A公司一期綜合體項目成本控制及問題分析目錄TOC\o"1-2"\h\u23115A公司一期綜合體項目成本控制及問題分析 17875第三章A公司一期綜合體項目成本控制現(xiàn)狀 1181043.1A公司一期綜合體項目工程概述

195813.2A公司一期綜合體項目現(xiàn)狀分析 285723.3A公司一期綜合體項目成本計劃及控制偏差分析 420727第四章A公司一期綜合體項目全過程成本控制方法 8212474.1全過程成本控制的主要對象 8269284.2土地成本的控制 8104194.3實施階段的成本控制 1079624.4營銷階段的成本控制 18第三章A公司一期綜合體項目成本控制現(xiàn)狀3.1A公司一期綜合體項目工程概述

3.1.1工程項目概況項目位于湖北省武漢市高新產(chǎn)業(yè)技術(shù)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃用地（商業(yè)綜合）約207畝，總建筑面積近26萬平方米。項目分二期建設(shè)，其中一期投資約4.5億元，規(guī)劃用地面積98.88畝，建筑面積約10萬平方米。項目將打造成融合4S中心、專業(yè)賣場、高端餐飲、休閑娛樂，聚合綠色辦公、精品公寓式辦公為一體的武漢城西新城中心。項目作為超過50萬平方米的大型城市綜合體，將成為武漢城市及城西經(jīng)濟發(fā)展的新增長點，塑造城市及城西形象的新名片，對推動武漢及城西的城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)優(yōu)化升級帶來不可估量的巨大作用。3.1.2項目目標、原則、理念為保證項目的如期交工并保質(zhì)保量，A公司一期綜合體擬定了詳細的項目目標，并將自己集團企業(yè)中已經(jīng)建成的項目作為藍本來融匯進自身項目中，確立了與集團企業(yè)相呼應(yīng)和吻合的項目目標、原則和理念。在特定的資源條件下，通過成本控制措施，提高資源利用效率，為經(jīng)濟資源的許可要求的范圍，成本控制不僅降低成本只是性能的作用，而且在提高資源利用效率，通過成本控制措施的有效實施，減少資源消耗，降低成本，的有限的經(jīng)濟資源，創(chuàng)造更多的使用價值，實現(xiàn)“低成本、高效益”的目標。這也是A公司一期綜合體項目成本控制的指導(dǎo)思想。A公司一期綜合體項目目標為：三年投用，投資嚴格控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，各項建設(shè)成本都在掌控之中。A公司一期綜合體項目原則參照其合作單位，內(nèi)外裝飾風(fēng)格突出現(xiàn)代商業(yè)特色，體現(xiàn)當(dāng)今時尚的國際流行布置特色，具備功能上科學(xué)合理、布局調(diào)配穩(wěn)妥，動靜結(jié)合、人流物流通暢，既有藝術(shù)欣賞性又具有安全規(guī)范性的綜合性大型商務(wù)酒店。在項目理念上，A公司一期綜合體關(guān)注地方回報，確立在在充分滿足使用功能的基礎(chǔ)上，將綜合體建設(shè)成具有武漢市的標志性建筑的目標，建筑立面設(shè)計突出體現(xiàn)國際商務(wù)區(qū)鮮明的個性及時代特征。3.1.3總體工程內(nèi)容A公司一期綜合體項目是第五代商業(yè)shoppingpark為核心的HOPSCA，根據(jù)地域的不同需求有機組合商業(yè)、酒店、辦公、居住、會展、交通樞紐等配套設(shè)施，集休閑、娛樂、餐飲、商務(wù)、居住、交通、旅游等諸多功能于一體，以“時間型消費、激發(fā)型消費、體驗型消費”理念，打造全新的城市魅力中心。現(xiàn)在的購物中心多以目的型消費為主，即有購物需求后才去購物中心。而水游城倡導(dǎo)的是“沒事就去逛逛吧”，已將商業(yè)、休閑與生活完全融為了一體。3.2A公司一期綜合體項目現(xiàn)狀分析3.2.1成本控制組織體系現(xiàn)狀A(yù)公司一期綜合體實行的是直線職能制施工項目管理模式。在直線制結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)上進行了適當(dāng)?shù)母倪M從而形成了直線職能制組織結(jié)構(gòu)。工程部工程部項目經(jīng)理項目負責(zé)人財務(wù)審計部材料采購部綜合管理部成本控制圖1組織結(jié)構(gòu)3.2.2成本控制流程現(xiàn)狀A(yù)公司一期綜合體項目成本控制流程如下：（1）開工前，對項目的成本控制通過核定預(yù)算和數(shù)量計算實現(xiàn)控制。A公司一期綜合體項目有專門的預(yù)結(jié)算部，在核定預(yù)算方面，項目建設(shè)伊始便建立相關(guān)制度，預(yù)決算部招聘具有一定預(yù)算專業(yè)水平和資質(zhì)的人員來擔(dān)任，保證了預(yù)算的專業(yè)性、引導(dǎo)性和可信性。項目部成立審計監(jiān)察室，對各職能部門進行監(jiān)督監(jiān)察，確保預(yù)算的公正并規(guī)避人情預(yù)算。（2）施工過程中，A公司一期綜合體項目部明確規(guī)定，必須經(jīng)過嚴格的審批程序，通過采發(fā)文件準備、廠商評比、邀標、議價、決標、合約簽訂等環(huán)節(jié)，層層把關(guān)，嚴格控制投標方的標的和質(zhì)量、信譽和價目，從而實現(xiàn)可視化控制。審計監(jiān)察室對項目實行全過程監(jiān)控，從而實現(xiàn)工程造價的透明性和可視化，避免工程質(zhì)量和偷工減料問題發(fā)生。（3）合約簽訂后，交由總部審核，方能生效。