房地產(chǎn)法年月真題

00169201610

1、【單選題】根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，國有土地使用權人超過土地使用權出讓合同約定的動工開

發(fā)期限滿2年未動工開發(fā)的，該土地使用權（）。

可以無償收回

只能有償收回

A:

必須無償收回

B:

應當有償收回

C:

答D:案：A

解析：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條規(guī)定：“……超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期

滿一年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金百分之二十以下的土地閑置費；

滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關

部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外?！?/p>

2、【單選題】下列選項中，不屬于房地產(chǎn)轉讓的是（）。

李某將自有房屋一間贈與遠房親戚劉某

國家對集體土地所有權的征收

A:

甲以家庭購買的一套商品房抵償債務

B:

一方以土地使用權為條件，另一方以資金為條件進行合作建房

C:

答D:案：B

解析：房地產(chǎn)轉讓的條件?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第39條第1款規(guī)定，以出讓方式取得

土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當符合下列條件：(1)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部

土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書；(2)按照出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于

房屋建設工程的，完成開發(fā)投資總額的25％以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或

者其他建設用地條件。

3、【單選題】房屋買賣交易的完成，實際上是完成了（）。

土地所有權轉移

完成了房產(chǎn)交易，但不包含地產(chǎn)交易

A:

完成了地產(chǎn)交易，但不包含房產(chǎn)交易

B:

既完成了房產(chǎn)交易，也包含地產(chǎn)交易

C:

答D:案：D

解析：房屋買賣交易的完成，實際上是既完成了房產(chǎn)交易，也包含地產(chǎn)交易。

4、【單選題】登記機構進行不動產(chǎn)登記，收取登記費的方法是（）。

按不動產(chǎn)面積收取

按不動產(chǎn)存續(xù)時間收取

A:

按不動產(chǎn)價款比例收取

B:

按不動產(chǎn)件數(shù)收取

C:

答D:案：D

解析：不動產(chǎn)登記費按件收取,登記機構不得按照不動產(chǎn)的面積、體積或者價款的比例收

取。

5、【單選題】根據(jù)《房屋登記辦法》第23條的規(guī)定，國有土地范圍內(nèi)房屋所有權登記須自

受理登記申請之日起一定期限內(nèi)完成，該期限為（）。

5個工作日

10個工作日

A:

30個工作日

B:

60個工作日

C:

答D:案：C

解析：《房屋登記辦法》第23條規(guī)定,國有土地范圍內(nèi)的所有權登記應當在30日內(nèi)完

成。

6、【單選題】根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》第11條的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一

級資質進行初審的是（）。

省、自治區(qū)、直轄市人民政府

省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門

A:

地級市人民政府

B:

地級市人民政府建設行政主管部門

C:

答D:案：B

解析：根據(jù)《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理規(guī)定》第11條的規(guī)定，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一級資

質進行初審的是省、自治區(qū)、直轄市人民政府建設行政主管部門。

7、【單選題】根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第26條的規(guī)定，以出讓方式取得土地使用權進行

房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地，超

過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于土地使用權出讓金一

定比例的土地閑置費，該比例為（）。

10％以下

10％以上

A:

20％以下

B:

20％以上

C:

答D:案：C

解析：考查：土地閑置費的征收?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第26條規(guī)定，以出讓方式取得

土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)

期限開發(fā)土地。超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當于

土地使用權出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用

權；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成

動工開發(fā)遲延的除外。

8、【單選題】物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會或業(yè)主的關系是（）。

領導與被領導的關系

管理與被管理的關系

A:

受托人與委托人的關系

B:

監(jiān)督與被監(jiān)督的關系

C:

答D:案：C

解析：物業(yè)服務企業(yè)與業(yè)主大會或業(yè)主的關系，是受托人與委托人的關系，是合同雙方的

主體。

9、【單選題】下列選項中，屬于房地產(chǎn)消費融資的是（）。

股權融資

個人住房貸款

A:

債權融資

B:

期權融資

C:

答D:案：B

解析：房地產(chǎn)消費融資主要是個人住房貸款，是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購買自用普

