緒論合理的土地供給結(jié)構(gòu)能夠與城市的總體規(guī)劃相協(xié)調(diào)，確保城市的健康發(fā)展，也能夠控制高檔商品房的數(shù)量，提高普通商品房的供應(yīng)。但是，由于地方政府非常依賴土地出讓收入，以及開發(fā)主體盲目的對房地產(chǎn)市場看漲，導(dǎo)致新的土地出讓方式間接抬高了土地價(jià)格，從而使得房價(jià)上漲。房地產(chǎn)企業(yè)作為高利潤低投資的行業(yè)，對我國的國民的經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行有著十分重要的作用，國家應(yīng)該在土地供應(yīng)量、土地的供應(yīng)方式以及土地供應(yīng)途徑上加大干預(yù)力度，嚴(yán)格控制土地成本，運(yùn)用宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管兩大方式并結(jié)合一系列其他方式方法對市場進(jìn)行改進(jìn)，加強(qiáng)對市場的監(jiān)督管理，減少我國房地產(chǎn)行業(yè)的泡沫化經(jīng)濟(jì)發(fā)展。總之，政府應(yīng)當(dāng)要加強(qiáng)在當(dāng)前我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展中所扮演的角色，積極去引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，但也應(yīng)當(dāng)把握好干預(yù)的度，防止市場失去活力。一、土地供應(yīng)政策(一)土地供應(yīng)政策的目標(biāo)與實(shí)現(xiàn)手段土地供應(yīng)政策的直接目標(biāo)是保護(hù)土地資源，優(yōu)化土地資源在不同地區(qū)、行業(yè)和部門之間的配置；間接目標(biāo)是服從和服務(wù)于國家宏觀調(diào)控的總體要求，確保國民經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展。土地供應(yīng)政策目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，要以依靠經(jīng)濟(jì)和法律手段為主，輔以行政手段；要充分發(fā)揮市場機(jī)制優(yōu)化土地資源配置效率的積極作用。(二)我國土地供應(yīng)政策的特點(diǎn)我國城市土地供應(yīng)政策區(qū)別于其他國家，具有以下特色：①城市土地供應(yīng)實(shí)行政府壟斷，類似于中國香港，稱為一級城市土地市場的政府壟斷供應(yīng)，政府是惟一的土地供應(yīng)者。政府可以通過控制土地供應(yīng)量和土地供應(yīng)的市場化程度等政策工具，影響和調(diào)控房地產(chǎn)市場。②我國城市政府的土地供應(yīng)政策除了其他國家通常采取的調(diào)節(jié)土地供應(yīng)量這個(gè)手段外，還有調(diào)整土地供應(yīng)市場化程度的獨(dú)特手段。本文定義的土地供應(yīng)政策指城市政府通過改變批準(zhǔn)用于房地產(chǎn)開發(fā)與城市建設(shè)的土地?cái)?shù)量和供應(yīng)方式結(jié)構(gòu)，調(diào)控城市房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系，尋求房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)發(fā)展。從實(shí)行城市（鎮(zhèn)）土地制度改革以來，土地生產(chǎn)要素開始流動，極大地促進(jìn)了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市建設(shè)。10余年來，我國房地產(chǎn)業(yè)由小變大、由弱變強(qiáng)，已經(jīng)發(fā)展成為拉動國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展，影響宏觀經(jīng)濟(jì)全局的重要產(chǎn)業(yè)。二、土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場影響的傳導(dǎo)機(jī)制土地政策對房地產(chǎn)市場的影響主要包括兩個(gè)途徑：首先，土地價(jià)格對房價(jià)的影響，土地價(jià)格是房價(jià)的成本之一，土地價(jià)格的增加會引起房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本增加，房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模下降，房地產(chǎn)市場的供給減少，最終影響房價(jià)；相反，地價(jià)下降，供給增加。其次，土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，土地供應(yīng)量決定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可開發(fā)的土地量，影響房地產(chǎn)企業(yè)的投資規(guī)模，從而影響房地產(chǎn)市場的供給，最終影響房地產(chǎn)價(jià)格。