總經(jīng)理審批實現(xiàn)了項目權(quán)力集中，條目清晰，避免各部門推諉、扯皮現(xiàn)象，同時有利于項目部高層及時了解工程進展。（4）在合約生成并執(zhí)行的過程中，A公司一期綜合體對程序進行了細化，重點分為請款和成控兩個環(huán)節(jié)，簡化了工作流程并保證了工作績效。（5）請款環(huán)節(jié)主要包括以下流程：單價核對、數(shù)量核算、異動；（6）成控環(huán)節(jié)主要包括以下流程：付款條件、合同匯總、現(xiàn)金流。A公司一期綜合體對項目的控制力求做到縮減工作流程，細化工作條目，節(jié)約審批時間。在成控環(huán)節(jié)，由財務(wù)部門進行專業(yè)的付款條件核對，符合付款條件予以通過，并進行付款。合同匯總由綜合計劃部對合同進行管理和匯總，保證存檔齊全，隨時備查。A公司一期綜合體項目規(guī)定，要在一定會計期間按照現(xiàn)金收付實現(xiàn)制，通過對施工項目現(xiàn)金流動情況產(chǎn)生的現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出及其總量情況進行統(tǒng)計、核算，保證財務(wù)支出節(jié)約、實用。（7）A公司一期綜合體項目請款和成控環(huán)節(jié)通過各主管部門的審批，實現(xiàn)流程的有效控制，符合條件，財務(wù)部根據(jù)流程提示進行付款，一目了然、清晰有序。（8）A公司一期綜合體項目由財務(wù)部統(tǒng)一付款，所有賬目定期裝訂封冊，由統(tǒng)計部門進行統(tǒng)計分析，確認付款是否適當(dāng)。對于付款失誤的追求其主管部門的領(lǐng)導(dǎo)責(zé)任和崗位當(dāng)事人的責(zé)任。（9）A公司一期綜合體項目經(jīng)過提報，進行預(yù)算分析，對原有預(yù)算進行評價；生成現(xiàn)金流情況，復(fù)核合同履行情況。3.2.3成本控制措施與方法現(xiàn)狀A(yù)公司一期綜合體項目主要采取目標成本預(yù)測法，屬于事前控制。工程項目的建設(shè)期長加之復(fù)雜性決定了其成本預(yù)測會因不同工程子項的不同圖紙而分別計價。所以工程項目目標成本的確定需要施工企業(yè)綜合施工設(shè)計、招標文件、施工企業(yè)目前項目利潤需求水平等各方因素分析對比和科學(xué)預(yù)測。A公司首先確定項目目標成本，并依據(jù)目標成本制定成本計劃，然后進行具體的實施工作。由于在項目實施過程中執(zhí)行不到位以及保證措施不得力，最終導(dǎo)致竣工后實際成本與目標成本之間存在較大的差距。目前A公司采用的目標成本預(yù)測法不能有效地控制項目成本。3.2.4成本控制流程模型A公司一期綜合體項目施工過程中，沒有嚴格按照規(guī)定的流程進行項目計劃、項目預(yù)測、項目組織、項目控制、項目核算和項目分析，因此需要加強成本管理流程的執(zhí)行力建設(shè)。項目成本管理內(nèi)容和流程如圖2所示。項目成本核算企業(yè)負責(zé)人 項目成本分解項目成本核算企業(yè)負責(zé)人 項目成本分解項目成本獎勵項目成本考核項目成本分析項目成本獎勵項目成本考核項目成本分析圖2項目成本管理內(nèi)容和流程3.3A公司一期綜合體項目成本計劃及控制偏差分析偏差分析法也稱掙值法（EV）、贏得值法。偏差分析法測量主要用于房地產(chǎn)項目的實施，也是完善房地產(chǎn)項目情況開發(fā)成本、實際進度的一種方法衡量。臧秀平.臧秀平.建設(shè)工程項目管理[M].北京.中國建筑工業(yè)出版社.2011偏差分析是廣泛應(yīng)用于房地產(chǎn)項目成本控制，是房地產(chǎn)項目成本控制，進度控制有機地結(jié)合在一起，并建立兩者的內(nèi)在聯(lián)系。例如，在房地產(chǎn)項目中的某一個階段，累計成本和累計預(yù)算成本相當(dāng)，但如果實際完成進度沒有達到預(yù)算房地產(chǎn)量，對房地產(chǎn)項目的預(yù)算結(jié)果超出了房地產(chǎn)的剩余量來完成，完成這些房地產(chǎn)成交量必須增加更多的成本，預(yù)算和成本控制在房地產(chǎn)項目的完成將為這太晚了。偏差分析的方法可以解決上述問題，是一個比較完整的、有效的房地產(chǎn)項目成本控制的方法。3.3.1A公司一期綜合體項目成本計劃分析1．投資金額分布本項目建設(shè)期為3年。建設(shè)投資為27107.35萬元，第1年計劃投入資金10000.00萬元，第2年投入資金為10000.00萬元，第3年投入資金為7107.35萬元。2．投資估算計劃建設(shè)投資由建筑工程費、設(shè)備購置費、安裝工程費、工程建設(shè)其他費用、基本預(yù)備費構(gòu)成。（1）建筑工程費按照單項工程投資估算法，并參考類似工程確定本項目工程造價。經(jīng)估算項目建筑工程費10456.84萬元。（2）設(shè)備購置費本項目設(shè)備主要為電梯、供電系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、信息系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、餐飲設(shè)備、健身游樂設(shè)備等，按生產(chǎn)廠家出廠價或參考同類工程估算，估算總額2758.62萬元。（3）安裝工程費用根據(jù)設(shè)備類別按一定的比例計取，給排水管道、供熱管道、供電線路等安裝工程費按定額估算。估算總額為567.87萬元。（4）工程建設(shè)其他費用根據(jù)國家和湖北省有關(guān)規(guī)定計取，具體項目如下：①建設(shè)單位管理費：按財建[2013]394號文件計算。