XX回廊整體項目策劃區(qū)域大環(huán)境分析天津的房地產(chǎn)區(qū)域市場在過去的專門長一段時刻內(nèi)保持著“南熱北冷”的趨勢，然而近兩年來都市的北部區(qū)域差不多得到一定的進展，此次銘順作為第一家進駐北辰區(qū)這一區(qū)塊的房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，能夠講是盡占先機，在面臨良好機遇的同時，挑戰(zhàn)也不可幸免。然而，隨著這一區(qū)塊持續(xù)成熟，天津北部區(qū)域具有極大的進展優(yōu)勢。在此大區(qū)域環(huán)境之下，XX回廊能夠講擁有專門多優(yōu)勢。項目在整體規(guī)劃布局上，充分利用地理優(yōu)勢，營造出專門的居住氛圍；項目原地貌為近郊村莊河流生態(tài)植被，在開發(fā)中，原地貌將被最大限度的保留，以體現(xiàn)自然生態(tài)的進展理念。在周邊乃至整個天津地區(qū)具有獨一無二的特質(zhì)。關(guān)于目前天津房地產(chǎn)中高端項目而言，一個優(yōu)秀項目不但需要追求硬件的上乘，更要為客戶營造一種與眾不同的文化氛圍。項目SWOT分析Strength（優(yōu)勢)區(qū)位優(yōu)勢：位于天津市北辰區(qū)，緊鄰奧運迎賓主干道——京津公路，毗鄰北運河。規(guī)模優(yōu)勢：占地面積47.8萬平方米，總建筑面積55.19萬平方米，是天津北區(qū)乃至整個天津市較大型的樓盤。面積優(yōu)勢：項目一般住宅區(qū)50～180平方米各種戶型齊備，擁有配套優(yōu)勢：項目內(nèi)有會所、幼兒園、商業(yè)街、大型超市、河岸公園、生活配套以及生態(tài)渡假村等，生活、娛樂、休閑設(shè)施齊全。價位優(yōu)勢：價格比較適合北區(qū)市場。Weakness（劣勢）項目地處天津北部區(qū)域，周邊配套尚未完善，交通、購物、休閑的選擇性與其他地處成熟區(qū)塊的項目不具有可比性。周邊沒有規(guī)模化的大型高檔項目，臨時無法形成大區(qū)塊高檔住宅區(qū)概念。項目距離都市中心較遠，目前地鐵4號線仍在建設(shè)之中，周邊的交通也并不是十分便利。本項目的一期住戶有專門大一部分是拆遷戶，入住者以低端客戶為主。而XX回廊二期，專門是別墅組團區(qū)塊要緊客戶定位在中高端消費人群。一街之隔而產(chǎn)生專門大的客戶層次反差，也會引起一定的抗性。Opportunity（機遇）天津房地產(chǎn)仍舊在穩(wěn)步進展之中,從整體大環(huán)境來看，本案所處的位置——都市的北區(qū)域，極有可能在不久的今后成為房地產(chǎn)行業(yè)的新“熱點”，區(qū)域價值正在持續(xù)提升之中。本項目以多功能綜合性小區(qū)的概念推出，能夠通過導(dǎo)入新概念——復(fù)合式衛(wèi)星城鎮(zhèn)的整體規(guī)劃小區(qū)，樹立在公眾中的新形象。Threaten（威逼）目前天津差不多形成一些比較成熟的大型居住區(qū)，如麗苑居住區(qū)、梅江居住區(qū)等，這些區(qū)域差不多進展了相當長的時期，形成了較好的品牌信譽度以及周邊成熟配套，客戶在選擇外圍購房的時候，可能會更多地考慮相對更為成熟的區(qū)塊，這將成為本案不可幸免的挑戰(zhàn)。