商鋪?zhàn)赓U合同糾紛（精選18篇）在租賃合同中，雙方約定了租期、租金、支付方式等租賃相關(guān)事項(xiàng)。在租賃合同范文中，您可以看到常見的租賃合同條款和表達(dá)方式。

商鋪?zhàn)赓U合同糾紛代理詞

敬重的審判長(zhǎng)、審判員：

依據(jù)我國法律的有關(guān)規(guī)定，福建溫陵律師事務(wù)所依法接受原告的托付，指派我們擔(dān)當(dāng)其訴訟代理人，為了維護(hù)托付人的合法權(quán)益，代理人現(xiàn)依據(jù)本案事實(shí)及爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，結(jié)合我國有關(guān)法律，發(fā)表如下代理看法：

原、被告雙方訂立房屋租賃合同，系雙方真實(shí)意思表示，合同內(nèi)容沒有違反法律的禁止性規(guī)定，該合同合法有效，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方都應(yīng)全面履約，否則，將擔(dān)當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任，原告基于合同對(duì)租賃房屋都作了較為具體的約定，為此，將被告出租的房屋承租下來，并著手起先布置裝修，但在裝修過程中原告發(fā)覺被告拒不履行合同約定，首先沒法供應(yīng)合同第6條第2款第4項(xiàng)約定的經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格的消防設(shè)備、設(shè)施及證件。這些約定都是被告接著履約的附隨義務(wù)，若被告拒不供應(yīng)或不能供應(yīng)將導(dǎo)致原告不能按期完成裝修，按期開業(yè)，等于原告與被告所簽合同不能按期履行，另外，被告也沒有供應(yīng)給原告適合放置備用電設(shè)備的場(chǎng)所，在原告裝修過程中，被告更無法供應(yīng)給原告足夠經(jīng)營運(yùn)用的水和電，被告雖主見從未停過原告的水和電，并供應(yīng)了物業(yè)公司的證明，但物業(yè)公司的證明不具有客觀真實(shí)性，不能對(duì)自己實(shí)施的行為作出證明，證人剛好證明了停水停電的事實(shí)。合同第6條第1款第4、6項(xiàng)雖沒有約定履行期限，但依據(jù)合同第2條以及交易習(xí)慣，被告應(yīng)在將租賃物交付給原告時(shí)同時(shí)履行該項(xiàng)義務(wù)，并不是就被告所稱的，應(yīng)賜予必要的打算時(shí)間并由原告先行通知，被告供應(yīng)的工程竣工驗(yàn)收證明，不足以證明原告所承租的商場(chǎng)在承租時(shí)符合消防技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，該證明是20xx年7月份對(duì)整個(gè)新加坡商廈的驗(yàn)收，但原告承租是20xx年4月份，且是二樓商場(chǎng)，在原告承租時(shí)，二樓商場(chǎng)是否還符合消防部門規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)不得而知，因此，被告應(yīng)按合同約定履行供應(yīng)相關(guān)手續(xù)的義務(wù)。由于被告存在大量的違約事實(shí)，導(dǎo)致雙方簽訂的合法有效合同沒法按約履行，上述事實(shí)，依據(jù)《民事訴訟證據(jù)規(guī)則》第5條第2項(xiàng)的規(guī)定：“對(duì)合同是否履行產(chǎn)生爭(zhēng)議的，由負(fù)有履行義務(wù)的當(dāng)事人擔(dān)當(dāng)舉證責(zé)任。”所以，被告無法供應(yīng)已在合同約定的籌建期內(nèi)履行以上合同義務(wù)，應(yīng)擔(dān)當(dāng)相應(yīng)違約的責(zé)任。

由于被告違約事實(shí)是清晰的，證據(jù)也是充分的，有合同及證人作證，依據(jù)《合同法》第八條的規(guī)定：“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同，依法成立的合同，受法律愛護(hù)。”其次十一條規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)根據(jù)約定全面履行自己的義務(wù)。”被告拒不履行合同第六條：“租賃期間甲、乙雙方的職責(zé)和義務(wù)。第2款：‘甲方保證在租賃期間，乙方運(yùn)用新加坡商廈二樓商場(chǎng)上述租賃面積的合法性。不得因權(quán)屬糾紛。影響乙方的經(jīng)營活動(dòng)?！?款：‘甲方須供應(yīng)給商場(chǎng)足夠經(jīng)營運(yùn)用的水、電。非電廠、水廠因素不得停水停電?！?款：‘甲方應(yīng)供應(yīng)商場(chǎng)經(jīng)消防部門驗(yàn)收合格的消防設(shè)備、設(shè)施及證件?！?款：‘甲方供應(yīng)給乙方適合放置備用電設(shè)備的場(chǎng)地?！敝率乖嬷两袢詿o法運(yùn)用該租賃物，被告的行為已違約，《合同法》第107條規(guī)定：“當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)接著履行，實(shí)行補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任?！痹嫣岢龅脑V訟懇求合理、合法，應(yīng)得到支持，以免造成雙方更大的損失。

xx律師事務(wù)所律師。

20xx年xx月xx日。

商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例

2000年7月13日，某某公司與xx公司簽訂《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》一份，約定：xx公司將其施工的位于成都市新村河邊街1號(hào)“萬福大廈”工程中的給排水、暖通、電力電照及設(shè)備安裝、室內(nèi)裝飾工程托付給某某公司實(shí)行監(jiān)理，監(jiān)理期限為12個(gè)月(2000年7月20日至2001年7月19日)，監(jiān)理費(fèi)為18萬元;若合同中任一方嚴(yán)峻不按合同履行責(zé)任和義務(wù)，則另一方應(yīng)提前28日以書面形式，明確通知對(duì)方合同終止日期;倘如合同終止是某某公司以外的緣由所導(dǎo)致的，xx公司對(duì)某某公司至終止日期前供應(yīng)的服務(wù)應(yīng)付給酬金。此后，該工程非因某某公司的緣由而停工，2007年該工程被拍賣。某某公司于2007年12月17日訴至原審法院，要求xx公司支付監(jiān)理費(fèi)18萬元。

某某公司與xx公司簽訂的《成都市工程建設(shè)監(jiān)理合同》是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，該協(xié)議的內(nèi)容不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效。訴訟中，某某公司認(rèn)為其按合同約定實(shí)施了監(jiān)理行為，xx公司應(yīng)向其支付監(jiān)理費(fèi)。依據(jù)《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條第一款關(guān)于“當(dāng)事人對(duì)自己提出的主見，有責(zé)任供應(yīng)證據(jù)”及最高人民法院《關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》其次條關(guān)于“當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟懇求所依據(jù)的事實(shí)或者反對(duì)對(duì)方訴訟懇求所依據(jù)的事實(shí)有責(zé)任供應(yīng)證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)不足以證明當(dāng)事人的事實(shí)主見的，由負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人擔(dān)當(dāng)不利后果。”的規(guī)定，某某公司在舉證期限內(nèi)提交的監(jiān)理日記不能證明其供應(yīng)了服務(wù)，故對(duì)某某公司要求xx公司支付監(jiān)理費(fèi)18萬元的懇求不予支持。據(jù)此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第六十四條、第一百零一三十條，《中華人民共和國民法通則》第五條之規(guī)定，判決如下：駁回某某公司的訴訟懇求。案件受理費(fèi)1950元，由某某公司負(fù)擔(dān)。

商鋪?zhàn)赓U合同糾紛代理詞

審判長(zhǎng)、人民審判員：

xx律師事務(wù)所xx接受本案原告陳某的托付，擔(dān)當(dāng)其與魏某房屋租賃合同糾紛一案的一審代理律師，依據(jù)庭審中雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)，發(fā)表如下代理看法：

1、x店鋪“某婚慶店”個(gè)體戶工商營業(yè)執(zhí)照登記的負(fù)責(zé)人是高某。從原告提交的“投資經(jīng)營托付書”可以知道原告陳某是“某婚慶店”實(shí)際經(jīng)營者，這也充分證明白原告是本案訴爭(zhēng)店鋪的承租人。被告代理人依據(jù)《個(gè)體戶工商登記管理方法》第十二條的規(guī)定即“個(gè)人經(jīng)營的，以經(jīng)營者本人為申請(qǐng)人”認(rèn)為原告與高某簽訂的“投資經(jīng)營托付書”不具有法律效力。原告代理人認(rèn)為這是沒有法律依據(jù)的?！秱€(gè)體戶工商登記管理方法》第十二條是授權(quán)性法律規(guī)則，而并不是禁止性法律規(guī)則。該條并沒有禁止經(jīng)營者可以托付他人以他人的名義申辦營業(yè)執(zhí)照。在民事法律行為中“法無禁止即自由”，也就是說民事法律行為只要不違反公序良俗、不侵害國家和第三人的合法權(quán)益，即使沒有法律授權(quán)那也是合法的。而且該店鋪的全部投資、經(jīng)營資本都由本案原告擔(dān)當(dāng)，高某也享有40%的利潤(rùn)，并不是像被告代理人所說的原告只享有權(quán)利，不擔(dān)當(dāng)風(fēng)險(xiǎn)。因此該份“投資經(jīng)營托付書”是合法有效的，原告陳某是“某婚慶店”的實(shí)際經(jīng)營者，也當(dāng)然是x店鋪的承租人。