與金融政策、稅收政策相比，土地宏觀調(diào)控政策只能對供給產(chǎn)生影響，無法對需求產(chǎn)生直接的影響，無法實(shí)現(xiàn)整體市場的穩(wěn)定均衡。土地政策這一行政手段對供給的影響是很有效的，因?yàn)橥恋厮袡?quán)歸國家所有。而對于土地使用需求的影響并不能通過土地政策來實(shí)現(xiàn)，單純地對土地供給的控制只能加劇對土地的需求，激化土地供需之間的矛盾。三、土地供應(yīng)政策對房地產(chǎn)市場調(diào)控的時(shí)滯效應(yīng)土地要素對于房價(jià)變化影響很大，通過對土地要素的宏觀調(diào)控可以規(guī)范和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。而土地因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響并不是同步的，在一定程度上存在著“時(shí)差性”。對房地產(chǎn)市場的土地調(diào)控是指政府通過調(diào)整土地供應(yīng)來影響房地產(chǎn)市場運(yùn)行。由于土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，相比金融、財(cái)政方面的調(diào)控措施，土地調(diào)控對增量市場的影響最為直接，但是效果顯現(xiàn)的時(shí)間更長。無論是土地總量調(diào)控還是結(jié)構(gòu)調(diào)控，土地供應(yīng)時(shí)滯都是影響調(diào)控效果的重要因素。忽視土地供應(yīng)時(shí)滯的存在，就無法清楚地把握調(diào)控的影響效應(yīng)，對于市場的調(diào)控只能是較盲目的決策，達(dá)不到預(yù)期的效果。四、土地供應(yīng)總量對房地產(chǎn)市場的影響(一)土地供應(yīng)總量對房地產(chǎn)市場數(shù)量的影響土地供應(yīng)是房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)，土地供應(yīng)如果是被儲備、閑置或者是被蓄意囤積，那么土地供應(yīng)量只能部分轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)市場的供給。所以這里所說的土地供應(yīng)總量為有效供應(yīng)總量。土地供應(yīng)總量對房地產(chǎn)市場有著兩方面的影響：一方面是影響房地產(chǎn)產(chǎn)品的供應(yīng)總量，特別是影響增量房地產(chǎn)產(chǎn)品；另一方面是影響生產(chǎn)和預(yù)期，但影響力的時(shí)效不同，對房地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)的影響，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期的原因，要在1～2年之內(nèi)才能顯現(xiàn)出來，但對投資和消費(fèi)的影響卻是當(dāng)期的。由于房、地的緊密關(guān)系，土地供給量與房地產(chǎn)增量有著密切關(guān)系，土地供給量是房地產(chǎn)增量的基礎(chǔ)，他們之間的關(guān)系由容積率（項(xiàng)目用地范圍內(nèi)總建筑面積與項(xiàng)目總用地面積的比值）來反映。設(shè)房地產(chǎn)增量為QR（平方米建筑面積），土地供給量為QL（平方米土地面積），容積率為F，則有QR=F×QL。則當(dāng)容積率不變時(shí)，土地供給量與房地產(chǎn)增量呈線性正相關(guān)關(guān)系。容積率越大，單位面積土地上的建筑容量，即建筑面積就越大。(二)土地供應(yīng)量對房地產(chǎn)價(jià)格的影響房地產(chǎn)價(jià)格代表了對房地產(chǎn)的需求，土地市場的供求關(guān)系作用形成地價(jià)，決定新一輪房地產(chǎn)價(jià)格的大小。利用四象限模型的分析方法可分析出土地市場和房地產(chǎn)市場的互動機(jī)理：當(dāng)房地產(chǎn)數(shù)量的需求上升時(shí)，土地供應(yīng)量、地價(jià)、房地產(chǎn)價(jià)格和地產(chǎn)數(shù)量都增大了。當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格上升時(shí)，土地供應(yīng)量也上升，房地產(chǎn)價(jià)格與土地供應(yīng)量呈正相關(guān)的關(guān)系，并且房地產(chǎn)價(jià)格是土地供應(yīng)量變化的原因。通過對土地供給彈性變化的分析，隨著城市的發(fā)展，可以用較少的土地供應(yīng)量來調(diào)控相同的房地產(chǎn)價(jià)格的漲幅。