②招標服務(wù)費：按計價格[2013]1980號文件《招標代理服務(wù)收費暫行辦法》計算。③工程設(shè)計費、預(yù)算費編制費：按計價格[2013]10號文件《工程勘察設(shè)計收費管理規(guī)定》計算。④環(huán)境評價費：根據(jù)國家計委計價格[2013]125號文件計算。⑤工程監(jiān)理費：根據(jù)國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定》的通知要求計算（發(fā)改價格[2014]670號）。⑥工程保險費：按建筑安裝的0.3％計算。工程建設(shè)其他費用按規(guī)定計取，合計11316.07萬元。（5）基本預(yù)備費：是指在項目實施過程中無法預(yù)估的支出費用，如：設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量等費用，需要事先預(yù)留的費用，本項目建設(shè)期為3年，基本預(yù)備費按國家標準取工程費和工程建設(shè)其它費用之和的8.0％，為2007.95萬元。綜上，本項目建設(shè)投資合計為27107.35萬元。項目建設(shè)期3年。建設(shè)期內(nèi)無貸款，無建設(shè)期利息。3．成本控制計劃鑒于投資預(yù)算情況，尤其是項目在建設(shè)期不涉及到貸款問題，資金的利用不受外界環(huán)境影響。因此，各個環(huán)節(jié)在資金用度上嚴格按照預(yù)算計劃啟用，杜絕超標和額外申請與審批情況發(fā)生。一期投資（即第一年的計劃成本）的10000.00萬元主要用于土建和部分預(yù)付工程款項；二期投資的10000.00萬元主要用于設(shè)備采購、安裝和調(diào)試；三期投資的7107.35萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施的細化安裝、裝潢和工程尾款結(jié)算。3.3.2A公司一期綜合體項目成本計劃執(zhí)行偏差分析A公司一期綜合體項目部在施工項目開始時每周對項目進度和差異進行分析（見表1），項目進行到第43天時，根據(jù)計劃成本、實際成本和掙值數(shù)據(jù)，進行偏差分析?？梢钥闯?，在項目開始時成本和進度都控制得較好，偏差很小，但在第六周時即開工36天后，開始出現(xiàn)了明顯的成本偏差和進度偏差，到第43天時，計劃成本累計值為337994元，實際成本累計值為321315元，掙值累計為295776元。表1A公司一期綜合體項目時間與進度表時間（天）計劃成本累計（元）實際成本累計（元）掙值112309125081320982584125983257351550327501399498392210354210230499846291697381685201551813624796324875523980743337994321315295776其中：項目成本差異CV=321315-295776=25539元；項目進度差異SV=295776-337994=-42218元；成本績效指數(shù)CPI=295776/321315=0.92；計劃完工指數(shù)SCI=295776/337994=0.88。這說明，到第六周時，項目既落后了進度，又超支了成本。據(jù)此可分析進度落后原因，進而采取措施糾正偏差。關(guān)于成本差異方面，成本超支率=（321315-295776）/295776=8.6%偏差還在許可范圍，不用采取其他措施，但仍需對后期成本進行預(yù)測，對可能產(chǎn)生的偏差有所認識，以做好預(yù)防措施。3.3.3A公司一期綜合體項目成本控制效果評價實踐證明，施工項目成本控制和實時控制的代碼是加強項目成本控制，項目成本控制，促進高質(zhì)量的一種有效形式，發(fā)展階段的高效益，為深化發(fā)展的十分重要的現(xiàn)實意義和豐富工程項目成本控制的內(nèi)涵。13年以來，由于推行施工項目成本規(guī)范控制，A公司一期綜合體的施工項目成本控制有章可循，實現(xiàn)了良性循環(huán)。3.3.3.1規(guī)范項目成本控制行為通過全面推廣施工項目成本控制，公司及所屬各單位在項目管理上都能做到上場前進行管理評審、經(jīng)濟評估、預(yù)算分割、簽訂《項目管理目標責(zé)任書》，在實施過程中的勞動力，材料，堅持招投標，成本分析，動態(tài)評估，監(jiān)督和控制，項目竣工決算，及時清算終結(jié)審計，實施，獎懲。操作的所有方面可以根據(jù)具體的制度，法規(guī)，標準和要求，初步形成了相對固定的管理模式，克服了缺乏系統(tǒng)性，管理粗放，缺乏監(jiān)督的弊端。同時，深化項目管理制度創(chuàng)新，充分體現(xiàn)了收入分配中效率優(yōu)先的原則，突出貢獻。3.3.3.2提高企業(yè)的盈利能力A公司一期綜合體由于工程施工項目成本控制體系的實施，延續(xù)了前作的在建項目進行全面清理，根據(jù)系統(tǒng)運行的新的活動項目，企業(yè)產(chǎn)值的快速增長，社會信用恢復(fù)。公司管項目淘汰的損失，并降低成本達21%的情況下，一些項目，仍有盈利，13年以來，在建筑面積超過500000平方米的建筑，在200000000元以上，年總產(chǎn)值，通過對項目成本控制的實施為企業(yè)降低施工工程造價79830000元，實施以促進公司的整體經(jīng)濟效益的提高，現(xiàn)在在A公司一期綜合體項目已經(jīng)形成了“人人控制成本”的意識，“向控制要效益”的理念現(xiàn)己深入人心。