房地產(chǎn)經(jīng)濟學本課程選用教材本課程為必修課，因其是工程管理的一門重要的應用型專業(yè)課，故采用閉卷考試的方式進行。成績的評定按卷面成績的70%和平時成績的30%加權得出，其中平時成績以考勤和作業(yè)為主。考試方式和成績評定第一章房地產(chǎn)經(jīng)濟學概述本章主要內(nèi)容：經(jīng)濟學、房地產(chǎn)、房地產(chǎn)經(jīng)濟學的基本概念；經(jīng)濟學的分析方法；房地產(chǎn)的性質(zhì)；房地產(chǎn)經(jīng)濟學的主要內(nèi)容、研究對象與方法、學習方法；不同學科對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的研究。教學的目的及要求：熟悉經(jīng)濟學的分析方法，掌握房地產(chǎn)相關基本概念，深刻理解房地產(chǎn)的特性，掌握房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究對象與方法，了解不同學科對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的研究。第一節(jié)經(jīng)濟學

一、什么是經(jīng)濟學

簡言之，經(jīng)濟學是研究資源配置的學問。資源具有稀缺性，即相對于無限的欲望而言，人類所面臨的各種資源(包括生產(chǎn)要素和產(chǎn)品)是有限的。資源配置即通常所說的生產(chǎn)什么，如何生產(chǎn)以及為誰生產(chǎn)等問題。一般地說，經(jīng)濟學是一門研究“效率”而非“公平”的學科。評價資源配置好壞目前公認的“效率”標準是：一項經(jīng)濟活動不可能在不使任何人的境況變壞的條件下增進任何人的經(jīng)濟福利，則稱這種資源配置狀態(tài)是有效率的，即“帕雷托最優(yōu)”。亞當·斯密(AdamSmith，1723～1790，出生在蘇格蘭)是經(jīng)濟學的“鼻祖”，是微觀經(jīng)濟學(Microeconomics)的創(chuàng)始人。他于1776年出版的巨著《國富論》(即《國民財富的性質(zhì)和原因的研究》，AnInquiryintotheNatureandcausesoftheWealthofNations)標志著經(jīng)濟學的誕生。微觀經(jīng)濟學主要研究市場、企業(yè)、家庭等個體的行為。亞當·斯密在《國富論》中指出了市場的效率特征，并提出經(jīng)濟利益來源于個人的自利行為的觀點，即著名的“看不見的手”原理。有些人認為亞當·斯密只不過是一位商業(yè)利益的辯護士，但是這種看法是不正確的。他經(jīng)常反復用最強烈的言辭痛斥壟斷商的活動，堅決要求將其消滅。亞當斯密對現(xiàn)實的商業(yè)活動的認識也并非天真幼稚。《國富論》中記有這樣一個典型觀察：“同行人很少聚會，但是他們會談不是策劃出一個對付公眾的陰謀就是炮制出一個掩人耳目提高物價的計劃?！眮啴敗に姑艿慕?jīng)濟思想體系結(jié)構(gòu)嚴密，論證有力，使經(jīng)濟思想學派在幾十年內(nèi)就被拋棄了。實際上亞當·斯密把他們所有的優(yōu)點都吸入進了自己的體系，同時也系統(tǒng)地披露了他們的缺點。亞當斯密的接班人，包括象托馬斯·馬爾薩斯和大衛(wèi)·李嘉圖這樣著名的經(jīng)濟學家對他的體系進行了精心的充實和修正（沒有改變基本綱要），今天被稱為經(jīng)典經(jīng)濟學體系。雖然現(xiàn)代經(jīng)濟學說又增加了新的概念和方法，但這些大體說來是經(jīng)典經(jīng)濟學的自然產(chǎn)物。在一定意義上來說，甚至卡爾·馬克思的經(jīng)濟學說（自然不是他的政治學說）都可以看作是經(jīng)典經(jīng)濟學說的繼續(xù)。很多時候，一個人會需要兄弟朋友的幫助，但假如他真的要依靠他們的仁慈之心，他將會失望。倘若在需求中他能引起對方的利己之心，從而證明幫助他人是對自己有益的事，那么這個人成功的機會較大。任何人向他人提出任何形式的交易建議，都是這么想：給我所需要的，我就會給你所需要的——這是每一個交易建議的含義；而我們從這種互利的辦法中，所獲得的會比我們所需要的更多。我們的晚餐可不是得自屠夫、酒商，或面包師的仁慈之心，而是因為他們對自己的利益特別關注。他們認為他們給我們供應，并非行善，而是為了他們的自利?！?，每個人都會盡其所能，運用自己的資本來爭取最大的利益。一般而言，他不會意圖為公眾服務，也不自知對社會有什么貢獻。他所追求的只是自己的安全、自己的利益。但如此一來，他就好像被一只看不見的手引領，在不自覺中對社會的改進盡力而為。一般來說，一個人為求私利而無心對社會做出貢獻，其對社會的貢獻遠比有意圖做出的更大。轉(zhuǎn)引自張五常：《經(jīng)濟解釋》第一卷《科學說需求》，略有改動。微觀經(jīng)濟學的理論大廈的構(gòu)建：(1)效用論

