圍2、3F導(dǎo)示與燈光不足天和百貨50中低檔商場、中檔超市集中商場經(jīng)營形式，面對中低端消費市場主次通道間租金無差別，致使次通道經(jīng)營困難寮步商業(yè)城500-800/間低檔商場、超市以超市帶動人流超市設(shè)在1F使人流很難引上2、3F旺角魅力女人城25低檔商場小面積鋪位加低租金轉(zhuǎn)型市場認同度低東方新天地新城區(qū)70-120中檔商業(yè)街環(huán)境與休息小品配置經(jīng)營管理與推廣不足景泰.香都70-120中檔超市、電器、中低檔商場大主力商家入駐帶動出入口人流引導(dǎo)欠缺，服飾商場業(yè)態(tài)規(guī)劃零亂新安超級市場70-100低檔商場、超市豐富業(yè)態(tài)，充分面向低端市場外部形象敗落，昭示與導(dǎo)示不明確寮步典型商業(yè)項目調(diào)查分析阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告新老城區(qū)商業(yè)成南北鼎立之勢，且新區(qū)在進一步升級與擴張中中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128商業(yè)名稱區(qū)域商業(yè)面積（萬平米）茶園商社老城區(qū)約0.5天和百貨約0.66寮步商業(yè)城約0.88旺角魅力女人城約0.45新安超市約0.23中英購物廣場約0.6大坣路-教育路街鋪約3.8東方新天地新城區(qū)4.18景泰.香都11富邦商業(yè)中心及街鋪約1.3紅荔市場約1.2新安超級廣場約0.88天喜服裝城、天喜百貨約1.5其他工業(yè)區(qū)超市—約1合計

約28.18寮步商業(yè)市場調(diào)查分析阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告寮步傳統(tǒng)超市、百貨商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)很完善，此類傳統(tǒng)商業(yè)已接近飽和。因此，從寮步市場需求來看本項目需規(guī)避此類常規(guī)的業(yè)態(tài)規(guī)劃中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步區(qū)位寮步經(jīng)濟寮步人口寮步發(fā)展規(guī)劃市場潛力分析寮步發(fā)展前景寮步商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r業(yè)態(tài)分布及租金調(diào)查寮步典型商業(yè)項目調(diào)查阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告宏觀背景商業(yè)發(fā)展★酒店發(fā)展東莞酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r寮步酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r寮步典型酒店項目調(diào)查中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128星級類型總數(shù)五星四星三星二星一星備注數(shù)量99182533212比例100%18.18%25.25%33.33%21.122.02%注：據(jù)權(quán)威機構(gòu)統(tǒng)計，東莞星級酒店的數(shù)量排到了北京、深圳之后，成為全國第三。東莞酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告雖然單純從一個地級市的角度來看，東莞的酒店業(yè)似乎已經(jīng)接近飽和，由于東莞酒店業(yè)的繁榮很大程度上取決于東莞繁榮的制造業(yè)，因制造業(yè)帶動的：各類商務(wù)活動是東莞星級酒店主要消費群體。珠三角兩小時生活圈也是促進東莞酒店業(yè)發(fā)展興旺的主要因素中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步作為廣深經(jīng)濟走廊上的幾何核心位置，優(yōu)越的地理位置、快速的經(jīng)濟發(fā)展、強大的對外輻射力，以及周邊區(qū)域龐大的消費群體需要發(fā)達的酒店業(yè)進行配套服務(wù)。寮步酒店業(yè)發(fā)展?fàn)顩r目前，相對于東莞其它鎮(zhèn)區(qū)來講，寮步卻只有五星級酒店和四星級酒店各一家，因此，寮步的酒店業(yè)發(fā)展是相對滯后的。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告寮步酒店和娛樂市場消費群體，主要由外企的高管以及帶外資性質(zhì)的商務(wù)客人、本土民營企業(yè)主、政府單位人員、國內(nèi)大型的集團企業(yè)組成的。中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128名稱級別地址經(jīng)營范圍悅?cè)R花園酒店五星級香市大道側(cè)中西餐、客房、娛樂、商務(wù)金凱悅大酒店四星級教育路1號中西餐、客房、娛樂、商務(wù)京都酒店商務(wù)神前路中西餐、客房、娛樂、商務(wù)新明華酒店商務(wù)紅荔路景泰購物城對面中餐、客房、娛樂凱華商務(wù)酒店商務(wù)香市大道（交通局旁）客房星城商務(wù)賓館商務(wù)香市大道（交通局對面）客房景泰商務(wù)酒店商務(wù)紅荔路景泰購物城內(nèi)客房凱運來酒店商務(wù)凱悅路1號韓國料理、客房、桑拿等寮步及項目周邊主要酒店一覽表阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128金凱悅大酒店

