16四月2024XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議報告思路1宏觀市場影響開發(fā)商目標核心問題界定2項目價值機會挖掘項目本體解析3案例借鑒整體發(fā)展戰(zhàn)略和定位客戶定位物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)濟測算界定問題思考問題解決問題區(qū)域價值市場機會競爭機會XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議界定問題項目本體解析開發(fā)商目標核心問題界定XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議高新區(qū)城市核心區(qū)域·周邊居住氛圍成熟項目本體解析1內(nèi)城內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)高新區(qū)15-20分鐘車程本項目高新核心區(qū)唐延路位置：位于高新區(qū)北端，發(fā)展成熟區(qū)域內(nèi)，該區(qū)域為高新最早開始發(fā)展區(qū)域，為當前的高新核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)成熟高檔住宅和寫字樓林立，配套齊全交通：項目北鄰南二環(huán)，西鄰唐延路，與內(nèi)城車程距離在15-20分鐘，通過唐延路直達高新新CBD區(qū)，交通便捷配套：購物：蘇寧電器、愛家超市、金鷹國際、世紀金花、易初蓮花學校：高新一中、吉的堡幼兒園、錦園小學醫(yī)院：軍工醫(yī)院、民航醫(yī)院銀行：中國銀行、商業(yè)銀行公園：豐慶公園、新紀元公園、唐城墻遺址公園XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議綜合技術經(jīng)濟指標規(guī)劃綠帶6666平方米群賢莊中海華庭本案唐延路南二環(huán)道路地塊形狀呈梯形，兩側(cè)臨主干道，北側(cè)為規(guī)劃綠化帶，南側(cè)臨中海華庭、群賢莊項目用地。中小規(guī)模·高容積率·90/70限制居住區(qū)用地3.39萬平米住宅用地2.45萬平米公建用地0.33容積率4.4總建筑面積14.92萬平米商業(yè)面積1.5萬平米住宅建筑面積12.83萬平米綠地率27%用地性質(zhì)商住用地項目屬性：城市插建型項目項目本體解析1——高新區(qū)城市核心區(qū)域·周邊居住氛圍成熟

項目本體解析2——中小規(guī)?！じ呷莘e率·90/70限制項目本體解析2XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議開發(fā)商目標1最優(yōu)利潤，保證持續(xù)開發(fā)和穩(wěn)定回款開發(fā)目標2打造高品質(zhì)產(chǎn)品，樹立西安市場口碑發(fā)展商西安開發(fā)戰(zhàn)略陜西置地投資發(fā)展有限公司投資1.37億元取得高新區(qū)唐延路項目的土地開發(fā)權該項目成功開發(fā)后，發(fā)展商后續(xù)會繼續(xù)在西安拿地，持續(xù)開發(fā)以穩(wěn)健的開發(fā)策略實現(xiàn)利潤的最大化，同時將項目打造成為西安的明星項目，建立市場口碑XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議宏觀調(diào)控下，市場出現(xiàn)波動07年5月至08年2月西安商品房月成交量西安12月、1月、2月商品房成交量持續(xù)下降08年2月，全市商品房銷量有所下降，全市商品房銷售面積達649713平米，較上月下降33.08個百分點

北京、深圳、上海等地價格及成交量均有所下降，受宏觀調(diào)控影響明顯一級市場：土地流標，開發(fā)商拿地激情不再；二級市場：樓盤價格由“不降”到“暗降”再到“明降”；上門量下降，客戶觀望態(tài)度加重；成交量整體下降；三級市場：各大中介縮減分店數(shù)量。困境1XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議本體條件決定本項目位于市場價格體系的末端項目名稱開發(fā)商容積率建筑面積（平米）主力戶型（平米）價格（元/平米）蘭亭坊天地源2.516萬135-180三居6300逸翠園西安和記黃埔2.5106萬140-160三居6000綠地世紀城綠地2.4120萬130-150三居5800紫薇馨苑融僑2.780萬120-150三居6000楓林華府高科地產(chǎn)3.355萬120-140三居5800價值體系品牌開發(fā)商中等容積率55-160萬規(guī)模大盤120-180平米中大戶型5800-6000望庭國際——4.810萬30-50一居70-90兩居5500Class公館——3.27萬40-60一居80兩居5200新西蘭二期——66萬76-90兩居5000華府新桃園——4.518萬48-62一居90兩居4600黃金嘉園——5.510萬55一居80-95兩居4600價值體系非品牌開發(fā)商高容積率6-18萬中小規(guī)模30-95平米中小戶型4600-5500困境2價格箱體：6300元/平米5800-6000元/平米4600-5500元/平米價值體系：景觀·中大戶型·品牌開發(fā)商·規(guī)模大盤中大戶型·品牌開發(fā)商·規(guī)模大盤中小戶型·高容積率·中小規(guī)模本項目rR4.4建面14.89萬平米XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議目標和困境下的問題分解困境1：宏觀調(diào)控下，市場轉(zhuǎn)冷困境2：本體條件決定本項目位于市場價格體系的末端問題最優(yōu)利潤市場口碑Q3:西安，城市插建型項目如何打造成為區(qū)域領先型項目？有哪些成功的經(jīng)驗可供借鑒？Q1:如何看待不明朗的宏觀市場對本項目的影響？Q2:如何深度挖掘本項目的價值機會？（價值挖掘最大化是實現(xiàn)利潤最大化的關鍵）困境目標XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議思考問題宏觀市場影響項目價值機會挖掘案例借鑒XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議當前政策調(diào)控是05-06年的延續(xù)：

05-06年：第一輪宏觀調(diào)控，主要采用行政手段主要手段：土地政策、行政管理以及對供應結(jié)構(gòu)進行硬性限制05年年初住房上調(diào)按揭利率“舊八條”開征土地增值稅《關于對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)實行明碼標價、禁止價格欺詐的通知》“關于抑制房價過快上漲勢頭”的四點要求“新八條”個人購房不足2年即轉(zhuǎn)手交易，交全額營業(yè)稅開始實施七部委《關于穩(wěn)定住房價格工作的意見》規(guī)定普通住房標準05年年中05年年底六大舉措調(diào)控市場，嚴懲哄抬房價擬定4月1日起征收3%契稅政府金融6部門合力，8招調(diào)控深圳房價國六條出臺深圳國土房產(chǎn)局公布享受優(yōu)惠政策的普通住房價格標準

《關于調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房價格的意見》06年年初06年年中06年年底售樓須有信息公示系統(tǒng)，起房賣多少現(xiàn)場可查啟用新版售房合同<深圳住房建設規(guī)劃2006-2010>07年年初國稅總局通知從2月份起對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅進行清算資料來源：世聯(lián)研究XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議05-06年調(diào)控效果不明顯，政策影響被迅速消化，價格快速進入新一輪快速上漲中，直接引發(fā)本輪宏觀調(diào)控行政管理土地政策金融政策稅收政策經(jīng)適廉租影響供給短期

停批別墅用地營業(yè)稅征收；個人所得稅

長期

上調(diào)貸款利率；上調(diào)存款準備金率

短期打擊捂盤

長期90/70政策清理囤積土地

土地增值稅增加廉租房影響需求短期

提高首付成數(shù)至三成營業(yè)稅征收；個人所得稅

長期

上調(diào)貸款利率；

短期

轉(zhuǎn)按、加按

長期

02-06年全國商品房價格變化圖XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議本輪調(diào)控以金融手段為主，顯示出中央給房地產(chǎn)市場降溫的堅定決心與強硬措施2007.01.16國家稅務總局網(wǎng)站發(fā)布《關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求從2月起正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。這意味著從1993年就出臺的土地增值稅這一稅種將開始實行嚴格征收。土地增值稅將以房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算。包括房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售；整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；直接轉(zhuǎn)讓土地使用權等三種情況下，房產(chǎn)項目應該進行土地增值稅清算。2007.01.22建設部、人民銀行聯(lián)合發(fā)布《關于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關問題的通知》，對通過房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)或交易保證機構(gòu)代收代付客戶交易結(jié)算資金的支付方式作了多項重點“規(guī)范”。2007.03.16十屆全國人大五次會議閉幕式上，中華人民共和國物權法草案獲得通過。2007.03.22中國人民銀行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率。金融機構(gòu)一年期存款基準利率上調(diào)0.27個百分點，由現(xiàn)行的2.52％提高到2.79％；一年期貸款基準利率由現(xiàn)行的6.12％提高到6.39％。根據(jù)建設部《關于調(diào)整個人住房公積金存貸款利率的通知》，同時上調(diào)個人住房公積金貸款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上個人住房公積金貸款利率均上調(diào)0.18個百分點。2007.4.5中國人民銀行決定從2007年4月16日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率0.5個百分點。深圳兩會對精神會加大房地產(chǎn)監(jiān)管力度：第一個是加大土地的供應，包括我們對現(xiàn)有存量的土地，同時也包括盤活一部分土地，包括堅決打擊囤積土地的行為。第二個就是要改變住房結(jié)構(gòu)，重點加大普通住宅房、經(jīng)濟適用房、公共租賃房和廉租房的市場供應量。今年我們準備動工建設25000套經(jīng)濟適用房和公共租賃房，在年底之前保證市場提供量達到6000套。第三個方面就是在稅收工商這些方面，稅收嚴格征管，工商嚴格管理，打擊惡意炒作房地產(chǎn)的行為，同時對信息披露必須要公開，要真實的信息披露，我們現(xiàn)在已經(jīng)研究了一套方法來加大這個信息的披露力度。2007.03.259月14日晚間，央行宣布了今年以來第五次加息的決定，自9月15日起，上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率27個基點