本項目的開發(fā)商——銘順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個相對年輕的公司，有一定知名度，但仍需要花費一定廣告投入進一步打造公司美譽度和品牌效應(yīng)。XX回廊在廣告營銷方面也沒有形成自己的風(fēng)格和體系。關(guān)于XX回廊二期的廣告推廣而言，最重要的確實是品牌概念的連續(xù)提升和持續(xù)深化。策略分析目標客戶群分析1.目標客戶群要緊集中在北辰區(qū)、紅橋區(qū)等周邊區(qū)域，但不排除其他區(qū)塊的意向購買群體。也有一部分目標客戶是在周邊工業(yè)園區(qū)上班的白領(lǐng)階層以及部格外籍人士。2.目標客戶群年齡在25～45歲，學(xué)歷在中等以上，工作與事業(yè)相對穩(wěn)固，進入事業(yè)與家庭穩(wěn)固期。目標客戶消費心理分析共性分析：目標群體都有強烈的求廉求榮心理，期望獲得尊重與歸屬感，期望獲得環(huán)境幽雅、空氣質(zhì)量較好、性價比較高的完美居所。差異分析：天津北部地區(qū)總體生活環(huán)境長久以來都與市中心地區(qū)存在一定差距，但這并不意味著這一區(qū)塊的人擁有的財寶比中心區(qū)塊的人少。這一區(qū)域的原住人口一樣在選擇新居的時候自然會考慮同一區(qū)塊的住宅，然而他們期望改變往常的居住環(huán)境，擁有自我生活的新天地。期望成為真正意義上的都市人，融入都市現(xiàn)代生活。同時在領(lǐng)會都市繁華之后，又期望一個環(huán)境文雅、寧靜和諧能令心靈休憩的住宅。項目的廣告調(diào)性1.項目定位：尊貴，大氣，健康，生態(tài)的新生活概念。項目居住功能為：優(yōu)質(zhì)的硬件設(shè)施，良好的可居住性；居家生活與度假休閑緊密結(jié)合的完整性；保留自然生態(tài)的小區(qū)環(huán)境，復(fù)合式的整體居住社區(qū)。舒服的空間設(shè)置，外部環(huán)境與內(nèi)部設(shè)施的完美結(jié)合，實現(xiàn)高檔住宅小區(qū)的標準。從身心的舒服連續(xù)精神層面的追求，是客戶普遍追求的人居理想。2.廣告的差不多調(diào)性。形：XX回廊二期比起一期來，外立面顏色設(shè)計和內(nèi)部風(fēng)格都有了一定程度的深化。神：本項目結(jié)合人性化的總體規(guī)劃和內(nèi)部細致處理，秉承“最大限度地保留原地貌，以體現(xiàn)自然生態(tài)的進展理念”的主旨，以“健康生活、時尚生活、文化生活”為平臺，深度挖掘并樹立都市精神，人文氣息濃厚。內(nèi)：項目應(yīng)建設(shè)高尚的社區(qū)文化，如提倡“互助友愛、守望相扶”的社區(qū)精神，將其作為XX回廊社區(qū)“新生活”居住理念的一個重要方面，將都市新氣質(zhì)融入社區(qū)文化的精髓組合之中。外：建筑線條樸素洗練，色彩穩(wěn)重厚實，環(huán)境營造方面追求“以自然還原自然”成效，將小區(qū)內(nèi)人工環(huán)境與自然環(huán)境無縫結(jié)合，實現(xiàn)“居住在自然之中”的生態(tài)健康的生活方式。3.由項目的形神內(nèi)外特點，我們得出本案的廣告調(diào)性：將奧運迎賓主干道旁的超大規(guī)模衛(wèi)星城作為本項目的一個訴求點，但并非完全的訴求點。