開發(fā)商：廣東名冠集團

類型：集商務(wù)會議、休閑渡假娛樂酒店

客房：251間（并特設(shè)行政樓層）

配套：開設(shè)中、西、日式餐廳共5個，會議、商務(wù)及娛樂休閑寮步典型酒店項目調(diào)查——金凱悅大酒店阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128酒店名稱寮步金凱悅大酒店（四星級）位置寮步鎮(zhèn)教育路1號，臨近同沙生態(tài)園景點酒店服務(wù)項目停車場、會議廳、商務(wù)中心、有可無線上網(wǎng)的公共區(qū)域、穿梭機場班車、免費停車場、前臺貴重物品保險柜、商場、醫(yī)務(wù)室、理發(fā)美容室、票務(wù)服務(wù)、專職行李員、洗衣服務(wù)、行李存放服務(wù)、殘疾人客房、郵政服務(wù)、叫醒服務(wù)餐飲設(shè)施中餐廳、西餐廳、酒吧、茶室、全天送餐服務(wù)（中、西、日式餐廳共有5個）娛樂與健身設(shè)施桑拿浴室、足浴、卡拉OK廳、夜總會、SPA、棋牌室、桌球室、乒乓球室、健身室、室內(nèi)游泳池、按摩室、水上運動客房設(shè)施和服務(wù)國內(nèi)長途電話、國際長途電話、中央空調(diào)/普通分體空調(diào)、浴室化妝放大鏡、24小時熱水、免費洗漱用品、浴衣、獨立浴缸和淋浴、吹風(fēng)機、拖鞋、雨傘、獨立寫字臺熨斗/熨衣板、多種規(guī)格電源插座、110V電壓插座、保險箱、電熱水壺、咖啡壺/茶壺、免費瓶裝水、小冰箱、迷你酒吧寮步典型酒店項目調(diào)查——金凱悅大酒店阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128房型(單人/雙人)

優(yōu)惠價（￥）原價（￥）備注高級客房3157884折豪華客房3959884折行政豪華客房4751,1884折標(biāo)準(zhǔn)套房6751,6884折高級套房7551,8884折豪華套房9152,2884折行政豪華套房10352.5884折寮步典型酒店項目調(diào)查——金凱悅大酒店阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告客源組成主要為外地商務(wù)、商旅客人，且以長租客居多中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步典型酒店項目調(diào)查——悅?cè)R花園大酒店悅?cè)R花園酒店

開發(fā)商：東莞市建匯公司

類型：集商務(wù)會議、休閑渡假的花園式酒店

客房：600多間

（含標(biāo)準(zhǔn)客房、豪華客房、復(fù)式行政客房和總統(tǒng)套房，可同時接納近2000人下榻）

配套：餐飲、宴會、會議廳健康、休閑、娛樂及商務(wù)配套設(shè)施阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128酒店名稱寮步悅?cè)R花園酒店（五星級）位置寮步鎮(zhèn)香市路8號酒店服務(wù)項目酒店各式房型有：日式客房/高級客房/豪華客房/商務(wù)客房/商務(wù)套房/行政客房/行政套房/總統(tǒng)套房等。停車場、會議廳、商務(wù)中心、有可無線上網(wǎng)的公共區(qū)域等會議服務(wù)項目會議指路牌的制作、幻燈機、電腦投影儀、會議嘉賓座牌電視機、錄像機、會議簽名冊、名錄表打字、復(fù)印資料、會議攝影服務(wù)、互聯(lián)網(wǎng)、電子郵件和傳真服務(wù)、展臺布置與制作、票務(wù)預(yù)定餐飲服務(wù)項目悅?cè)R魚翅海鮮酒家、柏麗西餐廳、日本料理、酒店還提供閩菜、地方風(fēng)味及各方菜系精華的招牌菜、特色菜等娛樂與健身設(shè)施明珠夜總會、地王沐足、戶外大型游泳池、室內(nèi)健身、為商旅客人和會員提供專業(yè)的健康、休閑、娛樂設(shè)施和頂級服務(wù)享受，健身房、恒溫泳池、網(wǎng)球場、蒸氣客房、娛樂包間一應(yīng)具全。客房設(shè)施和服務(wù)國內(nèi)長途電話、國際長途電話、中央空調(diào)/普通分體空調(diào)、浴室化妝放大鏡、24小時熱水、免費洗漱用品、浴衣、獨立浴缸和淋浴、吹風(fēng)機、拖鞋、雨傘、獨立寫字臺熨斗/熨衣板、多種規(guī)格電源插座、110V電壓插座、保險箱、電熱水壺、咖啡壺/茶壺、免費瓶裝水、小冰箱、迷你酒吧寮步典型酒店項目調(diào)查——悅?cè)R花園大酒店阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128房型前臺現(xiàn)付價（￥）早餐床型寬帶高級單人房、日式房328含早大床免費豪華單人房358含早大床免費豪華雙人房388含早大床免費商務(wù)單人房380含早大床免費商務(wù)雙人房410含早大床免費行政單人房450含早大床免費行政雙人房480含早大床免費商務(wù)套房778含早大床免費行政套房800含早大床免費寮步典型酒店項目調(diào)查——悅?cè)R花園大酒店阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告客源組成主要為政府接待、外地商務(wù)、商旅客人，出租率常年保持在65%以上中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步酒店市場調(diào)查小結(jié)整體供小于求，市場潛力大寮步擁有全國鄉(xiāng)鎮(zhèn)第一家四星級金凱悅大酒店（商務(wù)大酒店），但近年來卻只有一家五星級酒店（悅菜花園酒店）開業(yè)。寮步的酒店供小于求，所以酒店的價位屬于全年均價，并無淡旺季之分。月入住率大致為：標(biāo)準(zhǔn)間為75%－80%，行政間為70%左右，套房為60%－70%。目前僅有的兩家高星級酒店，都存在著一家獨大、等客上門的服務(wù)觀念。酒店業(yè)要發(fā)展壯大，必須是在不斷的進行細化市場，提供特色服務(wù)的一個過程。