通住房的貸款。我國的住房抵押貸款分為住房公積金貸款、商業(yè)銀行貸款以及包含前兩種

的組合貸款三種。P201

10、【單選題】在我國，規(guī)定城市土地開發(fā)、出讓、轉讓、抵押的專項法律是（）。

《土地管理法》

《城市房地產(chǎn)管理法》

A:

《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》

B:

C:

《物權法》

答D:案：B

解析：在我國，規(guī)定城市土地開發(fā)、出讓、轉讓、抵押的專項法律是《城市房地產(chǎn)管理

法》。

11、【單選題】征收基本農(nóng)田以外的耕地不足35公頃的批準權限屬于（）。

國務院

省、自治區(qū)、直轄市人民政府

A:

地、市級人民政府

B:

縣級人民政府

C:

答D:案：B

解析：我國《土地管理法》規(guī)定,國務院對全國土地實行宏觀調(diào)控,批準征收基本農(nóng)田、基

本農(nóng)田以外的耕地超過35公頃的,其他土地超過70公頃的。

12、【單選題】土地利用總體規(guī)劃的期限一般為（）。

5年

10年

A:

15年

B:

20年

C:

答D:案：C

解析：土地利用總體規(guī)劃的規(guī)劃限期一般為15年。

13、【單選題】下列選項中，屬于我國住房置業(yè)擔保特征之一的是（）。

在每一個城市，置業(yè)擔保公司具有壟斷地位

一個城市可設定多個置業(yè)擔保公司

A:

置業(yè)擔保公司一律不得設立分支機構

B:

置業(yè)擔保公司的實有資本與政府毫無關系

C:

答D:案：A

解析：住房置業(yè)擔保公司在每一個城市都具有獨占的壟斷地位，是不存在其他的擔保公

司與之競爭的。置業(yè)擔保公司的壟斷地位是和政府的扶植分不開的，置業(yè)擔保公司的實有

資本往往以政府預算資助、資產(chǎn)劃撥以及房地產(chǎn)骨干企業(yè)認股為主。P217

14、【單選題】對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地，無論是利用原有建設用地，還是利用新增建設

用地，都必須（）。

實行租賃，不實行出讓

實行出讓，不實行租賃

A:

實行租賃，也實行出讓

B:

不實行出讓，也不實行租賃

C:

答D:案：B

解析：對于經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)用地,無論是利用原有建設用地,還是利用新增建設用地,都

必須實行出讓,不實行租賃。

15、【單選題】以國有土地使用權作價出資人股的批準部門是（）。

國務院

省級以上人民政府土地管理部門

A:

市、縣級人民政府土地管理部門

B:

鄉(xiāng)、鎮(zhèn)人民政府土地管理部門

C:

答D:案：B

解析：以國有土地使用權作價出資人股的批準部門是省級以上人民政府土地管理部門。

16、【單選題】依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，劃撥取得的建設用地使用權的使用期限

是（）。

30年

50年

A:

70年

B:

原則上沒有使用期限

C:

答D:案：D

解析：依照《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，劃撥取得的建設用地使用權的使用期限是沒有

使用期限。

17、【單選題】城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)民宅基地上房屋的，該房屋屬于（）。

國家所有

集體所有

A:

城鎮(zhèn)居民所有

B:

農(nóng)民所有

C:

答D:案：D

解析：城市居民不能購買農(nóng)村宅基地房屋，這是由我國現(xiàn)行法律規(guī)定決定的?！锻恋毓芾?/p>

法》第六十三條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農(nóng)

業(yè)建設。”故該房屋屬于農(nóng)民所有。

18、【單選題】根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定，房屋征收與補償?shù)呢熑沃?/p>

體是（）。

市、縣級人民政府

建設單位

A:

開發(fā)商

B:

拆遷人

C:

答D:案：A

解析：考查：房屋征收補償?shù)姆秶??！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第24條第2款

規(guī)定，市、縣級人民政府作出房屋征收決定前，應當組織有關部門依法對征收范圍內(nèi)未經(jīng)

登記的建筑進行調(diào)查、認定和處理。對認定為合法建筑和未超過批準期限的臨時建筑的，

應當給予補償；對認定為違法建筑和超過批準期限的臨時建筑的，不予補償。

19、【單選題】下列關于房屋征收的相關規(guī)定的表述中，正確的是（）。

實施房屋征收應當先搬遷、后補償

實施房屋征收應當先補償、后搬遷

A:

建設單位應當參加搬遷活動

B:

被征收人必須在補償決定確定的搬遷期內(nèi)完成搬遷

C:

答D:案：B

解析：《條例》第27條對搬遷規(guī)定了以下幾點：（1）實施房屋征收應當先補償、后搬遷;

（2）作岀房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補

償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；（3）任何單位和個人不得釆取暴

力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人

搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。P100

20、【單選題】按照《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》的規(guī)定，設

立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的最低注冊資本是人民幣（）。

10萬元

30萬元

A:

50萬元

B:

100萬元

C:

答D:案：D

解析：按照國務院相關規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當有100萬元以上的注冊資本,并且是實繳

資本。

21、【單選題】下列關于建設工程質量保證期的表述中，正確的是（）。

質量保證期和保修期均是施工企業(yè)對工程質量承擔責任的期限

質量保證期期限要比保修期長，適用范圍更寬

A:

只要在質保期內(nèi)發(fā)生任何質量問題，施工單位均要免費維修

B:

質量保證期和保修期質量責任的性質和判斷標準是一樣的

C:

答D:案：A

解析：依照法律規(guī)定，質量保證期和保修期均是施工企業(yè)對工程質量承擔責任的期限，但

是，在這兩個不同期限中，施工企業(yè)承擔的責任不同。p138

22、【單選題】為了保障建設工程質量和安全，法律禁止建筑工程（）。

招標發(fā)包

直接發(fā)包

A:

肢解發(fā)包

B:

總承包

C:

答D:案：C

解析：為了保障建設工程的質量和安全，法律禁止肢解發(fā)包，《建筑法》第24條對此作

了明確規(guī)定。肢解發(fā)包，是指將應當由一個承包單位完成的建筑工程肢解成若干部分分包

紿幾個承包單位的行為。

23、【單選題】下列選項中，不屬于住房保障對象范圍的是（）。

城市中等收入人群

城市中低收人家庭

A:

城鎮(zhèn)生活的農(nóng)民工群體

B:

城市棚戶區(qū)居民

C:

答D:案：A

解析：《條例》第27條對搬遷規(guī)定了以下幾點：（1）實施房屋征收應當先補償、后搬遷;

（2）作岀房屋征收決定的市、縣級人民政府對被征收人給予補償后，被征收人應當在補

償協(xié)議約定或者補償決定確定的搬遷期限內(nèi)完成搬遷；（3）任何單位和個人不得釆取暴

力、威脅或者違反規(guī)定中斷供水、供熱、供氣、供電和道路通行等非法方式迫使被征收人

搬遷。禁止建設單位參與搬遷活動。P100

24、【單選題】房地產(chǎn)經(jīng)紀機構在接受委托權限內(nèi)以委托人名義與第三方進行房地產(chǎn)交易，

并由委托人直接承擔相應法律責任的行為是（）。

房地產(chǎn)居間

房地產(chǎn)代理

A:

房地產(chǎn)行紀

B:

房地產(chǎn)咨詢

C:

答D:案：B

解析：房地產(chǎn)代理活動具有如下特點：(1)經(jīng)紀機構必須以被代理人的名義從事代理活

動，而不是以自己的名義;(2)經(jīng)紀機構必須在代理權限范圍內(nèi)從事房地產(chǎn)代理活動;(3)代

理行為的法律后果直接歸屬于被代理人承擔。

25、【單選題】房地產(chǎn)開發(fā)及各種工程資本運作的核心是（）。

以房地產(chǎn)開發(fā)公司信用進行融資

以項目監(jiān)理單位信用進行融資

A:

以建設施工單位信用進行融資

B:

以項目本身信用為基礎進行融資

C:

答D:案：D

解析：許多房地產(chǎn)開發(fā)項目都設立項目公司,以項目本身信用為基礎進行融資。已成為

房地產(chǎn)開發(fā)及各種工程資本運作的核心

26、【單選題】住房公積金制度是一種住房社會保障措施，其具有（）。

互助性

救濟性

A:

盈利性

B:

補償性

C:

答D:案：A

解析：住房公積金制度是一種住房社會保障措施，其具有互助性。

27、【單選題】房地產(chǎn)抵押的程序主要分為兩個階段，即簽訂抵押合同和進行抵押（）。

審批

核準

A:

登記

B:

公告

C:

答D:案：C

解析：房地產(chǎn)抵押的程序主要分為兩個階段，即簽訂抵押合同和進行抵押登記。

28、【單選題】房地產(chǎn)估價機構從事房地產(chǎn)估價活動時，要求估價結果不得明顯偏離類似房

地產(chǎn)在同等條件下的正常價格，這是遵循（）。

合法原則

最高最佳原則

A:

替代原則

B:

估價時點原則

C:

答D:案：C

解析：房地產(chǎn)估價機構從事房地產(chǎn)估價活動時，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在

同等條件下的正常價格，這是遵循替代原則。

29、【單選題】下列關于房地產(chǎn)按揭的表述中，正確的是（）。

房地產(chǎn)按揭包括房屋買賣合同和購房貸款合同二層法律關系

房地產(chǎn)按揭包括購房貸款合同和抵押合同二層法律關系

A:

房地產(chǎn)按揭擔保的是抵押人為購買作為抵押物的房地產(chǎn)而借貸發(fā)生的債務

B:

房地產(chǎn)按揭既可擔保抵押人的債務，也可擔保第三人的債務

C:

答D:案：C

解析：房地產(chǎn)按揭具有下面的特點：(1)房地產(chǎn)按揭實質上包括房屋買賣合同、購房貸款

合同和抵押合同三層法律關系。(2)僅從抵押法律關系而言，一般房地產(chǎn)抵押既可擔保抵

押人自己的債務，也可擔保第三人的債務，而且該債務可以是各種類型的債務；房地產(chǎn)按

揭擔保的只能是抵押人為購買作為抵押物的房地產(chǎn)而借貸發(fā)生的債務。P202

30、【單選題】下列關于業(yè)主大會性質的表述中，不正確的是（）。

業(yè)主大會是自治組織

業(yè)主大會由全體業(yè)主組成

A:

業(yè)主大會是獨立的社會組織

B:

業(yè)主大會相當于居民委員會

C:

答D:案：D

解析：業(yè)主大會性質的概念和性質。（1）業(yè)主大會是自治組織，業(yè)主大會是全體業(yè)主作

為長遠的所有權人聯(lián)合體，不是國家機關，也不是事業(yè)單位，更不是營利機構，所以不得

被居民委員會所替代，也不等同于企業(yè)法人。（2）業(yè)主大會是獨立的社會組織。P184

31、【多選題】下列選項中，屬于不動產(chǎn)物權變動規(guī)則的有（）。

一般以登記為生效要件

A:

一般以物的交付為生效要件

發(fā)生糾紛由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄

B:

靈活的訴訟管轄權

C:

強制性規(guī)定了涉外物權法律關系適用所在地（國）的法律

D:

答E:案：ACE

解析：法律上區(qū)分動產(chǎn)和不動產(chǎn)，主要是考慮到動產(chǎn)和不動產(chǎn)在經(jīng)濟價值以及利用方法等

各方面的差異，在調(diào)整上需要采取不同的原則。具體而言：（1）《物權法》對動產(chǎn)和不

動產(chǎn)物權的變動規(guī)定了不同的要件。不動產(chǎn)物權變動一般以登記為生效要件。如房屋所有

權的轉讓，當事人必須向房屋所在地房管機關登記，辦理過戶手續(xù)，才能生效。而動產(chǎn)物

權的變動則一般以物的交付為要件。（2）權利類型不同。建設用地使用權、地役權等用

益物權以不動產(chǎn)為限；而動產(chǎn)質權、留置權則以動產(chǎn)為限。（3）訴訟管轄不同。不動產(chǎn)

