項目六土地增值稅計算與申報本章內(nèi)容任務一土地增值稅的基本原理認知任務二土地增值稅納稅人和征稅范圍的確定任務三土地增值稅應納稅額的計算任務四土地增值稅的納稅申報

【學習目標】（1）能明確土地增值稅的基本原理，能判定哪些業(yè)務應繳納土地增值稅。（2）能根據(jù)相關業(yè)務資料計算土地增值稅。（3）能根據(jù)相關業(yè)務資料填寫“土地增值稅稅源明細表”、“財產(chǎn)和行為稅納稅申報表等申報表”，并能進行土地增值稅的納稅申報。

【素養(yǎng)目標】（1）增強依法納稅意識和社會責任感。（2）增強制度自信，激發(fā)愛國情懷。（3）樹立嚴謹?shù)墓ぷ髯黠L，培養(yǎng)工匠精神。（4）深入理解土地增值稅相關政策，引導學生深入社會實踐、關注現(xiàn)實問題，培育踏踏實實、勤儉節(jié)約的職業(yè)素養(yǎng)。任務一土地增值稅的基本原理認知一、土地增值稅的含義

土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物（簡稱房地產(chǎn)），取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。二、土地增值稅的發(fā)展

現(xiàn)行土地增值稅法律制度的基本規(guī)范，是1993年12月13日國務院頒布，自1994年1月1日起實施的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例》，于2011年修訂），以及1995年1月27日財政部頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》（以下簡稱《土地增值稅暫行條例實施細則》）。三、土地增值稅的特點1

以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的增值額為計稅依據(jù)；2

征稅范圍比較廣；3

實行超率累進稅率；5

實行按次征收。4

采用扣除法或評估法計算增值額；任務二

土地增值稅納稅人和征稅范圍的確定一、土地增值稅納稅人的確定

土地增值稅的納稅人，是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人。單位包括各類企業(yè)、事業(yè)單位、國家機關和社會團體及其他組織。個人包括個體經(jīng)營者（個體工商戶）。土地增值稅也適用于外商投資企業(yè)、外國企業(yè)及外籍納稅人。二、土地增值稅征稅范圍的確定

（一）土地增值稅征稅范圍的基本規(guī)定（1）土地增值稅對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為征稅，對出讓國有土地使用權的行為不征稅。（2）土地增值稅既對轉(zhuǎn)讓國有土地使用權的行為征稅，也對地上的建筑物及其附著物連同國有土地使用權一并轉(zhuǎn)讓的行為征稅。（3）土地增值稅只對有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對以繼承、贈與等方式無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，不予征稅。（二）土地增值稅征稅范圍的特殊規(guī)定（1）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用或出租

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權未發(fā)生轉(zhuǎn)移，則不征收土地增值稅。（4）房地產(chǎn)的出租

房地產(chǎn)出租，出租人雖取得了收入，但沒有發(fā)生房產(chǎn)產(chǎn)權、土地使用權的轉(zhuǎn)讓，因此不屬于土地增值稅的征稅范圍。（三）與企業(yè)改制重組有關的土地增值稅征稅范圍的規(guī)定（3）按照法律規(guī)定或者合同約定，企業(yè)分設為兩個或兩個以上與原企業(yè)投資主體相同的企業(yè)，對原企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到分立后的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。（4）單位、個人在改制重組時以房地產(chǎn)作價入股進行投資，對其將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移、變更到被投資的企業(yè)，暫不征收土地增值稅。（5）上述與改制重組有關的土地增值稅政策不適用于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移任意一方為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的情形。任務三

土地增值稅的計算一、土地增值稅計稅依據(jù)的確定

土地增值稅的計稅依據(jù)是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額。而土地增值額為納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除《土地增值稅暫行條例》規(guī)定扣除項目金額后的余額。（一）應稅收入的確定納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的應稅收入，包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的全部價款及有關的經(jīng)濟利益，從形式上看包括貨幣收入、實物收入和其他收入。非貨幣收入要折合貨幣金額計入收入總額。為方便納稅人，簡化土地增值稅預征稅款計算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目的，可按照以下方法計算土地增值稅預征計征依據(jù)：

土地增值稅預征的計征依據(jù)=預收款-應預繳增值稅稅款房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在“營改增”后進行房地產(chǎn)開發(fā)項目土地增值稅清算時，按以下方法確定應稅收入：

土地增值稅應稅收入=“營改增”前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+“營改增”后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含增值稅收入（二）納稅人從轉(zhuǎn)讓收入中減除的扣除項目1.取得土地使用權所支付的金額（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）

取得土地使用權所支付的金額包括納稅人為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統(tǒng)一規(guī)定繳納的費用。3.房地產(chǎn)開發(fā)費用（適用新建房轉(zhuǎn)讓）

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關的銷售費用、管理費用、財務費用。房地產(chǎn)開發(fā)費用的計算方法如下：（3）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)既向金融機構借款，又有其他借款的，其房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除時不能同時適用上述（1）、（2）項所述兩種辦法。（4）土地增值稅清算時，已經(jīng)計入房地產(chǎn)開發(fā)成本的利息支出，應調(diào)整至財務費用中計算扣除。4.與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金（適用新建房轉(zhuǎn)讓和存量房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓）與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關的稅金=“營改增”前實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加+“營改增”后允許扣除的城市維護建設稅、教育費附加二、土地增值稅稅率的判定土地增值稅采用四級超率累進稅率。超額累進稅率的累進依據(jù)為絕對數(shù)；超率累進稅率的累進依據(jù)為相對數(shù)，本稅種的累進依據(jù)為增值額與扣除項目金額之間的比率。級數(shù)增值額與扣除項目金額的比率稅率速算扣除系數(shù)1不超過50%的部分30%02超過50%至100%的部分40%5%3超過100%至200%的部分50%15%4超過200%的部分60%35%三、土地增值稅優(yōu)惠政策的運用

（1）建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。（2）因國家建設需要依法征收、收回的房地產(chǎn)，免征土地增值稅。（3）因城市實施規(guī)劃、國家建設的需要而搬遷，由納稅人自行轉(zhuǎn)讓原房地產(chǎn)的，免征土地增值稅。（4）從2008年11月1日起，對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。四、土地增值稅應納稅額的計算

計算土地增值稅的步驟和公式如下：第一步，計算轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應稅收入總額。第二步，計算扣除項目金額。第三步，用轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應稅收入總額減除扣除項目金額計算增值額。公式為：增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)應稅收入總額-扣除項目金額第四步，計算增值額與扣除項目金額之間的比例，以確定適用稅率和速算扣除系數(shù)第五步，套用公式計算應稅稅額。公式為：應納稅額=增值額×稅率-扣除項目金額×速算扣除系數(shù)五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的清算

（一）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國家有關部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項目為單位進行清算，對于分期開發(fā)的項目，以分期項目為單位清算。開發(fā)項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額。（二）土地增值稅的清算條件（1）符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1）房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工、完成銷售的；2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項目的；3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權的。（2）符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1）已竣工驗收的房地產(chǎn)開發(fā)項目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2）取得銷售（預售）許可證滿3年仍未銷售完畢的；3）納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4）省稅務機關規(guī)定的其他情況。

（三）土地增值稅的核定征收房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列情形之一的，稅務機關可以參照與其開發(fā)規(guī)模和收入水平相近的當?shù)仄髽I(yè)的土地增值稅稅負情況，按不低于預征率的征收率核定征收土地增值稅：任務四

土地增值稅的納稅申報一、土地增值稅的納稅期限

土地增值稅的納稅人應自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)向房地產(chǎn)所在地主管稅務機關辦理納稅申報，并在稅務機