營銷觀念相對滯后阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步市場調(diào)查綜述寮步傳統(tǒng)超市、百貨、商業(yè)街商業(yè)體量已達28.18萬平米，已接近飽和寮步的酒店業(yè)發(fā)展相對滯后，市場潛力大在寮步打造一以現(xiàn)代四星級酒店為核心并配套相關(guān)補充業(yè)態(tài)的商業(yè)，為人們提供一個休閑、娛樂、觀光、購物、社交的場所，把人們從緊張和繁瑣家庭生活中解放出來將是本項目定位優(yōu)化的突破方向

阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)展目標(biāo)界定核心問題市場潛力分析項目定位項目租售策略項目前景預(yù)測后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告★項目早期規(guī)劃分析中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128東莞東?休閑娛樂之都阿爾柏麗美味風(fēng)情街項目早期定位阿爾柏麗?紅番區(qū)項目早期規(guī)劃回顧阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目步行街部分業(yè)態(tài)布局A區(qū)：商業(yè)配套區(qū)1F：煙酒、美宜佳、鮮花店、工藝品店蛋糕、票務(wù)、成人用品、茶葉水果吧等2F：茶藝、麻將館、網(wǎng)吧B區(qū)：休閑區(qū)1、2F：美容美發(fā)、卡拉OK、SPA、酒吧3F：沐足C區(qū)：中餐區(qū)1、2F：特色美食（類似東城十三碗）精品小吃3F：沐足A區(qū)B區(qū)C區(qū)阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目早期規(guī)劃回顧部分業(yè)態(tài)規(guī)劃檔次較低，不能體現(xiàn)項目的整體品質(zhì)中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目酒店部分業(yè)態(tài)布局酒店部分1F：酒店大堂、休息區(qū)、中餐

廳、西餐、舞臺、廚房2F：中餐包房、咖啡茶室3F：桑拿、健身4F：演藝廳、情侶酒吧、包房阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目早期規(guī)劃回顧中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目早期規(guī)劃分析評估整體定位未能強化酒店娛樂主題功能優(yōu)勢項目早期定位中，雖然確立了“休閑娛樂”+“美食街”的思路架構(gòu)，但沒有充分規(guī)避和解決本項目在體量、區(qū)域環(huán)境、交通便利性等因素上存在的不足，易導(dǎo)致項目在發(fā)展過程中出現(xiàn)定位與實際運作不符。具體業(yè)態(tài)規(guī)劃已不符合目前市場需求項目在早期業(yè)態(tài)規(guī)劃的時候，區(qū)域周邊新興商業(yè)還處于起步階段，經(jīng)過近三年的發(fā)展及市場培育，新興商業(yè)體已逐步發(fā)展壯大，項目原有的業(yè)態(tài)規(guī)劃有部分已被新興商業(yè)體搶占先機。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)展目標(biāo)界定核心問題市場潛力分析項目早期規(guī)劃分析項目租售策略項目前景預(yù)測后期經(jīng)營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告★項目定位中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告業(yè)態(tài)規(guī)劃客戶定位目標(biāo)客戶定位區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目整體業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)規(guī)劃★全景定位整體定位形象定位功能定位基礎(chǔ)定位項目定位中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128四星級標(biāo)準(zhǔn)酒店+特色商業(yè)步行街項目基礎(chǔ)定位定位基本理念阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128全新升級演繹：打造東莞近郊首家四星級項目整體定位阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告-圍繞四星級酒店，強化商務(wù)休閑、娛樂體驗式的概念主題空間-城市生活體驗之都中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目形象定位阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告★★

★★阿爾柏麗◎不夜城★★★★

阿爾柏麗：延續(xù)項目早期入市風(fēng)格不夜城是將購物、娛樂、餐飲、商務(wù)服務(wù)及休閑觀光集于一身的概念性主題式商業(yè)綜合體，強化多元型的娛樂休閑特色經(jīng)營功能。并通過景觀情景設(shè)置、全年不同的主題體驗活動，為不同個性的消費者創(chuàng)造風(fēng)情各異又相互融洽的國際四星級品味的，符合市場需求的綜合性商業(yè)載體?！铩铩铩锊灰钩牵河袆e于傳統(tǒng)的商業(yè)項目中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目功能定位阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告基礎(chǔ)功能商務(wù)服務(wù)配套功能特色餐飲阿爾柏麗不夜城配套功能酒店配套主題功能休閑娛樂以項目酒店部分為基礎(chǔ)，以休閑娛樂為龍頭，強勢主題的康體休閑及東莞特色娛樂的充分挖掘，是我們在本項目的功能定位上必須選擇的，且唯一的正確的方向。中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告1281、基礎(chǔ)功能——商務(wù)服務(wù)酒店的傳統(tǒng)功能項目，是項目依附所在的基礎(chǔ)也是體現(xiàn)酒店檔次的關(guān)鍵主營項目有：中高檔商務(wù)客房、中西餐廳，配套項目有風(fēng)情咖啡廳、特色小食堂、高級商務(wù)中心、現(xiàn)代商務(wù)會議中心（含大、中、小型會議廳,兼具小型會展功能），配套項目有銀行代辦處、精品專賣店、公共休息廳等。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目功能定位表現(xiàn)中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告1282、主題功能——休閑娛樂本項目概念化、特色化功能的關(guān)鍵體現(xiàn)是項目酒店部分實現(xiàn)效益的關(guān)鍵同時也是本項目酒店部分經(jīng)營亮點所在主營項目有：大型歌舞演繹廳、中型DISCO廳、中高檔KTV包房、風(fēng)情酒吧、桑拿健康中心（含大型生態(tài)水療館、健身房、按摩理療室等）、沐足中心，配套項目有美容SPA、棋牌室、臺球等。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告1283、配套功能——特色餐飲是項目主題功能定位的補充體現(xiàn)之一；是配合項目整體定位及制造人氣的關(guān)鍵主營項目有：包括粵菜、川菜、客家菜、湘菜、魯菜、清真、連鎖餐飲等阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告1284、配套功能——酒店生活配套本項目不是孤立于周邊社區(qū)之外的，配合項目整體定位及滿足項目周邊原居民的需求主營項目有：茶莊、紅酒莊、鮮花、煙酒、工藝品等阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目功能定位衍生理念阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告→以星級酒店+商鋪保值增值→以休閑娛樂增收創(chuàng)收→突出特色，打造亮點→完善功能，提升檔次★★