3.3.3.3樹立了良好的社會形象通過代碼實現(xiàn)對施工項目成本控制，有效地扭轉(zhuǎn)一旦出現(xiàn)在在緊急情況下，項目的建設(shè)工期，事故和被動局面，更多的工程缺陷基本消除，大大改變了主人，鑒于公司的監(jiān)督和政府部門，樹立良好的社會形象。在任務(wù)的公司，要參與業(yè)務(wù)領(lǐng)域的市場競爭出現(xiàn)了良好的社會信譽，不斷擴大，市場份額不斷提高健康發(fā)展趨勢。多年來一直被市政府授予“重合同，守信用”企業(yè)；被市建設(shè)銀行作為信用等級資質(zhì)企業(yè)；獲得全國百強企業(yè)最佳形象獎AAA企業(yè)稱號；2009年被市建委評為“優(yōu)秀施工企業(yè)”稱號。2010被授予“武漢市建設(shè)系統(tǒng)安全生產(chǎn)先進單位獎”和“武漢市建設(shè)工程質(zhì)量管理先進單位”稱號。公司通過了IS09002認證和安全質(zhì)量標準體系認證。鄒海升鄒海升.施工企業(yè)如何搞好成本管理[J].山西建筑，2009第四章A公司一期綜合體項目全過程成本控制方法4.1全過程成本控制的主要對象（l）施工項目成本控制的對象一般來說，施工項目成本控制的對象可以從以下三個方面加以考慮：①在施工項目成本形成過程為控制對象，控制的全過程，全面對施工項目成本的形成，控制的內(nèi)容包括：：在施工招投標階段，根據(jù)招標文件的調(diào)查，項目成本預(yù)測，提出投標決策意見。在施工準備階段，結(jié)合自我檢查，文件和其他材料的設(shè)計圖紙，實施性施工組織設(shè)計編制，通過多方案的技術(shù)經(jīng)濟比較，經(jīng)濟合理，先進可行的施工方案選擇，成本計劃，成本目標風(fēng)險分析，預(yù)先控制工程造價。在施工階段，以規(guī)范施工圖預(yù)算，施工及費用標準，成本控制的實施。在竣工交付使用及保修期，控制竣工驗收過程發(fā)生的費用，保修成本。②以施工項目的職能部門、施工隊和班組作為成本控制的對象成本控制的具體內(nèi)容是每天發(fā)生的一切費用和損失。他們都是在各個部門，施工隊和建筑工程隊。因此，成本控制也應(yīng)在部門，施工隊和隊作為成本控制的對象，將施工項目總的成本責(zé)任進行分解，形成項目的成本責(zé)任系統(tǒng)，明確項目中每個成本中心應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任，并據(jù)此進行控制和考核。③以分部分項施工作為成本控制的對象為了控制成本，扎實，細致，實施，應(yīng)參加施工作為成本控制的對象。根據(jù)子結(jié)構(gòu)的物理量，參照預(yù)算定額的工程，設(shè)計和施工預(yù)算，分解成本計劃，根據(jù)施工部分分別計算，材料，機器，數(shù)量和單價，作為成本控制的標準。4.2土地成本的控制4.2.1土地價格評估A公司一期綜合體項目對開發(fā)成本進行了測算，并對開發(fā)后房屋銷售價格進行了預(yù)測，用余值估算法對項目土地出讓金的測算。項目總用地面積37567m2，扣除四十七中學(xué)校集資樓用地10000m2，開發(fā)用地27567m2。項目總建筑面積148733m2，扣除四十七中學(xué)校集資樓建筑面積約48000m2，開發(fā)建筑面積100733m2。1）RV——銷售費用。100733m2×2200元/m2=221612600元。2）BC——建筑費用。100733m2×1500元/m2=151099500元。3）S——專業(yè)費用。151099500元×3%=4532985元。4）Z——利息。151099500元×0.5×8%=6043980元。5）P——利潤。151099500元×15%=22664925元。6）T——稅、費。151099500元×15%=22664925元。VL=VR-CB-S-Z-P-TVL=221612600-151099500-4532985-6043980-22664925-22664925VL=14606285（元）A公司一期綜合體項目土地費用為：14606285/27567*667=353408（元）即35.34萬元/畝最終，A公司一期綜合體項目以1455萬元人民幣，競的37567m2的土地使用權(quán)（其中10000m2為十一中劃撥地），約35.2萬元/畝。4.2.2土地成本的直接控制土地成本的最直接表現(xiàn)是土地價格。土地價格由市場決定，土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和轉(zhuǎn)讓的方式包括兩。國有土地使用權(quán)出讓是指國有土地所有人代表土地，支付租賃，為國有土地的最初獲得一個有限時間的使用權(quán)。出讓國有土地使用權(quán)有以下四個方面：（1）取得的國有土地使用權(quán)通過租賃方式取得；（2）國有土地使用權(quán)出讓必須按照法律的規(guī)定獲得的原始數(shù)據(jù)；（3）出讓國有土地使用權(quán)的業(yè)主獲得性質(zhì)可以分為有償和有時間，即繳納土地出讓金獲得相關(guān)權(quán)利的價格，也有一些時間限制的土地使用權(quán)的使用；（4）股權(quán)出讓國有土地有權(quán)在一個類似于土地使用權(quán)限的時間。此外，出讓國有土地使用權(quán)招標，拍賣，上市已進入四個協(xié)議。協(xié)議出讓的由主管理部門與土地使用相互協(xié)商的方法。招標，拍賣，掛牌一定安全開發(fā)周期的優(yōu)點，可以立即實施和發(fā)展，相關(guān)的政策和法律風(fēng)險較小，市場競爭機制的真正價值可以反映土地，創(chuàng)造公平競爭的機制，以提高土地使用效率。楊光清.楊光清.淺析房地產(chǎn)開發(fā)項目中的沖突管理[EB/OL].建筑工程2008為了控制土地成本，我們需要對土地開發(fā)一個好的投標報價策略與技巧，以獲得最低的價格和風(fēng)險最大的利潤。首先，要最大限度的將承擔(dān)土地成本的控制。土地競拍前，擬建初步方案，要建什么樣的樓盤，預(yù)測未來幾年的銷售金額，再算得建造需要的成本，用最少的銷售價格作為假定方案，假設(shè)零利潤來計算土地成本限額，最后算出拍賣可以承受的價格底線，保證土地成本控制在一定的范圍內(nèi)。4.2.3土地成本的間接控制