XX回廊的廣告調(diào)性應(yīng)該建立在小區(qū)整體形象的基礎(chǔ)上，著重將小區(qū)營造成為天津北部區(qū)域的精品居住板塊。揚長避短，強調(diào)以后進展的前景而幸免涉及目前尚不完善的某些缺陷。廣告策略訴求核心：奧運迎賓主干道旁的超大規(guī)模衛(wèi)星城。有關(guān)支撐點：超大規(guī)模，天津地區(qū)幾乎絕無僅有；整體衛(wèi)星城鎮(zhèn)式規(guī)劃設(shè)計，產(chǎn)品形式多樣，有關(guān)配套一應(yīng)俱全；緊鄰奧運迎賓主干道，進展?jié)摿O大；地鐵4號線旁，以后交通日趨便利；最大限度保留項目原生態(tài)地貌，自然與生活和諧并存；整體項目價位合理，超高性價比。主舉薦案名：XX?回廊（NorthGallery）寓意：“北”字將本項目所屬區(qū)塊含蓄點出，然而沒有專門直截了當?shù)娘@露。“座”字能夠暗指地位，有尊崇的“皇座”的含義，然而并沒有刻意將本項目的定位提至過高，而是在文字間留給意向客戶一定想象的空間?！盎乩取钡囊馑际侵感^(qū)與自然生態(tài)美景完全貼合，在那個地點的生活，推窗見景，猶如在逶迤的長廊之中，每一處細節(jié)都匠心獨具。上河圖（UpperStrataSketch）寓意：因為小區(qū)直截了當面對北運河，將河景作為本案的切入點之一，千年古運河的概念能夠?qū)ｉT好地將人文氣息帶入小區(qū)的住宅概念。一個“上”字，有專門深的寓意，既能夠講是“上風(fēng)上水”的風(fēng)水寶地，也能夠講明為天津北部地區(qū)的“上層階級”居住地。此名來源于“清明上河圖”，寄寓以后區(qū)塊的進展將越來越繁華，前景不可限量。輔助舉薦案名：萬景閣（LandscapesPavilion）；北谷?風(fēng)景線（NorthLandscapes）；簡韻藍本（ElegantPrototype）。項目組團建議名稱別墅組團主舉薦名稱：藝墅?家。寓意：“藝術(shù)家”的諧音，突出本案外立面現(xiàn)代簡練的藝術(shù)風(fēng)格，同時也能夠?qū)e墅項目清晰地以案名帶出。突出別墅組團生活化概念，將藝術(shù)和美景極好地融入貴族化生活之中。別墅組團輔助舉薦名稱：帝景灣、水天堂。洋房組團主舉薦名稱：水云間。寓意：突出本案近鄰北運河的河景優(yōu)勢，同時，作為離市中心最近的旅行地產(chǎn)項目，小區(qū)運用自然生態(tài)的進展理念，最大程度地保留原生態(tài)地貌，暗喻在那個地點的生活，每一天都與自然零距離貼近。洋房組團輔助舉薦名稱：天寓、天河人家。項目Slogan主題推廣Slogan:北部生活新坐標。內(nèi)涵：北部——將本項目的地理位置結(jié)合于Slogan之中，突出北部區(qū)域概念，淡化傳統(tǒng)意義上深入人心的北辰區(qū)域概念。生活——強調(diào)項目生活化的理想居住條件，體驗歸家的溫馨、閑適、舒服。購買自有住宅的最終目的依舊居住，因此將居住的舒服度加以深化能夠在一定程度上促進消費。新坐標——突出表現(xiàn)衛(wèi)星城概念，作為天津北部區(qū)域甚至能夠講是整個天津市最大型的整體住宅項目，XX回廊能夠當之無愧地講是天津北部生活的新坐標。輔助推廣Slogan:距繁華不遠，離生態(tài)專門近；生態(tài)與生活的漂亮邂逅。廣告表現(xiàn)在平面廣告上，要緊通過圖面形象和文字闡述的結(jié)合，將本項目向市場推出。