★★阿爾柏麗不夜城東莞的休閑娛樂業(yè)無論從社會影響還是從經(jīng)濟效益的角度都開創(chuàng)了中國在這一領(lǐng)域的經(jīng)典神話中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128整體定位形象定位功能定位基礎(chǔ)定位業(yè)態(tài)規(guī)劃項目定位阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告全景定位區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目整體業(yè)態(tài)布局★客戶定位目標(biāo)客戶定位中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128消費者投資者經(jīng)營者★★

★★阿爾柏麗不夜城本項目的三類目標(biāo)客戶阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告目標(biāo)客戶定位中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目消費者定位1）消費者人群確定寮步企業(yè)主及其經(jīng)營管理人員寮步中大型企業(yè)經(jīng)營管理者寮步政府公務(wù)人員外地來寮步商務(wù)、公務(wù)人員外地來寮步旅游、務(wù)工人員2）消費動機和朋友一起進行休閑娛樂招待商業(yè)客戶（商務(wù)往來）進行社交活動各種會議娛樂性活動旅游的必須消費體驗式消費阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目投資客戶定位1）目標(biāo)投資客戶確定專業(yè)高新收入者，以IT、電信醫(yī)療、教育、公務(wù)員、房地產(chǎn)企業(yè)高管等為主。個體業(yè)主自由職業(yè)者企業(yè)主政府官員富裕農(nóng)民2）投資客戶地區(qū)描述寮步原住居民寮步外來高收入群體周邊鎮(zhèn)區(qū)投資客戶東莞市區(qū)投資客戶深、港、廣投資客戶阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目運營商定位1）確定背景本項目整體運營中需要專業(yè)運作及經(jīng)營商，他們分別是：星級酒店運營商主題娛樂聯(lián)營商步行街街區(qū)經(jīng)營戶2）運營商資格資本實力經(jīng)營資格規(guī)模行業(yè)能力人力資源經(jīng)營理念阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128整體定位形象定位功能定位基礎(chǔ)定位項目定位阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告全景定位客戶定位目標(biāo)客戶定位★業(yè)態(tài)規(guī)劃區(qū)域及樓層業(yè)態(tài)規(guī)劃項目整體業(yè)態(tài)布局中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128第一組團：酒店配套板塊第二組團：商業(yè)步行街板塊阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告整體業(yè)態(tài)組團規(guī)劃人流引導(dǎo)C區(qū)B2區(qū)酒店商業(yè)裙樓B1區(qū)A區(qū)中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128區(qū)域樓層主要入駐業(yè)態(tài)酒店商業(yè)裙樓1F酒店大堂、休息廳、廚房+特色西餐、咖啡廳、茶座（各占1/2面積）2F高檔中餐、多功能廳（可用于大型會議、宴請、婚宴等）3F桑拿、沐足、健身+3FB，補充四樓KTV包房（1/3面積）4F中廳：演藝吧+KTV包房5F以上國際4星級商務(wù)酒店客房A區(qū)中式特色餐飲1、2F粵菜、川菜、客家菜、湘菜、魯菜、清真、連鎖餐飲等B區(qū)酒店配套型功能區(qū)1F酒店精品類：茶莊、紅酒莊、鮮花、煙酒、工藝品等2F茶藝館、棋牌室C區(qū)休閑娛樂主題功能區(qū)1-3F量販?zhǔn)終TV阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目業(yè)態(tài)細分中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店商業(yè)裙樓中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128A區(qū)中式特色餐飲A區(qū)相對于B、C區(qū)，位置最好，緊臨兩側(cè)出入口，展示面好，易于人流與車流。此區(qū)域設(shè)各類地方特色餐飲，有利于吸引人氣，帶動客源，做活項目。中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告12867B區(qū)酒店配套主題位置較好，配置一些形象較好，檔次較高的業(yè)態(tài)，作酒店配套既可滿足于項目內(nèi)部，也可服務(wù)于周邊居民，增加客源中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告12868C區(qū)休閑娛樂主題功能主要是服務(wù)于周邊社區(qū)、鎮(zhèn)街居民，提供大眾娛樂精（區(qū)別于酒店內(nèi)的中高檔KTV）補充酒店內(nèi)高檔KTV在客源上的限制，增強人氣聚集功能中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告12869項目定位小結(jié)強化項目休閑娛樂主題功能定位，迎合市場需求通過對項目所在區(qū)域的調(diào)查研究，項目區(qū)域內(nèi)的商業(yè)比項目早期定位時取得了快速發(fā)展。同時，高檔次的酒店業(yè)卻止步不前。因此，在項目的重新定位中我們適當(dāng)加大了休閑、娛樂項目的比重。以構(gòu)成本項目的經(jīng)營特色和效益支撐平臺。阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)展目標(biāo)界定核心問題市場潛力分析項目早期規(guī)劃分析項目定位項目前景預(yù)測項目運營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告★項目租售策略中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告1281、以概念造銷售