A公司一期綜合體項目中對土地成本的間接控制是對土地容積率的提高。土地容積率是指所有的建設(shè)用地面積比體積區(qū)域內(nèi)的建設(shè)項目規(guī)劃和建設(shè)，對土地利用程度直接影響的大小的體積。在出讓土地地塊價格不變的情況下，較高的單方建筑面積容積率，土地使用成本低，因此可以提高土地的容積率，降低土地成本。在協(xié)議出讓時期，政府部門一般不為轉(zhuǎn)讓土地的詳細規(guī)劃，除出讓土地價格談判的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，土地的容積率是談判的焦點，價格是由條件決定的，并努力實現(xiàn)高容積率，降低使用土地成本。傳輸模式改為招拍掛之后，在政府部門，土地利用規(guī)劃指標，建筑密度，建筑高度，容積率，綠率作了明確的規(guī)定，唯一的變量是出價最高的價格，并遵守規(guī)則。通過增加容積率，降低土地使用成本，它是比較困難的。可見，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要以合理的價格獲得開發(fā)土地招拍賣，必須在方法和程序分析，作業(yè)研究，抓住關(guān)鍵環(huán)節(jié)，對出讓地塊的一個合理的價格預(yù)測，做到心中有數(shù)，有的放矢，也應(yīng)采取恰當(dāng)?shù)耐稑瞬呗栽谕稑诉^程中。4.3實施階段的成本控制4.3.1決策階段在對一個項目立項后，房地產(chǎn)企業(yè)并不馬上開始進行建設(shè)，而是綜合考慮項目的建設(shè)條件、建設(shè)規(guī)模、使用性質(zhì)等具體要求，進行市場調(diào)研，之后才確定主要經(jīng)濟技術(shù)指標，為項目的前期決策提供可靠依據(jù)，為后續(xù)的規(guī)劃設(shè)計、工程施工奠定基礎(chǔ)。在總經(jīng)理的親自主抓下，A公司抽調(diào)各部門骨干人員組成項目前期工作組，為項目的前期工作提供了可靠的組織保證。工作組隨即對市場行情展開了調(diào)查，結(jié)果表明，武漢市房地產(chǎn)市場的小戶型高檔住房和高檔純小戶型商住兩用公寓的需求量很大，目前，也為復(fù)雜的公司的一部分，位于黃金地段，是主要道路分成幾組，中小型獨立產(chǎn)權(quán)商鋪街將受到許多投資者的歡迎。但缺點是一段復(fù)雜的公司位于市中心，噪音污染比較嚴重，空氣質(zhì)量差，應(yīng)該從景觀和綠化做什么來彌補。因此，公司決定對小戶型住宅開發(fā)為主體的布局，獨立的純小戶型高檔商住兩用公寓，在街上小的獨立商鋪營造創(chuàng)業(yè)氛圍，增強細胞的價值決策。政府部門給企業(yè)一個復(fù)雜的項目規(guī)劃和建設(shè)條件：以住宅建設(shè)為主，與底街的公共建筑和住宅設(shè)施，容積率不大于2.9，建筑密度不大于30%，不小于35%綠色率，不超過60米，建筑高度。強制性的規(guī)劃原則，以上條件，在滿足條件的規(guī)劃基礎(chǔ)上，工作組初步確定公司的一個復(fù)雜的項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標。成本估算是在決策階段的重要工作，它是在市場調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過規(guī)定的美德，其相關(guān)的理論和經(jīng)驗的行業(yè)，在發(fā)展的各個階段的費用項目做評估和總結(jié)，使開發(fā)商項目總成本的把握。成本估計，也可以計算項目投資回報率，建立各階段成本目標提供依據(jù)。的開發(fā)成本，根據(jù)構(gòu)成房地產(chǎn)開發(fā)成本在預(yù)算成本估算項目費用和稅收三個方面。（1）開發(fā)成本概算的具體內(nèi)容按照開發(fā)成本包括征地拆遷補償，建筑安裝工程費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施費，配套設(shè)施費等。①土地使用費及契稅A公司一期綜合體項目土地出讓費和拆遷補償費合計7.8億元，契稅按照3%計取，則土地費及契稅共計：78000×1.03=80340萬元②建筑安裝工程費建筑安裝工程費包括開發(fā)過程中發(fā)生的建筑費、安裝費、裝修費、工程監(jiān)理費等。根據(jù)武漢市建設(shè)市場行情和公司以往的開發(fā)經(jīng)驗，A公司一期綜合體地上建筑建安成本估算為1100元/平方米，地下建筑建安成本估算為1400元/平方米，則A公司一期綜合體項目的建筑安裝工程費為：23.9×1100+5.3×1400=33710萬元③前期工程費前期工程費包括項目籌建開辦、地質(zhì)勘察測繪、規(guī)劃設(shè)計、市場調(diào)研及可行性研究、場地“三通一平”等費用。④基礎(chǔ)設(shè)施費基礎(chǔ)設(shè)施費指項目開發(fā)過程中發(fā)生的建設(shè)安裝工程以外的費用，包括供電、供水、電信、煤氣、綠化、道路、排水、供熱、電視等費用?