2、xxx是原告陳某店里的員工，其是受原告陳某的托付與被告簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》。在庭審過程中原告向法庭提交了xxx的錄音和短信閑聊記錄。首先，從錄音的內(nèi)容來看，xxx在錄音里陳述了一個(gè)事實(shí)即她在離開原告店里時(shí)，曾多次與原告溝通要求原告陳某與被告重新簽過租賃合同。也就是說xxx本人并不是該店鋪的承租人，所以其才會(huì)在離開原告店里時(shí)一而再的要求原告與被告重新簽訂租賃合同。其次，從xxx短信閑聊記錄的內(nèi)容可以知道，xxx是原告店里的員工，而且x店鋪的投資、經(jīng)營款都是由原告所出。因此從一點(diǎn)也能證明xxx不是x店鋪的承租人。

3、從20xx年10月22日被告出具給原告的電費(fèi)收據(jù)和20xx年10月31日被告出具給原告的房租收據(jù)也可以知道xxx不是x店鋪的承租人。這兩份收條在法庭質(zhì)證時(shí)被告也證明是真實(shí)的，我們可以假設(shè)，假如xxx是本案訴爭(zhēng)店鋪的承租人，那么在她離開原告店里時(shí)被告為何卻向原告收取20xx年10月份的電費(fèi)和20xx年11月份的租金，這明顯是有悖于常理的。被告代理人認(rèn)為，20xx年10月31日被告出具給原告的房租收據(jù)是原告賠償被告20xx年10月份的租金損失，這明顯是沒有事實(shí)和法律依據(jù)的。原告是于20xx年6月20日與被告簽訂合同的，并于當(dāng)日向被告交納當(dāng)月的房租。該份收據(jù)上收款事由雖寫明的是“陸月份房租”，但實(shí)質(zhì)上是20xx年6月20日至20xx年7月20日的房租。以此類推，20xx年9月20日原告就應(yīng)當(dāng)交納了20xx年9月20日至20xx年10月20日的房租。既然已經(jīng)向被告交納了20xx年10月的租金，那20xx年10月份被告又哪來的的租金損失。明顯原告20xx年10月31日交納的是20xx年11月的房租，而絕不是被告代理人認(rèn)為的是20xx年10月份租金損失。因此，從被告向原告收取租金和電費(fèi)的事實(shí)可以證明原告陳某才是本案訴爭(zhēng)店鋪的承租人。另從交納租金和電費(fèi)的原始收據(jù)和租賃合同的原件都在原告手中的事實(shí)也可以證明這一點(diǎn)。

4、在法庭質(zhì)證過程中，被告向法庭提交了一份落款是xxx的“證明”，以此來證明xxx是本案訴爭(zhēng)店鋪的承租人。原告代理人認(rèn)為這明顯是沒有事實(shí)依據(jù)的。首先，從本案事實(shí)和上述分析中可以證明xxx是受原告陳某的托付與被告簽訂租賃合同，其并不是x店鋪的承租人。其次，從證據(jù)角度來分析，該份證明在證據(jù)種類上屬于證人證言。依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十五條，“證人應(yīng)當(dāng)出庭作證，接受當(dāng)事人的質(zhì)詢”。第四十七條，“證據(jù)應(yīng)當(dāng)在法庭上出示，由當(dāng)事人質(zhì)證。未經(jīng)質(zhì)證的證據(jù)，不能作為認(rèn)定案件事實(shí)的依據(jù)”的規(guī)定，證人必需到庭接受原被告雙方和法庭的質(zhì)詢，其證人證言才能作為證據(jù)運(yùn)用。本案中xxx沒有到庭作證，該份“證明”的真實(shí)性無法得到核實(shí)，且其沒有到庭，無法辨明該份“證明”內(nèi)容的真?zhèn)巍Ｒ虼吮桓嬗迷摲荨白C明”證明xxx是本案訴爭(zhēng)店鋪的承租人，明顯是沒有事實(shí)和法律依據(jù)的。

綜上所述，xxx是原告陳某店里的員工，其受原告陳某的托付與被告簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》，其并不是x店面的承租人。

20xx年6月20日，xxx作為本案原告陳某店里的員工，接受本案原告的托付與本案被告魏某簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》，承租南昌市x店面。合同簽訂后，原告根據(jù)合同約定向被告支付了4000元押金和2000元當(dāng)月租金，即在租賃店面經(jīng)營化妝婚慶類的業(yè)務(wù)。雖然《店鋪?zhàn)赓U合同》是xxx以自己的名義與被告簽訂的，但是其只是作為受托人，其在授權(quán)的范圍內(nèi)實(shí)施的法律后果都應(yīng)當(dāng)由托付人也就是本案原告擔(dān)當(dāng)。被告代理人認(rèn)為依據(jù)民法通則的有關(guān)規(guī)定代理人只能以被代理人的名義實(shí)施代理行為，這明顯是被告代理人對(duì)法律的錯(cuò)誤理解。代理人實(shí)施代理行為不僅可以以被代理人的名義，也可以以代理人自己的名義。代理人以本人的名義實(shí)施代理行為，這就是民法理論中的“間接隱名代理”或“隱名代理”。依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零二條的規(guī)定，“受托人以自己的名義，在托付人的授權(quán)范圍內(nèi)與第三人訂立的合同，第三人在訂立合同時(shí)知道受托人與托付人之間的代理關(guān)系的，該合同干脆約束托付人和第三人，但有準(zhǔn)確證據(jù)證明該合同只約束受托人和第三人的除外”。又依據(jù)《中華人民共和國合同法》第四百零三條的規(guī)定，“受托人以自己的名義與第三人訂立合同時(shí)，第三人不知道受托人與托付人之間的代理關(guān)系的，受托人因第三人的緣由對(duì)托付人不履行義務(wù)，受托人應(yīng)當(dāng)向托付人披露第三人，托付人因此可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，但第三人與受托人訂立合同時(shí)假如知道該托付人就不會(huì)訂立合同的除外”。從上述法律規(guī)定中可知，托付人以自己的名義與第三人簽訂的合同，假如第三人知道托付人與受托人之間的代理關(guān)系，該合同干脆約束托付人和受托人;假如第三人不知道托付人與受托人之間的關(guān)系的，經(jīng)受托人披露后托付人也可以行使受托人對(duì)第三人的權(quán)利，換言之，不管第三人知情與否托付人都可以作為合同一方主體行使相應(yīng)的合同權(quán)利。本案中，原告作為托付人，xxx作為受托人，被告為第三人，受托人xxx以自己的名義與被告簽訂房屋租賃合同，故依據(jù)上述法律規(guī)定，雖然受托人xxx以自己的名義與被告簽訂房屋租賃合同，但是本案原告陳某依舊是本房屋租賃合同的承租人，當(dāng)然享有承租人相應(yīng)的權(quán)益。

xxx作為受托人，其代理權(quán)限只限于與被告簽訂《店鋪?zhàn)赓U合同》，其于20xx年10月9日作出的《聲明書》沒有法律效力。首先，xxx不是x店鋪的承租人，其無權(quán)作出這樣的聲明;其次，本案原告也沒有授權(quán)其與被告解除租賃合同，因此其聲明與被告解除租賃合同沒有法律效力，原被告之間的租賃關(guān)系還是合法存在的。

綜上所述，原告是x店鋪的合法承租人，其與被告之間的租賃關(guān)系當(dāng)然合法有效。其是通過正值的法律途徑租賃運(yùn)用x店鋪，根本就不存在非法搶占店鋪的事實(shí)。

(一)被告應(yīng)賠償原告裝修費(fèi)損失15000元。

依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件詳細(xì)應(yīng)用法律若干問題的說明》第十一條關(guān)于“承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，合同解除時(shí)，雙方對(duì)已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的，人民法院根據(jù)下列情形分別處理：因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人懇求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持”的規(guī)定。本案中，約定的租賃期限為6個(gè)月，為此原告花費(fèi)了裝修費(fèi)30000元，但原告僅運(yùn)用了3個(gè)月，依據(jù)上述法律規(guī)定，被告應(yīng)賠償原告剩余租賃期限內(nèi)裝飾裝修殘值損失，共計(jì)15000元。