2007.09.142007.9.27中國人民銀行、中國銀監(jiān)會27日晚間聯(lián)合下發(fā)關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知。根據(jù)通知，對已利用貸款購買住房、又申請購買第二套(含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%清算土地增值稅物權法增強房地產(chǎn)監(jiān)管力度，加大保障住房供應調(diào)息，收縮房貸，加強信貸管理中國人民銀行、中國銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（銀發(fā)[2007]452號，以下簡稱《補充通知》），進一步明確了《通知》中有關“嚴格住房消費貸款管理”的規(guī)定%2007.12.11進一步加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理加強中介監(jiān)管嚴格控制房貸2007.12.25中國人民銀行宣布從１２月２５日起第10次上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率１個百分點。調(diào)整后，存款類金融機構(gòu)將執(zhí)行１４．５％的存款準備金率標準。對從緊貨幣政策的響應2007.12.25中國人民銀行宣布從2007年12月21日起調(diào)整金融機構(gòu)人民幣存貸款基準利率，一年期存款基準利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議本輪宏觀調(diào)控以及未來政策導向可能導致市場近期進入一段橫盤調(diào)整期第一輪宏觀調(diào)控第二輪宏觀調(diào)控短期現(xiàn)象短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢短期內(nèi)客戶持幣觀望，上門量和成交量均呈下降趨勢基本政策土地政策、行政政策、住房供應結(jié)構(gòu)；加息行政管理政策的繼續(xù)落實；加息、銀行緊縮銀根調(diào)控實質(zhì)調(diào)控市場心理調(diào)控購買能力后市影響觀望期持續(xù)3－4個月后快速結(jié)束；引發(fā)價格新一輪走高市場可能進入一段時間的橫盤調(diào)整XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議但由于中國政治經(jīng)濟、人口紅利等一系列利好因素的強力支撐，房地產(chǎn)市場長期仍將繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢社會穩(wěn)定經(jīng)濟增長城市化率人口紅利就業(yè)增加宏觀大勢：未來中國房地產(chǎn)行業(yè)總體將繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢1.經(jīng)濟增長期持續(xù)支撐——年均10%以上的GDP增長率，經(jīng)濟硬著陸可能性低3.城市化進程加快的剛性支撐——至2020年中國城市化率將達到60%的目標，不可逆轉(zhuǎn)的城市化進程也將刺激新增住房需求2.人口紅利剛性需求支撐——人口自然增長的首次置業(yè)，換房等剛性居住需求居高不下4.就業(yè)持續(xù)增加帶來的需求支撐——為保證中國每年新增人口就業(yè)機會，中國GDP必須保持不低于7％的經(jīng)濟增長率。GDP每上漲1％，增加新工作崗位80～90萬個XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議宏觀政策調(diào)控對西安市場產(chǎn)生明顯影響，07年10月至08年2月市場成交量出現(xiàn)萎縮西安住宅市場近5個月整體成交走勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議市場走勢判斷基準——量價變化規(guī)律市場走勢時間市場整體走勢成交量成交價格量價變化規(guī)律根據(jù)對于香港、上海、深圳地產(chǎn)波動的研究，在市場波動的過程中，價格的變化總是跟隨著成交量的變化；市場波動起始階段，首先出現(xiàn)的成交量下降，而成交價格將在一定時間內(nèi)保持穩(wěn)定；隨著成交量持續(xù)走低，成交價格也將開始下降，最終與成交量共同達到最低點，通常認為此時達到市場谷底；市場復蘇開始階段同樣始于成交量的率先回升，而成交價格將在一定時間內(nèi)保持較低水平；隨著成交量持續(xù)回升，成交價格也將重回上升軌道，完成市場復蘇。XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議3月前市場成交量下滑,呈現(xiàn)出典型的高位盤整表現(xiàn)市場走勢時間市場整體走勢成交量成交價格2007年11月，西安市場出現(xiàn)“拐點”1隨后，市場整體成交量開始下滑，但價格依然堅挺，呈現(xiàn)出典型的高位盤整表現(xiàn)2XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議西安市場剛性需求旺盛與三級市場不發(fā)達促使整體市場成交更具抗跌性深圳二手房與一手房的市場成交比例超過2：1，06年底首次突破1：1（05年，二手房成交面積開始不斷提高）VS西安市場以新房供應為主力對房地產(chǎn)市場保有高關注度部分項目受新政影響成交量下降市場熱度持續(xù)，價格穩(wěn)步提升深圳市場以二手房為市場供應主力市場關注度持續(xù)走低9.28新政后成交量大幅萎縮市場轉(zhuǎn)冷，開發(fā)商降價傾盤深圳的投資行為極度膨脹，二手房市場流通極為發(fā)達，平均每套房上市后會在到達最終使用者之前轉(zhuǎn)按揭4次，二手房與一手房交易量比值達到2:1相比來說，西安市場二手房市場流通性差，且主要集中在年代較長的舊房，二手房市場成交量遠低于深圳在市場調(diào)整中，西安市場整體成交量的穩(wěn)定性與抗跌性均明顯優(yōu)于深圳市場XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議(3.17-3.23)3月份大部分項目成交量及上門量都有所增加，部分樓盤價格上漲高新楓林華府3月1日至10日的銷售80套，高于1月、2月總銷售量。綠地魏瑪公館價格從5100元/平米漲到5200元/平米，新推兩棟樓二十天內(nèi)已經(jīng)銷售85%中海國際社區(qū)三期預計4月初開盤，均價從5500元/平米漲到6000元/平米3月份隨著成交量的上漲，西安整體市場明顯呈現(xiàn)出回暖態(tài)勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議中小戶型的客戶以剛性需求為主，由于面積小、總價低，基本不受政策影響

項目名稱自住客戶投資客戶自住兼投資高新楓林華府75%10%15%公園天下90%5%5%利君明天80%5%15%黃金嘉園80%10%10%蘭喬圣菲85%10%5%高新典型項目中小戶型客戶置業(yè)目的案例：黃金嘉園項目3月6日售樓處開放，預計均價4600元/平米，低于周邊項目。3月8-9日周末來訪量達60組/天，誠意登記客戶40組/天，90%為自住客戶XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議宏觀市場影響的三個觀點觀點2：量價變化規(guī)律下的審視，當前波動對西安市場未來走勢影響相對小，市場整體出現(xiàn)回暖跡象未來宏觀市場對西安和本項目影響較??；觀點3：中小戶型的客戶以剛性需求為主，由于面積小、總價低，受政策影響不大觀點1：未來中國房地產(chǎn)行業(yè)總體將繼續(xù)維持上升發(fā)展態(tài)勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議思考問題宏觀市場影響項目價值機會挖掘案例借鑒區(qū)域價值機會市場機會競爭機會XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議西安城市規(guī)劃空間遵循“九宮格局、一城多心”的架構(gòu)，主城外擴成為“十一五”主題詞西安十一五規(guī)劃指出要拉開城市骨架，形成東接臨潼，西連咸陽，南拓長安，北跨渭河的格局，是為城市的大九宮格局；城市三環(huán)之內(nèi)以主城為核心，實現(xiàn)各城區(qū)的功能區(qū)分，形成小九宮格局；到2010年，規(guī)劃中心市區(qū)面積605平方公里，其中主城區(qū)524平方公里；直至2006年，西安主城區(qū)規(guī)模僅有300平方公里，即5年間主城外擴75%。XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議舊城改造困難加速了主城外擴的進程，古跡遺址的保護制約了主城版圖的擴張十三朝古都的歷史積淀使城市留存大量的古跡遺址；文物保護限制了城市的版圖擴張，也增加了舊城改造的難度；主城區(qū)幾乎已無土地存量，老城情結(jié)與文物保護使拆遷成本極高，城市外擴成為必然；西北城郊發(fā)展受制于漢長安城遺址保護，東西二郊為傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)缺乏生活配套；主城區(qū)核心地位弱化，一城多心的架構(gòu)逐漸形成。四大新區(qū)是城市發(fā)展的主流區(qū)域，現(xiàn)階段城市擴張主要為南擴北進。漢長安城遺址長安西郊工業(yè)區(qū)繞城高速西高新曲江經(jīng)開區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)老城區(qū)阿房宮遺址東郊工業(yè)區(qū)XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議經(jīng)開區(qū)經(jīng)濟增速領先西安，規(guī)劃前景看好，但居住環(huán)境尚未發(fā)展成熟，價值兌現(xiàn)需時1993年9月開工建設，2000年2月被國務院批準為國家級開發(fā)區(qū)；截止2006年，入?yún)^(qū)企業(yè)已有2300多家，2006年產(chǎn)值為142億元，近年GDP增長都在40%以上。老城區(qū)片區(qū)規(guī)劃利好因素市行政中心北遷行政中心新址位于經(jīng)開區(qū)張家堡廣場附近，建設于2006年啟動，將使片區(qū)成為新的政治、經(jīng)濟、文化中心