五、土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響：(一)土地供應(yīng)用途結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響不同用途用地的供應(yīng)比例，體現(xiàn)了政府的產(chǎn)業(yè)政策，例如目前我國采用供地結(jié)構(gòu)的政策是，對于不符合國家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入條件的建設(shè)項(xiàng)目停止供地，對于限制性項(xiàng)目提高供地標(biāo)準(zhǔn)和條件，并根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要、動態(tài)調(diào)整和更新限制性、禁止性建設(shè)項(xiàng)目供地目錄；同時(shí)調(diào)整商業(yè)用地的市場投放量，增加產(chǎn)業(yè)政策扶持行業(yè)的供地量。(二)住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)對住宅市場的影響住宅用地在土地供應(yīng)總量中的比例決定了住宅用地的供應(yīng)量，從而影響住宅市場的供需關(guān)系，進(jìn)而影響住房價(jià)格。不同類型住宅用地的供應(yīng)結(jié)構(gòu)對應(yīng)的是房地產(chǎn)產(chǎn)品的結(jié)構(gòu)，住宅產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)包括商品住宅、普通商品住宅、中低價(jià)商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房5種形態(tài)。其中，商品住宅屬完全市場化產(chǎn)品，普通商品住宅是在開發(fā)及銷售中減免部分稅費(fèi)的商品房，經(jīng)濟(jì)適用房、中低價(jià)商品房也屬商品房，但帶有明顯保障色彩，廉租房則完全屬于社會保障產(chǎn)品。住宅用地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)比例對住房市場機(jī)制的發(fā)育和住房保障體系的建設(shè)有著重要影響。1、當(dāng)保障性住房用地供應(yīng)過度時(shí)，則會影響完全市場化的住宅市場。因此，以不擠占市場的空間為前提供應(yīng)適當(dāng)?shù)谋壤?，是保障性住房用地的供?yīng)所必須遵守的原則。2、當(dāng)完全市場化的住宅用地供應(yīng)過度時(shí)，則會影響住房保障體系的建設(shè)，甚至影響社會穩(wěn)定。目前，我國很多大中城市出現(xiàn)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡，房價(jià)上漲速度過快，房價(jià)收入比過高等現(xiàn)象，與過分強(qiáng)調(diào)住房市場化，忽視住房保障體系建設(shè)的住房政策有很大關(guān)系。3、住宅市場化與住房保障的協(xié)調(diào)發(fā)展。隨著住宅市場發(fā)展階段和公平與效率的側(cè)重的變化，作為功能主體的政府與市場的定位，以及住房保障與住房市場各自的生長空間的變化，過度的供應(yīng)保障性住宅用地會影響市場效率，而過度的供應(yīng)商品住宅用地則會影響社會公平。4、土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響土地供應(yīng)空間區(qū)位結(jié)構(gòu)首先對城市區(qū)域發(fā)展產(chǎn)生影響，然后影響區(qū)域的房地產(chǎn)市場。良好的土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)，能夠與城市發(fā)展方向、環(huán)境發(fā)展目標(biāo)相適應(yīng)，與公共基礎(chǔ)設(shè)施用地的供應(yīng)相結(jié)合，能夠優(yōu)化城市功能、空間結(jié)構(gòu)；進(jìn)一步促進(jìn)區(qū)域土地供應(yīng)均衡，各種功能用地合理分布，房地產(chǎn)整體價(jià)值提升，房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。而不合理的土地供應(yīng)空間結(jié)構(gòu)，致使土地供應(yīng)與城市總體規(guī)劃不一致，城市功能失調(diào)，空間結(jié)構(gòu)模糊；進(jìn)一步致使部分區(qū)域房地產(chǎn)市場供過于求，土地閑置現(xiàn)象嚴(yán)重，而部分區(qū)域房地產(chǎn)市場供不應(yīng)求，導(dǎo)致房屋價(jià)格奇高，影響房地產(chǎn)市場的可持續(xù)發(fā)展。另外，供應(yīng)土地的空間分布對應(yīng)的房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)先對不同類別的房地產(chǎn)供需平衡產(chǎn)生影響，后對房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。