西鎮(zhèn)會(huì)所項(xiàng)目可行性分析報(bào)告第一章總論一、項(xiàng)目概況（一）項(xiàng)目名稱：私人會(huì)所（二）建設(shè)地址：郫縣安德西鎮(zhèn)（三）項(xiàng)目性質(zhì)：新建（四）項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模：私人會(huì)所將由西班牙風(fēng)情SPA、紅酒酒窖和生產(chǎn)線、室外休閑、紅酒咖啡品茗、中外特色美食、別墅管家六個(gè)獨(dú)立部份組成，項(xiàng)目建成之后將成為四川最具歐洲風(fēng)情和紅酒文化品味的高端私人會(huì)所，將吸引眾多富豪的目光聚焦。（五）項(xiàng)目的定位目標(biāo)：為各類經(jīng)濟(jì)富足的高端人士創(chuàng)造了一個(gè)有文化品位的、豐富多彩的娛樂(lè)、餐飲、住宿、休閑觀光空間及高私密度的奢華場(chǎng)所和經(jīng)濟(jì)交流活動(dòng)的平臺(tái)，體驗(yàn)與成都其它高端會(huì)所完全不同的感受。（六）項(xiàng)目總投資及資金籌措：1、項(xiàng)目總投資為人民幣3000-4000萬(wàn)元左右。2、資金籌措：全部自籌。二、項(xiàng)目提出的背景及建設(shè)必要性縱觀國(guó)內(nèi)外的各類高端私人會(huì)所，一般都具有如下共同特征：1、客戶群體只限于位于“金字塔頂尖”的人群。2、會(huì)所的經(jīng)營(yíng)理念非常鮮明，只為最高端的人群提供最高端的服務(wù)。3、通常不對(duì)非會(huì)員開(kāi)放，要想進(jìn)入這個(gè)特殊場(chǎng)所，必須具備兩個(gè)條件：巨額的財(cái)富和高尚的社會(huì)地位，兩者缺一不可。經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查，目前成都還沒(méi)有一家以紅酒產(chǎn)業(yè)鏈文化和西班牙風(fēng)情為主題的私人會(huì)所，因此會(huì)所的推出是適應(yīng)成都高端消費(fèi)群體的差異化需要，是在市場(chǎng)上獨(dú)樹(shù)一幟，具有唯一性、壓倒性競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的綜合性私人會(huì)所；其核心競(jìng)爭(zhēng)力將無(wú)與倫比。