發(fā)生的糾紛，由不動產(chǎn)所在地法院專屬管轄；而動產(chǎn)的訴訟管轄則比較靈活。（4）在涉

外物權法律關系中的準據(jù)法不同。按照《中華人民共和國涉外民事關系法律適用法》第36

條的規(guī)定，涉外不動產(chǎn)物權關系，適用不動產(chǎn)所在地（國）的法律；而涉外動產(chǎn)物權的準

據(jù)法則沒有這種強制性的規(guī)定。P49-P50

32、【多選題】與傳統(tǒng)個人住房抵押貸款相比，直貸式個人住房抵押貸款的優(yōu)勢有（）。

對購房者而言，降低了資金成本

對開發(fā)商而言，免除了階段性保證責任

A:

對國家而言，提高了政府財政收入

B:

對銀行而言，可以有效防范假按揭

C:

對社會而言，有利于實現(xiàn)社會公平

D:

答E:案：ABD

解析：直貸式個人住房抵押貸款與傳統(tǒng)個人住房抵押貸款相比，有其獨特的優(yōu)勢：對購房

者而言，降低了資金成本；對開發(fā)商而言，免除了階段性保證責任，提高資金利用率；

對銀行而言，由于銀行直接面對購房客戶，可以有效防范假按揭，同時也可以獲得零散的

優(yōu)質房貸業(yè)務。P214

33、【多選題】下列關于我國住房置業(yè)擔保公司設立條件的表述中，正確的有（）。

直接向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照

有不少于1000萬元人民幣的實有資本

A:

有一定數(shù)量的周轉住房

B:

有適應工作需要的專業(yè)管理人員

C:

應當報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核

D:

答E:案：BCDE

解析：《辦法》規(guī)定：“設立擔保公司，應當報經(jīng)城市房地產(chǎn)行政主管部門審核，并經(jīng)

城市人民政府批準后，方可向工商行政管理部門申請設立登記，領取營業(yè)執(zhí)照?！绷硗?，

設立的條件除了滿足公司法中對公司設立的一般性要求外，還必須具備以下幾個條件:有

不少于1000萬元人民幣的實有資本；有一定數(shù)量的周轉住房；有適應工作需要的專業(yè)管

理人員。P217

34、【多選題】下列選項中，可以免交土地使用稅的有（）。

軍隊自用的土地

各企事業(yè)單位自用的土地

A:

直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的生產(chǎn)用地

B:

市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地

C:

宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地

D:

答E:案：ACDE

解析：下列土地免繳土地使用稅：（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；（2）由

國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的

土地;（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；（5）直接用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)的

生產(chǎn)用地;（6）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用的月份起免繳土地

使用稅5年至10年；（7）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用

地。P237

35、【多選題】現(xiàn)行立法對建筑工程分向講行了規(guī)制，下列行為中屬于法律允許的有

（）。

中標人向他人轉讓中標項目

經(jīng)招標人同意，將中標項目的部分非主體工作分包給他人完成

A:

因建設工程量大，總承包單位無須經(jīng)建設單位認可，可將工程分包給具備相應資質的單位

B:

中標人將中標項目進行勞務分包

C:

分包單位將其承包的工程再分包

D:

答E:案：BD

36、【問答題】建設工程造價

答案：是指有計劃地進行某建設工程項目的固定資產(chǎn)在生產(chǎn)建設。形成積應的固定資產(chǎn)、

無形資產(chǎn)和鋪底流動資金的一次性投資費的總和。

37、【問答題】物業(yè)

答案：是指正在使用中和已經(jīng)可以投入使用的各類建筑物及附屬設備、配套設施、相關場

地等組成的單宗房地產(chǎn)實體以及依托于該實體上的權益。

38、【問答題】土地征收

答案：是指國家為了公共利益的需要，以足額補償為條件，依據(jù)法律規(guī)定強制地將集體所

有的土地轉為國家所有土地的行為。

39、【問答題】房地產(chǎn)居間

答案：是指房地產(chǎn)經(jīng)紀機構向委托人報告訂立房地產(chǎn)交易合同的機會或者提供訂立房地產(chǎn)

交易合同的媒介服務，并向委托人收取傭金的行為。

40、【問答題】房地產(chǎn)抵押權的實現(xiàn)