圖面要緊是設(shè)定項目整體形象：大氣、超大規(guī)模、生態(tài)、品質(zhì)上乘。而文字的主標題也是以整體形象為主，內(nèi)文對項目專門的賣點進行清晰明了的闡述。報紙稿一（一般住宅推廣）主標：千年北運河邊，開啟新人居時代。副標：XX回廊百萬平米完整開發(fā)社區(qū)，為精英人士制造健康、安全、成長、人文的優(yōu)質(zhì)生活圈。內(nèi)文：（住宅）超大規(guī)模：百萬平米衛(wèi)星城規(guī)劃，產(chǎn)品形式多樣，有關(guān)配套一應(yīng)俱全。金質(zhì)區(qū)位：直截了當毗鄰奧運迎賓主干道——京津公路，升值潛力不容小窺。交通優(yōu)勢：地鐵4號線及多條公交線路直達，交通環(huán)境日趨便利。原生環(huán)境：最大限度保留項目原生態(tài)地貌，自然與生活和諧并存。高性價比：整體項目價位合理，以最低的價格，實現(xiàn)最高品質(zhì)的生活理念。報紙稿二（別墅推廣）主標：上層建筑，上游氣度。副標：大伙兒風(fēng)范的深度體會：住宅并不僅僅是炫耀的標簽，生活是用來品味的。內(nèi)文：（別墅）自然別墅王者之風(fēng)：與千年古運河為鄰，文化底蘊彰顯居家名流風(fēng)范?？偨y(tǒng)級超寬空間：市區(qū)別墅或大樓豪宅無人能出其右的寬敞空間，呼應(yīng)您大尺度的人一輩子。帝王級大尺度規(guī)劃：有大前庭、大天空、大后院，跳開市區(qū)別墅面寬窄小的窘境。官邸級禁衛(wèi)保全系統(tǒng)：多重門禁管制，24小時社區(qū)安全警衛(wèi)，社區(qū)安全滴水不漏。國寶級歐式外觀：新歐洲古典精巧風(fēng)格，論價值、論品質(zhì)、論增值，第一名唯有XX回廊?？偛眉壋笤鲋悼臻g：緊鄰奧運迎賓主干道——京津公路，鬧中取靜的私密空間，升值潛力不容小窺。報紙稿三（一般住宅推廣）主標：圓，容貫古今，祥和天下。副標：XX回廊，謹以高貴品質(zhì)，投射顯現(xiàn)代精英家庭企求圓融祥和的質(zhì)感生活！內(nèi)文：（住宅）超大規(guī)模：百萬平米衛(wèi)星城規(guī)劃，產(chǎn)品形式多樣，有關(guān)配套一應(yīng)俱全。金質(zhì)區(qū)位：直截了當毗鄰奧運迎賓主干道——京津公路，升值潛力不容小窺。交通優(yōu)勢：地鐵4號線及多條公交線路直達，交通環(huán)境日趨便利。原生環(huán)境：最大限度保留項目原生態(tài)地貌，自然與生活和諧并存高性價比：整體項目價位合理，以最低的價格，實現(xiàn)最高品質(zhì)的生活理念。媒介組合及推廣策略以報紙廣告為主向目標，從置業(yè)者需求和關(guān)注的角度做重點訴求，爭取報紙廣告達到最廣泛的覆蓋面。同時，將各種促銷活動內(nèi)容信息及時全面地告知消費者。以掛旗廣告、路牌廣告等方式對消費者進行提醒訴求，以促使他們采取購買行為。短期策略（2005年12月9日——2006年1月26日）推廣策略以報紙稿為主。長期策略（2006年1月底—12月底）1.2006年1月下旬—2月下旬。這一時期的廣告要緊以增加銷售力度為最終目的，而銷售力度的深化在于進一步加深消費者關(guān)于XX回廊的品牌經(jīng)歷度和好感度。迎合新年辭舊迎新的概念，以硬性形象廣告為主，配合軟性新聞廣告和公關(guān)活動推廣。