四、會(huì)所的特色活動(dòng)為了豐富會(huì)所內(nèi)涵，通過(guò)文化來(lái)增強(qiáng)會(huì)員的認(rèn)同感，會(huì)所將定期或不定期的舉辦一些高端，高雅的主題活動(dòng)。這些活動(dòng)可以是一個(gè)奢侈品（比如手表，珠寶）、古董的品鑒會(huì)，高端紅酒的免費(fèi)品嘗活動(dòng)，或者是一場(chǎng)小型的名流派對(duì)，知名畫(huà)家的現(xiàn)場(chǎng)作畫(huà)活動(dòng)，某位著名影視歌星的小型演唱會(huì)，甚至是某個(gè)會(huì)員的生日派對(duì)，特色的家庭聚會(huì)等。會(huì)所還可以與某些高端商品廠商聯(lián)合，在會(huì)所內(nèi)進(jìn)行品牌推廣、品鑒活動(dòng)。通過(guò)這些活動(dòng)，來(lái)提高會(huì)員與會(huì)所的品味與文化內(nèi)涵，使會(huì)員在精神層面上得到提高。同時(shí)通過(guò)這些活動(dòng)，使會(huì)員找到志趣相投的朋友，提高社交成功率，促進(jìn)商業(yè)成交機(jī)會(huì)。五、會(huì)所的軟硬件要求產(chǎn)業(yè)鏈：有機(jī)葡萄園觀光、采摘、品嘗+高級(jí)養(yǎng)老社區(qū)+頂級(jí)特色私人會(huì)所一、會(huì)所定位:因其獨(dú)特的配套產(chǎn)業(yè)鏈和自身環(huán)境、建筑特點(diǎn)和建筑布局，我們將其定位為頂級(jí)特色私人高端會(huì)所。二、定位理由：整個(gè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈均屬高端產(chǎn)品，高端會(huì)所須與其匹配地理位置和環(huán)境私密性極高空間布局適合會(huì)所經(jīng)營(yíng)環(huán)境打造優(yōu)美，建筑風(fēng)格獨(dú)特，適合打造特色會(huì)所高端會(huì)所盈利空間遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于一般酒店會(huì)所經(jīng)營(yíng)衍生的其它商業(yè)機(jī)會(huì)和利潤(rùn)空間大具備打造“特色”會(huì)所的獨(dú)特條件地理位置不適合打造度假酒店或一般餐飲娛樂(lè)三、如何打造特色（與其它會(huì)所的差異化核心競(jìng)爭(zhēng)力）1、打造紅酒文化主題特色會(huì)所借葡萄園的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)引進(jìn)名貴釀酒葡萄品種種植；建造一個(gè)小型紅酒釀造廠；會(huì)所內(nèi)配以200平米恒溫酒窖。以此打造四川地區(qū)首家以高端紅酒文化為主題的特色會(huì)所（四川雖有很多酒窖，但沒(méi)有一家可以融種植、釀造、儲(chǔ)存為一體的）。紅酒市場(chǎng)假酒頗多，難以保證愛(ài)家對(duì)品質(zhì)的要求，此舉將在成都紅酒消費(fèi)群體中大受歡迎與追捧，無(wú)論對(duì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)還是紅酒其本身所產(chǎn)生的利潤(rùn)價(jià)值都將是比較大的。按市場(chǎng)價(jià)格18萬(wàn)/桶銷售，預(yù)估年銷售200桶，營(yíng)業(yè)額約3600萬(wàn)，純利潤(rùn)約1800萬(wàn)。同時(shí)，為會(huì)所打造了市場(chǎng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，為會(huì)所的市場(chǎng)推廣打下了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。目標(biāo)客戶在本會(huì)所能參觀釀酒葡萄園、釀造工藝、儲(chǔ)存和品鑒；而在四川其它酒窖，則只能參觀酒窖和品鑒；目標(biāo)客戶不但可以參觀了解紅酒釀造過(guò)程，訂購(gòu)裝瓶的紅酒，定制橡木桶原桶儲(chǔ)存，還可以在釀酒葡萄成熟時(shí)指定釀造品種的搭配，親自采摘、參與釀造，深入體驗(yàn)紅酒文化；會(huì)所為其訂購(gòu)的紅酒貼牌及專業(yè)管理；真正意義上領(lǐng)略紅酒文化，提升個(gè)人、單位、公司形象。2、打造西班牙風(fēng)情特色服務(wù)在功能布局的養(yǎng)生SPA項(xiàng)目部分，引進(jìn)西班牙本土服務(wù)和技術(shù)，開(kāi)創(chuàng)成都養(yǎng)身SPA會(huì)所之先河，形成本會(huì)所獨(dú)有的特色和吸引力，快速占領(lǐng)成都SPA高端市場(chǎng)之巔峰。3、代理、銷售國(guó)際高端產(chǎn)品，以會(huì)所高端消費(fèi)群體為依托，打造四川國(guó)際高端產(chǎn)品交易商務(wù)平臺(tái)。一則可以匯聚高端產(chǎn)品商家、買家成為會(huì)所會(huì)員，一則可以產(chǎn)生邊際交易利潤(rùn)，形成四川獨(dú)特的商務(wù)服務(wù)平臺(tái)。三、會(huì)所功能布局1、主樓一樓設(shè)立接待區(qū)、總臺(tái)；西餐、功夫茶、咖啡、紅酒、雪茄展示及體驗(yàn)吧2、二樓走廊：紅酒、雪茄品鑒、西餐（現(xiàn)有會(huì)議室改造為商務(wù)、洽談、簽約室）3、三樓：酒窖、餐飲包間4、別墅：養(yǎng)生SPA5、別墅：住宿、保?。?2棟）6、室外休閑區(qū)域：可供西餐、功夫茶、紅酒、咖啡四、投資預(yù)算總面積6000平米●總建設(shè)成本費(fèi)用列項(xiàng)