；A(chǔ)設(shè)施費通常采用單位指標估算法來估算。⑤配套設(shè)施費配套設(shè)施費，指項目建成后產(chǎn)權(quán)不歸開發(fā)商所有，收益也不歸開發(fā)商的公共設(shè)施，包括會所、居委會、治安崗?fù)ぁ⒗幚碚?、兒童游樂設(shè)施等費用。⑥報建費用報建費用包括安檢、質(zhì)檢、人防、散裝水泥、白蟻防治、墻改基金、路口開設(shè)、規(guī)劃管理、拆遷管理、招投標管理等，綜合費用平均在85元/平方米。A公司一期綜合體項目的報建費用概算為：29.2×85=2482萬元⑦不可預(yù)見費用不可預(yù)見費用包括預(yù)付，意外或其它工程費用的增加，增加的不可預(yù)見的自然災(zāi)害造成的損失等。根據(jù)項目的復(fù)雜度和成本的估計精度，基于以上的建筑安裝工程費，前期工程費，基礎(chǔ)設(shè)施的成本和設(shè)施成本和基地3個，按5%計算，本項目按4%計算。A公司一期綜合體項目的不可預(yù)見費用概算為：（33710+1506.8+4058.8+184.4）x4%=1578.4萬元結(jié)合以上各項概算，可得出A公司一期綜合體項目的開發(fā)成本概算為：80340+33710+1506.8+4058.8+184.4+2482+1578.4=123862.4萬元（2）期間費用概算期間費用包括管理費用、營銷費用、財務(wù)費用等。（3）稅費概算稅費包括營業(yè)稅、城建稅、教育附加稅、土地增值稅、印花稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、綜合規(guī)費等，大約占開發(fā)成本總額的10%。A公司一期綜合體項目的稅費概算為：123862.4×10%=12386.2萬元綜合以上開發(fā)成本、期間費用和稅費的概算，可得出A公司一期綜合體項目的成本費用概算為：123862.4+11667.9+12386.2=147916.5萬元。4.3.2設(shè)計階段大量的實踐經(jīng)驗表明，對開發(fā)成本的影響最大，是前期的規(guī)劃和設(shè)計階段的項目。在規(guī)劃設(shè)計階段，影響工程造價的可能性為70%~80%，和在項目施工階段，節(jié)約成本的可能性，通過技術(shù)和經(jīng)濟措施10%~20%。顯然，工程造價控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)是做項目的前期規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量。陳祝文陳祝文.施工企業(yè)現(xiàn)代化管理方法[M].中國人民大學(xué)出版社，2009A公司一期綜合體項目投入了大量的規(guī)劃設(shè)計階段的努力，從源頭上控制開發(fā)成本。包括一個設(shè)計競賽，運用價值工程原理設(shè)計的首選方案；通過設(shè)計招標，選擇有實力，有信譽，有較強的設(shè)計單位意識；制定設(shè)計標準，根據(jù)設(shè)計標準的設(shè)計單位限額設(shè)計要求；設(shè)計概算編制，設(shè)計方案成本指標可以反映：在設(shè)計過程中密切加強與設(shè)計人員的溝通和協(xié)調(diào)，統(tǒng)籌考慮各專業(yè)的綜合成本，力求總成本最小化。A公司一期綜合體項目共分A，B，C三個部分，政府部門給出的規(guī)劃建設(shè)條件為：以住宅建設(shè)為主，輔以底層臨街商鋪和小區(qū)居住配套設(shè)施，容積率不超過3.9，建筑密度不超過24%，綠地率不小于33%，建筑物高度不高于90米。A公司一期綜合體項目地處核心地段，主要定位于大眾精品建筑，面積65～120m2左右，一室一廳和二室兩廳的戶型將受到歡迎，小戶型高檔商住兩用公寓也會有一定的市場。小區(qū)內(nèi)的建筑將全部采取高層建筑，利用高層建筑的深基礎(chǔ)修建成地下停車場，可以一舉多得。A公司一期綜合體項目的另外一大優(yōu)勢是文化底蘊濃厚，背靠四十七中學(xué)，關(guān)于中小戶型和商業(yè)街商鋪前景樂觀。所以在清楚的一個小公寓的布局的基礎(chǔ)上，發(fā)展商業(yè)街，獨立商鋪的設(shè)計任務(wù)委托書的公司，每一組的地下空間的利用形成的地下停車場，在獨立的小商店街，營造商業(yè)氛圍，完善的小區(qū)規(guī)劃和住宅價值的設(shè)計原則。公司委托武漢建筑工程設(shè)計研究院、武漢建筑設(shè)計研究院、浙江建筑大學(xué)建筑設(shè)計研究院三家設(shè)計單位參與A公司一期綜合體項目的規(guī)劃設(shè)計和方案設(shè)計。三家設(shè)計單位的設(shè)計成果各具特色，都在最大程度滿足開發(fā)商要求的基礎(chǔ)上盡量做到建設(shè)成本的節(jié)約。其中武漢建筑工程設(shè)計研究院的幾點創(chuàng)意更是引起了公司的注意。首先，使復(fù)雜的每一塊土地都發(fā)揮了作用，建筑布局緊湊合理，盡量減少光的不利影響，噪聲等；其次，復(fù)雜的功能布局十分合理，房屋，物業(yè)管理，控制室，設(shè)備間，消防水池和其他設(shè)施都在適當(dāng)?shù)奈恢迷O(shè)計，不占空間的銷售造成明顯浪費的住宅，公共建筑，停車可以；第三，建筑形式有利于后續(xù)施工圖設(shè)計結(jié)構(gòu)設(shè)計階段的成本控制，以薄壁和高層建筑框架結(jié)構(gòu)的28層，形成的剪力墻使用電梯，大大降低了工程造價。