天津市房地產(chǎn)項目開發(fā)工作步驟選址：土地信息搜集：經(jīng)過地方政府關鍵領導推薦，土地部門、招商引資部門信息公布等方法搜集土地出讓信息。1）土地一級開發(fā)及市場：A.土地一級開發(fā)：是指由政府或其授權委托企業(yè)，對一定區(qū)域范圍內(nèi)城市國有土地、鄉(xiāng)村集體土地進行統(tǒng)一征地、拆遷、安置、賠償，并進行合適市政配套設施建設，使該區(qū)域范圍內(nèi)土地達成“三通一平”、“五通一平”或“七通一平”建設條件(熟地)，再對熟地進行有償出讓或轉(zhuǎn)讓過程。開發(fā)步驟：（一）原土地全部者或使用者在取得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地一級開發(fā)申請。（二）市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預審。（三）經(jīng)過土地預審項目，依據(jù)項目標性質(zhì)，委托市、區(qū)縣土地貯備機構負責組織編制土地貯備開發(fā)實施方案，開發(fā)實施方案關鍵包含：待貯備開發(fā)地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物情況、貯備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方法等。（四）編制了開發(fā)實施方案項目上由市國土局會同市發(fā)展改革、計劃、建設、交通、環(huán)境保護等部門參與聯(lián)審會，經(jīng)過會審，對建設項目土地一級開發(fā)實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市計劃、建設資質(zhì)、交通及環(huán)境保護等條件提出標準意見。（五）經(jīng)過聯(lián)審會項目確定土地開發(fā)主體1、土地貯備機構負責實施土地開發(fā)，由土地貯備機構負責籌措資金、辦理計劃、項目核準、征地拆遷及大市政建設等手續(xù)并組織實施。其中經(jīng)過招標方法選擇開發(fā)企業(yè)負責土地開發(fā)具體管理，開發(fā)企業(yè)管理費用不高于土地貯備開發(fā)成本2%。以招標方法確定開發(fā)企業(yè)后，土地貯備機構應該和中標開發(fā)企業(yè)簽署土地一級開發(fā)管理委托協(xié)議。2、經(jīng)過招標方法選擇開發(fā)企業(yè)實施土地開發(fā)，由開發(fā)企業(yè)負責籌措資金、辦理計劃、項目核準、征地拆遷和大市政建設等手續(xù)并組織實施。招標底價包含土地貯備開發(fā)估計總成本和利潤，利潤率不高于估計成本8%。經(jīng)過招標方法確定開發(fā)企業(yè)后，土地貯備機構應該和中標開發(fā)企業(yè)簽署土地一級開發(fā)委托協(xié)議（六）土地貯備開發(fā)實施單位向市計劃部門辦理計劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準手續(xù)，包含交通、園林、文物、環(huán)境保護和市政專業(yè)部門，應根據(jù)相關要求辦理對應手續(xù)(七)假如開發(fā)項目包含新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設用地收回國有土地使用權，土地貯備開發(fā)實施單位依法辦理相關手續(xù)，并取得市人民政府同意。（八）在取得市人民政府同意文件后由土地貯備開發(fā)實施單位到相關委辦局辦理征地、拆遷、市政基礎設施建設等相關手續(xù)。組織實施征地、拆遷和市政基礎設施建設。危改、文保、綠隔等項目需按要求負擔回遷房建設。（九）組織驗收建設項目標土地一級開發(fā)完成后由市國土局組織相關委辦局進行驗收，驗收審核內(nèi)容：1、審核土地一級開發(fā)成本2、組織驗收土地開發(fā)程度是否達成協(xié)議要求3、依據(jù)委托協(xié)議支付對應土地開發(fā)費或管理費4、納入市土地貯備庫盈利模式：1、工程總承包模式土地一級開發(fā)企業(yè)接收土地整理貯備中心委托，根據(jù)土地利用總體計劃、城市總體計劃等，對確定存量國有土地、擬征用和農(nóng)轉(zhuǎn)用土地，統(tǒng)一組織進行征地、農(nóng)轉(zhuǎn)用、拆遷和市政道路等基礎設施建設。市土地貯備中心根據(jù)總建設成本一定百分比作為經(jīng)營利潤（北京市要求利潤率不高于估計成本8％）2、利潤分成模式重慶市土地一級開發(fā)采取是這種方法，土地一級開發(fā)企業(yè)接收土地整理貯備中心委托進行土地一級開發(fā)，生地變成熟地以后，土地貯備中心進行招拍掛出讓，出讓所得扣除開發(fā)成本后在市政府和企業(yè)之間根據(jù)一定百分比進行分成3、土地賠償模式土地一級開發(fā)企業(yè)在完成要求土地一級開發(fā)任務后，土地貯備中心并不是給現(xiàn)金計算，而是給開發(fā)企業(yè)一定面積土地作為賠償（可能需要走形式上招拍掛）。此種方法利潤率會高于第一個模式，不過對于企業(yè)現(xiàn)金流壓力會比較大B.土地一級市場：即房地產(chǎn)一級市場是指國有土地交易市場，全國全部土地全部歸國家全部。國家以土地全部者身份，將國有土地使用權，按土地交易價格，出讓或轉(zhuǎn)讓（批租），并關鍵由市、縣政府部門壟斷實施，其它部門無權出讓或批租。是土地使用權出讓市場，即國家經(jīng)過其指定政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給使用者市場，出讓土地，能夠是生地，也能夠是經(jīng)過開發(fā)達成“七通一平”熟地。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷場。2）土地二級開發(fā)及市場：A.土地二級開發(fā)：土地使用者將達成要求能夠轉(zhuǎn)讓土地經(jīng)過流通領域進行交易過程。包含土地使用權轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等，即：房地產(chǎn)開發(fā)商拿土地蓋房子，然后出售、租賃、抵押等屬于二級開發(fā)。開發(fā)步驟：項目決議階段發(fā)地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)項目書面決議（股東大會，股東會，董事會皆能夠形成書面決議文件）。項目可行性研究并出具可行性研究匯報（項目可行性研究教授會包含律師，房地產(chǎn)市場分析師，環(huán)境評定師，會計師，稅務師等），可行性關鍵分為三方面可行性投資收益可行性，大致性可行性方案和具體可行性論證方案，其中包含法律方案，選址方案，財務方案，涉稅方案，環(huán)境方案等。另外要有充裕資金確保，對于房地產(chǎn)開發(fā)決議階段前期可能項目融資或其它融資方法，律師早期即能夠介入項目。前期準備階段1、向土地管理部門取得《土地使用權證》：其方法包含劃撥，出讓，吞并收購，招，拍，掛方法等等，必需符正當律要求。其中包含眾多協(xié)議審查，文件報批立案，應該有專業(yè)律師進行風險控制。2、征地拆遷，向政府或?qū)ｎ}拆遷管理部門取得《房屋拆遷許可證》，《房屋拆遷驗收合格證》：拆遷過程中包含程序，方法，文件取得，拆遷安置賠償協(xié)議等等，全部應有律師介入。3、計劃設計，向建設計劃部門取得《建設項目選址意見書》和附件，《建設用地計劃許可證》隨即憑以上一書一證取得，《建設工程計劃許可證》《建和設用地同意書》同時取得《建設用地劃撥決定書》或簽署《國有土地使用權出讓協(xié)議》（依據(jù)土地取得方法不一樣），然后到地籍辦理《國有土地使用權證》拆遷辦辦理《拆遷許可證》。其后憑《建設項目選址意見書》和附件《建設用地規(guī)劃許可證》取得《建筑計劃方案同意意見書》。隨即申辦《建設工程計劃許可通知書》接到通知后辦理《施工許可證》。其中還包含到很多費用收據(jù)和證實，應妥善保留。4、項目報建登記，申請招標，辦理投標手續(xù)，確定勘驗，設計，施工，監(jiān)理隊伍，確定具體實施人資質(zhì)，嚴格控制，申請，《建設工程項目報建申請表》，保留對應收費憑證，充足準備申請投標手續(xù)，確定中標，簽署確定書，并立即簽訂招標投標協(xié)議。B.土地二級市場：即房地產(chǎn)二級市場是指已取得土地開發(fā)經(jīng)營權房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），在該地塊土地上建造好建筑物，如住宅房、辦公樓等，將土地使用權和土地上建筑物全部權一并轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)消費者。二級市場也指新建造好第一次上市出售房屋，就是房產(chǎn)增量市場。二級市場也包含土地二級市場，即土地使用權轉(zhuǎn)讓。也是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設，將新建成房地產(chǎn)進行出售和出租市場。即通常指商品房首次進入流通領域進行交易而形成市場。房地產(chǎn)二級市場也包含土地二級市場，即土地使用者將達成要求能夠轉(zhuǎn)讓土地，進入流通領域進行交易市場。C.土地三級市場：即房地產(chǎn)三級市場指房地產(chǎn)商品全部者（企業(yè)、單位和個人），將取得一定年限土地使用權和房產(chǎn)全部權進行轉(zhuǎn)讓或出售交換、交易市場項目市場調(diào)研：房地產(chǎn)調(diào)研是項目策劃和決議基礎，是利用科學方法，有目標,有計劃地搜集,整理和企業(yè)市場營銷相關多種情報,信息和資料，在調(diào)查基礎上對搜集數(shù)據(jù)和匯總情報進行分析,判定，為企業(yè)營銷決議提供依據(jù)信息管理活動。房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特點商品對象，對相關市場信息進行系統(tǒng)搜集,整理,統(tǒng)計和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究和估計，并最終為營銷決議服務專業(yè)方法，是經(jīng)過市場摸底、問卷、走訪、調(diào)查等方法采集信息，而且進行匯總、整理、分析、研究，提出項目開發(fā)提議。房地產(chǎn)市場調(diào)研，就是以房地產(chǎn)為特定商品對象，對相關市場信息進行系統(tǒng)搜集、整理、統(tǒng)計和分析，進而對房地產(chǎn)市場進行研究和估計，為決議者們了解房地產(chǎn)市場變動趨勢，制訂企業(yè)營業(yè)計劃，擬訂經(jīng)營策略提供參考和提議。因為土地和房屋“不動性”，房地產(chǎn)市場調(diào)查有很深地域特征和專指性。我們對房地產(chǎn)市場切入，也習慣依據(jù)地域形態(tài)，由點(單個樓盤)到線、面(區(qū)域98市場)，再由線、面(區(qū)域市場)到體(宏觀環(huán)境)；然后再從體回復到點、線和面，不停循環(huán)往復，融會貫通，才可真正把握。一、點——單個樓盤對單個樓盤進行市場調(diào)查是房地產(chǎn)市場調(diào)查基礎，它不不過新進職員接觸房地產(chǎn)知識第一課，而且也是任何資深人員，對房地產(chǎn)市場即時了解最為具體、最為直接路徑。單個樓盤市場調(diào)查通常包含以下五大項：第一項是分析樓盤地理位置。