新火車客運站北遷地址定點于北三環(huán)以北、渭河以南，經(jīng)開區(qū)草灘生態(tài)產(chǎn)業(yè)園內(nèi)；開發(fā)區(qū)瀕臨新車站，其中央商務區(qū)與車站距離不足2公里渭河治理受益地渭河流域水資源短缺、水污染嚴重、下游防洪形勢嚴峻和水土流失等突出環(huán)境問題將得以解決立體交通網(wǎng)絡距西安國際航空港僅需20分鐘車程，米字型輻射的交通網(wǎng)絡，鄭西高速客運專線、火車北環(huán)線通車，未來交通極其便利產(chǎn)業(yè)定位低于西高新，發(fā)展滯后于西高新。城北在西安人的傳統(tǒng)認知中屬偏僻的陌生地帶，自然資源條件一般，教育文化配套欠佳，非主流的居住片區(qū)支柱制造業(yè)引入大量產(chǎn)業(yè)工人，片區(qū)整體收入水平不高行政中心北遷遲遲未能落實影響區(qū)域價值提升制約現(xiàn)有價值提升的主要因素未來開發(fā)將基本沿襲西高新模式。經(jīng)開區(qū)XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議浐灞新區(qū)自然資源豐富，但環(huán)境治理需時，市政配套落后，政府導向的高投入開發(fā)剛剛起步“20、30年以前，浐灞這片區(qū)域的生態(tài)環(huán)境非常好，有許多野生動植物。”“兩年前開發(fā)時，滿目瘡痍的河床、臭氣熏天的垃圾場、混沌的河水令人震驚?！闭幸庾R地實施控地策略，意圖在未來拉高地價；浐灞核心區(qū)及南翼城東工業(yè)區(qū)為目前主要開發(fā)區(qū)域，房價大多在4000元/平米以下。區(qū)域治理、基礎設施和配套建設是未來數(shù)年的主題。北翼34萬k㎡東南翼18.3萬k㎡一心三翼的規(guī)劃格局南翼25萬k㎡2004年浐灞生態(tài)區(qū)管委會成立，片區(qū)建設拉開帷幕；2005、2006年新增道路近50公里，市政府和區(qū)政府投資約10億。發(fā)展概況:10年前的西高新區(qū)域整體認知度低，3年內(nèi)難走中高端的開發(fā)路線。浐灞新區(qū)XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議曲江是新興的文化旅游區(qū)，片區(qū)依托其歷史和文化價值，成為西安的休閑、人文中心史上久負盛名的皇家園林，興于秦漢，盛于隋唐，被譽為中國古典園林之先河唐代長安最具魅力、風雅之所在，是建筑、園林、繪畫、詩歌、宗教等匯聚的“盛唐氣象”典型代表曲江的歷史地位曲江的規(guī)劃定位十三朝古都積淀的歷史文化是西安的精髓，曲江通過以唐文化為主題的多個大型旅游休閑娛樂項目的開發(fā)，營造這種文化氛圍，為片區(qū)塑造了豐厚的人文景觀資源曲江新區(qū)在規(guī)劃格局上形成“一心、兩帶、三軸、四個板塊”的機構(gòu)形態(tài)一心：以大雁塔為整個曲江的核心；兩帶：唐城遺址保護綠帶和繞城高速兩側(cè)共100米寬的綠化景觀帶；三軸：雁塔南路旅游商業(yè)發(fā)展軸線、芙蓉東路生態(tài)休閑發(fā)展軸線和曲江大道景觀軸線；四個功能板塊：唐風商業(yè)板塊、旅游休閑板塊、科教文化板塊和會展商務板塊。曲江將城市的歷史文化資源轉(zhuǎn)變?yōu)榫幼〉沫h(huán)境資源，在短期內(nèi)成為城市的開發(fā)熱點，成為城市高尚人文住宅區(qū)，有較高升值潛力。經(jīng)開區(qū)西高新曲江浐灞主城區(qū)曲江區(qū)域XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新領跑西安經(jīng)濟發(fā)展，是城市知富中產(chǎn)階層的聚居之地，當前承擔著城市中心的職能1991年3月經(jīng)國務院首批批準的國家級高新區(qū)，2006年綜合指標位于全國53個高新區(qū)前5位，是西安當前經(jīng)濟最為發(fā)達的區(qū)域；所在雁塔區(qū)擁有省以上科研機構(gòu)55家，各類專業(yè)技術人才14萬余人，西高新分布了1833家高新技術企業(yè)，已然成為城市高知階層的第一聚集地；西高新城市經(jīng)濟中心的地位已經(jīng)確立，未來此定位將會進一步深化。老城區(qū)西高新西高新的房地產(chǎn)發(fā)展狀況2001年以前，主要集中在唐延路以東、太白南路以西，單價普遍在3000元以下；2002起拓展至唐延路以西、丈八北路以東地區(qū)，單價突破3000元；2003年起綠地、和黃、大華、融僑等外來開發(fā)商大舉進入，西高新出現(xiàn)價量齊升的局面，2005年銷量翻番，2006年增長60%以上，2007年均價拉高至5000元/㎡以上。西安經(jīng)濟龍頭的地位將進一步強化。片區(qū)格局已然圈定，高人口密度、高容積率、中上價位成為了主題詞。西高新區(qū)域XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新區(qū)域經(jīng)過16年的歷程，西高新進入二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展初期1991--19941995-19971998-20012002-2004時間規(guī)模2.7平方公里4平方公里22平方公里30余平方公里關鍵舉措標志建筑基礎設施高科大廈新紀元俱樂部西部電子商城電子信息大廈高科廣場階段起步期

快速發(fā)展期持續(xù)發(fā)展期發(fā)展期城市建設簡單配套自發(fā)形成依靠房地產(chǎn)項目自帶配套簡單配套自發(fā)形成行政中心成立易初蓮花、世紀金花等大型商業(yè)進駐2004-200735平方公里提出二次創(chuàng)業(yè)西安CBD立項主要交通干道沿線發(fā)展成熟2007-二次快速發(fā)展98平方公里打造世界一流科技園區(qū)城市規(guī)模形成，配套成熟房價1800元/平米2000-2700元/平米3000-3500元/平米3500-5500元/平米4500-6300元/平米XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議未來，高新區(qū)定位為西北核心產(chǎn)業(yè)中心，經(jīng)濟龍頭的地位進一步強化老城區(qū)高新區(qū)西安現(xiàn)在以及將來的定位是西部最發(fā)達的產(chǎn)業(yè)加工區(qū)、高新技術區(qū)和智力密集區(qū)；