(二)被告應(yīng)退還原告押金、賠償租金、經(jīng)營損失等損失。

1、該房屋租賃合同簽訂后，原告支付被告押金4000元，現(xiàn)被告單方違約要求解除合同，該押金應(yīng)全部退還給原告。

2、原告于20xx年10月31日向被告繳納了11月份的租金2000元，但是被告卻于20xx年11月3日無故終止租賃協(xié)議，強(qiáng)行將店面鎖住，導(dǎo)致原告20xx年11月份沒有營業(yè)，故被告應(yīng)返還原告20xx年11月份的2000元租金。

3、原告店鋪經(jīng)營了3個(gè)月之久，已經(jīng)擁有了穩(wěn)定的客戶群。從原告供應(yīng)的“流水賬”來看原告20xx年10月的凈利潤(rùn)有2000元左右。20xx年11月3日因被告無故將該租賃店面封鎖，導(dǎo)致原告無法正常經(jīng)營。租賃期間無法正常經(jīng)營的3個(gè)月的營業(yè)損失6000元應(yīng)由被告擔(dān)當(dāng)。

原告是依據(jù)合同的約定對(duì)店鋪進(jìn)行了簡(jiǎn)易的裝修，在裝修過程中沒有對(duì)房屋的主體結(jié)構(gòu)造成破壞。原告裝修是得到被告的許可的并且被告也從沒有對(duì)原告的裝修提出過異議。

從證據(jù)角度上分析，被告也沒有向法庭供應(yīng)任何有力的證據(jù)證明原告私自對(duì)店鋪進(jìn)行改造、破壞。被告主見該懇求時(shí)只向法庭提交了一組照片。首先，該組照片的真實(shí)性無法核實(shí)，僅憑該組照片無法證明其拍攝內(nèi)容來自本案的訴爭(zhēng)店鋪;其次，被告僅憑該組照片也無法證明改造、破壞的行為是由本案原告實(shí)施的。因此被告沒有任何證據(jù)證明原告對(duì)私自店鋪進(jìn)行改造、破壞。因此原告這一主見沒有事實(shí)和法律依據(jù)。

綜上所述，原告是涉案店面的合法承租人，其享有承租人相應(yīng)的權(quán)益，被告單方違約要求提前收回租賃物，應(yīng)賠償原告相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。據(jù)此，原告知請(qǐng)于情和理、于法有據(jù)，懇請(qǐng)人民法院依法支持原告的全部訴訟懇求，駁回被告的反訴懇求。

xx律師事務(wù)所律師。

20xx年xx月xx日。

商鋪?zhàn)赓U合同糾紛案例

案情簡(jiǎn)介：

林某是一個(gè)下崗在家的一般上海本地人，為維持生計(jì)，在路邊商鋪開設(shè)一家小飯店。這家小飯店是林某于2月花了7萬元轉(zhuǎn)讓費(fèi)從上家盤過來的。盤下飯店后，林某又斥資近10萬元對(duì)飯店進(jìn)行了裝修。正式開業(yè)后飯店每天上午10點(diǎn)開業(yè)，始終營業(yè)到凌晨3點(diǎn)，由于林某夫妻倆勤勞肯干，生意倒也做得紅紅火火。可是天有不測(cè)風(fēng)云，春節(jié)前，房東海天公司的法定代表人鄭某通知林某夫妻，說由于大房東浦君開發(fā)公司不同意林某在該商鋪經(jīng)營飯店，要求林某在202月29日合同到期后搬走。對(duì)此，林某堅(jiān)決不愿搬離，原來在20簽署合同時(shí)，雖然約定合同期為兩年，但是合同中有續(xù)租條款，合同約定：2024年2月合同到期后，再續(xù)簽兩年，租金上漲10%。不過在年簽署合同時(shí)，出租方并非海天公司，也非法定代表人鄭某(因?yàn)槠鋾r(shí)鄭某正在國外)，出租方是由鄭某的姨夫劉某簽字，劉某則是海天公司的負(fù)責(zé)人。林某認(rèn)為，該房屋租賃合同的期限是四年而不是兩年，因此才會(huì)投資近17萬元來經(jīng)營，現(xiàn)在僅兩年時(shí)間，成本尚未折算完畢。其后海天公司又確定給劉某3個(gè)月的時(shí)間，該期間內(nèi)僅收取1個(gè)月的房租，4月的房租由押金代替，5月的房租不收，算是對(duì)林某的補(bǔ)償。

5月底，鄭某和劉某再次要求林某搬出。林某在向筆者詢問后，向鄭某和劉某提出，林某可以搬離，但要求海天公司支付補(bǔ)償金7萬余元。對(duì)此雙方未能達(dá)成合意。

6月5日，鄭某和劉某帶人前來封鋪，雙方發(fā)生口角以及稍微肢體沖突，并鬧到了警署。警察要求雙方不得動(dòng)手，關(guān)于合同糾紛可以協(xié)商，協(xié)商不成可以訴至法院。林某就此事電告筆者，筆者到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行調(diào)解。不料到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)后，狀況發(fā)生了改變，鄭某聲稱要求林某交納4、5兩個(gè)月的房租，另外聲稱合同簽訂與其無關(guān)，因此無效，現(xiàn)在可以續(xù)租，但必需與其本人簽訂合同。但是林某因?yàn)榕c鄭某鬧僵，心情激烈，堅(jiān)持要求解除合同，并起訴對(duì)方違約。筆者看到狀況有變，先告知鄭某關(guān)于合同無效的理由站不住腳，林某方有足夠證據(jù)證明劉某的確有資格代替鄭某簽署租賃合同;同時(shí)安撫林某的心情，假如現(xiàn)在解除合同，反而變成自己違約，不但拿不到補(bǔ)償，還得擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。筆者勸服了林某，并承諾其次天向鄭某支付房租，同時(shí)協(xié)商續(xù)簽合同的事宜。

6月6日，筆者與林某、鄭某、以及劉某進(jìn)行了會(huì)談，林某補(bǔ)交了4、5月份的房租后，在筆者的主持下，對(duì)續(xù)租合同條款進(jìn)行了協(xié)商，達(dá)成一樣。

6月7日，筆者起草了合同，林某和鄭某簽署后，這場(chǎng)商鋪?zhàn)赓U糾紛完滿解決。

律師觀點(diǎn)：

本案的案情并不困難，但是在實(shí)際生活中卻有許多類似的案例發(fā)生，其根源在于簽訂合同的雙方對(duì)于合同法不夠了解，對(duì)于合同中應(yīng)當(dāng)留意的事項(xiàng)不明確，導(dǎo)致簽訂的合同有很大的瑕疵，不僅無法保證雙方的合法利益，即使到法院訴訟，也給法官的審理帶來很大的麻煩。

就房屋租賃合同而言，須要留意的有以下幾點(diǎn)：

1、合同簽訂雙方的主體資格。

許多租賃合同的出租方本身也是承租者，并非產(chǎn)權(quán)全部人，也就是通常所說的“二房東”。在簽訂租賃合同時(shí)，承租者肯定要留意出租人的身份，是否有權(quán)出租，假如是“二房東”，那么大方都是否同意其轉(zhuǎn)租。

2、合同期限以及續(xù)租條款。

這些條款干脆關(guān)系到合同的有效期限，有效期限內(nèi)無故解除合同顯屬違約，須要擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

3、解除合同以及違約事項(xiàng)的約定。

合同是一種契約，是雙方的一種合意。在不違反我國強(qiáng)制性法律法規(guī)的前提下，應(yīng)當(dāng)對(duì)解除合同的條件，違約后果等內(nèi)容具體約定，越具體越好。這樣即使在合同履行中產(chǎn)生爭(zhēng)議，也比較簡(jiǎn)單溝通和解決。

最終，筆者勸說廣闊讀者，產(chǎn)生爭(zhēng)議時(shí)，不要意氣用事，能夠協(xié)商或者通過第三方調(diào)解解決的狀況下，盡量不要訴至法院?，F(xiàn)在法院的案件數(shù)量巨大，法官們都在超負(fù)荷工作，一旦進(jìn)入訴訟程序，解決問題的周期可能很長(zhǎng)。

租賃合同糾紛

各區(qū)、縣人民法院：

近來，對(duì)因公房租賃發(fā)生糾紛的案件是作為民事案件受理還是作為行政案件受理，各院作法不一。為此，經(jīng)探討，提出如下處理看法：

一、房管所與公民在履行公房租賃合同過程中，因違反合同規(guī)定的權(quán)利義務(wù)

所產(chǎn)生的糾紛，向人民法院提起訴訟的，應(yīng)作為民事案件受理。

二、除上述狀況外，公民與房管所之間因公房租賃產(chǎn)生的其他爭(zhēng)議，凡符合行政訴訟法規(guī)定的起訴條件，應(yīng)作為行政案件受理。

特此通知。

1.為什么要實(shí)行房地產(chǎn)租賃管理?