大方面講，就是分析樓盤區(qū)域歷史沿革，區(qū)域特征(商業(yè)中心、工業(yè)中心、學院小區(qū)等)；了解區(qū)域交通情況，(公交、地鐵、高架、輕軌、省市級公路、區(qū)縣級公路等)；因或公共配套設施(水、電煤等市政配套；公園、學校、醫(yī)院、影劇院商業(yè)中心、超市、賓館、圖書館、體育場館、集貿(mào)市場、著名餐館等生活配套)和人文環(huán)境等等。小方面講，就是樓盤地塊大小形狀，所處位置，它東西南北鄰居是誰?它進出道路怎樣?是否臨街……等等。和其它商品不一樣，樓盤地理位置是樓盤不可分離關鍵原因，它優(yōu)劣是否，往往決定了樓盤大部分價值。第二項是分析產(chǎn)品。這是樓盤市凋主體部分，關鍵在于了解樓盤土地、總建面積，產(chǎn)品類別和計劃，建筑設計和外觀，總建套數(shù)和房型，面積、格局配比，建筑用材，公共設施和施工進度……等等。分析產(chǎn)品是了解樓盤基礎，只有認真分析產(chǎn)品，才能正確把握所以而產(chǎn)生種種改變。產(chǎn)品原因中有一尤其項目，雖不是產(chǎn)品本身，但卻是產(chǎn)品關鍵組成，它就是我們常說企業(yè)組成，即知道樓盤投資、設計、建設和物業(yè)管理等關鍵事項負擔企業(yè)是誰?她們資質(zhì)怎樣?相互間是怎樣合作?……，從而評定樓盤資信度。第三項是剖析價格組合。即產(chǎn)品單價、總價和付款方法。市場中，往往有很多價格方面促銷活動，但萬變不離其宗，其最終究結(jié)于價格組合三個方面。剖析價格組合并了解其利用策略是市場調(diào)查最吸引人地方。第四項是了解廣告策略。廣告策略是指廣告關鍵訴求點，媒體選擇，廣告密度和實施效果等等。第五項是銷售實施。這是最關鍵地方，首先是指銷售點選擇，人員配置，業(yè)務實施……，其次則是指什么樣房型最好賣?什么樣總價最為市場所接收?吸引用戶最關鍵地方是什么?購房用戶群有什么特征……，全部這一切全部是市場調(diào)查所應該了解。其中銷售情況是個果，其它多個方面全部是因，了解因果，分析其中緣由，是單個樓盤，也是整個市調(diào)工作全部內(nèi)涵。二、線和面——區(qū)域市場對單個樓盤詳盡了解以后，能夠著手區(qū)域市場調(diào)查和分析。區(qū)域市場調(diào)查和分析，關鍵包含區(qū)域分析、區(qū)域產(chǎn)品和需求特征這三個方面。區(qū)域分析區(qū)域分析是指在特定區(qū)域中，對影響房地產(chǎn)市場交通路線、區(qū)域特征和發(fā)展計劃這三方面原因綜合分析。區(qū)分于單個樓盤地理位置分析，在具體分析中，區(qū)域分析更側(cè)重于整體分析和宏觀評定。如上海虹橋開發(fā)區(qū)崛起，經(jīng)過區(qū)域分析便可得悉，它是和虹橋飛機場至市中心良性交通線路，虹橋商貿(mào)區(qū)發(fā)展計劃是分不開。區(qū)域產(chǎn)品區(qū)域產(chǎn)品關鍵包含了解和分析在某個特定區(qū)域范圍內(nèi)，樓盤總量、類別、位置、分布、單價分布、總價結(jié)構、各類營銷手法市場反應和市場空白點捕捉等等。分析區(qū)域產(chǎn)品關鍵在于認真研究區(qū)域產(chǎn)品共同性和特異點，和它們市場反應強弱緣由。如某區(qū)域樓盤，在大家全部是住宅，全部是一樣價格，全部是一樣品質(zhì)情況下，其中一個賣得相當好，這就是區(qū)域產(chǎn)品應該著力分析地方。需求特征需求特征是指區(qū)域人口數(shù)量和密度，人口結(jié)構和家庭規(guī)模，購置力水平，用戶需求結(jié)構和特征，人口素質(zhì)和習慣癖好……，需求特征是從用戶角度對產(chǎn)品一個審閱，把握需求特征是不停創(chuàng)新動力和源泉。區(qū)域市場分析是建立在單個樓盤詳盡市場調(diào)查基礎之上。要寫好區(qū)域市場分析匯報，首先應該具體調(diào)查該區(qū)域某一單個樓盤，以后以這個樓盤所在街道為延伸區(qū)，將整個街道全部樓盤調(diào)查仔細。最終，則以這一街道為基準，分別具體調(diào)查周圍各條街道樓盤情況……，由此從點到線，從線到面，不停比較、分析，歸納和總結(jié)，區(qū)域市場情況便會了如指掌。三、體——宏觀環(huán)境對點、線、面把握是市場調(diào)查主體，但不是全部，只有對體(宏觀環(huán)境)深刻了解，才可能將房地產(chǎn)市場調(diào)查作得更活更深入。房地產(chǎn)市場體(宏觀環(huán)境)包含政治社會、經(jīng)濟發(fā)展、行政法規(guī)、國際情況等各方面原因。政治社會政治社會是指國家運作體制、政治安定情況、社會治安程度，房地產(chǎn)投資和城市化進程等方方面面情況。政治穩(wěn)定是社會發(fā)展基石，剖析房地產(chǎn)市場，不能忽略政治原因。經(jīng)濟原因經(jīng)濟原因是全部房地產(chǎn)宏觀原因中，對企業(yè)和個人最為顯現(xiàn)，最為直接原因。它包含國家經(jīng)濟發(fā)展情況，財政收支和物價，人口數(shù)量和消費，居民收入和儲蓄……等多種原因，如1997年存款利率幾次大幅下調(diào)，對刺激個人購房愿意作用就是顯而易見，房地產(chǎn)市場也所以幾起波瀾。行政法規(guī)行政法規(guī)關鍵包含土地制度、住房制度、稅收政策、城市發(fā)展戰(zhàn)略、城市計劃和特殊政策等各項內(nèi)容。如取消實物分房制度，對商品房銷售市場影響就是顯而易見。還有土地增值稅，它落實實施也是一把雙刃劍。限制過多，投資資金就不太愿意進來，經(jīng)濟發(fā)展速度就相對緩慢一點；限制過少，投機暴利行為就接踵而至，對國民經(jīng)濟損害也不可低估。國際情況國際間經(jīng)濟、軍事、政治等環(huán)境怎樣，對房地產(chǎn)影響不容忽略。如1997年末發(fā)生東南亞金融危機，它就或多或少地影響中國房地產(chǎn)市場。單就投資成本這一點分析，因為在東南亞金融危機中，中國周圍國家貨幣均貶值20%～50%，而人民幣則巍然不動。作為一個投資商人，她在作出決議之前，肯定就會對人民幣未來穩(wěn)定性和現(xiàn)階段相對成本作一評定。在勢態(tài)還未明朗時候，她肯定裹足不前?？偠灾c、面(線)、體組成了房地產(chǎn)市場調(diào)查基礎框架，它融會貫通則是房地產(chǎn)市場深入研究有效路徑，只有認真地進行市場調(diào)查，科學進行分析整理，我們才可能成為真正市場教授。房地產(chǎn)市場調(diào)研業(yè)務步驟調(diào)研標準工作室市場調(diào)研和專業(yè)性市場調(diào)研企業(yè)調(diào)研不一樣，不是一個靜態(tài)、描述性和系統(tǒng)性調(diào)研，而是一個為我們獨特策劃創(chuàng)意提供印證、刺激和支持調(diào)研。1.帶著問題調(diào)研：項目總監(jiān)應在調(diào)研開始3天內(nèi)提出項目開發(fā)所要處理問題，有了問題，就有方向。2.有目標地進行調(diào)研:帶著朦朧創(chuàng)意，如可能成立理念、定位、經(jīng)營思緒和方向等。調(diào)研過程中有開始構思多個可能性方案。一旦有框架性想法，就開始嘗試論證。不過在全方面深入調(diào)研工作結(jié)束前千萬別停留在這一個框架構想上。3.20/80法則：時間和精力用于關鍵問題上，不求系統(tǒng)全方面，但求在關鍵問題上關鍵突破。抓住關鍵人物，尤其是要和老板深入溝通。同時重視和專業(yè)人士和機構溝通，盡可能占有她們信息。4.“順瓜摸藤”法則：重視考察當?shù)貥潜P開發(fā)推廣水平，以“順瓜摸藤”方法從多種開發(fā)和營銷現(xiàn)象中尋求本質(zhì)——為何會這么做？其目標是什么？效果又怎樣？這種市場效果反應出消費者怎樣心態(tài)？調(diào)研制度1、每日例會制度：當日事當日畢，當日調(diào)查當日研究，每晚舉行小組例會，由項目責任人主持。2、調(diào)研日志制度：每日例會以后形成文字結(jié)論（關鍵點），指定專員錄入手提電腦，并以電子郵件發(fā)送到工作室策劃總部。3、晝考夜談：白天室外實地考察，晚上室內(nèi)訪談，以最緊湊時間完成調(diào)研。調(diào)研步驟調(diào)研基礎動作可分為以下多個步驟：1.前期基礎準備。索要企業(yè)和項目標背景資料，并經(jīng)過多種信息渠道（包含上網(wǎng)）進行行業(yè)、區(qū)域（城市）、企業(yè)信息搜集和分析。2.組建項目團體，進行人員分工，確定調(diào)研計劃，和用戶溝通聯(lián)絡。向用戶方提交包含項目、企業(yè)、市場和相關行業(yè)資料信息清單和訪談對象清單。3.進入項目現(xiàn)場，用1天左右時間快速對企業(yè)和項目進行粗略摸底，和用戶（關鍵是老板）溝通，明確關鍵問題，調(diào)整調(diào)研計劃。4.調(diào)查。成文資料、訪談和實地考察相結(jié)合，每日小結(jié)，形成份析關鍵點和問題關鍵點。5.研究。小組內(nèi)部交流，和用戶高層經(jīng)理交流，深入明確調(diào)研結(jié)論。6.補充調(diào)研。7.撰寫調(diào)研匯報。調(diào)研基礎內(nèi)容1.區(qū)域（城市經(jīng)濟、交通、商業(yè)、人口、消費文化）2.行業(yè)（房地產(chǎn)規(guī)模、水平、類型、等級層次、關鍵品牌營銷特點，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)育狀態(tài)，代理、媒體、廣告、計劃設計等）3.市場（消費者、競爭者）4.項目（區(qū)位、地塊、計劃、設計，目標市場細分，營銷策略，同類項目成功和失敗個案分析）5.企業(yè)（企業(yè)資源和能力，關鍵是和項目相關人、財、物等資源配置）調(diào)研計劃1.調(diào)研目標2.調(diào)研范圍3.調(diào)研關鍵4.調(diào)研提要5.需要用戶提供成文資料、訪談目標和考察目標地6.調(diào)研時間、地點和人員（包含需要用戶提供人員配合）調(diào)研匯報關鍵內(nèi)容1、市場及行業(yè)發(fā)展態(tài)勢評定2、企業(yè)能力及開發(fā)意向評定3、項目機會和可行性評定4、相關行業(yè)相關問題評定調(diào)研工作文檔1、調(diào)研提要（出發(fā)前初步提要）2、調(diào)研工作具體計劃（和用戶協(xié)商后提出）3、調(diào)研資料清單（對用戶提出要求）4、調(diào)研問題目錄（對自己提出問題）5、調(diào)研日志和例會紀要6、階段性小結(jié)和評定匯報7、給信息部信息資料目錄項目整體策劃關鍵包含房地產(chǎn)項目策劃概述、房地產(chǎn)項目選址策劃、房地產(chǎn)項目市場調(diào)查、房地產(chǎn)項目STP（細分、目標、定位）策劃、房地產(chǎn)項目產(chǎn)品策劃、房地產(chǎn)項目形象策劃、房地產(chǎn)項目投融資策劃、房地產(chǎn)項目價格策劃、房地產(chǎn)項目市場推廣策劃、房地產(chǎn)項目廣告策劃等內(nèi)容。項目策劃也就是房地產(chǎn)開發(fā)項目標可行性研究。一、可行性研究內(nèi)容：可行性研究根本目標是實現(xiàn)項目決議科學化、民主化，降低或避免投資決議失誤，提升項目開發(fā)建設經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益?？尚行匝芯筷P鍵內(nèi)容有：(1)項目概況；(2)開發(fā)項目用地現(xiàn)場調(diào)查及動遷安置；(3)市場分析和建設規(guī)模確實定;(4)計劃設計影響和環(huán)境保護;(5)資源供給；(6)環(huán)境影響和環(huán)境保護；(7)項目開發(fā)組織機構、管理費用研究；(8)開發(fā)建設計劃；(9)項目經(jīng)濟及社會效益分析;(10)結(jié)論及提議。