高新區(qū)發(fā)展起來以后，就體現(xiàn)了西安市的這些功能，承擔著新西安的中心功能；“十一五”期間高新區(qū)全力打造三個中心：中國科技創(chuàng)新中心、西部現(xiàn)代制造業(yè)中心、西部商務金融中心；重點發(fā)展六大產(chǎn)業(yè)：重點發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、裝備制造產(chǎn)業(yè)、汽車制造產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代服務產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)；建設六個功能園區(qū)：擴大完善創(chuàng)業(yè)研發(fā)園、國際軟件園、電子工業(yè)園、新型工業(yè)園、加快建設出口加工區(qū)、中央商務區(qū)；西高新區(qū)域XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議良好的發(fā)展基礎和良性發(fā)展模式助推西高新城市價值不斷提升西高新區(qū)域發(fā)展模式：產(chǎn)業(yè)園區(qū)和CBD區(qū)的復合發(fā)展體成功的關鍵因素：16年的發(fā)展基礎，城市中心的格局依然奠定所處城市發(fā)展重心區(qū)域，區(qū)域定位清晰未來，產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，配套有層次推動，支撐長期發(fā)展城市建立產(chǎn)業(yè)園基地，提供區(qū)域發(fā)展動力大規(guī)模高端寫字樓和高檔住宅建設強勢啟動工商零售業(yè)和配套不斷跟進XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議區(qū)域總結(jié)——未來，西高新的城市中心地位進一步強化西高新區(qū)域浐灞新區(qū)自然資源豐富，但環(huán)境治理需時，市政配套落后，政府導向的高投入開發(fā)剛剛起步；良性發(fā)展模式確定未來西高新的城市中心地位進一步凸顯；曲江片區(qū)是新興的人文旅游區(qū)，是未來的文化、休閑的中心；16年的發(fā)展基礎，城市中心的格局依然奠定，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展定位提供持續(xù)發(fā)展動力；經(jīng)開區(qū)產(chǎn)業(yè)定位低于西高新，發(fā)展滯后于西高新，雖規(guī)劃前景看好，但價值兌現(xiàn)需時；XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議項目區(qū)位：西高新發(fā)展成熟區(qū)，傳統(tǒng)豪宅區(qū)域項目區(qū)域價值內(nèi)環(huán)二環(huán)三環(huán)本項目高新核心區(qū)新CBD區(qū)唐延路①②③

主要業(yè)主：國外華僑、臺灣人、西安本地私企老板、政府官員家屬、少量陜北人、文化名人

主要租客：外企的高層管理者（外國人）

二手房價格：8000元/平米

業(yè)主特征：內(nèi)斂，有文化

項目定位：西安最早的高品質(zhì)、高配置豪宅

主要業(yè)主：西安本地私企老板、政府官員家屬、少量陜北人二手房價格：6000-7000元/平米

社區(qū)特征：入住率很高，歐式建筑風格，奧迪\寶馬名車比比皆是

業(yè)主特征：客戶換車頻率比較高，很注重品質(zhì)、檔次和階層認同

項目定位：新貴豪宅

主要業(yè)主：西安本地私企老板、高新、城西部分國企管理人員、政府官員、陜北投資客租金水平：40元/月/平米左右項目定位：西安高品質(zhì)城市豪宅錦都花園群賢莊中海華庭XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議唐延路：高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展的關鍵和紐帶唐延路北接科技路、南通繞城高速，交通四通八達，地理位置得天獨厚；唐延路規(guī)劃路面總寬185米，中間115米綠化帶將與已經(jīng)成形的唐長安城遺址公園相連，貫通后該景觀路全長約5.5公里，將成為西北最大的城市景觀路；高新區(qū)目前正在全面實施二次創(chuàng)業(yè)，從建成的34平方公里向西、向南拓展，唐延路就成為高新區(qū)二次創(chuàng)業(yè)發(fā)展的關鍵和紐帶。唐延路向南延伸線已正式命名為唐延南路，也是高新區(qū)中央商務區(qū)的主要南北軸。項目區(qū)域價值XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議唐延路：西高新商業(yè)軸的格局已然形成，西高新的中心唐延路上已經(jīng)積聚了IT、電子、生物工程、汽車等比較有規(guī)模、有實力的高新技術企業(yè)和智力密集企業(yè)，并且已經(jīng)得到長足發(fā)展；唐延路處于高新區(qū)兩期開發(fā)的中心地帶，所以從地緣和產(chǎn)業(yè)角度來講，它確實具有中心的功能，是高新區(qū)的中心，同時也是西安市中心的中心唐延路的崛起有它的地緣優(yōu)勢、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、地區(qū)中心優(yōu)勢，前程和引導性的優(yōu)勢，特殊功能的優(yōu)勢。由于它具備這幾重因素，所以唐延路就變成了一個注意力地區(qū)，注意力地段，人們對此地的關注已今非昔比。項目區(qū)域價值XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議項目區(qū)域價值：都市集成的黃金分割點本項目唐延路二環(huán)高新發(fā)展成熟區(qū)域區(qū)位四重價值體系：第一重：西高新，未來西安城市價值鼎峰區(qū)第二重：項目位于西高新成熟發(fā)展區(qū)域第三重：項目周邊區(qū)域為西高新傳統(tǒng)富人區(qū)第四重：唐延路，未來西高新核心商務走廊都市集成的黃金分割點傳統(tǒng)富人區(qū)項目區(qū)域價值XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議思考問題宏觀市場影響項目價值機會挖掘案例借鑒區(qū)域價值機會市場機會競爭機會XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議一線城市地價高漲，房地產(chǎn)市場向完全資本競爭靠攏；一線城市房價上升迅速，開發(fā)商普遍對后市預期高；土地緊缺和資本積累使一線城市開發(fā)商加快了擴張的步伐。一線城市土地飽和房價高企，部分剛性需求和過剩資本被導向二線城市如長沙、武漢及西安等地07年上半年部分一線、二線城市主要區(qū)域平均房價（元/平米）（深圳關內(nèi)均價20000元/平米以上）（北京四環(huán)內(nèi)均價14000元/平米以上）（上海內(nèi)環(huán)均價17000元/平米以上）在未來的三到五年，中國房地產(chǎn)市場的價格上漲壓力和調(diào)控政策壓力將全面從一線城市蔓延到二線城市。發(fā)展商的異地擴張成為主題詞一線城市和二線城市的價格差拉大；經(jīng)歷過一線城市房價暴漲后，低首付，價格增長空間大的二線城市受到投資者更多關注；市場現(xiàn)象1：2004年深圳香蜜湖9萬3地塊（城市核心占有強勢資源的絕版地塊）拍賣，樓面地價7400元/平米，07年福田保稅區(qū)5000平米住宅地塊（地處工業(yè)、物流園區(qū)），樓面地價1.06萬元；市場現(xiàn)象2：2007年，上海江灣新城地塊拍賣，樓面地價12509元。一線城市的新中產(chǎn)、新白領難以負擔房價，二線城市購房成為新選擇?！皟r格洼地”受自住投資的雙重青睞全國房地產(chǎn)大勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議二線城市地價、房價全面加速，房價步入快速上升階段做價高手進入，地價迅速上漲成都大量供地難以抑制地價上漲：成都主城區(qū)07年上半年供地2055畝，比去年同期增加53%；但同時地價上漲迅速，主城區(qū)平均地價為812萬元/畝；長沙地王頻出：07年上半年建發(fā)拍得土地68畝，總價5.33億，折合784萬/畝；新河三角洲地塊總價92億，折合781萬/畝，被稱為中國總價地王；本次二線城市的地價暴漲主要的成因是大發(fā)展商看好二線城市房價空間，給出更高的價格預期高價拿地導致，和以前個別城市土地供應量緊張導致的上漲有區(qū)別。部分二線城市房價上漲階段性特征大開發(fā)商進駐土地市場競爭激烈地價大幅上漲樓盤品質(zhì)提升營銷手段全面顛覆房價上升消費者心態(tài)變化重復置業(yè)成為趨勢房價加速上漲土地價格商品房價格品牌開發(fā)商瓜分土地：一線開發(fā)商資本充裕，實力雄厚，普遍在二線城市儲備土地；實力比較雄厚的二線開發(fā)商（如龍湖、建發(fā)等地方領跑者）也在二線城市加快擴張的速度；品質(zhì)、營銷、價格全面顛覆：二線城市的市場在前一階段普遍是成本敏感房價，發(fā)展商的生存之道是以成本控制為主題；而目前一線開發(fā)商的到來和競爭的激烈將市場引入品質(zhì)、營銷提升溢價的階段。全國房地產(chǎn)大勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議西安經(jīng)濟水平達到二線區(qū)域中心城市標準2006年西安市人均GDP與國內(nèi)同級別城市（中西部重要二線城市）相比，均處于相近水平；2006年西安市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入與同類城市相比，同樣處于相近水平；西安的經(jīng)濟基礎處于二線城市水平。統(tǒng)計指標（2006年）西安成都重慶武漢合肥GDP（億元）1450.022750.53486.225901073.86人均GDP（美元）23413281300041622900全社會固定資產(chǎn)投資(億元)1066.621899.582451.841325.29824.8房地產(chǎn)投資(億元)285.76619.17629.63366.15280.64全市戶籍人口（萬人）753.1111033169.16818.84469.85城鎮(zhèn)居民人均可支配收入（元）10905127891157012359.9811013西安整體形勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議2004年后西安房地產(chǎn)市場進入“起飛程序”2001年至2006年，經(jīng)各項核心指標評價，西安房地產(chǎn)市場一直呈持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，整體市場表現(xiàn)健康；2004年之后房地產(chǎn)各項核心指標均有明顯增長，市場呈現(xiàn)蓬勃發(fā)展之勢，由最初的啟動期逐漸進入快速發(fā)展的階段。西安整體形勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議2007年西安住宅市場消化量共880萬平米，全年平均價格增長率13%2007年西安住宅市場整體銷售分析西安整體形勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議西安市場整體銷售量大幅上升，但總體均價較低，目前處于中部城市中低水平07年上半年部分二線省會城市主要區(qū)域平均房價（元/平米）2001-2006年，西安市普通住宅成交量呈大幅上升趨勢，但總體均價上漲比較平穩(wěn)；相較于成都、武漢、南昌等二線省會城市，西安成為房地產(chǎn)市場的價格洼地；2000-2006年西安房地產(chǎn)銷售量情況西安整體形勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議與其他城市的數(shù)據(jù)進行橫向?qū)Ρ龋靼彩心壳胺康禺a(chǎn)供給和需求處于平穩(wěn)增長期2006年西安與其他二線城市房地產(chǎn)投資對比2006年西安與其他二線城市房屋銷售面積指數(shù)對比從06年房地產(chǎn)開發(fā)投資和增幅，及其所占固定資產(chǎn)投資比重來看，西安房地產(chǎn)開發(fā)投資水平較高，開發(fā)增幅較大，市場處于平穩(wěn)上升的階段；根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)對國內(nèi)一二線城市銷售數(shù)據(jù)的研究，二線省會城市的年人均商品房消化量集中在2左右，西安2006年的數(shù)據(jù)是2.07，處于中等水平，說明市場需求平穩(wěn)中上升，未來需求潛力巨大；二線省會城市西安福州長沙合肥成都重慶貴陽南昌昆明年銷售量