通過本項目的定位升級，提升項目入市的概念性主題式高端形象，建立廣泛知名度及目標(biāo)客群中的良好口碑，樹立起潛在客戶投資時第一考慮對象；阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目租售策略制定前需要說明的兩點思路：先聲奪人，在項目還不具備成熟的租售環(huán)境下，塑造項目形象，吸引意向客戶關(guān)注。中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目核心租售策略建議2、以招商促銷售項目前期準(zhǔn)確的市場定位，準(zhǔn)確的業(yè)態(tài)規(guī)劃，是本案為項目成功招商所做的鋪墊。那么，當(dāng)前的市場環(huán)境下：項目的成功招商將直接促進項目的銷售通過對項目的步行街、酒店商業(yè)裙樓的招商來促進銷售。實現(xiàn)項目的收益的快速化中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目核心租售策略建議阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告租售同步以促進項目銷售為目的，實現(xiàn)項目收益快速化！項目招商步行街+酒店商業(yè)裙樓打造自身主題商業(yè)品牌實行自主招商運營項目銷售接下來，我們對項目的租售策略進行逐個剖析↓對外銷售：步行街+酒店客房+裙樓1F部分底商自行持有：酒店裙樓2-4F中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目商業(yè)步行街打造主題性商業(yè)品牌，實行自主招商運營優(yōu)勢1：有了主題街區(qū)概念，區(qū)別于零散的、隨意的業(yè)態(tài)劃分，明確了招商目標(biāo)，相對的降低了招商難度系數(shù)，同時，有利于我司控制商業(yè)業(yè)態(tài)分布與后期經(jīng)營管理，做活本項目，實現(xiàn)持續(xù)經(jīng)營，促進投資信心；優(yōu)勢2：自主招商、統(tǒng)一規(guī)劃，凸現(xiàn)開發(fā)商重視力度，且相對投資回報率較高，從而給投資商更大的投資保障；阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告步行街區(qū)域招商策略化整為零，易于實際操作中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128第一組團：酒店配套板塊酒店作為本項目的核心部分，能否成功運作將直接關(guān)系到投資客對項目的信心及項目的市場培育期的長短。下面給出針對酒店配套板塊的招商運作可行性建議：招商策略：二至四樓與兩三家大商家聯(lián)營（我司出場地，商家裝修經(jīng)營，利潤按一定比例分紅）阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店商業(yè)裙樓（1-4F）區(qū)域招商策略既保證在現(xiàn)行環(huán)境下項目的招商可行性，同時可以撐控后期酒店商業(yè)的可持續(xù)性經(jīng)營。中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告對于本項目步行街部分的銷售，建議采用以下兩種模式來達成銷售◆經(jīng)營客戶

---------買斷經(jīng)營權(quán)，自主經(jīng)營◆投資客戶

---------返租銷售（以定額回報方式確定租金）

帶租約銷售，出讓經(jīng)營權(quán)（以定額回報方式確定租金）

優(yōu)勢一：帶租約銷售模式將直接讓投資客切身感受到投資前景和投資收益，

有利于促進銷售，實現(xiàn)資金的較快速回籠

優(yōu)勢二：可以降低銷售成本，并有利于做活做旺項目，實現(xiàn)項目的持續(xù)發(fā)展

步行街部分銷售策略：中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店客房區(qū)域銷售策略客房部分的銷售采取省心回報型和完全自用型兩種模式相結(jié)合：1、省心回報型（類似于超市百貨的“整租零售”）：

☆業(yè)主將所購客房與酒店管理公司簽訂《委托經(jīng)營協(xié)議》，將所購客房的經(jīng)營

權(quán)全權(quán)委托酒店管理公司，由酒店管理公司按客房總價的7%的固定金額每

年支付業(yè)主投資回報?！罱?jīng)營過程中發(fā)生的各項成本、物業(yè)費、稅費均由酒店管理公司承擔(dān)。☆業(yè)主每年可獲得酒店管理公司贈送的一定天數(shù)（設(shè)定每月2天）的住房卡。住房卡消費完后，享受貴賓卡待遇。中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告2、完全自用型：☆目標(biāo)客戶：企業(yè)（中、小型為主）☆酒店將按其它客房一樣提供各類星級服務(wù)，另行簽訂物業(yè)管理協(xié)議?！顦I(yè)主須按月交納物業(yè)管理費。中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店客房部分建議從以下5個方面增強銷售力和后期經(jīng)營力：項目整體銷售策略建議1、建議聘請客源網(wǎng)絡(luò)龐大、經(jīng)營業(yè)績卓著的專業(yè)酒店管理公司進行經(jīng)營管理，以