二、可行性研究工作階段投資機會研究：該階段關鍵任務是對投資項目或投資方向提出提議，即在一定地域和部門內(nèi)，以自然資源和市場調(diào)查估計為基礎，尋求最有利投資機會。投資機會研究相當粗略，關鍵依靠籠統(tǒng)估量而不是依靠具體分析。該階段投資估算正確度為±30%，研究費用通常占總投資0.2%～0.8%。假如機會研究認為可行，就能夠進行下一階段工作。初步可行性研究，亦稱“預可行性研究”。在機會研究基礎上，深入對項目建設可能性和潛在效益進行論證分析。初步可行性研究階段投資估算精度可達±20%,所需費用約占總投資0.25%～1.5%。具體可行性研究，即通常所說可行性研究。具體可行性研究是開發(fā)建設項目投資決議基礎，是在分析項目在技術上、財務上、經(jīng)濟上可行性后作出投資是否決議關鍵步驟。這一階段對建設投資估算精度在±10%，所需費用，小型項目約占投資1.0%～3.0%，大型復雜工程約占0.2%～1.0%.項目標評定和決議，根據(jù)國家相關要求，對于大中型和限額以上項目及關鍵小型項目，必需經(jīng)有權審批單位委托有資格咨詢評定單位就項目可行性研究匯報進行評定論證。未經(jīng)評定建設項目，任何單位不準審批，更不準組織建設。三、可行性研究步驟：可行性研究按5個步驟進行：(1)接收委托；(2)調(diào)查研究；(3)方案選擇和優(yōu)化；(4)財務評價和國民經(jīng)濟評價；(5)編制可行性研究匯報。