（萬平米）621.5697.9536.99594.981213.571029.73326406783.2市區(qū)常住人口（萬人）300247212175440556194210240人均消化量

（平米）2.072.82.533.42.761.851.681.933.26西安整體形勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議近兩年土地供應比較集中在東郊、北城和曲江，供應量過大導致房價過去幾年總體上漲速度較慢25.2%74.8%2006年西安土地出讓面積為8000畝以上；2007上半年土地出讓面積為3000畝以上；橫向?qū)Ρ绕渌鞘?，武漢、鄭州等土地年出讓面積僅在3000畝左右，西安土地供應量遠遠超過這些城市，大量的土地供應影響了房價拉升。中心城區(qū)11個樓盤5492套住宅南市19個樓盤26116套住宅市中心（鐘樓）北城板塊曲江板塊東郊板塊西高新板塊2006年部分二線省會城市市區(qū)土地出讓情況表vs2006年武漢土地出讓面積為2200畝以上；2007上半年土地出讓面積為2400畝以上；資料來源：西安市土地儲備交易中心，世聯(lián)數(shù)據(jù)西安整體形勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議相對于其他城市出現(xiàn)的天價地王而言，西安土地出讓市場仍顯得較為平靜，近期出讓放緩07年7月30日至9月30日的兩個月間，總共有信和置業(yè)、金地、萬科、富力等11家房企分別拿到了各地地王。近期的地王誕生之多，價格之高，創(chuàng)下了內(nèi)地土地出讓的歷史紀錄；2007年9月20日，九龍倉以72億獲得成都地王，折合8800萬元/畝；6月5日，建發(fā)拍下長沙單價最高的天價地王“黃土嶺地塊”，折合單價789萬/畝。2007年1月31日，武昌中北路武重地塊，上海豫園商城集團以35.02億奪地，地塊單價501.74萬/畝。西安市2007年土地出讓價格西稍門什字東南角東二環(huán)路地塊南大街地塊面積（畝）成交價（萬/畝）面積（畝）成交價（萬/畝）面積（畝）成交價（萬/畝）23.61242168.01825810.8359西安整體形勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議根據(jù)實地調(diào)研，西安近一年來房價上漲速度明顯加快，房價上升通道已經(jīng)打開西安市部分樓盤06-07價格對比情況表資料來源：世聯(lián)統(tǒng)計數(shù)據(jù)品牌開發(fā)商的帶動效應，是區(qū)域房價迅速增長的重要推動力量；從西安市06年至07年的樓盤售價對比情況來看，西安代表性樓盤漲幅在20%以上；部分二線城市房價上漲特征來看，房價上升基本都是在外地品牌開發(fā)商的帶動下完成以武漢市目前的房價為例，3個月漲幅將近60%，世貿(mào)、融科等一批外地開發(fā)商，迅猛拉升房價，樓盤售價遠高于城市均價；目前西安市場上代表性的樓盤，基本上都是由外來開發(fā)商操作，西安的房地產(chǎn)市場相應地由一個自生發(fā)展階段快速過渡到市場化階段，房價進入補漲期，上升通道已經(jīng)打開。武漢市部分樓盤10月份價格與均價對比情況西安整體形勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議西安當前整體上處于需求型增長階段，預計房價將來仍在一段時間內(nèi)持續(xù)增長發(fā)展階段房價成本型增長需求型增長資本型增長現(xiàn)在的長沙、武漢、成都2006年上半年前的深圳合肥、2007年前的長沙和2007年5月前的重慶西安所處階段2006年下半年后的深圳、2005年的上海西安整體形勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議與同類城市沈陽、南昌等比較，西安價格梯度不明顯，沒有一個價值峰值區(qū)，高端房價增長空間顯著價格峰值8000元/㎡皇姑區(qū)3000多元/㎡大東區(qū)4000多元/㎡于洪區(qū)3000元/㎡混南新區(qū)5000多元/㎡鐵西區(qū)3000多元/㎡昌南片區(qū)象湖片區(qū)紅谷灘中心區(qū)4000-5000元/平米2500-3000元/平米價格峰值8000元以上青山湖昌北經(jīng)濟開發(fā)區(qū)城東鳳凰洲紅角洲3000-4000元/平米曲江新區(qū)西高新主城區(qū)876123經(jīng)開區(qū)45序號樓盤名稱價格1白樺林居4800/㎡2西安印象4500/㎡3雅荷春天4800/㎡4綠地世紀城5000/㎡5蘭喬圣菲5200/㎡6曲江華府4800/㎡7鉆石半島4800/㎡8中海國際社區(qū)5000/㎡與同類城市沈陽南昌等比較，西安價格梯度不明顯，西安目前最高價格僅在5000多元，而沈陽、南昌的最高價格已超過8000元，其它二線城市價格更高；西安沒有現(xiàn)代意義上的城市中心，是導致出此格局的重要原因；西安整體形勢XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新的房價（非別墅）遠高于其它區(qū)域，城市價值的進一步凸顯和土地供應的稀缺使其未來有可能成為整個西安的價格峰值區(qū)域西安整體形勢漢長安城遺址長安西郊工業(yè)區(qū)繞城高速高新曲江經(jīng)開區(qū)浐灞生態(tài)區(qū)老城區(qū)阿房宮遺址東郊工業(yè)區(qū)經(jīng)開區(qū)：平臺價格——4000-5000元區(qū)域發(fā)展：定位低于西高新，發(fā)展落后于西高新土地供應：08年預計上市土地建面達600萬平米高新區(qū)：平臺價格——5500-7000元區(qū)域認知：區(qū)域認知度高，發(fā)展成熟，品牌開發(fā)商規(guī)模大盤，城市中高端項目主流區(qū)域，價量雙優(yōu)土地供應：08年預計上市土地建面不足200萬平米浐灞生態(tài)區(qū)平臺價格——3000-4800元●區(qū)域認知：區(qū)域現(xiàn)狀認知差，全市價格洼地，規(guī)模大盤的低價走量型土地供應：08年預計上市土地建面約500萬平米曲江區(qū)平臺價格——5500-7500元●區(qū)域認知：城市富人區(qū)，當前西安市場價格高地，所占市場份額較小，價高量少土地供應：08年預計上市土地建面約500萬平米XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議市場整體形勢研判從全國房價增長格局及增長規(guī)律看，西安將面臨著房價大幅提升的機遇；西安未來高端房價增長空間顯著，西高新憑借自身優(yōu)勢有望發(fā)展成為西安的價格峰值區(qū)域；西安房價處于中部城市中低水平，土地出讓量過大抑制了房價的快速上漲；一線城市土地飽和及房價高企，資本導向二線城市，將使二線城市面臨地價、房價迅速上漲的局面；與同類城市比較，西安價格梯度不明顯，沒有價格峰值區(qū)，預計未來高端房價增長空間顯著；從市場實地調(diào)研表明，西安房價上升通道已打開，西高新憑借城市價值和土地供應的稀缺有望發(fā)展成為整個西安的價格峰值區(qū)域；西安當前整體上處于需求型增長階段，預計房價將來仍在一段時間內(nèi)持續(xù)增長；XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議567412313111582021191816171210149南二環(huán)路本案科技路科技路繞城高速路22丈八東路唐延路丈八北路電子二路豐慶公園西高新市場1、昆明花園2、融僑中央首座3、華府新桃園4、公園天下5、公園首府6、城市皇冠7、新西藍2期8、大唐西市9、楓林華府10、class公館11、望庭國際12、銀河新坐標14、冠城國際15、橡樹國際13、楓林綠洲16、大華·陽光曼哈頓17、天地源·蘭亭坊18、蘭喬圣菲19、融僑·紫薇馨苑20、金泰·假日花城21、綠地世紀城22、逸翠園三大板塊：高新北部板塊、唐延路板塊、高新南部板塊高新北部板塊特征:中大戶型為供應主流,一部分依托豐慶公園資源,創(chuàng)造價格標桿;同時區(qū)域內(nèi)出現(xiàn)部分中小戶型項目，品質(zhì)相對較低客戶:地源性客戶及高新、城西客戶居多價格:4500-8000元/平米,價格變化幅度較大未來發(fā)展:09年有新項目及大盤后續(xù)入市唐延路板塊