房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)成為特區(qū)整體房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，也帶來了一系列社會(huì)問題，如一部分承租人利用出租屋躲避國家安排生育管理或從事各種犯罪活動(dòng);出租人偷稅漏稅，隨意提高租金;承租人逃租、擅自轉(zhuǎn)租、有意破壞房地產(chǎn)等。為了解決這些問題，深圳市政府于11010年3月成立了“深圳市房地產(chǎn)租賃管理辦公室”，同年12月制定頒發(fā)了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)租賃管理規(guī)定》(深府[11010]402號(hào)文)。11012年市人大獲得立法權(quán)后于12月26日探討通過了《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)租賃條例》，于次年5月1日正式實(shí)施。這是市人大頒布的`第一個(gè)房地產(chǎn)法規(guī)，標(biāo)記著深圳房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)管理起先走上了正規(guī)化、法制化的軌道。《條例》的宗旨就是要維護(hù)深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)秩序，保障當(dāng)事人的合法權(quán)益。

依據(jù)《條例》其次條規(guī)定，全部進(jìn)入市場(chǎng)的出租房地產(chǎn)，包括住宅、工商業(yè)用房、辦公用房、倉庫及其他用房(指深圳特區(qū)內(nèi)有關(guān)主管機(jī)關(guān)批準(zhǔn)搭建的臨時(shí)性、簡(jiǎn)易性用房和室內(nèi)停車場(chǎng))，均屬《條例》的適用范圍。

2.房地產(chǎn)租賃為什么要實(shí)行許可制度?

依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)租賃條例》第六條規(guī)定，房地產(chǎn)出租，須持有《房地產(chǎn)租賃許可證》(以下簡(jiǎn)稱《許可證》;沒有《許可證》的房地產(chǎn)不得出租?！对S可證》由市主管機(jī)關(guān)統(tǒng)一印制，區(qū)主管機(jī)關(guān)發(fā)放，但市主管機(jī)關(guān)規(guī)定由其發(fā)放的除外。

實(shí)行許可制度，一方面規(guī)定出租房地產(chǎn)必需符合肯定的條件和要求;另一方面為承租人租用合法的出租屋供應(yīng)了保障。

3.如何申領(lǐng)《房地產(chǎn)租賃許可證》，有哪些詳細(xì)規(guī)定?

申領(lǐng)《許可證》，房地產(chǎn)全部人首先須到出租屋所在地管理機(jī)關(guān)領(lǐng)取《房地產(chǎn)出租申請(qǐng)書》，填好后向租賃管理機(jī)關(guān)提交下列文件：

(1)《房地產(chǎn)出租申請(qǐng)書》;

(2)房地產(chǎn)權(quán)利證書或證明其產(chǎn)權(quán)的其他有效證件;

(3)申請(qǐng)人身份或法律資格證明。

托付他人代管或共有的房地產(chǎn)出租，可由代管人或共有人申領(lǐng)《許可證》，但必需出具書面托付或共有人同意出租的證明書，同意書必需依法經(jīng)過公證或認(rèn)證。經(jīng)房地產(chǎn)租賃管理所審查符合規(guī)定的，自房地產(chǎn)出租申請(qǐng)之日起15日內(nèi)發(fā)給《許可證》;對(duì)不符合規(guī)定的，租賃管理所自收到申請(qǐng)之日起15日內(nèi)賜予書面答復(fù)。

4.房地產(chǎn)租賃為什么要辦理登記?

依據(jù)《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)房地產(chǎn)租賃條例》第十條規(guī)定，房地產(chǎn)租賃關(guān)系的設(shè)立、變更，當(dāng)事人應(yīng)自簽訂租賃合同之日起10日內(nèi)到出租屋所在地區(qū)主管機(jī)關(guān)辦理登記手續(xù)。

實(shí)行登記制度，一方面對(duì)房地產(chǎn)租賃雙方的合法關(guān)系予以保障，另一方面租賃過程中雙方發(fā)生的沖突和糾紛，便于政府主管部門的調(diào)解和跟蹤管理;第三，便于有關(guān)部門介入出租屋的整治，利于出租屋的綜合環(huán)境改善和提高。

5.如何辦理租賃登記手續(xù)，有哪些詳細(xì)規(guī)定?

辦理租賃登記，由當(dāng)事人向出租屋所在租賃管理所申請(qǐng)并提交下列文件：

(1)《房地產(chǎn)租賃許可證》;

(2)房地產(chǎn)租賃合同書;

(3)承租人身份或法律資格證明。

租賃所應(yīng)自接到租賃登記申請(qǐng)之日起5日內(nèi)，對(duì)符合條例規(guī)定的予以登記;對(duì)不符合的，不予登記，并書面答復(fù)申請(qǐng)人。租賃所逾期不作出答復(fù)的，即視為予以登記，當(dāng)事人應(yīng)自逾期之日起15日內(nèi)到租賃所辦理登記手續(xù)。

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商鋪?zhàn)赓U租賃合同糾紛

出租方(以下簡(jiǎn)稱甲方)承租方(以下簡(jiǎn)稱乙方)。

公司名稱：公司名稱：

公司地址：公司地址：

法定代表人：法定代表人：

依據(jù)《中華人民共和國民法典》及有關(guān)規(guī)定，為明確甲方與乙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，雙方在自愿、同等、等價(jià)有償?shù)脑瓌t下經(jīng)過充分協(xié)商，特定立本合同。

第一條租賃內(nèi)容。

一、甲方將位于市區(qū)號(hào)門面租賃給乙方。甲方對(duì)所出租的房屋具有合法產(chǎn)權(quán)。

二、甲租賃給乙方的房屋建筑面積為平方米，運(yùn)用面積為平方米。甲方同意乙方所租房屋作為經(jīng)營用，其范圍以乙方營業(yè)執(zhí)照為準(zhǔn)。

四、甲方為乙方供應(yīng)的房間內(nèi)有：消防設(shè)施及供配電等設(shè)備。上述設(shè)備的運(yùn)行及修理費(fèi)用，包含在租金之內(nèi)，乙方不再另行付費(fèi)。

其次條租賃期限。

五、租賃期年，自年月日起至年月日止。

第三條租金及其它費(fèi)用。

六、合同有效年度租金共計(jì)為元(人民幣)。

七、每一個(gè)租賃年度按月計(jì)算。

八、電費(fèi)按日常實(shí)際運(yùn)用數(shù)(計(jì)量)收費(fèi)，每月10日前交上月電費(fèi)(甲方出示供電局收費(fèi)發(fā)票)其它費(fèi)用，雙方協(xié)商補(bǔ)充于本條款內(nèi)。

第四條雙方的權(quán)利和義務(wù)。

九、甲方。

(一)甲方應(yīng)保證所出租的房屋及設(shè)施完好并能夠正常運(yùn)用，并負(fù)責(zé)年檢及日常維護(hù)保養(yǎng)、修理;凡遇到政府部門要求需對(duì)有關(guān)設(shè)施進(jìn)行改造時(shí)，全部費(fèi)用由甲方負(fù)責(zé)。

(二)對(duì)乙方所租賃的房屋裝修或改造時(shí)的方案進(jìn)行監(jiān)督和審查并剛好提出看法。

(三)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)本地區(qū)各有關(guān)部門的關(guān)系，并為乙方辦理營業(yè)執(zhí)照供應(yīng)有效的房產(chǎn)證明及相關(guān)手續(xù)。

(四)甲方保證室內(nèi)原有的電線、電纜滿意乙方正常營業(yè)運(yùn)用，并常常檢查其完好性(乙方自設(shè)除外)，發(fā)覺問題應(yīng)剛好向乙方通報(bào)。由于供電線路問題給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失，甲方應(yīng)賜予乙方全額賠償。

(五)在合同期內(nèi)，甲方不得再次引進(jìn)同類(飾品)商戶。如違約應(yīng)向乙方賠償元人民幣經(jīng)濟(jì)損失費(fèi)，并清除該商戶。

(六)甲方應(yīng)保證出租房屋的消防設(shè)施符合行業(yè)規(guī)定，并向乙方供應(yīng)管轄區(qū)防火部門出具的電、火檢合格證書復(fù)印件。

(七)上述設(shè)備、設(shè)施出現(xiàn)問題甲方應(yīng)剛好修復(fù)或更換，如甲方不能剛好實(shí)施，乙方有權(quán)代為修復(fù)或更換，費(fèi)用(以發(fā)票為準(zhǔn))由房租扣除。