房地產(chǎn)項目策劃思維模式淺議伴隨市場經(jīng)濟不停發(fā)展和深化，房地產(chǎn)業(yè)成為引人注目標新經(jīng)濟增加點，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一，其在市場經(jīng)濟總體格局中地位愈益突出。在這一大背景下應運而生房地產(chǎn)項目策劃，也由此而越來越受到業(yè)界人士高度重視和普遍關注。策劃水準意味著項目標優(yōu)劣，策劃成敗在相當程度上決定著項目標市場命運，這么結(jié)論在成熟開發(fā)商看來是不容置疑共識和無須爭辯事實。然而，面對不停加劇市場競爭，和明確“策劃需要”相比，“需要怎樣策劃”和“怎樣進行策劃”卻霧里看花，不甚明了，這種目標和手段矛盾，觀念和方法沖突，困擾著開發(fā)商，也折磨著策劃人。本文不揣淺陋，試圖經(jīng)過項目策劃思維模式思索，對房地產(chǎn)項目策劃尤其是住宅項目策劃思維通常方法和應該有基礎規(guī)律，結(jié)合上述問題作討教大方分析和拋磚引玉探討。策劃思維邏輯起點1、策劃和策劃思維：所謂策劃，簡言之即策略和計劃，是對未來將要發(fā)生事情所做目前決議，表現(xiàn)為一個借助腦力進行模擬操作理性行為，出主意、想