六、土地供應(yīng)方式對房地產(chǎn)市場的影響：土地出讓方式主要有協(xié)議出讓和土地使用權(quán)招拍掛出讓兩種方式。自國土資源部2002年11號令規(guī)定商業(yè)經(jīng)營性用地必須實(shí)行招標(biāo)、拍賣、掛牌方式出讓，和國土資源部2004年71號令《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》規(guī)定2004年8月31日以后所有經(jīng)營性用地出讓全部實(shí)行招拍掛制度。國有土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣制度的實(shí)施，使國有土地資產(chǎn)的保值增值的目的實(shí)現(xiàn)了，當(dāng)然也促進(jìn)了房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。這一政策的出臺促進(jìn)了開發(fā)商的優(yōu)勝劣汰，也是土地資源重新再分配，更是房地產(chǎn)行業(yè)市場發(fā)展階段性的調(diào)整信號，房地產(chǎn)市場將由此步入行業(yè)結(jié)構(gòu)性、規(guī)范性調(diào)整的新階段。具體表現(xiàn)在以下幾方面：一是提高有限土地資源的使用效率，降低房地產(chǎn)給社會帶來的金融風(fēng)險(xiǎn)以及給消費(fèi)者帶來的產(chǎn)品風(fēng)險(xiǎn)。二是國家對房地產(chǎn)市場的政策性調(diào)節(jié)將更加有效，在政策性調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上市場化調(diào)節(jié)將發(fā)揮更大作用。三是房地產(chǎn)市場開發(fā)將進(jìn)入品牌化、專業(yè)化、市場化發(fā)展階段。四是房地產(chǎn)行業(yè)的綜合服務(wù)水平也會上升。開發(fā)商經(jīng)營理念將由“速度型”向“效益型”轉(zhuǎn)變，意味著房子會越蓋越好。七、土地供應(yīng)政策與房地產(chǎn)市場關(guān)系的研究啟示1、土地供應(yīng)政策調(diào)控房地產(chǎn)市場定位為參與型而非主導(dǎo)型，并把握參與力度。土地政策參與宏觀調(diào)控是我國宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控政策實(shí)踐中的新特征，由于土地政策調(diào)控具有一定的特殊性，其終究是作為財(cái)政和貨幣等相關(guān)政策的輔助手段。土地政策離不開與貨幣政策、財(cái)政政策、稅收政策等其他宏觀調(diào)控政策之間的協(xié)調(diào)與作用，需要政策之間互相配合。2、土地供應(yīng)量是影響當(dāng)前住房供應(yīng)的一個(gè)重要因素。要加強(qiáng)對土地供應(yīng)時(shí)效性的管理，使政府的土地供應(yīng)及時(shí)轉(zhuǎn)化為有效的住房供應(yīng)，從而提高政府土地供應(yīng)的效率。3、土地招拍掛市場仍處于起步階段，市場效率尚沒達(dá)到預(yù)期，這需要政府、開發(fā)商和公眾的共同努力。4、政府制定土地供應(yīng)計(jì)劃和住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)時(shí)，應(yīng)綜合考慮市場與保障的互動影響機(jī)理、住房市場的發(fā)展階段以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，科學(xué)地確定住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)。八、土地供應(yīng)及其對房地產(chǎn)市場價(jià)格的影響對策探討（一）加強(qiáng)宏觀調(diào)控和市場監(jiān)督能力，優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)政府的經(jīng)濟(jì)職能是保持我國國民經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)運(yùn)行，政府調(diào)控經(jīng)濟(jì)的主要手段便是通過宏觀調(diào)控和市場監(jiān)管兩大方式。宏觀調(diào)控是指，政府運(yùn)用一系列的法律法規(guī)以及政策方針等，對國民經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行狀態(tài)進(jìn)行一定的調(diào)節(jié)和干預(yù)，是政府將行政手段與經(jīng)濟(jì)手段相結(jié)合，以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整以及經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。