保障酒店運營期間的豐富客源和豐厚回報。而且，此項工作介入得越早越好2、建議與一信托投資公司合作，為收益做擔(dān)保3、建議加盟專業(yè)度假交換系統(tǒng)，建立連鎖貴賓卡共享系統(tǒng)4、建議投資回報率定為7%

同時每年贈送投資總額4%左右數(shù)額的住房卡給業(yè)主，住房卡消費完后，享受貴

賓卡待遇。有利于酒店人氣的旺盛客源的擴大。5、精裝修后出售中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)展目標(biāo)界定核心問題市場潛力分析項目早期規(guī)劃分析項目定位項目租售策略項目運營管理建議戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告★項目前景預(yù)測中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128酒店裙樓成本與利潤分析步行街步行街成本與利潤分析步行街銷售價格測算酒店裙樓阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目前景預(yù)測★酒店客房客房銷售利潤測算客房銷售價格測算中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128客房單位銷售價格測算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告

定價依據(jù)：采取成本溢價法定價，根據(jù)項目的土地、建安費用等成本因素，在此成本基礎(chǔ)上溢價45%，即為本項目酒店客房的單位銷售價格

計算公式為：客房單位銷售價格=（物業(yè)地價+建安成本+其它成本之和+45%溢價+客房精裝修成本及溢價）÷客房部分建筑面積（8900㎡）接下來，我們先對各項成本進行測算↓中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128本項目土地月租金為5元/㎡項目物業(yè)總地價：12400（總用地面積）×5元×12月×40年=2976萬元（40年使用權(quán)）客房銷售價格測算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告1、物業(yè)地價客房部分物業(yè)地價=總地價÷總建筑面積×酒店客房部分建筑面積2976萬÷32400㎡×8900㎡≈817.5萬元（客房部分物業(yè)地價）中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告1282、建安成本估算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目建筑面積建安工程費建筑工程安裝工程單位合計金額單價金額單價金額單價金額酒店塔樓部分8900㎡300元267萬600元534萬300元267萬1200元/㎡酒店客房部分建安成本估算金額合計：1068萬中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告1283、其它成本估算項目建筑面積其它成本單位合計金額廣告推廣成本管理成本不可預(yù)估費用單價金額單價金額單價金額酒店塔樓部分8900㎡50元44.5萬100元89萬100元89萬250元/㎡酒店客房部分其它成本估算金額合計：222.5萬阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128對所有客房產(chǎn)品統(tǒng)一精裝修（按800元/平米標(biāo)準(zhǔn)）阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目客房部分是按照四星級酒店標(biāo)準(zhǔn)級別對外銷售的，因此，銷售價格要將裝修成本因素考慮進去酒店客房部分裝修成本估算金額合計：712萬當(dāng)項目客房部分在銷售的時候，為體現(xiàn)項目四星級酒店的品質(zhì)將在800元/㎡裝修標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，溢價200元/㎡后銷售即：1000元/㎡中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告按照前面酒店客房部分成本的測算，我們可以得出酒店客房部分的總成本：類別物業(yè)地價建安成本其它成本精裝修成本備注金額817.5萬元1068萬元222.5萬元712萬（不含稅費）成本合計2820萬元項目客房部分成本統(tǒng)計有了各項成本的測算結(jié)果。下面，我們就可以得出相應(yīng)的單位銷售價格↓中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告按照成本的測算結(jié)果，通過各項溢價，我們可以得出酒店客房部分的單位售價A、客房總成本：2070.5萬元B、（2070.5萬-712萬元）×45%溢價=611.325萬元C、裝修成本基礎(chǔ)上溢價200元/㎡×8900㎡總面積=178萬元

計算公式：（A+B+C）÷總面積=客房單位銷售價格

（2820萬元+1269萬元+178萬元）÷8900㎡

=初步得出的客房單位銷售價格：4794元/㎡客房單位銷售價格中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告客房單位最終銷售價格雖然本項目只有40年的使用年限，但是，本項目是高檔的四星級酒店，并且是帶精裝修銷售，因此,本項目的客房最終銷售均價建議為:4800元/㎡

(含1000元/㎡精裝修)有了單位售價。同樣，我們就可以得出客房部分的銷售利潤↓中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128客房銷售利潤分析測算1）通過前面的成本測算，項目酒店客房的總成本預(yù)計約為：2820萬元2）相關(guān)銷售稅費按照16%計算

銷售單價×16%，即：4800元×16%=560元/㎡?？偠愘M為：683.5萬元3）預(yù)計客房銷售純利潤為：計算公式：

銷售總價－成本總價－銷售稅費=客房銷售純利潤

即：4272萬元-2820萬元-683.5萬元

=768.5萬元阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128客房銷售利潤測算酒店客房項目前景預(yù)測客房銷售價格測算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店裙樓成本與利潤分析酒店裙樓步行街成本與利潤分析步行街銷售價格測算★步行街中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128計算內(nèi)容代碼東方新天地1F景泰.香都1F本項目1F合計權(quán)重Q727565可比物業(yè)銷售均價PI1400015000權(quán)重值比例A0.900.87權(quán)重均價PI‘1260013050可比物業(yè)所占權(quán)重WI55％45％項目權(quán)重售價PI‘×WI6930587212800項目整體推導(dǎo)