措施、制訂實施方案。要處理是做什么、何時做、誰來做、怎么做問題。任何一個成功策劃全部是策略和計劃高度統(tǒng)一結(jié)果，策略是前提，計劃是關鍵，策略是“源”，計劃是“流”，無源不成流，有流必有源。策劃尤其是房地產(chǎn)項目策劃其本身含有哪些屬性呢？它當具有資源整合合理性，實施運作可控性、可操作性，把握市場不一樣凡響正確性和利潤最大化經(jīng)濟性，這些基礎元素有機組成是策劃萬變不離其宗要義，是確保策劃質(zhì)量根本。策劃思維是知識密集型高級思維，嚴密性和發(fā)明性和某種意義上靈感性是其基礎思維特質(zhì)。它不一樣于通常創(chuàng)作思維，也不一樣于經(jīng)營管理思維，不一樣于經(jīng)驗思維、理論思維、形象思維，而是一個以發(fā)明性思維和直覺思維為精華多個思維方法融為一體組合思維。廣博知識，豐富經(jīng)驗，敏銳市場觸覺，深厚專業(yè)素養(yǎng)是卓越策劃思維基礎。策劃思維嚴密性和圍棋思維相仿，既要有良好大局觀，又要有正確計算能力，以權衡得失，判定優(yōu)劣，明確取舍。策劃思維靈感性和廣告創(chuàng)意思維相仿，百思不得其“解”，偶然靈光一現(xiàn)，山窮水復之際，瞬間柳暗花明。汽車大王福特發(fā)明劃時代“流水作業(yè)”，就是因為在苦思冥想中偶然看到一家肉店三人分工協(xié)作工作情景，突現(xiàn)靈感，受到啟發(fā)，并加以發(fā)明性設計和發(fā)揮而形成。策劃思維特征是由策劃本身決定。策劃人個性和觀念對策劃思維有影響，并所以而形成不一樣策劃風格，概念包裝型，產(chǎn)品務實型，多元整合型等均屬于不一樣主張或不一樣項目條件下多個策劃風格。