而市場監(jiān)管是指政府作為行政主體，對經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況加以監(jiān)督，通過政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)控盡最大可能地減少市場經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的不合理成分增強(qiáng)對經(jīng)濟(jì)的調(diào)控，減少不必要的經(jīng)濟(jì)損失。但政府的經(jīng)濟(jì)調(diào)劑能力失靈時(shí)，政府的公信力會下降，市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展會愈加畸形。（二）把握好土地市場和房地產(chǎn)市場的關(guān)系，保持相對穩(wěn)定的動態(tài)平衡土地市場的發(fā)展，一定程度上刺激了房地產(chǎn)市場的發(fā)展，另外土地市場的發(fā)展必須要結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，土地市場與房地產(chǎn)市場一定要保持一個(gè)相對穩(wěn)定的動態(tài)平衡的過程，政府應(yīng)當(dāng)加大對土地市場和房地產(chǎn)市場的關(guān)系的調(diào)控，保證其在一個(gè)合理的區(qū)間內(nèi)。土地市場的過度發(fā)展帶來的是房地產(chǎn)市場價(jià)格的虛高，土地市場的發(fā)展后勁不足帶來的是房地產(chǎn)市場的萎靡。二者之間的關(guān)系十分密切，相輔相成，互相影響。對土地供應(yīng)量的有效控制的同時(shí)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的控制。土地市場與房地產(chǎn)市場的關(guān)系密不可分，作為政府監(jiān)管，既要保證土地市場買賣的合法性、真實(shí)性，又要保證房地產(chǎn)市場行業(yè)價(jià)格的穩(wěn)定，防止惡意哄抬房價(jià)。（三）合理運(yùn)用競爭機(jī)制，營造良好健康的市場土地出讓分為協(xié)議出讓、招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓四種方式。協(xié)議價(jià)格出讓容易出現(xiàn)暗箱操作，滋生腐敗等行為，同時(shí)，協(xié)議出讓不能較好地反映市場價(jià)格，因此，經(jīng)營性用地一般采取招拍掛的形式。招拍掛不僅能體現(xiàn)公平、公正、公開，更能充分體現(xiàn)社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下土地資源配置的合理性，對土地市場的穩(wěn)定與發(fā)展有積極的促進(jìn)作用。但同時(shí)，招拍掛的方式也容易導(dǎo)致地價(jià)不斷升高，頻頻出現(xiàn)地王。所以政府在土地市場中絕不能缺位，要加強(qiáng)市場監(jiān)管，積極出臺相應(yīng)的政策，不斷完善“招拍掛”制度，積極引導(dǎo)各競價(jià)方理性競價(jià)，引入熔斷、自持等機(jī)制，營造良好健康的土地市場，從而更有效對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控。（四）嚴(yán)格控制土地成本房地產(chǎn)成本一般由土地價(jià)格、銷售成本、融資成本以及建設(shè)成本組成。在房地產(chǎn)開發(fā)成本中約三分之一的成本屬于土地成本，因此土地成本的高低將直接影響房地產(chǎn)成本，進(jìn)而影響房地產(chǎn)價(jià)格。土地成本中最大的兩項(xiàng)成本即征地拆遷費(fèi)用和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用，為有效控制土地成本，需要政府制定出臺符合市場規(guī)律的能夠有效實(shí)施的土地政策，土地管理者應(yīng)加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盡快完成征地拆遷，提高土地的有效利用率，縮短土地從生地變熟地的時(shí)間進(jìn)程，從而在根本上控制土地成本。結(jié)語綜上所述，每個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展都與土地和房地產(chǎn)有關(guān)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以很好地帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。房地產(chǎn)市場的運(yùn)行狀態(tài)與國民經(jīng)濟(jì)息息相關(guān)，它的好壞直接決定人們的生活水平，而土地的合理分配也決定房地產(chǎn)市場的運(yùn)行。一般而言，房地產(chǎn)商品都有積極方面和消極方面，而房地產(chǎn)的發(fā)展，通常與地方的土地政策密切相關(guān)，通過合理地分配土地資源，可以有效提升土地利用率，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而提高人民生活水平。

參考文獻(xiàn)：[1]徐黎.土地供應(yīng)對