(2)生產(chǎn)論和成本論(或廠商論)(3)局部均衡論

(4)要素市場

(5)一般均衡(6)微觀經(jīng)濟政策(1)效用論：在一定的假設下推導出需求曲線(需求函數(shù))，其價值論基礎是效用價值。(2)生產(chǎn)論和成本論(或廠商論)：推導出供給曲線(或供給函數(shù))，準確地說，這一部分推導出的只是成本曲線，而供給曲線的完整推導需要聯(lián)系市場需求進行，這也反映出西方經(jīng)濟學的一個核心思想，即考慮市場需求的供給才是有效率的供給。(3)局部均衡論：將需求曲線和供給曲線放在一起考察，得到單個市場的均衡價格和均衡產(chǎn)量，即完全競爭市場條件下的局部均衡論。(4)要素市場：考察生產(chǎn)要素(土地、勞動、資本)價格決定的需求方面和供給方面，即要素市場均衡論。(5)一般均衡：將所有相互聯(lián)系的商品市場和要素市場看作一個整體進行研究，即每一商品或要素的價格都不能單獨決定，必須聯(lián)系其他相關商品和要素的價格一起決定，這就是一般均衡論。其中,證明了一般均衡的“存在性”，則證明了市場機制或價格機制的作用使得資源的配置達到了最有效率。(6)微觀經(jīng)濟政策：由于現(xiàn)實世界存在著壟斷、外部性、公共物品和不完全信息等問題，導致市場機制在很多時候不能有效地配置資源，即出現(xiàn)了“市場失靈”，因此需要政府干預經(jīng)濟，實施某些微觀經(jīng)濟政策對其進行“微調(diào)”。

宏觀經(jīng)濟學(Macroeconomics)研究經(jīng)濟的總體運行，考察整個國家的總產(chǎn)出、就業(yè)和價格。約翰·梅納德·凱恩斯于1936年發(fā)表的《通論》(即《就業(yè)、利息和貨幣通論》，TheGeneralTheoryofEmployment，InterestandMoney)標志著宏觀經(jīng)濟學的誕生。凱恩斯理論的一個關鍵是提出“看不見的手”解決不了經(jīng)濟危機問題，所以需要政府干預經(jīng)濟的觀點。例如，在經(jīng)濟形勢不好的時候，政府可以增加財政赤字，發(fā)行國債，以拉動經(jīng)濟，刺激經(jīng)濟回升。約翰·梅納·凱恩斯（JohnMaynardKeynes，1883─1946）是本世紀最具影響力的經(jīng)濟學家，他創(chuàng)立的宏觀經(jīng)濟學與弗洛伊德所創(chuàng)的精神分析法和愛因斯坦發(fā)現(xiàn)的相對論一起并稱為二十世紀人類知識界的三大革命。在《通論》中，凱恩斯由投資乘數(shù)原理出發(fā)，對貿(mào)易差額與國民經(jīng)濟盛衰的關系作了進一步闡述。他認為投資的乘數(shù)作用表現(xiàn)為，一個部門的新增投資，不僅會使該部門的收入增加，而且會通過連鎖反應，引起其他有關部門的收入增加，而且會通過連鎖反應，引起其他有關部門追加新投資獲得新收入，致使國民收入總量的增長若干倍于最初那筆投資。而一國的總投資既包括國內(nèi)投資（它決定于國內(nèi)的資本邊際效率和利息率）也包括國外投資（它決定于貿(mào)易順差額），"增加順差，乃是政府可以增加國外投資之唯一直接辦法；同時若貿(mào)易為順差，則貴金屬內(nèi)流，故又是政府可以減低國內(nèi)利率、增加國內(nèi)投資動機之唯一間接辦法。"除此之外，凱恩斯還強調(diào)貿(mào)易順差本身對國民經(jīng)濟的作用亦猶如投資。認為出口是對本國產(chǎn)品的需求，如同投資，是一種"注入"（Injection），能使國民收入增長；而進口則是對舶來品消費的增加，如同儲蓄，是一種泄露,會減弱投資乘數(shù)的作用，使國民收入減少。因此，凱恩斯極力鼓吹貿(mào)易順差，并提出應盡力擴大出口。上述凱恩斯關于乘數(shù)理論及貿(mào)易順差的分析，后經(jīng)英國學者哈羅德和美國學者馬赫洛普等人的論證而發(fā)展為對外貿(mào)易乘數(shù)理論。

宏觀經(jīng)濟學的體系(1)國民收入核算理論，即作為經(jīng)濟績效尺度的GDP(國內(nèi)生產(chǎn)總值)核算的統(tǒng)計方法；(2)產(chǎn)品——貨幣市場均衡，即IS-LM模型；(3)總需求——總供給模型，即宏觀經(jīng)濟的一般均衡論；(4)宏觀經(jīng)濟政策，即財政政策和貨幣政策理論及實踐。當前宏觀經(jīng)濟學的發(fā)展有三大流派：(1)新古典宏觀經(jīng)濟學，其理論淵源是貨幣主義，代表人物為米爾頓·弗里德曼(MiltonFriedman，1912～2006)、盧卡斯等。該學派反對凱恩斯主義的財政政策以及“斟酌使用”(即根據(jù)情況變化而制定和執(zhí)行)的貨幣政策，在理性預期假設下提出宏觀經(jīng)濟政策無效論；(2)新凱恩斯主義經(jīng)濟學，代表人物有斯蒂格利茨、曼昆、泰勒等人，主要特點是在肯定和吸收新古典學派部分觀點的同時，堅持原有的凱恩斯主義的觀點，如堅持和發(fā)展了黏性工資和價格理論，對宏觀經(jīng)濟波動進行考察，進而提出新凱恩斯主義的穩(wěn)定化政策等；(3)新增長理論，代表人物為羅默，其主要貢獻是提出了技術因素作為經(jīng)濟增長模型的內(nèi)生變量，利用內(nèi)生技術進步和規(guī)模收益遞增來說明一國經(jīng)濟的長期增長及各國經(jīng)濟增長率的差異。經(jīng)濟學方法論淺析

