第六章投資性房地產(chǎn)的核算1精選課件ppt熟悉投資性房地產(chǎn)的范圍；掌握投資性房地產(chǎn)的初始計量核算方法；掌握投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置核算方法。2精選課件ppt第一節(jié)投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

一、投資性房地產(chǎn)的概念

投資性房地產(chǎn)——是指為賺取租金或資本增值，或者兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。3精選課件ppt特點：能夠單獨計量和出售。種類：（1）已出租的土地使用權(quán)（2）持有并準備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)（3）已出租的建筑物4精選課件ppt閑置的土地，處于增值中，是不是投資性房地產(chǎn)？5精選課件ppt二、投資性房地產(chǎn)的確認和初始計量

1.投資性房地產(chǎn)的確認與該投資性房地產(chǎn)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能注入企業(yè)；該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠地計量。6精選課件ppt2.外購的投資性房地產(chǎn)

對于外購的房地產(chǎn)，只有在購入的同時開始對外出租或用于資本增值，才能確認為外購的投資性房地產(chǎn)。外購投資性房地產(chǎn)的成本包括買價、相關(guān)稅費和可歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。7精選課件ppt【例6-1】2008年3月，甲企業(yè)計劃購入一棟寫字樓用于對外出租，3月15日，甲企業(yè)與乙企業(yè)簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定自寫字樓的購買日起將這棟寫字樓出租給乙企業(yè)，租期3年。4月5日甲企業(yè)實際購入寫字樓，支付價款共計1200萬元，假設(shè)不考慮其他因素。甲企業(yè)在4月5日購入寫字樓后應(yīng)作如下會計處理。如果采用成本模式進行后續(xù)計量，會計分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓1200

貸：銀行存款1200

8精選課件ppt如果采用公允價值模式進行后續(xù)計量，會計分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）1200

貸：銀行存款1200問：采用成本模式和公允價值模式進行后續(xù)計量，初始計量時有何區(qū)別，為什么？9精選課件ppt2.自行建造的投資性房地產(chǎn)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行建造或開發(fā)的房地產(chǎn)，只有在建造或開發(fā)活動完成（即達到預定可使用狀態(tài)）的同時開始對外出租或用于資本增值，才能將自建房地產(chǎn)確認為投資性房地產(chǎn)。

自行建造或開發(fā)的投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項房地產(chǎn)達到預定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。

10精選課件ppt【例6-2】甲房地產(chǎn)開發(fā)公司于2008年2月初開始開發(fā)一棟商品性寫字樓，2008年10月，甲公司預計寫字樓即將完工，與乙公司簽訂了經(jīng)營租賃合同，約定該寫字樓完工達到預定可使用狀態(tài)立即租賃給乙公司使用，租期為10年，2008年11月1日該寫字樓完工達到預定可使用狀態(tài)，工程全部造價為900萬元。乙公司于2008年11月1日正式起租。

甲房地產(chǎn)公司應(yīng)于2008年11月1日做如下會計處理：如果采用成本模式進行后續(xù)計量，分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓900

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（寫字樓）900

11精選課件ppt如果采用公允價值模式進行后續(xù)計量，分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（成本）900

貸：開發(fā)成本——房屋開發(fā)（寫字樓）900

12精選課件ppt第二節(jié)投資性房地產(chǎn)的后續(xù)計量

（一）采用成本模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，會計處理如下（僅以出租房地產(chǎn)為例）：

1.外購或自建的投資性房地產(chǎn)，從出租日起，按成本價確定投資性房地產(chǎn)的賬面價值。借：投資性房地產(chǎn)

貸：銀行存款

在建工程

開發(fā)成本等

13精選課件ppt2.對投資性房地產(chǎn)，在每月末按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，計提折舊或進行攤銷。會計分錄如下：

借：其他業(yè)務(wù)成本

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）問：哪些企業(yè)計入主營業(yè)務(wù)成本？

14精選課件ppt3.取得的租金收入借：銀行存款

貸：其他業(yè)務(wù)收入

15精選課件ppt4.會計期末投資性房地產(chǎn)存在減值跡象的，應(yīng)按資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定計提資產(chǎn)減值準備。

計提資產(chǎn)減值準備的會計分錄如下：借：資產(chǎn)減值損失——計提的投資性房地產(chǎn)減值準備

貸：投資性房地產(chǎn)減值準備5.投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出，如屬于改建、擴建等支出，應(yīng)將投資性房地產(chǎn)賬面價值轉(zhuǎn)入“在建工程”或“開發(fā)成本”賬戶。16精選課件ppt【例6-3】承8-5：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年11月1日已將自行開發(fā)的寫字樓在完工時直接出租給乙公司，租期10年，寫字樓開發(fā)成本為900萬元。合同規(guī)定每年租金為90萬元，租金按月支付，每月末支付7.5萬元。甲公司規(guī)定每月按出租房原價的0.5%攤銷寫字樓的成本。相關(guān)會計處理如下：