十、乙方。

(一)在國家法律、法規(guī)、政策允許的范圍內(nèi)進(jìn)行經(jīng)營及辦公。

(二)合同有效期內(nèi)，對(duì)所租賃的房屋及設(shè)施擁有合法運(yùn)用權(quán)。

(三)按合同內(nèi)容交納租金及其它費(fèi)用。

第五條付款方式剛好間。

十一、乙方在簽訂合同時(shí)付給甲方元人民幣為定金，在正式入住后五日內(nèi)將第一月的租金元人民幣付給甲方。

十二、乙方從其次次付款起先，每次在本月前5天交付。

十三、乙方向甲方支付的各項(xiàng)費(fèi)用可采納銀行轉(zhuǎn)帳、支票、匯票或現(xiàn)金等方式。

第六條房屋裝修或改造。

十四、乙方如須要對(duì)所租賃房屋進(jìn)行裝修或改造時(shí)，必需先征得甲方書面同意，改造的費(fèi)用由乙方自負(fù)。在合同終止、解除租賃關(guān)系時(shí)，乙方裝修或改造與房屋有關(guān)的設(shè)施全部歸甲方全部(可移動(dòng)設(shè)施除外)。

第七條續(xù)租。

十五、在本合同期滿后，乙方有優(yōu)先續(xù)租權(quán)。

十六、乙方如需續(xù)租，應(yīng)在租期屆滿前二個(gè)月向甲方提出，并簽訂新租賃合同。

第八條其它。

十七、甲方和乙方中任何一方法定代表人變更、企業(yè)遷址、合并，不影響本合同接著履行。變更、合并后的一方即成為本合同當(dāng)然執(zhí)行人，并擔(dān)當(dāng)本合同的內(nèi)容之權(quán)利和義務(wù)。

十八、本合同的某項(xiàng)條款須要變更時(shí)，必需用書面方式進(jìn)行確定，雙方訂立補(bǔ)充協(xié)議，接到函件方在十天內(nèi)書面答復(fù)對(duì)方，在十天內(nèi)得不到答復(fù)視同同意，最終達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議。

十九、雙方各自辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，互不擔(dān)當(dāng)任何形式之風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任。

二十、乙方營業(yè)時(shí)間依據(jù)顧客須要可適當(dāng)調(diào)整。

第九條違約。

二十一、甲、乙雙方簽訂的房屋租賃合同。乙方已交納定金后，甲方未能按期完好如數(shù)向乙方移交出租房屋及設(shè)備，屬于甲方違約。甲方每天按年租金的1%向乙方支付延期違約金，同時(shí)乙方有權(quán)向甲方索回延誤期的定金，直至全部收回終止合同。

二十二、在合同有效期內(nèi)未經(jīng)乙方同意，甲方單方面提高租金，乙方有權(quán)拒絕支付超額租金。

二十三、任何一方單方面取消、中斷合同，應(yīng)提前二個(gè)月通知對(duì)方。

二十四、乙方未按時(shí)向甲方支付全部應(yīng)付款項(xiàng)屬于乙方違約，每逾期一天，除付清所欠款項(xiàng)外，每天向甲方支付所欠款1%的違約金。超過60日甲方有權(quán)實(shí)行措施，收回房屋。

二十五、因不行抗拒的因素引起本合同不能正常履行時(shí)，不視為違約。甲方應(yīng)將乙方已預(yù)交的租金退還給乙方。

二十六、因甲方緣由使乙方未能正常營業(yè)，給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失，由甲方擔(dān)當(dāng)責(zé)任并賠償乙方經(jīng)濟(jì)損失。

二十七、本合同經(jīng)甲、乙雙方單位法定代表人或授權(quán)代理人簽字后，乙方交付定金后生效，即具有法律效力。

二十八、在本合同執(zhí)行過程中，若發(fā)生糾紛，由雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時(shí)，可訴請(qǐng)房屋所在地人民法院解決。

二十九、本合同未盡事宜，由甲、乙雙方協(xié)商解決，并另行簽訂補(bǔ)充協(xié)議，其補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。

三十一、甲、乙雙方需供應(yīng)的文件作為本合同的附件。

三十二、本合同正本一式兩份，甲、乙雙方各執(zhí)壹份。

第十一條其他。

三十三、本合同正文共五頁，隨本合同共六個(gè)附件：

附1：甲方有效房產(chǎn)證明復(fù)印件。

附2：用電及防火平安合格證復(fù)印件。

附3：甲方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

附4：乙方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件。

甲方：乙方：

法人：法人：

注冊(cè)地址：注冊(cè)地址：

開戶銀行：開戶銀行：

帳號(hào)：帳號(hào)：

簽字日期：年月日簽字日期：年月日

簽字地點(diǎn)：簽字地點(diǎn)：

土地租賃合同糾紛

《土地管理法》第四十三條任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，須要運(yùn)用土地的，必需依法申請(qǐng)運(yùn)用國有土地;但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)運(yùn)用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)夫集體全部的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)運(yùn)用農(nóng)夫集體全部的土地的除外。

《土地管理法》第六十三條農(nóng)夫集體全部的土地的運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè);但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運(yùn)用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。

《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》

第四條農(nóng)夫集體全部的土地，由土地全部者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地全部權(quán)證書，確認(rèn)全部權(quán)。

農(nóng)夫集體全部的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由土地運(yùn)用者向土地所在地的縣級(jí)人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請(qǐng)，由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè)，核發(fā)集體土地運(yùn)用權(quán)證書，確認(rèn)建設(shè)用地運(yùn)用權(quán)。

《合同法》第五十二條第(五)項(xiàng)：違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定(合同無效情形)《合同法》第五十八條合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還;不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的.一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所造成的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承當(dāng)相應(yīng)的責(zé)任。

《合同法》第一百零一零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)擔(dān)當(dāng)接著履行、實(shí)行補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《合同法》第一百零一零八條當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行合同義務(wù)的，對(duì)方可以在履行期限屆滿之前要求其擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

《合同法》第一百零一一十二條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，在履行義務(wù)或者實(shí)行補(bǔ)救措施后，對(duì)方還有其他損失的，應(yīng)當(dāng)賠償損失。

《合同法》第一百零一一十三條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定，給對(duì)方造成損失的，損失賠償額應(yīng)當(dāng)相當(dāng)于因違約所造成的損失，包括合同履行后可以獲得的利益，但不得超過違反合同一方訂立合同時(shí)預(yù)見到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見到的因違反合同可能造成的損失。

房屋租賃合同糾紛

郵編：________________。

法定代表人：_____________。

職務(wù)：________________。

被告(1)：_________________。

郵編：________________。

法定代表人：_____________。

職務(wù)：________________。

法定代表人：_____________職務(wù)：________________。

事實(shí)與理由：_________________。

此致

___________人民法院。

具狀人：___________。

____年_____月_____日。

租賃合同糾紛轉(zhuǎn)租

1、依法判決被告支付原告租金___________元及利息(暫計(jì)至___________年___________月，共___________個(gè)月)。

2、依法判決被告支付原告違約金___________元。

3、依法判決原告不返還被告保證金___________元。

4、本案全部訴訟費(fèi)由被告擔(dān)當(dāng)。

事實(shí)與理由。

___________年___________月___________日，原告與被告簽訂了一份房屋租賃合同，合同約定租賃期限從___________年___________月___________日至___________年___________月___________日，月租金___________元，每月___________日前交付當(dāng)月的租金。被告向原告支付兩個(gè)月租金___________元作為保證金，若被告拖延交租超過___________天，原告有權(quán)解除合同并沒收保證金。合同同時(shí)約定若一方違約，則應(yīng)向另一方支付違約金___________元。合同簽訂后，原告體諒被告的困難，曾多次減租給與被告便利，但是被告從___________年___________月起先拖欠原告租金共計(jì)___________元。原告向被告多次催交租金未果后，為了維護(hù)自己的合法權(quán)益，原告于___________月___________日向被告發(fā)出律師函函告被告支付租金，但是，被告至今依舊沒有支付拖欠的租金。被告的行為明顯嚴(yán)峻損害了原告的合法權(quán)益。為了維護(hù)原告的合法權(quán)益，原告只好訴至法院，懇求法院依法判決。

此致

__________市人民法院。

具狀人：_________________。

___________年___________月___________日。

房屋租賃合同糾紛

鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。

糾紛案件，可以參照本說明處理。但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

當(dāng)事人依照國家福利政策租賃公有住房、廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)生的糾紛案件，不適用本說明。

【解讀】本條系關(guān)于本司法說明適用范圍的規(guī)定。

本說明只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本說明。城鎮(zhèn)房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)，只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)，無論土地性質(zhì)為國有還是集體全部，均適用本說明，實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本說明調(diào)整范圍之內(nèi)。