方法論(methodology)是指完成一項任務的一般性原則而不是具體的做法，具體的做法是“方法”(method)。實證與規(guī)范、經(jīng)濟理論與模型、經(jīng)濟學的基本邏輯、經(jīng)濟學的基本假設，以及經(jīng)濟分析的基本方法。(一)實證經(jīng)濟學與規(guī)范經(jīng)濟學實證經(jīng)濟學(positiveeconomics)用來描述經(jīng)濟社會的事實，實證分析的目的在于發(fā)展出一種“理論”或“假說”，對尚未觀察到的現(xiàn)象給出合理的、有意義(而不是用事實重復事實)的解釋或預測。例如，以下這些問題可歸為實證經(jīng)濟學的范疇：為什么醫(yī)生比看門人賺的錢多?自由貿(mào)易是提高了還是降低了國內(nèi)居民的工資?征收不動產(chǎn)稅對城市居民的消費行為有什么影響?回答這些問題就可以利用事實、證據(jù)，或者從邏輯上加以驗證。從某種意義上講，實證經(jīng)濟學獨立于任何特別的倫理觀念或規(guī)范判斷，換句話說，它是一門類似于自然科學的“客觀的”科學。規(guī)范經(jīng)濟學相對于實證經(jīng)濟學的“客觀性”而言，規(guī)范經(jīng)濟學(normativeeconomics)則涉及倫理信條和價值判斷。從一定的社會價值判斷標準出發(fā)，根據(jù)這些標準，對經(jīng)濟體系的運行或經(jīng)濟行為進行所謂的“好壞”評價，即“應該如何”。例如，以下這些問題可歸為規(guī)范經(jīng)濟學的范疇：窮人必須工作才能得到政府的幫助嗎?自由貿(mào)易對于國內(nèi)居民是“好”還是“壞”呢?應該對城鎮(zhèn)居民征收物業(yè)稅嗎?

由于對這些問題的回答不同的人(或集團)有不同的價值判斷標準，涉及的是倫理、價值而非事實，所以往往難以得出一個“客觀”的共識，其答案也無所謂對或錯。實證經(jīng)濟學的判斷標準往往是“效率”，而規(guī)范經(jīng)濟學的評價標準可以概括為“公平”。規(guī)范經(jīng)濟學離不開實證經(jīng)濟學的支持。例如，一項公共政策是否應該實施，需要首先采用實證分析來預測實施這一政策的“客觀”后果，至于最終是否實施往往取決于政治辯論、公眾參與以及不同利益集團的力量權衡。

(二)經(jīng)濟理論和經(jīng)濟模型理論是對現(xiàn)實的一種抽象，是我們“透視”事實的橋梁。理論研究使得經(jīng)濟學家能夠進行一般化抽象，舍棄經(jīng)濟現(xiàn)象中的一些非基本因素或個性因素，只就基本因素或共性因素及其相互關系進行研究，從而使得經(jīng)濟理論能夠說明經(jīng)濟現(xiàn)象的主要特征以及基本因素之間的因果關系。從構(gòu)成上看，理論包括一系列假設和從這些假設中得出的結(jié)論。在經(jīng)濟學中，表示“理論”的另一個術語是“模型”。經(jīng)濟模型就是用來描述所研究的經(jīng)濟現(xiàn)象的有關經(jīng)濟變量之間相互關系的理論結(jié)構(gòu)。經(jīng)濟模型不一定必須用數(shù)學的形式(比如函數(shù)式或幾何圖形)來表示，也可以用文字描述，但是采用數(shù)學是形式化、精確化、準確化的需要，大多數(shù)時候是一種高效率的選擇。盡管數(shù)學本身不能給我們帶來有用的經(jīng)濟思想，但它確實有助于我們創(chuàng)造和傳播經(jīng)濟思想。經(jīng)濟模型經(jīng)濟模型一般是由一組變量所構(gòu)成的方程式或方程組來表示的。變量是大小可以變化的量，即可以取不同值的量。變量是經(jīng)濟模型的基本要素，常見的如價格、需求量、供給量、利潤、收益、成本、國民收入、消費、投資等。變量一般可以分為內(nèi)生變量、外生變量和參數(shù)等幾類。