2、策劃思維邏輯起點策劃思維之邏輯起點正確選擇，對于策劃作業(yè)全過程來說，含有不能忽略關鍵意義。就人類思維“概念、判定、推理”通常程式而言，無疑，概念設計是策劃思維邏輯起點。這里所說概念是指房地產(chǎn)產(chǎn)品概念，或說是項目概念，也可稱項目理念。廣州光大花

“大榕樹下，健康人家”生態(tài)概念；奧林匹克花園“運動就在家門口”健康概念；碧桂圓“給你一個五星級家”身份概念和先辦學校，再建房子教育概念，和北京現(xiàn)代城SOHO概念等全部是房地產(chǎn)項目策劃概念設計有口皆碑典范。假如說上述概念設計是從整體規(guī)劃角度進行，那么，概念設計還存在另外一個單體建筑設計領域，前者是生活概念，后者是住宅產(chǎn)品概念，前者是宏觀小區(qū)概念，后者是微觀建筑概念。上?？禈虬雿u“獨院式住宅”、北京現(xiàn)代城“SOHO”空間，還有所謂“TOWNHOUSE”“LOFUT”“COSMO”等均為住宅概念設計引領時尚杰作和代表。一個時期來，沿海城市房地產(chǎn)市場項目策劃，在思維模式橫向嫁接方面有很多成功探索，受到權威肯定，媒體追捧和消費者廣泛認同。房地產(chǎn)和旅游整合產(chǎn)生了旅游房產(chǎn)概念。產(chǎn)權式酒店，時權式酒店引入旅游度假類住宅項目，還有周末休閑“5+2”生活概念等，潘石屹博鰲藍色海岸是這一概念著名項目。SOHO、E—house是網(wǎng)絡和房地產(chǎn)嫁接，奧林匹克花園是體育和房地產(chǎn)嫁接。這些概念是形成有效傳輸邏輯起點，是注意力經(jīng)濟求之難得發(fā)展商產(chǎn)品賣點，消費者記憶點，也是現(xiàn)在猛烈房地產(chǎn)市場競爭中營銷制勝往往能夠取得四量撥千斤之效果關鍵訴求因子。當然，這里需要強調(diào)是，概念設計是策劃思維邏輯起點，決不是項目策劃思維全部，更不是忽略產(chǎn)品品質(zhì)，一味追求概念包裝項目炒作。品質(zhì)是概念依據(jù)，概念是品質(zhì)有機附麗，從產(chǎn)品形象價值方面來說，其實概念也是品質(zhì)一部分。當然，這里所說概念設計有一個前提，那就是市場，依據(jù)企業(yè)具體情況，經(jīng)過對目標市場宏觀和微觀充足調(diào)查分析，在以前提下進行有放矢概念設計。不能閉門造車，不能想當然，不能為了概念而概念，嘩眾取寵，舍本逐末。有了概念是錦上添花，然而，對于現(xiàn)在居高不下商品房投訴來說，真正產(chǎn)品品質(zhì)才是雪中送炭。另外，撇開策劃對象即項目本身，策劃作業(yè)領域或范圍也存在一個概念設計問題。長久以來，開發(fā)商乃至策劃人關注多是既定項目標策劃，即項目策劃，而往往忽略了還應該去開展未知項目標策劃，即“策劃項目”。提出這一見解所想處理是策劃工作、策劃組織設計

問題，沒有健全策劃組織組成，不明白策劃工作完整領域，其結(jié)果，所帶來不僅僅是策劃遺憾，而實質(zhì)是企業(yè)另一個策劃事業(yè)空間喪失。房地產(chǎn)項目策劃，在宏觀上可區(qū)分為或說設計為“策劃項目”和“項目策劃”兩個基礎概念或范圍，并由此順理成章地可把它確立為策劃思維兩個基礎領域，即“策劃項目”思維領域和“項目策劃”思維領域。前者重策略，后者重計劃。依據(jù)對房地產(chǎn)市場不間斷調(diào)研分析，結(jié)合企業(yè)本身發(fā)展戰(zhàn)略，策劃符合企業(yè)發(fā)展需要各類項目，作為項目貯備，可稱之為軟資源貯備，和資金、土地、管理、關系，人、財、物等軟硬件物質(zhì)資源貯備（可稱之為硬資源貯備）進行有機整合，雙向?qū)?，確立項目，并進行“項目策劃”。當然，這一過程是雙向互動，即依據(jù)項目貯備尋求資源，依據(jù)已經(jīng)有資源策劃項目，兩相結(jié)合，不可偏廢，實現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)兩類資源聯(lián)動和可連續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)市場由初級競爭正逐步過渡到完全競爭，并將最終走向壟斷競爭，房地產(chǎn)商、投資商面對逐步走向規(guī)范、走向秩序、日趨猛烈市場競爭，在確保硬資源貯備同時，不停加強軟資源貯備，并依據(jù)策劃項目和項目策劃需要，調(diào)整和健全企業(yè)策劃班子，建立符合這一演變需要策劃運作機制，能夠說是十分必需。相信有遠見發(fā)展商將會越來越重視“策劃項目”對于企業(yè)在優(yōu)勝劣汰市場經(jīng)濟法則面前關鍵性，未雨綢繆，捷足先登，方能立于不敗之地。項目策劃思維模式策劃思維有其獨有個性特質(zhì)，但決不排斥認識過程通常規(guī)律和科學思維基礎程序。從信息論角度，能夠把策劃思維全過程看成為“信息輸入、加工、輸出、反饋”等組成信息流動過程。區(qū)分為獲取信息、處理信息、產(chǎn)生方案、效果評定四個階段，對應項目策劃市場調(diào)研、分析論證、方案策劃和市場反饋四個步驟。各階段、各步驟思維方法全部離不開大家思維歸納、推理兩種基礎模式。1、策劃思維歸納模式：從自然資源利用上可把房地產(chǎn)項目歸納分類為：山景項目、水景（江河景湖景及海景）項目、名勝項目等。香港淺水灣一帶豪宅，美國