經(jīng)過最終總體評價，公司采納了武漢建筑工程設(shè)計研究院的方案。4.3.3招投標階段對房地產(chǎn)項目，招投標和合同談判，表面上是兩塊工作內(nèi)容，但實際上兩者是不可分的整體。在招標文件的制定，要簽的合同內(nèi)容和完整展示未來的需要，也就是說招標文件是合同文本的一部分，是一個法律文件具有相同的效果與施工合同。因此，合同已在招投標過程中完成，每個參與投標的單位，已接受合同的條款。A公司一期綜合體項目在本階段采取的成本控制措施如下：（1）單位平方米造價包干：A公司一期綜合體項目管理團隊為了方便結(jié)算和現(xiàn)場管理，除了門窗，電梯，大型設(shè)備，中央空調(diào)單獨投標，其余都劃到承包商的招標范圍內(nèi)。當(dāng)然，所有平方米的施工合同及現(xiàn)場簽證，設(shè)計變更和其他結(jié)算做了一個詳細的協(xié)議也在招標文件和合同，使沉降和建總成本控制最終完成。（2）外墻涂料：因為項目不是由施工單位承擔(dān)施工任務(wù)，為了使復(fù)雜的外墻涂料顏色均勻一致，材料，在外墻涂料的采購，由甲方對乙方的候選供應(yīng)商，外墻涂料，幾種可供選擇的供應(yīng)商和投標的劃分，這最后的選擇供應(yīng)商。4.3.4施工階段內(nèi)部的經(jīng)營管理因素和外部的市場經(jīng)濟因素，這兩個方面的因素是影響施工環(huán)節(jié)項目成本的因素。而在一定的條件下，這個方面有所相互制衡和促進的。項目價格構(gòu)成要素以及市場的需求和競爭情況等等，都是造成項目建設(shè)成本變得的市場經(jīng)濟因素。而計價的依據(jù)和方式，合同方式，價格管理活動和效果，計算方式以及施工質(zhì)量水平等，都是經(jīng)營管理的主要因素。成本控制主要是要提高經(jīng)濟效率，就要在對生產(chǎn)經(jīng)營所花費的各項開支來審查和控制，把他控制在計劃成本范圍呢，這主要是在工程成本形成過程中開展的。嚴格來對合同進行管理以此減少施工索賠是施工環(huán)節(jié)成本管理的重點。我們要做好事情把關(guān)，嚴格控制，對于項目變更要高度關(guān)注，明細各項更改對總計劃的影響就能避免現(xiàn)今工程建設(shè)實踐中許多施工單位采取“低價中標、索賠贏利”的方式來承攬工程而造成的不必要的費用和損失。施工階段的合理控制是成本管理的重點。用經(jīng)濟做出來控制管理成本是比較有效的辦法。如今建設(shè)項目成本控制體系的重要階段就是由于施工環(huán)節(jié)的多影響因素而對工期和工程質(zhì)量造成的影響。找到一種達到設(shè)計要求的如分析施工方法、流水作業(yè)、機械設(shè)備等有無不必要的功能最佳施工方式尋找滿足質(zhì)量要求的前提下降低成本的途徑，是施工階段運用價值工程的作用。要有合理的施工計劃，以及適時的技術(shù)措施來強化管理。通過采用新的技術(shù)、工藝、材料來降低和縮短施工成本和工期，以此來提高價值到VE目的[25]，前提是保證施工質(zhì)量達到設(shè)計要求，這就是我們所說的施工階段的價值分析。成本管理有包括材料成本、經(jīng)營管理、工期影響等影響較多，是因為其自身的特殊性，而施工階段的在遵守降低成本不降低質(zhì)量的原則以及分別從針對以上成本影響因素的角度出發(fā)也有一下幾個成本控制措施：（1）嚴格合同管理一個公司管理的重要內(nèi)容就是合同哪里，這也是一個非常高效率的途徑去降低項目成本和提高經(jīng)濟效益。提出進入市場調(diào)查，創(chuàng)建和完善地方性施工單位和建筑材料已經(jīng)政策法規(guī)的信息科，儲存招投標的信息來源。再根據(jù)工程整體工作計劃來定制明細的招投標計劃，而青春招標原則，分清承包的方式范圍，付款方式以及甲供材料的范圍、方式、分包項目等合同里主要洽商的條款，在制作招標計劃的同時，也要做好這些。要避免合同雙方有爭議又要讓雙方都最受合同，就要管理好合同。而合同管理的中心點就是保證合同的合理性能為施工時期的成本控制設(shè)立一個良好的基礎(chǔ)，因為施工延續(xù)著設(shè)計，所有，設(shè)計和經(jīng)濟條件兩個方面都要被考慮進合同管理去。質(zhì)量控制的另一個措施就是強化施工期間合同的管理，在合同生效期間高度關(guān)注我們履行合同的進展。工程合同向來都非常復(fù)雜和重要的一個條款就是工程質(zhì)量條款。合同和質(zhì)量意識淡薄、設(shè)計施工不當(dāng)、建材質(zhì)次價高、施工偷工減料、工程層層轉(zhuǎn)包等原因都是現(xiàn)實勞作中造成工程質(zhì)量事故的因素，例如1999年3月廣東省某影劇院舞臺處大梁在澆注混凝土?xí)r突然翻轉(zhuǎn)倒塌，當(dāng)場死亡3人，2000年12月武漢某小區(qū)一棟已建成的18層住宅樓，因嚴重傾斜被控爆拆除，數(shù)千萬元頃刻間化為烏有數(shù)不清的這些觸目驚心的工程事故在造成工程質(zhì)量糾紛的同時也對國家和人們是生命財產(chǎn)形成非常大的威脅。周曉靜，周愛民周曉靜，周愛民.淺談施工項目成本控制體系的建立[J].建筑管理現(xiàn)代化，2009（4）僅僅在過程中強化施工驗收和分包結(jié)算之類的工作是不夠的，在工作開展的前期我們就首先要詢問好分包工程的價格，制定平等互利的分包合同。分包工程范圍的確定要在施工開展的初期由項目經(jīng)理確認好，不僅如此，分包價格的控制成為了工程建設(shè)成本控制的其中一個重點工作，這是因為工程建設(shè)成本會誘導(dǎo)分包工程價格高低的影響。