內(nèi)生變量是指該模型所要決定的變量，內(nèi)生變量可以在模型體系內(nèi)得以說明。外生變量是由模型以外的因素所決定的變量，是模型建立的外部條件，不能由模型體系本身所說明。參數(shù)是一種特殊的變量，即不變的變量，也可以理解為常數(shù)，即可變的常數(shù)，通常由模型以外的因素所決定，也可以看作是外生變量。(三)經(jīng)濟學的基本邏輯：演繹與歸納無論是在經(jīng)濟學、物理學或者其他科學中，沒有一個理論是“完全”正確的。理論的有用性和有效性只能用事實去檢驗。凡是有解釋力的理論，都一定有被事實推翻的可能性，但卻沒有被事實推翻，這就是科學哲學中的“證偽主義”。在波普(KarlR．Popper，1902～1994)于20世紀30年代提出“證偽主義”之前，整個19世紀西方實證經(jīng)濟學方法論的思想基礎是科學哲學中的“證實主義”。傳統(tǒng)的科學方法論即邏輯經(jīng)驗主義認為，科學理論只能來自經(jīng)驗的歸納，而演繹只是同義反復。邏輯經(jīng)驗主義的關鍵在于，認為科學研究的起點(理論來源)和終點(理論檢驗)都有客觀的標準，也就是說，理論都能用經(jīng)驗來“證實”。然而，基于歸納邏輯的證實主義是有缺陷的，即在論證的某個階段，從特定的實例歸納出普遍的定律需要有一個“不合邏輯”的思想飛躍，也就是存在著從真實的前提推導出虛妄結(jié)論的外加成分，這就是“休謨問題”(也稱“歸納問題”)。

歸納的邏輯這只天鵝是白的歸納法（擴展真理式的推理）那只天鵝是白的單稱陳述。。。。。。所有天鵝都是白的全稱陳述全稱陳述就是對所有對象屬性的描述，單稱陳述是對單個相關對象屬性的描述，兩者是特指與單指的區(qū)別。這里存在的邏輯問題很明顯，無論你觀察到多少白色的天鵝，你都無法真正證實“天鵝都是白的”這一命題，因為人類認識的局限性導致不可能觀察到所有的天鵝。歷史事實也是如此，直到1700年前歐洲人還認為通過自己的足夠觀察已經(jīng)證明了“天鵝都是白的”這一命題，但此時在澳大利亞卻發(fā)現(xiàn)了黑天鵝，從而否定了該命題。這個簡單的例子告訴我們：單稱陳述(這只天鵝是白的)再多，也不能合乎邏輯地推出全稱陳述(所有天鵝都是白的)；但是借助于演繹邏輯，僅僅一個單稱陳述(一只天鵝是黑的)就能否定或駁倒全稱陳述(所有天鵝都是白的)。也就是說，“證明”(即“證實”)的邏輯是沒有的，但有“反證”(即“證偽”)的邏輯。換句話說，驗證一個理論的唯一辦法，是以事實進行反證。這點非常重要。證偽主義徹底否定了歸納法，認為實證方法論的推理方法只能是演繹法，其基本思想是，以猜想的(或已知的)一般命題(知識)為前提，邏輯地推斷出個別性的結(jié)論。如果說，歸納是從特殊到一般的思維方法，那么，演繹就是從一般到特殊的思維方法。例如：所有天鵝都是白的演繹法(保存真理式的推理)這個動物是天鵝全稱陳述(即定理)。。。。。。這個動物是白的單稱陳述根據(jù)證偽主義的思想，實證經(jīng)濟學研究方法主要采用假說演繹法，大致概括為以下三個步驟：(1)提出理論假說的有關假設條件。這是實證研究中最重要也是最困難的一步，是研究者獨創(chuàng)能力或綜合能力的具體表現(xiàn)。(2)建立理論假說的數(shù)學模型并推導出主要結(jié)論。完成這一步驟的基本要求是模型所反映的假說關系具體簡單，并能從各種角度清楚描述和簡單驗證；同時，推導過程邏輯嚴密，結(jié)論的數(shù)量特征和經(jīng)濟含義盡量具體明確。(3)理論假說模型的經(jīng)驗檢驗。主要包括對某些基本假設條件的檢驗，以及對理論假說及推導出的主要結(jié)論的檢驗，前者次要而后者主要。經(jīng)濟檢驗所應用的主要技術是計量經(jīng)濟學，因此，需要對數(shù)理統(tǒng)計的基本概念和思想及其與經(jīng)濟學原理的結(jié)合有較深入的認識。(四)經(jīng)濟學的基本假設西方經(jīng)濟學的一些基本假設包括“經(jīng)濟人”假設、完全信息假設、產(chǎn)權清晰假設等。經(jīng)濟人(economicman)假設的基本含義是：在經(jīng)濟活動中，經(jīng)濟主體(包括消費者、廠商等)所追求的唯一目標是自身經(jīng)濟利益的最大化。也就是說，經(jīng)濟主體在做經(jīng)濟決策時的出發(fā)點是自利的，即在所能支配的資源限度內(nèi)和現(xiàn)有的技術和制度條件下，希望自身利益越大越好，消費者追求自身效用的最大滿足(想買到物美價廉的商品)，廠商想賺取最大限度的利潤(或最小的成本)，工人、農(nóng)民希望最大限度地獲得自身的報酬(高工資)。

第二節(jié)房地產(chǎn)

一、房地產(chǎn)的概念與房地產(chǎn)(realestate)密切聯(lián)系的一個概念是不動產(chǎn)。不動產(chǎn)(immovables)是一個規(guī)范的法律詞匯，英國稱為realproperty或property，美國稱為realestate。不動產(chǎn)是指不能移動位置或移動位置后會引起性質(zhì)、形狀改變，造成經(jīng)濟損失的物，如土地、房屋、附著于土地上的樹木等。簡言之，不動產(chǎn)即土地及其定著物。房地產(chǎn)是房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱，即房屋和土地兩種財產(chǎn)的合稱，包括建筑在土地上的各種房屋，及一切未經(jīng)人類勞動投入開發(fā)的土地和經(jīng)過開發(fā)利用的土地，以及與房屋、土地有關的權益。一是從實物形態(tài)上說，房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)相結(jié)合的統(tǒng)一物二是從價值形態(tài)上說，房地產(chǎn)作為商品是使用價值和價值的統(tǒng)一體