1）在出租日（2008年11月1日），甲公司已經(jīng)做了如下會計分錄：借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓900

貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（寫字樓）900

17精選課件ppt2）自2008年11月30日起甲公司每月末收取出租寫字樓的租金7.5萬元。每月末會計分錄如下：借：銀行存款75000

貸：其他業(yè)務(wù)收入—出租房產(chǎn)收入750003）該公司規(guī)定每月末攤銷寫字樓成本4.5萬元。會計分錄如下：借：其他業(yè)務(wù)成本—出租房屋攤銷45000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）45000

18精選課件ppt4）月末，如果承租人尚未付款借：其他應(yīng)收款—乙公司75000

貸：其他業(yè)務(wù)收入—出租房屋收入75000同時結(jié)轉(zhuǎn)房屋出租成本：借：其他業(yè)務(wù)成本—出租房屋攤銷45000

貸：投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）45000待收到款項時：借：銀行存款75000

貸：其他應(yīng)收款—乙公司7500019精選課件ppt5）本月所出租的寫字樓發(fā)生維修費用12000元，以銀行存款支付：借：其他業(yè)務(wù)成本—修理費12000

貸：銀行存款12000注：出租房地產(chǎn)的租金收入應(yīng)按月計算有關(guān)營業(yè)稅金及附加。20精選課件ppt（二）采用公允價值模式進行后續(xù)計量的投資性房地產(chǎn)

1、采用公允價值模式的前提條件

1）投資性房地產(chǎn)所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場

2）企業(yè)能夠從活躍的房地產(chǎn)交易市場上取得同類或類似房地產(chǎn)的市場價格及其他相關(guān)信息，從而對投資性房地產(chǎn)的公允價值作出合理的估計。21精選課件ppt2、采用公允價值模式進行后續(xù)計量的會計處理

1）對企業(yè)外購或自建的投資性房地產(chǎn)從出租日起，按成本價確定投資性房地產(chǎn)的入賬價值。具體會計處理與成本模式基本相同。借：投資性房地產(chǎn)——某房地產(chǎn)（成本）

貸：銀行存款（或：在建工程、開發(fā)成本等）

22精選課件ppt2）每月末不對投資性房地產(chǎn)計提折舊和攤銷。

對公允價值高于賬面價值的差額做如下會計分錄：借：投資性房地產(chǎn)——某房地產(chǎn)（公允價值變動）

貸：公允價值變動損益對公允價值低于賬面價值的差額做相反的會計分錄：借：公允價值變動損益

貸：投資性房地產(chǎn)——某房地產(chǎn)（公允價值變動）

3.企業(yè)每期取得租金收入。23精選課件ppt【例6-4】承例8-5：甲房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年11月1日已將自行開發(fā)的寫字樓在完工后直接出租給乙公司，租期10年，寫字樓開發(fā)成本為900萬元。合同規(guī)定每年租金為90萬元，租金按月支付，每月末支付7.5萬元。假定由于該棟寫字樓地處商業(yè)繁華區(qū)，所在地有活躍的房地產(chǎn)交易市場，而且能夠從房地產(chǎn)交易市場上取得同類房地產(chǎn)的市場報價，甲公司決定采用公允價值模式對該項出租的房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。2008年12月31日，該寫字樓的公允價值為930萬元，2009年6月30日，該寫字樓的公允價值為910萬元。相關(guān)會計處理如下：1）在出租日（2008年11月1日），甲公司已經(jīng)做了如下會計分錄：借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓（成本）9000000

貸：開發(fā)成本—房屋開發(fā)（寫字樓）9000000

24精選課件ppt2）自2008年11月30日起甲公司每月末收取出租寫字樓的租金7.5萬元。每月末會計分錄如下：借：銀行存款75000

貸：其他業(yè)務(wù)收入—出租房產(chǎn)收入750003）2008年12月31日，該寫字樓公允價值為930萬元，高于賬面價值30萬元，會計分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓（公允價值變動）

300000

貸：公允價值變動損益30000025精選課件ppt4）2009年6月30日，該寫字樓的公允價值為910萬元，低于賬面價值20萬元。（此時的賬面價值為930萬元）。

會計分錄如下：借：公允價值變動損益200000

貸：投資性房地產(chǎn)——寫字樓（公允價值變動）200000

26精選課件ppt（三）后續(xù)計量模式的變更1、會計政策變更2、差額計入利潤分配——未分配利潤3、公允價值模式不得再轉(zhuǎn)為成本模式27精選課件ppt第三節(jié)投資房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換和處置

（一）投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換（僅以出租房地產(chǎn)為例）

1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換形式及轉(zhuǎn)換日

房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換——是指因房地產(chǎn)用途發(fā)生改變而對房地產(chǎn)進行的重新分類。

1）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。

28精選課件ppt2）自用的建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。轉(zhuǎn)換日為租賃期開始日。3）投資性房地產(chǎn)開始自用轉(zhuǎn)換日為房地產(chǎn)停止出租，已達到自用狀態(tài)。