A、項(xiàng)目前期費(fèi)用（策劃、設(shè)計(jì)圖紙、施工圖紙）：100元/平方米；

B、項(xiàng)目裝修施工：2000元/平方米；

C、家私（裝飾品）：1400元/平方米；

D、設(shè)備（音響、燈光、器材等）：1000元/平方米E、廣告費(fèi)：200元/平方米；F、不可估計(jì)及各項(xiàng)雜費(fèi)：50元/平方米；

●成本綜計(jì)3000萬(wàn)左右五、產(chǎn)品定位：1、高端餐飲：西餐（松露、神戶牛肉、法國(guó)鵝肝、魚(yú)子醬……）、中餐（精品川菜、經(jīng)典粵菜、高檔河鮮、野味如：熊掌、燕鮑翅、穿山甲、娃娃魚(yú)、石爬子……）配套OK設(shè)施設(shè)備（主樓空間不足，不能單獨(dú)設(shè)立）2、高端SPA：西班牙風(fēng)情養(yǎng)生水療服務(wù)3、別墅管家服務(wù)：五星級(jí)管家服務(wù)4、紅酒橡木桶、貼牌、儲(chǔ)存管理、裝瓶服務(wù)5、葡萄禮品盒訂購(gòu)服務(wù)（禮品銷售部分可交由會(huì)所營(yíng)銷部）6、品牌代理銷售、推介會(huì)服務(wù)六、銷售定位

會(huì)所鎖定的目標(biāo)消費(fèi)群體為：四川年收入100萬(wàn)以上的個(gè)人、公司以及政府單位七、會(huì)所收入模式

會(huì)所的經(jīng)營(yíng)收入主要來(lái)自于以下幾個(gè)方面：1、會(huì)員加入會(huì)所的會(huì)籍費(fèi)用。根據(jù)成都市場(chǎng)集合國(guó)內(nèi)會(huì)所定位原則和慣例，初步定為個(gè)人會(huì)籍最低儲(chǔ)值額度10萬(wàn)，公司會(huì)籍最低儲(chǔ)值額度20萬(wàn)人民幣之間；人均消費(fèi)定位在1000元/人左右（餐飲、娛樂(lè)、休閑、住宿綜合消費(fèi)）2、年度銷售分析。設(shè)立營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)分區(qū)（成都市區(qū)、郫縣、都江堰）推廣，第一年度300個(gè)會(huì)員；年度銷售額3000萬(wàn)，純利潤(rùn)35%-30%，約1000萬(wàn)。第二年度達(dá)到600位會(huì)員，銷售額6000萬(wàn)，純利約2000萬(wàn)。3、紅酒系列銷售。預(yù)估純利1800萬(wàn)/年綜合2、3累計(jì)預(yù)估2.5年收回投資。4、會(huì)員在需要時(shí)可能發(fā)生的公關(guān)消費(fèi)。此類消費(fèi)視情況而定。5、品牌代理所產(chǎn)生的邊際利潤(rùn)6、高端客戶訂購(gòu)有機(jī)葡萄禮品裝所帶來(lái)的邊際利潤(rùn)八、管理團(tuán)隊(duì)來(lái)源：1、執(zhí)行總經(jīng)理-香港高級(jí)會(huì)所職業(yè)經(jīng)理人（50歲左右）；現(xiàn)任成都某高級(jí)會(huì)所總經(jīng)理2、統(tǒng)御酒店管理公司本部五星級(jí)酒店部門總監(jiān)3、成都本土高級(jí)會(huì)所部門總監(jiān)達(dá)成合作協(xié)議后具體提