三是從產(chǎn)權關系來說，房地產(chǎn)作為社會財富，又是一種資產(chǎn)，反映一定的經(jīng)濟權利關系（二）房地產(chǎn)的構(gòu)成和類型

1．建筑地塊建筑地塊是指與房地產(chǎn)開發(fā)建設和經(jīng)營活動相關并具有特殊用途的土地。（1）工業(yè)用地（2）商業(yè)用地（3）住宅用地（4）倉庫用地（5）道路交通用地（6）市政建設工程用地（7）公共綠化用地（8）教育、文化、體育、衛(wèi)生等用地（9）港口建設用地（10）辦公用地（11）軍事用地（12）其他用地2．房屋建筑物房屋建筑物是指建筑地塊上建設的房屋及附屬設施，它是房屋建筑與建房地基的有機結(jié)合體。房屋建筑物種類繁多，按用途劃分，可以分為以下幾類（1）住宅用房（2）生產(chǎn)用房（3）營業(yè)用房（4）行政用房（5）其它專業(yè)用房3．配套基礎設施

單純的房屋建筑并不能直接投入使用，還必須具備相應的配套基礎設施（1）道路、交通設施（2）地下管道等“三通”設施（3）生活配套設施（4）生態(tài)環(huán)境設施房地產(chǎn)的特性總結(jié)

1.位置的固定性與質(zhì)量的差異性

2.數(shù)量的有限性及供給的稀缺性3.利用永續(xù)性與報酬遞減性

4.產(chǎn)權分割性與權益的流動性

對房地產(chǎn)業(yè)的完整理解：一是房地產(chǎn)業(yè)所從事的主要活動內(nèi)容，二是具體參與這些活動的組織和機構(gòu)。即房地產(chǎn)業(yè)是指從事以第三產(chǎn)業(yè)為主、第二產(chǎn)業(yè)為輔的，包括房地產(chǎn)買賣、租賃、評估、管理，以及土地開發(fā)、房屋建設、維修等活動內(nèi)容，以及從事這些活動的組織和機構(gòu)。房地產(chǎn)業(yè)的主要經(jīng)濟活動貫穿于房地產(chǎn)生產(chǎn)、交換、分配、消費諸環(huán)節(jié)之中。在生產(chǎn)過程中，主要是房地產(chǎn)投資開發(fā)。在分配過程中，主要是通過房地產(chǎn)市場交換。在消費過程中，主要是指房屋使用過程中的物業(yè)管理。在國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)體系中，第一產(chǎn)業(yè)主要是農(nóng)業(yè)和采礦業(yè)，這是直接向大自然索取產(chǎn)品的產(chǎn)業(yè)，在生產(chǎn)過程中大自然參與的成分較大。第二產(chǎn)業(yè)主要是工業(yè)和建筑業(yè)，其本質(zhì)是一個加工產(chǎn)業(yè)，通過人類勞動改變物質(zhì)原有的自然形態(tài)，以生產(chǎn)出人們所需的各種產(chǎn)品。第三產(chǎn)業(yè)主要是流通行業(yè)和各類服務行業(yè)，其產(chǎn)業(yè)特征并不直接生產(chǎn)產(chǎn)品，而是通過物資的流通和勞動服務活動，為人們的生產(chǎn)和生活提供服務，來改善和提高生產(chǎn)效率和人們的生活水平。

房地產(chǎn)業(yè)是屬于第三產(chǎn)業(yè)的一個重要產(chǎn)業(yè)部門房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)特性1、先導性和基礎性2、綜合性和關聯(lián)性3、資金密集型和高風險性4、級差收益型和區(qū)域性5、權利主導型和制約性

我國房地產(chǎn)業(yè)的三十年歷史及現(xiàn)狀問題理論突破與試點起步階段（1978-1991）非理性炒作與調(diào)整推進階段（1992至1995）相對穩(wěn)定協(xié)調(diào)發(fā)展階段（1995年至2002）價格持續(xù)上揚，多項調(diào)控措施出臺的新階段（2003年以來）

現(xiàn)狀問題分析中美物價對比美國2010年人均收入大約為5萬美元，相當于人民幣32萬元；北京2010年城鎮(zhèn)居民年人均收入29073元。紐約房租CBD附近一居室最低為6400元人民幣，北京為3000元人民幣，與人均年收入相比較：紐約為2%、北京為10.3%，北京是紐約的5倍。這一比偉大祖國又落了明顯下風。