權(quán)重值比例：A=本項目權(quán)重/參照物權(quán)重；權(quán)重租賃均價：PI‘＝參照物均價×A可比物業(yè)所占權(quán)重：價格合成過程中，競爭可比物業(yè)所占的權(quán)重。本案中，選取東方新天地為55％，景泰.香都項目為45％。

本項目商業(yè)裙樓1F均價=：12800元/㎡通過項目市場比較法分析項目價格加權(quán)后的合成售價（1F）阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告步行街銷售價格測算中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告12893區(qū)域銷售均價推導(dǎo)內(nèi)容2F及以上12800×55%=7000/㎡（取整）說明：1、按商業(yè)銷售一般規(guī)律，商業(yè)地上一層與二層的商業(yè)價值量化比為1：0.5～0.72、本項目有部分為三樓，因此綜合系數(shù)選取0.55項目各分區(qū)域銷售均價推導(dǎo)區(qū)域劃分銷售均價(元/㎡)1F128002F及以上7000阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告步行街銷售價格測算中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128941）1F：3100㎡2F及以上：3200㎡2）成本預(yù)計：①建安成本：1200元/㎡②廣告推廣成本：2%③管理成本：100元/㎡；④稅收：16%⑤不可預(yù)見費用：100元/㎡

以上共計為：

1F：3704元/㎡，1F總成本預(yù)計約為：1148.2萬

2F及以上：2660元/㎡，2F及以上總成本預(yù)計約為：851.2萬3）預(yù)計客房銷售利潤為：（銷售單價－成本單價）×總建筑面積-物業(yè)地價

即：(12800-3704)×3100+(7000-2660)×3200=

4208.58萬元阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告步行街部分成本與收益分析成本與收益分析測算中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告12895酒店客房客房銷售利潤測算項目前景預(yù)測客房銷售價格測算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告步行街成本與利潤分析步行街銷售價格測算步行街酒店裙樓成本與利潤分析★酒店裙樓中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128酒店裙樓成本與利潤分析的前提和假設(shè)阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告在前面項目租售建議中，對于酒店裙樓部分采取的是一樓分割出部分獨立式街鋪進行使用權(quán)轉(zhuǎn)讓；因此，一樓的成本與利潤就可以參照本案前面步行街的相關(guān)測算方式對于二、三、四樓，因建議采用的是與大商家聯(lián)營模式運作。因此，其收益是雙方合作，開發(fā)商對入駐經(jīng)營商家收取一定比例的營業(yè)額作為相關(guān)場地物業(yè)的使用費。酒店裙樓成本與利潤分析中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店裙樓成本與利潤分析1）1-4F：9000㎡單層面積為：2250㎡2）成本預(yù)計：①建安成本：1200元/㎡②廣告推廣成本：2%③管理成本：100元/㎡；④稅收：16%⑤不可預(yù)見費用：100元/㎡

以上共計為：

1-4F：2870元/㎡，1-4F總成本預(yù)計約為：2583萬成本分析測算中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告1281）1F：2250㎡（含酒店大堂、休息區(qū)及其它公共面積）2）酒店1F可分割銷售面積假定為750㎡（去除酒店大堂、休息區(qū)及其它公共面積）3）預(yù)計酒店1F銷售收益為：（銷售單價-成本單價）×可銷售建筑面積

即：（12800-2870）×750=

744.75萬元酒店裙樓1F銷售收益測算中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店裙樓成本與利潤分析我們采用參照項目步行街相關(guān)銷售價格，對酒店裙樓部分進行反向租金推導(dǎo)計算公式：

樓層單位租金收益=樓層參照銷售價格×年回報率÷12個月注：我們可以從得出的單位租金來確定與商家聯(lián)營后應(yīng)收取的扣點比例酒店裙樓2-4F租金推導(dǎo)：

7000（參照步行街2F以上銷售均價）×0.7%÷12個月=40.8元/㎡/月酒店裙樓2-4F利潤分析測算中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告酒店裙樓成本與利潤分析我們得出了項目酒店裙樓1-4F的租金后，通過下面的公式，我們可以得到項目酒店裙樓部分的聯(lián)營扣點依據(jù)，從而也可以得出其相關(guān)利潤數(shù)據(jù)計算公式：樓層保底扣點收益=樓層單位租金×樓層可計算面積×12個月酒店裙樓2-4F扣點收益：

40.8元/㎡/月×6750㎡（2-4F總面積）×12個月=330.5萬酒店裙樓2-4F利潤分析測算中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目成本收益表名稱成本（萬元）銷售收益（萬元）聯(lián)營收益酒店客房2002.54272步行街1999.46208酒店裙樓2188.2960（1F分割）330.5萬/年（2-4F聯(lián)營扣點）土地成本2976合計9166.11.144億1.322億（40年）阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告項目整體成本與收益分析表當(dāng)總銷售額達80%時項目可收回前期投入成本中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128本報告的技術(shù)思路項目開發(fā)現(xiàn)狀項目發(fā)展目標(biāo)界定核心問題市場潛力分析項目早期規(guī)劃分析項目定位項目租售策略項目前景預(yù)測戰(zhàn)略研究策略論證問題界定阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告★后期經(jīng)營管理建議中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128組建項目客戶服務(wù)中心，實行統(tǒng)一經(jīng)營管理項目后期經(jīng)營管理建議步行街部分阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128104管理處內(nèi)部組織架構(gòu)及職能圖項目客戶服務(wù)中心