比利華山莊，深圳金海灣花園、蔚藍海岸、華僑海景山莊，廣州二沙島別墅、星河灣、廣州大橋珠江南岸中海錦苑，上?？禈虬雿u等全部是經(jīng)典水景項目。深圳中海怡翠山莊，廣州翠湖山莊、白云堡別墅（白云山麓）等均為山景項目。成全部浣花別墅區(qū)、杜甫花園，杭州綠園、九溪玫瑰園等可算是名勝項目。從區(qū)位上可分為市區(qū)項目、郊區(qū)項目；從規(guī)模上可分為單體住宅樓和住宅小區(qū)；從品質(zhì)檔次上可分為安居房、經(jīng)濟適用房、一般商品房、高尚公寓、別墅豪宅等；從建筑形式上可分為內(nèi)廊式住宅、外廊式住宅、天井式住宅、點式住宅等。從渠道上可分為內(nèi)銷房、外銷房（異銷售或涉外銷售）；從建筑結(jié)構上可分為磚混結(jié)構、框架結(jié)構等，另外，還可從產(chǎn)品題材、建筑風格、小區(qū)文化、生活方法等方面進行分類。這種分析歸納模式或方法在策劃思維“獲取信息”階段，也就是市場調(diào)研階段作用關鍵表現(xiàn)在對市場信息科學、有效、正確把握上。面對目標市場復雜多元信息資源，依據(jù)市場細分原理，采取分類歸納措施，進行梳理整合，展開分門別類常常性研究，尋求市場空缺，發(fā)覺市場機會，繼而策劃出符合企業(yè)發(fā)展需要新項目。在策劃思維信息加工處理階段，對于明確項目標產(chǎn)品定位、市場定位十分關鍵。2、策劃思維推理模式：策劃思維推理模式關鍵反應在策劃思維全過程輸出階段，在對市場信息獲取、整理、加工基礎上，進行深入分析論證和發(fā)明性

策劃構思。去粗取精，去偽存真，由此及彼，由表及里，把握市場脈搏，洞察市場先機。廣東順德碧桂園正是因為其開發(fā)商和項目策劃人，順應了中國人千年傳承、望子成龍民族文化傳統(tǒng)，和富裕起來當?shù)厝巳遮呁宫F(xiàn)對兒女就學關心和重視，發(fā)明性地采取先辦學校，再推住宅開發(fā)模式，演繹出所謂碧桂圓神話，取得了至今仍令業(yè)界津津樂道輝煌成就。一樣，北京現(xiàn)代城是因為看準了城市SOHO一族大量涌現(xiàn)，認定了居家式辦公群體市場需求，推出了獨步一時，領導時尚“SOHO”空間。前者立足于傳統(tǒng)文化，后者立足于現(xiàn)代文化。房地產(chǎn)開發(fā)理念基礎要素不外乎“生態(tài)、人性、文化”三個方面，對應組成策劃思維推理模式三個領域，或說三種形態(tài)，即生態(tài)推理型，人性推理型，文化推理型。前文所提之廣州碧桂圓和北京SOHO現(xiàn)代城屬于文化推理型。廣州光大花園屬于生態(tài)推理型，城市居家，人對

生活健康、環(huán)境生態(tài)追求日漸強烈，大榕樹下生態(tài)家園，滿足了受眾對環(huán)境健康渴望，贏得了驕人市場業(yè)績。上?？禈虬雿u則屬于人性推理型，針對人對別墅依戀情結(jié)，發(fā)明性地演繹“獨院式”住宅，成為新住宅運動創(chuàng)新精神一個代表。值得一提是房地產(chǎn)市場多年來初露端倪亞文化現(xiàn)象，這也應該歸之為文化推理型領域。比如說“生活方法”就屬于亞文化。博敖藍色

海岸旅游房產(chǎn)；奧林匹克花園體育房產(chǎn)；“5+2”生活方法休閑度假房產(chǎn)等，全部是從現(xiàn)代人生活方法發(fā)展演變中或說是從亞文化現(xiàn)象中尋求產(chǎn)品演繹依據(jù)，深入分析現(xiàn)象，正確判定趨勢，成功發(fā)明需求。總而言之，思維是有模式，因為思維有規(guī)律，掌握策劃思維規(guī)律，能夠提升思維效率，思維質(zhì)量和策劃水準，只有遵照了這么策劃需要，才能得到需要策劃，成功策劃。淺析房地產(chǎn)項目策劃中文化原因回顧近幾年廣州樓市，越來越多房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)認識到：文化含量高低日益成為大家選擇居住地關鍵標準，項目策劃及開發(fā)必需結(jié)合地域特點，考慮環(huán)境原因，奠定在深厚文化底蘊基礎上。好策劃項目肯定對其本身特點有正確把握，對其所處小區(qū)文化有獨到了解，下面略舉幾例。碧桂園：它開發(fā)理念和模式首先是中國傳統(tǒng)文化代表――儒家思想建大功、立大業(yè)及望子成龍思想，在家庭倫理上提倡中國傳統(tǒng)文化天倫之樂、合家歡樂和刻意追求中國傳統(tǒng)家庭溫馨。在園內(nèi)創(chuàng)辦“貴族學?！保逃刃?，配套完善全部表現(xiàn)出來。在自然環(huán)境上，發(fā)揮有山有水，自然環(huán)境好優(yōu)勢，大力渲染“鄉(xiāng)村中全部和城市中鄉(xiāng)村”概念；在管理服務上，產(chǎn)品最終定格為“碧桂園――給你一個五星級家”生活方法，全部這些，完全符合山水城市所提倡田園式居住文化生活方法。麗江花園：在計劃建設之初，即融入嶺南文化格調(diào)，采取組團式布局，組團底層采取局部架空設計，類似嶺南騎樓格局，穿行于小區(qū)各棟樓宇之間。在后期建設中，引入獨特小區(qū)文化，提出“一方水土一方人，美善相隨麗江人”居住理念，形成白領人士、海外人士、私營業(yè)主等追求個性化空間，重視郊區(qū)環(huán)境生活市場風格。翠湖山莊：其萬象翠園包羅萬象，從蘇州園林到美洲酒吧，從古烽火臺到古羅馬廊柱，一幅幅融匯中西，貫通古今時空畫卷展現(xiàn)在大家面前。萬象翠園有景50多處。江南園林式“翠居”用亭臺、園門、小橋流水、竹籬柴扉，勾畫一幅江南風情畫。會所前龍馬廣場，古樸天然石塊凝結(jié)了中國傳統(tǒng)文化精髓。利用地下應急通道出口而建烽火臺，滄桑味十足，是孩子們發(fā)揮時空想象樂園。流水和瀑布相映靈泉飛瀑、秋千椅和攀爬架組成拾趣園、天圓地方十二生肖廣場等等，全部顯現(xiàn)人和自然親近中國園林文化妙處。很多其它優(yōu)質(zhì)樓盤在項目策劃指導思想上，也全部努力爭取以文化為根本或滲透人文原因。概括起來，有以下多個風格：①郊外山水文化盤（如祈福新村、廣地花園、奧林匹克花園等），提倡是園林文化、度假文化、運動文化、健康環(huán)境文化；