依照國家福利政策承租的公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不適用本說明。

關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃，基本屬于完全的市場(chǎng)行為，并不存在政府補(bǔ)貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容，最高院民一庭認(rèn)為軍產(chǎn)房租賃合同糾紛應(yīng)適用本說明。

【解讀】本條規(guī)定以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無效。所謂違法建筑物，是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，詳細(xì)包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。

否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力，有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易，當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的，租賃合同的效力會(huì)得以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再審發(fā)回指定一審法院重審的情形。

租賃期限超過臨時(shí)建筑的運(yùn)用期限，超過部分無效。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長(zhǎng)運(yùn)用期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延長(zhǎng)運(yùn)用期限內(nèi)的租賃期間有效。

【解讀】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，依據(jù)形勢(shì)的客觀須要，經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后，在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證記載的運(yùn)用期限、范圍、用途內(nèi)，建立的供臨時(shí)運(yùn)用的建筑物。

未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未根據(jù)建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī)定建設(shè)的房屋，在性質(zhì)上均屬于標(biāo)的物違法，相應(yīng)的房屋租賃合同無效。對(duì)于租賃期限超過臨時(shí)建筑的運(yùn)用期限，超過部分無效，合同其他內(nèi)容的效力不受影響。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，從其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度，《城市房地產(chǎn)管理法》對(duì)此有明確規(guī)定，但屬于管理性規(guī)定，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定，不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同未登記備案的，其有效性不受影響。

若當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的，則以約定為準(zhǔn)，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合同主要義務(wù)且對(duì)方接受的狀況下，視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定，此時(shí)，即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。

當(dāng)事人懇求賠償因合同無效受到的損失，人民法院依照合同法的有關(guān)規(guī)定和本司法說明第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。

【解讀】根據(jù)《合同法》第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后果為返回財(cái)產(chǎn)、賠償損失，該規(guī)定同樣適用于房屋租賃合同無效的場(chǎng)合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有運(yùn)用費(fèi)，屬于返還原物的范疇。合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任，賠償范圍限于信任利益。即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸，當(dāng)事人一方因?qū)Ψ降男袨楫a(chǎn)生信任，一方由于信任而支出肯定的成本，主要包括用于締約的合理費(fèi)用和打算履約所支出的合理費(fèi)用，此外還包括丟失與第三人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失，后者由于舉證較為困難，實(shí)踐中很難得到支持。

由于房屋租賃合同管的特別性，損失賠償?shù)臓?zhēng)議主要集中在裝飾裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本說明都有明確規(guī)定。

(一)已經(jīng)合法占有租賃房屋的;。

(二)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的;。

(三)合同成立在先的。

不能取得租賃房屋的承租人懇求解除合同、賠償損失的，依照合同法的有關(guān)規(guī)定處理。

【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效的前提下，根據(jù)如下依次確定履行合同的承租人：(1)已經(jīng)合法占有租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺瞞等非法手段占有租賃房屋的，不在此列;(2)已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán);(3)合同成立在先的，即合同成立時(shí)間在先，推斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間，更嚴(yán)格地說，是當(dāng)事人中最終簽字蓋章的時(shí)間。

“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。

第七條承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀，出租人懇求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法其次百一十九條的規(guī)定處理。

【解讀】綜合《合同法》關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人享有法定解除權(quán)的情形如下：(1)因不行抗力致使合同不能接著履行的;(2)承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予復(fù)原原狀的;(3)承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的;(4)承租人無正值理由未支付租金或拖延支付租金的，出租人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的;(5)承租人未根據(jù)約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)運(yùn)用租賃房屋，致使租賃物受到損失的;(6)不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。

出租人作為房屋全部權(quán)人，當(dāng)房屋因承租人擅自變更主體和承重結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)，出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人復(fù)原原狀，不受任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必需在“合理期限”內(nèi)要求承租人復(fù)原原狀，承租人在此期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租人方可解除合同。

實(shí)踐中出租人行使解除權(quán)的方式有兩種，一是出租人干脆通知承租人解除合同，通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果，假如承租人對(duì)此有異議，可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效;二是向法院起訴，懇求解除合同。

對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形，主要有以下兩種通知方式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，出租人告知承租人必需在肯定期限內(nèi)復(fù)原原狀，承租人在此合理期限內(nèi)不予復(fù)原的，出租人通知承租人解除合同;二是，出租人向承租人發(fā)出通知，要求其在肯定期限內(nèi)復(fù)原原狀，同時(shí)載明假如不再此期限內(nèi)復(fù)原原狀，合同即自動(dòng)解除。

(一)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的;。

(二)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議的;。

(三)租賃房屋具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于房屋運(yùn)用條件強(qiáng)制性規(guī)定狀況的。

【解讀】綜合《合同法》的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情形如下：(1)因不行抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的;(2)出租人未按約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的;(3)因不行規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、滅失，致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)的;(4)不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同;(5)租賃物危及承租人平安或健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍有權(quán)隨時(shí)解除合同;(6)司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(7)租賃房屋權(quán)屬有爭(zhēng)議導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(8)不符合《建筑法》、《消防法》等法律關(guān)于房屋運(yùn)用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能運(yùn)用的;(9)一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。

在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭(zhēng)議，或者具有違反法律、行政法規(guī)(主要包括不符合《建筑法》、《消防法》等)關(guān)于房屋運(yùn)用條件強(qiáng)制性規(guī)定狀況任何一種情形時(shí)，承租人的合同解除權(quán)并非隨意的，還須具備一個(gè)必要前提，即該情形的出現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法運(yùn)用”。所謂“無法運(yùn)用”是指無法根據(jù)租賃房屋的約定用途運(yùn)用，或者無法根據(jù)租賃房屋的性質(zhì)運(yùn)用。

司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且丟失了運(yùn)用、管理權(quán)，權(quán)利人只有妥當(dāng)保管的義務(wù);而“活封”則相反，房屋被查封后，權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的運(yùn)用、管理和收益權(quán)，僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中，租賃房屋被查封，假如是由于出租人的緣由，承租人在要求解除合同的同時(shí)也可要求出租人賠償損失;假如是由于承租人的緣由，出租人因此遭遇損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。

當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭(zhēng)議時(shí)，意味著出租人可能不是房屋的全部權(quán)人，假如出租人最終被確認(rèn)為房屋的全部權(quán)人，則房屋租賃合同有效;假如出租人最終被確認(rèn)不是房屋的全部權(quán)人，則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同。

已形成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人全部;不同意利用的，由雙方各自根據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

【解讀】根據(jù)裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分別(即未形成附合)和不行分別(即形成附合)兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié)合在一起形成接著性和固定性的，非毀損不行分別或者雖可分別但花費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉刷油漆等;裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不行分別狀態(tài)，則不能認(rèn)定形成附合，如安裝空調(diào)、電梯、太陽能熱水器、抽油煙機(jī)等。

根據(jù)添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，全部權(quán)仍歸承租人，房屋租賃無效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相應(yīng)對(duì)價(jià)，承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)復(fù)原原狀。對(duì)于形成附合的裝飾裝修物，在出租人同意利用的前提下，可折價(jià)歸承租人全部;出租人不同意利用的，由雙方各自根據(jù)導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值損失。

在房屋租賃合同中，承租人對(duì)租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分為兩類：一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意，但知道后卻未表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附;二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租賃合同是否有效，原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償，裝飾裝修損失由承租人自行擔(dān)當(dāng)。

裝飾裝修物的現(xiàn)值損失，是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被確認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值，應(yīng)按承租人已運(yùn)用房屋的時(shí)間予以折舊，不能根據(jù)租賃期限進(jìn)行分?jǐn)偂?/p>

實(shí)踐中，在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)，應(yīng)依據(jù)出租人的須要程度和可利用價(jià)值，結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則，分別對(duì)待：(1)屬出租人過錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、復(fù)原原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失;對(duì)于形附合的，該損失是租賃合同無效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值，即現(xiàn)值。(2)屬承租人過錯(cuò)的，由承租人自行擔(dān)當(dāng)裝飾裝修損失，并由承租人賠償承租人因租賃合同無效受到的其他損失。(3)屬雙方共同過錯(cuò)的，應(yīng)由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。

【解讀】適用本條的前提條件有三：(1)承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修，即善意添附;(2)租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列;(3)裝飾裝修未形成附合。

適用本條的留意事項(xiàng)：(1)承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修物進(jìn)行拆除，且不以出租人同意為必要條件;(2)承租人在拆除裝飾裝修物時(shí)，必需盡到必要的留意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng)復(fù)原原狀或賠償損失;(3)當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。