中國人民大學新聞學院教授方漢奇先生在美國駕車游經(jīng)歷的微博：“最近從美國中部城市芝加哥出發(fā)，開車經(jīng)伊、威、愛三州繞道回到原地，行程1600公里，共被收了5次費，一共是3.1美元，合人民幣20塊4毛。此前，從芝加哥自駕游到紐約，然后回來，往返五個州，行程3520公里，共被收了約10次費，總計32美元，合人民幣204塊8毛?！庇肿糇C了中國交通上那些優(yōu)惠疑似被雁過拔毛的過路費給褫奪了。國家統(tǒng)計局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，2013年8月份，全國70個大中城市中新建商品住宅價格同比上漲的城市有69個，其中，北上廣深四個一線城市新建商品住宅價格同比上漲幅度高達18%~20%之間。從全國范圍上看，有相當一部分城市的年度房價控制目標較難實現(xiàn)。2013年9月泰禾集團以24.75億元競得上述寶山地塊，折合樓板價24003元/平方米，這一價格和周邊房價基本持平。也有例外相對于2009年、2010年的最高位，溫州房價回調(diào)了30%～40%。溫州的豪宅項目鹿城廣場，2011年時的二手房轉(zhuǎn)讓價格最高可達8萬元/米2，2012年每平方米已降到四五萬元了，甚至更低。鄂爾多斯新區(qū)是名副其實的“鬼城”，很多項目都處于停工狀態(tài)，缺錢開發(fā)商賤賣豪車度日。房地產(chǎn)泡沫概念

--房地產(chǎn)的價格遠遠高于與之對應的實體價格

特征

--房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)；不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；主要是由于投機行為，是貨幣供應量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的；影響

--危害優(yōu)勢日本的金融危機：

日本地價從1985年開始漲升，1990年達到高峰，隨后即出現(xiàn)大幅度下挫。不論是住宅用地還是商業(yè)用地，市場價格均是相同走勢。東京地區(qū)高級住宅用地每坪（1坪=3.306平方米）地價從1985年的182700日元漲到1990年的945000日元；從1991年起全國地價在17年內(nèi)首次出現(xiàn)下跌后，到1992年東京地價已跌至每坪425800日元，只及高峰期的44%。據(jù)日本稅廳的資料，截止2004年1月1日的地價與2003年元旦相比下跌5%，是連續(xù)12年下跌。與1992年相比，日本地價只及當年的1／3左右。隨著經(jīng)濟強勁復蘇，日本整體地價跌勢目前有所放緩。迪拜危機房地產(chǎn)開發(fā)鼎盛時期，迪拜擁有的高樓起重機約占世界的1/5。開發(fā)商憑借很少的首付金就可以做投資，房屋買賣高度自由，只需支付少量首付款就可購房，房價一下子被哄抬。房價由2007年的每平方英尺400－500迪拉姆，漲到迪拜危機前的1800迪拉姆左右，相當于每平方米2萬多元人民幣，最高達到了三、四萬美元。2009年11月25日,迪拜政府作出一個讓全球投資者震驚的決定,申請暫停政府控股公司迪拜世界集團的部分外債償還,直至2010年5月30日。迪拜世界的欠債約為590億美元，而整個迪拜政府的欠債亦只有800億元，即迪拜世界占去了超過一半欠債。1平方米=10.764平方尺

1迪拉姆=1.85元人民幣無論是日本房地產(chǎn)泡沫破滅讓日本經(jīng)濟失去了20年的發(fā)展，還是美國房地產(chǎn)泡沫破滅讓經(jīng)濟復蘇十分緩慢；無論是迪拜房地產(chǎn)泡沫破滅讓棕櫚島房價下跌40%以上（高者下跌70%以上），還是我國的限購政策，這些都表明了各地或各國政府對房地產(chǎn)泡沫破滅的擔心，不得不對房地產(chǎn)泡沫問題更為密切關注。美國：有兩位黑人報名參加2012年美國總統(tǒng)選舉，奧巴馬和麥克米倫。麥克米倫花16.91美元在紐約組建了“房租真他媽高黨”(TheRentIsTooDamnHigh)，并宣布參加總統(tǒng)競選。麥克米倫在紐約曼哈頓租一套公寓每月873美元，他認為太貴。麥克米倫承諾當選總統(tǒng)后降低房租。對于中國來說，房地產(chǎn)泡沫之大已經(jīng)是無可復加了。比如說，北京的房價與加拿大溫哥華的房價（溫哥華應該是這幾年北美房價上漲最快最為堅挺的地方）相比，其過高的程度同樣是無可復加。在溫哥華最繁榮的市中心，購買一套100平方米的公寓只要40萬加元足了（相當于人民幣為260萬），但是在北京市中心要購買到這樣的住房不增加300萬元是買到的。至于溫哥華的別墅及邊遠一些地方的住房更是比北京便宜。北京與溫哥華相比，北京人均收入及GDP是溫哥華的幾十分之一，但北京房價高于溫哥華?？梢妵鴥?nèi)一些大城市的房價高得離譜到什么程度，房地產(chǎn)泡沫有多大。我國房地產(chǎn)泡沫形成的原因房地產(chǎn)泡沫來源于土地的特性房地產(chǎn)泡沫根源在于結(jié)構(gòu)制度性缺陷房地產(chǎn)市場參與者的原因投機需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因

2013年度諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者：

“資產(chǎn)價格的實證分析”