接待服務(wù)信息管理協(xié)調(diào)調(diào)度質(zhì)量控制客戶回訪特約服務(wù)綜合管理部行政事務(wù)人力資源后勤采購檔案管理勞資紀(jì)律財務(wù)管理物業(yè)部綠化管理環(huán)境工程物業(yè)巡視安全服務(wù)交通秩序公共關(guān)系工程管理部維修服務(wù)設(shè)備運行維修計劃維保實施分包管理裝修管理項目管理部租賃事務(wù)租戶管理市場安全廣告管理技術(shù)支援阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128105客戶服務(wù)中心服務(wù)流程圖項目客戶服務(wù)中心中建品牌策劃顧問指揮協(xié)調(diào)信息反饋反饋執(zhí)行層指令指令信息客戶服務(wù)中心（24小時）客戶服務(wù)需求建議意見、投訴反饋、回訪阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128106酒店部分經(jīng)營管理模式1、管理公司自營 由開發(fā)商委托的管理公司親自經(jīng)營酒店。2、委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營委托知名酒店經(jīng)營公司經(jīng)營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員經(jīng)營管理，在本地招聘酒店員工。3、掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營 掛牌知名酒店經(jīng)營公司自營，由酒店經(jīng)營公司派出高級管理人員指導(dǎo)管理，在本地招聘酒店員工。項目后期經(jīng)營管理建議阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128序號經(jīng)營模式優(yōu)勢劣勢1號模式管理公司自行經(jīng)營成本較低靈活性較大缺乏酒店管理經(jīng)驗沒有品牌優(yōu)勢，抗風(fēng)險能力很低投資者信心不足2號模式委托酒店管理公司專業(yè)經(jīng)營管理品牌知名度高能很好提高投資者信心成本過高酒店管理公司對項目要求苛刻3號模式掛牌酒店自行經(jīng)營品牌知名度高有相應(yīng)的管理經(jīng)驗和人才技術(shù)投資者對其有信心靈活性較高，成本相對較低抗風(fēng)險能力相對較低管理力度與執(zhí)行力可能有所下降備注：

對于經(jīng)營模式的考核與評估主要因素有：

1.經(jīng)營成本2.品牌知名度對消費者的影響3.抗風(fēng)險能力據(jù)以上綜合分析，從成本、風(fēng)險以及對消費者的信心等優(yōu)劣勢的平衡來分析，3號模式優(yōu)點多，

缺點少，同時對開發(fā)商來說較為有利，我們認為3號模式為最佳的經(jīng)營模式。項目后期經(jīng)營管理建議阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128根據(jù)以上三種經(jīng)營管理模式的分析，建議：和酒店管理公司合作利用其品牌及優(yōu)勢打造品牌項目阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告采用3號模式中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128寮步傳統(tǒng)商業(yè)飽和，而酒店及其特色休閑娛樂產(chǎn)業(yè)存在潛在市場需求走概念性主題定位，符合寮步的差異化市場需求充分考慮到酒店客房、商業(yè)裙樓和步行街街區(qū)的不同性質(zhì)，給出最具可行性的租售策略建議。符合本項目的后期經(jīng)營管理才能保證項目永遠立于不敗之地項目的早期規(guī)劃未能突出主題特色，部分業(yè)態(tài)規(guī)劃上不能形成強有力的競爭優(yōu)勢。依照項目的租售策略，對項目的成本及收益進行初步的測算阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告總結(jié)市場潛力研判項目定位項目租售策略項目運營管理項目早期規(guī)劃分析項目前景預(yù)測對于本報告第一部分中提出的相關(guān)核心問題，通過逐個的研究分析，現(xiàn)在我們來進行全面綜合的回顧：中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目市場現(xiàn)有格局附件—項目其他運作思路項目其他運作思路項目物業(yè)發(fā)展建議項目整體定位思路項目經(jīng)營功能定位項目營銷策略建議項目市場定位依據(jù)中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目整體定位思路思路前提：前提1：項目物業(yè)由公司自己長期持有前提2：項目規(guī)劃可作修改中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目整體定位思路項目整體定位思路：“大特色?？?小綜合”民營醫(yī)院現(xiàn)代化四星級醫(yī)院標(biāo)準(zhǔn)大特色?？疲赫蚊廊?、眼科PRK中心、特色兒科（可設(shè)兩到三個特色科室）小綜合：急診科、內(nèi)科、普外科、婦產(chǎn)科、口腔科、內(nèi)分泌科、骨科、泌尿外科、耳鼻喉科、消化內(nèi)科、呼吸內(nèi)科、檢驗科、體檢中心、B超室、心電圖室、病理科、放射科、麻醉科、護理部、腸道科、康復(fù)理療科、藥劑科等

中原東莞阿爾柏麗酒店商業(yè)街項目定位策劃報告128項目市場現(xiàn)有格局廣東市場現(xiàn)有格局東莞市場現(xiàn)有格局地區(qū)時間民營醫(yī)院數(shù)（家）床位數(shù)比例診療人數(shù)比例廣東2008年底2148.80%6.00%2015-20%25%地區(qū)時間民營醫(yī)療機構(gòu)占全市醫(yī)療機構(gòu)比例民營醫(yī)院數(shù)（家）占全市醫(yī)院比例占民營醫(yī)療機構(gòu)比例東莞2008年底22710%2031