要緊介紹開發(fā)商的新形象，項目的進展前景，周邊的交通以及有關(guān)配套，社區(qū)的宜居性，建設(shè)規(guī)劃等概念主題。能夠配合戶外廣告、社區(qū)路牌、主干道路旗廣告、車體廣告等廣告實行同時進行。2.2006年3月上旬—4月中旬。這一時期能夠講是銷售穩(wěn)固期，仍舊以增加銷售力度為主。以硬性廣告為主，在天津主流媒體隔周打一篇報紙稿宣傳樓盤交通、戶型、功能配套、景觀、環(huán)境、社區(qū)生活等，應(yīng)該涉及項目所有的賣點以及有關(guān)支撐點，這一時期的廣告能夠走比較寫實的路線。能夠配合戶外廣告、社區(qū)路牌、主干道路旗廣告、車體廣告等廣告實體同時進行。3.2006年4月下旬—5月下旬。五一前后半個月能夠迎來又一次銷售高峰，由于前面三個時期差不多為項目的形象和銷售打下了一定的良性基礎(chǔ)，現(xiàn)在期的要緊用意應(yīng)該是進一步加深消費者對項目的印象以及品牌好感度。以硬性廣告為主，每周在天津主流媒體打一篇報紙稿，通過促銷性與提醒式廣告，同時開展相應(yīng)公關(guān)活動，以刺激消費。能夠配合戶外廣告、社區(qū)路牌、主干道路旗廣告、車體廣告等廣告實體同時進行?，F(xiàn)在期能夠配合有關(guān)SP活動。4.2006年6月上旬—8月下旬。這一時期處于銷售穩(wěn)固期。前半年的廣告投入應(yīng)該差不多為本項目作了較為明確的市場定位。因此本時期的廣告目的要緊是鞏固項目口碑，同時促使消費者的感性和理性經(jīng)歷，持續(xù)提醒消費者對本項目的認知。因此在那個時期，只需要隔周打一篇報紙稿，同時每月配合一篇軟文，就能夠達到這一目的。能夠配合戶外廣告、社區(qū)路牌、主干道路旗廣告、車體廣告等廣告實體同時進行。5.2006年9月上旬—10月下旬。按照以往體會，“十一”黃金周會是房地產(chǎn)項目的銷售高峰期，因此“十一”前后我們應(yīng)該加大廣告力度。建議每周打一篇報紙稿，同時配合SP活動，甚至能夠按照銷售情形，作出一定的價格折扣承諾，以促使消費者的購買行為。能夠配合戶外廣告、社區(qū)路牌、主干道路旗廣告、車體廣告等廣告實體同時進行。6.2006年11月上旬—12月下旬。又一個緩和期，通過“十一”黃金周的熱銷，這一時期銷售會進入相對的穩(wěn)固時期。因此廣告推廣也進入相對的平緩期。每兩周打一篇報紙稿，要緊是提醒式的訴求，以防止消費者對項目整體印象經(jīng)歷度的減弱。同時為迎接馬上到來的新年時期的銷售目的打下良好的基礎(chǔ)。能夠配合戶外廣告、社區(qū)路牌、主干道路旗廣告、車體廣告等廣告實體同時進行。項目公關(guān)策劃1.活動推廣的目標：塑造公眾心目中新形象；營造人氣與濃厚的銷售氛圍，引起轟動與關(guān)注；填補廣告的空白與加深廣告的經(jīng)歷；協(xié)助廣告加快銷售進度，縮短銷售周期。2.活動推廣定位：提升XX回廊的新形象與美譽度，塑造出銘順全新的經(jīng)營理念與良好的公眾形象，倡導(dǎo)一種新的生活方式，一種新的生活理念。從而形成與消費群體的溝通渠道，在此基礎(chǔ)上為XX回廊做良好口碑的傳播者。3.活動推廣訴求重點：活動推廣的重點時期在節(jié)慶期間；塑造XX回廊在消費群體心目中的新形象；表達項目的優(yōu)勢；填補廣告的空白點；加深廣告經(jīng)歷，制造口碑效應(yīng)。4.活動推廣的方式：依據(jù)活動推廣的定位，遵守活動推廣的原則