特征:中小戶型的商務公寓為主,部分精裝修客戶:主要依托周邊寫字樓白領及投資客價格:4800-5500元/平米未來供應:少量尾盤供應高新南部板塊特征:品牌開發(fā)商開發(fā)的大盤為主,中大戶型依然是主流供應,出現(xiàn)少量小戶型項目客戶:地源性客戶為主,從事電子、IT、科研居多價格:5500-6000元/平米未來供應:以大盤后續(xù)供應為主XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新市場07年底起，項目所在的高新北部板塊（高新發(fā)展成熟區(qū)）的區(qū)域價值得到市場快速兌現(xiàn)，將超越高新南部板塊567412313111582021191816171210149南二環(huán)路本案科技路科技路繞城高速路22丈八東路唐延路丈八北路電子二路豐慶公園楓林華府

2007/062007/082007/102007/122008/02高新楓林華府40004300500056005800蘭喬圣菲48005000520054005600金泰假日花城4600480051005300550007年10月以前，高新北部板塊的高新成熟區(qū)住區(qū)的區(qū)域價值未得到市場充分認知，,高新北部板塊的價格一直低于高新南部板塊07年10月后以高新楓林華府為例,價格與南部板塊齊平,之后持續(xù)上漲,并超過南部部分樓盤價格,區(qū)域價值突顯楓林華府07年下半年價格增長1600元/平米，從4000元/平米漲到5600元/平米；XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新市場項目周邊的群賢莊、錦都花園項目二手房價格達7000-8000元/平米，居當前市場價格峰值，傳統(tǒng)富人區(qū)的區(qū)域價值得到市場認可群賢莊錦都花園群賢莊二手房價格達到8000元/平米,錦都花園二手房價格也已經(jīng)達到7000元/平米,大大超過在售的一手房價格“群賢莊和錦都的房子只要有人賣都有人買,好多人都等著要買這里的房子”-----------21世紀不動產(chǎn)置業(yè)顧問張小姐XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議西高新市場項目周邊當前在售項目產(chǎn)品力和營銷力不足，市場呼喚新的“明星”大部分樓盤銷售中心為簡單的裝修，很少有樣板房展示銷售物料缺乏、銷售人員現(xiàn)場管理混亂，服務態(tài)度差除了簡單的報紙及戶外廣告，沒有其他營銷推廣方式低品質(zhì)圍擋售樓處外部項目名稱售樓處裝修水平樣板房園林展示楓林華府較好一般一般公園天下較好較好無昆明花園一般無無卡布奇諾一般無無新西藍二期簡單無無黃金嘉園簡單無無華府新桃園暫時無售樓處無無產(chǎn)品方面僅有楓林華府和公園天下稍顯品質(zhì)感,其他項目均無特色周邊客戶對高品質(zhì)樓盤有更高的期望XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議市場機會研判07年底起，項目所在的高新北部板塊（高新發(fā)展成熟區(qū)）的區(qū)域價值得到市場快速兌現(xiàn)，將超越高新南部板塊；西安房地產(chǎn)市場的眾多利好因素和西高新的發(fā)展優(yōu)勢決定了西高新將有較大的市場上升空間，項目高新發(fā)展成熟區(qū)和傳統(tǒng)富人區(qū)的市場價值，使項目具備了發(fā)展高檔次物業(yè)的基礎條件；項目周邊傳統(tǒng)富人區(qū)的區(qū)域價值得到市場認可，在二手房市場上成為市場價格峰值區(qū)；西安未來高端房價增長空間顯著，西高新憑借自身優(yōu)勢有望發(fā)展成為西安的價格峰值區(qū)域；項目周邊當前在售項目產(chǎn)品力和營銷力不足，市場呼喚新的“明星”；XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議思考問題宏觀市場影響項目價值機會挖掘案例借鑒區(qū)域價值機會市場機會競爭機會XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議未來高新核心區(qū)土地供應量少，項目土地價值越顯稀缺①②③④⑤①②③④⑤⑥①③曲江區(qū)灞橋區(qū)高新區(qū)①經(jīng)開區(qū)區(qū)域編號開發(fā)商占地（畝）容積率建面（萬平米）經(jīng)開區(qū)1經(jīng)發(fā)地產(chǎn)5002.0-2.5772綠地地產(chǎn)1172.5-3.0213首創(chuàng)置業(yè)5333.51244華融地產(chǎn)2302.5385恒基中國1682.0-2.5266復地地產(chǎn)19762.0-2.5303合計591灞橋區(qū)1盛邦+恒基20402.0-2.53122龍湖地產(chǎn)5002.0-2.5773恒大地產(chǎn)6002.0-2.592合計481高新區(qū)1天地源5032.4802和記黃埔7272.2-2.4111合計191曲江區(qū)1大華地產(chǎn)10002.1-2.41532融僑地產(chǎn)2242.5373龍湖地產(chǎn)2502.4404和記黃埔3002.2-2.5485金地南湖15002200合計478合計