尤金·法馬拉爾斯·皮特·漢森羅伯特·J·席勒2009年12月羅伯特·席勒來到深圳出席某企業(yè)的活動，當時他在回答現(xiàn)場提問時表示，“中國經(jīng)濟發(fā)展得非常熱，但是也有一些必須要警惕的現(xiàn)象，在深圳，房地產(chǎn)非常熱，房價高居不下。”席勒說，“在深圳、上海以及其他中國主要的城市，人們在買房，這樣房子的價格實際上是數(shù)倍于他們的年收入的，不知道具體的比例是多少。我們在加州用電腦分析房價和收入比，看到的數(shù)字是8倍和10倍，我們就覺得太高了。如果是8倍，就要花8年的總收入買房。”2009年，羅伯特·席勒到上海出席了由上海交大高級金融學院舉辦的EMBA論壇，當時他在接受媒體采訪時表示，對上海的房價比較擔憂。“早前聽說過上海的房價，基本上是一個普通人一年收入的一百倍，也就是說，他要工作一百年才能用他的全部收入買一套房子。既然這樣，他為什么還要買這個房子?答案是他預期房價還會上升。人是有投機心理的，他覺得以后房子肯定還會漲，但是我覺得這肯定是非理性的。”羅伯特·席勒當時說。2011年，在世界經(jīng)濟論壇2011年年會(達沃斯論壇)上，席勒接受中國媒體采訪時再次談到房地產(chǎn)問題，并直言中國房地產(chǎn)存在泡沫。他說：“美國房價仍在下跌，我很擔心它會跌到什么時候。家庭負債率仍然非常高，很多人失去自己的房屋，或因更換工作而轉(zhuǎn)移到其他城市。與此同時，美國負債率已經(jīng)上升到前所未有的高水平，這樣人們擔心，政府是否還有能力推出新的刺激政策。中國房地產(chǎn)現(xiàn)在泡沫嚴重，如果和美國一樣泡沫破裂的話，這將會對中國經(jīng)濟產(chǎn)生打擊?！睆慕?jīng)濟人的非理性特征入手

闡釋房價泡沫

一是房地產(chǎn)消費者做出的決策大多受從眾心理的影響二是房地產(chǎn)金融機構(gòu)也存在從眾行為用“非理性繁榮”概念來描述中國當前房地產(chǎn)市場狀況：一是逐利商業(yè)性融資主導