29精選課件ppt2、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的會計處理

1）成本模式下的轉(zhuǎn)換

（1）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租【例6-5】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2008年3月10日與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年4月15日。該寫字樓的賬面價值為4500萬元，未提跌價準備。轉(zhuǎn)換后采用成本模式。甲企業(yè)2008年4月15日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——某寫字樓4500

貸：開發(fā)產(chǎn)品——房屋（寫字樓）450030精選課件ppt如果企業(yè)開發(fā)的寫字樓已經(jīng)提取了200萬元的跌價準備，在轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時應(yīng)作如下分錄：

借：投資性房地產(chǎn)—某寫字樓4300

存貨跌價準備200

貸：開發(fā)產(chǎn)品—房屋（寫字樓）450031精選課件ppt（2）自用的建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。

企業(yè)將自用建筑物或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)換為成本模式的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)將該建筑物或土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)換日的原價、累計折舊、累計攤銷、減值準備等，分別轉(zhuǎn)入“投資性房地產(chǎn)”、“投資性房地產(chǎn)累計折舊（攤銷）”和“投資性房地產(chǎn)減值準備”賬戶。

32精選課件ppt【例6-6】甲企業(yè)乙2008年3月10日同乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議將一棟自用的辦公樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年4月15日。該辦公樓原價5500萬元，已提折舊300萬元，已提減值準備200萬元。甲企業(yè)于2008年4月15日的賬務(wù)處理如下：

借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓5500

累計折舊300

固定資產(chǎn)減值準備200貸：固定資產(chǎn)5500

投資性房地產(chǎn)累計折舊300

投資性房地產(chǎn)減值準備20033精選課件ppt（3）投資性房地產(chǎn)開始自用與（2）作相反賬務(wù)處理

34精選課件ppt2）公允價值模式下的轉(zhuǎn)換

（1）作為存貨的房地產(chǎn)改為出租

存貨在轉(zhuǎn)換日的公允價值借記“投資性房地產(chǎn)——某房地產(chǎn)（成本）”科目。若計提了跌價準備的，借“存貨跌價準備”。貸記“開發(fā)產(chǎn)品”等。公允價值小于賬面價值的差額借記“公允價值變動損益”。公允價值大于賬面價值的差額貸記“資本公積——其他資本公積”。

35精選課件ppt【例6-7】甲房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2008年3月10日與乙企業(yè)簽訂了租賃協(xié)議，將其開發(fā)的一棟寫字樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日為2008年4月15日。該寫字樓的賬面價值為4500萬元，未提跌價準備。轉(zhuǎn)換日該寫字樓公允價值4100萬元。采用公允價值模式。4月15日轉(zhuǎn)換日甲公司會計分錄如下：

借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓（成本）4100

公允價值變動損益400

貸：開發(fā)產(chǎn)品450036精選課件ppt如果轉(zhuǎn)換日該寫字樓的公允價值為4800萬元，會計分錄如下：借：投資性房地產(chǎn)—寫字樓（成本）4800

貸：開發(fā)產(chǎn)品—房屋（寫字樓）4500

資本公積—其他資本公積300

37精選課件ppt（2）自用建筑物或土地使用權(quán)停止自用改為出租。

【例6-8】甲企業(yè)乙2008年3月10日同乙企業(yè)簽訂租賃協(xié)議將一棟自用的辦公樓出租給乙企業(yè)使用，租賃期開始日2008年4月15日。該辦公樓原價5500萬元，已提折舊300萬元，已提減值準備200萬元。轉(zhuǎn)換日該辦公樓公允價值4700萬元。采用公允價值模式。甲企業(yè)于2008年4月15日的賬務(wù)處理如下：借：投資性房地產(chǎn)——辦公樓（成本）4700

累計折舊300

固定資產(chǎn)減值準備200

公允價值變動損益300

貸：固定資產(chǎn)550038精選課件ppt如果轉(zhuǎn)換日，該辦公樓公允價值5200萬元，應(yīng)作如下分錄：借：投資性房地產(chǎn)—辦公樓（成本）5200

累計折舊300

固定資產(chǎn)減值準備200貸：固定資產(chǎn)5500

資本公積—其他資本公積20039精選課件ppt（3）投資性房地產(chǎn)開始自用【例6-9】2008年7月末甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，8月1日開始用于本企業(yè)的商品生產(chǎn)。截止2008年7月31日，轉(zhuǎn)換日該項投資性房地產(chǎn)的賬面價值為“投資性房地產(chǎn)——廠房（成本）”5000萬元，“投資性房地產(chǎn)——廠房（公允價值變動）”明細科目借方余額600萬元。轉(zhuǎn)換日，該投資性房地產(chǎn)的公允價值5500萬元。8月1日的賬務(wù)處理如下：

借：固定資產(chǎn)—經(jīng)營用固定資產(chǎn)（廠房）5500

公允價值變動損益100