(四)因不行歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的，剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失，由雙方根據(jù)公允原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。

【解讀】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的裝飾裝修物的處理規(guī)則：

(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法根據(jù)約定的租賃期限運(yùn)用房屋，也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值，承租人有權(quán)要求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。

(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行擔(dān)當(dāng)剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值的損失，但出租人同意利用裝飾裝修的，應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。

(3)因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值，由出租人和承租人根據(jù)各自的過錯(cuò)程度分擔(dān);對(duì)于出租人不同意利用的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值，由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)。

(4)因不行歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的緣由導(dǎo)致合同解除，根據(jù)公允責(zé)任原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。

所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行期限屆滿前解除合同，附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是根據(jù)租賃期限，將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)偅瑥亩贸龊贤獬龝r(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。若雙方對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一樣，可托付特地的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒定。

【解讀】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必需經(jīng)過出租人同意。“同意”分為明示和默示，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此由承租人負(fù)舉證責(zé)任;假如出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意，但其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的，則可干脆認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝修已經(jīng)默示同意。

對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修，租賃期間屆滿時(shí)，承租人可在不損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物，對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償，出租人亦無權(quán)要求承租人復(fù)原原狀或賠償損失，但雙方另有約定的除外。

【解讀】房屋租賃合同無效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房屋返還并復(fù)原原狀，承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的，其有義務(wù)將裝飾裝修物、擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人，拆除過程中造成房屋損失的，應(yīng)擔(dān)當(dāng)賠償責(zé)任。

在房屋租賃合同解除場(chǎng)合，若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，雖承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、擴(kuò)建行為構(gòu)成違約，但出租人的違約行為更為嚴(yán)峻，承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗辯;若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，出租人不僅可依據(jù)本條要求承租人復(fù)原原狀或賠償損失，同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造成的損失;雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的擔(dān)當(dāng)有約定的，出租人仍可要求承租人復(fù)原原狀、賠償損失。

(一)辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān);。

(二)未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建立價(jià)費(fèi)用由雙方根據(jù)過錯(cuò)分擔(dān)。

【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。

(3)若系雙方過錯(cuò)所致，則由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)程度分別擔(dān)當(dāng);(4)若雙方均無過錯(cuò)，則按公允原則，由雙方分擔(dān)。

房屋租賃合同解除場(chǎng)合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處理：(1)因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò)建費(fèi)用由出租人擔(dān)當(dāng);若未辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò)程度分別擔(dān)當(dāng)。(2)因承租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用，但可以承租人違約為由懇求削減擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān);若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自己并無受益等為由，主見不擔(dān)當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用。(3)因雙方違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人擔(dān)當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng)削減;若未辦理合法手續(xù)，則由雙方根據(jù)過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用。(4)因不行歸責(zé)于雙方緣由導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則由出租人擔(dān)當(dāng)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方根據(jù)過錯(cuò)擔(dān)當(dāng)分別擔(dān)當(dāng)。

關(guān)于擴(kuò)建立價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主見采納工程造價(jià)費(fèi)用支出法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。

【解讀】適用本條應(yīng)留意如下幾個(gè)問題：

(1)群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋全部人將房屋出資給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。

(2)再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征，應(yīng)適用本條規(guī)定。

因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參與訴訟。

【解讀】《合同法》第224條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。為督促出租人剛好行使合同解除權(quán)，維護(hù)交易的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在6個(gè)月內(nèi)未提出異議的，推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。該6個(gè)月期限的性質(zhì)為除斥期間，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長(zhǎng)的規(guī)定。

承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為，在效力上屬無效行為，出租人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效，亦可行使合同解除權(quán)。出租人解除合同后，承租人丟失租賃權(quán)，轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù)存在而歸于終止，善意的次承租人(訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng)知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租)可以要求承租人賠償損失。

在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下，都涉及房屋的返還問題，此時(shí)，案件的處理結(jié)果必定與次承租人具有法律上的利害關(guān)系，當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建，則此承租人對(duì)訴訟標(biāo)的享有獨(dú)立的懇求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中，次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立懇求權(quán)的第三人，也可以是無獨(dú)立懇求權(quán)的第三人。

承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租，其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不當(dāng)?shù)美?。在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中，出租人以租金為對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、運(yùn)用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能再對(duì)租賃物進(jìn)行運(yùn)用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金，只是其運(yùn)用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不因此而受到損害，故不能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。

次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額，可以折抵租金或者向承租人追償。

【解讀】《合同法》第227條規(guī)定，承租人無正值理由不支付或拖延支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。在轉(zhuǎn)租合同有效的場(chǎng)合，若出租人因承租人不支付或拖延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)，次承租人可以代償懇求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。在轉(zhuǎn)租合同無效的場(chǎng)合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償懇求權(quán)。

次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán)利，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)，二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。

【解讀】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租人應(yīng)將房屋返還出租人，但實(shí)際占有房屋的是次承租人。次承租人在房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、運(yùn)用租賃房屋的合法依據(jù)，從而構(gòu)成對(duì)出租人全部的租賃房屋的無權(quán)占有，出租人有權(quán)向次承租人主見返還房屋，同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主見逾期騰期間的占有運(yùn)用費(fèi)。

【解讀】《合同法》第234條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以根據(jù)原租賃合同租賃房屋。本條司法說明將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營”，包括個(gè)體工商戶和個(gè)人合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng)營活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡(包括宣告死亡、宣告失蹤)，共同經(jīng)營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)，該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位，成為新的承租人。

正確適用本條司法說明，涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。認(rèn)定個(gè)人合伙，首先要依據(jù)合伙協(xié)議;沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的，只要具備合伙條件(共同出資、共同參加經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益)，并有兩個(gè)以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的，也可認(rèn)定為個(gè)人合伙。

(一)房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)，因抵押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的;。

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

【解讀】本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。

《合同法》第229條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的，不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。

抵押期間，抵押人將抵押物出租，此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與租賃權(quán)并存，抵押權(quán)更注意標(biāo)的物的交換價(jià)值，而租賃權(quán)則更注意標(biāo)的物的運(yùn)用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有優(yōu)先效力，此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生全部權(quán)的變動(dòng)后，受讓人不受租賃合同的約束，即先抵押后出租不適用“買賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生全部權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng)適用“買賣不破租賃”原則。

涉及到法院依法查封的場(chǎng)合下，若查封在先，租賃在后，則法院強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”;若租賃在先，查封在后，可以運(yùn)用該原則。

【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。

房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用，亦不能主見優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償懇求權(quán)。

關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，《民通看法》第118條規(guī)定，“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán);出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以懇求人民法院宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。最高院民一庭認(rèn)為可以參考本說明其次十四條第(三)項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行通知義務(wù)后，承租人在15日內(nèi)未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)，該“15日”的屆滿之日確定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣合同的日期，出租人履行通知義務(wù)必需給承租人留出必要的答復(fù)期限——15日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前15日通知承租人，即在15日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。

在房屋轉(zhuǎn)租場(chǎng)合，次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭(zhēng)議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而非次承租人，且優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。

承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)，無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但可以懇求法院判令其干脆以同等條件與出租人形成買賣合同關(guān)系，為避開承租人濫用權(quán)利，在承租人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)對(duì)其課以肯定的義務(wù)，如承租人主見與出租人成立買賣合同的，應(yīng)當(dāng)交付肯定數(shù)額的定金或供應(yīng)擔(dān)保，以使出租人信任其履行實(shí)力。

承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有效，愛護(hù)其履行。出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有關(guān)合同效力的規(guī)定推斷。承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主見以同等條件與出租人成立買賣合同后，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先愛護(hù)出租人履行合同，取得房屋全部權(quán)，由此第三人無法接著履行合同的，第三人可以主見出租人擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。

【解讀】抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突，但抵押權(quán)與承租人的優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后，出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。

折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為，不管買受人是抵押權(quán)人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)。

“同等條件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià)格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。承租人的優(yōu)先購買權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)，而非約束出租人對(duì)房屋的處分權(quán)。房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)，故承租人主見優(yōu)先購買權(quán)，只能根據(jù)第三人與出租人確定的同等條件，承租人對(duì)該條件不具有異議權(quán)和抗辯權(quán)。

【解讀】拍賣的特質(zhì)導(dǎo)致其與承租人的優(yōu)先購買權(quán)存在肯定沖突，由于優(yōu)先購買權(quán)屬“準(zhǔn)物權(quán)”，有肯定的優(yōu)先效力，在拍賣程序亦不例外?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》第16條規(guī)定，“拍賣過程中，有最高價(jià)時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人可以表示以該最高價(jià)買受，如無更高應(yīng)價(jià)，則拍歸優(yōu)先購買權(quán)人;如有更高應(yīng)價(jià)，而優(yōu)先購買權(quán)人不作表示的，則拍歸該應(yīng)價(jià)最高的競(jìng)買人。”此所謂“跟價(jià)法”。