答案：是指債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押權人

依照法律程序直接處分抵押的房地產(chǎn)。以抵押的房地產(chǎn)變價并從中優(yōu)先受償其債權的法律

現(xiàn)象。

41、【問答題】簡述房地產(chǎn)法律體系的特點。

答案：（1）房地產(chǎn)法實行調(diào)整法律規(guī)范，民事法律規(guī)范和經(jīng)濟法律規(guī)范的綜合體。

（2）房地產(chǎn)法律體系中既有全國性的立法，又有地方性的立法。（3）房地產(chǎn)法作為一個

發(fā)展中的法律部門、政策、習慣在其中起著不可或缺的作用。

42、【問答題】簡述國有土地上房屋征收決定的效力。

答案：（1）人民政府的征收決定一旦生效，被征收房屋上的所有權和其他物權消滅。

（2）房屋征收部門對房屋征收范圍內(nèi)房屋的權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等情況開展征

收調(diào)查，被征收人應當給予配合。（3）房屋征收范圍內(nèi)各項建設活動凍結。

43、【問答題】簡述經(jīng)濟適用住房有限產(chǎn)權的含義。

答案：（1）經(jīng)濟適用住房購買后不滿5年，不得上市交易，確需轉讓的，由政府按照原

價，考慮折舊等因素回購，購買后滿5年，可以轉讓。（2）已經(jīng)購買經(jīng)濟適用住房的家

庭又購買其他住房的，原經(jīng)濟適用住房由政府按規(guī)定及合同約定回購。（3）在取得完全

產(chǎn)權前，經(jīng)濟適用住房只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住

房用途。

44、【問答題】簡述房地產(chǎn)費的概念及主要種類。

答案：（1）房地產(chǎn)費是指在房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營活動中有關行政機關、事業(yè)單位向房地產(chǎn)

開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)交易各方和房地產(chǎn)產(chǎn)權人等收取的稅收以外的其他各種費用。（2）根

據(jù)有關規(guī)定，可大體將房地產(chǎn)費分為土地使有權出讓金和土地閑置費、房地產(chǎn)行政性收費

和房地產(chǎn)事業(yè)性收費。

45、【問答題】試述物業(yè)服務合同的概念、特點、分類及主要內(nèi)容。

答案：（1）物業(yè)服務合同是指業(yè)主委員會代表業(yè)主大會，與業(yè)主大會選聘的業(yè)務管理企

業(yè)，訂立的有關提供物業(yè)管理服務的各方權利義務的書面協(xié)議。（2）物業(yè)服務合同具有

以下特點：第一，是綜合性合同，委托事項包括承攬、保管、服務等多種性質的委托關

系；第二，是有償、雙務合同；第三，合同的標的是物業(yè)服務行為。物業(yè)服務是對不動產(chǎn)

及其附屬設施的管理服務行為。（3）根據(jù)簽訂合同的主體不同，可以將物業(yè)服務合同分

為兩大類：前期物業(yè)合同、普通物業(yè)服務合同。前期物業(yè)服務合同是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的

業(yè)主大會成立前由房地產(chǎn)開發(fā)商委托物業(yè)服務企業(yè)所簽訂的合同。前期物業(yè)管理服務合同

一般期限不長，在業(yè)主委員會與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂的合同生效時終止。普

通物業(yè)服務合同是由業(yè)主大會或業(yè)主委員會代表物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)所簽

訂的物業(yè)服務合同。（4）物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙

方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內(nèi)容

進行約定。

46、【問答題】A公司于2014年8月27日與某市國土局簽訂了《國有土地使用權出讓合

同》。合同約定國土局將位于該市城北區(qū)面積為20畝的國有土地使用權以每畝20萬元的價

格出讓給A公司，土地用途為工業(yè)用地，土地使用期為45年，A公司應在合同簽訂后30日

內(nèi)，向國土局繳付土地使用權出讓金總額10%的定金，在合同簽訂后90日內(nèi)，支付全部土地

使用權出讓金，逾期30日仍未全部支付的，國土局有權解除合同，收回該土地使用權。合同

簽訂后，A公司于2014年9月26日支付給國土局定金40萬元，同年10月10日支付60萬元

土地出讓金。同年10月12日，國土局給A公司核發(fā)了該出讓土地的國有土地使用權證書。

后由于資金緊張，到2015年1月23日，A公司仍未將余款交付國土局。經(jīng)多次口頭催促后，

國土局