二是土地供應受限

目前房地產(chǎn)市場的客觀分析其一、從房價收入比、租金收益率、房價增速與家庭可支配收入增速之比、房價增速與GDP增速之比等多個國際公認指標來衡量，我國部分城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)比較嚴重的資產(chǎn)價格泡沫。其二、整體來看，我國城鎮(zhèn)商品住房和商業(yè)寫字樓總供給量逐漸趨于飽和，部分城市已經(jīng)出現(xiàn)嚴重供給過剩（所謂“鬼城”現(xiàn)象即屬此類）。有機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，全國空置住房達到6800萬套，總面積近60億平方米。據(jù)不完全估計，我國城鎮(zhèn)商品住房存量已經(jīng)超過240億平方米，每年竣工商品房面積仍然高達15億平方米，五年之后，我國城鎮(zhèn)商品住房總存量將超過320億平方米。即使考慮2025年之后超過10億人成為完全城鎮(zhèn)居民，人均居住面積則已經(jīng)超過30平方米。其三、考慮人口結(jié)構(gòu)迅速變化（獨生子女逐漸成為社會主流人口和人口總體逐漸老齡化），住房剛性需求增速將快速下降。其四、實施新城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略必然意味著我國土地制度和戶籍制度的重大調(diào)整。如果允許集體所有制土地私有化和自由轉(zhuǎn)讓，特別是如果允許所謂"小產(chǎn)權房"能夠直接公開上市交易，我國商品住房供應量將立刻增加至少30%，整體價格將面臨巨大下降壓力。支持城鎮(zhèn)商品住房價格持續(xù)上漲的主要力量有：其一、城鎮(zhèn)化過程人口遷移所創(chuàng)造的剛性住房需求；其二、城鎮(zhèn)居民改善性住房需求；其三、老舊住房的改造和重建。第三節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟學1924年美國經(jīng)濟學家伊利和莫爾豪斯合著的《土地經(jīng)濟學原理》的出版，標志著土地經(jīng)濟學作為一門獨立學科的誕生。這樣看來，房地產(chǎn)經(jīng)濟學發(fā)展至今大致有80多年的歷史，目前這門學科的研究范圍、具體界限和理論基礎等，尚在繼續(xù)探討。本書共分四篇、十五章。不同學科對房地產(chǎn)經(jīng)濟活動的研究簡介房地產(chǎn)經(jīng)濟學又是多學科的交匯，具有交叉學科的性質(zhì)。主要表現(xiàn)有:（1）房地產(chǎn)經(jīng)濟(學)與城市經(jīng)濟(學)的交叉重疊，城市土地利用與內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)、城市住房、城市經(jīng)營中的土地經(jīng)營等都與房地產(chǎn)經(jīng)濟(學)有交叉重疊;（2）與資源經(jīng)濟學的交叉重疊。資源經(jīng)濟學主要研究土地開發(fā)利用和土地資源合理配置，而這些同樣是房地產(chǎn)經(jīng)濟學的研究重點;（3）與生態(tài)經(jīng)濟學的交叉重疊，房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展理論與生態(tài)經(jīng)濟學的生態(tài)平衡理論的一致性;（4）房地產(chǎn)金融有第二金融之稱，從而把房地產(chǎn)經(jīng)濟學與金融學緊密聯(lián)系起來;（5）房地產(chǎn)經(jīng)濟學與理論經(jīng)濟學的關系，這不僅表現(xiàn)在房地產(chǎn)經(jīng)濟學要受理論經(jīng)濟學的指導，同時還表現(xiàn)在土地制度、價值理論、地租理論等同屬理論經(jīng)濟學和房地產(chǎn)經(jīng)濟學研究的永恒主題等等。一、土地經(jīng)濟學（Landeconomics）土地經(jīng)濟學的研究領域與內(nèi)容：1.基礎概念與原理部分：“土地、人地關系、土地問題“系列基礎概念及本學科的緒論;人地關系、人口理論及土地的供給與需求;土地報酬規(guī)律與土地集約經(jīng)營和規(guī)模經(jīng)營原理;地租理論與中國社會主義地租;地價理論與中國社會主義地價。2.土地資源配置與土地利用部分:土地資源配置理論與中國城鄉(xiāng)土地資源優(yōu)化配置;土地利用的分類、地域分工、區(qū)域規(guī)劃和區(qū)位選擇;土地持續(xù)利用概論;各類土地的持續(xù)利用與管理。3.土地制度部分:土地制度概論;土地產(chǎn)權制度;土地使用制度;土地用途分區(qū)管制制度;土地市場;土地金融及土地稅"土地經(jīng)濟學的歷史與進展從土地經(jīng)濟學的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看,一般可依據(jù)社會生產(chǎn)方式和生產(chǎn)力發(fā)展水平,劃分為三個階段：第一個階段,前資本主義社會,即古代社會"由于尚未進入文明社會,還沒有建立系統(tǒng)的經(jīng)濟學,更沒有土地科學"先是地廣人稀無所謂土地問題,繼之隨著人口大量增加,人地矛盾突現(xiàn),漸次出現(xiàn)了地權關系，土地利用和土地分配問題,遂引起土地問題的研究"據(jù)史料載,我國早在商、周封建體制建立后,曾出現(xiàn)對田制改革和田制政策的研究"《尚書.禹貢篇》曾把全國農(nóng)地劃分為三等九級,其后歷代都有各自的土地分類方法和農(nóng)地區(qū)劃研究,并流傳，天人合一、人地關系之說,對農(nóng)地利用也提出了因時,因地制宜，順天時，量地利的用地原則等"這可謂樸素的土地經(jīng)濟研究。第二階段,進入資本主義社會經(jīng)濟學產(chǎn)生以后的時期"古典經(jīng)濟學家對土地經(jīng)濟問題開始了系統(tǒng)的深入研究"主要有17世紀英國重商主義學派先驅(qū)威廉.配第提出了“勞動是財富之父,土地是財富之母”的著名論斷;亞當.斯密，戴維特.李嘉圖，等對地租理論進行了系統(tǒng)研究，19世紀中葉,馬克思在此基礎上建立了科學的地租原理,為馬克思主義土地和土地經(jīng)濟問題的研究奠定了理論基礎，以后直至20世紀20年代,土地經(jīng)濟學開始從經(jīng)濟學孕育而生。第三階段,20世紀20年代前后,美國伊利等首先提出土地經(jīng)濟學一詞,相繼發(fā)表了《土地經(jīng)濟學大綱》(1922)，《土地經(jīng)濟學原理》(1924)，《土地經(jīng)濟學》(1940)等名著，1945年曾經(jīng)師從伊利的雷.拉特克利夫出版了《城市土地經(jīng)濟學》，因此,世人公認伊利為土地經(jīng)濟學的開山鼻祖。值得提及的是,早在伊利等籌建土地經(jīng)濟學科的同時,于1925年還創(chuàng)辦了《土地經(jīng)濟學雜志》(JournalofLandEconomics),持續(xù)發(fā)行至今，該刊涵蓋了土地、自然資源、環(huán)境經(jīng)濟等多種研究成果,已成為遍及世界許多國家的綜合性學術刊物,從而,帶動了20世紀30年代《資源經(jīng)濟學》和60~70年代以后《生態(tài)經(jīng)濟學》和《環(huán)境經(jīng)濟學》的建立，而與此同時,世界上不少國家的土地經(jīng)濟學、資源與環(huán)境經(jīng)濟學也相繼有了發(fā)展。我國土地經(jīng)濟學的建立和發(fā)展過程中國最早問世的土地經(jīng)濟學專著是章植的《土地經(jīng)濟學》(1930);最早由大學出版的專著,是原金陵大學農(nóng)經(jīng)系美籍教授系主任卜凱(J.L.Buck)主編,全系師生通過集體調(diào)查研究而編寫出版的《中國土地利用》(中英文本)，全書共分三冊,一論文集，二地圖集，三統(tǒng)計資料，調(diào)查研究歷時9載,1937年先在美國出版英文本‘LandUtilizationinChina’，此專著堪稱世界第一部理論與實證研究相結(jié)合的重要專業(yè)文獻,至今仍為美國許多大學所珍藏。再就是20世紀30~40年代由中國農(nóng)村經(jīng)濟研究會陳翰笙、錢俊瑞、薛暮橋、孫治方為代表的馬克思主義經(jīng)濟學家對中國土地問題的深入研究,主要代表作有《現(xiàn)今中國的土地問題》(1933)，《中國南方土地問題》(1936)等，其后,又有朱劍農(nóng)《土地經(jīng)濟學原理》(1946),吳文暉《中國土地問題與對策》(1944),張丕介《土地經(jīng)濟學導論》（1944），劉瀟然《土地經(jīng)濟學》上、下冊（1945）等相斷問世。而在1949年以前的40年代,中國有許多著名高等院校的經(jīng)濟系、農(nóng)經(jīng)系都開設有《土地經(jīng)濟學》,視為高級課程,配備了較強師資力量。但1949年以后至20世紀70年代