在拍賣負(fù)擔(dān)有優(yōu)先購買權(quán)的租賃房屋時(shí)，一般遵循如下程序：(1)拍賣通知，出租人在拍賣5日前以書面或者其他能夠確認(rèn)收悉的適當(dāng)方式，通知優(yōu)先購買權(quán)人于拍賣日到場(chǎng)。(2)優(yōu)先購買權(quán)人應(yīng)根據(jù)拍賣通知或拍賣公告的要求，與其他競(jìng)買人一樣進(jìn)行競(jìng)買登記、繳納競(jìng)買保證金，在拍賣日到場(chǎng)參與競(jìng)拍。

(3)舉牌應(yīng)價(jià)，若承租人在出現(xiàn)最高應(yīng)價(jià)時(shí)未作出以該價(jià)格購買的意思表示，則拍賣房屋由最高應(yīng)價(jià)人購買。

(一)房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的;。

(三)出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的;。

(四)第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。

【解讀】房屋共有人的優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生于共有人全部權(quán)關(guān)系之中，具有物權(quán)性質(zhì)，而承租人優(yōu)先購買權(quán)基于租賃關(guān)系，本質(zhì)上仍屬債權(quán)性質(zhì)，根據(jù)物權(quán)優(yōu)于債權(quán)的理論，共有人的優(yōu)先購買權(quán)要優(yōu)于承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

家庭成員之間的房屋買賣，具有深厚的人身色調(diào)，與純粹的買賣關(guān)系有很大區(qū)分，故本條確認(rèn)出租人將租賃房屋出賣給近親屬的，承租人不得主見優(yōu)先購買權(quán)。

出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)提前通知承租人，承租人在接到通知后應(yīng)剛好答復(fù)，若承租人接到通知后15日內(nèi)未明確表示購買的，則丟失優(yōu)先購買權(quán)，這里強(qiáng)調(diào)“明確表示”。

《物權(quán)法》第一百零一零六條規(guī)定了善意取得制度，即受讓人以財(cái)產(chǎn)全部權(quán)轉(zhuǎn)移為目的，善意、對(duì)價(jià)受讓且占有該財(cái)產(chǎn)，即使出讓人無轉(zhuǎn)移全部權(quán)的權(quán)利，受讓人仍取得其全部權(quán)?！芭e重以明輕”，在第三人善意購買出租房屋，并辦理登記手續(xù)情形下，可對(duì)抗承租人的優(yōu)先購買權(quán)。

【解讀】本說明于2024年9月1日起施行，施行前的行為引起的糾紛，在本說明施行之后提起訴訟的，應(yīng)當(dāng)適用本說明;本說明施行前提起的訴訟，本說明施行后案件尚在訴訟系屬中，無論處于一審還是二審程序，均適用本說明;本說明施行前已經(jīng)終審的案件，在本說明施行前提起再審程序，且于本說明實(shí)施時(shí)仍在審理中的，應(yīng)當(dāng)適用本說明;本說明施行前已經(jīng)終審，本說明施行后當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘吒鶕?jù)審判監(jiān)督程序確定再審的案件，不適用本說明。

房屋租賃合同糾紛

訴訟懇求：

3、本案訴訟費(fèi)由被告擔(dān)當(dāng)。

事實(shí)與理由：

_______年_______月_______日，原告與被告簽訂《房屋租賃合同》。合同約定：原告承租被告位于____________________________，建筑面積_______平方米，租賃期限為_______年，自_______年_______月_______日起至_______年_______月_______日止，月租金為_______元，租金為季付，押金為_______元。原告依約向被告繳納了房屋租金、押金。合同履行過程中，被告單方面要求提高房租，原告明確表示不同意。后雙方協(xié)商確定，被告支付原告半個(gè)月租金作為違約金賠償原告并返還原告剩余租金以及押金。原告已按約搬離涉案房屋，涉案房屋鑰匙已經(jīng)按約定交到物業(yè)處。后經(jīng)多次催要上述費(fèi)用，被告拒不支付且被告找各種理由讓原告擔(dān)當(dāng)違約責(zé)任。原被告雙方多次協(xié)商無果，遂成訟。

綜上，因被告的違約導(dǎo)致原告合同目的無法實(shí)現(xiàn)，合同的存續(xù)已經(jīng)失去實(shí)際意義，且原告因此遭遇了重大損失，在協(xié)商無果之下，原告為維護(hù)自身合法權(quán)益，特依法向貴院提起訴訟，請(qǐng)判如所請(qǐng)。

此致

______________開發(fā)區(qū)人民法院。

具狀人：______________。

_______年_______月_______日。

房屋租賃合同糾紛

上訴人(原審被告)：周xx，男，漢，住xx市xx區(qū)，公民身份號(hào)碼xxxxxxx。

被上訴人(原審原告)：周x，男，漢，住xx市xx區(qū)，公民身份號(hào)碼xxxxxx。

上訴人周xx與被上訴人周x租賃合同糾紛一案，上訴人不服xx市xx人民法院(20xx)揭xxx民初字第50號(hào)民事判決，特向貴院提起上訴。

上訴懇求：

一、裁定駁回被上訴人的起訴。

二、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人，則將原審判決第一項(xiàng)改判為上訴人與被上訴人簽訂的《租地合同書》于上訴人提出反訴懇求解除合同之日(即xxx年4月20日)起解除。

三、若判決被上訴人為涉案土地的權(quán)利人，則將原審判決其次項(xiàng)改判為被上訴人收取上訴人的xxx年度租金人民幣85000元，應(yīng)于本判決生效之日起三十內(nèi)付還上訴人。

四、本案一、二審訴訟費(fèi)用由被上訴人周x擔(dān)當(dāng)。

事實(shí)和理由：

一、原審判決認(rèn)定事實(shí)存在錯(cuò)誤。

1、原審判決認(rèn)定上訴人于xxx年1月24日在中國xx電網(wǎng)xxxx供電局辦理了非居民用電變更用電業(yè)務(wù)時(shí)錯(cuò)誤的。該項(xiàng)用電變更是由被上訴人辦理的。被上訴人是該項(xiàng)用電業(yè)務(wù)的申請(qǐng)人，辦理任何變更都須要被上訴人親自或授權(quán)他人辦理。從《非居民用電變更用電業(yè)務(wù)受理表》中的客戶簽章可以印證報(bào)停用電是被上訴人辦理這一事實(shí)。被上訴人暫停了供電致使上訴人租賃土地的合同目的無法實(shí)現(xiàn)，被上訴人的行為是嚴(yán)峻的違約行為。因此，上訴人自xxx年1月24日起便具有單方解除《租地合同書》的權(quán)利。

2、原審判決將不屬于土地運(yùn)用證范圍的部分租賃土地認(rèn)定為臨時(shí)運(yùn)用集體土地是事實(shí)認(rèn)定錯(cuò)誤。

《中華人民共和國土地管理法》第五十七條規(guī)定：“建設(shè)項(xiàng)目施工和地質(zhì)勘查須要臨時(shí)運(yùn)用國有土地或者農(nóng)夫集體全部的土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門批準(zhǔn)。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的臨時(shí)用地，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。土地運(yùn)用者應(yīng)當(dāng)依據(jù)土地權(quán)屬，與有關(guān)土地行政主管部門或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村民委員會(huì)簽訂臨時(shí)運(yùn)用土地合同，并根據(jù)合同的約定支付臨時(shí)運(yùn)用土地補(bǔ)償費(fèi)。臨時(shí)運(yùn)用土地的運(yùn)用者應(yīng)當(dāng)根據(jù)臨時(shí)運(yùn)用土地合同約定的用途運(yùn)用土地，并不得修建永久性建筑物。臨時(shí)運(yùn)用土地期限一般不超過二年。”xx經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社自xxx年就將上述土地出租給被上訴人，時(shí)間已經(jīng)超過十年，土地的用途既不是建設(shè)項(xiàng)目施工也不是地質(zhì)勘查，更沒有經(jīng)過任何審批。原審判決認(rèn)為上述土地是臨時(shí)用地于法無據(jù)。

二、被上訴人不是涉案土地的權(quán)利人，無權(quán)向上訴人主見任何權(quán)利，不是本案適格的當(dāng)事人，懇求貴院依法駁回被上訴人的起訴。

1、眾所周知，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的轉(zhuǎn)移以登記為要件，未經(jīng)登記不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移。被上訴人于xxx年7月1日與周xxxx簽訂了《轉(zhuǎn)讓廠基地協(xié)議書》轉(zhuǎn)讓約xx畝的集