寶安中心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃與招商對策寶安區(qū)是深圳市六大轄區(qū)之一，其去年已開始推出的中心區(qū)擁有幾十萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目，由于這些商業(yè)面積分散在不同的開發(fā)商，將使商業(yè)地產(chǎn)的招商和運(yùn)營管理的競爭變得異常激烈。同時，多數(shù)開發(fā)商因首次介入大規(guī)模的商業(yè)項(xiàng)目，甚至采用全部出租的盈利模式，使商業(yè)地產(chǎn)前期階段的市場定位、主力店招商和未來的運(yùn)營管理顯得十分重要。一、寶安中心區(qū)的概況寶安區(qū)成立于1993年初，轄區(qū)總面積751.6平方公里，現(xiàn)有人口273.5萬人，其中的新安辦事處和西鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人口數(shù)在寶安區(qū)也分別位居第一位和第二位，戶籍人口比例分別占全區(qū)總戶籍人口數(shù)的30%和14.3%。2004年寶安區(qū)GDP達(dá)786.16億元，同比增長24.3%。寶安新城又稱作寶城，是寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，前身是寶安縣城，有著悠久的歷史背景。新城劃分為新安和西鄉(xiāng)兩個行政區(qū)域，大體以新安五路為界，新安街道是寶安區(qū)開發(fā)最早的城區(qū)，交通發(fā)達(dá)，公共交通網(wǎng)絡(luò)密布，城市建設(shè)亦有一定基礎(chǔ)，市政配套工程亦較完備，人口密度較大，商業(yè)、零售、餐飲業(yè)興旺。西鄉(xiāng)鎮(zhèn)部分片區(qū)雖離舊城中心稍遠(yuǎn)，沿荔園路、龍珠路、沙東路、沙西路、商業(yè)步行街已經(jīng)形成了一條繁華的商業(yè)帶，商鋪密集。2003年初，深圳市決定啟動“一市多城，眾星拱月”的城市發(fā)展計(jì)劃。深圳“一市多城”發(fā)展規(guī)劃在寶安啟動，一市多城戰(zhàn)略確立了寶安新中心區(qū)的次區(qū)域中心地位，以及整個寶安區(qū)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化、體育和信息中心地位。寶安新中心城的規(guī)劃起點(diǎn)相當(dāng)高，整個中心區(qū)規(guī)劃面積639.21公傾，呈鉆石狀，東北臨寶安大道，西北臨新安六路，創(chuàng)業(yè)路縱貫其中，東南只一關(guān)之隔與南山區(qū)相臨，西南隔海與大小南山相望。面臨珠江入?？?，擁有4公里的海岸線。寶安新中心區(qū)全部為填海造地，規(guī)劃居住人口１８萬人。寶安新中心區(qū)布局分明合理，功能結(jié)構(gòu)明確劃分為三個圈層：第一圈層為核心區(qū)，是寶安新中心區(qū)的主體，功能以行政、文化、商業(yè)、金融及商務(wù)辦公等為主，用地面積2.26平方公里，建筑以高層為主，以突出新中心區(qū)的形象和地位；第二圈層為混合區(qū)，為核心區(qū)的外延部分，功能包括商業(yè)和商住混合，面積1.87平方公里，實(shí)行梯級開發(fā)，建筑以小高層為主；第三圈層為居住區(qū)，功能包括不同類型的居住樓宇和居住配套設(shè)施，面積2.25平方公里，建筑以多層為主，同時包括部分高層、小高層和低層別墅。據(jù)有關(guān)報(bào)道顯示，未來三年，寶安中心區(qū)將涌現(xiàn)面積超過50萬平方米的商業(yè)營業(yè)用房，富通、泰華、鴻榮源、深業(yè)等多家實(shí)力雄厚的本地開發(fā)商將投巨資高度介入。二、主要存在的問題由于深圳市商業(yè)競爭較早，競爭也相對充分，加上深圳土地資源十分緊缺，因而，近幾年來深圳的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量不是特別多，相應(yīng)地，相關(guān)部門和開發(fā)商的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)也就少些。筆者認(rèn)為，寶安中心區(qū)商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)尚存如下三大問題：1、缺乏商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的總體規(guī)劃細(xì)化和業(yè)態(tài)調(diào)控。隨著經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快，城市大中型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)仍將處于一個較快的發(fā)展時期。目前，很多西方發(fā)達(dá)國家或通過制定商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃對新設(shè)立的大型商業(yè)設(shè)施進(jìn)行限制，或通過聽證等形式對大型或?qū)I(yè)商業(yè)設(shè)施的設(shè)立進(jìn)行審查。因此，在新的市場經(jīng)濟(jì)條件下，借鑒國內(nèi)外成功的經(jīng)驗(yàn)和做法，切實(shí)注重加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃工作，充分發(fā)揮規(guī)劃的引導(dǎo)調(diào)控作用，是十分必要的。商業(yè)是城市的基礎(chǔ)，是城市綜合競爭力的重要組成部分。同時，商業(yè)是城市的窗口，是城市的形象和標(biāo)志，城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)劃布局是否合理，對能否提升城市形象和提高城市品位至關(guān)重要。從城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)對城市供電、供水、交通、防災(zāi)等諸多方面的影響看，只有做好城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃，并與城市其他基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃統(tǒng)籌安排，才能保證城市正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保證整個城市功能的正常發(fā)揮。不少城市存在著盲目引進(jìn)、重復(fù)建設(shè)的現(xiàn)象，客觀上要求政府必須對城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)進(jìn)行引導(dǎo)、規(guī)范和調(diào)控。在新的市場經(jīng)濟(jì)條件下，在逐步減少行政審批的情況下，規(guī)劃就成為政府加強(qiáng)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)管理與調(diào)控的有效方式。若讓各個商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)商在沒有政府部門引導(dǎo)下（特別是大型商家的引進(jìn)協(xié)調(diào)）進(jìn)行無序的市場行為，容易造成多種資源的浪費(fèi)。2、多數(shù)開發(fā)商缺乏商業(yè)物業(yè)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。由于現(xiàn)在的商業(yè)物業(yè)開發(fā)商大多數(shù)是從住宅開發(fā)上轉(zhuǎn)過來的，開發(fā)商不太熟悉商業(yè)經(jīng)營的現(xiàn)象普遍存在，