10008

1613②②預計08-09年西安土地放量西安整體市場土地放量XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議09年項目入市,主要放量集中在高新北部板塊及高新南部板塊,唐延路板塊后續(xù)基本無放量3季度4季度1季度2季度3季度4季度200620071季度2季度3季度4季度20081季度2季度20094季度高新楓林華府一期19萬平米,二期23萬平米/容積率3.3/主力戶型80-160平米公園天下一期8萬平米,二期12萬平米/容積率3.1/主力戶型100-160平米公園首府11萬平米/容積率8.9/主力戶型45-173平米黃金嘉園10萬平米/容積率8.5/主力戶型35-150平米華府新桃源18萬平米/容積率4.6/主力戶型48-160平米昆明花園15萬平米/容積率3.3/主力戶型79-120平米融僑中央首座70萬平米/容積率3.4大唐西市項目,卡布奇諾公館/5萬平米/容積率6.5/58-128平米Class公館6.8萬平米/容積率3.2/40-100平米冠誠國際/5萬平米/容積率5.4/37-110平米望庭國際/20萬平米/容積率4/50-120平米橡樹國際/13萬平米/容積率3.2/40-140平米銀河新坐標/4.3萬平米/容積率2.65/52-106平米綠地世紀城65萬平米共五期,每期約15萬平米/容積率2/80-160平米融僑紫薇馨苑/80萬平米,每期15萬平米/容積率2.7/52-170平米逸翠園/106萬平米,一期住宅25萬平米/容積率2.5/90-180平米楓林綠洲96萬平米,每年15萬平米/容積率2.2/120-160平米金泰假日花城66萬平米,每期20萬平米/容積率2.5/80-130平米蘭喬圣菲18萬平米,/容積率2.8/40-180平米蘭亭坊16萬平米,/容積率2.5/90-260平米高新北部唐延路高新南部本項目15萬平米/容積率4.4城市風景都市印象/20萬平米/容積率2.8/90-177平米利君明天/15萬平米/容積率2.6/75-125平米板塊放量整體放量07年160萬平米08年140萬平米09年90萬平米35萬平米5萬平米50萬平米XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議高新南部板塊以中大戶型大盤供應為主，后續(xù)少量中小戶型供應，對本項目為分流競爭編號項目開發(fā)商占地建面容積率戶型資源價格（均價）17天地源·蘭亭坊天地源地產(chǎn)100畝16萬2.492平米2房、140-160平米3房、175平米4房木塔寺公園，本地品牌6300元/平米19融僑·紫薇馨苑融僑地產(chǎn)22萬80萬2.750-170平米街區(qū)生活、大社區(qū)、品牌5600元/平米20金泰·假日花城陜西金泰恒業(yè)21萬66萬2.5342平米、80平米、115平米、130平米；大社區(qū)，小品牌5800元/平米21綠地世紀城綠地集團80萬120萬2以140多、160多的大戶型為主；大社區(qū)，外地大品牌6000元/平米22逸翠園和記黃埔64106萬2.5戶型為90多平米、130多平米和160平米左右平層大社區(qū)，外地大品牌6000-6500元/平米板塊內(nèi)競爭高新南部板塊市場特征：項目指標：品牌開發(fā)商中容積率規(guī)模大盤為主；產(chǎn)品：以舒適型居家戶型為主，140-160三房等；價格：基本在5500-6500之間；放量：當前為高新市場熱點，高新市場份額主體，項目規(guī)模大，未來放量持續(xù)板塊外競爭XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議項目所在的高新北部板塊將成為未來競爭的重點，主要分為兩類競爭項目產(chǎn)品類型容積率總建面均價主力戶型入市時間華府新桃園點式高層4.618萬460048-58的一居，3梯20戶，68-90的兩居，3梯12戶，105-150的三居，3梯8戶2008年4月昆明花園板式高層、小高層3.315萬530077-115的兩居，兩梯四戶，108-120三居，兩梯三戶2007年11月黃金嘉園點式高層5.510萬460055一居，80，90兩居，120，130三居2008年月高新楓林華府二期板式高層、小高層3.423萬580085-90的兩居、90-140的三房、150-200的四房，1梯2，2梯3，2梯42008年下半年大唐西市高層、小高層