②老城區(qū)文化盤（如蘭亭穎苑、南景園、江南玫瑰園等），提倡含有傳統(tǒng)嶺南文化特色商業(yè)文化、嶺南民居建筑文化、園林文化、區(qū)域本土風情文化（市井文化）等；③新城市中心文化盤（如星匯園、帝景苑、南國花園等），崇尚現(xiàn)代生活時尚文化，追求快節(jié)奏、高效益，提倡辦公文化、白領（創(chuàng)業(yè)）文化、外來文化、科技文化等。生活即藝術，藝術即生活。我們說一個人很知道生活，實際上是在說這個人有很強審美能力。不停地提升自己審美能力，是大家生活追求，而居住地文化含量則對大家這種能力有著最直接、最強烈影響。誰開發(fā)產(chǎn)品文化特色鮮明，誰產(chǎn)品就代表著一個文化時尚，誰就能快速占領市場，樹立形象，建立產(chǎn)品品牌。所以，項目策劃必需正視這種特點，充足考慮所在區(qū)域人文環(huán)境，并進行必需地提煉概括，將文化因子充足融入到項目開發(fā)每一個步驟，生產(chǎn)出好作品，以實現(xiàn)哲學家海德格爾所說“人，詩意地棲居在大地上”。計劃建筑概念設計是概念性計劃設計,所謂概念性計劃設計,也就是說概念計劃是因為我們現(xiàn)在計劃體系存在很多缺點,不能處理現(xiàn)實發(fā)展中部分問題,部分城市才開始,現(xiàn)在還沒有列為計劃體系當中。所謂概念，是指你到底要做什么事情，是指你方案根本出發(fā)點——比如你是要看場地內(nèi)部樹或外圍景色，或其它想法。設計深入就是經(jīng)過建筑手法把你概念實現(xiàn)和落實出來——你想要空間就是經(jīng)過建筑設計來表現(xiàn)；全部外觀和細部創(chuàng)意全部是為了表現(xiàn)你概念！概念性計劃設計定義

概念性計劃是介于發(fā)展計劃和建設計劃之間一個新計劃，它強調(diào)思緒創(chuàng)新性、前瞻性和指導性。是屬于一個對項目宏觀發(fā)展思緒探討和研究。作為一個計劃設計思維方法，它淡化了設計表象，使計劃成為綱領性、戰(zhàn)略性文件，指導和協(xié)調(diào)項目區(qū)發(fā)展和建設。概念性計劃設計內(nèi)容

概念計劃內(nèi)容關鍵是對城市發(fā)展中含有方向性、戰(zhàn)略性重大問題進行集中專門研究，從經(jīng)濟、社會、環(huán)境角度提出城市發(fā)展綜合目標體系和發(fā)展戰(zhàn)略，以適應城市快速發(fā)展和決議要求。

住宅類概念性計劃設計！

住宅類概念性計劃設計內(nèi)容通常來說應包含以下多個方面內(nèi)容：對計劃區(qū)域資源和客源市場進行分析和估計；確定計劃區(qū)定位、發(fā)展方向和發(fā)展戰(zhàn)略；明確住宅產(chǎn)品開發(fā)方向、特色和關鍵內(nèi)容；提出計劃區(qū)旅游發(fā)展關鍵項目，強調(diào)策劃創(chuàng)新、個性和特色；提出相關要素發(fā)展標準和方法等。從而在宏觀層面上對計劃區(qū)住宅發(fā)展勾勒理想藍圖。

和總體計劃設計相比：概念計劃強調(diào)內(nèi)容簡化，區(qū)分輕重緩急，重視長遠效益和整體效益。概念計劃提供是客觀全局性發(fā)展政策和設想，在微觀層面（具體操作層面）含有不確定性、模糊性和靈活性特點，微觀層面內(nèi)容可依據(jù)環(huán)境改變立即調(diào)整。修建性具體計劃設計以城市總體計劃、分區(qū)計劃或控制性具體計劃為依據(jù)，制訂用以指導各項建筑和工程設施設計和施工計劃設計。修建性具體計劃能夠由相關單位依據(jù)控制性具體計劃及建設主管部門(城鎮(zhèn)計劃主管部門)提出計劃條件，委托城市計劃編制單位編制。修建性具體計劃需搜集基礎資料，除控制性具體計劃基礎資料外，還應增加：（一）控制性具體計劃對本計劃地段要求；（二）工程地質(zhì)、水文地質(zhì)等資料；（三）各類建筑工程造價等資料。修建性具體計劃結(jié)果（一）計劃說明書1、現(xiàn)實狀況條件分析；2、計劃標準和總體構思；3、用地布局；4、空間組織和景觀特色要求；5、道路和綠地系統(tǒng)計劃；6、各項專業(yè)工程計劃及管網(wǎng)綜合