一下幾個問題是我們?yōu)榱私⒘己玫姆职P(guān)系群以及做好發(fā)包合同制定和管理工作要去關(guān)心的因為工程建設(shè)的專業(yè)性和項目規(guī)模是決定分包范圍的因素：（1）由于合同是工程的中心，合同里的每一條條款都和工程實施意見費用有關(guān)，所以我們要弄清楚合同中的每一項內(nèi)容。為了保證有必須的證據(jù)文檔，我們必須要用文字代替口頭協(xié)議。先要積累施工的所有資料以及各種文檔，思維方式要靈活，在開展其他工作之前要先做好管理工作。包括信件，會議積累，業(yè)主的規(guī)定，指標，更換方案的書面記錄和特殊的實際情況在內(nèi)的項目細節(jié)文件要記錄下來。合同兩方如果遇到棘手的問題，一個管理的好的合同能幫助雙方很好的解決問題。為了降低風(fēng)險，工程中損失的條款應(yīng)該補充進合同里。管理的好的合同不但可以表面雙方發(fā)生爭執(zhí)還能同時約束雙方來遵守法律法規(guī)，因為合同的存在不少為了控制而是為了更好的管理。（2）選擇合理的施工組織方案項目工程在成本控制的基礎(chǔ)就是施工組織方案。成本控制最后的果實跟整個施工組織方案的合理建立有直接關(guān)系。垂直和豎向兩個方面都可以來分解其功能定義。而這分項包括成本費、施工方法、質(zhì)量目標、工期等，而材料、人工、機械以及其他費用又包括在成本費用里要選出最優(yōu)化的施工組織方案，除了要功能分項和工程施工的時間相結(jié)合外，功能評價也是很很重要的?？s小研究范圍、尋找中心，確立方向的過程我們稱之為價值工程的對象選擇，如果選擇了正確的工作對象就能有事半功倍的成果，因為這個是價值項目成果的首步。而被市場急促要求改進的以及其本身的功能需要改進和成本有潛在降低力度的產(chǎn)品普遍都會被選為對象。（3）建立動態(tài)的控制系統(tǒng)能把建設(shè)項目的投資從整個建設(shè)期控制在一定的限額里，能及時阻止錯誤的發(fā)生，確保項目故那里實現(xiàn)目標，人力物力財力以及其他資源得到合理使用，得到更好的經(jīng)濟和社會效益是項目成本控制的主要工作內(nèi)容。所有嚴守控制成本的主要舉動就是強化成本管理。（4）建立成本控制責(zé)任制責(zé)任制的重要性我們在成本控制中提到過，而在施工階段，責(zé)任制應(yīng)保證與質(zhì)量目標、工期目標相聯(lián)系，不僅僅是要控制責(zé)任制度的嚴密和完善，防止了一味的控制成本而忘了質(zhì)量、工期，也解決了成本控制中“真超支假節(jié)約”。（5）有效管理原材料施工進場地的原材料要根據(jù)實際的施工進度安排，及時掌握施工信息要避免出現(xiàn)原材料大量長期積壓的現(xiàn)象。在施工中要時刻掌握原材料的市場動態(tài)，關(guān)注價格的變動，可以實行每一個階段從不同的進貨場所進貨。定期組織人員對原料的質(zhì)量要求、數(shù)量、規(guī)格等進行調(diào)查，同時在材料采購時注意貨比三家，嚴格按合同進行控制，滿足施工工期的要求。通過激勵措施，提高材料利用率，從而控制材料成本。4.3.5竣工結(jié)算階段如果不重點關(guān)注，成本控制的結(jié)果將會前功盡棄。因此，采取適當(dāng)?shù)慕M織、合同和技術(shù)等措施，將規(guī)避由于項目資料不齊全、履約不到位導(dǎo)致驗收工作無法開展、無法進行工程結(jié)算、保修費用突破增長、人員設(shè)備無法轉(zhuǎn)場，最終導(dǎo)致后續(xù)工程工作無法正常開展的風(fēng)險。項目管理者要統(tǒng)籌考慮，精心安排，把住項目成本控制的最后一關(guān)，干凈利落地完成項目的收尾工作，使項目成本管理劃上圓滿的句號。工程建設(shè)項目一個非常重要的環(huán)節(jié)還包括完工驗收環(huán)節(jié)，施工項目要經(jīng)過完工驗收才能更好的投入使用。完工的結(jié)算對于建設(shè)工程項目的安裝工程而言也是完工驗收完成之后的關(guān)鍵的經(jīng)濟活動。準時完工，適時的進行完工結(jié)算都有非常重要的意義，不管是對貫徹國家的方針、政策以及財經(jīng)制度方面，還是在強化工程成本管理方面。各種爭議都會不可避免的產(chǎn)生在項目完工驗收環(huán)節(jié)，要正確看待項目驗收環(huán)節(jié)存在的問題，才能保證自己的利益，做好成本的管理和控制。而以下的幾點都是在完工驗收環(huán)節(jié)針對控制項目成本的：1.在竣工驗收前，驗收的規(guī)定，這個是驗收前要達到的。這些我們就不會拖慢項目如期完工，造成公司損失，這些損失極大可能因為資料的缺失以及不完善的完工驗收條件而造成。建設(shè)項目完工所要具備的條件在我國頒布的《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》規(guī)定里有所描述：（1）合同規(guī)定的各項內(nèi)容以及建設(shè)項目設(shè)計的各項內(nèi)容都要完成，并滿足使用要求；（2）有完善的技術(shù)檔案和施工管理資料；（3）主要的施工材料和建筑構(gòu)配件以及設(shè)施都要有工程現(xiàn)場試用的報告；（4）有勘察、設(shè)計、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件；（5）項目保修書必須要有施工單位的簽名；（6）在建設(shè)行政主管部門及工程質(zhì)量監(jiān)督站等有關(guān)部門的歷次抽查中，責(zé)令整改的問題全部整改完畢。2.驗收的工作必須要按照完工驗收步驟。建設(shè)主管部門已經(jīng)單位在施工項目全部完成后向驗收單位提交完工驗收申請，按相關(guān)規(guī)定驗收，而項目的各