大戶型為主，面朝豐慶公園2009年初融僑中央首座商業(yè)、住宅3.470萬

大戶型為主2008年底大盤品質(zhì)之爭同質(zhì)化樓盤之爭板塊內(nèi)競爭板塊外競爭XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議華府新桃園——低品質(zhì)中小戶型項目,以低價格占領市場同質(zhì)化樓盤之爭1發(fā)展商：新桃園舊村改造發(fā)展有限公司位置：高新灃惠路與大寨路十字西南角建筑類型：9棟點式高層住宅占地面積：58畝總建筑面積：18萬平米容積率：4.5主力戶型：48-58的一居，3梯20戶，68-90的兩居，3梯12戶，105-150的三居，3梯8戶目前均價：4600元/平米入市時間：2008年4月產(chǎn)品特點規(guī)劃配套營銷物管高梯戶比、戶型無創(chuàng)新，無精裝修矩陣式排布，無特色園林景觀簡單的社區(qū)配套無正式售樓處無樣板間未知核心競爭力：低價位XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議昆明花園——憑借園林及價格優(yōu)勢占據(jù)中低端市場發(fā)展商：金統(tǒng)地產(chǎn)位置：城西昆明路2號（原3511廠區(qū)）建筑類型：高層、小高層占地面積：71畝總建筑面積：15萬平米容積率：3.3主力戶型：77-88平米的兩居占80%，118-125平米的三居占20%，兩梯三戶，兩梯四戶目前均價：4900元/平米銷售情況：一期07年11月開盤，目前每月10套產(chǎn)品特點規(guī)劃配套營銷物管戶型南北通透或純南向，無精裝修矩陣式排布，法式園林、70米超大樓間距3萬平米的沿街商業(yè)售樓處品質(zhì)中等未知核心競爭力：低價位+園林同質(zhì)化樓盤之爭2XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議同質(zhì)化樓盤競爭策略：品質(zhì)上的全面超越同質(zhì)化樓盤之爭總結(jié)產(chǎn)品特點規(guī)劃配套營銷物管高梯戶比、戶型無創(chuàng)新，無精裝修矩陣式排布，無特色園林景觀簡單的社區(qū)配套無正式售樓處無樣板間未知核心競爭力：低價位產(chǎn)品特點規(guī)劃配套營銷物管戶型南北通透或純南向，無精裝修矩陣式排布，法式園林、70米超大樓間距3萬平米的沿街商業(yè)售樓處品質(zhì)中等未知核心競爭力：低價位+園林華府新桃園：容積率4.5，總建面18萬平米昆明花園：容積率3.3，總建面15萬平米品質(zhì)低端，以低價位競爭競爭策略為品質(zhì)上的全面超越XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議高新楓林華府二期——大規(guī)模社區(qū)及優(yōu)越戶型成為區(qū)域市場領先產(chǎn)品大盤品質(zhì)之爭1開發(fā)商：高新地產(chǎn)占地面積：二期100畝建筑面積：二期23萬平米容積率：3.4發(fā)售日期：預計08年下半年建筑類型：,二期高層、別墅總套數(shù)：共12棟，共2086戶戶型面積區(qū)間戶數(shù)戶數(shù)比例（80-90）兩居113154.21%(90~120)兩居22610.83%(121~150）三居1999.54%(151~200)四居47222.62%(201~300）四居以上442.11%別墅140.69%總戶數(shù)2086產(chǎn)品特點規(guī)劃配套營銷物管戶型南北通透或純南向，贈送陽臺、飄窗，部分拼合無精裝修中式園林、外立面簡約中式風格2千平米會所、雙語幼兒園、1萬平米商業(yè)會所售樓、園林、樣板間展示高新物管核心競爭力：大社區(qū)+戶型+展示XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議融僑中央首座——憑借融僑品牌及大盤規(guī)模未來將成為區(qū)域焦點核心競爭力：大社區(qū)+品牌+產(chǎn)品開發(fā)商：融僑地產(chǎn)項目位于唐延路北段，總占地面積：310畝；總建筑面積：70萬㎡容積率：約3.39地價：每畝價格合331萬元，折合樓面地價1469元/㎡。用地性質(zhì)：商住兩用產(chǎn)品預測：大戶型豪宅社區(qū)“08年融僑主要的目標保證紫薇和曲江官邸在高新及曲江兩個地區(qū)的領先地位”“09年的開發(fā)重點在中央首座”‘中央首座將成為未來的一個新標桿’——李先生，融僑紫薇馨苑銷售經(jīng)理大盤品質(zhì)之爭2XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議大唐西市——公園景觀資源及頂級配套,將建立西安市場標桿核心競爭力：城市配套+景觀資源開發(fā)商：西安大唐西市置業(yè)位置：老城區(qū)高新交匯處總占地面積：500畝；總建筑面積：120萬㎡大唐西市十大功能區(qū)金市超五星級酒店及文化演藝中心西安國際古玩城大唐西市博物館中華美食街區(qū)休閑娛樂時尚街區(qū)現(xiàn)代大型購物中心旅游紀念品交易中心絲路文化體驗街區(qū)高尚人文古韻住宅商務會展中心一期三期二期未來產(chǎn)品預測：依托大唐西市國際頂級配套以及豐慶公園的景觀資源，住宅已經(jīng)定位為高尚人文古韻住宅，未來必將成為西安市場上的高端豪宅大盤品質(zhì)之爭3XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議同品質(zhì)大盤的競爭策略思考：回到市場尋找競爭下的市場機會大盤品質(zhì)之爭核心競爭力：大社區(qū)+戶型+展示楓林華府二期：容積率3.4，二期建面23萬平米核心競爭力：大社區(qū)+品牌+產(chǎn)品核心競爭力：城市配套+景觀資源融僑中央首座：容積率3.4，建面70萬平米大唐西市：建面120萬平米大社區(qū)、較低的容積率、品牌、景觀資源等硬性指標使本項目難以形成有效的競爭策略尋找競爭下的市場機會XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議通過控制戶型面積實現(xiàn)總價控制，從而實現(xiàn)高銷售率及單價提升已得到市場驗證總建筑面積:260000平方米住宅容積率：3.5發(fā)售時間：2007-05-26項目共分2期，目前二期在售建筑類型：小高層、高層典型案例：華城國際銷售速度：一期開盤銷售600套，上門量大，日成交15-20套價格：短短半年多時間從最初的4000元/平米漲到5200元/平米，年底淡季依然交易火爆，量價齊增客戶情況50%為高新客戶多在高新上班的白領，年齡25-35歲，看中區(qū)域配套及緊鄰地鐵的位置，較低的總價也是重要因素之一50%為城南客戶項目周邊上班的白領及高校的學生、老師、工作人員?？粗袇^(qū)域位置及配套，可以自住兼投資，出租前景看好項目名稱容積率建筑面積（平米）一居面積兩居面積價格（元/平米）城市皇冠911萬40-5875-854900卡布奇諾6.55.8萬59-6575-854600新西藍二期5.56萬無76-904800黃金嘉園5.510萬5580-904600華府新桃園4.618萬48-6875-904600華城國際3.526萬35-5660-705200小于市場主流面積競爭下的市場機會1XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議中小戶型精裝修已成為西安眾多項目的共同選擇項目名稱容積率主力戶型（平米）價格（元/平米）裝修標準（元/平米）銷售情況冠誠國際5.450-60的一居550060007年12月開盤基本售罄銀河新坐標LOFT2.752-60的一居75001000每月25套以上，已售罄公園天下LOFT3.140一居80兩居78002000每月40套以上，基本售罄利君明天2.841-59一居600080008年6月入市，誠意客戶400批立豐國際公寓4.248-68的一居600080008年3月開盤銷售70%西安典型精裝修項目“精裝修的房子比較省事，自己裝修太麻煩”“我在北京的房子就是精裝修”‘富力城早就有精裝修了，我好幾個朋友都買了’——王先生，公園天下LOFT公寓業(yè)主“精裝修的房子是以后的趨勢，買的人越來越多”“為了省事，好多年輕人都想買，還有一些投資人”‘我們的裝修800元/平米，還送家電’——孫先生，利君明天策劃總監(jiān)競爭下的市場機會2XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議示范區(qū)展示已成為項目價值提升的關鍵總建筑面積:約18萬產(chǎn)品：戶型以40-120平米的一室、兩室和三室為主力戶型；當前均價：5600元/平米；景觀設計：西班牙主題特色景觀設計。典型案例：蘭喬圣菲二期園林展示：精致、有品質(zhì)的西班牙主題風格的園林，給予客戶強烈的西班牙情調(diào)體驗感知；銷售速度：二期開盤銷售80%，上門量大，日成交10-15套“第一次看到有園林的售樓處，真的不錯”“能把園林做得這么好的開發(fā)商，在西安也不多，買這房子放心”‘現(xiàn)在就可以看到以后住的環(huán)境，這樣的園林多有檔次，買得值’——梁先生，蘭喬圣菲業(yè)主競爭下的市場機會3XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議與一線城市相比，西安市場產(chǎn)品力的綜合地位不高，未來的提升空間較大目前一線城市的房地產(chǎn)產(chǎn)品力營造已達到精細化水平，并從中獲取了巨大的開發(fā)收益，并且產(chǎn)品細節(jié)和操作手法被不斷的復制到內(nèi)地二線城市。競爭下的市場機會4XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議同品質(zhì)大盤的競爭策略：走差異化的產(chǎn)品策略、極致展示策略和產(chǎn)品力的全面提升大盤品質(zhì)之爭總結(jié)競爭下的市場機會：1、通過控制戶型面積實現(xiàn)總價控制，從而實現(xiàn)高銷售率及單價提升已得到市場驗證2、中小戶型精裝修已成為西安眾多項目的共同選擇3、示范區(qū)展示已成為項目價值提升的關鍵4、與一線城市相比，西安市場產(chǎn)品力的綜合地位不高，未來的提升空間較大差異化的產(chǎn)品策略競爭策略：極致展示產(chǎn)品力的全面提升XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議項目競爭機會總結(jié)區(qū)域內(nèi)競爭大于項目外競爭區(qū)域內(nèi)競爭分為同質(zhì)化樓盤之爭和大盤品質(zhì)之爭品質(zhì)大盤的競爭策略為走差異化的產(chǎn)品策略、極致展示策略和產(chǎn)品力的全面提升同質(zhì)化樓盤競爭策略：品質(zhì)上的全面超越XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議項目價值機會總結(jié)：走高端項目路線，通過差異化的產(chǎn)品策略、極致展示策略和產(chǎn)品力的全面提升全面超越競爭對手區(qū)域有支撐市場有機遇競爭有機會區(qū)域四重價值體系：第一重：西高新，未來西安城市價值鼎峰區(qū)第二重：項目位于西高新成熟發(fā)展區(qū)域第三重：項目周邊區(qū)域為西高新傳統(tǒng)富人區(qū)第四重：唐延路，未來西高新核心商務走廊“都市集成的黃金分割點”西安高端市場有較大的價格提升空間，西高新將會成為未來西安的價格峰值區(qū)域；項目位于當前的西高新市場價值峰值區(qū)；項目周邊當前在售項目產(chǎn)品力和營銷力不足，市場呼喚新的“明星”；大盤品質(zhì)之爭高新楓林華府融僑中央首座大唐西市同質(zhì)化樓盤之爭華府新桃園昆明花園黃金嘉園中低端住宅高端住宅主流住宅本項目的市場競爭機會差異化產(chǎn)品策略、極致展示策略和產(chǎn)品力的全面提升產(chǎn)品品質(zhì)的全面超越XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議思考問題宏觀市場影響項目價值機會挖掘案例借鑒XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議案例選取標準：城市核心區(qū)；中小規(guī)模；中小戶型為主；高容積率區(qū)域市場領先型項目北京萬科公園5號深圳中城天邑成都首創(chuàng)A-Ztown案例研究——尋找城市插建型項目打造為區(qū)域高端的領先標準深圳鴻翔花園XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議深圳福田中心區(qū)CBD邊緣，受90/70限制的中小戶型項目案例借鑒之中城天邑發(fā)展商：深圳市綠景地產(chǎn)位置：新洲路與新沙六街交匯處建筑類型：高層住宅占地面積：33340.1m2總建筑面積：168744.39m2容積率：4.9主力戶型：一房（46-54平米）占總套數(shù)比25%，兩房（67-73平米）占總套數(shù)比30%，三房（97-141平米）占總套數(shù)比45%，受9070限制，少量拼合戶型銷售情況：當前淡市之下銷售率為每周5-10套左右，均價22000元/平米本案CBDXX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議案例借鑒之中城天邑規(guī)劃設計：平面布局讓步戶型設計，最大化戶型居住功能價值中央景觀園林兩房三房三房一房兩房一房規(guī)劃設計：平面布局讓步戶型設計，最大化戶型的居住功能中央景觀園林80%兩房享有完全園林景觀；80%兩房廳臥朝南；100%三房廳臥朝南；100%三房享有園林景觀；XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議三層架空2萬平米純粹景觀園林空間，色彩結(jié)構(gòu)主義雙外立面案例借鑒之中城天邑三層架空荷蘭藝術家Mondrian色彩解構(gòu)主義雙立面Jezz格調(diào)園林XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議戶型設計：兩梯六戶,一房變兩房、兩房廳臥均朝南、三房南北通透案例借鑒之中城天邑48平米一房變兩房戶型方正實用，通風采光佳；實用率高，臥室外凸窗贈送；客廳外近7平米景觀陽臺可改房陽臺改一房凸窗規(guī)劃設計：平面布局讓步戶型設計，最大化戶型居住功能價值中央景觀園林兩房三房三房一房兩房一房經(jīng)典兩房功能布局合理，通風采光佳100%兩房臥室時尚凸窗，超大景觀陽臺；80%兩房享有完全園林景觀；80%兩房廳臥朝南，盡享溫馨陽光；50%兩房帶入戶花園，更多精彩生活；凸窗陽臺入戶花園凸窗XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議一房、兩房全部精裝修，800元/平米裝修標準，三房不裝修控制總價案例借鑒之中城天邑XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議配套：酒店+商業(yè)提升項目價值

吉之島大型商業(yè)加沿街街鋪，四星級綠景錦江商務酒店案例借鑒之中城天邑吉之島商業(yè)+沿街商鋪XX0402西安陜西置地唐延路項目定位及物業(yè)發(fā)展建議中城天邑產(chǎn)品打造KPI體系案例借鑒之中城天